13 K 36/20

Leitsatz: Der Ausnahmetatbestand des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 4 BauGB ist eng auszulegen. Die Umwandungsgenehmigung ist mit dem Inhalt zu erteilen, dass nur die Wohnungen in separate Wohnungseigentumseinheiten umgewandelt werden, für die schon vor dem Erlass der Umwandlungsverordnung ein Eigentumsverschaffungsanspruch bestand, der durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert wurde. Wohnungen, die diese Voraussetzungen nicht erfüllen, sind gemeinsam auf einem einzigen Wohnungsgrundbuchblatt zusammenzufassen. Die Klage wird abgewiesen. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die zulässige Klage bleibt ohne Erfolg, denn sie ist unbegründet. Der Bescheid des Bezirksamtes F... von Berlin vom 30. August 2019 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 6. März 2020 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). 1. Rechtsgrundlage für den Rücknahmebescheid ist § 48 Abs. 1 Satz 1 VwVfG i.V.m. § 1 Abs. 1 VwVfG Bln. Danach kann ein rechtswidriger Verwaltungsakt, auch nachdem er unanfechtbar geworden ist, ganz oder teilweise mit Wirkung für die Zukunft oder für die Vergangenheit zurückgenommen werden. Ein begünstigender Verwaltungsakt darf gemäß § 48 Abs. 1 Satz 2 VwVfG zusätzlich nur unter den Einschränkungen der Absätze 2 bis 4 zurückgenommen werden. 2. Im Ergebnis kann hier dahinstehen, ob der Rücknahmebescheid ohne vorherige formelle Anhörung des Klägers gemäß § 28 Abs. 1 VwVfG unter schriftlicher Darlegung der Gründe für die Rücknahme ergehen durfte, weil der Kläger bereits im gerichtlichen Verfahren zum Aktenzeichen VG 13 K 405.15 von der Absicht des Beklagten, die fingierte Genehmigung zurück zu nehmen, Kenntnis erlangt und Gelegenheit zur Stellungnahme hatte. Ein entsprechender Verfahrensfehler wäre spätestens durch die Gelegenheit des Klägers zur Stellungnahme auf den Rücknahmebescheid im Widerspruchsverfahren und die dezidierte Auseinandersetzung des Beklagten mit den Einwendungen des Klägers im Widerspruchsbescheid gemäß § 45 Abs. 1 Nr. 3 VwVfG geheilt worden. 3. Der Rücknahmebescheid ist auch materiell rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten. Die Rücknahme ist binnen der gesetzlichen Frist erfolgt (a) und betraf eine rechtswidrige gesetzlich fingierte Umwandlungsgenehmigung (b). Ermessensfehler der Behörde im Rahmen der Rücknahmeentscheidung sind nicht erkennbar (c). a. Die Rücknahme der fingierten Genehmigung ist nicht durch Ablauf der Rücknahmefrist gemäß § 48 Abs. 4 Satz 1 VwVfG ausgeschlossen. Danach ist die Rücknahme eines rechtswidrigen Verwaltungsaktes nur innerhalb eines Jahres seit dem Zeitpunkt zulässig, in dem die Behörde von Tatsachen Kenntnis erhält, welche die Rücknahme rechtfertigen. Voraussetzung für den Fristbeginn ist, dass der Behörde sämtliche für die Rücknahmeentscheidung erheblichen Tatsachen bekannt sind, wenn sie also ohne weitere Sachaufklärung objektiv in der Lage ist, unter sachgerechter Ausübung ihres Ermessens über die Rücknahme der Genehmigung zu entscheiden. Da es sich um eine Entscheidungsfrist handelt, kann diese sinnvollerweise erst anlaufen, wenn der zuständigen Behörde alle für ihre Entscheidung bedeutsamen Tatsachen bekannt sind (vgl. Großer Senat des BVerwG, Beschluss vom 19. Dezember 1984 – GrSen 1/84 – juris Rn. 19). Weitere Voraussetzung ist, dass die Behörde positive Kenntnis der maßgeblichen Tatsachen hat. Es genügt nicht, dass die Tatsachen, welche die Rücknahme des Verwaltungsakts rechtfertigen, aktenkundig sind. Die Behörde erlangt vielmehr erst dann positive Kenntnis, wenn der nach der behördeninternen Geschäftsverteilung zum Widerruf des Verwaltungsakts Berufene oder ein sonst innerbehördlich zur rechtlichen Überprüfung des Verwaltungsakts berufener Amtsverwalter die den Widerruf des Verwaltungsakts rechtfertigenden Tatsachen feststellt. Getroffen ist die Feststellung dann, wenn die Tatsachen vollständig, uneingeschränkt und zweifelsfrei ermittelt sind (BVerwG, a.a.O.). Nach der Entscheidung des Großen Senats des Bundesverwaltungsgerichts sollen auch Fälle unrichtiger Rechtsanwendung unter die Frist des § 48 Abs. 4 Satz 1 VwVfG fallen, wobei es dann für den Fristlauf nicht nur auf die Erkenntnis der Rechtswidrigkeit der behördlichen Entscheidung bei der für die Rücknahme zuständigen Stelle ankommen soll, sondern dieser Stelle müssen auch alle Tatsachen für eine sachgerechte Ermessensausübung im Hinblick auf das Vertrauen des Begünstigten in den Bestand