12 U 14/24

Leitsatz: 1. Eine in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltene Klausel eines Gewerbemietvertrags, in der die Verjährungsfrist für die Geltendmachung von Schäden von sechs Monaten (§ 548 Abs. 1 BGB) auf 12 Monate verlängert und somit verdoppelt wird, ist unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB).(Rn.16) 2. Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen werden soll, nicht zu vereinbaren ist. Dies ist danach zu beurteilen, ob die gesetzliche Regelung auf Interessen beider Parteien berücksichtigenden Gerechtigkeitserwägungen beruht oder reinen Zweckmäßigkeitserwägungen folgt. Wenn Ersteres ist hier der Fall, so dass auch die formularmäßige Verlängerung nur dann zu billigen ist, wenn sie sachlich gerechtfertigt ist und maßvoll erfolgt.(Rn.5) (Rn.16) 3. Eine sachliche Rechtfertigung der Verlängerung der Verjährungsfrist für Ansprüche des Vermieters hat der BGH jedenfalls im Wohnraummietrecht nicht gesehen. Der Vermieter wird mit Rückgabe der Mietsache in die Lage versetzt, sich Klarheit darüber zu verschaffen, inwieweit ihm Ansprüche wegen Veränderung bzw. Verschlechterung der Mietsache zustehen. Es ist nicht ersichtlich, dass dies innerhalb der gesetzlichen Verjährungsfrist nicht vorgenommen werden könnte. Darüber hinaus betrifft die Regelung in § 548 BGB auch die berechtigten Interessen des Mieters, da dieser nach Rückgabe der Sache keinen Einfluss mehr auf die Mietsache hat und keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen kann. Auch der Regelungszweck einer zeitnahen Rechtssicherheit und Rechtsklarheit spricht gegen die Zulässigkeit einer formularvertraglichen Verlängerung der Verjährungsfrist, so dass nach alledem die Verjährungsverlängerung unzulässig ist (so für eine entsprechende Vereinbarung beim Wohnraummietverhältnis BGH, Urteil vom 8. November 2017, VIII ZR 13/17, BGHZ 217, 1-13, Rn. 27 ff.).(Rn.6) (Rn.7) (Rn.17) 4. Auch wenn man dies wegen der höher einzuschätzenden Privatautonomie der Parteien, der größeren Professionalität der Mietvertragsparteien und der möglicherweise komplexeren Beweissicherung in größeren Mieträumlichkeiten für das Gewerbemietrecht grundsätzlich anders sehen könnte, gilt dies jedenfalls nicht für eine wie hier vorgenommene asymmetrische Verlängerung, bei der lediglich für den Vermieter die Verjährungsfrist verlängert wird, nicht hingegen für mögliche Gegenansprüche des Mieters. In einem solchen Fall liegt jedenfalls auch im Bereich der Gewerbemiete eine unangemessene Benachteiligung vor, weil einseitig zu Lasten des Mieters von der gesetzlichen Regelung abgewichen wird. Es könnte sich die Situation ergeben, dass der Vermieter noch Ansprüche gegen den Mieter zu einem Zeitpunkt geltend machen könnte, wo dessen Gegenansprüche nach sechs Monaten bereits verjährt wären. Unter Berücksichtigung dieses Gesichtspunktes stellt sich die Verlängerung der Verjährungsfrist jedenfalls im vorliegenden Fall als unangemessen benachteiligend für den Mieter und deshalb unwirksam dar.(Rn.19) 1. Der Senat beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Landgerichts Kiel vom 24.01.2024, Az. 10 O 90/23, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil er einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist. 2. Der Senat beabsichtigt, den Streitwert für den Berufungsrechtszug auf 21.816,32 € festzusetzen. 3. Hierzu besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. I. Die Parteien streiten über Ansprüche aus einem beendeten Gewerberaummietverhältnis zwischen der Klägerin als Eigentümerin und Vermieterin eines Ladenraumes in der W.straße in R. und dem Beklagten. Bezüglich des Sachverhalts wird auf das Urteil des Landgerichts Kiel vom 24.01.2024 Bezug genommen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Es könne dahinstehen, ob die Voraussetzungen für den geltend gemachten Anspruch gegen den Beklagten auf Schadensersatz wegen Verschlechterung der Mietsache vorlägen. Etwaige Ansprüche der Klägerin seien verjährt. Der Beklagte habe sich auf das ihm zustehende Leistungsverweigerungsrecht auch berufen, so dass der Durchsetzbarkeit etwaiger Schadensersatzansprüche der Klägerin die dauernde Einrede der Verjährung entgegenstehe (§ 214 Abs. 1 BGB). Der von der Klägerin geltend gemachte Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 BGB sei nach § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB verjährt. Auf die als Allgemeine Geschäftsbedingung zu beurteilende Regelung in § 25 Ziff. 6 des Mietvertrages, welche die Verjährungsdauer