V ZB 4/94

Zurück BayObLG 06. Dezember 1995 2Z BR 90/95 GBO § 53; WEG § 1; BGB §§ 892, 1155 Nichtige Unterteilung von Wohnungseigentum; Amtswiderspruch gegen Bestand eines Briefrechts Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Ver加Berung zugunsten der Streithelferin als der einzigen Grundpfandglaubigerin, die dem Verkauf zugestimmt und den Erl6s erhalten habe, verwertet worden. Indessen ti bersieht eine solche Betrachtung, daB die Regelung. des Hypothekenhaftungsverbands ein u ber d話 Verhaltnis zwischen dem Grundsttickseigenttimer und etwaigen tats加hlich vorhan-denen Grundpfandglaubigern hinausreichendes Ordnungs-gefge darstellt, das die Interessen der Beteiligten nicht nach den konkreten Gegebenheiten, sondern lediglich in typisierter Form berUcksichtigt. Die Verweisung des Zwangsversteige-rungsrechts auf den Umfang des Hypothekenhaftungsverbands（ §20 Abs. 2 ZVG ) legt die Reichweite des Zwangsversteigerungsbeschlags unabhangig davon fest, ob im jeweiligen Einzelfall ti berhaupt Grundpfandglaubiger vorhanden und inwieweit solche dinglichen Gl加biger bereits befriedigt sind; die§§1120比 BGB gelten insoweit auch, wenn die Zwangsversteigerung etwa von einem pers6nlichen Glaubiger betrieben wird und das Grundstck nicht durch Grundpfandrechte belastet ist. Der gesetzlich bestimmte Haftungsumfang ist 比r die EntschlieBungen der Bieter und Ersteher im Zwangsversteigerungsverfa血en m鴻gebend. Das bedeutet zwar auf der einen Seite, daB ihr etwaiges Vertrauen, rechtlich nicht Zubeh6r darstellende Gegenstande wtirden mitversteigert, nicht geschtitzt wird (BGH NJW 1984, 2277 , 2278), auf der anderen Seite aber auch, d郎 sie sich darauf mtissen verlassen k6nnen, daB sie mit dem Zuschlag alle Sachen erwerben, auf die sich die Haftung nach §§1 120 ff. BGB erstreckt (Zゾ1elパ誇ber ZVG, 14. Aufl.,§55 Rdnr. 3.2). Dies laBt eine Bestimmung des Haftungsumfangs nach den im konkreten Fall im Verhaltnis zwischen Grundstckseigentmer und etwaigen Grundpfandglaubigern bestehenden Besonderheiten nicht zu. Aus diesem Grunde haben auch v町tragliche Vereinbarungen U ber den Umfang der dinglichen Grundstticksha仁 tung nur im Verhaltnis zwischen den daran Beteiligten Gel-tung ( RGZ 125, 362 , 365). DaB im vorliegenden Fall der W吐t des Zubeh6rs der Streithelferin unter Umst加den zweimal als Haftungsobjekt dienen k6nnte, ist entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts, das dies fr nicht rechtens halt, kein Ge-sichtspunkt, der eine andere Beurteilung rechtfertigt. Die Auswirkungen, die sich daraus ergeben, daB die Beklagte die Gegenstande nicht lastenfrei erworben hat, dtirften sich im Verhltnis zwischen ihr und der Streithelferin ausgleichen lassen; die KI醜er als die Ersteher des Grundstucks werden davon jedenfalls nicht be血hrt. 3. Die auf den gesetzlichen Bestimmungen beruhende Einbeziehung des Zubeh6rs in das Zwangsversteigerungsverfahren hatte dadurch eingeschrankt oder beseitigt werden k6nnen, d論 die Streithelferin dies in ihrem Antrag auf Einleitung des Verfahrens zum Ausdruck gebracht h谷tte und das Zwangsversteigerungsverfahren entsprechend gestaltet worden w加e. Dies ist jedoch nicht geschehen. Die das Zubeh6r betreffende Rticknahme des Antrags im vorangegangenen, insoweit damals bereits aufgehobenen Zwangsverwaltungsverfahren hatte fr die Zwangsversteigerung keine Bedeutung. Der die Beschlagnahme bewirkende ZwangsversteigerungsbeschluB vom 22. Dezember 1987 enthalt keine dahingehende Einschrankung. Auch der「 Umstand, d鴻 das vom Versteigerungsgericht eingeholte Gutachten ti ber den Grundstckswert das Zubeh6r als,, im Eigentum des derzeitigen Mieters" stehend nicht in die Bewertung einbezog，加dert an der Erstreckung der Versteigerung und des Zuschlags auf das Zubeh6r nichts. Dieses ist nicht deswegen stillschweigend von der Versteigerung ausgenommen worden, weil das Versteigerungsgericht sich 面t jenem Gutachten begntigt hat. Derartige Einschrankungen des Versteigerungsumfangs mtissen nicht nur in die Versteigerungsbedingungen（ §59 Abs. 1 ZVG ), sondern auch in den ZuschlagsbeschluB aufgenommen werden (RGZ 127, 272, 274; Zeller/Stうber, a. a.O. Rdnr. 3.9). An alledem fehlt es hier. Entgegen der von der Revisionserwiderung der Streithelferin geauBerten Ansicht steht nicht fest, d論 den Klagern mit dem Eigentum an den Gegenstanden der Betriebseinrichtung ein von ihnen selbst nicht erwarteter Vorteil zugefallen w谷re. Es ist nicht festgestellt, daB der Inhalt des W吐tgutachtens ihnen bekannt und damit Grundlage ihres Gebots war. Sie waren auch nicht dazu verpflichtet, das Gutachten einzusehen 11. WEG§§21, 22, 23, 27 (P町漉gskompetenz des Verwalters, sofern er nach der Gemeinsch叩sord加ng die Durch彦hrung bestimmter baulicher Manahmen genehmigen m叩） 1. Bestehen ernstliche Zweifel, ob ein wichtiger Grund zur Versagung der beantragten Zustimmung zur baulichen Veranderung des Wohnungseigentums vorliegt, ist der Verwalteち auch wenn er gewerblich t註tig 殖rd, befugt, die WohnungseigentUmer um eine Weisung anzugehen. 