19 K 376.17

Leitsatz: 1. Grundvoraussetzung des Rechtsschutzbedürfnisses ist, dass das Verpflichtungsbegehren für die subjektive Rechtsstellung des Klägers nicht von vornherein nutzlos ist, sondern geeignet, die Rechtsstellung des Klägers zu verbessern. (Rn.41) 2. Das Wiederaufgreifen des Verfahrens nach findet nur auf Antrag statt. (Rn.49) 3. Bei dem Eigentumsverschaffungsanspruch des Erstkäufers handelt es sich auch um ein subjektives öffentliches Recht und nicht etwa nur um eine klassisches privates Recht. (Rn.54) Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. I. Die Klage, über die aufgrund des Beschlusses der Kammer vom 12. Juni 2019 gemäß § 6 Abs. 1 VwGO der Berichterstatter als Einzelrichter entscheidet, bleibt ohne Erfolg. Sie ist zwar zulässig (1.), aber unbegründet (2.). 1. Die Klage ist zulässig. a. Gegenstand der Klage ist das Begehren der Klägerin, den Beklagten zur Aufhebung des bestandskräftigen Bescheides über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom 18. März 1977 zu verpflichten. Bei verständiger Würdigung im Lichte des Rechtsschutzziels der Klägerin (vgl. § 88 VwGO) umfasst das Klagebegehren sowohl einen Anspruch auf Wiederaufgreifen des Verfahrens nach § 51 Abs. 1 bis 3 VwVfG (i.V.m. § 1 Abs. 1 VwVfG Bln) mit dem Ziel der Aufhebung des Bescheides vom 18. März 1977 (sog. Wiederaufgreifen im engeren Sinne) als auch ein Wiederaufgreifen im Ermessen nach § 51 Abs. 5 i.V.m. § 48 oder § 49 VwVfG (jeweils i.V.m. § 1 Abs. 1 VwVfG Bln; sog. Wiederaufgreifen im weiteren Sinne; vgl. z.B. BVerwG, Urteile vom 20. November 2018 - BVerwG 1 C 23/17 -, NVwZ 2019, 170 , und vom 22. Oktober 2009 - BVerwG 1 C 15/08 -, NVwZ 2010, 656 ). Für ein solches Begehren ist grundsätzlich die Verpflichtungsklage gemäß § 42 Abs. 1, 2. Var. VwGO gegeben (vgl. nur BVerwG, Urteil vom 22. Oktober 2009, a.a.O.), wobei der Verbescheidungsantrag stets schon als „Minus“ im Vornahmeantrag enthalten ist und nicht gesondert gestellt werden braucht, wenn - wie hier aufgrund der Regelungen in § 51 Abs. 5 i.V.m. § 48 oder § 49 VwVfG - eine Ermessensentscheidung in Betracht kommt (vgl. z.B. VG Berlin, Urteile vom 15. August 2018 - VG 19 K 154.16 -, juris Rn. 47, und vom 16. Mai 2018 - VG 19 K 559.17 -, juris Rn. 25; VG München, Urteil vom 6. November 2013 - VG M 18 K 12.357 -, juris Rn. 35 m.w.Nachw.). b. Die für das Verpflichtungsbegehren erforderliche Klagebefugnis (§ 42 Abs. 2 VwGO) kann der Klägerin nach Auffassung des Gerichts nicht abgesprochen werden. Nach der sog. Möglichkeitstheorie ist es für die Klagebefugnis nach § 42 Abs. 2 VwGO erforderlich - aber auch ausreichend -, dass unter Zugrundelegung des Klagevorbringens eine Verletzung des geltend gemachten Rechts möglich erscheint (stRspr. des BVerwG; vgl. zuletzt z.B. BVerwG, Beschluss vom 14. Juni 2018 - BVerwG 3 BN 1/17 -, juris Rn. 9 m.w.Nachw.). Daran fehlt es nur dann, wenn die vom Kläger geltend gemachte Rechtsposition offensichtlich und eindeutig nach keiner Betrachtungsweise bestehen oder ihm zustehen kann (vgl. nur BVerwG, Urteil vom 19. November 2015 - BVerwG 2 A 6/13 -, NVwZ 2016, 460 ). Im Ausgangspunkt gilt das sowohl für die Anfechtungsklage gemäß § 42 Abs. 1, 1. Var. VwGO als auch für die Verpflichtungsklage gemäß § 42 Abs. 1, 2. Var. VwGO. Anders als bei ersterer ist bei letzterer insoweit allerdings ohne Belang, ob der Kläger Adressat eines ablehnenden Bescheides geworden ist. Die sog. Adressatentheorie, die dem Adressaten eines belastenden Verwaltungsaktes die Klagebefugnis nach § 42 Abs. 2 VwGO für dessen Anfechtung unter Rückgriff auf Art. 2 Abs. 1 GG zuspricht (vgl. nur R.-P. Schenke, in: Kopp/W.-R. Schenke, VwGO, 24. Aufl. 2018, § 42 Rn. 69), kann auf die Verpflichtungsklage nicht sinngemäß übertragen werden. Vielmehr kommt es bei der Verpflichtungsklage im Rahmen des § 42 Abs. 2 VwGO darauf an, dass der Kläger einen Anspruch auf den Erlass des begehrten Verwaltungsaktes oder zumindest auf eine erneute Ermessensentscheidung der Behörde haben kann (vgl. Bayerischer VGH, Urteil vom 23. Juli 2009 - VGH 8 B 08.3282 -, juris Rn. 32). Dies zugrunde gelegt, ist die Klagebefugnis der Klägerin vorliegend gegeben. Es erscheint dem Gericht jedenfalls nicht von vornherein und unter jedem denkbaren Gesichtspunkt ausgeschlossen, dass die Klägerin im Wege des Wiederaufgreifens des Verfahrens nach § 51 Abs. 1 bis 3 VwVfG (i.V.m. § 1 Abs. 1 VwVfG Bln) von dem Beklagten eine Aufhebung des Bescheides vom 18. März 1977 oder zumindest nach § 51 Abs. 5 i.V.m. § 48 oder § 49 VwVfG (jeweils i.V.m. § 1 Abs. 1 VwVfG Bln) eine ermessensfehlerfreie Neubescheidung ihres Wiederaufnahmebegehrens verlangen kann. Ob die Klägerin tatsächlich über die genannten Rechte aus § 51 Abs. 1 bis 3 VwVfG oder § 51 Abs. 5 i.V.m. § 48 oder § 49 VwVfG verfügt, muss der Begründetheitsprüfung vorbehalten bleiben (vgl. z.B. OVG Niedersachsen, Beschluss vom 24. Januar 2018 - OVG 7 ME 110/17 -, NVwZ-RR 2018, 472 ; VG Berlin, Urteil vom 23. April 2019 - VG 19 K 304.16 -, juris Rn. 32). Insbesondere steht die Klagebefugnis auch nicht deshalb in Zweifel, weil die Klägerin aus abgetretenem Recht vorgeht. Eine wirksame Abtretung von Rechten, die die Klägerin rechtlich in die Lage versetzen könnten, anstelle des Erstkäufers und Zedenten Herrn Dr. G... eine ursprünglich diesem zustehende Rechtsposition mit der hiesigen Klage geltend zu machen, erscheint jedenfalls möglich. Daran ändert auch der von Herrn Dr. G... unter dem 18. April 1977 erklärte Verzicht auf einen Widerspruch gegen den Bescheid vom 18. März 1977 nichts. Denn damit hat Herr Dr. G... nicht oder jedenfalls nicht notwendigerweise zugleich auch darauf verzichtet, zu einem späteren Zeitpunkt ein Wiederaufgreifen des durch den bestandskräftigen Bescheid vom 18. März 1977 abgeschlossenen Verwaltungsverfahrens zu beantragen (z.B. wegen einer Veränderung der Sach- oder Rechtslage im Sinne des § 51 Abs. 1 Nr. 1 VwVfG). Erst recht hat die Klägerin selbst zu keinem Zeitpunkt einen Verzicht darauf erklärt, im Wege des Wiederaufgreifens des Verfahrens vorzugehen. c. Schließlich fehlt es der Klägerin auch nicht an dem erforderlichen Rechtsschutzbedürfnis. aa. Grundvoraussetzung des Rechtsschutzbedürfnisses ist zunächst, dass das Verpflichtungsbegehren für die subjektive Rechtsstellung des Klägers nicht von vornherein nutzlos ist, sondern geeignet, die