auf 12 Monate verlängere und nach deren Inhalt ein etwaiger Anspruch bei Klageerhebung nicht verjährt wäre, könne sich die Klägerin nicht mit Erfolg berufen, da diese Bestimmung nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam sei. Die Klägerin habe den an den Beklagten vermieteten Ladenraum jedenfalls am 31.07.2022 zurückerhalten. Hiervon ausgehend sei der behauptete Schadensersatzanspruch mit Ablauf des 31.01.2023 verjährt. Die Klage datiere auf den 19.06.2023 und sei am 06.07.2023 und damit erst nach Eintritt der gesetzlichen Verjährung zugestellt worden. Eine Hemmung der Verjährung sei nicht ersichtlich. Die Klägerin könne sich nicht auf einen späteren Verjährungseintritt berufen, da die Klausel in § 6 Ziff. 6 des Mietvertrages unwirksam sei, da sie den Beklagten unangemessen benachteilige (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB). In der Klausel werde die Verjährungsfrist auf 12 Monate verlängert und somit verdoppelt. Es handele sich unstreitig um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Diese hielten einer Inhaltskontrolle nicht stand, da sie den Beklagten unangemessen benachteiligten (§ 307 Abs. 1 BGB). Eine unangemessene Benachteiligung sei im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen werden solle, nicht zu vereinbaren sei. Dies sei danach zu beurteilen, ob die gesetzliche Regelung auf Interessen beider Parteien berücksichtigenden Gerechtigkeitserwägungen beruhe oder reinen Zweckmäßigkeitserwägungen folge. Ersteres sei hier der Fall, so dass auch die formularmäßige Verlängerung nur dann zu billigen sei, wenn sie sachlich gerechtfertigt sei und maßvoll erfolge. Eine sachliche Rechtfertigung der Verlängerung der Verjährungsfrist für Ansprüche des Vermieters sei nicht gegeben. Der Vermieter werde mit Rückgabe der Mietsache in die Lage versetzt, sich Klarheit darüber zu verschaffen, inwieweit ihm Ansprüche wegen Veränderung bzw. Verschlechterung der Mietsache zustünden. Es sei nicht ersichtlich, dass dies innerhalb der gesetzlichen Verjährungsfrist nicht vorgenommen werden könne. Darüber hinaus betreffe die Regelung in § 548 BGB auch die berechtigten Interessen des Mieters, da dieser nach Rückgabe der Sache keinen Einfluss mehr auf die Mietsache habe und keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen könne. Auch der Regelungszweck einer zeitnahen Rechtssicherheit und Rechtsklarheit spreche gegen die Zulässigkeit einer formularvertraglichen Verlängerung der Verjährungsfrist, so dass nach alledem die Verjährungsverlängerung unzulässig sei (so für eine entsprechende Vereinbarung beim Wohnraummietverhältnis BGH, Urteil vom 08.11.2017, VIII ZR 13/17, BGHZ 217, 1-13, Rn. 27 ff.). Dies gelte umso mehr, als der Mietvertrag keinen Ausgleich für den Beklagten vorsehe. Es könne hierbei auch keinen Unterschied machen, ob es sich um ein Wohnraummietverhältnis oder um ein Gewerberaummietverhältnis handele. Bei § 548 BGB handele es sich schon gesetzessystematisch betrachtet nicht um eine spezifische Vorschrift über die Wohnraummiete. Darüber hinaus sei die Interessenlage der Parteien insoweit bei der Gewerberaummiete dieselbe wie bei der Wohnraummiete. Da die von der Klägerin verfolgten Hauptansprüche nicht bestünden, habe sie auch keinen Anspruch auf Freistellung von den ihr vorgerichtlich entstandenen Rechtsanwaltskosten. Die Klägerin wendet sich mit ihrer Berufung gegen die Einschätzung des Landgerichts, die Schadensersatzansprüche seien verjährt. Sie meint, ob und inwieweit die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB formularvertraglich verlängert werden könne, sei insbesondere im Gewerberaummietrecht streitig. Die von der Vorinstanz zitierte Entscheidung des BGH vom 18.01.2017 sei zum Wohnungsmietrecht ergangen. Die dort aufgeführten Grundsätze würden nicht uneingeschränkt auch im Bereich des gewerblichen Mietrechts gelten. Eine vertragliche Verlängerung der Verjährungsfrist sei gemäß § 202 Abs. 2 BGB möglich. Auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sei eine Abkürzung oder Verlängerung der Verjährungsfrist nicht generell ausgeschlossen. Entscheidend sei hierbei, inwieweit § 548 BGB als wesentlicher Grundgedanke der gesetzlichen Regelung zum Zweck einer in kurzer Zeit erreichbaren Rechtssicherheit anzusehen sei. Als wesentlichen Grundgedanken könne man kaum die absolute Länge der Frist von sechs Monaten ansehen, wohl aber den Gedanken, dass die Frist „kurz“ sein solle. Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht unterliege der Gewerbemietvertrag vollständig der Vertragsfreiheit. Der gewerbliche Mieter werde im Gegensatz zum privaten Mieter seitens des Gesetzgebers nicht nennenswert geschützt. Dies sei auch im Rahmen des § 307 Abs. 1 BGB zu berücksichtigen im Hinblick auf die Frage der unangemessenen Benachteiligung, für die hier andere Grundsätze gelten müssten. Der private Mieter, der geschäftlich unerfahren sei, habe einen deutlich höheren Anspruch auf schnelle Klärung von Vertragsansprüchen aus dem beendeten Mietverhältnis. Der geschäftlich erfahrene gewerbliche Mieter könne mit der Frage der Klärung von Ansprüchen aus einem beendeten Mietverhältnis deutlich professioneller und erfahrener umgehen. Für den Vermieter streite, dass aus der Nutzung eines Mietobjekts als Gewerbefläche eine deutlich höhere Gefahr von Schäden am Mietobjekt bestehe und insoweit die Feststellung und Aufarbeitung der Schadenserfassung deutlich länger als bei einer Mietwohnung dauern könne, so dass eine Fristverlängerung interessengerecht sei. Die Klägerin beantragt, die Entscheidung des Landgerichts Kiel vom 24.01.2024 zum Aktenzeichen 10 O 90/23 aufzuheben und den Beklagten antragsgemäß zu verurteilen. Der Beklagte verteidigt das landgerichtliche Urteil. Zutreffend sei das Landgericht davon ausgegangen, dass § 25 Abs. 6 des Mietvertrages den Beklagten im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen benachteilige. Rechtspolitischer Zweck des § 548 BGB sei, den Parteien des Mietvertrages eine rasche Abwicklung von Nebenansprüchen aus dem Mietvertrag zu ermöglichen, die vom Zustand der Mietsache zur Zeit der Rückgabe des Mietobjektes abhingen. Regelungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, welche die Fristdauer und/oder den Beginn der Verjährung gemäß § 548 Abs. 1 BGB auf 12 Monate ab Ende des Mietverhältnisses verlängerten, seien unwirksam, selbst wenn eine korrespondierende Verlängerung bezüglich der Ansprüche des Mieters aus § 548 Abs. 2 BGB vereinbart worden sei. Letzteres sei hier aber nicht einmal der Fall, weshalb in jedem Fall eine Unwirksamkeit der Klausel anzunehmen sei. II. Die zulässige Berufung hat nach vorläufiger Rechtsauffassung des Senats keine Aussicht auf Erfolg. Zu Recht dürfte das Landgericht davon ausgegangen sein, dass mögliche Schadensersatzansprüche der Klägerin aus dem Gewerbemietverhältnis nach § 548 BGB verjährt sind. Der Senat schließt sich insofern der Auffassung des Landgerichts an, dass die hierzu eine abweichende Regelung treffende Klausel in § 25 Abs. 6 des Mietvertrages gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist, weil sie den Beklagten unangemessen benachteiligt. Insofern sind die in der Entscheidung des Bundesgerichtshofs genannten Grundsätze gleichermaßen in der Wohnraummiete wie in der Gewerberaummiete anwendbar, weil die Interessenlage vergleichbar ist. Zwar ist der Klägerin darin recht zu geben, dass der gewerbliche Mieter oft erheblich geschäftserfahrener ist als ein Wohnraummieter; dies gilt jedoch gleichermaßen für den gewerblichen Vermieter. Dieser dürfte üblicherweise in der Lage sein, professioneller und schneller mögliche Schäden am Gewerbeobjekt zu erfassen und entsprechend abzuwickeln. Selbst wenn man im Hinblick auf die Vertragsfreiheit für die Gewerbemiete annehmen wollte, dass die Verjährungsfrist zulässig durch Allgemeine Geschäftsbedingungen verlängert werden könnte, so kann dies nach Auffassung des Senats jedenfalls nicht für eine wie hier vorgenommene asymmetrische Verlängerung gelten, bei der lediglich für den Vermieter die Verjährungsfrist verlängert wird, nicht hingegen für mögliche Gegenansprüche des Mieters. In einem solchen Fall liegt nach Auffassung des Senats jedenfalls auch im Bereich der Gewerbemiete eine unangemessene Benachteiligung vor, weil einseitig zu Lasten des Mieters von der gesetzlichen Regelung abgewichen wird. Es könnte sich die Situation ergeben, dass die Klägerin noch Ansprüche gegen den Beklagten zu einem Zeitpunkt geltend machen könnte, wo dessen Gegenansprüche nach sechs Monaten bereits verjährt wären. Unter Berücksichtigung dieses Gesichtspunktes stellt sich die Verlängerung der Verjährungsfrist jedenfalls im vorliegenden Fall als unangemessen benachteiligend für den Beklagten und deshalb unwirksam dar. Da die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat, legt das Gericht aus Kostengründen die Rücknahme der Berufung nahe. Im Falle der Berufungsrücknahme ermäßigen sich vorliegend die Gerichtsgebühren von 4,0 auf 2,0 Gebühren (vgl. Nr. 1222 des Kostenverzeichnisses zum GKG).