der Genehmigung bekannt sein (BVerwG, Beschluss vom 19. Dezember 1984 – GrSen 1/84 – juris Rn. 12). Die Jahresfrist für die Rücknahme einer fiktiven Genehmigung beginnt daher nicht bereits zu laufen, wenn die gesetzliche Fiktion eintritt, sondern erst dann, wenn dem zuständigen Amtswalter die Notwendigkeit erstmals bewusst wird, dass über die Rücknahme der Genehmigung zu entscheiden ist (vgl. OVG Schleswig-Holstein, Beschluss vom 1. September 2004 – 1 MB 7/03 – juris 1. LS, BeckRS 2005, 25863 Rn. 10). Gemessen daran war die Rücknahmefrist des § 48 Abs. 4 Satz 1 VwVfG bei der Bekanntgabe des Rücknahmebescheides am 9. September 2019 noch nicht abgelaufen, denn der Beklagte hat von dem Eintritt der Genehmigungsfiktion durch Fristablauf gemäß § 173 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 22 Abs. 5 Satz 4 BauGB erst durch das Gericht in der mündlichen Verhandlung in dem Verfahren VG 13 K 405.15 am 25. September 2018 rechtssicher erfahren und konnte sich auch dann erst bewusst darüber werden, dass die fingierte Genehmigung ggfs. zurückgenommen werden sollte. Erst im Anschluss konnte er auch die für die Ausübung des Rücknahmeermessens erforderlichen Belange ermitteln. b. Die gesetzlich durch Zeitablauf gemäß § 173 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 22 Abs. 5 Satz 4 BauGB fingierte Umwandlungsgenehmigung war rechtswidrig, denn die Genehmigungsvoraussetzungen lagen nicht vor. aa. Die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum an dem vorbezeichneten Grundstück ist gemäß §§ 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB i.V.m. § 1 der gemäß § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB erlassenen Umwandlungsverordnung vom 3. März 2015 genehmigungsbedürftig. Gemäß § 1 UmwandV darf für alle Grundstücke im Bereich einer Erhaltungsverordnung Wohnungseigentum oder Teileigentum gemäß § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung begründet werden. Die Umwandlungsverordnung wurde am 13. März 2015 verkündet und ist am 14. März 2015 in Kraft getreten. Sie ist gemäß § 3 Satz 2 UmwandV auf Anträge auf Begründung von Wohnungs- und Teileigentum, die vor dem 3. März 2015 gestellt worden sind, nicht anzuwenden. Der Genehmigungsvorbehalt erfasst dabei sowohl die Begründung von Wohnungseigentum durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum durch Beschränkung bestehender Miteigentumsanteile als auch für die erstmalige Teilung eines Grundstücks in Miteigentumsanteile. Das streitgegenständliche Grundstück befindet sich im Geltungsbereich der sozialen Erhaltungsverordnung „Petersburger Straße“. Das Gebäude auf dem Grundstück dient ganz überwiegend Wohnzwecken. Am 3. März 2015 hatte der Kläger zwar bereits mit notariell beurkundeter Teilungserklärung vom 23. September 2014 sein Eigentum an dem streitgegenständlichen Grundstück aufgeteilt. Den Vollzug der Teilungserklärung im Grundbuch durch die Anlegung von Wohnungsgrundbuchblättern beantragte er jedoch erst am 24. März 2015. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Beschluss vom 12. Oktober 2016 – V ZB 198/15 – juris Rn. 6 m.w.N.), wonach eine Umwandlungsverordnung den bereits vor ihrem Inkrafttreten beantragten Vollzug einer Teilungserklärung nach § 8 WEG unberührt lässt, ist daher auf den hiesigen Fall nicht übertragbar. Es gibt keine Anhaltspunkte für eine Nichtigkeit der sozialen Erhaltungsverordnung „Petersburger Straße“. Rechtsgrundlage für ihren Erlass ist § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Danach kann die Gemeinde in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. Die Form der Rechtsverordnung ergibt sich aus § 246 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 30 Abs. 1 Satz 1 AGBauGB Bln. Die Erhaltungsverordnung „Petersburger Straße“ genügt den formellen Anforderungen des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB (zu den Anforderungen vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 26. März 2021 - 2 A 13.19 - Rn. 34 ff.). Auch die materiellen Voraussetzungen für den Erlass der Erhaltungsverordnung (siehe hierzu ausführlich OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 17. Juni 2021 – 10 A 6.18 – juris Rn. 50 ff. m.w.N.) lagen und liegen vor und wurden auch von der Klägerseite nicht substantiiert infrage gestellt. Rechtlich unbedenklich stellt sich auch die inzwischen außer Kraft getretene Umwandlungsverordnung vom 13. März 2015 dar. § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB ermächtigt die