3 U 10/08

Rückabwicklung wegen versagener kommunalaufsichtlicher Genehmigung; Kein Zug-um-Zug‑Erstattungsanspruch für Erschließungskosten • Ein wegen Versagung der kommunalaufsichtlichen Genehmigung rückwirkend unwirksamer Grundstückskaufvertrag führt nach privatem Recht zu Herausgabeansprüchen nach § 812 Abs. 1 BGB; das Verfügungsgeschäft kann jedoch als wirksam verbleiben. • Ein Anspruch auf Zug-um-Zug-Rückgabe gegen Erstattung umfangreicher Erschließungs- und Finanzierungskosten besteht nicht, wenn die Vertragsparteien den Risiko- und Verteilungstatbestand entweder im Vertrag geregelt haben oder die Aufwendungen wirtschaftlich der Risikosphäre des Erwerbers zuzuordnen sind (§§ 818, 812 BGB). • Bei Nichtmehrherausgabe weiter veräußerter Grundstücke ist der Wertersatz nach § 818 Abs. 2 BGB auf den objektiven Verkehrswert zum Zeitpunkt der Veräußerung zu bemessen; übersteigende erzielte Gewinne verbleiben beim Erwerber. • Eine Klausel im Kaufvertrag, die für den Fall des Scheiterns des Vertrages Ansprüche ausschließt (§ 4 Abs. 6), kann trotz Nichtigkeit anderer Teile des Geschäfts wirksam bleiben, wenn anzunehmen ist, dass die Parteien die Regelung gerade für den Fall des Scheiterns treffen wollten. • Kostenentscheidung und Teiländerung des landgerichtlichen Urteils stehen im Ermessen des Berufungsgerichts; die Revision wird nicht zugelassen. Die Klägerin (zunächst zusammen mit ihrem inzwischen verstorbenen Ehemann) verlangt die Herausgabe von Grundstücken, die sie an die Beklagte veräußert hatte; die Beklagte ist als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Die kommunalaufsichtliche Genehmigung für den Kaufvertrag wurde versagt, weshalb die Klägerin die Unwirksamkeit des Vertrags geltend macht. Die Beklagte fordert im Gegenzug die Rückgabe Zug um Zug gegen Erstattung von Aufwendungen in Höhe von 652.968,00 € und macht zahlreiche Erschließungs-, Vermessungs-, Notar- und Finanzierungskosten geltend. Zwölf Flurstücke hat die Beklagte bereits weiterveräußert; die Klägerin verlangt hierfür Wertersatz. Die Parteien streiten über Anspruchsgrundlagen (insb. §§ 812, 818 BGB), die Zurechnung von Aufwendungen und die Höhe des zu erstattenden Wertersatzes. Das Landgericht hat zugunsten der Klägerin entschieden; die Beklagte hat Berufung eingelegt, der Senat ändert lediglich die Kostenentscheidung. • Grundsätze der Wirksamkeit: Aufgrund der Versagung der kommunalaufsichtlichen Genehmigung ist der Verpflichtungsteil des Kaufvertrags rückwirkend unwirksam geworden; das Verfügungsgeschäft (Übereignung) hält der Senat jedoch für wirksam, sodass Herausgabeansprüche aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis (§§ 985 ff.) ausscheiden. • Bereicherungsrechtliche Grundlage: Ein Herausgabeanspruch der Klägerin folgt aus § 812 Abs. 1 BGB. Ansprüche der Beklagten auf Zug-um-Zug-Leistung setzen ihrerseits einen eigenen durchsetzbaren Leistungsanspruch voraus; ein solcher steht ihr nicht zu. • Zurückbehaltungsrecht und Entreicherung: Die Beklagte kann sich nicht wirksam auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen, weil die beanspruchten Erschließungs-, Vermessungs- und Finanzierungskosten entweder vertraglich geregelt und der Risikosphäre der Beklagten zugeordnet sind oder als von der Gemeinde durchzuführende Maßnahmen anzusehen sind. Selbst bei Entreicherung nach § 818 Abs. 3 BGB ist nur der durch die Investitionen verursachte Wertzuwachs, nicht die gesamten Aufwendungen, zu berücksichtigen. • Vertragsauslegung § 4 Abs. 6: Die im Vertrag enthaltene Regelung, dass Verkäufer bei Scheitern des Vertrags keine Entschädigung leisten müssen, ist isoliert wirksam und trifft gerade Fälle des Scheiterns; sie schließt daher Erstattungsansprüche der Beklagten aus. • Wertersatz bei Weiterveräußerung: Für die zwölf weiterverkauften Grundstücke ist Wertersatz nach § 818 Abs. 2 BGB in Höhe des objektiven Verkehrswerts zum jeweiligen Veräußerungszeitpunkt zu leisten; der Senat akzeptiert die von der Klägerin behaupteten Kaufpreise als Verkehrswerte insgesamt. • Beweis- und Vortragspflicht: Die Beklagte hat trotz Hinweises keine substantiierten Wertevorträge zum Wertzuwachs vorgelegt; Verweise auf ein vertrauliches Mediationsverfahren sind unbeachtlich. • Kostenentscheidung: Das Berufungsgericht ändert die Kostenverteilung nur geringfügig, weil die Klägerin in Teilen unterlegen war; vorläufige Vollstreckbarkeit wird angeordnet, Revision nicht zugelassen. Die Berufung der Beklagten wird im Übrigen zurückgewiesen; das angefochtene landgerichtliche Urteil wird lediglich in seinem Kostenpunkt geändert. Die Klägerin hat Anspruch auf Herausgabe bzw. Wertersatz für die weiterveräußerten Grundstücke; die Beklagte kann keinen umfassenden Zug-um-Zug‑Erstattungsanspruch für Erschließungs-, Vermessungs-, Notar- und Finanzierungskosten durchsetzen. Die vertragliche Regelung in § 4 Abs. 6 schließt Erstattungsansprüche bei Scheitern des Vertrags aus und ist isoliert wirksam. Für die zwölf weiterveräußerten Flurstücke ist Wertersatz in Höhe des Verkehrswerts zum Zeitpunkt der Veräußerung zu leisten; übersteigende Gewinne verbleiben bei der Beklagten. Damit bleibt die Klägerin insgesamt obsiegend, der Zahlungs- und Wertersatzanspruch der Klägerin übersteigt den vom Landgericht bereits zugesprochenen Betrag, und die Kosten des Rechtsstreits wurden zwischen den Parteien neu verteilt.