3 A 1832/11

Leitsatz: 1. Bei dem Ausgleichsbetrag nach § 154 Abs. 3 BauGB handelt es sich um einen Geldleistungsverwaltungsakt, bei dem grundsätzlich die (gerichtliche) Verpflichtung zur Spruchreifmachung besteht. 2. Der Gemeinde steht bei der Bewertung von Anfangs und Endwert im Sinne von § 154 Abs. 2 BauGB ein Schätzungsspielraum zu, den die Gerichte hinsichtlich der angewandten Berechnungsmethode auf Plausibilität zu überprüfen haben. 3. Das Bewertungs und Berechnungsverfahren nach Hagedorn ist ein nicht zu beanstandendes, die konkreten Verkaufsfälle in der abrechnenden Gebietskörperschaft berücksichtigendes Vergleichswertverfahren, das bei der Berechnung von Anfangs und Endwert die in den §§ 3 und 5 der Wertermittlungsverordnung genannten Parameter zur Bestimmung von Standort und Grundstücksqualität zugrunde legt. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Gießen vom 16. Juni 2011 - 1 K 4300/09.GI - aufgehoben. Die Klage wird abgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen zu tragen. Das Urteil ist im Kostenausspruch vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe der vollstreckbaren Kosten abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in entsprechender Höhe leistet. Die Revision wird zugelassen. Die zulässige Berufung der Beklagten ist begründet, denn das Verwaltungsgericht hat der Klage des Klägers zu Unrecht stattgegeben. Die Heranziehung des Klägers zu einem Sanierungsausgleichsbetrag in Höhe von 4.133,50 € durch Bescheid vom 16. März 2006 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Gemäß § 154 Abs. 1 BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes entspricht. Gemäß § 154 Abs. 2 BauGB besteht die durch Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, auf die sich das Verwaltungsgericht Gießen in der angefochtenen Entscheidung gestützt hat und der auch der Senat folgt, hat für die Berechnung des Ausgleichbetrags folgendes zu gelten: „... Bei der Ermittlung des Anfangswerts (und ebenso beim Endwert) ist zumindest im Regelfall nach den Grundsätzen der WertV zu verfahren. Zwar richtet sich die WertV an die nach den §§ 192 ff. BauGB gebildeten Gutachterausschüsse; ihr kommt keine unmittelbare Bindungswirkung für andere Sachverständige oder gar für die Gerichte zu (vgl. Kleiber, in: Bielenberg/Koopmann/Krautzberger, Städtebauförderungsrecht, D 2 WertV Vorbem. Rn. 14, m.w.N.). Zur Ermittlung des Anfangswertes (und des Endwertes) schreibt die WertV auch keine bestimmte Methode vor; nach § 15 Abs. 2 WertV ist der Bodenwert nur in der Regel im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Ferner ist die WertV hinsichtlich ihrer Methoden nicht abschließend; wenn eine in ihr vorgesehene Methode nicht angewandt werden kann, so darf nach einer anderen geeigneten Methode gesucht werden (BVerwG, Beschluss vom 16.01.1996 - BVerwG 4 B 69.95- ZfBR 1996, 227). Die allgemein anerkannten Grundsätze der WertV müssen jedoch bei jeder Wertermittlung beachtet werden (so auch BGH, Urteil vom 12.01.2001 - V ZR 420/99 - NJW-RR 2001, 732). Zu ihnen gehört der in § 28 Abs. 3 Satz 1 WertV enthaltene, auf die Grundaussagen der §§ 194bis 196 BauGBzurückgehende Grundsatz, dass der Anfangs- und Endwert durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke zu ermitteln ist. Danach erscheint es regelmäßig als zumindest bedenklich, ohne weiteres auf einen vereinbarten Kaufpreis abzustellen, statt eine Wertermittlung durchzuführen. Wenn nach allgemeiner Auffassung bei der Bewertung von Grundstücksflächen ein Wertermittlungsspielraum anzuerkennen ist, so beruht dies darauf, dass die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann und Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als die Mitglieder der Gutachterausschüsse. Ein derartiger Wertermittlungsspielraum ist jedoch auf diesen Bereich beschränkt. Er erstreckt sich nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruht, dürfen die Verwaltungsgerichte in vollem Umfang prüfen; sie müssen es sogar, wenn die Beteiligten darüber streiten.“ (vgl. BVerwG, Urteil vom 17.05.2002 - 4 C 6/01 - in juris). Gemäß § 3 Abs. 1 der Wertermittlungsverordnung vom 6. Dezember 1988 - WertV -, die zwar zum 1. Juli 2010 aufgehoben worden ist, hier aber gleichwohl zur Anwendung kommt, da maßgeblicher Zeitpunkt der Sach- und Rechtslage in Anfechtungsfällen derjenige der letzten Behördenentscheidung ist, sind zur Ermittlung des Verkehrswertes eines Grundstücks die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt in dem Zeitpunkt zugrunde zu legen, auf den sich die Wertermittlung bezieht (Wertermittlungsstichtag). Dabei bestimmt sich der Zustand eines Grundstücks gemäß § 3 Abs. 2 WertV nach der Gesamtheit der verkehrswertbeeinflussenden rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks. Hierzu gehören insbesondere der Entwicklungszustand, die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die wertbeeinflussenden Rechte und Belastungen, der beitrags- und abgabenrechtliche Zustand, die Wartezeit bis zu einer baulichen oder sonstigen Nutzung, die Beschaffenheit und Eigenschaft des Grundstücks und die Lagemerkmale. Die Beschaffenheit und die tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks werden gemäß § 5 Abs. 5 WertV insbesondere durch die Grundstücksgröße und Grundstücksgestalt, die Bodenbeschaffenheit (z. B. Bodengüte, Eignung als Baugrund, Belastung mit Ablagerungen), die Umwelteinflüsse, die tatsächliche Nutzung und Nutzbarkeit bestimmt. Die Festlegung des Sanierungsgebietes in