11 A 1650/91

Ausnahmegenehmigung für Betriebsinhaberwohnung in Gewerbegebiet bei objektiver Betriebsbindung • Eine Betriebsinhaber- oder Betriebsleiterwohnung kann in einem Gewerbegebiet nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO ausnahmsweise zulässig sein, wenn ihre Errichtung objektiv sinnvoll und betriebsbezogen ist. • Bei Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen reduziert sich das Ermessen der Behörde auf Null, wenn die Behörde in vergleichbaren Fällen bereits Ausnahmen genehmigt hat und keine erkennbaren sachlichen Unterschiede bestehen. • Die behördliche Ermessensausübung ist fehlerhaft, wenn sie die Unterschiede zwischen Aufsichts-/Bereitschaftspersonal und Betriebsinhaber/-leiter nicht berücksichtigt oder die Genehmigungspraxis gegenüber vergleichbaren Fällen unberücksichtigt lässt. Die Klägerin ist Eigentümerin eines Grundstücks in einem Gewerbegebiet, auf dem mehrere Betriebe ihres Ehemannes betrieben werden und in dem umfangreich Ersatzteile und Geräte gelagert werden. Sie baute einen Teil ihrer Betriebshalle in eine Wohnfläche (131,29 m²) um und stellte am 8. August 1988 einen Antrag auf nachträgliche Nutzungsänderung/Bebauungsgenehmigung als Betriebsinhaberwohnung. Die Behörde lehnte ab mit der Begründung, im Gewerbegebiet seien Betriebswohnungen nur ausnahmsweise und nur für bestimmte Personengruppen zulässig; die betriebliche Notwendigkeit für eine ständige Anwesenheit bestehe nicht. Die Klägerin berief sich auf betriebliche Erforderlichkeit, Diebstahlgefährdung der Lagerbestände und auf frühere behördliche Genehmigungen in der Nachbarschaft. Das Verwaltungsgericht wies die Klage ab; in der Berufungsinstanz wurde die Klage teilweise erfolgreich; das OVG änderte das Urteil und verpflichtete die Behörde zur Erteilung der Bebauungsgenehmigung. • Rechtsgrundlagen: §§ 29, 30, 31, 66, 70 BauO NW; § 8 Abs. 1, Abs. 3 Nr. 1 BauNVO; § 60 Abs. 1 BauO NW; §§ 30 ff. BauGB. • Tatbestandliche Voraussetzungen der Ausnahme nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO sind erfüllt, wenn die Wohnung betrieblich gebunden und objektiv sinnvoll ist; dies gilt besonders für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, deren Wohnort aus betrieblichen Gründen nahe dem Betrieb liegen soll. • Im vorliegenden Fall ist die Wohnung objektiv sinnvoll: auf dem Grundstück sind mehrere Betriebe mit Reparaturwerkstatt und umfangreichem Ersatzteillager angesiedelt; Reparaturen erfolgen auch nachts und kurzfristig; sofortige Verfügbarkeit reduziert Reaktionszeiten und erhöht Einbruchssicherheit. • Die Behörde hat ihr Ermessen überschritten, indem sie die Anforderungen überspannte und nicht zwischen den Schutzgütern für Aufsichts-/Bereitschaftspersonal und Betriebsinhaber/-leiter differenzierte. • Die Behörde war durch eigene bisherige Genehmigungspraxis in unmittelbarer Nachbarschaft selbst gebunden; vergleichbare Betriebsleiterwohnungen wurden genehmigt, sodass das Ermessen faktisch auf Null reduziert ist und die Ausnahme zu erteilen war. • Eine Prüfung etwaiger Befreiungen (§ 31 BauGB) war nicht mehr erforderlich, weil die Ausnahme nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO bereits zu bejahen war. • Folge: Die ablehnenden Bescheide sind aufzuheben und die Behörde zu verpflichten, die Bebauungsgenehmigung zu erteilen. Die Berufung ist begründet; das angefochtene Urteil wurde geändert. Die Behörde ist unter Aufhebung ihres Bescheids vom 2. März 1989 und des Widerspruchsbescheids vom 18. Oktober 1989 zu verpflichten, der Klägerin die Bebauungsgenehmigung für die Nutzungsänderung eines Teils der Betriebshalle in eine Betriebsinhaberwohnung zu erteilen. Die Voraussetzungen der Ausnahmeregelung des § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO liegen vor, da die Wohnung objektiv betrieblich gebunden und sinnvoll ist (Reparaturbetrieb, Ersatzteillager, nächtliche Einsätze, erhöhte Einbruchgefahr). Zudem hat die Behörde durch ihr bisheriges Genehmigungsverhalten in vergleichbaren Fällen ihr Ermessen faktisch gebunden, so dass die Ablehnung rechtsfehlerhaft war. Die Klägerin obsiegt, die Kosten des Verfahrens hat der Beklagte zu tragen; die Revision wurde nicht zugelassen.