Rechtsstellung des Klägers zu verbessern (vgl. nur BVerwG, Urteil vom 9. Februar 1995 - BVerwG 4 C 23.94 -, NVwZ 1995, 894 m.w.Nachw.). Entgegen der Einschätzung des Beklagten vermag das Gericht nicht - oder jedenfalls nicht ohne Weiteres - anzunehmen, dass es im Fall der Klägerin bereits daran mangelt. Zwar hat das Kammergericht in seinem Urteil vom 19. Februar 2019 (dort S. 7 f.) im zivilgerichtlichen Klageverfahren der Klägerin 21 U 128/17 / 22 O 66/16 angenommen, dass eine Aufhebung des Bescheides vom 18. März 1977 an der zivilrechtlichen Rechtslage nichts mehr ändern könnte; ein zivilrechtlicher Anspruch gegen den Beklagten auf Übertragung der Flurstücke 90/6 und 891/90 kann der Klägerin danach schlechterdings nicht mehr zustehen, weshalb das Kammergericht auch eine Vorgreiflichkeit der hiesigen Entscheidung für die von ihm zu treffende Entscheidung verneint hat (S. 8). Davon zu unterscheiden ist aber die Frage, ob der Klägerin im Fall einer Aufhebung des Bescheides vom 18. März 1977 öffentlich-rechtliche (Sekundär-) Ansprüche zustehen könnten, etwa unter dem Gesichtspunkt der Folgenbeseitigung oder aber auch der Amtshaftung (Art. 34 GG i.V.m. § 839 BGB), wobei auch ein amtshaftungsrechtlicher Anspruch gegebenenfalls sogar auf eine Übertragung des Grundstücks nach dem Grundsatz der Naturalrestitution gerichtet sein könnte (Herstellungspflicht, § 249 Abs. 1 BGB; vgl. zur Schadensersatzpflicht bei unberechtigter Ausübung des Vorkaufsrechts im Übrigen nur Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Losblatt, Stand: 132 EL Febr. 2019, § 28 Rn. 31). Das derartige öffentlich-rechtliche (Sekundär-) Ansprüche möglicherweise die Konsequenz einer Aufhebung des Bescheides vom 18. März 1977 darstellen könnten, vermag das Gericht jedenfalls nicht von vornherein auszuschließen, was für die Bejahung des Rechtsschutzbedürfnisses genügt. Das gilt insbesondere für den Fall, dass sich der Bescheid vom 18. März 1977 von Anfang an, d.h. schon zum Zeitpunkt seines Erlasses als rechtswidrig erweisen sollte und er mit Wirkung für die Vergangenheit (ex tunc) aufgehoben würde (vgl. allerdings zum Ausschluss jedenfalls von Amtshaftungsansprüchen aufgrund der Regelung in § 839 Abs. 3 BGB OLG München, Urteil vom 27. Mai 1993 - 1 U 5787/92 -, juris: kein Schadensersatzanspruch, wenn es der Grundstückskäufer schuldhaft versäumt hat, das Widerspruchsverfahren gegen den Vorkauf zu betreiben). bb. Das Rechtsschutzbedürfnis fehlt hier auch nicht etwa deshalb, weil sich der Bescheid vom 18. März 1977 bereits im Sinne von § 43 Abs. 2 VwVfG (i.V.m. § 1 Abs. 1 VwVfG Bln) auf andere Weise erledigt hätte. Allerdings ist im Ausgangspunkt davon auszugehen, dass eine die Bestandskraft eines Bescheides durchbrechende Wiederaufnahme eines auf andere Weise bereits erledigten Verwaltungsaktes nach § 51 Abs. 1 bis 3 VwVfG ebenso wenig in Betracht kommt wie eine Aufhebung nach § 51 Abs. 5 i.V.m. § 48 oder § 49 VwVfG (vgl. Bayerischer VGH, Beschluss vom 9. März 2015 - VGH 12 ZB 12.1640 -, juris Rn. 18 m.w.Nachw.). Erledigte Verwaltungsakte, die ihre Wirksamkeit verloren haben, können nicht aufgehoben werden (vgl. Bayerischer VGH, Urteil vom 12. Oktober 1989 - VGH 26 B 86.02944 -, NVwZ-RR 1991, 117; Kastner, in: Fehling/Kastner/Störmer, Verwaltungsrecht, 4. Aufl. 2016, § 48 Rn. 24; Kopp/Ramsauer, VwVfG, 16. Aufl. 2015, § 49 Rn. 10; Krausnick, JuS 2010, 594 ; Suerbaum, in: Mann/Sennekamp/Uechtritz, VwVfG, 2. Aufl. 2019, § 48 Rn. 39). Eine in einem solchen Fall gleichwohl ausgesprochene Aufhebung ginge ins Leere, würde also keine Regelungswirkung entfalten (vgl. Kopp/Ramsauer, a.a.O.). Einer auf Wiederaufgreifen des Verfahrens im engeren oder weiteren Sinne gerichteten Verpflichtungsklage fehlt wegen des Entfallens der Rechtswirkungen daher jedenfalls das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis (vgl. Bayerischer VGH, Beschluss vom 9. März 2015, a.a.O., Rn. 27). Vorliegend hat sich der Bescheid vom 18. März 1977 nach Auffassung des Gerichts indes nicht auf andere Weise erledigt. Auf andere Weise erledigt ist ein Verwaltungsakt, der seine regelnde Wirkung verliert. Da das Gesetz den Wirksamkeitsverlust des Verwaltungsaktes bei den übrigen in § 43 Abs. 2 VwVfG genannten Varianten entweder - wie in den Fällen der Rücknahme, des Widerrufs oder der anderweitigen Aufhebung - an ein formalisiertes Handeln der Behörde oder - wie im Fall des Zeitablaufs - an einen eindeutig bestimmbaren Tatbestand knüpft, ist die Annahme einer Erledigung „auf andere Weise“ im Sinne der letzten Variante der Vorschrift nur in eng begrenzten Ausnahmefällen gerechtfertigt. Als Fallgruppen für die Erledigung auf andere Weise sind insbesondere anerkannt der Wegfall des Regelungsobjekts, die inhaltliche Überholung der Regelung durch eine neue Sachentscheidung, der einseitige Verzicht und die Änderung der Sach- oder Rechtslage, wenn diese den Verwaltungsakt ausnahmsweise gegenstandslos werden lässt (für alles Vorstehende BVerwG, Urteil vom 2. Juli 2014 - BVerwG 8 S 1071/13 -, NVwZ 2014, 1597 ; vgl. näher für die Fallgruppen einer Erledigung auf andere Weise z.B. auch Kopp/Ramsauer, a.a.O., § 43 Rn. 41a ff.). Hiernach ist der Bescheid vom 18. März 1977 nicht auf andere Weise erledigt. Vielmehr entfaltet er seine regelnde Wirkung noch, und zwar als Grundlage für den rechtlich selbständigen Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Beklagten, der mit der Ausübung des Vorkaufsrechts zustande gekommen ist (vgl. § 24 Abs. 2 Satz 2 BBauG 1976 i.V.m. § 505 Abs. 2 BGB a.F. und jetzt § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i.V.m. § 464 Abs. 2 BGB; dazu etwa auch Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 12. Aufl. 2014, § 28 Rn. 5 u. 6). Diese privatrechtsgestaltende Wirkung des Verwaltungsaktes, mit dem das gemeindliche Vorkaufsrecht ausgeübt wird (vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 30. November 2009 - BVerwG 4 B 52/09 -, juris Rn. 5, und vom 15. Februar 2000 - BVerwG 4 B 10.00-NVwZ 2000, 1044; BGH, Urteil vom 5. Mai 1988 - III ZR 105/87 -, NJW 1989, 37 ; Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, a.a.O., § 28 Rn. 2), kommt dem Bescheid vom 18. März 1977 unverändert zu. Auch durch die „Vollziehung“ des Vorkaufsrechts hat der Bescheid vom 18. März 1977 seine regelnde Wirkung nicht verloren (vgl. auch Hessischer VGH, Urteil vom 4. Mai 1988 - VGH 4 UE 1250/87 -, NJW 1989, 1626 ). 