3 U 154/10

Keine Haftung des Maklers für nicht erkennbare Mängel und Genehmigungsfragen • Makler verletzt seine Aufklärungspflicht nur, wenn er Kenntnisse verschweigt, ungesicherte Angaben nicht als solche kennzeichnet oder Eigenschaften behauptet ohne Prüfungsgrundlage. • Der Makler darf Angaben des Verkäufers grundsätzlich ungeprüft weitergeben, soweit er diese mit der erforderlichen Sorgfalt eingeholt hat; eigenständige Ermittlungen schuldet er nur bei Vereinbarung oder aus Verkehrssitte. • Keine Pflicht zur Hinweisleistung besteht, wenn aus Exposé, Grundbuchstand und Kaufvertrag hervorgeht, dass Angaben vom Verkäufer stammen und keine konkreten Anhaltspunkte für Mängel oder fehlende Genehmigungen vorlagen. • Feuchtigkeitsschäden, Holzwurmbefall, Erschließungs- und Genehmigungsfragen bedürfen für eine Hinweispflicht des Maklers konkreter erkennbarer Anhaltspunkte, die hier nicht vorlagen. Der Kläger kaufte ein ehemaliges Bahnwärterhaus, vermittelt durch den Beklagten als Makler, und machte nachträglich erhebliche Mängel- und Genehmigungsmängel geltend. Er behauptete, der Makler habe ihn nicht über fehlende öffentlich-rechtliche Genehmigungen, Probleme der Wasserversorgung, Schneeräumpflicht, Überflutungen der Zufahrt, Feuchtigkeit im Keller, Holzwurmbefall und die mögliche Pflicht zur Errichtung einer Kläranlage aufgeklärt. Im Exposé war vermerkt, dass Angaben nach Verkäuferangaben erfolgen; im notariellen Kaufvertrag fanden sich keine Zusicherungen der Verkäuferin zur Nutzbarkeit. Das Landgericht wies die Klage ab; der Kläger legte Berufung ein und berief sich auf gesteigerte Nachforschungspflichten des Maklers. Der Beklagte hielt dem entgegen, er habe auf Verkäuferangaben vertraut und keine konkreten Anhaltspunkte für die gerügten Mängel gehabt. Das Oberlandesgericht bestätigte die Entscheidung des Landgerichts und wies die Berufung zurück. • Rechtsgedanke: Zwischen Makler und Auftraggeber besteht ein Treueverhältnis mit Aufklärungspflichten; Umfang richtet sich nach Einzelfall und Verkehrssitte. Der Makler darf Verkäuferangaben grundsätzlich ungeprüft weitergeben, wenn er sie sorgfältig eingeholt hat; er schuldet keine generellen Ermittlungen (§§ 652, 654, 280 BGB analog zu Rechtsprechung). • Exposé und Vertragslage: Das Exposé wies ausdrücklich auf Verkäuferangaben hin; der Kaufvertrag enthielt keine Zusicherung der Verwendbarkeit. Daraus folgt, dass der Kläger erkennen konnte, welche Informationen vom Verkäufer stammten, sodass keine weitergehende Nachforschungspflicht des Maklers entstand. • Fehlende Anhaltspunkte: Zu den gerügten Einzelfragen (baurechtliche Genehmigungssituation, Genehmigungsfähigkeit, Nebengebäude, Wasserversorgung, Schneeräumung, Überflutung, Feuchtigkeit, Holzwurmbefall, Kläranlage) bestanden keine konkreten Anhaltspunkte oder Hinweise, die den Beklagten zur vertieften Prüfung oder zu Mitteilungen verpflichtet hätten. Bei Besichtigung waren Kellerwände trocken und Mängel nicht erkennbar. • Spezialfälle: Selbst wenn der Kläger Laie und der Beklagte fachlich vorgebildet war, begründet dies nicht ohne weiteres gesteigerte Prüfpflichten. Der Umstand langjähriger unbeanstandeter Wohnnutzung und Einträge im Grundbuch sprachen gegen die Notwendigkeit weiterer Nachforschungen. • Kausalität und Verschulden: Der Kläger hat kein Wissen oder arglistiges Verhalten des Beklagten dargelegt. Damit fehlen die Voraussetzungen für Schadensersatz nach den einschlägigen Vorschriften; die behaupteten Pflichtverletzungen sind nicht nachgewiesen. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Ravensburg wurde zurückgewiesen; das Oberlandesgericht bestätigt, dass dem Beklagten keine haftungsbegründende Pflichtverletzung im Rahmen des Maklervertrags nach §§ 652, 654, 280 BGB nachgewiesen ist. Der Makler durfte die Angaben des Verkäufers verwerten und war nicht verpflichtet, ohne konkrete Anhaltspunkte eigenständige Ermittlungen bei Behörden oder durch Sachverständige durchzuführen. Die geltend gemachten Mängel waren bei Besichtigung nicht erkennbar und es bestanden außerdem Hinweise (Exposé-Hinweis, Grundbucheintrag, Kaufvertrag), die die Erwartung rechtfertigten, dass die Informationen vom Verkäufer stammen. Folge: Kein Schadensersatzanspruch des Klägers; er trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. Die Entscheidung ist vorläufig vollstreckbar und die Revision wurde nicht zugelassen.