dem nordwestlichen Teil der Oberstadt und des Stadtteils Alt-Weidenhausen ist durch Satzung vom 7. Juli 1972 wirksam erfolgt. Die bereits seit 1968 vorbereiteten Maßnahmen für eine Sanierung der Altstadt sind Ausdruck des zwischen den Beteiligten wohl unstreitigen Sanierungsanlasses in der Marburger Oberstadt und dem Stadtteil Weidenhausen. Die Sanierungsziele für die nordwestliche Oberstadt und Weidenhausen lassen sich der Vorlage des Magistrats an die Stadtverordnetenversammlung vom 31. Oktober 2007 (Bl. 35/9 der Beiakte förmliche Aufhebung) entnehmen und lauten wie folgt: - durchgreifende Sanierung von Gebäuden, deren moderate Modernisierung und funktionale Aufwertung aus wohnlicher und gewerblicher Sicht einerseits und die Förderung dieser Maßnahmen mit Städtebaufördermitteln andererseits, - rechtliche und finanzielle Sicherung von sanierungsbetroffenen Haushalten und Betrieben vor Benachteiligung und Verdrängung, - Modernisierung und Ausbau/Neugestaltung von Gemeinbedarfseinrichtungen und der öffentlichen Erschließungsbereiche und deren Förderung mit Städtebaufördermitteln und damit die strukturelle Aufwertung/Weiterentwicklung der einzelnen Gebiete, - Erhalt/Fortschreibung der denkmalgeschützten Gebäude und des bauhistorisch geprägten Gesamtbildes der Altstadt, - Erstellung von Planungsgrundlagen zur Bauleitplanung. Diese Ziele seien, so die Magistratsvorlage weiter, nach über 30 Jahren Sanierung im Wesentlich erreicht. In der nordwestlichen Oberstadt sei noch ein Objekt zu privatisieren und eine Gestaltungsmaßnahme im öffentlichen Straßenraum durchzuführen. Das Sanierungsverfahren in Weidenhausen-Süd sei vollständig abgeschlossen. Nach Abschluss der Grundstücksumlegungen würden alle Parzellen (bis auf zwei) bebaut, die Erschließungs- und Grünanlagen seien fertig gestellt und die restlichen Treuhandliegenschaften privatisiert bzw. an die Stadt übertragen. Für die Durchführung der Sanierungsmaßnahmen seien in der Zeit von 1968 bis 2006 Städtebaufördermittel in Höhe von insgesamt 42,71 Millionen Euro in der nordwestlichen Oberstadt und 21,68 Millionen Euro in Weidenhausen inklusive Weidenhausen-Süd eingesetzt worden. Die Ausführungen zu Sanierungsanlass und Sanierungsumfang sowie dessen Dauer belegen entgegen der Auffassung des Klägers die Erforderlichkeit der städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen, auch wenn diese nicht mehr unmittelbar Streitgegenstand sind, da die Sanierungssatzung aus dem Jahr 1972 nicht angegriffen worden ist. Die Sanierung ist auch gem. § 154 Abs. 3 BauGB gegenüber dem Kläger abgeschlossen, so dass die Voraussetzungen der Erhebung eines Ausgleichsbetrages gegeben sind. Gemäß § 154 Abs. 3 BauGB ist der Ausgleichsbetrag nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163 BauGB) zu entrichten. Die Stadtverordnetenversammlung der Beklagten hat zwar bereits am 31. August 2001 einen Beschluss gefasst, mit dem der Satzungsbeschluss der Stadtverordnetenversammlung der Beklagten (fehlerhaft bezeichnet als Beschluss des Magistrats) vom 24. Juli 1972 (hierbei handelt es sich allerdings um das Datum der Genehmigung durch das Regierungspräsidium Kassel, der Beschluss datiert vom 7. Juli 1972) aufgehoben werden sollte. Der Beschluss vom 31. August 2001 ist aber nicht als Satzung ergangen und entspricht daher nicht den Vorgaben des § 162 Abs. 2 BauGB. Die Beklagte hat jedoch mit - bestandskräftigen - Bescheid vom 22. September 2005 gemäß § 163 Abs. 1 BauGB gegenüber dem Kläger die Sanierung hinsichtlich seines Grundstücks mit Wirkung zum 31. Dezember 2004 für abgeschlossen erklärt und zudem mit Satzungsbeschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 23. Januar 2008, veröffentlicht am 31. Januar 2008, die Sanierungssatzung vom 7. Juli 1972 aufgehoben. Ist mithin gegenüber dem Kläger mit Bescheid vom 22. September 2004 bestandskräftig der Abschluss der Sanierungsmaßnahme festgestellt worden und als Sanierungsstichtag der 31. Dezember 2004 festgelegt worden, ist der Ausgleichsbetrag gemäß § 154 Abs. 3 BauGB zu erheben. Die Entscheidung des Verwaltungsgerichts, die Festsetzung des nach seiner Auffassung fehlerhaft ermittelten Ausgleichsbetrages aufzuheben, stellt sich bereits deshalb als rechtsfehlerhaft dar, weil es sich bei dem Ausgleichsbetrag nach § 154 Abs. 3 BauGB um einen Geldleistungsverwaltungsakt handelt, bei dem grundsätzlich die Verpflichtung der Verwaltungsgerichte zur Spruchreifmachung besteht (vgl. BVerwG, Beschluss vom 04.09.2008 - 9 B 2.08 - juris). Es wäre mithin Sache des Verwaltungsgerichts gewesen, folgte man seiner Auffassung hinsichtlich der Fehlerhaftigkeit der von der Beklagten angewandten Berechnungsmethode, durch Beauftragung eines Sachverständigen die Sache spruchreif zu machen. Abgesehen hiervon stellt sich entgegen der Auffassung des Klägers sowie des Verwaltungsgerichts weder die Berechnung noch die Höhe des Ausgleichsbetrages, der von dem Kläger durch den streitgegenständlichen Bescheid angefordert wurde, als fehlerhaft dar. § 154 Abs. 2 BauGB definiert die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung im Sinne von § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB als den Unterschied zwischen dem Anfangs- und dem Endwert. Beide Werte werden ausschließlich auf den Bodenwert bezogen, Gebäudewerte bleiben im Gegensatz zu § 153 BauGB unberücksichtigt. Der Anfangswert als der Wert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre, entspricht dem sanierungsunbeeinflussten Wert im Sinne von § 153 