Landesregierungen, für die Grundstücke in sozialen Erhaltungsgebieten durch Rechtsverordnung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen, dass die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung erfolgen darf. Weitere Voraussetzungen für den Erlass einer Umwandlungsverordnung sind gesetzlich nicht geregelt. Vorauszugehen hat aber eine Zweckmäßigkeits- und Erforderlichkeitsprüfung für ein präventives Verbot mit Genehmigungsvorbehalt. Die Umwandlungsverordnung vom 13. März 2015 beruhte auf einer ausführlichen Analyse der Situation in den Erhaltungsgebieten. Insoweit wird auf die Begründung zur Umwandlungsverordnung (Senatsvorlage vom 3. März 2015 zur Kenntnisnahme des AbgH, Seite 3 ff., sowie 17 ff.) sowie auf die Ausführung des Beklagten im Widerspruchsbescheid vom 6. März 2020 Bezug genommen. bb. Der Kläger hatte keinen Anspruch auf Erteilung der beantragten Umwandlungsgenehmigung wegen des Vorliegens eines Ausnahmetatbestands gemäß § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 4 BauGB. Danach ist die Genehmigung zur Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum zu erteilen, wenn ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Hier ist bereits vor Inkrafttreten der Umwandlungsverordnung am 14. März 2015 zugunsten der Anspruchsberechtigten aus dem notariellen Schenkungsvertrag vom 30. Januar 2015 am 17. Februar 2015 eine Vormerkung ins Grundbuch zum Grundstück K...straße 25 eingetragen worden, um ihren Anspruch auf Übertragung des Wohnungseigentums an der Wohnung Nr. 4 zu sichern. Gemäß § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 4 BauGB muss die Umwandlungsgenehmigung daher zur Ermöglichung des Eigentumserwerbs durch die Vormerkungsberechtigte erteilt werden. Der Kläger beschränkte seinen Antrag auf Erteilung der Genehmigung für die Begründung von Wohnungseigentum jedoch nicht auf die zu übereignende Wohnung Nr. 4, sondern bezog seinen Antrag auf die notariell beurkundete Teilungserklärung vom 23. September 2014 und mithin auch auf die Aufteilung der übrigen 31 Wohnungen in 31 Wohnungseigentumseinheiten. Die gesetzlich fingierte Umwandlungsgenehmigung geht daher über die „Herausteilung“ der Wohnung Nr. 4 zum Zwecke der Eigentumsübertragung weit hinaus. Die Umwandlungsgenehmigung ist in dem fingierten Umfang rechtswidrig, denn die Genehmigungsvoraussetzungen lagen in der Form des Ausnahmetatbestands des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 4 BauGB nur hinsichtlich der Wohnung Nr. 4, die Gegenstand der im Grundbuch eingetragenen Vormerkung war, vor. Die Kammer hält insoweit an dem Urteil des Einzelrichters vom 31. Mai 2016 (13 K 412.15, UA Seite 7 f., bestätigt durch OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 9. Januar 2019 – 6 N 8.19 – UA Seite 2) fest. (1) Zwar ist der Gesetzeswortlaut des Ausnahmetatbestands in § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 4 BauGB insoweit uneindeutig, weil hiernach die Genehmigung zu erteilen ist, wenn – und nicht „soweit“ - ohne die Genehmigung durch Vormerkung gesicherte Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können (so auch VG München, Urteil vom 9. Mai 2016 – M 8 K 14/3090 – juris Rn. 135). Der Wortlaut der Norm sieht also keine vom Genehmigungsantrag abweichende, „reduzierte“ Genehmigung der Begründung von Wohnungseigentum vor, wenn eine Genehmigung der Umwandlung aller Wohnungen in separate Wohnungseigentumseinheiten für die Erfüllung des Eigentumsübertragungsanspruchs nicht erforderlich ist. Andererseits bezieht sich der Gesetzeswortlaut des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 4 BauGB wie der des Ausnahmetatbestands in § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 3 BauGB auf das zu übertragende Wohnungs- oder Teileigentum, und nicht wie § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 5 BauGB auf das gesamte Gebäude. Für den Genehmigungsanspruch bei Veräußerung von Wohnungs- oder Teileigentum an Familienangehörige des Eigentümers zur eigenen Nutzung gemäß § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 3 BauGB ist jedoch anerkannt, dass sich der Anspruch auf Genehmigung der Umwandlung in Wohnungseigentum nur auf eine Wohnung für den Eigentümer und je eine Wohnung für jeden selbstnutzenden Angehörigen beschränkt (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn u.a., BauGB, 142. EL 2021, § 172 Rn. 196; Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 14. Aufl. 2019, § 172 Rn. 115). (2) Aus der Gesetzesbegründung ergibt sich ebenfalls, dass der Ausnahmetatbestand insbesondere zur Vermeidung eines Konflikts mit den zivilrechtlichen Bestimmungen eingeführt wurde. Der Ausnahmetatbestand ist 1997 erst im Rahmen des Vermittlungsverfahrens zwischen Bundestag und Bundesrat in den Gesetzentwurf, zunächst in § 174 b Abs. 2 Nr. 3 BauGB, aufgenommen worden (vgl. BT-Drs. 13/7886 vom 10. Juni 1997, Seite 13). Zur Begründung heißt es insoweit: „Nummer 3 dient der Erhaltung der Ansprüche Dritter, für die bereits eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, und entspricht damit der Regelung des § 883 Abs. 2 BGB.