2. Die Klage ist jedoch unbegründet. Der Bescheid des Beklagten vom 24. Mai 2017 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 1. Juli 2017 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Aufhebung des bestandskräftigen Bescheides des Beklagten über die Ausübung des Vorkaufsrechts vom 18. März 1977 unter Wiederaufgreifen des abgeschlossenen Verwaltungsverfahrens. Ebenso wenig steht ihr zumindest ein Anspruch auf ermessensfehlerfreie Neuentscheidung des Beklagten über ihr Wiederaufnahmebegehren zu (vgl. § 113 Abs. 5 VwGO). a. Die Klägerin verfügt schon nicht über eine Rechtsposition, aufgrund derer sie verwaltungsverfahrensrechtlich imstande wäre, sich gemäß § 51 Abs. 1 bis 3 VwVfG (i.V.m. § 1 Abs. 1 VwVfG Bln; Wiederaufgreifen im engeren Sinne) oder § 51 Abs. 5 i.V.m. § 48 oder § 49 VwVfG (jeweils i.V.m. § 1 Abs. 1 VwVfG Bln; Wiederaufgreifen im weiteren Sinne) an den Beklagten zu wenden. Für ihren mit dem Schreiben vom 15. August 2016 bei dem Beklagten der Sache nach gestellten Wiederaufgreifensantrag fehlte der Klägerin bereits die Antragsbefugnis. Letztlich war der Wiederaufgreifensantrag damit schon unzulässig. Das Wiederaufgreifen des Verfahrens nach § 51 Abs. 1 bis 3 VwVfG findet nur auf Antrag statt (vgl. nur Kopp/Ramsauer, a.a.O., § 51 Rn. 10). Wie sich schon unmittelbar aus dem Wortlaut des § 51 Abs. 1 VwVfG ergibt, kann der Antrag nur von einem „Betroffenen“ gestellt werden. Betroffener in diesem Sinne und damit antragsbefugt im Wiederaufgreifensverfahren nach § 51 Abs. 1 bis 3 VwVfG ist, wer von dem aufzuhebenden Verwaltungsakt beschwert ist (vgl. OVG Hamburg, Urteil vom 26. Mai 1992 - OVG Bf VI 21/91 -, NVwZ-RR 1993, 320 ; Kopp/Ramsauer, a.a.O.). Für das Wiederaufgreifen im Ermessen nach § 51 Abs. 5 i.V.m. § 48 oder § 49 VwVfG gilt letztlich nichts anderes. Vorliegend kann die Klägerin weder aus eigenem Recht noch aus abgetretenem Recht geltend machen, in dem zuvor beschriebenen Sinne von dem Bescheid vom 18. März 1977 Betroffene zu sein. aa. Von einem Vorkaufsrechtsbescheid beschwert wird regelmäßig zunächst der Grundstücksverkäufer und „Verpflichtete“ im Sinne des § 464 Abs. 2 BGB (vormals: § 505 Abs. 2 BGB a.F.) als Adressat des Bescheides (vgl. § 24 Abs. 4 Satz 1 BBauG 1976 und jetzt § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Dieser kann daher unzweifelhaft auch Widerspruch und Anfechtungsklage gegen einen solchen Vorkaufsrechtsbescheid erheben, sofern der Bescheid noch nicht bestandskräftig geworden ist. Darüber hinaus ist indes anerkannt, dass auch der Grundstückskäufer (Erstkäufer) und „Verpflichtete“ im Sinne des § 464 Abs. 2 BGB zur Anfechtung eines noch nicht bestandkräftig gewordenen Vorkaufsrechtsbescheides berechtigt ist. Für den Erstkäufer folgt das Anfechtungsrecht daraus, dass durch die Ausübung des Vorkaufsrechts ein Eingriff in den durch den notariellen Kaufvertrag begründeten Eigentumsverschaffungsanspruch bewirkt wird, was sein Recht begründet, sich gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts im Klagewege zur Wehr zu setzen (vgl BVerwG, Beschluss vom 15. Februar 2000, a.a.O.; OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 12. April 2011 - OVG 8 A 11405/10 -, NVwZ-RR 2011, 611 ; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., § 28 Rn. 26 u. 46; im Ergebnis ferner z.B. auch BVerwG, Beschluss vom 30. November 2009, a.a.O.; BGH, Urteile vom 18. April 1991 - III ZR 79/90 -, NVwZ 1992, 812 f., und vom 5. Mai 1988, a.a.O.; Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, a.a.O., § 28 Rn. 21). Das Bundesverwaltungsgericht (Beschluss vom 15. Februar 2000, a.a.O.) hat zu diesem Eigentumsverschaffungsanspruch des Erstkäufers näher wie folgt ausgeführt: „Nach § 28 II 1 BauGB ist das Vorkaufsrecht durch Verwaltungsakt (…) gegenüber dem Verkäufer auszuüben. Das bedeutet indes nicht, dass nur ihm gegenüber eine Regelung getroffen wird. Die Ausübung des Vorkaufsrechts hat den Charakter eines privatrechtsgestaltenden Verwaltungsakts. Die Satzung, die der Gemeinde unter den in § 25 I BauGB bezeichneten Voraussetzungen zu Gebote steht, bildet die Grundlage, um in das Privatrechtsverhältnis eingreifen zu dürfen, das durch den Kaufvertrag zwischen dem Grundstückseigentümer und einem Dritten geschaffen wird. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts wird die Rechtssphäre beider Vertragsteile berührt. § 25 BauGB eröffnet die Möglichkeit, dem Verkäufer einen neuen Vertragspartner aufzuzwingen. Denn nach § 28 II 2 BauGB i.V. mit § 505 II BGB kommt mit der Ausübung des Vorkaufsrechts der Kauf zwischen der Gemeinde und dem Verpflichteten unter den Bedingungen zu Stande, die mit dem Erstkäufer vereinbart worden sind. Für den Erstkäufer äußert sich die privatrechtsgestaltende Wirkung des Verwaltungsakts darin, dass sein Anspruch auf Übereignung des Grundstücks vom Verkäufer nicht mehr erfüllt werden kann (vgl. BVerwG, Buchholz 406.11 § 25 BauGB Nr. 2 = NJW 1994, 3178 = NVwZ 1995, 165 L).“ Bei dem Eigentumsverschaffungsanspruch des Erstkäufers handelt es sich (auch) um ein subjektives öffentliches Recht und nicht etwa (nur) um eine klassisches privates Recht, weil es - wie die meisten privaten Rechte oder Rechtspositionen - zugleich durch das öffentliche Recht gegen Eingriffe geschützt wird; nämlich einerseits grundrechtlich zumindest durch das Auffanggrundrecht der allgemeinen Handlungsfreiheit aus Art. 2 Abs. 1 GG, andererseits durch den ungeschriebenen Rechtssatz, dass der Staat nicht ohne Rechtsgrund in private Rechte eingreifen darf (vgl. Hessischer VGH, Urteil vom 4. Mai 1988, a.a.O., 1626; R.-P. Schenke, in: Kopp/W.-R. Schenke, a.a.O., § 42 Rn. 81). Die Anfechtbarkeit durch den Erstkäufer wird auch in § 28 Abs. 2 Satz 6, 2. Hs. BauGB (= § 24 Abs. 4 Satz 6, 2. Hs. BBauG 1976) vorausgesetzt (OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 12. April 2011, a.a.O.; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O.). Kann der Erstkäufer die Ausübung des Vorkaufsrechts anfechten, so dürfte es durchaus in der Konsequenz des ursprünglich gegebenen Anfechtungsrechts liegen, dass er grundsätzlich auch befugt ist, zu einer späteren Zeitpunkt einen Antrag auf Wiederaufgreifen des abgeschlossenen Verwaltungsverfahrens bei der Behörde zu stellen, wenn der Vorkaufsrechtsbescheid zunächst in Bestandskraft erwachsen ist. Die Klägerin ist aber nicht Erstkäufer gewesen. Erstkäufer war vielmehr Herr Dr. G..., der den notariellen Kaufvertrag vom 19. Januar 1977 mit der Fa. F... KG als Verkäuferin abgeschlossen hatte. Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Bescheid vom 18. März 1977 hat daher zunächst einmal allein in den Eigentumsverschaffungsanspruch von Herrn Dr. G... eingegriffen; ein Eigentumsverschaffungsanspruch der Klägerin stand zu diesem Zeitpunkt schlechterdings noch nicht im Raum. Beschwert durch den Bescheid vom 18. März 1977 war (neben der Verkäuferin) folglich zumindest ursprünglich nur Herr Dr. G.... bb. Die Klägerin kann auch nicht aufgrund der vorliegenden Abtretungserklärungen des Erstkäufers und Zedenten Herrn Dr. G... als durch den Bescheid vom 18. März 1977 beschwert und damit als Betroffene angesehen werden. (1) Die Klägerin ist zu keiner Zeit Inhaberin des Eigentumsverschaffungsanspruchs gewesen, der - wie gesehen - die Grundlage für die anzunehmende Beschwer des Erstkäufers durch den Vorkaufsrechtsbescheid bildet. Namentlich konnte sie den ursprünglich dem Erstkäufer und Zedenten Herrn Dr. G... zustehenden Eigentumsverschaffungsanspruch weder durch die Abtretungserklärung in § 2 des notariellen Vertrags vom 17. Oktober 2014 noch infolge des „Abtretungsvertrags“ vom 6. Februar 2015 erlangen. Denn zu den Zeitpunkten der Abtretungserklärung und des „Abtretungsvertrags“ bestand der Eigentumsverschaffungsanspruch bereits in der Person von Herrn Dr. G... schon lange nicht mehr. Der Eigentumsverschaffungsanspruch war bereits untergegangen und konnte folglich auch nicht mehr abgetreten werden. Die Abtretungen gingen damit zumindest insoweit, als es um den Eigentumsverschaffungsanspruch geht, von vornherein ins Leere. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann es bei den gesetzlichen Vorkaufsrechten so sein, dass bereits deren Ausübung das Erlöschen des Erfüllungsanspruchs des Erstkäufers zur Folge hat. Eine solche Rechtsfolge tritt dem Bundesgerichtshof zufolge insbesondere auch bei den Vorkaufsrechten der Kommunen nach den §§ 24, 25 BauGB ein (vgl. BGH, Urteil vom 13. März 2009 - V ZR 157/08 -, NJW-RR 2009, 1172 ). Im Übrigen geht der Bundesgerichtshof davon aus, dass bei wirksamer Ausübung (auch) von gesetzlichen Vorkaufsrechten der Erstkäufer wegen Eintritts einer auflösenden Bedingung (§ 158 Abs. 2 BGB) im Kaufvertrag nicht mehr dessen Erfüllung verlangen kann, wenn ihm das Bestehen eines Vorkaufsrechts bekannt. In einem solchen Fall ist im Zweifel anzunehmen, dass der Kaufvertrag nach dem Willen der Parteien unter der auflösenden Bedingung der Ausübung des Vorkaufsrechts stehen soll (vgl. BGH, ebd., m.w.Nachw.). Das gilt erst recht, wenn ausdrücklich Abreden zur Sicherung des Vorkaufsrechts getroffen werden und der Notar von den Parteien angewiesen wird, den Vertrag nur bei Nichtausübung des Vorkaufsrechts zu vollziehen (vgl. ebd.). An diese Rechtsprechung anknüpfend, hat das Kammergericht in seinem Urteil vom 19. Februar 2019 zu Recht ausgeführt (a.a.O., S. 7): „[S]elbst wenn man im vorliegenden Fall (…) grundsätzlich eine ‚verkürzte‘ Rückabwicklung zulassen wollte, käme ein Anspruch der Klägerin aus abgetretenem Recht auf Übertragung des Grundstücks nicht in Betracht. Voraussetzung für eine solche ‚verkürzte‘ Rückabwicklung durch unmittelbare Übereignung der Flurstücke an die Klägerin wäre jedenfalls, dass der Klägerin überhaupt ein schuldrechtlicher Anspruch gegen den Verkäufer des Grundstücks zustände. Ein solcher stand nach Ausübung und Vollziehung des Vorkaufsrechts aber bereits dem Zedenten nicht mehr zu, sodass ein solcher auch nicht an die Klägerin abgetreten werden konnte. Denn nach der Rechtsprechung des BGH ergibt sich aus der gebotenen Auslegung des im notariellen Kaufvertrag enthaltenen Hinweises auf das Bestehen des gesetzlichen Vorkaufsrechts, dass die Parteien eine auflösende Bedingung vereinbart haben. Ist dem Käufer das Bestehen eines Vorkaufsrechts bekannt, ist im Zweifel anzunehmen, dass der Kaufvertrag nach dem Willen der Parteien unter der auflösenden Bedingung der Ausübung des Vorkaufsrechts stehen soll (BGH NJW-RR 2009, 1172 beck-online).“ Und, so das Kammergericht (ebd., S. 7 f.) weiter: „Soweit man dem BGH in der Annahme einer auflösenden Bedingung nicht folgen wollte, ist dem Verkäufer die Erfüllung der Eigentumsverschaffungspflicht aus dem ersten Kaufvertrag unmöglich geworden, sobald er das Eigentum in Vollziehung des ausgeübten Vorkaufsrechts an den Vorkaufsberechtigten übertragen hat. Damit ist der Verkäufer nach § 275 BGB von seiner Verpflichtung freigeworden, ohne dass in diesem Fall dem Erstkäufer Schadensersatzansprüche erwachsen. Denn bei der Ausübung gesetzlicher Vorkaufsrechte kommt eine Haftung des Vorkaufsverpflichteten gegenüber dem Erstkäufer regelmäßig nicht in Betracht. Diese Vorkaufsrechte stellen eine gesetzliche Beschränkung des Eigentums dar, die vom Verkäufer nicht vermieden werden kann. Deshalb ist das auf der Ausübung eines gesetzlichen Vorkaufsrechts beruhende Unvermögen des Verkäufers von diesem in der Regel nicht zu vertreten (BeckOGK/Daum, 1.10.2018, BGB § 464 Rn. 29-31). Diese Unmöglichkeit und nachfolgende Befreiung von der Leistungspflicht gemäß § 275 BGB bleibt auch dann bestehen, wenn das Verwaltungsgericht den Verwaltungsakt aus dem Jahr 1970 [gemeint ist offenkundig 1977], mit dem das Vorkaufsrecht ausgeübt worden ist, noch aufheben würde. Maßgebender Zeitpunkt für die Frage, ob vorübergehende oder dauernde Unmöglichkeit vorliegt, ist grds. der Eintritt des Leistungshindernisses. Im Rechtsstreit ist die Bedeutung des Leistungshindernisses - bezogen auf den Zeitpunkt seines Eintritts - ex post nach dem Kenntnisstand der letzten mündlichen Verhandlung zu beurteilen (BGHZ 83, 197 [201] = NJW 1982, 1458). Bei dieser gebotenen ex post-Betrachtung stellt sich der seit 1977 bestehende Zustand als eine dauernde Unmöglichkeit dar. Die Leistungspflicht lebt nicht wieder auf, wenn die Leistung infolge einer unerwarteten Entwicklung wieder möglich wird (BeckOK BGB/Lorenz, 48. Ed. 1.8.2018, BGB § 275 Rn. 35-43).