2. Holt der Verwalter U ber die Frage, ob ein 殖chtiger Grund zur Versagung der Zustimmung zu einer baulichen Ver註nderung vorliegt, eine Weisung der Wohnungseigentmer ein, hat 叫 wenn er gewerblich t註tig wird, die EigentUmerU ber die aufgetretenen tats証chlichen und rechtlichen Zweifelsfragen umfassend aufzukl註ren; hat er die Rechtsfrage mit der erforderlichen Sorgfalt geprUft, ist es ihm nicht anzulasten, wenn er gleichwohl einem Rechtsirrtum unterliegt. BGH, BeschluB v. 21.12.1995 一 V ZB 4/94,mitgeteilt von Dr ルた効ぞd Werp，斑chter am BGH 12. GBO§53; WEG§1; BGB§§892, 1155 (Nichtige Unterteilung von Wohnungseigentum; Amtswiderspruch gegen Bestand eines Bri功ぞchts) 1. Die Unterteilung eines Wohnungseigentums, bei der nicht alle im Sondereigentum stehenden Raume mit einem Miteigentu叫anteil verbunden werden, ist nichtig. Bei den im Vollzug der Unterteilung vorgenommenen Grundbucheintragungen handelt es sich um inhaltlich unzul註ssige Eintragungen (Best註tigung von BayObLGZ 1987, 390 「＝ MittBayNot 1988, 35 = DNotZ 1988, 316 ] 2. Soll gegen den Bestand eines Briefrechts ein Amtswiderspruch eingetragen werden, hat das Grundbuchamt, sofern der Brief nicht vorliegt, die M6glichkeit eines gutglaubigen Erwerbs auBerhalb des Grundbuchs auBer Betracht zu lassen. BayObLG, BeschluB vom 7.12.1995 一 2Z BR 90/95 一， mitgeteilt von Johann Demharter Richter am BayObLG Aus dem Tatbestand: Als Miteigentumer eines 血t einem Wohnhaus bebauten Grundstucks waren die Beteiligte zu 1 zu 5/9 und E zu 4/9 im Grundbuch eingetragen (Bd. 44 BI. 1817). Zu notarieller Urkunde vom 20.3.1970 104 MittBayNot 1996 Heft 2 \ ubertrug F. die Halfte seines Miteigentumsanteils auf seinen Sohn. Ferner beschr谷 nkten die Miteigentumer in dieser Urkunde ihr Miteigentum der即stalt, daβ 面t dem 5/9-Miteigentumsanteil der Beteiligten zu 1 das Sondereigentum an allen R谷umen des vorhandenen v而hnhauses samt Garagenbau und Ger灘eschuppen verbunden wurde und mit dem Miteigentumsanteil des F. und seines Sohnes von insgesamt 4/9 das Sondereigentum an allen R如men des noch zu errichtenden Zweifamilienhauses samt Garagenbau. Fur die beiden Wohnungseigentumsrechte wurden am 23。4.1970 die Grundbticher angelegt (Bd. 95 Bl. 3319 = Wohnungseigentum der Beteiligten zu 1; Bd. 95 BI. 3320=Wohnungseigentum von F. und Sohn). Dabei wurde jeweils in Abteilung II eine Bau- und Gewerbebeschrankung eingetragen. Zu notarieller Urkunde vom 15.3.1982 unterteilte die Beteiligte zu 1 ihr Wohnungseigentum und bildete folgende drei Wohnungseigentumsrechte: 2/9 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der v而hnung Nr. 1 samt Neben盛umen 2/9 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 2 samt Nebenraumen 1/9 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 3. In dem der Unterteilung zugrundeliegenden Aufteilungsplan ist das Treppenhaus als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen. Zu gleicher Urkunde vom 15.3.1982 ti bertrug die Beteiligte zu 1 die Eigentumswohnung Nr. 1 undeinen H谷lfteanteil an der Eigentumswohnung Nr. 3 der Beteiligt宙三u 3 und die Eigentumswohnung Nr. 2 mit dem anderen Halfteanteil an der Eigentumswohnung Nr. 3 der Beteiligten zu 2 b. Die Beteiligten zun 2 b und zu 3 sind die T6chter der Beteiligten zu 1 . Die Unterteilu g ( und Ubertragung wurde ani 1982 im Grundbuch eingetragen B d. 145 Bl. 5057=Wohnungs-8フ。 eigentum der Beteiligten zu 3; Bd 4 Bl. 5058=Wohnungseigentum der Beteiligten zu 2 b; Bd. 145 Bl. 5059=Wohnungseigentum der Beteiligten zu 2 b und 3). Zu notarieller Urkunde vom 29.3. 1988 unterteilte die Beteiligte zu 2 b ihr Wohnungseigentum Nr. 2 und bildete folgende zwei Wohnungseigentumsrechte: 3/18 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der im ObergeschoB gelegenen Wohnung nebst Nebenr谷umen. 