1 A 10547/09

Abrissgenehmigung für Denkmal: Nachweispflicht des Eigentümers und Wirtschaftlichkeitsberechnung • Eine denkmalschutzrechtliche Abbruchgenehmigung ist nur zu erteilen, wenn Denkmalschutzbelange nicht entgegenstehen oder überwiegende private oder gemeinwohlbezogene Interessen eine Erhaltung unzumutbar machen (§ 13 DSchG). • Die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung hat der Eigentümer darzulegen; hierzu gehört regelmäßig die Vorlage belastbarer Wirtschaftlichkeitsberechnungen (§ 2 Abs.2, § 13a Abs.1 DSchG). • Bei einer Vielzahl denkbarer Nutzungsvarianten muss der Eigentümer zumindest zwei nahe liegende, erfolgversprechende Varianten wirtschaftlich durchrechnen. • Eine fehlende Veräußerungsmöglichkeit ist gesondert zu belegen, etwa durch ein Wertgutachten, das Bodenwert und Bausubstanz getrennt bewertet. • Der Erwerb eines instandsetzungsbedürftigen Denkmals zu einem deutlich unter dem Verkehrswert liegenden Preis mindert die Schutzwürdigkeit des Eigentums und kann die Zumutbarkeitsprüfung beeinträchtigen. Die Klägerin, Eigentümerin eines ehemaligen Klosterensembles in Boppard, beantragte 2007 die denkmalschutzrechtliche Genehmigung zum Abriss des unter Denkmalschutz stehenden Klosters Marienberg. Das barocke Ensemble steht seit 1982 als Denkmalzone unter Schutz und ist seit Jahren leerstehend mit erheblichen Feuchtigkeits- und Bauschäden; frühere Verwendungen und zahlreiche Verwertungsbemühungen schlugen fehl. Die Klägerin hatte das Anwesen 1996 deutlich unter dem damaligen Verkehrswert ersteigert. Die Denkmalschutzbehörde lehnte den Abrissantrag ab, weil die Klägerin die behauptete Unzumutbarkeit der Erhaltung nicht hinreichend dargelegt habe. Vor Gericht trug die Klägerin vor, erhebliche Sanierungs- und Folgekosten sowie mangelnde Vermarktbarkeit belegten die Unzumutbarkeit; sie legte Listen potenzieller Interessenten und Kostenschätzungen vor. Die Vorinstanz und der Senat hielten diese Darlegungen für zu pauschal und forderten belastbare Wirtschaftlichkeitsberechnungen sowie Nachweise zur wirtschaftlichen Unverkäuflichkeit. • Rechtlicher Rahmen: Nach § 13 DSchG darf eine Abbruchgenehmigung nur erteilt werden, wenn Denkmalschutzbelange nicht entgegenstehen oder überwiegende Interessen (z. B. nach Art. 14 GG) die Erhaltung unzumutbar machen; § 2 Abs.2 DSchG und § 13a Abs.1 DSchG schreiben die Nachweispflicht und erforderliche Unterlagen vor. • Darlegungs- und Nachweispflicht des Eigentümers: Die Klägerin hat keine ausreichenden, objektiv nachvollziehbaren Wirtschaftlichkeitsberechnungen vorgelegt. Pauschale Hinweise auf maroden Zustand, fehlende Einnahmen und hohen Sanierungsaufwand genügen nicht; es bedarf eines Vergleichs von Investitions- und Bewirtschaftungskosten gegenüber erzielbaren Nutzungserträgen unter Berücksichtigung von Steuervergünstigungen und möglichen Zuschüssen. • Umfang der Prüfpflicht: Bei vielen potentiellen Nutzungen muss der Eigentümer zumindest zwei nicht fernliegende, erfolgversprechende Nutzungsvarianten wirtschaftlich durchrechnen; nur so lässt sich die Zumutbarkeit objektiv bewerten. • Veräußerungsmöglichkeit: Die Klägerin hat die angebliche Unverkäuflichkeit nicht hinreichend belegt. Erforderlich ist z. B. ein Wertgutachten mit getrennter Bewertung von Bodenwert und Bausubstanz oder sonstige belastbare Nachweise, dass das Objekt zu einem angemessenen Preis nicht veräußerbar ist. • Berücksichtigung des Erwerbs: Der Erwerb des sanierungsbedürftigen Denkmals zu einem deutlich unter dem Verkehrswert liegenden Preis reduziert die Schutzwürdigkeit des Eigentums; wer ein derartiges Risiko bewusst übernimmt, kann eine weitergehende Unzumutbarkeit nicht ohne Weiteres geltend machen. • Subsidiäre Möglichkeiten: Selbst bei grundsätzlich überwiegenden Eigentumsinteressen sind vor Erteilung einer Abbruchgenehmigung alternative Maßnahmen zu prüfen (Teilabriss, Abbruch mit Nebenbestimmungen, Geldausgleich, Enteignung). Die Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen; die Klage auf Erteilung der Abrissgenehmigung bleibt erfolglos. Der Senat sieht die Darlegungs- und Nachweispflichten der Klägerin als nicht erfüllt: es fehlen belastbare Wirtschaftlichkeitsberechnungen zu mindestens zwei realistischen Nutzungsvarianten sowie ein belastbarer Nachweis, dass das Denkmal zu einem angemessenen Preis nicht veräußerbar ist. Zudem beeinträchtigt der bewusste Erwerb des instandsetzungsbedürftigen Denkmals zu einem deutlich unter dem Verkehrswert liegenden Preis die Anspruchsstellung der Klägerin. Vor einer möglichen Bewilligung eines Abbruchs sind außerdem alternative Ausgleichsformen zu prüfen. Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.