“ Gerade darin, dass nämlich dem Käufer „durch die Ausübung des Vorkaufsrechts ein vertragliches Recht auf Eigentumsverschaffung entzogen“ wird (so BVerwG, Beschluss vom 25. Mai 1982 - BVerwG 4 B 98.82 -, juris Rn. 3), liegt ja der Grund für die Anerkennung des ursprünglichen Anfechtungsrechts des Erstkäufers gegen den Vorkaufsrechtsbescheid. Umgekehrt bedeutet das indes zugleich, dass dann, wenn der Vorkaufsrechtsbescheid bestandskräftig wird, der Eigentumsverschaffungsanspruch entfällt. So wird denn etwa auch in der Kommentarliteratur zu § 28 BauGB davon ausgegangen, dass die Wirkungen des Kaufvertrags mit Eintritt der Bestandskraft des Verwaltungsaktes endigen, wenn der Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Drittkäufer (Erstkäufer) unter der ausdrücklichen oder stillschweigenden auflösenden Bedingung der Nichtausübung des Vorkaufsrechts geschlossen worden ist (so Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., § 28 Rn. 47). Zugleich entfaltet die Ausübung des Vorkaufsrechts zu diesem Zeitpunkt, d.h. zum Zeitpunkt des Eintritts der Bestandskraft des Vorkaufsrechtsbescheides, ihre privatrechtsgestaltende Wirkung auch insoweit, als dann der neue, selbständige Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und der Gemeinde zustande kommt; ein zuvor erhobener Widerspruch und eine zuvor erhobene Klage gegen den Vorkaufsrechtsbescheid haben dagegen nach § 80 Abs. 1 VwGO aufschiebende Wirkung und hindern, dass vorzeitig die Rechtswirkungen eintreten, die sich an die Ausübung des Vorkaufsrechts knüpfen (vgl. BGH, Urteil vom 5. Mai 1988, a.a.O.). Mit anderen Worten: Mit Eintritt der Bestandskraft des Vorkaufsrechtsbescheides fehlt fortan das „Substrat“ für den Eigentumsverschaffungsanspruch auf der Grundlage des notariellen Kaufvertrags (vgl. Hessischer VGH, Urteil vom 4. Mai 1988, a.a.O., 1627). Ebenso wenig treten im Fall, dass der Vorkaufsrechtsbescheid in Bestandskraft erwächst, an die Stelle des Eigentumsverschaffungsanspruchs zivilrechtliche Ansprüche nach den Regeln über Leistungsstörungen in schuldrechtlichen Verträgen oder Kondiktionsansprüche. War die Klägerin aber nie Inhaberin des Eigentumsverschaffungsanspruchs, so war sie auch zu keiner Zeit öffentlich-rechtlich gegen staatliche Eingriffe in den Eigentumsverschaffungsanspruch geschützt. Insbesondere kann die Klägerin eine eigene Beschwer auch nicht aus der Eigentumsgarantie gemäß Art. 14 GG ableiten, nachdem der Eigentumsverschaffungsanspruch des Erstkäufers und Zedenten Herrn Dr. G... nicht auf sie übergehen konnte (vgl. dazu, dass auch der Eigentumsverschaffungsanspruch grundsätzlich den Schutz von Art. 14 GG genießen kann, allerdings BVerwG, Urteil vom 14. November 2012 - BVerwG 9 C 14/11 -, NVwZ 2013, 803). Anders kann sich die Rechtslage nur dann darstellen, wenn der Eigentumsverschaffungsanspruch des Erstkäufers bereits zu einem Zeitpunkt abgetreten worden ist, zu dem der Vorkaufsrechtsbescheid noch nicht bestandskräftig geworden und der Eigentumsverschaffungsanspruch mithin noch nicht erloschen war. Ein solcher Fall liegt hier indes nicht vor. (2) Kann eine Beschwer der Klägerin durch den Bescheid vom 18. März 1977 nach dem zuvor Gesagten nicht damit begründet werden, dass die Klägerin Inhaberin des ursprünglich dem Erstkäufer und Zedenten Herrn Dr. G... zustehenden Eigentumsverschaffungsanspruch geworden sei, so könnte ihr allenfalls noch dann die Antragsbefugnis im Wiederaufgreifensverfahren zustehen, wenn Herr Dr. G... ihr wirksam seine etwaigen öffentlich-rechtlichen Verfahrensrechte aus § 51 Abs. 1 bis 3 VwVfG und § 51 Abs. 5 i.V.m. § 48 oder § 49 VwVfG abgetreten hätte. Das vermag das Gericht jedoch nicht zu erkennen. Die Klägerin ist infolge der erklärten Abtretungen nicht in die verfahrensrechtliche Rechtsposition von Herrn Dr. G... eingerückt, die diesem aufgrund der Regelungen in § 51 Abs. 1 bis 3 VwVfG und § 51 Abs. 5 i.V.m. § 48 oder § 49 VwVfG zukommt. Dabei kann offen bleiben, ob das Recht, bei der Behörde zu beantragen, ein bereits mit unanfechtbarem Verwaltungsakt abgeschlossenes Verwaltungsverfahren neu zu eröffnen, überhaupt abgetreten werden kann. Denn die von dem Erstkäufer und Zedenten von Herrn Dr. G...erklärten Abtretungen erfassen ein solches Recht jedenfalls nicht. Die Abtretungserklärung in § 2 des notariellen Vertrags vom 17. Oktober 2014 bezieht sich allein auf die Herrn Dr. G... „aus der (…) Kaufvertragsurkunde vom 19. Januar 1977 zustehenden Rechte“. Um solche Rechte geht es hier nicht. Die etwaigen Rechte des Erstkäufers Herrn Dr. G... gemäß § 51 Abs. 1 bis 3 VwVfG bzw. § 51 Abs. 5 i.V.m. § 48 oder § 49 VwVfG auf erneute Eröffnung des bereits abgeschlossenen Verfahrens mit dem Ziel, den Bescheid vom 18. März 1977 über die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Beklagten aufzuheben, ergeben sich nicht aus dem Kaufvertrag vom 19. Januar 1977. Es handelt sich dabei schon nicht um zivilrechtliche Rechte, geschweige denn um solche, die dem Kaufvertrag entspringen. Vielmehr stellen diese Rechte originär öffentlich-rechtliche Rechtspositionen dar, die sich zudem aus dem Verwaltungsverfahrensgesetz ergeben, also auf Gesetz beruhen. Die Rechte sind nicht Gegenstand der Abtretung gemäß dem Vertrag vom 17. Oktober 2014. Etwas anderes folgt nach Ansicht des Gerichts auch nicht aus einer Auslegung des Vertrags. Es gibt keinerlei Hinweis darauf, dass auch öffentlich-rechtliche Ansprüche von der Abtretung umfasst sein sollten. Im Gegenteil, spricht etwa der zeitliche Zusammenhang des Vertrags vom 17. Oktober 2014 mit der am 28. Oktober 2014 ursprünglich bei der Kammer für Baulandsachen eingereichten zivilgerichtlichen Klage vor dem Landgericht Berlin - 22 O 66/16 - dafür, dass die Abtretung allein der Geltendmachung zivilrechtlicher Rechte dienen sollte. Dafür spricht z.B. auch, dass sich die Klägerin in § 3 Abs. 3 des Vertrags vom 17. Oktober 2014 dazu verpflichtet hat, „nach Erlangung des Rechtes zur Übertragung des Grundstücks einschließlich Auflassung, sei es durch rechtskräftige Urteil oder durch einen Vergleich“, einen (weiteren) Betrag von 25.000,00 Euro an den Zedenten, Herrn Dr. G..., zu zahlen. Die hiesige Klage ist demgegenüber erst rd. zweieinhalb Jahre später, am 3. März 2017 erhoben worden. Und auch den der Klage zugrunde liegenden Antrag auf Aufhebung des Bescheides vom 18. März 1977 hat die Klägerin bei dem Beklagten erst rd. 22 Monate nach dem Abschluss des Vertrags vom 17. Oktober 2014 gestellt. Ebenso wenig erfasst die Abtretung gemäß dem „Abtretungsvertrag“ vom 6. Februar 2015 - losgelöst von der Frage nach