1/18 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der im DachgeschoB liegenden Wohnung nebst Nebenr如men Zu gleicher Urkunde vom 29.3. 1988 ti bertrug die Beteiligte zu 2 b die Eigentumswohnung im DachgeschoB ihrem Ehemann, dem Beteiligten zu 2 a. Die Unterteilung und じbertra別ng wurde am 294.1988 im Grundbuch eingetragen (Bd. 168 Bl. 5885=DachgeschoBwohnung des Beteiligten zu 2 a; Bd. 145 Bl. 5058=Obe稽eschoBwohnung der Beteiligten zu 2 b). An den durch die Unterteilungen in den Jahren 1982 und 1988 gebildeten Wohnungseigentumsrechten wurden in Abteilung II und III 一 unter anderem zugunsten der Beteiligten zu 4 bis 6 一 Rechte eingetragen. Bei den zugunsten der Beteiligten zu 4 in Abteilung III eingetragenen Rechten handelt es sich um Briefrechte. Die Beteiligte zu 3 hat am 10.3。1994 beantragt, gegen die Unterteilung des ursprunglichen Wohnungseigentums der Beteiligten zu 1 einen Amtswiderspruch einzutragen,-weil dabei das Sondereigentum am Treppenhaus ohne Mitwirkung des anderen V而hnungseigentmers in Gemeinschaftseigentum umgewandelt worden sei. Das Grundbuchamt hat am 10も．1994 die Eintragung eines Amtswiderspruchs abgelehnt. Daraufhin hat die Beteiligte zu 1 am 23.12.1994 beantragt, im Weg der Grundbuchberichtigung sie wieder als Miteigentmerin zu ）一 des Grundstcks einzu,,15/9"-(gemeint ist offensichtlich: 5/9 tragen. Das Grundbuchamt hat am 1 1 . 1 . 1 995 den Antrag abgewiesen, weil sich nach Unterteilung des ursprnglichen Wohnungseigentums gutglaubiger Erwerb angeschlossen habe. Der Erinnerung hat das Grundbuchamt am 27.2. 1995 insoweit abgeholfen, als es das ursprungliche Wohnungseigentum der Beteiligten zu 1 wiederherstellte, als Eigentilmer aber nicht die Beteiligte zu 1, sondern die Beteiligten zu 2bis 3 in Bruch'teilsgemeinschaft eintrug. In Vollzug dieMittBayNot 1996 Heft 2 、 serTeilabhilfeentscheidung wurden am 3.3.1995 die fr die Beteilig1982 und 29.4.1988 angelegten Wohnungs-ten zu 2 bis 3 am 8フ， grundbucher geschlossen und ein neues Wohnungsgrundbuch fr das ursprungliche Wohnungseigentum der Beteiligten zu 1 mit den Beteiligten zu 2 bis 3 als Bruchteilseigentumern angelegt (Bd. 194 BI. 6796). Dabei wurden die Belastungen der durch Unterteilung gebildeten V而hnungseigentumsrechte an den Miteigentumsanteilen der Beteiligten zu 2 bis 3 eingetragen. Die Beteiligten zu 2 haben am 13.3.1995 angeregt, gegen die SchlieBung der Wohnungsgrundbucher einen Amtswiderspruch einzutragen. Das Grundbuchamt hat dies am 17.3.1995 abgelehnt und den Erinnerungen hiergegen nicht abgeholfen. Der Grundbuchrichter hat den Erinnerungen gegen den BeschluB des Grundbuchamts vom 1 1 - 1 - 1995, soweit sie sich nicht durch Abhilfe erledigt hatten, sowie gegen den BeschluB des Grundbuchamts vom 17.3.1995 nicht abgeholfen und die Sache dem Landgericht vorgelegt. Dieses hat die Beschwerden zuruckgewiesen. Hiergegen richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1, mit der sie ihren Antrag weiterverfolgt, wieder als Miteigentumerin zu 5/9 des Grundstcks im Grundbuch eingetragen zu werden. Am 17.8. 1995 wurde die Abtretung der zugunsten der Beteiligten zu 5 eingetragenen Grundschuld in H6he eines Teilbetrags von 290.000 DM an die Bayerische Vereinsbank eingetragen. Das Rechtsmittel hatte teilweise Erfolg. Aus den G威nden: 1. Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 richtet sich nach der teilweisen Abhilfe der gegen die Antragsabweisung vom 1 1 . 1 . 1995 eingelegten Erinnerungen durch das Grundbuchamt, nunmehr gegen die Eintragungen vom 3.3.1995. Durch diese wurde das ursprngliche V而hnungseigentum der Beteiligten zu 1 mit den Beteiligten zu 2 bis 3 als Bruchteilseigentmer und der bereits eingetragen gewesenen Bau- und Gewerbebeschrankung sowie den von den Beteiligten zu 2 bis 3 bestellten Rechten im Grundbuch eingetragen (Bd. 194 Bl. 6796). Weil diese Eintragungen Grundlage eines gutglau-bigen Erwerbs sein k6nnen, ist die Beschwerde gegen sie nur mit dem Ziel zulassig, einen Amtswiderspruch einzutragen §71 Abs. 2 Satz 2 GBO ; Demharter GBO, 21. Aufl.,§71 （ ）・ Rdnr. 37 und 49 ff., jeweils mit Rechtsprechungsnachweisen Voraussetzung fr die Eintragung eines Amtswiderspruchs ist, d郎 das Grundbuchamt die Eintragungen unter VerstoB gegen gesetzliche Vorschriften vorgenommen hat und das §53 Abs. 1 Grundbuch dadurch unrichtig geworden ist （ Satz 1 GBO). Dabei muB die Gesetzesverletzung feststehen, w組irend die Grundbuchunrichtigkeit nur glaubhaft sein muB (allg. Meinung; Demharter GBO,§53 Rdnr. 28 mit Rechtsprechungsnachweisen) Das Landgericht hat die Voraussetzungen eines Amtswiderspruchs verneint. Dem vermag der Senat nicht beizutreten. Auf die weitere Beschwerde wird das Grundbuchamt angewiesen, gegen die Eintragung der Beteiligten zu 2 bis 3 als Bruchteilseigentmer des V而hnungseigentums und gegen die Eintragung der Rechte in Abteilung II und III, ausgenommen die Bau- und Gewerbebeschr加kung und das an die Bayerische Vereinsbank abgetretene Grundp釦ndrecht, zugunsten der Beteiligten zu 1 einen Amtswiderspruch einzutragen. Die weitergehende Beschwerde wird zuruckgewiesen. 