5 U 62/03

Insolvenzfestigkeit des Auflassungsanspruchs bei Bauträgervertrag und Folgen der Wahlrechte des Erwerbers • Ein durch Vormerkung gesicherter Auflassungsanspruch bleibt nach § 106 InsO insolvenzfest und ist vom Insolvenzverwalter wie außerhalb der Insolvenz zu erfüllen. • Die Ausübung eines Wahlrechts des Erwerbers wegen Sachmängeln (Wandelung oder großer Schadenersatz) führt nur bei Zustimmung des Unternehmers oder bei Entstehung eines rechtskräftigen Titels zur Umwandlung in ein Rückgewährschuldverhältnis. • Ein Teilurteil nach § 301 ZPO ist unzulässig, wenn die Entscheidung des einen Teils rechtlich mit dem übrigen Streitgegenstand zusammenhängt und Widerspruchsfreiheit fehlt. • Nach Eintritt der Insolvenz ist für die Fälligkeit des Auflassungsanspruchs nur zu prüfen, ob der auf die Übereignung entfallende Teil der Gegenleistung bezahlt wurde; dies ist im Zweifel durch ergänzende Vertragsauslegung zu ermitteln. • Ein Erwerber verliert durch die Geltendmachung oder zeitweilige Wahl der Rückabwicklung sein Besitzrecht nicht solange ein Rückabwicklungsschuldverhältnis nicht tatsächlich zustande gekommen ist. Der Kläger ist Insolvenzverwalter der T. GmbH. Die Beklagten schlossen 1994 mit der Gesellschaft einen Bauträgervertrag über den Erwerb einer Wohnung nebst Tiefgaragenanteil und sicherten den Grundstückserwerb mit einer Auflassungsvormerkung. Die Wohnung weist erhebliche Baumängel auf; die Beklagten setzten eine Frist zur Mangelbeseitigung, lehnten nach Fristablauf die weitere Erfüllung ab und forderten ursprünglich Rückabwicklung bzw. großen Schadenersatz. Nach Insolvenzanmeldung wandten sie sich an den Insolvenzverwalter und verlangten die Auflassung; der Kläger erklärte, er wähle die Erfüllung nicht. Der Kläger klagte auf Löschung der Vormerkung und Nutzungsentschädigung; die Beklagten erhoben Widerklage auf Auflassung und Eintragungsbewilligung. Das Landgericht wies die Klage ab, sprach aber nur teilweise. Gegen das Teilurteil legte der Kläger Berufung ein. • Teilurteil unzulässig: Der Anspruch auf Löschung der Auflassungsvormerkung und der Auflassungsanspruch sind rechtlich verbunden; Widerspruchsfreiheit nach § 301 ZPO fehlt, sodass das erstinstanzliche Teilurteil aufzuheben war. • Zuständigkeit des Berufungsgerichts: Das Berufungsgericht durfte die in erster Instanz nicht entschiedene Widerklage an sich ziehen, da sie entscheidungsreif ist und keine weitere Beweisaufnahme erforderlich ist. • Wirkung der Wahlrechte des Erwerbers: Die Beklagten hatten gemäß altem Schuldrecht wegen erheblicher Mängel Wandelung bzw. großen Schadenersatz als Wahlrecht erklärt, dadurch aber nicht automatisch ein Rückgewährschuldverhältnis herbeigeführt; hierfür hätte die Zustimmung des Unternehmers bzw. Insolvenzverwalters oder ein rechtskräftiges Urteil vorliegen müssen. • Anwendung von § 103 und § 106 InsO: § 103 InsO betrifft die Wahl des Insolvenzverwalters über die Erfüllung von Gewährleistungsrechten; der Insolvenzverwalter hat der Rückabwicklung nicht zugestimmt, sodass kein Rückabwicklungsschuldverhältnis entstanden ist. § 106 InsO trennt den durch Vormerkung gesicherten Auflassungsanspruch vom übrigen Leistungsanspruch und macht den Auflassungsanspruch insolvenzfest. • Fälligkeit des Auflassungsanspruchs: Nach Insolvenz ist nur zu prüfen, ob der Teil des Kaufpreises, der auf die Übereignung entfällt, bezahlt ist; dies kann mangels ausdrücklicher Vertragsaufteilung durch ergänzende Vertragsauslegung ermittelt werden. Hier haben die Beklagten nahezu die gesamte Vergütung erbracht, sodass der auf Übereignung entfallende Teil als erfüllt angesehen werden kann. • Kein Anspruch des Klägers auf Nutzungsentschädigung: Da die Beklagten ihr Besitzrecht nicht verloren haben und der Auflassungsanspruch fortbesteht, bestehen keine Herausgabeansprüche des Klägers aus einem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis. • Kosten und Vollstreckung: Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar mit Sicherheitsregelung gemäß §§ 708, 711 ZPO. Die Berufung des Klägers gegen das Teilurteil des Landgerichts wird zurückgewiesen, das Teilurteil aufgehoben und die Klage insgesamt abgewiesen. Die Widerklage der Beklagten ist stattgegeben: Der Kläger wird verurteilt, den entsprechenden Miteigentumsanteil an den Beklagten zur Auflassung zu übergeben und deren Eintragung als Eigentümer im Grundbuch zu bewilligen. Ein Anspruch des Klägers auf Löschung der Auflassungsvormerkung oder auf Nutzungsentschädigung besteht nicht, weil der durch Vormerkung gesicherte Auflassungsanspruch nach § 106 InsO insolvenzfest ist und die Beklagten den auf die Übereignung entfallenden Kaufpreisteil als erbracht anzusehen sind. Der Kläger trägt die Kosten beider Rechtszüge; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, wobei der Kläger die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung abwenden kann.