8 A 12009/03

Abrissgenehmigung für denkmalgeschütztes Gebäude nur bei Unzumutbarkeit der Erhaltung • Die Denkmalschutzbehörde entscheidet im pflichtgemäßen Ermessen; eine Abrissgenehmigung ist nur zu erteilen, wenn die Erhaltung des Denkmals dem Eigentümer unzumutbar ist. • Bei der Zumutbarkeitsprüfung sind Investitions- und Bewirtschaftungskosten den möglichen Mieterträgen und steuerlichen Vorteilen gegenüberzustellen; vom Eigentümer zu vertretene Instandhaltungsrückstände sind abzuziehen. • Unterlassene Antragstellung auf Fördermittel kann dem Eigentümer zugerechnet werden; in der Prüfung ist von der auf dieser Grundlage zu erwartenden Förderung auszugehen. • Die Darlegungs- und Beweislast für die Unzumutbarkeit der Erhaltung liegt beim Eigentümer. • Die Berufung der Kläger gegen die Abweisung ihrer Abrissklage ist unbegründet. Die Kläger begehrten die Erteilung einer Abrissgenehmigung für ein im Wesentlichen 19. Jahrhundert errichtetes Fachwerkhaus auf ihrem Grundstück, das seit 1995 leer stand. Die Denkmalschutzbehörde erteilte 1996 nur die Genehmigung für ein Nebengebäude und versagte den Abriss des vorderen denkmalwerten Hauses; hiergegen wurde geklagt. Das Gebäude wurde 1998 zunächst als Teil einer Denkmalzone und später als Einzeldenkmal unter Schutz gestellt; daraufhin ordnete die Behörde Sicherungsmaßnahmen an, die schließlich ersatzweise durchgesetzt wurden. Die Kläger legten Kostenschätzungen für eine Sanierung sowie Berechnungen vor, wonach die Erhaltung wirtschaftlich unzumutbar sei; die Behörde und ein beigeladener Dritter hielten die Erhaltung hingegen für zumutbar und verwiesen auf mögliche Steuervergünstigungen und Fördermittel. Das Verwaltungsgericht holte mehrere Gutachten ein und wies die Klage ab; die Berufung der Kläger blieb erfolglos. • Rechtsgrundlage und verfassungskonforme Auslegung: § 13 Abs.1 Satz1 DSchPflG verlangt für Abbruch eine Genehmigung; nach der Unvereinbarkeitsfeststellung des BVerfG ist bei Wegfall der gesetzlichen Regelung Ermessen auszuüben; Abriss ist verfassungskonform nur zu erlauben, wenn Erhaltung unzumutbar ist. • Begriff der Unzumutbarkeit: Unzumutbar ist die Erhaltung, wenn keinerlei sinnvolle Nutzung mehr möglich ist; maßgeblich ist eine objektive Wirtschaftlichkeitsprüfung durch Gegenüberstellung von Investitions- und Bewirtschaftungskosten einerseits und Mieterträgen sowie steuerlichen Vorteilen andererseits; subjektive Verhältnisse sind bei Steuervorteilen zu berücksichtigen. • Beweislast und Darlegungspflicht: Die Kläger als Eigentümer tragen die Darlegungs- und Beweislast für die Unzumutbarkeit; aus § 2 Abs.1 DSchPflG folgt grundsätzlich Erhaltungspflicht. • Bewertung der Kosten- und Ertragsrechnung: Das Gericht stützte sich auf das Gutachten des Sachverständigen D. mit angemessenen Korrekturen; pauschale Architektenanschläge und einzelne Handwerkerangebote konnten die detaillierte Sachverständigenberechnung nicht widerlegen. • Abzug wegen Instandhaltungsrückstand: Kosten, die auf pflichtwidrig unterlassener Unterhaltung beruhen, sind bei der Zumutbarkeitsprüfung abzuziehen; der Kläger hat den Instandhaltungsrückstau zu vertreten. • Fördermittel und Zuschüsse: Hätte der Eigentümer einen Antrag auf Fördermittel gestellt, wären zu erwartende Zuschüsse bei der Berechnung zu berücksichtigen; da die Kläger den Antrag nicht gestellt haben, sind sie so zu behandeln, als hätten sie die zu erwartende Förderung erhalten (hier: pauschal 20.000 EUR anzusetzen). • Finanzierungskosten und Tilgung: Nur Zinsen sind bei der jährlichen Belastung anzusetzen, nicht die Tilgung, da Tilgung eine Vermögensvermehrung darstellt; ein Zinssatz von 6 % ist angemessen; abstrakte Darlegungen über fehlende Kreditsicherung genügen nicht. • Steuervorteile: Steuerliche Förderungen sind zu berücksichtigen; das Verwaltungsgericht hatte die Steuervorteile falsch berechnet und hätte höhere Effekte ansetzen müssen, was die Wirtschaftlichkeitsprognose verbessert. • Ergebnis der Wirtschaftlichkeitsprüfung: Unter Berücksichtigung der korrigierten Investitionskosten, eines anzunehmenden Zuschusses und der steuerlichen Effekte verbleibt kein dauerhafter Verlust; daher ist die Erhaltung für die Kläger zumutbar. • Verfahrenskosten und Rechtsmittel: Die Kläger tragen die Kosten des Berufungsverfahrens, die Revision wurde nicht zugelassen. Die Berufung der Kläger wird zurückgewiesen; die begehrte Abrissgenehmigung wurde zu Recht versagt, weil die Erhaltung des denkmalgeschützten Gebäudes den Klägern nicht als unzumutbar nachgewiesen wurde. Die Darlegungs- und Beweislast für die Unzumutbarkeit liegt bei den Eigentümern, die die erforderlichen wirtschaftlichen Nachteile nicht hinreichend belegt haben. Bei der Prüfung waren Investitions- und Bewirtschaftungskosten den erzielbaren Mieterträgen und steuerlichen Vorteilen gegenüberzustellen; abzugsfähige Kosten aus pflichtwidrig unterlassener Unterhaltung sind zu berücksichtigen und Fördermittel sind zugunsten der Eigentümer anzunehmen, wenn sie den Antrag zu Unrecht unterlassen haben. Vor diesem Hintergrund überwiegen die Ertrags- und Förderungsaspekte so, dass kein dauerhaftes, unzumutbares Belastungsbild festgestellt werden konnte; daher besteht kein Anspruch auf Erteilung der Abrissgenehmigung und die Klage war abzuweisen.