dessen Wirksamkeit - die hier in Rede stehenden öffentlich-rechtlichen Ansprüche. Für die Rechte zu Ziff. 1. und zu Ziff. 2. des „Abtretungsvertrags“ bedarf dies keiner weiteren Erläuterungen; diese schließen die etwaigen Rechte von Herrn Dr. G... gemäß § 51 Abs. 1 bis 3 VwVfG bzw. § 51 Abs. 5 i.V.m. § 48 oder § 49 VwVfG ganz offenkundig nicht ein. Aber auch die in Ziff. 3. des „Abtretungsvertrags“ vorsorglich erklärte Abtretung sämtlicher Herrn Dr. G...zustehender „Rechte, die sich aus dem notariellen Kaufvertrag vom 19. Januar 1977 zur UR-Nr. 25/1977 des Berliner Notars H... ableiten lassen“, räumt der Klägerin nicht die Befugnis ein, anstelle des Erstkäufers Herrn Dr. G... ein Wiederaufgreifen des abgeschlossenen Verwaltungsverfahrens mit dem Ziel der Aufhebung des Bescheides vom 18. März 1977 einzuleiten. Die etwaigen Rechte von Herrn Dr. G... aus § 51 Abs. 1 bis 3 VwVfG bzw. § 51 Abs. 5 i.V.m. § 48 oder § 49 VwVfG sind keine Rechte, die sich aus dem Kaufvertrag vom 19. Januar 1977 ableiten lassen. Wie dargelegt, handelt es sich bei ihnen um subjektive öffentliche Rechte, die ihre Grundlage im Verwaltungsverfahrensgesetz finden. Im Übrigen steht offenkundig auch der „Abtretungsvertrag“ vom 6. Februar 2015 im Zusammenhang mit dem zivilgerichtlichen Verfahren, das die Klägerin vor dem Landgericht Berlin angestrengt hatte. Dafür, dass seinerzeit auch die Abtretung öffentlich-rechtlicher Ansprüche beabsichtigt gewesen sein könnte, fehlt es an jedweden Anhaltspunkten. Auch das Landgericht Berlin hatte in seinem Urteil vom 13. September 2017 (dort S. 7) in dem Verfahren 22 O 66/16 schon den Gedanken geäußert, dass die zugunsten der Klägerin erfolgte Abtretung in ihrer Reichweite beschränkt gewesen sein könnte, nämlich allein auf kaufvertragliche Ansprüche unter Ausschluss von gesetzlichen Ansprüchen (z.B. aus ungerechtfertigter Bereicherung), auch soweit diese mit dem Abschluss des Kaufvertrags vom 19. Januar 1977 in Verbindung gestanden haben. Umso eindeutiger ist es zur Überzeugung des erkennenden Gerichts, dass sowohl die Abtretungserklärung in § 2 des notariellen Vertrags vom 17. Oktober 2014 als auch der „Abtretungsvertrag“ vom 6. Februar 2015 nicht die Abtretung öffentlich-rechtlicher Rechte und Rechtspositionen einschließen. Das gilt auch für andere Rechte und Rechtspositionen als die verwaltungsverfahrensrechtlichen Rechte aus § 51 Abs. 1 bis 3 VwVfG bzw. § 51 Abs. 5 i.V.m. § 48 oder § 49 VwVfG, wie z.B. etwaige Ansprüche von Herrn Dr. G... aus Art. 14 GG. b. Unabhängig von dem zuvor Gesagten liegt jedenfalls auch die weitere Zulässigkeitsvoraussetzung für ein Wiederaufgreifen im engeren Sinne nach § 51 Abs. 1 bis 3 VwVfG nicht vor, dass einer der in § 51 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 VwVfG genannten Wiederaufgreifensgründe tatsächlich gegeben sein muss und insoweit eine der Klägerin günstigere Entscheidung möglich erscheint (vgl. für diese jedenfalls nach der Rechtsprechung die Zulässigkeit eines Wiederaufgreifensantrags nach § 51 Abs. 1 bis 3 VwVfG betreffende Voraussetzung nur Falkenbach, in: BeckOK VwVfG, Bader/Ronellenfitsch, 43. Ed., Stand: 1. April 2019, § 51 Rn. 12 m.w.Nachw.). Insbesondere ist nicht erkennbar, dass sich die dem Bescheid vom 18. März 1977 zugrunde liegende Sach- oder Rechtslage nachträglich zugunsten des Erstkäufers Herrn Dr. G... bzw. der Klägerin geändert hat (§ 51 Abs. 1 Nr. 1 VwVfG). Im Gegenteil, haben die Beteiligten in der mündlichen Verhandlung darin übereingestimmt, dass der Beklagte die von ihm im Allgemeinwohl geplanten Maßnahmen auf den Flurstücken 90/6 und 891/90 zwischenzeitlich nicht nur in Angriff genommen, sondern abgeschlossen hat. Die im Termin anwesende Klägervertreterin hat dabei selbst erklärt, dass mit der Umsetzung der Maßnahmen bereits im März 2015 begonnen worden sei, d.h. fast eineinhalb Jahre vor Stellung des Wiederaufgreifensantrags bei dem Beklagten. Der im Termin anwesende Mitarbeiter des Beklagten hat plausibel und nachvollziehbar erklärt, wie es zu der zeitlichen Verzögerung kommen konnte. Eine Aufgabe der Planung habe ihm zufolge aber nie zur Diskussion gestanden. Im Übrigen hat der Beklagtenvertreter im Termin auch nochmals darauf hingewiesen, dass bereits am 4. Juli 2014 in Anwesenheit eines der Bevollmächtigten der Klägerin die Präsentation für die Umsetzung der Maßnahmen erfolgt sei. Entsprechendes hatten die Verfahrensbevollmächtigten des Beklagten bereits im Schriftsatz vom 2. Juni 2017 (dort S. 8) vorgebracht, in dem auch noch weitere Maßnahmen aufgelistet gewesen sind, die der Beklagte seit 1977 vorgenommen haben will (S. 7 f.). Das Gericht weist in diesem Zusammenhang darauf hin, dass es nicht Sache der Behörde ist, im Wiederaufgreifensverfahren darzutun, dass kein Wiederaufgreifensgrund vorliegt. Vielmehr trifft die Darlegungslast bezüglich der geltend gemachten Wiederaufgreifensgründe den Antragsteller des Wiederaufgreifensverfahrens (vgl. nur Falkenbach, in: BeckOK VwVfG, a.a.O., § 51 Rn. 15 m.w.Nachw.) Er muss insoweit substantiiert Tatsachen vortragen, die eine ihm günstigere Entscheidung möglich erscheinen lassen (Falkenbach, ebd.). Dem ist die Klägerin in Bezug auf den Wiederaufgreifensgrund des § 51 Abs. 1 Nr. 1 VwVfG nicht in ausreichender Weise nachgekommen. Es liegen auch keine neuen Beweismittel vor, die eine Herrn Dr. G... bzw. der Klägerin günstigere Entscheidung herbeigeführt haben würden (§ 51 Abs. 1 Nr. 2 VwVfG). c. Gleichermaßen liegen auch für ein Wiederaufgreifen im Ermessen nach § 51 Abs. 5 i.V.m. § 48 VwVfG die weiteren Voraussetzungen nicht vor. Die Rücknahme eines Verwaltungsaktes nach § 48 (i.V.m. § 51 Abs. 5) VwVfG setzt voraus, dass der Verwaltungsakt bereits im Zeitpunkt seines Erlasses rechtswidrig war, dass also die Behörde bei dem Erlass des Verwaltungsaktes gegen geltendes Recht verstoßen hat (Kopp/Ramsauer, a.a.O., § 48 Rn. 57). Nach zutreffender Ansicht gilt das auch bei einem Verwaltungsakt mit Doppelwirkung (vgl. nur Kopp/Ramsauer, ebd.; dort auch m.w.Nachw. aus der Diskussion). Vorliegend vermag das Gericht indes nicht festzustellen, dass der Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Beklagten vom 18. März 1977 bereits zum Zeitpunkt seines Erlasses rechtswidrig gewesen ist. Davon geht letztlich offenbar auch die Klägerin selbst nicht aus, wie die im Termin anwesende Klägervertreterin