3. Die Entscheidung des Landgerichts halt der rechtlichen Nac即rUfung nicht in vollem Umぬng stand. a) Ohne Rechtsfehler ist das Landgericht zu dem Ergebnis ge-langt, daB die Unterteilung des ursprunglichen V而hnungs-im und Teileigentums der Beteiligten zu 1 ・ Jahr 1982 nichtig ist und die in Vollzug dieser Unterteilung vorgenommenen 「 Eintragungen inhaltlich unzulassig sind. Nach dem der Unterteilung beigefgten Aufteilungsplan wurde das bisherige Wohnungseigentumer in der Form der Auflassung (vgl.§4 Abs. 1, 2 WEG) in Gemeinschaftseigentum umgewandelt. Dies ist rechtlich nicht m6glich. Durch die Eintragung der durch die nichtige Unterteilung gebildeten Wohnungseigentumsrechte in das Grundbuch sind inhaltlich unzulassige Eintragungen entstanden, weil damit ein Rechtszustand verlautbart wird, den es von Rechts wegen nicht gibt. Rechtlich zutreffend hat das Landgericht ausge琵hrt, daB sich dies aus dem Eintragungsvermerk und den dort in zulassiger Weise in Bezug genommenen Eintragungsunterlagen ergibt. Nach der Eintragungsbewilligung vom 15.3. 1982, auf die im Eintragungsvermerk gem邪 §7 Abs. 3 WEG Bezug genommen wird, besteht das Sondereigentum des Wohnungseigentums, das unterteilt werden sollte, aus,, allen Raumen" des Wohnhauses. Aus dem der Eintragungsbewilligung vom 15.3.1982 als Anlage beigefgten Aufteilungsplan （ Abs. 4 Nr. 1 §7 WEG) ergibt sich, d出 nicht alle danach im Sondereigentum stehenden Raume Sondereigentum eines der durch Unterteilung gebildeten neuen Wohnungseigentumsrechte geworden sind. Vielmehr wird das Treppenhaus ausdrucklich als Gemeinschaftseigentum bezeichnet. Ein Unterteilungsplan kann aber unter keinen Umstanden R如me, die bisher Sondereigentum waren, als Gemeinschaftseigentum ausweisen; andernfalls enthalt er einen Widerspruch in sich. Eine Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum kann n如－ lich der unterteilende Wohnungseigentmer allein nicht vornehmen. Zu Recht beruft sich das Landgericht insoweit auf die Entscheidung des Senats vom 10 .11.1987 (BayObLGZ 1987, 390「＝ MittBayNot 1988, 35 = DNotZ 1988, 316 ]), in der dies im einzelnen ausge比hrt wurde. Hierauf wird Bezug genommen. Der Senat halt an der in der genannten Entscheidung vertretenen Rechtsansicht fest (vgl. auch BayObLG Rpfleger 1988, 256 『＝ MittBayNot 1988, 126 ]). b) Gemeinschaftseigentum konnte mangels Mitwirkung aller WohnungseigentUmer in der Form der Auflassung und Eintragung in das Grundbuch an dem Treppenhaus nicht entstehen. Ohne Rechtsfehler ist das Landgericht unter Hinweis auf die erw油nte Entscheidung des Senats (BayObLGZ 1987, 390/396) zu dem Ergebnis gelangt, daB an dem Treppenhaus auch nicht gemeinschaftliches Sondere増entum in der Form eines Mitsondereigentums entstehen konnte. Denn die Rechtsfigur einer dinglich verselbst加digten Untergemeinschaft an einzelnen R加men ist dem Wohnungseigentumsrecht fremd (ebenso BGH NJW 1995, 2851 /2853『＝ MittBayNot 1995, 3四」）.Das Treppenhaus ist damit Sondereigentum geblieben. Nach dem Aufteilungsplan ist das Sondereigentum an dem Treppenhaus aber nicht mit einem Miteigentumsanteil verbunden, vielmehr als gemeinschaftliches Eigentum ausgewiesen. Dies verst6Bt gegen zwingendes Recht. Erst die unl6sbare Verbindung von Miteigentumsanteil und Sondereigentum macht das W山en des Wohnungseigentums aus. Ein ,,isoliertes Sondereigentum" ist nicht denkbar. Auch dies hat der Senat in der Entscheidung vom 1 0. 1 1 . 1987 im einzelnen begrndet (BayObLGZ 1 987, 390/395 f.