“ Aus der Bezugnahme auf die Schutzwirkungen der im Grundbuch eingetragenen Vormerkung gegen spätere Verfügungen (vgl. § 883 Abs. 2 BGB) folgt, dass der Gesetzgeber den erhaltungsrechtlichen Genehmigungsanspruch nur auf den konkreten, bereits grundbuchlich gesicherten Anspruch auf Übertragung von Wohnungs- oder Teileigentum beziehen wollte, nicht aber auf Ansprüche aus sonstigen Vereinbarungen und auch nicht auf das gesamte Gebäude, an dessen abgeschlossener Wohneinheit Eigentum verschafft werden soll. Dass der Genehmigungsanspruch ganz allgemein „den Grundstücksverkehr“ schützen soll, lässt sich den Erwägungen in der Gesetzesbegründung nicht entnehmen (so aber Kment, DVBl. 2016, 943 [948 f.]). Diesem wird insbesondere kein genereller Vorrang gegenüber den Zielen und Zwecken des sozialen Erhaltungsrechts eingeräumt. Soweit von Klägerseite eingewendet wird, dass bei einer Beschränkung des Genehmigungsanspruchs auf eine Aufteilung in die zu übertragende Wohneinheit einerseits sowie eine Einheit, die sämtliche übrigen Wohnungen umfasst, andererseits, der durch die Vormerkung gesicherte Eigentumsverschaffungsanspruch unzulässig in seinem Inhalt verändert würde, teilt die Kammer diese Rechtsauffassung nicht. Ein unvollständiger Vollzug der ursprünglichen notariellen Teilungserklärung würde zwar auch die Stellung der Erwerberin innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft betreffen (so auch VG München, Urteil vom 9. Mai 2016 – M 8 K 14/3090 – juris Rn. 135), denn die Gemeinschaft bestünde dann nur aus zwei Sondereigentümern und nicht aus einer Vielzahl verschiedener Sondereigentümer. Diese Änderung ist jedoch für die gesetzlich vorgesehene Ausnahme des vormerkungsgesicherten Eigentumsverschaffungsanspruchs vom präventiven Verbot der Umwandlung sämtlicher Wohnungen in Wohnungseigentum nicht von rechtlicher Relevanz. Die Erwerberin wäre vor entsprechenden Änderungen in der Aufteilung des restlichen Miteigentums selbst nach Vollzug des Eigentumserwerbs nicht geschützt, weil das Wohnungseigentum auch ohne Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer neu aufgeteilt oder zusammengefasst werden kann. Ein Miteigentumsanteil kann insbesondere mit mehreren, in sich abgeschlossenen Sondereigentumseinheiten verbunden werden (vgl. Bayerisches OLG, Beschluss vom 24. November 1998 – 2Z BR 152/98 – juris Rn. 11; KG Berlin, Beschluss vom 27. Juni 1989 – 1 W 2309/89 – juris Rn. 7; VG München, a.a.O., juris Rn. 133 m.w.N.; von einer fehlenden rechtlichen Relevanz der wohnungseigentumsrechtlichen Umsetzbarkeit einer „reduzierten“ Genehmigung geht das OVG Berlin-Brandenburg [Az. 6 N 8.19] in seinem Beschluss vom 9. Januar 2019 aus). So läge es auch im Falle der Zusammenfassung aller übrigen 31 Wohneinheiten des Gebäudes K...straße 25 auf einem Wohnungsgrundbuchblatt. Da die Vormerkungsberechtigte jedenfalls keine gleich starke oder stärkere Rechtsstellung als die Wohnungseigentümerin im Hinblick auf Inhalt und Umfang des Wohnungseigentums haben kann, steht ihr auch kein Abwehrrecht gegen eine nachträgliche Änderung in der Aufteilung des übrigen Miteigentums zu. Ob sie möglicherweise einen Anspruch auf Anpassung einer bereits vereinbarten Lastenverteilung hätte, muss hier nicht entschieden werden. Soweit vereinzelt eingewendet wird, die konkrete Stellung des Erwerbers innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft sei ein Wertbildungsfaktor für das Eigentum (Kment, DVBl. 2016, 943 (949)), mag dies zutreffen. Mögliche faktische Auswirkungen einer Veränderung der Wohnungseigentümergemeinschaft vermögen den Anspruch auf Genehmigung für die Verschaffung des – rechtlichen – Wohnungseigentums jedoch nach der Zielsetzung des § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB nicht auszuweiten. Dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen (§ 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB) durch