8 A 10553/07

Unwirksamkeit der Rückzahlungsklausel bei Koppelung von Ordnungsmaßnahmenkosten an Bauverpflichtung • Eine vertragliche Rückzahlungsregelung, die die Erstattung von Kosten für von Eigentümern erbrachte Ordnungsmaßnahmen an die Verletzung einer vertraglichen Baumaßnahmepflicht knüpft, ist unwirksam. • Ordnungsmaßnahmen sind nach Gesetz und Sanierungsvertrag grundsätzlich Sache der Gemeinde; deren Kostenerstattung an Eigentümer darf nicht mit der Baupflicht des Eigentümers gekoppelt werden. • Eine derartige Kopplung kann nicht durch den Charakter als Vertragsstrafe gerechtfertigt werden. • Bei Teilnichtigkeit der Rückzahlungsregelung bestehen keine anderen Anspruchsgrundlagen für das Zahlungsbegehren der Gemeinde. Die Klägerin (Gemeinde) schloss mit der HS I. GmbH & Co. KG 1999 einen öffentlich-rechtlichen Eigentümer-Sanierungsvertrag über Ordnungsmaßnahmen auf Sanierungsgrundstücken; die Gemeinde erstattete die Kosten gegen Verpflichtung des Eigentümers zu anschließenden Baumaßnahmen. Die Klägerin zahlte 40.818,12 €; später verkaufte der ursprüngliche Eigentümer die Fläche an die Beklagten, die in die Vertragspflichten eintraten und die Hälfte der Erstattung übernahmen. Nach Fristverlängerungen begannen die Beklagten nicht mit dem Bau; die Klägerin trat deshalb 2006 vom Vertrag zurück und forderte 20.409,06 € nebst Zinsen. Das Verwaltungsgericht wies die Klage ab; die Klägerin legte Berufung ein mit dem Vorwurf, die Koppelung sei zulässig. Die Beklagten verteidigten die Entscheidung mit Hinweis auf die unterschiedliche Verantwortlichkeit für Ordnungs- und Baumaßnahmen. • Es handelt sich um einen öffentlich-rechtlichen Eigentümer-Sanierungsvertrag nach §§ 146,147 BauGB; öffentlich-rechtliche Verträge müssen ein angemessenes Leistungs- und Risikoverhältnis aufweisen (§ 11 Abs.2 BauGB i.V.m. §56 VwVfG). • Gesetzliche Regelung: Gemeinden haben nach §147, §155 Abs.6 BauGB die Zuständigkeit und grundsätzlich die Kostentragung für Ordnungsmaßnahmen; Grundstückseigentümer sind nach §148 Abs.1 Nr.2 BauGB selbst zu zügigen Baumaßnahmen verpflichtet, die notfalls hoheitlich durchsetzbar sind. • Die vertragliche Verknüpfung, wonach bei Rücktritt wegen Nichterfüllung der Bauverpflichtung die Erstattung der Niederlegungskosten zurückzuzahlen ist, vermischt zwei unterschiedliche Verantwortungsbereiche und schafft ein unangemessenes Abwicklungsverhältnis. • Ein derartiges Missverhältnis ist nicht durch das Ziel der Gemeinde zu rechtfertigen, zusätzlichen Druck auf den Eigentümer auszuüben; der Gemeinde entsteht durch die von Eigentümern durchgeführten Ordnungsmaßnahmen ein eigenständiger Vorteil unabhängig vom späteren Baubeginn. • Das Mustervertrag der kommunalen Spitzenverbände stellt ebenfalls darauf ab, dass die Kostenrückerstattung nicht pauschal an Vertragsverletzungen im Baubereich geknüpft wird; dies stützt die Wertung, dass die Rückzahlungsregelung unzulässig ist. • Die Klausel kann nicht als Vertragsstrafe qualifiziert werden, da eine sachfremde Verknüpfung von Pflichtverletzungen mit Erstattungskosten anderer Art weder Sinn noch angemessene Höhe einer Vertragsstrafe begründet. • Wegen Teilnichtigkeit der Rückzahlungsregelung nach §59 Abs.3 VwVfG bestehen keine weiteren Rechtsgrundlagen, die den Zahlungsanspruch der Klägerin stützen könnten. Die Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen; die Klage ist unbegründet, weil die vertragliche Rückzahlungsregelung, die die Erstattung der Kosten für Ordnungsmaßnahmen an die Verletzung der vertraglichen Bauverpflichtung koppelt, unwirksam ist. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. Die Regelung widerspricht der gesetzlichen Differenzierung zwischen den Zuständigkeiten und Kostentragungen für Ordnungs- und Baumaßnahmen nach dem BauGB, schafft ein unangemessenes Vertragsabwicklungsverhältnis und kann nicht durch Vertragsstrafenrechtfertigungen ersetzt werden. Mangels wirksamer Rückzahlungsgrundlage besteht der begehrte Rückzahlungsanspruch nicht.