Abs. 1 BauGB. Sanierungsunbeeinflusste Bodenwerterhöhungen, die der allgemeinen Preisentwicklung entsprechen, verbleiben daher dem Eigentümer. Die zulässigen eigenen Aufwendungen des Eigentümers werden gemäß § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB auf den zu entrichtenden Ausgleichsbetrag angerechnet. Der Endwert entspricht dem sanierungsbedingten Verkehrswert des Grundstücks zum Wertermittlungsstichtag. Dabei lässt sich der Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert weder „ausrechnen“ noch „pfenniggenau“ ermitteln. Entscheidend sind vielmehr die für den Anfangs- und Endwert maßgeblichen Faktoren, die grundsätzlich den Maßstäben der hier noch anzuwendenden Wertermittlungsverordnung entsprechen müssen. Danach sind zur Ermittlung des Verkehrswerts eines Grundstückes die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt in dem Zeitpunkt zugrunde zu legen, auf den sich die Wertermittlung bezieht (§ 3 Abs. 1 Satz 1 WertV). Maßgeblich ist dabei der Zustand des Grundstücks, der sich nach der Gesamtheit der verkehrswertbeeinflussenden rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ergibt. Sanierungsmaßnahmen können dabei insbesondere die Beschaffenheit und Eigenschaften des Grundstücks und seine Lagemerkmale beeinflussen. Lagemerkmale sind insbesondere die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse (§ 5 Abs. 6 WertV). Die Beschaffenheit und die tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks werden insbesondere durch die Grundstücksgröße und Grundstücksgestalt, die Bodenbeschaffenheit, die Umwelteinflüsse und Nutzbarkeit bestimmt (§ 5 Abs. 5 Satz 1 WertV). Bei der Bewertung dieser Faktoren verfügt die Gemeinde über einen Schätzungsspielraum in Bezug auf den Umfang der durch die Faktoren bewirkten Erhöhungen oder Minderung des Bodenwertes (vgl. insgesamt Schrödter, a.a.O., § 154 Rdnr. 17 unter Hinweis auf OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 09.04.1990 - 22 A 1185/89 - juris, dort insbesondere Rdnr. 35 ff.), wobei die Gerichte die von den Gemeinden angewandte Berechnungsmethode auf Plausibilität zu überprüfen haben. Das von der Beklagten zur Berechnung der Ausgleichsbeträge angewandte Hagedornverfahren entspricht den Vorgaben der Wertermittlungsverordnung und ist unter Anlegung der genannten Maßstäbe nicht zu beanstanden und hält sich innerhalb des den Gemeinden und Städten zuzubilligenden Wertungsspielraums zur Ermittlung der Ausgleichsbeträge. Bei dem von der Beklagten angewandten sogenannten Hagedornverfahren handelt es sich der Sache nach um ein die konkreten Verkaufsfälle in der abrechnenden Gebietskörperschaft berücksichtigendes Vergleichswertverfahren, dass bei der Berechnung von Anfangs- und Endwert die in den §§ 3 und 5 der WertV genannten Parameter zur Bestimmung von Standort- und Grundstücksqualität zu Grunde legt. Dabei wird nach Aussage des Gutachters Hagedorn in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat die Wertigkeit der Einzelparameter durch ein iteratives Verfahren, bei dem die Verkaufsfälle der Vergleichsgrundstücke zueinander ins Verhältnis gesetzt werden und die jeweilige Proportionalität der Wertigkeiten ermittelt wird, bestimmt. Ausgehend von dem so ermittelten Endwert wird sodann der Anfangswert, wiederum durch proportionale Bestimmung der einzelnen Wertpunkte, geschätzt. Dabei stellen sich zur Überzeugung des Senats die zur Ermittlung des Ausgleichbetrages führenden Berechnungsschritte anhand des in den Beiakten befindlichen „Ermittlungsblattes zur Grundwertkarte vom 31.12.1986, Aktualisierung Stand: 31.12.2003“ (Bl. 2 Behördenakte „Ausgleichsbetrag D-Straße, A., PR 14/10/WL161/06“) unter Berücksichtigung der von dem Gutachter Hagedorn schriftlich und mündlich gemachten Erläuterungen sowie den Ausführungen der Beklagten im gerichtlichen Verfahren als hinreichend bestimmt dar und genügen damit rechtsstaatlichen Anforderungen. Ausweislich des „Ermittlungsblattes zur Grundwertkarte vom 31.12.1986, Aktualisierung Stand: 31.12.2003“ sind hinsichtlich der wertbildenden Gesichtspunkte „Standortqualität“ und „Grundstücksqualität“ diejenigen Parameter zur Berechnung der Wertigkeiten angelegt worden, die in den §§ 3 und 5 der WertV als Berechnungsfaktoren genannt sind. Dazu gehören als Standortqualitätsmerkmale die Gesellschaftslage, die Verkehrsanbindung, die Ausstattung, die Beeinträchtigung und die Standortnutzung. Als Grundstücksqualitätsmerkmal werden genannt die Nutzungsgröße, der Grundstückszuschnitt, die Ecklage/Ausrichtung, der Erschließungszustand/Bodenbeschaffenheit, die äußere Erschließung, die Art der Nutzung, bauliche Besonderheiten, die innere Erschließung und Rechte und Beeinträchtigungen. Die Standortqualitätsmerkmale bilden dabei die maßgeblichen Faktoren, weil der Zweck einer städtebaulichen Sanierung gerade darauf ausgerichtet ist, diese positiv zu verändern. Aufgeteilt in 5 %-Schritte pro Bewertungseinheit stellen 100 % die aus der Summe aller Faktoren gebildete Wertigkeit eines aus konkreten Verkaufsfällen ermittelten gebietsbezogenen Bodeneckwerts (Euro pro Quadratmeter) eines Grundstücks mittlerer Art und Güte (hier: 20/20 = 165 €/qm) dar. Im Verhältnis dazu wird der lagetypische Grundwert (Euro/qm) zum Wertermittlungszeitpunkt anhand der vorgegebenen Faktoren für das konkrete Grundstück ermittelt. Bei dem Kläger lag dieser Wert bei 16/20 und damit bei 132 €/qm. Weil sich im Fall des Klägers durch die Sanierung die Gesellschaftslage und die Ausstattung des Grundstücks