19 K 384.11

Leitsatz: 1. Eine Ausgleichsbetragsforderung gemäß § 154 Abs 1 S 1 (i.V.m. § 169 Abs. 1 Nr. 7) BauGB wird nicht schon in dem Zeitpunkt „begründet“, in dem das Sanierungs- bzw. Entwicklungsgebiet förmlich festgelegt wird.(Rn.44) 2. Auf der Grundlage der ausführlichen Darstellungen der Entwicklungsergebnisse in der Broschüre „Städtebaulicher Entwicklungsbereich Wasserstadt Berlin-Oberhavel - Bilanz der Entwicklung“ besteht kein vernünftiger Zweifel daran, dass in der Wasserstadt-Oberhavel jedenfalls eine wesentliche Gebietsverbesserung eingetreten ist, die auch den von ihr betroffenen Grundstücken zugute kommt.(Rn.47) 3. Die Ermittlung der Grundstücksanfangs– und –endwerte ist kein mathematischer Vorgang, der zu einem eindeutigen Ergebnis führt.(Rn.53) Der Bescheid der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt vom 23. November 2011 wird aufgehoben, soweit der darin festgesetzte Ausgleichsbetrag 115.129,12 Euro übersteigt. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Kosten des Verfahrens tragen der Kläger zu 2/3 und der Beklagte zu 1/3. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar, für den Kläger jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. 1. Die Klage, über die aufgrund des Einverständnisses der Beteiligten gemäß § 87a Abs. 3 i.V.m. Abs. 2 und § 101 Abs. 2 VwGO der Berichterstatter ohne weitere mündliche Verhandlung entscheidet, hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg; im Übrigen war die Klage abzuweisen. Die zulässige Anfechtungsklage gemäß § 42 Abs. 1, 1. Var. VwGO ist teilweise begründet. Der streitgegenständliche Bescheid vom 23. November 2011 ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten, soweit der darin von dem Beklagten festgesetzte Ausgleichsbetrag 115.921,12 Euro übersteigt (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). 1.1 Ermächtigungsgrundlage für den Bescheid ist § 169 Abs. 1 Nr. 7 i.V.m. § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Danach ist der Eigentümer eines in einem förmlich festgesetzten Entwicklungsgebiet belegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung zur Zahlung eines Ausgleichsbetrages verpflichtet. Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Entwicklungsmaßnahme (§ 169 Nr. 8 i.V.m. §§ 162 und 163 BauGB) zu entrichten (§ 169 Abs. 1 Nr. 7 i.V.m. § 154 Abs. 3 BauGB). Die Gemeinde fordert den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheides fällig (§ 169 Abs. 1 Nr. 7 i.V.m. § 154 Abs. 4 Satz 1 BauGB). Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrages ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 169 Abs. 1 Nr. 7 i.V.m. § 155 Abs. 1 BauGB anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben (§ 169 Abs. 1 Nr. 7 i.V.m. § 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB). 1.2 In formeller Hinsicht begegnet der Bescheid keinen rechtlichen Bedenken. Insbesondere ist dem Kläger vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrages hinreichend Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung maßgeblichen Verhältnisse sowie etwaiger anrechenbarer Beträge gegeben worden. 1.3 Materiell-rechtlich erweist sich der Bescheid demgegenüber teilweise als rechtsfehlerhaft. Die Inanspruchnahme des Klägers ist zwar nicht dem Grunde (dazu unter a.), wohl aber der Höhe nach zu beanstanden (dazu unter b.). a. Der Beklagte hat den Kläger dem Grunde nach zu Recht als ausgleichsbetragspflichtig angesehen. aa. Die sachliche Beitragspflicht für das Grundstück K...straße 14 ist mit der (teilweisen) Aufhebung der Entwicklungsverordnung mit Wirkung zum 28. September 2008 entstanden. Als am 28. September 2008 (noch) in das Grundbuch eingetragener Eigentümer des veranlagten Grundstücks ist der Kläger auch zutreffend als Schuldner des Ausgleichsbetrages in Anspruch genommen worden. Denn mit der Entstehung der sachlichen Beitragspflicht ist zugleich die persönliche Beitragspflicht in der Person entstanden, die im Zeitpunkt des Abschlusses der Entwicklungsmaßnahme Grundstückseigentümer gewesen ist. bb. Dass zum Zeitpunkt des Erlasses des Bescheides vom 23. November 2011 bereits die Eröffnung des Konkursverfahrens über das Vermögen des Klägers bekannt gemacht worden war, steht der Heranziehung des Klägers entgegen dessen Vorbringen nicht entgegen. Dem Beklagten war es nach der Eröffnung des Konkursverfahrens nicht verwehrt, seinen Anspruch auf den Ausgleichsbetrag gegen den Konkursschuldner als Eigentümer des veranlagten Grundstücks und damit als Beitragspflichtigen per Verwaltungsakt geltend zu machen. Die Ausgleichsbetragsforderung war nicht gemäß § 139 Satz 1 KO beim Konkursverwalter zur Tabelle anzumelden. Denn die Forderung war nicht im Sinne von § 3 Abs. 1 KO schon vor Eröffnung des Konkursverfahrens am 27. November 1995 „begründet“. Allerdings ist der Klägerseite im Ausgangspunkt darin zuzustimmen, dass zwischen der konkurs- bzw. insolvenzrechtlichen „Begründung“ einerseits und der Entstehung und der Fälligkeit der Abgabenforderung andererseits zu unterscheiden ist (vgl. dazu sowie zum Folgenden nur OVG Thüringen, Beschluss vom 27. September 2006 - OVG 4 EO 1283/04 -, juris Rn. 7 m.w.Nachw.; ferner z.B. auch VG Cottbus, Urteil vom 19. Januar 2012 - VG 6 K 855/10 -, juris Rn. 29 m.w.Nachw.). Wann eine Abgabenforderung entsteht und wann sie fällig wird, richtet sich nach Abgabenrecht (hier: § 154 BauGB i.V.m. den einschlägigen Regelungen des Berliner Landesrechts). Ob und zu welchem Zeitpunkt eine Abgabenforderung im Sinne von § 3 Abs. 1 KO bzw. jetzt § 38 InsO „begründet“ ist, richtet sich hingegen nach Konkurs- bzw. Insolvenzrecht. Eine Forderung ist konkurs- bzw. insolvenzrechtlich schon dann begründet, wenn der die Forderung begründende Tatbestand im Zeitpunkt der Verfahrenseröffnung bereits vollständig verwirklicht war. Das Konkurs- bzw. Insolvenzrecht setzt grundsätzlich nicht voraus, dass die Forderung bereits entstanden oder fällig ist. Dementsprechend wird auch im Steuer- und Abgabenrecht nicht auf die Entstehung des Abgabenanspruchs abgestellt, sondern darauf, ob der zugrunde liegende Tatbestand, der zur Entstehung des Abgabenanspruchs führt, vom Schuldner vor der Verfahrenseröffnung bereits verwirklicht worden ist (vgl. dazu im Einzelnen z.B. A. Schmidt , Hamburger Kommentar zum Insolvenzrecht, 2. Aufl. 2007, § 38 Rn. 52 ff.; K. Schmidt, InsO, 18. Aufl. 2013, § 38 Rn. 21 ff.). In diesem Sinne hat auch das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg formuliert (Beschluss vom 26. Januar 2010 - OVG 9 S 1.09 -, juris Rn. 11): „Dem Verwaltungsgericht ist im Ausgangspunkt darin zuzustimmen, dass die Abgrenzung, ob eine Forderung bereits vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens im Sinne des § 38 InsO begründet war, danach zu treffen ist, ob das Schuldverhältnis schon vor Verfahrenseröffnung bestand bzw. der Schuldrechtsorganismus, der die Grundlage der Forderung bildet, bereits vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens geschaffen war. Hierfür muss die Forderung nach überwiegender Auffassung nicht schon vollwirksam entstanden und durchsetzbar gewesen sein. Es genügt vielmehr, wenn von ihrem Entstehungstatbestand zum maßgeblichen Zeitpunkt bereits so viele Merkmale verwirklicht waren, dass der Gläubiger eine gesicherte haftungsrechtliche Anwartschaft am Vermögen des Schuldners erlangt hatte. Demgegenüber ist eine Forderung als Masseverbindlichkeit im Sinne des § 55 InsO einzustufen, wenn sich ihre Begründung erst nach Verfahrenseröffnung vollzogen hat.