den Schutz vor Verdrängung und dem privaten Interesse an der Vollziehung bereits grundbuchlich gesicherter Eigentumsübertragungsansprüche wird eine Auslegung dahingehend, dass der erhaltungsrechtliche Genehmigungsanspruch des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 4 BauGB nur bezogen auf den konkreten, grundbuchlich gesicherten Eigentumsübertragungsanspruch, nicht aber im Hinblick auf sonstige Abreden zum Eigentumserwerb besteht, am ehesten gerecht. Die Ermächtigung der Landesregierungen zur Schaffung eines Genehmigungsvorbehalts für die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum in sozialen Erhaltungsgebieten gemäß § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB bezweckt, einer städtebaulich unerwünschten Veränderung der Struktur der Wohnbevölkerung vorzubeugen oder zu begegnen. Der gesetzlichen Regelung war eine sprunghafte Zunahme der Umwandlungstätigkeit im Bundesgebiet vorausgegangen. Der Gesetzgeber ging davon aus, dass die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen als Rechtsänderung im Vorfeld baulicher Aufwertungsmaßnahmen geeignet sein könne, die ansässige Wohnbevölkerung in Milieuschutzgebieten zu verdrängen (vgl. BT-DRs. 13/7886 vom 10. Juni 1997, Seite 13; siehe auch Stock, in: Ernst/Zinkahn u.a., BauGB, 142. EL 2021, § 172 Rn. 116). Die Einbeziehung sämtlicher übriger Wohneinheiten eines Gebäudes in den Genehmigungsanspruch wegen der Übertragung nur einer Wohnung würde das öffentliche Interesse in einem nicht mehr erforderlichen Maße gegenüber den privaten Erwerber- bzw. Eigentümerinteressen zurückstellen. Eine entsprechende Auslegung würde außerdem Umgehungsversuchen seitens der Eigentümer Vorschub leisten, welche kleinste Einheiten der umzuwandelnden Gebäudekomplexe im Falle einer angekündigten Umwandlungsverordnung unter dem Verkehrswert verkaufen oder verschenken könnten, um sich für sämtliche übrige Wohnungen auch für die Zukunft die Möglichkeit des lukrativen Einzelverkaufs zu sichern. cc. Anhaltspunkte dafür, dass der Kläger wegen einer wirtschaftlichen Unzumutbarkeit auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls gemäß § 172 Abs. 4 Satz 2 BauGB einen Anspruch auf Erteilung der Genehmigung für die Umwandlung des gesamten Gebäudes in Wohnungseigentum hätte, sind weder vorgetragen, noch vermag die Kammer solche zu erkennen. dd. Ein atypischer Sonderfall, der die Erteilung der Genehmigung für die Begründung von Wohnungseigentum entsprechend der ursprünglichen notariellen Teilungserklärung geboten hätte, ist ebenso wenig erkennbar. Gemäß § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB darf die Genehmigung zur Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum in einem sozialen Erhaltungsgebiet nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 18. Juni 1997 - 4 C 2/97 – juris Rn. 18) folgt daraus im Umkehrschluss, dass die Genehmigung versagt werden darf, wenn die Maßnahme z.B. aufgrund ihrer Vorbildwirkung generell geeignet ist, die Gefahr der Verdrängung der vorhandenen Wohnbevölkerung hervorzurufen, und wenn eine solche Verdrängung aus den besonderen städtebaulichen Gründen nachteilige Folgen haben würde. Anders als bei Erlass der Erhaltungsverordnung und der Umwandlungsverordnung nach § 172 Abs. 4 Satz 1 iVm mit § 172 Abs. 1 Nr. 2 und Satz 4 BauGB, bei dem die Annahme eines allgemeinen Verdrängungspotenzials bestimmter Maßnahmen die Vorschaltung des Genehmigungsvorbehalts bereits rechtfertigen kann, muss im Rahmen eines daran anschließenden Genehmigungsverfahrens differenziert und grundstücksbezogen für den Einzelfall geprüft werden, ob die konkret beantragte Begründung von Wohnungseigentum aufgrund ihrer Vorbildwirkung geeignet ist, eine Entwicklung in Gang zu setzen, die tendenziell die Veränderung der Zusammensetzung der vorhandenen Wohnbevölkerung nach sich zieht. Bei einer gesetzlich fingierten Genehmigung findet eine entsprechende behördliche Prüfung nicht statt. Dem – inzwischen aufgehobenen – Widerspruchsbescheid zur ursprünglichen Teilversagung vom 9. November 2015 lässt sich entnehmen, dass die Behörde eine Gefährdung der Ziele der Erhaltungsverordnung „Petersburger Straße“ für den Fall einer Erstreckung der Genehmigung auf die übrigen Wohneinheiten annahm. In Abwesenheit besonderer Vereinbarungen zwischen dem Kläger und dem Beklagten und im Hinblick auf die der Umwandlungsverordnung vorangegangen Voruntersuchungen (vgl. Senatsvorlage zur Umwandlungsverordnung zur Kenntnis des AbgH vom 3. März 2015, Seite 29 unter Bezugnahme auf S...GmbH, Empfehlungen zum Erlass für eine Umwandlungsverordnung in Berlin, 2015, Seite 23 und 25) geht auch die Kammer davon aus, dass die vollständige Umwandlung des Gebäudekomplexes auf dem Grundstück K...straße 25 in Eigentumswohnungen aufgrund des vorhandenen Aufwertungspotenzials geeignet ist, zu einer Verdrängung der einkommensschwächeren Wohnbevölkerung zu führen. Das (weitere) Aufwertungen des Gebäudes oder einzelner Wohnungen nicht mehr möglich seien oder keine negative Vorbildwirkung hätten, hat auch der Kläger nicht behauptet. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 18. Juni 1997 - 4 C 2/97 – juris Rn. 23) kann die Genehmigung zwar trotz Vorliegens einer Verdrängungsgefahr und damit eines Versagungsgrundes gleichwohl nach pflichtgemäßem Ermessen gemäß § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB erteilt werden kann. Hierfür bedarf es jedoch einer atypischen Fallgestaltung im Einzelfall, für die hier jegliche Anhaltspunkte fehlen. c. Der Beklagte hat das ihm für die Rücknahmeentscheidung in § 48 Abs. 1 VwVfG eingeräumte Ermessen pflichtgemäß ausgeübt. Er hat im Rücknahmebescheid vom 30. August 2019 seine maßgeblichen Erwägungen zu erkennen gegeben, die die Kammer gemäß § 114 Satz 1 VwGO nur eingeschränkt auf Ermessensfehler überprüfen kann. Die Nebenentscheidungen folgen aus § 154 Abs. 1 VwGO und § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711, 709 Satz 2 ZPO. Die Berufung war nicht nach §§ 124 Abs. 2 Nr. 3 und 4, 124 Abs. 1 Satz 1 VwGO zuzulassen. Der Kläger wendet sich gegen die Rücknahme einer gesetzlich fingierten Genehmigung zur Begründung von Wohnungseigentum an einem Mehrfamilienhaus. Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks K...straße 25 in Berlin-F.... Das Grundstück ist mit einem Mehrfamilienhaus bebaut und liegt im räumlichen Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung „Petersburger Straße“ vom 12. November 2013 (GVBl. Seite 892). Mit notariell beurkundeter Erklärung vom 23. September 2014 teilte der Kläger das Grundstück in 32 Wohneinheiten und eine Teileigentumseinheit auf. Wegen der weiteren Einzelheiten der Teilungserklärung wird auf die notarielle Urkunde U... (Bl. 36 ff. des Verwaltungsvorgangs) verwiesen. Ein Antrag auf entsprechende Eintragung der Teilungserklärung im Grundbuch erfolgte zunächst nicht. Am 30. Januar 2015 verschenkte der Kläger einen 135/10.000 großen Miteigentumsanteil an dem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan als Nr. 4 bezeichneten Wohnung. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die notarielle Schenkungsurkunde U... (Anlage K 1 - Bl. 22 ff. d.A.) verwiesen. Zugunsten der Erwerberin wurde am 17. Februar 2015 eine Vormerkung zulasten des streitgegenständlichen Grundstücks in das Grundbuch von F... (Bl. 8...) eingetragen. Es handelt sich um die einzige für das Grundstück eingetragene Vormerkung. Am 3. März 2015 erließ der Senat von Berlin die Verordnung über einen Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum in Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 des Baugesetzbuchs (Umwandlungsverordnung – UmwandV, GVBl. Satz 43), welche am 14. März 2015 in Kraft trat und zum 13. März 2020 durch die Umwandlungsverordnung vom 4. Februar 2020 (GVBl. Seite 38) ersetzt wurde. Der Kläger beantragte mit Schreiben vom 24. März 2015, eingegangen beim Bezirksamt von F... von Berlin am 30. März 2015, die Erteilung einer Genehmigung für die Begründung von Wohnungseigentum im Haus K...str. 25 gemäß der Teilungserklärung vom 23. September 2014. Das Bezirksamt genehmigte mit Bescheid vom 4. Mai 2015 die Begründung von Wohnungseigentum für die Wohnung Nr. 4 und lehnte den Antrag des Klägers im Übrigen ab. Zur Begründung führte die Behörde aus, dass nur hinsichtlich der Wohnung Nr. 4 eine Vormerkung vorläge und eine Umwandlung genehmigt werden könne. Die Umwandlung des ganzen Gebäudes sei auch grundbuchrechtlich nicht erforderlich. Hiergegen erhob der Kläger fristgemäß Widerspruch und machte geltend, dass die Genehmigung in der erteilten Form grundbuchrechtlich nicht umsetzbar sei und die ursprüngliche Teilungserklärung nach Eintragung der Vormerkung nicht mehr einseitig durch den Kläger geändert werden könne. Das Bezirksamt wies den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 9. November 2015, zugestellt am 10. November 2015, zurück und präzisierte gleichzeitig den Inhalt des Ausgangsbescheides dahingehend, dass