jeweils um eine Bewertungseinheit verändert haben, werden für die Berechnung des Anfangswertes 14/20 von 165 €/qm und damit 115,20 €/qm zugrundegelegt. Die Grundstücksqualität wurde ausgehend von dem Faktor 1 eines Grundstücks mittlerer Art und Güte aufgrund des verwinkelten Grundstückszuschnitts und der Belegenheit an der Autobahn mit 0,855 angenommen. Dieser Faktor hat sich im Fall des Klägers sanierungsbedingt nicht verändert, so dass der zum Wertermittlungsstichtag aus dem lagetypischen Grundwert (132 €/qm) und der Grundstücksqualität (0,855) errechnete konkrete Bodenwert nach Abschluss der Sanierung einen Betrag von 112,86 €/qm (132 €/qm x 0,855) und vor der Sanierung von 98,75 €/qm (115,50 €/qm x 0,855) ergibt. Multipliziert mit der Grundstücksgröße von 293 qm stellt die Differenz zwischen dem Endwert (293 qm x 112,86 €/qm = 33.067,98 €) und dem Anfangswert (293 qm x 98,75 €/qm = 28.934,48 €), die gemäß § 154 Abs. 1 BauGB abzuschöpfende sanierungsbedingte Wertdifferenz (hier: 4.133 50 €) dar. Dabei folgt die Tatsache, dass der Gutachter unstreitig auch bebaute Grundstücke mit in die Vergleichsbetrachtung eingestellt hat, aus dem Umstand, dass er einerseits eine möglichst konkrete, auf die örtlichen Verhältnisse bezogene und damit den tatsächlichen Bodenwertverhältnissen gerecht werdende Vergleichsbetrachtung hat durchführen wollen und andererseits daraus, dass in einer Stadt wie derjenigen der Beklagten unbebaute Grundstücke als Vergleichsgrundstücke nicht oder in nicht repräsentativen Umfang zur Verfügung stehen. Die Berechnung stellt sich gleichwohl nicht als fehlerhaft dar, da der Gutachter nachvollziehbar dargelegt hat, wie er trotz Bebauung den Bodenwert hat berechnen können. Dabei hat der Gutachter den Bodeneckwert als durchschnittlichen Verkehrswert anhand von 37 Verkaufsfällen im Jahr 1988 und 19 Verkaufsfällen im Jahr 1999 in der Marburger Innenstadt dadurch ermittelt, dass er anhand der von ihm aufgeführten Parameter die Verkaufsfälle proportional zueinander ins Verhältnis gesetzt und in seine Vergleichsbetrachtung die unterschiedliche Qualität der Bausubstanz und damit Wertigkeit der auf den Grundstücken befindlichen baulichen Anlagen mit eingestellt hat. Durch Vergleich der Verkaufsfälle mit unterschiedlich wertigen baulichen Anlagen hat er die über (oder unter) dem Bodenwert liegenden Preise der baulichen Anlagen erfassen und in die Berechnung des Bodenwertes einstellen können. Bei dem von dem Gutachter in dem „Ermittlungsblatt zur Grundwertkarte vom 31.12.1986, Aktualisierung Stand: 31.12.2003“ genannten Bodeneckwert handelt es sich um den Preis eines Grundstückes mittlerer Art und Güte, der aufgrund der besonderen Grundstücks- und Standortqualitäten eine Minder- oder Mehrbewertung erfahren kann. Diese, auf die konkreten Grundstücksverhältnisse der abrechnenden Gebietskörperschaft abstellende, vergleichende Bodenwertbestimmung ist nach Auffassung des Senats nicht zu beanstanden und stellt sich entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts als hinreichend bestimmt dar. Das von dem Gutachter Hagedorn angewandte Bewertungssystem hat vielmehr im Gegensatz zu anderen Modellen die gesetzlichen Vorgaben im Blick, bei der Ermittlung des Verkehrswertes eines Grundstücks die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für Angebot und Nachfrage maßgebenden Umstände am Ort des Grundstücksmarktes gemäß § 3 Abs. 3 Satz 1 WertV zu berücksichtigen. Die Wertermittlung orientiert sich an einer auf die jeweilige Gebietskörperschaft bezogenen konkreten Betrachtungsweise und genügt deshalb eher den gesetzlichen Vorgaben als eine auf landesdurchschnittlich ermittelte Bodenwerte abstellende Betrachtung. Soweit der Kläger die von der Beklagten unter Zuhilfenahme der von dem Gutachter Hagedorn gemachten Vorgaben erfolgte Berechnung des Ausgleichsbetrages auch deshalb für nicht hinreichend bestimmt hält, weil sich die Vergabe der einzelnen Punkte von 1- 20 bei der Bewertung der Standortqualitäten als subjektiv gefärbte und an objektiven Wertkriterien nicht messbare und daher verfassungsrechtlichen Anforderungen nicht Stand haltende Bewertung darstelle, kann dem aufgrund des Ergebnisses der mündlichen Verhandlung nicht gefolgt werden. Der Gutachter hat anhand der in der Wertermittlungsverordnung genannten Bewertungskriterien die Vergleichsgrundstücke einer nach Standortqualitätsmerkmalen differenzierten Bewertung unterzogen und sie zueinander ins Verhältnis gesetzt, um so den durchschnittlichen Bodeneckwert zu ermitteln. Selbst wenn dem Kläger beizupflichten ist, dass die Vergabe der einzelnen Punkte nicht auf „Punkt und Komma“ nachvollziehbar gemacht werden kann, führt dies gleichwohl nicht zur Fehlerhaftigkeit des angewandten Berechnungsmodells. Das Verfahren Hagedorn hält sich nämlich innerhalb der gesetzlichen Vorgaben und desjenigen Einschätzungsrahmens, der den Gebietskörperschaften bei der Ermittlung des Ausgleichsbetrags gemäß § 154 BauGB nach den oben gemachten Ausführungen einzuräumen ist. Auch gegen die von der Beklagten erfolgte einheitliche Berechnung des Anfangs- und Endwertes zu dem angesetzten Ermittlungsstichtages 31. Dezember 2004 bestehen entgegen der Auffassung des Klägers keine rechtlichen Bedenken, insbesondere bedurfte es keiner gesonderten Wertermittlung zu Beginn der Sanierungsmaßnahmen im Jahr 1972. Hinsichtlich des Ermittlungsstichtages sind nämlich Anfangs- und Endwert auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln (vgl. auch § 16 Abs. 5 