「＝ MittBayNot 1988, 35= DNotZ 1988, 316 ]). c) Bei den in Vollzug der Unterteilung vom Jahr 1982 vorgenommenen Eintragungen handelt es sich somit um inhaltlich unzulassige Eintragungen. Sie sind unwirksam und k6nnen nicht Grundlage weiterer Eintragungen sein; solche stellen sich ebenfalls als inhaltlich unzulassig dar. Insbesondere kann eine inhaltlich unzulassigeEintragung keine Grundlage 琵r einen gutglaubigen Erwerb nach§892 BGB abgeben ( BayObLGZ 1987, 390 /393; BGH NJW 1995, 2851 /2854 『＝ MittBayNot 1995, 379 ];Demharter, GBO,§53 Rdnr. 52). Durch die Ubertragung der durch die Unterteilung vom Jahr 1982 und die spatere weitere Unterteilung vom Jahr 1988 gebildeten Wohnungseigentumsrechte und deren Belastung sind damit auch nicht kr訓't gutglaubigen Erwerbs Rechte entstanden. Auch dies hat das Landgericht rechtlich zutreffend erkannt. d) Die Kritik von Rグll ( MittBayNot 1988, 22 /24) gibt dem Senat keinen Anl那， die in der Entscheidung vom Jahr 1987 vertretene Rechtsansicht aufzugeben. Soweit Rグll ausfhrt, alle Raume, die nicht ausdrUcklich zu Sondereigentum erkl狙 seien, geh6rten zum Gemeinschaftseigentum, ferner gelte, wenn sich mehrere Teilungsplane bei den Grundakten be-finden, immer die letzte Version, ist dem entgegenzuhalten, daB dies nur fr die erstmalige Begrundung von Wohnungseigentum gilt. In diesem Fa1l、 haben es der oder die EigentUmer in der Hand zu bestimmen, was Sondereigentum werden und was Gemeinschaftseigentum bleiben soll. Dagegen beschrankt sich bei der Unterteilung die Befugnis des unterteilenden 晒bhnungseigentumers auf sein Sondereigentum, das er weder ganz noch teilweise ohne Mitwirkung der anderen WohnungseigentUmer in Gemeinschaftseigenturn umwandeln kann. Bei einem durch Unterteilung entstandenen Wohnungseigentumsrecht ergibt sich zwingend aus der Eintragung im Bestandsverzeichnis, daB es sich um eine Unterteilung handelt und was Gegenstand der Unterteilung ist. Bei der Eintragung im Bestandsverzeichnis wird n如lich wegen des Gegenstands des Sondereigentums auf die Eintragungsbewilligung in der Form der Unterteilung Bezug genommen und damit zugleich auf den Unterteilungsplan als Anlage dazu （ Abs. 3, Abs. 4 Nr. 1 WEG). Danach ergibt sich, wenn bei §7 einer 'Unterteilung nicht alle im Sondereigentum stehenden R加me mit einem Miteigentumsanteil ver加nden, vielmehr einzelne Raume 証5 Gemeinschaftseigentum ausgewiesen werden, ohne d那 deren Umwandlung in Gemeinscha丘5eigentum eingetragen ist, unmittelbar aus dem Grundbuch selbst ein Zustand, der rechtlich nicht m6glich ist. Die Folge hiervon sind inhaltlich unzulassige Eintragungen, an die sich ein gutgl加biger Erwerb nicht anschlieBen kann. e) Die durch die Unterteilung vom Jahr 1982 und die Folgeeintragungen entstandenen inhaltlich unzulassigen Eintragun-gen waren daher von Amts wegen zu l6schen （ §53 Abs. 1 Satz 2 GBO). Durch die L6schung muBte wieder der Rechtszustand hergestellt werden, der vor der Unterteilung vom Jahr 1982 und SchlieBung des Wohnungsgrundbuchs Bd. 95 Bl. 3319 bestand. Die Beteiligte zu 1 h灘te als AlleineigentUmerin des ursp血nglichen Wohnungseigentums, bestehend aus einem 5/9 Miteige血umsanteil an dem Grundstuck, verbunden mit dem Sondereigentum an allen R加men des bestehenden Wohnhauses, der Garage sowie des Gerateschuppens eingetragen werden mussen; auBerdem hatte die in Abteilung II eingetragen gewesene Bau- und Gewerbebeschrankung wieder eingetragen werden mUssen. DemgegenUber hat das Grundbuchamt mit Billigung durch das Landgericht die Unterteilung und die U bertragung der dadurch gebildeten neuen Wohnungseigentumsrechte insoweit aufrechterhalten, als die Beteiligten zu 2 bis 3 als BruchteilseigentUmer des ursprnglichen Wohnungseigentums der Beteiligten zu 1 und die nach der Unterteilung vom Jahr 1982 vorgenommenen Belastungen der nicht entstandenen Wohnungseigentums-rechte an den entsprechenden Miteigentumsanteilen der Be-teiligten zu 2 bis 3 eingetragen wurden. D ies ist rechtsfehlerhaft. ( 1 ) Die Vorinstanzen berufen sich insoweit auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 3.11.1989 (BGHZ 109, MittBayNot 1996 Heft 2 meinen, die unwi止same Begrundung von Sondereigentum an einem Gebaudeteil beruhre die Aufteilung in Miteigentumsanteile nicht. Hier geht es aber nicht darum, daB Sondereigentum nicht entstanden ist mit der Folge eines isolierten Miteigentumsanteils. Vielmehr w証e hier ein isoliertes Sondereigentum entstanden, weil das Sondereigentum an dem Treppenhaus nicht wirksam in Gemeinschaftseigentum umgewandelt, aber auch nicht 面t einem Miteigentumsanteil verbunden wurde. Die vom Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 3.11.1989 au堰estellten Gmndsatze, die im wesentlichen in-der Entscheidung vom 30石．