“ Gleichwohl ist davon auszugehen, dass eine Ausgleichsbetragsforderung gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 (i.V.m. § 169 Abs. 1 Nr. 7) BauGB nicht schon in dem Zeitpunkt „begründet“ wird, in dem das Sanierungs- bzw. Entwicklungsgebiet förmlich festgelegt wird (hier: durch die Entwicklungsverordnung vom 13. Juli 1992). Denn der für die Beitragsschuld relevante Tatbestand wird nicht allein hierdurch erfüllt. Zum Zeitpunkt der Festlegung des Sanierungs- bzw. Entwicklungsgebietes steht weder die sachliche noch die persönliche Beitragspflicht fest, deren Entstehung im Sanierungs- und Entwicklungsrecht zeitlich zusammen fallen (vgl. nur Löhr, in: Battis/Krautzberger/ders., BauGB, 10. Aufl. 2007, § 154 Rn. 19). Jedenfalls die Entstehung der sachlichen Beitragspflicht wird im Steuer- und Abgabenrecht aber regelmäßig als Voraussetzung dafür angesehen, dass eine Forderung „begründet“ sein kann (vgl. z.B. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 26. Januar 2010, a.a.O., Rn. 14; VG Cottbus, Urteil vom 19. Januar 2012, a.a.O., m.w.Nachw.; weitergehend OVG Thüringen, Beschluss vom 27. September 2006, a.a.O., sowie etwa auch Bayerischer VGH, Beschluss vom 25. Oktober 2007 - VGH 23 ZB 07.1941 -, juris Rn. 8 m.w.Nachw.: auch die persönliche Beitragspflicht muss bereits entstanden sein); sie wird als die „untere“ Grenze angesehen, ab der die Beitragsforderung im Sinne von § 38 InsO frühestens begründet wird (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 26. Januar 2010, a.a.O., m.w.Nachw.). Die sachliche Beitragspflicht entsteht im Sanierungs- bzw. Entwicklungsrecht gemäß § 154 Abs. 3 Satz 1 (i.V.m. § 169 Abs. 1 Nr. 7) BauGB indes erst mit dem Abschluss der Maßnahme (vgl. Löhr, a.a.O., § 154 Rn. 15); erst zu diesem Zeitpunkt steht fest, ob überhaupt und - wenn ja - in welcher Höhe ein Ausgleichsbetrag geltend gemacht wird, zumal der Ausgleichsbetrag (im Unterschied z.B. zum Erschließungsbeitrag) nicht als öffentlich-rechtliche Last auf dem Grundstück ruht (vgl. § 154 Abs. 4 Satz 3 BauGB). Die Ausgleichsbetragsforderung war auch nicht gegenüber dem Konkursverwalter geltend zu machen, weil es sich nicht um eine Masseschuld im Sinne von § 59 Abs. 1 Nr. 1 KO (jetzt: Masseverbindlichkeit, § 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO) handelt. § 59 Abs. 1 Nr. 1 KO erfasst „Ansprüche, welche aus Geschäften oder Handlungen des Konkursverwalters entstehen“; § 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO spricht insoweit nunmehr von Verbindlichkeiten, „die durch Handlungen des Insolvenzverwalters oder in anderer Weise durch die Verwaltung, Verwertung und Verteilung der Insolvenzmasse begründet werden, ohne zu den Kosten des Insolvenzverfahrens zu gehören“. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Ein Zusammenhang der Ausgleichsbetragspflicht mit Geschäften oder Handlungen des Verwalters bzw. der Verwaltung, Verwertung oder Verteilung der Insolvenzmasse ist nicht ersichtlich. Der Konkursverwalter hatte das Grundstück des Klägers offenbar aus der Masse freigegeben, der Kläger hatte seine Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Grundstück damit in vollem Umfang wiedererlangt. Die Freigabe dürfte auch schon vor der Aufhebung des Entwicklungsgebiets zum 28. September 2008 erfolgt sein, wie dem Umstand zu entnommen werden kann, dass der Kläger das Grundstück bereits mit Kaufvertrag vom 23. Mai 2008 veräußert hat. cc. Soweit der Kläger gegen die Ausgleichsbetragsforderung grundlegend einwendet, ein Aufwand des Beklagten, der sich auch auf das Grundstück K...straße 14 auswirken könne, sei nicht dargelegt, so dringt er hiermit nicht durch. Auf der Grundlage der ausführlichen Darstellungen der Entwicklungsergebnisse in der von dem Beklagten erstellten Broschüre „Städtebaulicher Entwicklungsbereich Wasserstadt Berlin-Oberhavel - Bilanz der Entwicklung“ kann kein vernünftiger Zweifel daran besteht, dass in der Wasserstadt-Oberhavel jedenfalls eine wesentliche Gebietsverbesserung eingetreten ist, die auch dem Grundstück K...straße 14 zugute kommt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 21. Juni 2010 - OVG 2 S 23.10 - juris Rn. 5). Nach den Angaben des Beklagten, an denen zu zweifeln kein Anlass besteht, hat der Beklagte für die Entwicklungsmaßnahme insgesamt 610 Mio. Euro an Ausgaben aufgebracht. Die hierdurch bedingte Bodenwerterhöhung ist gemäß § 169 Abs. 1 Nr. 7 i.V.m. § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB von den begünstigten Eigentümern abzuschöpfen, wobei der Beklagte die Kausalität zwischen Entwicklungsmaßnahme und Bodenwertsteigerung nicht im Einzelnen belegen muss (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 21. Juni 2010, a.a.O., Rn. 6; VG Berlin, Beschluss vom 23. April 2013, a.a.O., Rn. 58). Die von dem Kläger in diesem Zusammenhang angeführte Regelung in § 171 Abs. 1 Satz 1 BauGB berührt die Rechtmäßigkeit der Ausgleichsbetragsforderung nicht. § 171 Abs. 1 Satz 1 BauGB stellt lediglich klar, dass die entwicklungsbedingten Einnahmen ausschließlich zur Finanzierung der Entwicklungsmaßnahme zu verwenden sind. Damit wird ausgeschlossen, dass die Gemeinde aus der Maßnahme einen „Gewinn“ ziehen kann (Krautzberger, in: Battis/ders./Löhr, a.a.O., § 171 Rn. 1). Ergeben sich nach der Durchführung der Entwicklungsmaßnahme Überschüsse der erzielten Einnahmen über die entwicklungsbedingten Ausgaben, ist der Überschuss entsprechend § 156a BauGB zu verteilen (Krautzberger, in: Battis/ders./Löhr, a.a.O, § 171 Rn. 3). Auf die gemäß § 169 Abs. 1 Nr. 7 i.V.m. § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB abzuschöpfende entwicklungsbedingte Bodenwerterhöhung bleibt § 171 Abs. 1 Satz 1 BauGB ohne Einfluss. b. Der geltend gemachte Ausgleichsbetrag begegnet jedoch der Höhe nach durchgreifenden rechtlichen Bedenken. aa. Die entwicklungsbedingte Bodenwerterhöhung, nach der sich die Höhe des Ausgleichsbetrages bemisst, besteht gemäß § 169 Abs. 1 Nr. 7 i.V.m. § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Entwicklungsmaßnahme weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert; hier: zum Qualitätsstichtag 7. November 1990, d.i. der Tag vor der erstmaligen Bekanntgabe der Entwicklungsabsichten) und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Entwicklungsgebietes ergibt (Endwert; hier: zum Qualitätsstichtag 28. September 2008, d.i. der Tag, an dem die Entwicklungsverordnung ihre Geltung für das in Rede stehende Grundstück verloren hat). Die genannten Werte sind Verkehrswerte im Sinne des § 194 BauGB. Sie werden durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Der Verkehrswert ist nicht mit dem Kaufpreis gleichzusetzen. § 194 BauGB unterscheidet vielmehr beide Begriffe durch die Formulierung „ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse“. Der Verkehrswert wird demnach durch einen fiktiven Preis bestimmt (vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom 29. Januar 2001 - OVG 8 L 1568/00 -, NVwZ-RR 2001, 784 ; VG Köln, Urteil vom 13. Dezember 2011 - VG 2 K 4676/08 -, juris Rn. 33; Krautzberger, in: Battis/ders./Löhr, BauGB, 