2 W 13/06

Zugangskeller mit gemeinschaftlicher Heizungsanlage ist Gemeinschaftseigentum; Änderung der Teilungserklärung durch Gericht • Räume, die den einzigen Zugang zu einer gemeinschaftlichen Heizungsanlage bilden, können nicht Sondereigentum sein; sie sind Gemeinschaftseigentum nach § 5 Abs. 2 WEG. • Fehlerhafte Ausweisung von Gemeinschaftseigentum als Sondereigentum berührt die Wirksamkeit der Teilungserklärung im Übrigen nicht; es entsteht ein isolierter Miteigentumsanteil, der durch Vereinigung oder Zuschreibung zu bereinigen ist. • Wohnungseigentümer können aufgrund des Gemeinschaftsverhältnisses i.V.m. § 242 BGB die Zustimmung zu einer Änderung der Teilungserklärung und zu baulichen Maßnahmen (z.B. Wanddurchbruch und Einbau einer verschließbaren Stahltür) verlangen, wenn eine einvernehmliche Regelung nicht möglich ist. • Ein Ausgleichsanspruch zugunsten der anderen Miteigentümer wegen der Verteilung des isolierten Anteils bleibt unberührt und kann in einem gesonderten Verfahren geltend gemacht werden. Die Parteien sind Miteigentümer eines Doppelhauses; jede Partei hält die Hälfte und Sondereigentum an einer Haushälfte. Im Kellergeschoss befindet sich ein ca. 0,7 m² großer Heizungsraum mit gemeinsamer Gasheizung, erreichbar über einen Durchgangsraum und Kellertreppe auf der Seite der Beteiligten zu 2. In der notarielle Teilungserklärung wurde der Heizungsraum und die zugehörigen Flure als Sondereigentum der Beteiligten zu 2. ausgewiesen. Die Beteiligten zu 1. verlangen, die Teilungserklärung und das Grundbuch zu berichtigen und einen ungehinderten Zugang zur Heizungsanlage durch Wanddurchbruch und Einbau einer verschließbaren Stahltür bzw. alternativ durch eine Außentreppe herzustellen. Das Amtsgericht lehnte ab, das Landgericht gab den Beteiligten zu 1. statt und verpflichtete die Beteiligten zu 2. zur Zustimmung zu den Eintragungen und baulichen Maßnahmen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2. • Die Entscheidung des Landgerichts verstößt nicht gegen Recht; das Landgericht hat zutreffend ausgeführt, dass nach § 5 Abs. 2 WEG Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, nicht Sondereigentum sein können. • Der Heizungsraum ist Gemeinschaftseigentum, weil die Heizungsanlage ausdrücklich als Gemeinschaftseigentum zugewiesen ist und ausschließlich der Versorgung der Wohnungseigentümer dient; eine bloß sekundäre Nutzung des Raums lässt den Charakter als Heizungsraum unberührt. • Räume und Flächen, die den einzigen Zugang zu einem gemeinschaftlichen Heizungsraum bilden, können nicht Sondereigentum sein, weil andernfalls der Zutritt durch einzelne Eigentümer wirksam versperrt werden könnte; dies folgt aus dem ständigen Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer (§ 13 Abs. 2 WEG) und § 5 Abs. 2 WEG. • Die fehlerhafte Ausweisung führt nicht zur Nichtigkeit der gesamten Teilungserklärung; vielmehr entsteht ein isolierter Miteigentumsanteil, dessen Verteilung auf die übrigen Anteile durch Vereinigung oder Bestandszuschreibung zu regeln ist (§ 890 BGB). Ein Ausgleichsanspruch der anderen Miteigentümer bleibt bestehen und kann gesondert geltend gemacht werden. • Ist eine einvernehmliche Regelung nicht möglich, kann die erforderliche Willenserklärung zur Änderung der Teilungserklärung und zur Eintragung im Grundbuch durch gerichtliche Entscheidung ersetzt werden; dies gilt auch für die Verpflichtung zur Herbeiführung der Abgeschlossenheit sonstiger Kellerbereiche und zum Einbau einer verschließbaren Stahltür. • Die vom Landgericht aufgezeigten Zugangsvarianten (vorhandener Weg über Kellertreppe, Außentreppe, Wanddurchbruch mit Stahltür) sind tatrichtig erwogen; der Wanddurchbruch mit Stahltür ist verhältnismäßig und berücksichtigt die Interessen der Beteiligten zu 2. an Privatsphäre und Nutzung anderer Kellerräume. • Kostenentscheidung und Geschäftswertfestsetzung beruhen auf § 47 bzw. § 48 Abs. 3 WEG; den unterlegenen Beteiligten zu 2. wurden die gerichtlichen Kosten auferlegt, außergerichtliche Kosten nicht erstattet. Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2. wird zurückgewiesen. Der Heizungsraum und die hierfür erforderlichen Zugangsflächen sind als Gemeinschaftseigentum einzuordnen; die Beteiligten zu 2. sind daher zu verpflichten, einer entsprechenden Änderung der Teilungserklärung und der Eintragungen im Grundbuch zuzustimmen sowie die erforderlichen Baumaßnahmen (insbesondere Wanddurchbruch und Einbau einer verschließbaren Stahltür oder alternativ Schaffung eines Kellerniedergangs) zu dulden und zu ermöglichen. Die Wirksamkeit der Teilungserklärung im Übrigen bleibt bestehen; aus der fehlerhaften Ausweisung entsteht ein isolierter Miteigentumsanteil, dessen grundbuchrechtliche Aufteilung und etwaiger Ausgleich in einem gesonderten Verfahren geltend gemacht werden kann. Die Gerichtskosten der sofortigen weiteren Beschwerde sind den Beteiligten zu 2. aufzuerlegen, der Geschäftswert wird auf 17.500,00 € festgesetzt.