die Umwandlung in zwei Wohnungseigentumseinheiten genehmigt werde. Zur Begründung führt der Bescheid aus, dass die Genehmigung gemäß § 1 UmwandV für die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum erteilt werde, jedoch nur die Schaffung von zwei Wohnungsgrundbuchblättern zulasse, eines für die Wohnung Nr. 4 und eines für die übrigen Wohneinheiten als Einheit. Damit solle der Zielsetzung der Umwandlungsverordnung genügt werden, die Verwendungs- und Verwertungsmöglichkeiten der Wohneinheiten einzuschränken. Auf die am 10. Dezember 2015 erhobenen Klage (VG 1...) wies die Berichterstatterin die Beteiligten darauf hin, dass die mit der Klage begehrte Genehmigung für die Begründung von Wohnungseigentum gemäß § 173 Abs. 1 Satz 1 2. HS i.V.m § 22 Abs. 5 Satz 4 BauGB bereits durch Zeitablauf fingiert worden sei. Der Beklagte hob daraufhin den Bescheid des Bezirksamts F... von Berlin vom 4. Mai 2015 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 9. November 2015 wegen Gegenstandslosigkeit auf. Außerdem erklärten die Beteiligten den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt. Mit Bescheid des Bezirksamtes F... von Berlin vom 30. August 2019, dem Klägervertreter zugestellt am 9. September 2019, nahm der Beklagte ohne vorherige Anhörung des Klägers die gesetzlich fingierte Genehmigung für die Begründung von Wohnungseigentum mit Wirkung für die Vergangenheit zurück und ordnete die sofortige Vollziehung der Rücknahme an. Zur Begründung heißt es in dem Bescheid, dass sich der Ausnahmetatbestand des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 4 BauGB nur auf die Erfüllbarkeit des Eigentumsübertragungsanspruchs für die Wohnung Nr. 4 beziehe, und für die übrigen Wohnungen des Hauses die erhaltungsrechtlichen Vorschriften unverändert gälten. Die über den Ausnahmetatbestand hinausgehende fingierte Umwandlungsgenehmigung sei rechtswidrig und mit Wirkung für die Vergangenheit zurückzunehmen, weil sie den Grundsätzen und Zielen der Erhaltungsverordnung sowie der Berliner Umwandlungsverordnung vollständig zuwiderlaufe. Der Kläger hätte dann für sämtliche Wohnungen des Gebäudes unbegrenzte Verwendungs- und Verwertungsmöglichkeiten. Genehmigungsfähig sei nur die Schaffung zweier Eigentumseinheiten bestehend aus der vorgemerkten Wohnung einerseits sowie einer großen Gesamteinheit aus den übrigen Wohnungen des Gebäudes andererseits. Das private Interesse des Klägers am weiteren Bestand der Genehmigungsfiktion müsse hier zurücktreten. Die Rücknahme erfolge fristgemäß, denn der Beklagte habe positive Kenntnis vom Eintritt der Genehmigungsfiktion erstmals durch die Erörterung der Sach- und Rechtslage in der mündlichen Verhandlung vom 25. September 2018 erhalten; auf ein Kennenmüssen käme es in diesem Zusammenhang nicht an. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung sei im besonderen öffentlichen Interesse, weil der Kläger andernfalls bereits vor einer abschließenden rechtlichen Klärung von der fingierten Umwandlungsgenehmigung Gebrauch machen und durch die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum an dem Grundstück entsprechend seinem Antrag die Ziele der Erhaltungsverordnung und der Umwandlungsverordnung irreparabel beeinträchtigen könnte. Gegen die Rücknahme erhob der Kläger mit Schreiben vom 13. September 2019 Widerspruch und führte zur Begründung aus, dass der Rücknahmebescheid bereits formell rechtswidrig sei, da er ohne vorherige Anhörung des Widerspruchsführers erlassen wurde. Im Übrigen hätten auch die Tatbestandsvoraussetzung einer Rücknahme nicht vorgelegen, weil die gesetzlich fingierte Umwandlungsgenehmigung rechtmäßig sei. Der Ausnahmetatbestand des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 4 BauGB sei nicht teilbar, sondern stets auf ein Gebäude bezogen. Es sei insbesondere nicht Aufgabe des Bauamtes zu prüfen, mit welcher Teilungsvariante der durch die Vormerkung gesicherte Anspruch wohnungseigentumsrechtlich noch gewährleistet sei. Auch der durch die Vormerkung gesicherte Schenkungsanspruch erfordere eine Genehmigung der Umwandlung für das gesamte Gebäude, weil das zu verschaffende Wohnungseigentum in konkreter Weise rechtlich eingebunden sei in das Gemeinschaftseigentum und inhaltlich durch diese Eingebundenheit bestimmt werde. Die Teilungserklärung sei Bestandteil des Schenkungsvertrages geworden. Die verschenkte Wohneinheit würde im Rahmen der Lastenverteilungsregelungen massiv und einseitig benachteiligt, wenn sämtliche übrigen 31 Wohnungen