10. Aufl. 2007, § 194 Rn. 2). Die Ermittlung des Anfangs- und Endwertes richtet sich hier im Übrigen nach der auf der Grundlage des § 199 Abs. 1 BauGB erlassenen Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639), da maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage in der vorliegenden Anfechtungssituation der Zeitpunkt des Erlasses des angegriffenen Bescheides ist (vgl. Hessischer VGH, Urteil vom 20. Juni 2013 - VGH 3 A 1832/11 -, juris Rn. 40). Dieser Zeitpunkt liegt hier nach dem Inkrafttreten der Immobilienwertermittlungsverordnung am 1. Juli 2010 und dem Außerkrafttreten der Vorgängervorschriften der Wertermittlungsverordnung (WertV). Eine Vorverlagerung des maßgebliches Zeitpunktes auf den Zeitpunkt der Entlassung des Grundstücks aus der Maßnahme scheidet aus (vgl. dazu sowie zum Folgenden VG Berlin, Beschluss vom 23. April 2013 - VG 19 L 117.12 -, juris Rn. 51). Zwar entsteht der Ausgleichsbetrag - dem Grunde nach - mit Abschluss der Entwicklungsmaßnahme (§ 169 Abs. 1 Nr. 7 und 8 i.V.m. §§ 154 Abs. 4, 162 und 163 BauGB), damit steht die exakte Höhe indes noch nicht fest. Denn da die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann sowie Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, steht der Festsetzungsbehörde bei der Bemessung ein Wertermittlungsspielraum zu (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 3. Februar 2012 - OVG 10 S 50.10 -, juris Rn. 6), der nach Abschluss der Maßnahme und vor Erlass des Ausgleichsbetragsbescheides nach den Regelungen der zu diesem Zeitpunkt geltenden Vorschriften auszufüllen ist. Aus dem zuvor Gesagten erhellt zugleich, dass die Wertermittlung kein mathematischer Vorgang ist, der zu einem eindeutigen Ergebnis führt. Wie dargelegt, wird die Bodenwertsteigerung vielmehr nach den in der Immobilienwertermittlungsverordnung geregelten Verfahrensabläufen durch eine alle relevanten Umstände einbeziehende sachverständige Würdigung aus vorhandenen Daten und eigenen Ermittlungen abgeleitet. Das setzt der gerichtlichen Kontrolldichte naturgemäß Grenzen (vgl. VG Köln, Urteil vom 13. Dezember 2011, a.a.O., Rn. 37). bb. Vorliegend hat der Beklagte den ihm eingeräumten Bewertungsspielraum zur Überzeugung des Gerichts teilweise überschritten. Das Wertermittlungsgutachten, das der Beklagte seiner Ausgleichsbetragsforderung zugrunde gelegt hat, ist nur insoweit plausibel und nachvollziehbar, als die darin angenommen Bodenwertsteigerung einen Betrag von 10,125 Euro/m² (relative Bodenwertsteigerung) bzw. 115.129,12 Euro (absolute Bodenwertsteigerung) nicht übersteigt. aaa. Ausgehend von § 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV, wonach der Wert des Bodens ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV) zu ermitteln ist (ähnlich zuvor § 15 Abs. 2 und § 28 Abs. 3 Satz 1 WertV), hat der Gutachter für die Anfangswertermittlung zum Qualitätsstichtag (7. November 1990) in einer ersten Abfrage nach Vergleichskauffällen in Spandau gesucht, für die das Merkmal „Entwicklungsbereich vor der Neuordnung“ zutraf. Hierbei ist er für den Zeitraum von Januar 2004 bis zum Wertermittlungsstichtag (28. September 2008) nur auf einen Kauffall gestoßen. Eine erneute Recherche ohne das einschränkende Merkmal, jedoch unter Beschränkung auf die Ortsteile Hakenfelde und Haselhorst (vgl. die im gerichtlichen Verfahren eingereichte ergänzende Stellungnahme des Gutachters vom 17. August 2012, S. 3), ergab sodann weitere acht Fälle. Nach Abgleich der jeweiligen Merkmale der einzelnen Verkaufsobjekte und der daraus resultierenden Vergleichseignung verblieben drei Kauffälle zum Vergleich mit Kaufpreisen von rd. 94 Euro/m² und 70 Euro/m² (zweimal). Unter Berücksichtigung der konjunkturellen Entwicklung hat der Gutachter hieraus einen durchschnittlichen Kaufpreis von 64 Euro/m² ermittelt. Auf diesen Wert hat der Gutachter für das Grundstück K...straße 14 wegen der dort ausgeübten tatsächlich ausgeübten („höherwertigen“) Nutzung einen Zuschlag von 20 % vorgenommen, sodass sich für das Grundstück „als erste Orientierung“ ein Anfangswert von 77 Euro/m² ergab. Zusätzlich erfolgte die Bodenwertableitung im Wege des indirekten Preisvergleichs auf der Grundlage von Bodenrichtwerten (§ 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Hierbei ergab sich ausgehend von einem Bodenrichtwert „A“ (d.h. ohne Aussicht auf die Durchführung der Entwicklungsmaßnahme) in Höhe von 50 Euro/m² zum 1. Januar 2008 für Flächen des produzierenden Gewerbes (lt. Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin) unter Berücksichtigung der konjunkturellen Entwicklung sowie der abweichenden Grundstücksmerkmale (Anpassung Nutzungsart und Anpassung Wasserlage) ein Anfangswert von 73 Euro/m². Durch Mittelung der beiden so ermittelten Anfangswerte hat der Gutachter den zugrunde gelegten Anfangswert von 75 Euro/m² (relativer Bodenwert) bzw. 858.675 Euro (= 11.449 x 75 Euro; absoluter Bodenwert) bestimmt. Aus dem so gefundenen Anfangswert ist sodann unter der Prämisse, dass keine relevante entwicklungsbedingte Änderung der grundlegenden zulässigen Nutzungsqualität auf dem Grundstück K...straße 14 erfolgt sei, zunächst unter Orientierung an der sog. Zielbaummethode der Endwert ermittelt worden. Die Zielbaummethode ist eine Multifaktorenanalyse, deren Prinzip darin besteht, Bewertungen zu objektivieren, indem eine Wertfeststellung in möglichst viele Einzelbewertungen aufgespalten wird. Der Gesamtwert wird zu diesem Zweck bei der Zielbaummethode in eine hierarchische Verzweigungsstruktur zerlegt, die eine Kette in der Form eines „Zielbaumes“ bildet. Die Einzelbewertungen werden anhand eines zuvor bestimmten Maßstabes ermittelt und ihrer Bedeutung nach gewichtet. Dadurch werden Werturteile differenzierter und nachvollziehbarer (vgl. Aurnhammer, BauR 1978, 356, 359 f.). Die Zielbaummethode ist seit Langem in der Rechtsprechung anerkannt (vgl. nur BVerwG, Beschluss vom 16. November 2004 - BVerwG 4 B 71/04 -, NVwZ 2005, 449 ; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 5. November 2009 - OVG 2 B 7.07 -, juris Rn. 25); sie wird auch durch die Neuregelungen der Immobilienwertermittlungsverordnung nicht in Frage gestellt (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 23. April 2013, a.a.O., Rn. 54 m.w.Nachw.). Weil für die Wasserstadt-Oberhavel kein Zielbaum aufgestellt wurde, erfolgte die Abschätzung des entwicklungsbedingten Mehrwerts allerdings nur pauschal auf der Grundlage der Erfahrungen des Gutachters bei der Ermittlung von Anfangs- und Endwerten für gewerbliche Grundstücke aus anderen besonderen städtebaulichen Maßnahmegebieten und - ergänzend - unter Heranziehung des Zielbaums für „verarbeitendes Gewerbe“ im Entwicklungsbereich Johannisthal/Adlershof. Hiervon ausgehend schätzte der Gutachter die durch die Entwicklungsmaßnahme bewirkte Bodenwerterhöhung für das Grundstück auf 15 % des Ausgangsbodenwertes (= 86,25 Euro/m²). Alternativ bestimmte der Gutachter den Endwert unter der Annahme, dass aufgrund des angenommenen schlechten Zustands der Gebäude der Denkmalschutz mittelfristig obsolet werde und das Grundstück nach einer Beräumung einer planungsadäquaten Nutzung zugeführt werden könne. In Ermangelung einer hinreichenden Anzahl von Vergleichskauffällen griff der Gutachter dabei auf die vom Gutachterausschuss für Berlin