Immobilienwertverordnung - ImmowertV -). Mit einem einheitlichen Wertermittlungsstichtag für die Ermittlung des Anfangs- und Endwerts soll in Zeiten schwankender Grundstückswerte - ähnlich den in der Umlegung zur Anwendung kommenden Verfahrensgrundsätzen - ausgeschlossen werden, dass allgemeinwirtschaftlich bedingte Änderungen der Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt in den Ausgleichsbetrag eingehen. Denn bei unterschiedlichen Wertermittlungsstichtagen können konjunkturbedingte Wertänderungen den Anfangs- und Endwert unterschiedlich beeinflussen und somit Eingang in den Ausgleichsbetrag finden. Dies wäre aber mit der bodenpolitischen Konzeption des Gesetzes unvereinbar, nach der nur die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen Gegenstand der „Abschöpfung“ durch Ausgleichsbeträge sind (vgl. A./Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Loseblatt, Kommentar, Band 4, Juni 2011, § 154 Rdnr. 111). Entgegen der Auffassung des Klägers war die Beklagte gerade nicht gehalten, zu Beginn der Sanierung bzw. der Aufstellung der Sanierungssatzung eine „Anfangserhebung“ durchzuführen. Auf diese wäre nach den soeben gemachten Ausführungen nämlich nicht zurückzugreifen gewesen. Ebenfalls nicht erforderlich ist entgegen der Auffassung des Klägers die Erstellung eines Abschlussgutachtens durch den von der Beklagten beauftragten Gutachter Hagedorn gewesen. Der Gutachter Hagedorn hat in Übereinstimmung mit den Vertretern der Beklagten dargelegt, dass aufgrund der von ihm erstellten Gutachten und der darin erarbeiteten Matrix die Werte durch den Gutachterausschuss der Beklagten hochgerechnet und auf den Bewertungsstichtag ermittelt worden sind. Dies ist nicht zu beanstanden. Die Ermittlung der Ausgleichsbeträge ist, worauf die Antragsgegnerin zutreffend hinweist, originäre Aufgabe der Beklagten. Sie kann sich dazu eines externen Sachverständigen bedienen, muss dies jedoch nicht tun. Der Gutachter Hagedorn hat in zwei Gutachten aus den Jahren 1987 und 1999 umfassende Vergleichspreisanalysen anhand gleichartiger Kauffälle aus der Innenstadt Marburgs durchgeführt. Dabei wurden Kauffälle berücksichtigt, die für verschiedene Zeiträume zu den Sanierungsverfahren Marburg-Oberstadt, Weidenhausen und nördliche Altstadt ausgeführt wurden. Der Gutachterausschuss der Stadt Marburg hat die Bodenwertdifferenzen für die Anfangs- und Endsituation im Sanierungsgebiet Marburg-Oberstadt aus dem Gutachten übernommen, in den Folgejahren anhand der Bodenrichtwertermittlungen des Gutachterausschusses überprüft und marktgerecht angepasst (vgl. Bl. 319 GA). Eines (allgemeinen) Schlussgutachtens bedurfte es daher bereits schon deshalb nicht, weil die konkreten Ausgleichsbeträge auf der Grundlage der bestehenden Gutachten und der von der Beklagten selbst durchgeführten Bodenrichtwertermittlungen individuell für jedes Grundstück zum Wertermittlungsstichtag ermittelt worden, die insoweit, worauf die Beklagte zutreffend hinweist (vgl. Bl. 319 GA), den Charakter von Einzelgutachten haben. Der Senat folgt auch insoweit der Einschätzung der Beklagten, dass die von ihr gewählte Vorgehensweise zu einer höheren Einzelfallgerechtigkeit auch hinsichtlich der in der jeweiligen Gebietskörperschaft ermittelten und eingestellten Bodenwerte führt. Dass der Gutachterausschuss der Beklagten bei der Fortschreibung der von dem Gutachter Hagedorn vorgegebenen Matrix fehlerhaft Entwicklungen nicht eingestellt bzw. nicht berücksichtigt hat, ist für den Senat nicht ersichtlich und wird von dem Klägern auch nicht substantiiert behauptet. Der Vorwurf des Klägers, die Besonderheiten seines Grundstücks seien bei der Berechnung des von ihm zu entrichtenden Ausgleichsbetrages nicht berücksichtigt worden, trifft nicht zu. Ausweislich des „Ermittlungsblattes zur Grundwertkarte vom 31.12.1986, Aktualisierung Stand: 31.12.2003“ ist bei dem Grundstückszuschnitt des klägerischen Grundstücks berücksichtigt worden, dass es sich um ein verwinkeltes Grundstück handelt (Punktvergabe 0,95 beim Anfangs- sowie beim Endwert) und dass das Grundstück Belastungen durch die Autobahn ausgesetzt ist (Punktvergabe 0,90 bei Anfangs- und Endwert). Bestehen mithin weder an der Berechnungsmethode als solcher noch an der konkreten Berechnung des Ausgleichsbetrages rechtliche Bedenken, ist die Klage unter Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung sowie mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO i.V.m. den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision ist gemäß § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO zuzulassen, da die Frage, ob es sich bei dem von der Beklagten angewandten Berechnungsmodell nach dem Gutachter Hagedorn um ein rechtsstaatlichen Grundsätzen entsprechendes Berechnungsmodell handelt, grundsätzliche Bedeutung hat und Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts hierzu nicht vorliegt. Die Beteiligten streiten über die Rechtmäßigkeit eines von der Beklagten geltend gemachten sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages. Der Kläger ist Eigentümer des in der Gemarkung der Beklagten gelegenen Grundstücks D-Straße. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich der von der Stadtverordnetenversammlung der Beklagten am 7. Juli 1972 beschlossenen Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes in dem nordwestlichen Teil der Oberstadt und des Stadtteils Alt-Weidenhausen in der Universitätsstadt Marburg an der Lahn. Die Satzung wurde am 24. Juli 1972 durch das Regierungspräsidium Kassel genehmigt und am 29. Juli 1972 in der Oberhessischen Presse veröffentlicht. Am 31. August 2001 beschloss die Stadtverordnetenversammlung der Beklagten, den Satzungsbeschluss „des Magistrats vom 24. Juli 1972“, in dem die Stadtquartiere nordwestliche Oberstadt und Weidenhausen mit Bezug auf das Baugesetzbuch (BauGB § 162) als Sanierungsgebiete förmlich festgelegt worden waren, zum 31. Dezember 2004 aufzuheben (vgl. Bl. 13, Band 2 der Generalakte der Antragsgegnerin, nachfolgend: Generalakten). Unter dem 14. Dezember 2007 erließ die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin eine Satzung, nach der die Sanierungssatzung der Universitätsstadt Marburg vom 29. Juli 1972 über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes in dem nordwestlichen Teil der Oberstadt und des Stadtteils Alt-Weidenhausen (Beschluss vom 7. Juli 1972) aufgehoben wird (Bl. 43 Band 2 Generalakte). Der Beschluss über die Aufhebungssatzung wurde am 31. Januar 2008 in der Marburger Neuen Zeitung amtlich bekannt gemacht. In dem Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 31. August 2001 wurde die Sanierungssatzung zum 31. Dezember 2004 aufgehoben, in der Aufhebungssatzung vom 14. Dezember 2007 wird ein Aufhebungsdatum nicht genannt. Die Berechnung der von den Eigentümern der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke zu entrichtenden Ausgleichsbeträge hat die Antragsgegnerin anhand der Vorgaben des Gutachters Hagedorn durchgeführt; in den allgemeinen Verwaltungsunterlagen befindet sich ein Gutachten für das Sanierungsgebiet Nördliche Altstadt der Stadt Marburg, Ermittlung und Festsetzung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 BauGB vom Februar 1999 (Band 4 Generalakte). Als Wertermittlungsstichtag wird in dem Gutachten der 1. März 1999 genannt (S. 101 des in Band 4 der Generalakten befindlichen Gutachtens Hagedorn/Februar 1999). Mit Bescheid vom 22. September 2005 erklärte die Beklagte gegenüber dem Kläger die Sanierung gemäß § 163 Abs. 1 BauGB zum 31. Dezember 2004 für abgeschlossen, auf die Entstehung der Ausgleichsbeitragspflicht wurde in dem Bescheid hingewiesen (Bl. 5 Behördenakte des Klägers - BA -). Gegen den Bescheid vom 22. September 2005 legte der Kläger keinen Widerspruch ein. Mit Schreiben vom 2. Januar 2006 hörte die Beklagte den Kläger zu der beabsichtigten Erhebung eines Ausgleichsbetrags für die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung an (Bl. 8 BA). Nach einem beigefügten Ermittlungs- und Festsetzungsblatt vom 31. Dezember 1986 in der Fassung der Aktualisierung vom 31. Dezember 2003 wurde für das Grundstück des Klägers ein Anfangswert von 28.934,48 € und ein Endwert von 33.067,98 € angesetzt und die sich hieraus ergebende abschöpfungsfähige Wertdifferenz auf 4.133,50 € festgesetzt. Mit Bescheid vom 16. März 2006 forderte die Beklagte den Kläger auf, den gemäß § 154 BauGB festgesetzten Ausgleichsbetrag in Höhe von insgesamt 4.133,50 € binnen eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheides zu zahlen. Den hiergegen eingelegten Widerspruch des Klägers vom 6. April 2006 wies die Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 25. November 2009 zurück. Mit der am 21. Dezember 2009 erhobenen Klage hat der Kläger beantragt, den Bescheid der Beklagten vom 16. März 2006 in der Gestalt der Widerspruchsbescheides vom 25. November 2009 aufzuheben. Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Das Verwaltungsgericht Gießen hat der Klage stattgegeben und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, die Ermittlung des Ausgleichsbetrages stelle sich aus zwei selbständig tragenden Gründen als fehlerhaft dar. Zum einen fehle es an einer plausiblen und nachvollziehbaren Begründung für die dem Ausgleichsbetrag zugrunde liegende Berechnung der Bodenwerterhöhung, insbesondere seien die tatsächlichen Grundlagen der Bewertung weder offengelegt noch ausreichend dokumentiert. Zum anderen sei die in ihrer Anwendung nicht hinreichend begründete Berechnungsmethode grundsätzlichen Bedenken ausgesetzt. Im Einzelnen stützt das Verwaltungsgericht seine Entscheidung auf folgende Überlegungen: - die Grundzüge der Wertermittlung und Bewertung sowie die ermittelten Tatsachen seien nicht nachvollziehbar dargelegt - es fehle die substantiierte Darstellung der konkreten Sanierungsmaßnahmen sowie ihrer Auswirkungen auf den Bodenwert - auch fehle es an einer konkreten Begründung für den Anlass der Sanierung und den Umfang der Bodenwerterhöhung - eine nachvollziehbare Begründung der Wertzahlen sowie der sanierungsbedingten Werterhöhung sei den Unterlagen nicht zu entnehmen - der Bewertungsstichtag sei nicht nachvollziehbar begründet worden. Der angefochtene Bescheid nenne als Wertermittlungsstichtag den 31.12.2004, in dem mit Anhörungsschreiben übersandten Ermittlungsblatt werde der 31.12.2003 genannt. Eine Begründung für diese voneinander abweichenden Angaben, die beide den Vorgaben des § 28 Abs. 2 WertV widersprächen, sei auch im Widerspruchsbescheid nicht erfolgt - das Fehlen einer plausiblen und nachvollziehbaren Begründung für die Berechnung der Bodenwerterhöhung mache sich dadurch bemerkbar, dass es kein auf den zugrunde gelegten Bewertungsstichtag 31. Dezember 2004 bezogenes Gutachten des mit der Ermittlung und Festsetzung der Ausgleichsbeträge gemeinsam betrauten Gutachterausschusses der Beklagten und des Gutachters Hagedorn gebe - die Funktion eines die Bodenwerterhöhungen zum Bewertungsstichtag 31. Dezember 2004 