in der mündlichen Verhandlung nochmals ausdrücklich eingeräumt hat. d. Schließlich könnte der Klägerin selbst dann, wenn sie als Betroffene anzusehen wäre, auch kein Anspruch darauf zustehen, dass die Rechtskraftbindung im Wege des Wiederaufgreifens des abgeschlossenen Verwaltungsverfahrens auf der Grundlage des § 51 Abs. 5 i.V.m. § 49 VwVfG überwunden wird. Mit der in § 51 Abs. 5 VwVfG verankerte Ermächtigung der Behörde, nach pflichtgemäßem Ermessen zugunsten des Betroffenen ein abgeschlossenes Verwaltungsverfahren im Ermessenswege wiederaufzugreifen, korrespondiert ein gerichtlich einklagbarer Anspruch des Betroffenen auf fehlerfreie Ermessensausübung (vgl. dazu sowie zum Folgenden BVerwG, Urteil vom 13. Dezember 2011 - BVerwG 5 C 9/11 -, juris Rn. 29). Dabei handelt die Behörde allerdings regelmäßig schon dann ermessensfehlerfrei, wenn sie ein Wiederaufgreifen im Hinblick auf die rechtskräftige Bestätigung ihrer Entscheidung in dem früheren Verwaltungsverfahren ablehnt. In diesen Fällen bedarf es regelmäßig keiner weiteren ins Einzelne gehenden Ermessenserwägungen der Behörde. Umstände, die ausnahmsweise eine erneute Sachentscheidung und damit ein Wiederaufgreifen gebieten, müssen in ihrer Bedeutung und ihrem Gewicht mit einem der in § 51 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 VwVfG geregelten zwingenden Wiederaufgreifensgründe vergleichbar sein. Mit Blick auf das Gebot der materiellen Gerechtigkeit verdichtet sich das Ermessen der Behörde zugunsten des Betroffenen nur dann, wenn das Festhalten an dem rechtskräftig bestätigten Verwaltungsakt schlechthin unerträglich wäre. Daran gemessen ist es nicht zu beanstanden, dass der Beklagte im Bescheid vom 24. Mai 2017 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 31. Juli 2017 zumindest der Sache nach auch ein Wiederaufgreifen im weiteren Sinne des abgeschlossenen Verfahrens aufgrund von § 51 Abs. 5 i.V.m. § 49 VwVfG abgelehnt hat, indem er unter Hinweis auf die Bestandskraft des Bescheides vom 18. März 1977 und die zwischenzeitlich von ihm auf den Flurstücken 90/6 und 891/90 ergriffenen Maßnahmen erklärt hat, auch ein Widerruf des Bescheides vom 18. März 1977 komme nicht in Betracht. Tatsächlich spricht unter den Gegebenheiten des vorliegenden Falls sogar einiges dafür, dass ein Widerruf des Bescheides vom 18. März 1977 mit dem Ziel der Rückabwicklung des Grundstückskaufs etwa mit Rücksicht auf die haushaltsrechtlichen Bindungen, denen das Land Berlin unterliegt, seinerseits rechtswidrig sein könnte. II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. § 709 Satz 1 und 2 ZPO. Die Klägerin begehrt die Verpflichtung des Beklagten, einen Bescheid aus dem Jahr 1977 über die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts aufzuheben. Die Klägerin ist die Wohnungseigentümergemeinschaft des Grundstücks A... 57 / 59 in 14089 Berlin-Gatow (Spandau). Das Grundstück befindet sich nahe der Havel, von der es durch die Flurstücke 90/6 und 891/90 Gemarkung Gatow, Flur 3, Grundbuch von Gatow Blatt 1650 (im Folgenden: Flurstücke 90/6 und 891/90) abgetrennt ist. Mit notariellem Kaufvertrag vom 19. Januar 1977 verständigte sich die damalige Eigentümerin der Flurstücke 90/6 und 891/90, die Fa. F... KG, mit Herrn Dr. G... darauf, diesem die Flurstücke 90/6 und 891/90 zum Kaufpreis von 180.000,00 DM zu veräußern. Nach den Angaben der Klägerin war Herr Dr. G... seinerzeit Mitglied der Klägerin. Ebenfalls nach den - insoweit allerdings von dem Beklagten bestrittenen - Angaben der Klägerin soll Herr Dr. G... seinerzeit beabsichtigt haben, die Flurstücke 90/6 und 891/90 auch zugunsten der Klägerin zu sichern, um den Zugang zur Havel zu gewährleisten. Mit Bescheid vom 18. März 1977 übte das Bezirksamt Spandau von Berlin (im Folgenden: Bezirksamt) für den Beklagten gegenüber der Fa. F... KG auf der Grundlage des damaligen § 24 Abs. 1 BBauG 1976 das Vorkaufsrecht aus. Zur Begründung führte das Bezirksamt im Wesentlichen aus, für das Gebiet, in dem die Flurstücke 90/6 und 891/90 lägen, befinde sich ein Bebauungsplan in der Aufstellung. Nach dem Stand der Planungsarbeiten sei mit Sicherheit zu erwarten, dass die Flurstücke 90/6 und 891/90 für eine öffentliche Grünanlage mit der Zweckbestimmung Parkanlage benötigt würden. Das Wohl der Allgemeinheit rechtfertige die Ausübung des Vorkaufsrechts. Die Flurstücke 90/6 und 891/90 sollten ihrer im Bebauungsplanentwurf vorgesehenen Zweckbestimmung zugeführt werden. Dadurch würde die von der Öffentlichkeit stark frequentierte „Kleine Badewiese“ entlang des Havelufers nach Norden erweitert werden können. Diese Erweiterung würde den Erholungswert der vorhandenen Grünflächen für die Bevölkerung in besonderem Maße steigern. Mit Schreiben an das Bezirksamt vom 15. April 1977 bzw. 18. April 1977 erklärten der Konkursverwalter der Fa. F... KG und Herr Dr. G..., dass sie gegen den Bescheid vom 18. März 1977 keinen Widerspruch erheben würden. Nach vorheriger Auflassung wurde der Beklagte in der Folge als Eigentümer der Flurstücke 90/6 und 891/90 in das Grundbuch eingetragen. Mit notariellem Vertrag vom 17. Oktober 2014 trat Herr Dr. G... „sämtliche ihm aus der (…) Kaufvertragsurkunde vom 19. Januar 1977 zustehenden Rechte“ an die Klägerin ab (§ 2). Mit als „Abtretungsvertrag“ bezeichneter, von Herrn Dr. G..., aber nicht auch von der Klägerin unterzeichneter notarieller Urkunde vom 6. Februar 2015 erklärte Herr Dr. G... darüber hinaus, folgende Rechte „zur gerichtlichen Geltendmachung“ an die Klägerin abzutreten: „1. das Recht, das Land Berlin, vertreten durch das Bezirksamt Spandau, darauf zu verklagen, die Flurstücke 90/6 und 861/90, Gemarkung Gatow Flur 3, Grundbuch von Gatow Blatt 1650 zu übereignen, Zug-um-Zug gegen Zahlung von 180.000,- DM (92.032,53 €); sowie 2. das Recht das Land Berlin, vertreten durch das Bezirksamt Spandau, darauf zu verklagen, es zu unterlassen, die Flurstücke 90/6 und 861/90, Gemarkung Gatow Flur 3, Grundbuch von Gatow Blatt 1650 zu einer Erweiterung der kleinen Badewiese zu nutzen; 3. sowie rein vorsorglich sämtliche Rechte, die sich aus dem notariellen Kaufvertrag vom 19. Januar 1977 zur UR-Nr. 25/1977 des Berliner Notars H... ableiten lassen.