ermittelten Bodenrichtwerte zurück, wobei er als Ausgangswert den Bodenrichtwert „P...weg“ mit einer überwiegend mittleren Wohnlage heranzog. Dieser lag zum Stichtag 1. Januar 2008 bei 260 Euro/m² für eine Wohnnutzung und eine GFZ von 1,5. Unter Berücksichtigung der konjunkturellen Entwicklung und der abweichenden Grundstücksmerkmale (Anpassung Lage, Anpassung Fluglärm, Anpassung Grundstücksgröße und Anpassung Altlastenbeseitigung) sowie der Wartezeit bis zum erwarteten Realisierungszeitpunkt (Diskontierung über 10 Jahre) errechnete der Gutachter hieraus einen Endwert von rd. 94 Euro/m². Durch Mittelung der beiden so ermittelten Endwerte hat der Gutachter den zugrunde gelegten Endwert von 90 Euro/m² (relativer Bodenwert) bzw. 1.030.410 Euro (absoluter Bodenwert) bestimmt. Die Bodenwertdifferenz von 171.735 Euro, gerundet 170.000 Euro, ergibt den seitens des Beklagten geforderten Ausgleichsbetrag. bbb. Die gutachterliche Bewertung ist nur zum Teil schlüssig; nämlich insoweit, als auf der Grundlage der Ausführungen des Gutachters lediglich eine Bodenwerterhöhung von 15 % bezogen auf einen Anfangswert von 67,50 Euro/m² angenommen werden kann. Daraus errechnet sich die dem Tenor zugrunde gelegte Ausgleichsbetragspflicht des Klägers in Höhe von 115.921,12 Euro (= 15/100 * 67,50 Euro/m² * 11.449 m²). Die darüber hinausgehende Forderung des Beklagten ist demgegenüber nicht hinreichend plausibilisiert. (1) Allerdings greifen die Einwände des Klägers gegen den Bewertungsvorgang zu weiten Teilen nicht durch. (a) Soweit der Kläger der Wertermittlung entgegen hält, er habe bei der Veräußerung des in Rede stehenden Grundstücks im Jahr 2008 nur einen Kaufpreis von 180.000,00 Euro erzielt (und erzielen können), so steht dies der von dem Beklagten angenommenen Bodenwertsteigerung nicht entgegen. Insbesondere wird nicht schon allein hierdurch der von dem Beklagten zugrunde gelegte Endwert von rd. 1.030.000 Euro in Frage gestellt. Der Beklagte war nicht gehalten, seiner Bewertung den Kaufpreis von 180.000,00 Euro als Endwert zugrunde zu legen. Wie der von dem Beklagten mit der Wertermittlung beauftragte Gutachter in seiner im gerichtlichen Verfahren eingereichten (ergänzenden) Stellungnahme vom 17. August 2012 (dort S. 2) zutreffend ausgeführt hat, sind Grundstückskaufpreis und zu ermittelnder Endwert nicht gleichzusetzen. So wird der Kaufpreis auf dem Grundstücksmarkt etwa durch die vorhandene Bebauung beeinflusst, die gemäß § 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV für die Bodenwertermittlung gerade außer Betracht bleibt. Im Fall des vormals im Eigentum des Klägers stehenden Grundstücks ist die aufstehende Bebauung aber unstreitig in einem schlechten Zustand. Andere Umstände, die ebenfalls den Bodenwert unberührt lassen, können den Kaufpreis zusätzlich „drücken“. Vorliegend ist dabei etwa an die auf dem Grundstück vorhandenen Altlasten sowie die dinglichen Belastungen des Grundstücks zu denken (vgl. auch die Klageerwiderung des Beklagten vom 24. August 2012, S. 3). Vor diesem Hintergrund erscheint die Einschätzung des Gutachters (a.a.O., S. 3), der ermittelte Endwert werde durch den benannten Grundstückskaufpreis letztlich sogar „eher gestützt“, durchaus nachvollziehbar. Auch eine Verletzung von § 7 ImmoWertV - wie von dem Kläger angenommen - wegen der Außerachtlassung der für das Grundstück abgegebenen Kaufgebote lässt sich vor diesem Hintergrund nicht feststellen. Nach dieser Vorschrift sind zur Wertermittlung und zur Ableitung erforderlicher Daten für die Wertermittlung Kaufpreise und andere Daten wie Mieten und Bewirtschaftungskosten heranzuziehen, bei denen angenommen werden kann, dass sie nicht durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst worden sind (Satz 1). Eine Beeinflussung durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse kann angenommen werden, wenn Kaufpreise und andere Daten erheblich von den Kaufpreisen und anderen Daten in vergleichbaren Fällen abweichen (Satz 2). Vorliegend konnte aufgrund der oben genannten Umstände und der erheblichen Abweichung der Kaufgebote von den Kaufpreisen in den anderen von dem Gutachter ermittelten Fällen gerade nicht davon ausgegangen werden, dass die Preisbildung nicht durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst worden ist. Aus der Genehmigungsfiktion aus § 169 Abs. 1 Nr. 3 i.V.m. § 145 Abs. 1 Satz 1, 2. Hs. und § 22 Abs. 5 Satz 4 BauGB ergibt sich entgegen der Ansicht des Klägers nichts anderes. Die Genehmigungspflicht für schuldrechtliche Verträge zur Veräußerung eines Grundstücks gemäß § 169 Abs. 1 Nr. 3 i.V.m. § 144 Abs. 2 Nr. 3 BauGB sowie die Fiktionswirkung aus § 169 Abs. 1 Nr. 3 i.V.m. § 145 Abs. 1 Satz 1, 2. Hs. und § 22 Abs. 5 Satz 4 BauGB beruhen auf eigenen Grundsätzen und sind ohne Einfluss auf die Ermittlung der entwicklungsbedingten Bodenwertsteigerung. Insbesondere bindet der Eintritt der Fiktionswirkung die Gemeinde nicht dergestalt, dass sie der Wertermittlung den tatsächlich erzielten Kaufpreis zugrunde legen muss. Auch dienen die Vorschriften über den Genehmigungsvorbehalt aus § 169 Abs. 1 Nr. 3 i.V.m. § 144 und § 145 BauGB von vornherein nicht dazu, zu niedrige Kaufpreise zu verhindern. Vielmehr liegt eine wesentliche Erschwerung der Sanierung im Sinne des § 145 Abs. 2 BauGB ausweislich von § 153 Abs. 2 Satz 1 BauGB nur vor, wenn ein überhöhter Gegenwert vereinbart worden ist. Im Übrigen gibt auch der von dem Kläger zur Gerichtsakte gereichte Einheitswertbescheid des Finanzamtes Spandau vom 28. November 2008, den der Kläger als Beleg für den (vermeintlich) überhöhten Ansatz des Endwertes seitens des Beklagten ansieht, im vorliegenden Zusammenhang nichts her. Dies schon deshalb nicht, weil die gültigen Einheitswerte anhand der Wertverhältnisse am 1. Januar 1964 (alte Bundesländer) bzw. 1. Januar 1935 (neue Bundesländer) berechnet werden. Daher liegt der Einheitswert weit unter dem realen Kaufwert. (b) Anders als der Kläger meint, ist die Wertermittlung auch nicht deshalb rechtsfehlerhaft, weil ihr (teilweise) das Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV) zugrund liegt. Der Gutachter hat für die Ermittlung des Ausgangswerts in rechtlich nicht zu beanstandender Weise Kauf- bzw. Vergleichspreise einerseits aus dem Gebiet herangezogen, in dem das Grundstück Kleine Eiswerderstraße 14 liegt (Ortsteil Haselhorst), andererseits aus Vergleichsgebieten (namentlich Ortsteil Hakenfelde). Der Rückgriff auf „andere vergleichbare Gebiete“ wird in § 15 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV ausdrücklich zugelassen (vgl. näher Kleiber, in: ders., Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 7. Aufl. 2014, Abschn. Syst. Darst. Vergleichswertverfahren, Rn. 59 ff.). Dass die verbliebenen Vergleichsfälle mit dem vormals im Eigentum des Klägers befindlichen Grundstück „hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen“ (vgl. § 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV), hat der Kläger nicht substantiiert in Abrede gestellt und ist auch sonst nicht ersichtlich. Der Kläger hat lediglich die hohe Streuung der Kaufpreise beanstandet, die sich durch die Beschränkung auf drei als vergleichsgeeignet eingeschätzte Kauffälle indes relativiert (vgl. auch die ergänzende Stellungnahme des Gutachters vom 17. August 2012, S. 3 