2 E 182/13

Privatrechtlicher Charakter eines Grundstückskaufvertrags und Versagung von Prozesskostenhilfe • Ein Grundstückskaufvertrag, der Verpflichtungen des Käufers zur Bebauung und eine Nachzahlungsfolge regelt, ist in der Regel privatrechtlich, auch wenn der Verkäufer damit einen öffentlichen Zweck verfolgt. • Ein gemischter Vertrag ist dann nicht öffentlich-rechtlich, wenn er nicht aufspaltbar ist und der Schwerpunkt auf dem privatrechtlichen Grundstücksgeschäft liegt. • Prozesskostenhilfe darf versagt werden, wenn die beabsichtigte Klage nur entfernte oder bloß theoretische Erfolgsaussichten hat. • Ein vorweg beantragter Neubescheidungs- oder Herabsetzungsanspruch gegen eine noch nicht ergangene Ermessensentscheidung der Behörde ist grundsätzlich unzulässig, solange kein rechtlich überprüfbarer Verwaltungsakt vorliegt. Der Antragsteller begehrt Prozesskostenhilfe für eine Klage, mit der festgestellt werden soll, dass er bei Errichtung einer dritten Wohnung auf dem erworbenen Grundstück keine Nachzahlung an die Verkäuferin (Antragsgegnerin) zu leisten habe; hilfsweise verlangt er Neubescheidung oder Reduzierung einer Nachzahlung nach § 5 des notariellen Kaufvertrags vom 29. Dezember 2003 in Höhe von 94.875 €. Das Verwaltungsgericht lehnte PKH ab, weil der Verwaltungsrechtsweg für das Feststellungsbegehren nicht eröffnet sei und eine Verweisung an das Zivilgericht im isolierten PKH-Verfahren nicht möglich sei. Der Vertrag enthält eine Bebauungsverpflichtung (maximal zwei Wohneinheiten) und eine Nachzahlungsfolge für den Fall einer dritten Wohnung; die Antragsgegnerin verfolgte damit die Vergabe preisgünstigen Baulands. Der Antragsteller berief sich auf städtebauliche Regelungen; das Verwaltungsgericht und spätere Zivilgerichte hielten die Regelung jedoch für privatrechtlich. • Rechtsweg: Die streitgegenständliche Frage betrifft primär das privatrechtliche Grundstückskaufgeschäft. Der notarielle Vertrag ist eine einheitliche, nicht aufspaltbare Vereinbarung, deren Schwerpunkt auf den privatrechtlichen Regelungen zum Kauf und den daran geknüpften vertraglichen Bindungen liegt. Dass die Verkäuferin mit der Vertragsgestaltung einen öffentlichen Zweck verfolgte, ändert nichts am privatrechtlichen Gepräge; für das sog. Einheimischenmodell bleibt die rechtliche Umsetzung zivilrechtlich. • Abgrenzung Öffentlich-/Privatrecht: Ein Vertrag ist öffentlich-rechtlich, wenn Gegenstand und Zweck in einen vom öffentlichen Recht geregelten Sachbereich fallen oder wenn er hoheitliche Pflichten oder Vollzugsfunktionen enthält. Hier fehlen solche prägnanten öffentlich-rechtlichen Merkmale; die vertragliche Beschränkung auf zwei Wohnungen und die Nachzahlung dienten der Sicherung eines Zuwendungszwecks, nicht der Durchsetzung städtebaulicher Festsetzungen nach § 9 BauGB. • Angemessenheitsprüfung: Die erforderliche Angemessenheitsprüfung nach § 11 Abs. 2 BauGB wurde bereits durch Landgericht und Oberlandesgericht geprüft; die einschlägigen Entscheidungen sprechen dafür, dass § 5 des Vertrags einer angemessenen Vertragsgestaltung genügt. • Prozesskostenhilfe: PKH ist zu versagen, wenn die beabsichtigte Klage nur entfernte oder rein theoretische Erfolgsaussichten hat. Hier sind die Erfolgschancen der Haupt- und Hilfsanträge nur gering, weil keine überprüfbare Ermessensentscheidung der Antragsgegnerin vorliegt und die materielle Überprüfung des Vertragsrechtswegs Sache der Zivilgerichte wäre. • Rechtsschutzbedürfnis: Für den Neubescheidungs- und Herabsetzungsantrag fehlt derzeit ein Rechtsschutzbedürfnis, weil die Antragsgegnerin bislang keine Entscheidung zur Geltendmachung eines Nachzahlungsanspruchs getroffen hat und damit keine überprüfbare Verwaltungsentscheidung vorliegt. Die Beschwerde des Antragstellers wird zurückgewiesen; die Kosten des Beschwerdeverfahrens trägt der Antragsteller. Das Gericht bestätigt, dass das Feststellungsbegehren und die Hilfsanträge vorrangig zivilrechtlich zu beurteilen sind, weil der notarielle Grundstückskaufvertrag überwiegend privatrechtlichen Charakter hat. Zudem fehlen hinreichende Erfolgsaussichten für das beabsichtigte Verfahren und ein derzeitiges Rechtsschutzbedürfnis für Neubescheidung oder Reduzierung, da die Antragsgegnerin noch keine überprüfbare Ermessensentscheidung getroffen hat. Daher ist Prozesskostenhilfe zu versagen und der materielle Streit gegebenenfalls vor den Zivilgerichten zu klären.