1995 (NJW 1995, 2851「＝ MittBayNot 1995, 379 ])bestatigt wurden, k6nnen daher auf den vorliegenden Fall nichtU bertr昭en werden. Abgesehen davon h飢te dann die Unterteilung des urspru昭－ lichen 5/9-Miteigentumsanteils, verbunden mit dem Sondereigentum an samtlichen Raurnen des vorhandenen V而hnhauses, in selbst加dig gebuchte Miteigentumsanteile in dとr Form des V而hnungseigentums aufrechterhalten werden mUssen; dabei ist allerdings noch nicht geklrt, wiederbis zur Behebuりg durch die V而hnungseigent 卑er bestehende und aufrecht zu erhaltende Rechtszustand inhaltlich unzulassiger Eintragungen grundbuchmaBig behandelt werden soll; eine L6schung gemaB §53 Abs. 1 Satz 2 GBO kommt jedenfalls nicht in Betracht. (2) Die Aufteilung des ursp血nglichen Miteigentumsanteils der Beteiligten zu 1 und die U bertragung der dadurch- ge-bildeten Miteigentumsanteile auf die Beteiligten zu 2 bis 3 kann auch aus anderen G血nden nicht aufrechterhalten werden. Grundlage des Urteils des Bundesgerichtshofs vom Jahr 1989 war die rechtsfehlerfreie Annahme des Berlfungsgerichts, die Beteiligten h飢ten die Teilungsvereinbarung auch dann getroffen, wenn sie gewuBt hatten, daB die Bildung von Sondereigentum nicht m6glich war ( BGHZ 109, 179 /183 f. 「＝ MittBayNot 1990, 30 = DNotZ 1990, 377 ]). Eine vert gleichbare Feststellung kann hier ni山 getroffen werden. Dabei sei dahingestellt, inwieweit das Grundbuchamt hierzu u berhaupt in der Lage ist (vgl. dazu Demhartei GBO, §19 Rdnr. 30). Die Beteiligte zu 1 wollte i垣 Wohnungseigentum in selbstandige Wohnungseigentumsrechte unterteilen und die Beteiligten zu 2 bis 3 wollten V而hnungs- oder Teileigentum an einzelnen Wohnungen oder Raumen erwerben. Es spricht nichts dafr, .d邪 die Beteiligten zu 2 bis 3 BruchteilseigentUmer an samtlichen Wohnungen und Raumen des Hauses h飢ten werden wollen; wenn sie erkannt hatten, d邪 die Unterteilung in einzelne V而hnungseigentumsrechte und derenU bertragung auf sie rechtlich nicht m6gli山war. (3) Vor allem aber greift die tragende Uberlegung in der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom Jahr 1989 hier nicht durch. Dem Bundesgerichtshof ging es um den Schutz der anderen V而hnungseigentmer, der in sein Gegenteil verkehrt w宙de, wenn der Grndungsakt insgesamt nichtig und deshalb U berhaupt kein V而hnungseigentum entstanden w如 ( BGHZ 109, 179 /184「＝ MittBayNot 1990, 370 =DNotZ 1990, 377]). Eine vergleichbare Interessenlage besteht hier nicht: Es ist lediglich die Unterteilungvon J司lr 1982 mit der Folge gescheitert, daB das urspringliche Wohnungseigentum der Beteiligten zu 1 bestehen blieb. Schtzenswerte Interessen des anderen, an der Unterteilung nicht beteiligten Wohnungseigentumers werden dadurch nicht berUhrt. 4. Durch die Anlegung des Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuchs in Bd. 194 Bl. 6796 am 3.3. 1995 sind keine inhaltlich unzulassigen Eintragungen entstanden. Das Grundbuch ist aber unrichtig geworden, weil es den wahren RechtsMittB習Not 1996 Heft 2 zustand nicht ausweist. Die Folge der unwirksamen Unterteilung vom Jahr 1982 und der inhaltlich unzulassigen Eintragungen in der Folgezeit ist, daB das urspr如gliche Wohnungs- und Teileigentum der Beteiligten zu 1 mit der seinerzeit allein bes記henden Belastung in, Abteilung II bestehen blieb. Das Grundbuch ist also insoweit unrichtig geworden, als die Beteiligten zu 2 bis 3 als BruchteilseigentUmer und die nach der Unterteilung vom Jahr 1982 oder im Zusammenhang damit vorgenommenen Belastungen eingetragen sind. Diese Unrichtigkeit hat das Grundbuchamt durch Verletzung gesetzlicher Vorschriften herbeigefhrt. Voraussetzung fr die Eintragung eines Amtswiderspruchs ist aber, d邪 das Grundbuch auch jetzt noch unrichtig ist; dies muB jedenfalls 「 glaubhaft sein (Demharter, GBO,§53 Rdnr. 26 mit Rechtsprechungsnachweisen). Die. Vonnstanzen haben hierzu keine Feststellungen g&roffen. Auf der Grundlage ihrer rechtlichen Beurteilung, die der Senat nicht teilt, war dies auch nicht erforderlich. Eine Zurckverweisung ist aber nicht geboten, weil die erforderlichen Feststellungen vorn Senat ohne weitere Ermittlungen getroffen werden 扇nnen a) Das zun加hst unrichtig gewordene Grundbuch kann durch zwischenzeitlichen gutglaubigen Erwerb richtig geworden sein （ §892 BGB). Die darin bestehende Unrichtigkeit, daB statt der Beteiligten zu 1 die Beteiligten zu 2 bis 3 als Eigentmer des Wohnun旦sei旦entumsrechts eingetragen sind, bestern nacfl wie vor. Insoweit nat sicil seit 0er 巳intragung vom 3.3.1995 keineA nderung e稽eben, die zu einem gutglaubigen Erwerb htte fhren k6nnen. Jedoch wurde nach dem 3 .3. 