f.). Dem Kläger ist zwar darin zuzustimmen, dass die verbliebene Vergleichsgrundlage von drei Kauffällen äußerst schmal erscheint. § 15 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV verlangt jedoch nur, dass die Wertermittlung auf einer „ausreichenden“ Anzahl von Verkaufsfällen beruhen muss (vgl. für die Vorgängerregelung in § 13 Abs. 1 Satz 1 WertV auch schon BVerwG, Urteil vom 26. März 2003 - BVerwG 9 C 5/02 -, juris Rn. 17 m.w.Nachw.). Dabei dürfen an die zu fordernde Zahl der „ausreichenden Vergleichspreise“ keine überzogenen Maßstäbe angelegt werden (vgl. Kleiber, a.a.O., Rn. 55). In der Rechtsprechung ist hierbei nicht ausgeschlossen worden, dass sogar das Vorhandensein von nur einem geeigneten Vergleichsgrundstück die Anwendung des Vergleichswertverfahrens nicht ohne Weiteres hindert (vgl. BGH, Urteil vom 1. Juli 1982 - III ZR 10/81 -, NVwZ 1982, 644 ; Kleiber, a.a.O., Rn. 56 m.w.Nachw.). Das Bundesverwaltungsgericht (Urteil vom 26. März 2003, a.a.O.) hat in einer besonders komplexen Fallgestaltung bei Heranziehung von vier Vergleichsfällen das Kriterium einer ausreichenden Zahl von Vergleichsfällen als „gerade noch erfüllt“ angesehen (vgl. auch Kleiber, a.a.O., Rn. 55). Hiervon ausgehend lässt sich auch vorliegend nicht feststellen, dass der Bewertungsspielraum des Beklagten durch die Heranziehung von insgesamt drei Vergleichsfällen überschritten ist. Davon unabhängig ist die Heranziehung des Vergleichswertverfahrens hier auch deshalb nicht zu beanstanden, weil der Gutachter den Anfangswert ergänzend im Wege des indirekten Preisvergleichs auf der Grundlage von Bodenrichtwerten ermittelt hat. Hierzu war er gemäß § 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV berechtigt („kann“; vgl. näher Kleiber, a.a.O., Rn. 155; dort auch zur Frage, ob die Heranziehung von Vergleichspreisen vorrangig ist). (c) Der von dem Gutachter im Rahmen der Anfangswertermittlung auf der Grundlage des Vergleichswertverfahrens (Heranziehung von Vergleichspreisen und Bodenrichtwerten) vorgenommene Abschlag wegen der rückläufigen konjunkturellen Entwicklung ist von dem Kläger ebenfalls nur pauschal „hinsichtlich seines Ansatzes“ in Zweifel gezogen worden. Dass die (gebotene) Berücksichtigung der konjunkturellen Entwicklung mit Unsicherheiten verbunden ist, liegt in der Natur der Sache. Da die eigentliche Bewertung ohnehin aber immer nur eine Schätzung darstellen kann (s.o.), sind diese Unsicherheiten hinzunehmen, solange keine hinreichenden Anhaltspunkte für eine mangelnde Tragfähigkeit der Feststellungen und Schlussfolgerungen des Gutachters bestehen. Letzteres ist hier nicht der Fall. Vielmehr sind die diesbezüglichen Darlegungen des Gutachters grundsätzlich plausibel. Im Wertermittlungsgutachten wird die konjunkturelle Preisentwicklung von 2002 bis 2008 in einer graphischen Darstellung verdeutlicht. Der Preisrückgang lässt sich hieraus ablesen (vgl. auch die ergänzende Stellungnahme des Gutachters vom 17. August 2012, S. 4). Wie der Gutachter in seiner ergänzenden Stellungnahme vom 17. August 2012 (a.a.O.) erläutert hat, wird die im Gutachten aufgezeigte konjunkturelle Entwicklung auf dem betreffenden Teilmarkt durch veröffentlichte Bodenrichtwerte bestätigt. (d) Soweit der Kläger einen „weiteren Unsicherheitsfaktor“ bei der Anfangswertermittlung in den vom Gutachter angenommenen abweichenden Grundstücksmerkmalen sieht, namentlich der als „höherwertig“ eingestuften Gewerbenutzung, so ist der von dem Gutachter diesbezüglich vorgenommene Aufschlag von 20 % nicht zu beanstanden. Der für das vormalige Grundstück des Klägers maßgebliche Bodenrichtwert ist mit 50 Euro/m² für sog. GP-Flächen ausgewiesen. Deren Definition lautet: „Flächen in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten oder Entwicklungsbereichen, bei denen für die Anfangswerte aufgrund zurückliegender Qualitätsstichtage nur produzierendes Gewerbe möglich ist.“ Das trifft auf das Grundstück des Klägers nicht zu, denn das Gebiet war als eingeschränktes Arbeitsgebiet ausgewiesen. Mithin waren gemäß § 7 Nr. 10 BO 58 auch Gebäude für Verwaltung sowie Geschäfts- und Bürohäuser zulässig. Die tatsächliche Nutzungsstruktur entsprach gleichfalls nicht der vorgenannten Bodenrichtwertdefinition. Daher kann sowohl für Verkaufsfälle als auch bei der Wertermittlung aus Bodenrichtwerten ein Zuschlag angenommen werden. Die Höhe des Zuschlags von 20 % bewegt sich innerhalb des Bewertungsspielraums. Insoweit hat der Gutachter in seiner ergänzenden Stellungnahme vom 17. August 2012 (dort S. 5) zudem auch nochmals darauf verwiesen, dass der Zuschlag in Orientierung an Eckwertberatungen des für den Entwicklungsbereich zuständigen Sachverständigengremiums zu Bodenwerten im ehemaligen Entwicklungsbereich für die Tendenz zu einer Studionutzung erfolgt ist. Auch hierdurch erscheint die Höhe des Zuschlags hinreichend plausibilisiert. (e) Der von dem Kläger als „Hauptkritikpunkt“ bezeichnete Vorwurf der „Spekulation hinsichtlich der durch die Entwicklungsmaßnahme bewirkten Bodenwerterhöhung“ verfängt ebenfalls nicht. Die von dem Gutachter im Rahmen der Einschätzung des entwicklungsbedingten Strukturmehrwertes auf Basis der Komponenten eines Zielbaumverfahrens ermittelte entwicklungsbedingte Bodenwerterhöhung von 15 % des Ausgangsbodenwertes ist methodisch hinreichend abgesichert. Dem Charakter der Bodenwertermittlung entsprechend, handelt es sich um eine Schätzung, die indes keineswegs „spekulativ“ ist, sondern auf einer nachvollziehbaren Ableitung beruht. Die Annahme des Klägers, die ermittelte Bodenwertsteigerung sei „aus der Luft gegriffen“, erweist sich vor diesem Hintergrund als haltlos. (2) Zutreffend geht der Kläger demgegenüber davon aus, dass sich der von dem Gutachter vorgenommene indirekte Preisabgleich anhand von Bodenrichtwerten nicht als vollständig rechtsfehlerfrei darstellt. Zwar vermag das Gericht nicht zu erkennen, dass der Gutachter unrichtige Bodenrichtwerte herangezogen hat. Auch ansonsten bestehen diesbezüglich zumindest hinsichtlich der Anfangswertermittlung keine hinreichenden Anhaltspunkte für eine mangelnde Tragfähigkeit der Feststellungen und Schlussfolgerungen des Sachverständigen oder der von ihm angewandten Methodik. Zu Recht bemängelt der Kläger aber, dass der Gutachter im Rahmen der Endwertermittlung auf der Grundlage von Bodenrichtwerten ein Entfallen des Denkmalschutzes unterstellt hat (binnen einer Wartezeit von zehn Jahren). Diese Annahme ist nach Auffassung des Gerichts nicht ohne Weiteres nachvollziehbar und überschreitet den dem Beklagten zustehenden Bewertungsspielraum. Der Gutachter selbst geht lediglich davon aus, dass ein Wegfall des Denkmalschutzes und - damit verbunden - eine Beräumung des Grundstücks „nicht auszuschließen“ seien (S. 31 des Wertermittlungsgutachtens). Weiter fügt er einschränkend hinzu (ebd.): „Die Sinnfälligkeit dieser Möglichkeit wäre durch eine umfassende Ortsbesichtigung zu überprüfen.