erläuternden Gutachtens könne das im Ordner „4. Ausgleichsbeträge – Marburg – Prof. Dr. Hagedorn“ enthaltene Gutachten „Ermittlung und Festsetzung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 BauGB– Gutachten für das Sanierungsgebiet Nördliche Altstadt der Stadt Marburg“ vom Februar 1999 nicht wahrnehmen. Es beziehe sich auf das Sanierungsgebiet Nördliche Altstadt und nenne als Wertermittlungsstichtag den 01. März 1999, der vom hier maßgeblichen Bewertungsstichtag 31. Dezember 2004 mehr als fünf Jahre entfernt liege - die Berechnungsmethode Hagedorn sei nicht geeignet, die Bodenwerterhöhung aufgrund einer rationalen, die Gegebenheiten des Grundstücksverkehrs plausibel nachvollziehenden Methode zu ermitteln, sie entspreche nicht den Vorgaben des Vergleichswertverfahrens - auch sei nicht nachvollziehbar, welche Bedeutung die Auswertung der Verkaufsfälle für die Berechnung der streitgegenständlichen Ausgleichsbeträge gehabt habe. Dabei sei nicht plausibel, warum der verwendete Bodeneckwert von 165,- Euro in der Berechnung als konstanter Faktor verwendet worden sei, während die den Ausgleichsbetrag begründende Differenz zwischen Anfangs- und Endwert allein auf die Veränderung der sanierungsbeeinflussten und -unbeeinflussten Standortqualitätsmerkmale zurückzuführen sei. - zweifelhaft sei, ob die Ermittlung des Bodeneckwerts selbst dem Vergleichswertverfahren zugeordnet werden könne. Beide in den Jahren 1986 und 1999 ermittelten Bodeneckwerte seien durch Mittelwertbildung der durchgeführten Kaufpreisanalysen abgeleitet worden. Im Rahmen dieser Kaufpreisanalysen sei aber wiederum den allein vom Gutachter Hagedorn vorgenommenen Bewertungen der Standortqualitäts- und Grundstücksmerkmale entscheidende Bedeutung zugekommen. Wegen der dieser immanenten erheblichen subjektiven Spielräume sei zweifelhaft, ob das verwendete Punktesystem den Vorgaben des § 14 Satz 2 WertV entspreche - die Berücksichtigung der erfassten Kauffälle widerspreche der Regelung des § 26 Abs. 1 Satz 2 WertV, wonach aus dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder aus Gebieten mit Aussicht auf Sanierung Vergleichsgrundstücke nur herangezogen werden dürften, wenn die entsprechenden Kaufpreise nicht von sanierungsbedingten Umständen beeinflusst seien oder ihr Einfluss erfasst werden könne. Sämtliche Kauffälle beträfen – soweit ersichtlich – als Sanierungsgebiete festgelegte Gebiete; es sei nicht nachvollziehbar vorgetragen, dass der Einfluss der Sanierungen hier habe ausgeschieden werden können. Am 5. September 2011 hat die Beklagte die vom Verwaltungsgericht zugelassene Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Gießen eingelegt. Zur Begründung trägt sie im Wesentlichen vor, die von dem Verwaltungsgericht zitierte Entscheidung des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs vom 5. April 2011 (2 A 2931/09) könne bereits deshalb nicht herangezogen werden, da dort ein anderer Sachverhalt zur Entscheidung angestanden habe. In der zitierten Entscheidung habe die Behörde die streitgegenständliche Werterhöhung eines Grundstücks aufgrund bodenschutzrechtlicher Sanierungsmaßnahmen mit Blick auf den Verkehrswert zu bestimmen gehabt, ohne sich an den Grundzügen der Wertverordnung orientieren zu müssen. Vorliegend sei die Ermittlung des Ausgleichsbetrages hinreichend dokumentiert und einer gerichtlichen Kontrolle zugänglich. Die Standortqualität habe sich durch die Sanierungsmaßnahmen insgesamt von 14 auf 16 Wertpunkte erhöht. Der Darstellung der Standortqualitäten könne entnommen werden, welche Sanierungsmaßnahmen bei der Bewertung erfasst worden seien, nämlich Wohnumfeldmaßnahmen in Alt-Weidenhausen, Ausbau des Fuß-/Radweges entlang der Lahn und Ausbau der Fußgängerzone (Bl. 211, 243 Gerichtsakte -GA). Auf Grund der Abweichungen des streitgegenständlichen Grundstücks in den einzelnen Grundstücksqualitäten (Nutzungsgröße und Maß der Nutzung) von dem sogenannten Standardvergleichswert seien die einzelnen Werte der Grundstücksqualität bestimmt worden. Grundlage für die Berechnung sei die sogenannte Vergleichspreisanalyse, d. h. eine Auswertung von Kauffällen von Grundstücken in gleichartigen Lagen, gewesen. Sie, die Beklagte, habe, wenn auch nicht ausdrücklich, im Erhebungsbescheid die Grundlage mitgeteilt, auf die sich die Höhe der festgesetzten Ausgleichsbeträge stütze. Auch insofern sei der angegriffene Bescheid inhaltlich hinreichend bestimmt. Im Übrigen handele es sich bei der Erhebung des Sanierungsausgleichsbetrages um eine gebundene und nicht um eine Ermessensentscheidung (§ 154 Abs. 3 BauGB), so dass eine fehlende Begründung zu der die Bodenwertsteigerung ermittelnden Methode nicht zu einer anderen Entscheidung in der Sache selbst führen könne, wenn die Erhebung des Betrages im Übrigen gerechtfertigt sei. Soweit das Verwaltungsgericht Gießen grundsätzliche Bedenken an der Wertermittlungs- bzw. Bewertungsmethode nach Hagedorn habe, könne dem nicht gefolgt werden. Grundlage für die Wertermittlung seien die von dem Gutachter ermittelten sogenannten Eckwerte auf der Basis von Vergleichspreisen. Dabei habe der Gutachter Vergleichsgrundstücke einer Vergleichspreisanalyse unterzogen und dabei die gleichen Merkmale für Standort- und Grundstücksqualitäten zugrunde gelegt wie für die Sanierungsgrundstücke (Bl. 218 GA). Dass es sich bei den vergleichsweise herangezogenen Kauffällen um jeweils bebaute Grundstücke gehandelt habe, sei im Rahmen der Kaufpreisanalyse berücksichtigt worden, da der Gutachter mittels