1 995 die Abtretung eines Grundpfandrechts 血it einem Teilbetrag von 290.000 DM im Grundbu山eingetr昭en. Insoweit ist gem邪 §892 BGB von einem gutglaubigen Erwerb auszugehen, so d邪 die durch die Eintragung des nicht enし standenen Grundp伽ldrechts zunachst eingetretene Grundbuchunrichtigkeit jetzt im Umfang der Abtretung nicht mehr glaubhaft ist. Irgendwelche Anhaltspunkte daf 血， daB der Abtretungsempfnger die Unrichtigkeit des Grundbuchs kannte, sind weder ersichtlich noch vorgetragen. Bei den 加rigen durch die Eintragungen am 3.3.1995 nicht entstandenen Rechte in Abteilung II und III scheidet die M6glichkeit aus, d邪 das zunachst unrichtig gewordene Grundbuch durch gutglaubigen Erwerb richtig geworden ist. Soweit es sich um Briefrechte handelt, k6nnte auBerhalb des Grundbuchs ein §1154 Abs. 1, gutglaubiger Erwerb stattgefunden haben （ §1155 BGB), der sich aus dem Grundbuch nicht erg動e. Bei der Eintragung eines Amtswiderspruchs, ddr sich wie hier gegen den Bestand eines Grundpfandrechts richtet, braucht gem邪 §53 Abs. 2 GBO i.V.m. §41 Abs. 1 Satz 2 GBO der Brief nicht vorgelegt zu werden. Daraus folgt, daB in diesem Fall das Grundbuchamt bei der PrUfung, ob die Voraussetzungen fr die Eintragung eines Amtswiderspruchs vorliegen, die M6glichkeit eines gutglaubigen Erwerbs auBer Betracht zu lassen hat, sofern der Brief nicht vorliegt (Meikel/Streck, GBR, 7. Aufl.,§53 Rdnr. 62, 131). Dies trifft hier zu. b) Das Grundbuchamt ist daher anzuweisen, zugunsten der Beteiligten zu 1 einen AmtswidersDruch in das Wohnungsgrundbuch einzutragen, und zwar gegen das Eigentum Uer Beteiligten zu 2 bis 3 sowie gegen das Bestehen der in Abteilung. II und III eingetr昭enen Rechte, ausgenommen die Bau- nd Gewerbebeschrankung, mit der bereits das ursp血ngliche Wohnungseigentum der Beteiligten zu 1 belastet war, sowie der durch gutglaubigen 町werb entstandenen Grundschuld U ber 290.000 DM zugunsten. der Bayerischen Vereinsbank. ImU brigen hat das Rechtsmittel der Beteiligten zu 1 keinen 日 folg. Soweit die Beteiligte zu 1 allerdings anstrebt, wieder als 5/9-Miteigentumerin des Grundst如ks ein107 geschehen war, kommt ein Amtswiderspruch nicht in Betracht. Denn das Grundbuch ist durch die Buchung des ursprunglichen V而hnungseigentums der Beteiligten zu 1 nicht unrichtig geworden. Der Antrag der Beteiligten zu 1 zielt darauf ab, die Begrndung von Wohnungseigentum im Jahr 1970 ruckgangig zu machen. Dafr gibt es keinerlei rechtliche BegrUndung. gegebenenfalls auch fr die Auflassungsvormerkungen", verlangt. Nach fruchtlosem Fristablauf hat es mit BeschluB vom 21.7.1993 die Eintragungsantrage zuruckgewiesen. Das Landgericht hat das dagegen gerichtete Rechtsmittel der Beteiligten, dem Grundbuchrechtspfleger und -richter nicht abgeholfen haben, mit BeschluB vom 21.8.1995 zuruckgewiesen. Die Beteiligten h曲 weitere en Beschwerde eingelegt, die sie ausdrucklich auf den Vollzug der Urkunde-2 beschr血kt haben. Das Rechts面ttel fhrte zur Aufhebung der Entscheidungen der Vorinstanzen und zur Zuruckverweisung der Sache an das Grundbuchami Hinweis der Schriftleitung: Zu dieser Entscheidung erscheint demn加hst ein Beitrag von Notar Dr Manfiぞ dR町叩， Landsberg. Aus den Gr貢nden: 1 . Das Landgericht hat ausgefhrt: Die in der Urkunde-2 e止1狙en Auflassungen seien wegen Unbestimmtheit nichtig; ihr Inhalt k6nne auch nicht im Wege der Auslegung eindeutig bestimmt werden. 13. BGB§§747, 1008, 1114; GBO§§2 Abs. 3, 7 Abs. 1, 19, 20 (Zuldssigkeit einer,, Verbindung" belasteter Miteigentumsanteile mit unbelasteten Anteilen) 1. Die Belastung eines Miteigentumsanteils hindert weder die reale Teilung des Grundstcks noch die ganze oder teilweise Ubertragung des Miteigentums-anteils an einen MiteigentUmer. In einem solchen Fall kann die Belastung nur noch Teile von Miteigentumsanteilen oder vom Alleineigentum erfassen; welcher Miteigentumsanteil in welchem Umfa叱 von der Belastung betroffen wird, muB sich zweifelsfrei aus dem Grundbuch ergeben. 2. Zur Rechtsfolge, wenn am selben Tage die teilweise Auflassung eines Miteigentumsanteils und die Belastung des Anteils im Grundbuch eingetragen werden. 