“ Auch sonst ist keine hinreichende Grundlage für die Annahme erkennbar, der Denkmalschutz könne entfallen und das Grundstück binnen zehn Jahren beräumt werden. Insbesondere ergibt sich etwas anderes auch nicht aus der von dem Beklagten im Nachgang zur mündlichen Verhandlung zur Gerichtsakte gereichte Einschätzung der zuständigen Baudenkmalinventarisatorin (E-Mail vom 2. März 2015). Im Gegenteil, wird darin ein Teil der auf dem vormaligen Grundstück des Klägers gelegenen denkmalsgeschützten Gebäude als erhaltenswert angesehen („herausragender Denkmalwert“). Damit sind ein vollständiger Wegfall des Denkmalschutzes und eine vollständige Beräumung des Grundstücks - wie von dem Gutachter angenommen - gerade nicht schlüssig dargetan. Soweit der Beklagte dem zuletzt noch entgegengehalten hat, für die Endwertermittlung sei allein die Realisierbarkeit der planungsadäquaten Nutzung maßgeblich, ob der Denkmalschutz vollständig oder nur teilweise entfalle, sei dagegen unerheblich (vgl. Schriftsatz vom 2. Juli 2015, S. 2), so rechtfertigt dies keine andere Beurteilung. Denn die Annahme des Beklagten, dass das Grundstück auch bei einem nur teilweisen Entfallen des Denkmalschutzes planungsadäquat genutzt werden könne, ist ebenfalls nicht hinreichend fundiert. Insbesondere ist der im Vorfeld der mündlichen Verhandlung auf Anfrage der Kammer von dem Beklagten übersandte Vorbescheid Nr. 2013 / 2131 vom 28. Januar 2014 nicht dazu geeignet, diese Annahme zu plausibilisieren. Der Vorbescheid erschöpft sich in der Aussage, eine Nutzungsverteilung von 94 % Wohnen und 6 % Gewerbe sei auf dem Grundstück „derzeit denkbar“, ohne dass etwa ersichtlich ist, auf welches Nutzungsmaß dies bezogen ist. Ein weitergehender Regelungsgehalt kommt dem Vorbescheid nicht zu. Die Realisierbarkeit einer planungsadäquaten Nutzung belegt der Vorbescheid gerade nicht. Folge ist, dass die Endwertermittlung anhand von Bodenrichtwerten insgesamt außer Betracht bleiben muss und die Bestimmung der Bodenwertsteigerung allein auf die an das Zielbaumverfahren angelehnte Methodik gestützt werden kann. Das erscheint dem Gericht grundsätzlich nicht weiter problematisch, weil diese Methodik die Endwertermittlung auch eigenständig zu tragen vermag und es des - im Grundsatz allerdings durchaus sinnvollen - zusätzlichen Abgleichs anhand von Bodenrichtwerten nicht zwingend bedarf. Dass in der Konsequenz „im Wesentlichen nur die umgebungsbezogenen Verbesserungen in die Endwertermittlung einbezogen werden“ (so der Beklagte im Schriftsatz vom 2. Juli 2015, a.a.O.), hindert die Außerachtlassung der alternativen Endwertermittlung nicht. Es geht im vorliegenden Zusammenhang nicht darum, die „richtige“ Ausgleichsbetragshöhe zu finden, sondern die Forderung des Beklagten zu bestimmen, soweit sie plausibel und nachvollziehbar ist. Es liegt in der Natur der Sache, dass der plausibilisierte nicht mit dem tatsächlichen Wertzuwachs identisch sein muss, sondern hinter diesem zurückbleiben kann. (3) Einer Korrektur bedarf die von dem Gutachter vorgenommene Wertermittlung unter Orientierung am Zielbaumverfahren allerdings insoweit, als der Gutachter im Rahmen der Endwertberechnung den vorzunehmenden Zuschlag für Infrastrukturmaßnahmen, stadträumliche Entwicklung usw. in der Umgebung pauschal mit 15 % bewertet hat, obwohl die direkte Uferlage an eine Wasserstraße entfallen ist. Dies berücksichtigt der Gutachter zwar, indem er ausführt (S. 28 des Wertermittlungsgutachtens): „Bezogen auf die zu bewertende Fläche ist jedoch auch zu berücksichtigen, dass die vormals gute Anbindung an das Wasserstraßen- und Schienennetz nicht mehr vorliegt, was bezogen auf die Erschließung eine partielle Verschlechterung der Lagequalität bewirkt.“ Aus dem Parallelverfahren VG 19 K 8.12 betreffend das Nachbargrundstück K...straße 14 / D...straße, Flur 11, Flurstücke 4/8, 4/11 bzw. 4/7 ist dem Gericht jedoch bekannt, dass der Gutachter dort ebenfalls eine Bodenwerterhöhung von 15 % angenommen hat, obwohl in diesem Fall von vornherein keine Wasserlage bestand (die somit auch nicht entfallen konnte). Der entsprechende Absatz im Wertermittlungsgutachten lautet dort (S. 28): „Bezogen auf die zu bewertende Fläche ist jedoch auch zu berücksichtigen, dass die vormals gute Anbindung an das Schienennetz nicht mehr vorliegt, was bezogen auf die Erschließung eine partielle Verschlechterung der Lagequalität bewirkt.“ Das ist aus Sicht des Gerichts nicht nachvollziehbar. Denn wenn von zwei Faktoren der Erschließung (Wasserstraße und Schienennetz) einer wegfällt, müsste sich dies in einem Abschlag von dem angenommenen Wertzuwachs von 15 % niederschlagen; alternativ hätte der Gutachter angeben müssen, dass ohne den Wegfall der Wertzuwachs über diesen 15 % gelegen hätte. Zur Plausibilisierung der gutachterlichen Feststellungen erachtet das Gericht es als möglich, die Wasserlage des Grundstücks gar nicht zu berücksichtigen, um auf diese Weise zumindest die untere Grenze der anzunehmenden Bodenwertsteigerung zu bestimmen (Mindestwertzuwachs). Da der Gutachter die Wasserlage im Rahmen der Anfangswertermittlung auf der Grundlage von Bodenrichtwerten mit einem Bodenwertzuschlag in Höhe von 10 % berücksichtigt hat, ergibt sich so für den Anfangswert bei einer Betrachtung anhand von Vergleichskauffällen 69 Euro/m², beim indirekten Preisabgleichs anhand von Bodenrichtwerten 66 Euro/m². Das deckt sich mit den gutachterlichen Feststellungen im Parallelverfahren VG 19 K 8.12 betreffend das Nachbargrundstück, bei dem die Wasserlage von vornherein nicht bestand. Der mittlere Anfangswert, der der Endwertermittlung zugrunde zu legen ist, beträgt damit 67,50 Euro/m². Daraus errechnet sich unter Zugrundelegung des Wertzuwachses von 15 % eine Bodenwertsteigerung von 10,125 Euro/m² (relative Bodenwertsteigerung) bzw. 115.921,12 Euro (absolute Bodenwertsteigerung). 2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. BESCHLUSS Der Wert des Streitgegenstandes wird nach der Abtrennung von dem Verfahren VG 19 K 232.13 gemäß §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes auf 170.000,00 Euro festgesetzt. Der Kläger wendet sich gegen die Heranziehung zu einem Ausgleichsbetrag nach einer Entwicklungsmaßnahme. Der Kläger war Eigentümer des Grundstücks K...straße 14 in ... Berlin-Spandau, Gemarkung Haselhorst, Flur 11, Flurstück 63, mit einer Grundstücksgröße von 11.449 m². Mit notariellem Vertrag vom 23. Mai 2008 veräußerte er das Grundstück an die T... GmbH Co. KG, die (nach Umwandlung in die M... GmbH & Co. KG) am 10. November 2008 in das Grundbuch eingetragen wurde. Der Kaufpreis betrug 180.000,00 Euro. Zuvor war bereits mit Beschluss des Amtsgerichts Bad Homburg vom 27. November 1995 über das Vermögen des Klägers das Konkursverfahren eröffnet worden, wobei das von dem Kläger veräußerte Grundstück offenbar vom Konkursverwalter aus der Masse freigegeben wurde. Das Konkursverfahren dauert nach wie vor an. Nach eigenen Angaben des Klägers werden voraussichtlich auch nach Beendigung des Konkursverfahrens Verbindlichkeiten in Höhe von etwa 75 Mio. Euro bestehen bleiben. Auf dem vormaligen Grundstück des Klägers befindet sich das unter der Nummer in die Denkmalliste Berlin eingetragene Denkmal „ehem. Erweiterung der Königlichen Pulverfabrik & CCC-Filmstudios“, ein Teil der ehemaligen Fabrikanlage mit Wasserturm und Verwaltungsgebäude sowie Elektrozentrale; es ist zugleich Bestandteil des Denkmalbereichs (Gesamtanlage) „Produktionsgebäude der ehem. Feuerwerkslaboratorien“ (Objekt-Nr. ), das daneben aus den auf der Insel Eiswerder belegenen ehemaligen Produktionsanlagen besteht. Ab den 1930er-Jahren bis zum Ende des Zweiten Weltkriegs wurden an dem Standort Kampfmittel produziert. Hierdurch kam es auf dem vormaligen Grundstück des Klägers nach den Ermittlungen des Beklagten zu einem Eintrag von Schadstoffen in den Boden (insbesondere Arsen und PAK). Die Kosten für eine Bodensanierung werden von dem Beklagten auf rd. 296.400,00 Euro netto geschätzt. Wenige hundert Meter südlich des Grundstücks liegt das sog. „Quartier Pulvermühle“, das durch eine im sozialen Wohnungsbau errichtete 5-geschossige Wohnbebauung gekennzeichnet ist. Im Baunutzungsplan 1958/60 war das Grundstück als beschränktes Arbeitsgebiet der Baustufe VI ausgewiesen. Der mit Verordnung vom 3. Juni 2008 (GVBl. Bln S. 152) festgesetzte Bebauungsplan VIII-515 sieht für das Grundstück hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung Mischgebiet (§ 6 BauNVO) vor. Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung setzt der Bebauungsplan eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6, eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,5 und eine Geschossanzahl von vier Vollgeschossen fest. Am 8. November 1990 informierte der Beklagte erstmals öffentlich über eine beabsichtigte Entwicklungsmaßnahme im Bereich der Wasserstadt-Oberhavel. Die Festsetzung des Entwicklungsbereichs - ein insgesamt rd. 206 ha großes Gebiet nördlich der Spandauer Altstadt, bestehend aus den Quartieren Havelspitze, Pulvermühle, Haveleck, Maselake Nord und Maselake Zentrum, Parkstraße, Nordhafen, Salzhof und Eiswerder - erfolgte mit der „Verordnung über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereiches Wasserstadt Berlin-Oberhavel“ vom 13. Juli 1992 (GVBl. Bln 1992, S. 241; im Folgenden: Entwicklungsverordnung). Gemäß § 1 Abs. 2 der Entwicklungsverordnung war unter anderem das vormalige Grundstück des Klägers von dem Entwicklungsbereich umfasst. Die Entwicklungsverordnung wurde durch Verordnung vom 9. September 2008 (GVBl. Bln S. 266) mit Wirkung zum 28. September 2008 teilweise, mit Wirkung unter anderem für das Grundstück K...straße 14, aufgehoben. Im Jahr 2012 erfolgte die vollständige Aufhebung der Entwicklungsverordnung. Über die Ergebnisse der Entwicklungsmaßnahme informiert der Beklagte in der Broschüre „Städtebaulicher Entwicklungsbereich Wasserstadt Berlin-Oberhavel - Bilanz der Entwicklung“ (abrufbar im Internet auf der Homepage der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt unter: ). Zur Ermittlung des von dem Kläger zu entrichtenden Ausgleichbetrages holte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (im Folgenden: Senatsverwaltung) von dem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Dr.-Ing. W...S... ein Gutachten ein („Gutachten über Anfangswert und Endwert sowie endwicklungsbedingte Bodenwerterhöhung des im ehemaligen Entwicklungsbereich Wasserstadt-Oberhavel gelegenen Grundstücks K...straße 14 in ... Berlin“ vom 8. September 2011; im Folgenden: Wertermittlungsgutachten). Nach dem Wertermittlungsgutachten betrug der Anfangswert für das vormalige Grundstück des Klägers zum Wertermittlungsstichtag am 28. September 2008 860.000,00 Euro, der Endwert 1.030.000,00 Euro. Mit Bescheid vom 23. November 2011 setzte die Senatsverwaltung den vom Kläger zu entrichtenden Ausgleichsbetrag nach vorheriger Anhörung des Klägers auf 170.000,00 Euro fest. Am 29. Dezember 2011 hat der Kläger Klage erhoben. Der Kläger trägt im Wesentlichen wie folgt vor: Es sei weder vor noch nach Aufhebung der Entwicklungsverordnung ein Aufwand des Beklagten dargelegt, der sich auch auf das Grundstück K...straße 14 auswirken könne. § 171 Abs. 1 Satz 1 BauGB stelle eine Bindung der Einnahmenerhebung an die Finanzierung der Entwicklungsmaßnahme her. Der Beklagte bleibe den Nachweis schuldig, dass er wenigstens in Höhe der Ausgleichsbeträge, die für das vormalige Grundstück des Klägers und die benachbarten Grundstücke erhobenen worden seien, in Vorleistung getreten sei. Wofür die festgesetzten Ausgleichbeträge verwendet werden sollten, sei den Verwaltungsvorgängen nicht zu entnehmen; insbesondere, welche Maßnahmen damit nach Aufhebung der Entwicklungsverordnung für das Grundstück K...straße 14 bestritten werden sollten. Die Entwicklungsmaßnahme habe dem Grundstück tatsächlich nicht annähernd den geltend gemachten Wertzuwachs gebracht. Der Beklagte verlasse sich auf die Aussagen des Wertermittlungsgutachtens. Dieses arbeite jedoch mit zahlreichen nicht nachvollziehbaren Schätzungen. Insbesondere die Annahme, das Grundstück habe einen Endwert von 1.030,000,00 Euro, gehe aus mehreren Gründen fehl: - Die Fehleinschätzung liege bereits deshalb auf der Hand, weil das Grundstück auf dem Immobilienmarkt für lediglich 180.000,00 Euro habe verkauft werden können. Rechtlich sei dieser Fehler als Verletzung von § 7 ImmoWertV zu beanstanden. Es lägen gerade für das Grundstück 14 Kaufpreise bzw. Daten für Kaufangebote vor. Diese bewegten sich jedoch in einer anderen preislichen Region als die Annahme des Sachverständigen. Auch die vom Land Berlin im Rahmen seiner Grundsteuererhebung festgesetzten Boden- und Gebäudewerte lägen fernab der Wertschätzung, die der Beklagte der Erhebung des Ausgleichsbetrages zugrunde gelegt habe. Als Beleg überreicht der Kläger einen Einheitswertbescheid des Finanzamtes Spandau vom 28. November 2008. Es sei unverständlich, warum die dem Sachverständigen bekannte Kaufpreishöhe bei der Wertermittlung keine Berücksichtigung gefunden habe. Eine Berufung auf § 7 Satz 1 ImmoWertV sei dem Beklagten verwehrt, weil ihm der Grundstückskaufvertrag zur Genehmigung vorgelegen habe. Der Eintritt der Genehmigungsfiktion aus § 169 Abs. 1 Nr. 3 i.V.m. § 145 Abs. 1 Satz 1, 2. Hs. i.V.m. § 22 Abs. 5 Satz 4 BauGB stehe der Berufung auf eine beachtliche Abweichung im Sinne des § 7 Satz 1 ImmoWertV entgegen. - Das Wertermittlungsgutachten lege ferner unzutreffend das Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV) zugrunde. Das Gutachten gehe selbst davon aus, dass zwischen Januar 2004 und dem Wertermittlungsstichtag im Jahr 2008 lediglich ein einziger Vergleichsfall in Spandau nachweisbar sei. Erst eine erweiterte Recherche in anderen Ortsteilen habe ab 2004 acht weitere Kauffälle ergeben. Es werde jedoch ersichtlich, dass hier kaum eine Vergleichbarkeit bestehe. Die Kaufpreise variierten stark - zwischen 33,00 Euro/m² und 220,00 Euro/m² - und seien daher nicht repräsentativ. Von den Kauffällen blieben nach dem Wertermittlungsgutachten nur drei zum Vergleich übrig. - Der von dem Gutachter vorgenommene Abschlag wegen der rückläufigen konjunkturellen Entwicklung sei hinsichtlich seines Ansatzes nicht nachvollziehbar. Das Wertermittlungsgutachten gehe davon aus, dass im Zeitraum zwischen 2002 und 2007 ein konjunktureller Preisrückgang von etwa 50 % stattgefunden habe, der aber - wie das Gutachten selbst erkenne - „im Jahresvergleich unstetig“ gewesen sei. Es werde auch ausdrücklich auf die unterschiedliche Preisentwicklung in den unterschiedlichen Lagen hingewiesen. - Weiterer Unsicherheitsfaktor seien die „abweichenden Grundstücksmerkmale“. Ohne Begründung werde die Gewerbenutzung auf dem vormaligen Grundstück des Klägers als „höherwertig“ eingestuft und ein Anpassungsfaktor von 20 % auf den Quadratmeterpreis aufgeschlagen. - Des Weiteren ziehe das Wertermittlungsgutachten unrichtige Bodenrichtwerte heran. Auch hier würden die