zu einer Gesamtwohneinheit zusammengefasst würden. Im Übrigen lägen auch die Voraussetzungen für eine Versagung der Genehmigung gemäß § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB nicht vor und seien nicht geprüft worden. Vor Erlass der Umwandlungsverordnung habe sich die Erhaltungsverordnung lediglich auf bauliche Maßnahmen und Nutzungsänderungen bezogen. Schließlich sei der Rücknahmebescheid erst nach Ablauf der gesetzlichen Rücknahmefrist gemäß § 48 Abs. 4 VwVfG zugegangen, welche mit Ablauf des 4. Mai 2016 geendet habe. Die Behörde habe sämtliche Tatsachen, welche angeblich die Rücknahme der fingierten Genehmigung rechtfertigen, bereits bei Erlass des Ablehnungsbescheides vom 4. Mai 2015 gekannt wie auch sämtliche Tatsachen zum Eintritt der Genehmigungsfiktion. Sie habe insoweit lediglich einem Rechtsirrtum über den Fiktionseintritt unterlegen, welche für den Fristenlauf unerheblich sei. Mit der zunächst am 30. Januar 2020 als Untätigkeitsklage erhobenen Klage verfolgt der Kläger sein Begehren weiter und wiederholt im Wesentlichen sein Vorbringen aus dem Widerspruchsverfahren. Mit Bescheid vom 6. März 2020 wies das Bezirksamt den Widerspruch des Klägers zurück. In der Begründung heißt es u.a., dass der Rücknahmebescheid formell rechtmäßig ergangen sei, weil der Kläger bereits durch den Schriftsatz des Beklagten im verwaltungsgerichtlichen Verfahren zum Aktenzeichen VG 13 K... auf das Vorhaben hingewiesen worden sei, die fingierte Genehmigung zurückzunehmen. Sowohl im Vorfeld des Erlasses der Erhaltungsverordnung „Petersburger Straße“ als auch im Vorfeld des Erlasses der Berliner Umwandlungsverordnung sei geprüft und herausgestellt worden, dass durch die Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungs- oder Teileigentum die Zusammensetzung der ansässigen Wohnbevölkerung nachteilig verändert werde. Das konkrete Erhaltungsgebiet sei aufgrund seiner Bevölkerungsgesetzen als besonders gefährdet und daher schutzbedürftig einzustufen. Die Voraussetzungen des § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB seien für Umwandlungen auch im Vorfeld des Erlasses der Berliner Umwandlungsverordnung und ein weiteres Mal im Jahr 2015 geprüft und festgestellt worden, wie die Untersuchung der S...GmbH zeige. Die Umwandlungszahlen hätten gerade in Erhaltungsgebieten überdurchschnittlich zugenommen und in den Jahren von 2006 bis 2013 das Dreifache des Berliner Durchschnitts erreicht. Auch die konkreten Umstände im Hinblick auf das Gebäude auf dem Klägergrundstück ließen keine abweichenden erhaltungsrechtlichen Wertungen zu. Aus Wortlaut, Systematik und Normzweck des § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 4 BauGB ergebe sich, dass der Ausnahmetatbestand auch auf einzelne Wohnungen angewandt werden könne. Auch für § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 3 BauGB werde unproblematisch vorausgesetzt, dass die zwecks Veräußerung an selbstnutzende Familienangehörige zu erteilende Genehmigung auf einzelne Wohnungen zu beschränken sei; nur § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 5 BauGB beziehe sich dem Wortlaut nach auf das „Gebäude“. Für die Frage der Genehmigungsbedürftigkeit der Umwandlung komme es nicht auf die wohnungseigentumsrechtliche Umsetzbarkeit im Grundbuch an. Selbst wenn, bleibe eine allein „grundbuchliche“ Zusammenfassung von Wohneinheiten ohne Auswirkung auf die übrigen Wohneinheiten und ein Wohnungseigentümer hätte kein Abwehrrecht gegen diese Verbindung, erst recht nicht der Vormerkungsberechtigte. In der mündlichen Verhandlung hat der Beklagtenvertreter klargestellt, dass die gesetzlich fingierte Genehmigung nur insoweit durch die Bescheide vom 30. August 2019 und 6. März 2020 zurückgenommen worden sei, als sie über die Bildung von einer Wohnungseigentumseinheit für die Wohnung Nr. 4 und einer Wohnungseigentumseinheit für die übrigen Wohnungen hinausgehe. Der Kläger beantragt, den Bescheid des Bezirksamtes F... von Berlin vom 30. August 2019 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 6. März 2020 aufzuheben, die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren für notwendig zu erklären. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Zur Begründung bezieht er sich auf die ergangenen Bescheide. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Streitakte und des Verwaltungsvorgangs (1 Ordner) Bezug genommen. Letzterer hat vorgelegen und war Gegenstand der mündlichen Verhandlung und der Entscheidungsfindung.