einer Formel den Anteil des Gebäudes am Verkehrswert (Kaufpreis) herausgerechnet habe. Die Vorgehensweise des Gutachters Hagedorn entspreche im Grunde dem anerkannten „Niedersachsenmodell“, bei dem Kauffälle aus fünf Bundesländern berücksichtigt würden. Die Methode beruhe auf einer statistischen Abhängigkeit der prozentualen Bodenwerterhöhung von Anfangswertniveau und den Klassifikationsparametern, die nach einer großen Zahl von Daten empirisch ermittelt worden seien. Im Gegensatz zu dem bundesweit herangezogenen „Niedersachsenmodell“ beruhe die Hagedornmethode gerade nicht auf lediglich vergleichbaren pauschalen Hilfswerten (Bodenrichtwerten), die nicht aus dem Bewertungsgebiet stammten und mit dem zu bewertenden Grundstücken nicht (direkt) vergleichbar seien. Im Gegensatz zu dem Niedersachsenmodell stelle die Hagedornmethode nicht auf fiktive Vergleichspreise anderer Gebiete fernab des abzurechnenden Gebietes ab, sondern stelle die tatsächlichen Vergleichspreise aus dem Gebiet in die Berechnung ein. Sie, die Beklagte, sei auch nicht verpflichtet gewesen, die Ausgleichsbeträge durch externe Gutachter oder ausschließlich anhand eines Sachverständigenschlussgutachtens festzusetzen. Vielmehr sei sie in der Lage gewesen, den Ausgleichsbetrag anhand der gutachterlich ermittelten Grundlagen zum jeweils maßgeblichen Zeitpunkt selbst zu ermitteln. Die Ermittlung der Ausgleichsbeträge sei ihre originäre Aufgabe, wobei sie sich eines externen Sachverständigen bedienen könne, ohne dies zu müssen. Das Verwaltungsgericht habe nicht zur Kenntnis genommen, dass die endgültige Wertermittlung auf der Basis der jeweils aktualisierten Bodenrichtwerte (= Grundwerte) vorgenommen worden sei. Aus der Fortschreibung der Bodenwerterhöhungen erkläre sich das Fehlen eines Schlussgutachtens. Sämtliche Ausgleichsbeträge seien auf der Grundlage der bestehenden Gutachten und der eigenen Bodenrichtwertermittlungen individuell für jedes Grundstück zum Wertermittlungsstichtag ermittelt worden und stellten damit Einzelgutachten dar. Im Ergebnis sei die durch die Beklagte angewandte Methode keine Methode eigener Art, sondern eine reine Vergleichswertmethode im Sinne der Wertverordnung. Als solche sei sie in rechtsstaatlich gebotener Weise geeignet, die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag zu ermitteln. Im Übrigen bedienten sich eine Vielzahl anderer Städte ebenfalls dieser Bewertungsmethode, ohne dass dies bisher beanstandet worden sei. Die Beklagte beantragt, das aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 16. Juni 2011 ergangene Urteil des Verwaltungsgerichts Gießen mit dem Aktenzeichen 1 K 4300/09.GI abzuändern und die Klage abzuweisen. Der Kläger beantragt, die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Gießen vom 16. Juni.2011 mit den Aktenzeichen 1 K 4300/09.GI zurückzuweisen. Zur Begründung bezieht er sich auf seinen erstinstanzlichen Vortrag sowie die Begründung des angefochtenen Urteils. Er meint, die Beklagte habe nicht darlegen können, auf welchen Grundlagen die Berechnung der Bodenwerterhöhung, die zu den Ausgleichsbeträgen geführt habe, vorgenommen worden sei. Dies liege daran, dass es die Beklagte versäumt habe, die entsprechenden Dokumentationen vorzunehmen. Um eine ordnungsgemäße Abrechnung machen zu können, hätte die Beklagte eine Bestandsaufnahme jedes einzelnen Grundstücks zu Beginn der Sanierung und zum Ende der Sanierung durchführen müssen. Nur durch eine derartige Berechnung hätte sich ablesen lassen können, ob die Sanierung wertsteigernd für das einzelne Grundstück gewesen sei und wenn ja in welcher Höhe. Dies alles sei jedoch nicht erfolgt. Vielmehr habe man versucht mit vagen Grundstückspreisen bzw. deren Veränderungen die Werterhöhung zu dokumentieren. Dies habe bereits deshalb scheitern müssen, weil mit den Grundstückspreisen, die von dem Gutachterausschuss ermittelt worden seien, lediglich Veränderungen in einem bestimmten Gebiet festgestellt werden konnten, niemals aber für einzelne Grundstücke. Eine derartige Pauschalierung verbiete sich deshalb, weil die verschiedenen Gebiete innerhalb des Gemarkungsgebietes der Beklagten nicht miteinander vergleichbar seien. Aber auch in dem Gebiet Weidenhausen habe sich die Werterhöhung einzelner Grundstücke völlig unterschiedlich dargestellt. Entgegen der Auffassung der Beklagten handele es sich bei dem angewandten Verfahren nicht um ein Vergleichswertverfahren, sondern um ein alternatives Wertermittlungsmodell eigener Art. Das Modell sei nicht geeignet, die Bodenwerterhöhung aufgrund einer rationalen, die Gegebenheiten des Grundstücks berücksichtigenden Methode plausibel zu ermitteln. Auch habe die Beklagte Umstände, die eher zu einer Bodenwertminderung geführt hätten, nicht berücksichtigt. So sei im Fall des Klägers unberücksichtigt geblieben, dass sein Grundstück unmittelbar neben der Stadtautobahn liege. Auf der Stadtautobahn habe der Verkehr durch die Fertigstellung der Straße nach Gießen schon seit Jahren erheblich zugenommen, was zweifelsfrei zu einer Wertminderung geführt habe. Dem Gericht liegen vor die Gerichtsakten dieses Verfahrens sowie die beigezogenen Gerichtsakten der Hessischen Verwaltungsgerichtshofs 3 B 1775/10, 3 B 1774/10, 3 B 1759/10, 3 B 1761/10 und 3 A 1835/11 sowie der Verwaltungsvorgang der Beklagten (6 Leitz-Ordner Generalakten sowie 3 Aktenhefter Verwaltungsvorgang des Klägers). Die Unterlagen sind insgesamt zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung und Beratung gemacht worden.