konjunkturelle Entwicklung und die abweichenden Grundstücksmerkmale zwar berücksichtigt; die hieraus folgenden prozentualen Anpassungen würden allerdings ungenügend begründet, nämlich nur schlicht als „sachgerecht“ eingeschätzt. Die Ermittlung des Endwertes zum Qualitätsstichtag 28. September 2008 schlage dabei ganz aus dem Rahmen. Insbesondere habe der Sachverständige bei der Endwertableitung die Denkmaleigenschaft der auf dem Grundstück aufstehenden Gebäude ignoriert bzw. ausgeblendet. Die Frage der wirtschaftlichen Ausnutzung eines Denkmals erfordere eine genaue Betrachtung der möglichen Ertragswerte und der vorzunehmenden Investitionen. Dies könne nicht durch eine „Sachverständigeneinschätzung“ ersetzt werden. Bei der anschließenden Betrachtung der Bodenrichtwerte gehe der Sachverständige wieder - ohne Berücksichtigung der Gegebenheiten auf dem Grundstück - von einer Eignung des Grundstücks für eine höherwertige gewerbliche Nutzung aus, die tatsächlich nicht bestanden habe und am Qualitätsstichtag für die Endwertermittlung auch nicht habe ausgeübt werden dürfen. Ausdrücklich habe sich der Sachverständige zudem von der gewerblichen Nutzung abgewandt, als er an anderer Stelle des Wertermittlungsgutachtens nunmehr den Bodenrichtwert für eine Wohnnutzung herangezogen habe. Dass bei einer Wohnnutzung des Grundstücks aufgrund der umliegenden gewerblichen Nutzungen und der Ausweisung als Mischgebiet gegenüber dem Wohngebiet am P...weg zusätzliche Abschläge einzustellen gewesen seien, verschweige der Sachverständige. Hinsichtlich der planungsrechtlichen Zulässigkeit von Wohn- und Gewerbenutzungen seien deshalb die Bodenrichtwerte für den P...weg und die zu untersuchenden Bodenrichtwerte für die K...straße im Mischgebiet nicht vergleichbar. Bei der Berücksichtigung abweichender Grundstücksmerkmale habe der Sachverständige übersehen, dass die Beseitigung der vormals vorhandenen Uferlage und des unmittelbaren Uferzugangs eine Verschlechterung darstelle. - Hauptkritikpunkt sei aber die Spekulation hinsichtlich der durch die Entwicklungsmaßnahme bewirkten Bodenwerterhöhung. Diese werde im Ergebnis auf 15 % des Anfangswertes ermittelt. Wie diese Schätzung auf die Entwicklungsmaßnahme zurückgeführt und anhand tatsächlicher und objektiver Kriterien nachvollziehbar dargestellt werden könne, lasse das Gutachten im Dunkeln. Der Sachverständige räume ausdrücklich ein, dass mangels eines konkreten Zielbaums für den Entwicklungsbereich Wasserstadt Berlin-Oberhavel der maßnahmebedingte strukturbezogene Bodenmehrwert auf Grundlage der angewandten Alternativmodelle nur sachverständig geschätzt werden könne. Für die angenommenen 15 % gebe es also keine tatsächlichen Anhaltspunkte. Die Bodenwerterhöhung sei aus der Luft gegriffen. Es fehle jeder Vergleichsmaßstab, warum nicht 5 %, 7,5 % oder 10 % des Anfangsbodenwertes für die Bodenwerterhöhung eingestellt worden sei. Der Verweis auf die „sachverständige Einschätzung“ ersetze eine Begründung im Einzelfall jedenfalls nicht. Darüber hinaus weise das Wertermittlungsgutachten folgende weitere Mängel auf: - Das Gutachten leide bereits an einem formalen Mangel, weil es den beim Anfangswert angenommenen Zuschlag von 20 % aufgrund „der teilweise höherwertigen Gewerbenutzung“ nicht begründe. Warum es sich bei dem im Gutachten als Nutzung am Qualitätsstichtag für den Anfangswert (7. November1990) beschriebenen „Studio/Theaterzwecken und teilweise auch für Büros“ um höherwertige Nutzungen handeln solle, erläutere der Gutachter nicht. Die Annahme einer höherwertigen Gewerbenutzung stimme auch mit der Lagebeurteilung nicht überein, wonach die Geschäftslage des Grundstücks unter Berücksichtigung der gewerblichen Nutzungsqualität allenfalls als einfach zu bezeichnen sei. Es werde auch nicht festgestellt, dass diese Nutzung am Qualitätsstichtag zur Ermittlung des Endwertes überhaupt noch bestanden habe. Fiele nämlich der Zuschlag wegen einer vermeintlich höherwertigen Gewerbenutzung am Qualitätsstichtag zur Ermittlung des Endwertes weg, käme es auf die vom Sachverständigen geschätzten Bodenwerterhöhung von 15 % nicht mehr an. - Ähnliches gelte für den 10 %-igen Zuschlag für den Anfangswert wegen der direkten Uferlage an der Wasserstraße. Obwohl der Sachverständige im Wertermittlungsgutachten hinsichtlich des Endwertes festhalte, dass das Grundstück nach der Maßnahme durch einen ca. 10 m breiten öffentlichen Uferweg vom Wasser getrennt worden sei, also seine direkte Wasserlage verloren habe, werde der Zuschlag beibehalten. Eine Begründung, warum eine gesonderte Anpassung an die Uferlage entbehrlich gewesen sei, enthalte das Gutachten nicht. - Das Wertermittlungsgutachten blende die Denkmaleigenschaft bei der Wertermittlung aus, die die maßgebliche Ausnutzbarkeit des Grundstücks behindere und deshalb bei der Bodenwertermittlung zu berücksichtigen sei. Beispielhaft könne die Annahme des Gutachters genannt werden, dass die Denkmaleigenschaft der aufstehenden Gebäude nach einer Übergangszeit wegfallen würde. Abgesehen davon, dass der Gutachter die „Sinnfälligkeit dieser Möglichkeit“ selbst unter den Vorbehalt einer umfassenden Ortsbesichtigung gestellt habe - die der Beklagte offenbar nicht durchgeführt habe -, fehle jeglicher denkmalpflegerischer Ansatzpunkt dafür, dass die Gebäude zum Qualitätsermittlungsstichtag keine wertprägende Eigenschaft mehr besessen hätten. - Fehlerhaft habe der Sachverständige auch für die Ermittlung des Endwertes auf den Bodenrichtwert einer „mindestens mittlere Bodenlage“ abgestellt. Bei der Beschreibung der Qualitätsmerkmale zum maßgeblichen Stichtag (28. September 2008) habe der Gutachter noch darauf abgehoben, dass für die Wertermittlung von einer rein gewerblichen Grundstücksnutzung ausgegangen werden müsse. Im Übrigen sei der angegriffene Bescheid schon deshalb rechtswidrig, weil er das konkursrechtliche Anmeldegebot gemäß § 139 Satz 1 KO verletze. Die von dem Beklagten geltend gemachte Forderung sei bereits vor Eröffnung des Konkursverfahrens am 27. November 1995 im Sinne des § 3 Abs. 1 KO „begründet“ gewesen. Jedenfalls habe die Forderung als Masseverbindlichkeit gegenüber dem Konkursverwalter geltend gemacht werden müssen. Der Kläger beantragt sinngemäß, den Bescheid der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt vom 23. November 2011 aufzuheben. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Er tritt dem Vorbringen des Klägers mit eingehender Begründung und unter Verweis auf das Wertermittlungsgutachten entgegen. Ergänzend legt er eine Stellungnahme des Gutachters Dr.-Ing. S... (vom 17. August 2013) vor, in der dieser sich mit den im Verfahren von der Klägerin erhobenen Einwendungen gegen die Bodenwertermittlung auseinandersetzt. Im Termin am 25. Februar 2015 haben die Beteiligten ihr Einverständnis mit einer Entscheidung ohne weitere mündliche Verhandlung im schriftlichen Verfahren durch den Berichterstatter erklärt. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachstandes und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Niederschrift der mündlichen Verhandlung vom 25. Februar 2015 und auf die Streitakte sowie auf die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen, die dem Gericht vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung und Entscheidungsfindung gewesen sind.