2. Die Entscheidung des Landgerichts halt der rechtlichen rufung nicht stand. Die in der U止unde-2 e止larten AufNacゆ lassungen sind geeignete Grundlagen fr die beantragten Eintragungen; weitere Eintraguigsantr谷ge sind nach der Beschr加kung in der Begrundung der weiteren Beschwerde nicht mehr anli 如gig, so daB auch §16 Abs. 2 GBO keine Rolle me加 spielt. a) In der U止 unde werden zwei Teilflachen des Grundstticks Flst. 739/2 aufgelassen. Dies erfordert zun加hst die Teilung des GrundstUcks und die Abschreibung eines Grundstilcksteils im Grundbuch (vgl. §7 Abs. 1 GBO ; Demharter, GBO, 21. Aufl.,§7 Rdnr. 15); die Voraussetzungen dafr gemaB§2 Abs. 3 GBO liegen ebenso vor wie die Teilungsgenehmigung nach§19 BauGB. BayObLG, BeschluB vom 15.2.1996 一 2 Z BR 102/95 一， mitgeteilt von Johann Demharter, Richter am BayObLG b) Die Voraussetzungen fr die. beantragte Eintragung der Auflassungen nach den §§19, 20 GBO sind entgegen der Ansicht der Vorinstanzen erfllt. Aus dem Tatbestand: (1) Nach den Abschnitten II Und V der notariellen Urkunde sind sich die Beteiligten zu 1 bis 3 als Miteigenttimer des Grundstucks daruber einig, daB der Beteiligte zu 1 Alleineigentumer des Grundstucks Flst. 739/2 (neu), die Beteiligten zu 2 und 3 Miteigentumer des GrundstUcks Flst. 739/9 zu 979,82/1 000 und 20, 1 8/1000 werden sollen. Die Auflassungserklarungen sind inhaltlich ausreichend bestimmt. Sie k6nnen nur so ausgelegt werden, daB die Beteiligten zu 2 und 3 jeweils ihre vollen Mite培entumsanteile an dem Grundsttick Flst. 739/2 (neu) auf den Beteiligten zu 1 u bertragen （ §747 Satz 1 BGB). DaB mit den Auflassungen eine reale Grundstilcksteilung verbunden ist und die Teilung eine Verfgung ber das Grundstuck als Ganzes darstellt（ §747 Satz 2 BGB ), stellt einen zusatzlichen rechtlichen Aspekt dar,a ndert aber an den Anforderungen an die Auflassung der Miteigentumsanteile nichts. Ebensowe血g steht dem Vollzug der Auflassungen entgegen, daB sich die Eigentumsverhaltnisse zeitlich nach deren Erki如ng geandert, der Miteigentumsant旦 II der Beteiligten zu 3 um 19,88/1000 verringert und der der Beteiligten zu 2 entsprechend um 19,88/1000 verg加Berthat. Die Erkl密ungen der Beteiligten zu 2 und 3 sind so auszulegen, d那 sie die jeweiligen Miteigentumsanteile im Zeitpunkt des Vollzugs der Auflassung erfassen. Diese Auslegung ist hier, trotz der der Auslegung im Grundbuchverfahren gesetzten engen Grenzen (vgl. Demharter GBO,§19 Rdnr. 28 und§20 Rd皿 31; Meike死ichtenberge考 GBR, 7. Aufl.,§20 Rdnr. 187) m6glich, da der Inhalt der Urkunde eindeutig ergibt, daB der Der Beteiligte zu 1 war u血 ist als Miteigentumer zu 223,62/1000, die Beteiligte zu 2 war als Miteigenttimerin zu 741,42/1000 und die Beteiligte zu 3 war als Miteigenttimerin zu 34,96/1000 des Grundstticks FIst. 739/2 im Grundbuch eingetragen. Die Beteiligte zu 3 u bertrug zu notarieller Urkunde vom 29. 12. 1992 (Urkunde-1) einen Miteigentumsanteil von 19,88/1000 auf die Beteiligte zu 2; dieswurde am 21.7.1993 in das Grundbuch eingetragen. Beim Miteigentumsanteil der Beteiligten zu 3 ist in Abteilung II Nr. 1 3 seit dem 5. 1 . 1993 vermerkt, daB die Zwangsversteigerung angeordnet ist; auBerdem sind daran seit dem 2.7.1992, 23.11.1992, 21.7.1993 und 22.4.1994 jeweils Zwangssicherungshypotheken eingetragen (Abteilung III Nr. 17, 21, 22 und 23). Durch Veranderungsnachweis vom 4. 1 1 . 1 992 wurde das FlurstUck 739/2 in die Flurst叱ke 739/2 (neu) und 739/9 zerlegt; die Grundstticksteilung ist genehmigt. Zu weiterer notarieller Urkunde vom 29. 12. 1992 (U水 unde-2) setzten sich die Beteiligten zu 1 bis 3 beztiglich des Grunds血cks in der Weise auseinander, daB der Beteiligte zu 1 Alleineigentmer des Grundstucks FIst. 739/2 (neu), die Beteiligte zu 2 Miteigentilmerin des Grundstucks Fist. 739/9 zu 979,82/1000 und die Beteiligte zu 3 Miteigentmerin dieses Grundst叱ks zu 20,18/1000 werden sollen. Sie erklarten, daB sieu ber die vereinbarten Eigentums加erg加ge einig seien und beantragten und bewilligten die Eintragung der Rechts谷nderungen und den Vollzug des Ver血derungsnachweises im Grundbuch Das Gi七ndbucharnt hat die Eintragungsantrage mit Zwischenverfgung vom 2石．1 993 beanstandet. Es hat darin, soweit noch von Interesse, die,, Freigabe Abt. III Nr. 17 und 21 sowie Abt. II Nr. 13, MittBayNot 1996 Heft 2 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BayObLG Erscheinungsdatum: 06.12.1995 Aktenzeichen: 2Z BR 90/95 Erschienen in: DNotI-Report 1996, 40 MittBayNot 1996, 104 Normen in Titel: GBO § 53; WEG § 1; BGB §§ 892, 1155