“ Mit Schreiben vom 15. August 2016 beantragten die Verfahrensbevollmächtigten der Klägerin für diese bei dem Bezirksamt die Aufhebung des Bescheides vom 18. März 1977. Zur Begründung führten sie aus, der Bescheid sei rechtswidrig, weil das Wohl der Allgemeinheit in einer Nachschau nicht die Ausübung des Vorkaufsrechts gerechtfertigt habe. Mit Bescheid vom 24. Mai 2017 lehnte das Bezirksamt den Antrag der Klägerin aus dem Schreiben vom 15. August 2016 ab. Zur Begründung führte es im Wesentlichen aus, der Bescheid vom 18. März 1977 sei den Parteien des Kaufvertrags vom 19. Januar 1977 mittels Zustellungsurkunden am 21. März 1977 zugestellt worden. Beide Parteien hätten daraufhin ausdrücklich auf ihr Widerspruchsrecht verzichtet. Damit habe der Bescheid Bestandskraft erlangt. Unabhängig davon, dass der Bescheid nicht rechtswidrig sei und damit nicht gemäß § 48 VwVfG zurückgenommen werden könne, fehle es der Klägerin an der Aktivlegitimation für die Antragstellung. Denn die Rücknahme eines Verwaltungsaktes erfolge immer gegenüber dessen Adressaten. Demzufolge sei auch nur dieser antragsbefugt. Dieses Recht sei nicht abtretbar. Abgesehen davon umfasse die vorliegende Abtretungserklärung auch nur eventuelle Rechte aus dem Kaufvertrag. Des Weiteren fehle der Klägerin auch das Rechtsschutzbedürfnis. Es sei nicht ersichtlich, welchen Vorteil sie davon haben könne, wenn der Bescheid vom 18. März 1977 nachträglich aufgehoben werden würde. Das Land Berlin bleibe in jedem Fall Eigentümer des in Rede stehenden Grundstücks. Im Übrigen habe das Land Berlin auch keine Zweifel an der Rechtmäßigkeit des seinerzeitigen Verfahrens und sei nun dabei, das Grundstück seinem seit Langem vorbestimmten Zweck (Erweiterung der Kleinen Badewiese) zuzuführen. Dementsprechend komme auch ein Widerruf des rechtmäßigen Bescheides vom 18. März 1977 nach § 49 VwVfG nicht in Betracht. Den gegen den Bescheid vom 24. Mai 2017 von der Klägerin erhobenen Widerspruch wies das Bezirksamt mit Widerspruchsbescheid vom 31. Juli 2017 zurück. Wegen der Begründung des Widerspruchsbescheides wird auf diesen Bezug genommen. Mit Urteil vom 13. September 2017 - 22 O 66/16 - wies das Landgericht Berlin eine zivilrechtliche Klage der Klägerin ab, mit der diese von dem Beklagten die Übereignung der Flurstücke 90/6 und 891/90 Zug um Zug gegen Zahlung von 92.032,53 Euro begehrte, hilfsweise die Verurteilung des Beklagten, es zu unterlassen, über das auf den Flurstücken 90/6 und 891/90 befindliche Hafenbecken eine Brücke zu errichten. Die hiergegen von der Klägerin eingelegte Berufung wies das Kammergericht mit Urteil vom 19. Februar 2019 - 21 U 128/17 - zurück. Unterdessen hat die Klägerin am 3. März 2017 Untätigkeitsklage zum Verwaltungsgericht Berlin erhoben. Zur Begründung führt sie im Wesentlichen wie folgt aus: Ihre Klage sei zulässig und auch begründet. Aufgrund der erfolgten Abtretung sämtlicher Rechte in Bezug auf den Kaufvertrag vom 19. Januar 1977 durch Herrn Dr. G... an sie sei sie klagebefugt und aktivlegitimiert. Der Kaufvertrag vom 19. Januar 1977 habe weiterhin Bestand, die Vertragsparteien hätten ihn nur nicht vollziehen können. Herr Dr. G... habe seine Rechte abgetreten, insbesondere das Recht, sich selbst das Eigentum an der Fläche Zug um Zug gegen Zahlung von 180.000,00 DM zu verschaffen. Wenn es hierzu einer vorherigen Rücknahme des Bescheides vom 18. März 1977 bedürfe, so sei auch dieses Klageverfahren davon umfasst. Insoweit könne sie - die Klägerin - auch die Rücknahme beantragen, da sie an die Stelle des Adressaten des Verwaltungsaktes getreten sei. Aus der Auslegung der Abtretungserklärungen ergebe sich, dass sämtliche in diesem Zusammenhang entstandenen oder noch entstehenden Ansprüche abgetreten werden sollten. Das gelte für vertragliche wie gesetzliche Ansprüche. Der unter dem 18. April 1977 von Herr Dr. G... erklärte Widerspruchsverzicht sei insoweit unerheblich, weil seinerzeit noch keine Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Verwaltungsaktes bestanden hätten; diese könnten sich erst nach mehreren Jahren manifestieren. Ähnliches gelte etwa auch, soweit von Herrn Dr. G... als Erstkäufer seinerzeit die Löschung einer Vormerkung bewilligt worden sei. Im Übrigen habe Herr Dr. G... selbst bereits nach einem Jahr davon gesprochen, dass das Vorkaufsrecht zu Unrecht ausgeübt worden sei, da eine entsprechende Verwendung nicht beabsichtigt sei. Es bestehe für sie - die Klägerin - auch ein Rechtsschutzbedürfnis. Im Fall eines Erfolgs der Klage dürften zunächst keine Bauarbeiten mehr stattfinden, da der Beklagte seiner Eigentümerstellung verlustig gehen würde. Der Beklagte wäre einem Rückübertragungsanspruch ausgesetzt. Die Ansicht, der Beklagte bliebe Eigentümer, sodass sich für die Klägerin keine Änderungen ergeben würden, entbehre jeder Grundlage. In entsprechender Anwendung der „Ehrenmann-Theorie“ könnte sich der Beklagte in Kenntnis der Nichtberechtigung und des rechtswidrigen Zustandes nicht mehr auf seine Eigentümerstellung berufen. Es werde ein Grundbuchberichtigungsanspruch der Klägerin entstehen. Die „Ehrenmann-Theorie“ besage, dass sich insbesondere staatliche Hoheitsträger an gegen sie ergangene Urteile hielten. Insofern bedürfte es wohl auch keiner Klage auf Grundbuchberichtigung bzw. Auflassung und Eigentumsumschreibung. Der Beklagte würde sicherlich eigenständig die erforderlichen Schritte einleiten. Der streitgegenständliche Bescheid vom 18. März 1977 sei rechtswidrig und daher gemäß § 48 Abs. 1 VwVfG aufzuheben. Zwar sei der Bescheid bei seinem Erlass möglicherweise rechtmäßig gewesen, wobei allerdings der Verdacht nahe liege, dass der Beklagte schon bei Erlass des Bescheides nicht beabsichtigt habe, die Flurstücke 90/6 und 891/90 entsprechend der von ihm abgegebenen Begründung zu verwerten. Jedenfalls unterlasse es der Beklagte aber bis heute, die Flurstücke 90/6 und 891/90 entsprechend seiner vorgeschobenen Verwendung nutzbar zu machen. Da es sich bei dem Bescheid vom 18. März 1977 um einen Verwaltungsakt mit Dauerwirkung handele, sei maßgeblicher Zeitpunkt für seine Beurteilung jetzt. Der Beklagte müsse den Verwaltungsakt fortlaufend auf seine Rechtmäßigkeit kontrollieren und ihn im Zeitpunkt der Feststellung seiner Rechtswidrigkeit zurücknehmen. Der Bescheid habe auch Drittwirkung gegenüber dem Zedenten Herrn Dr. G... gehabt. Denn dieser habe sein Kaufinteresse nicht durchsetzen können und hinter dem Beklagten zurücktreten müssen. Selbst wenn es sich bei dem Bescheid nicht um einen Verwaltungsakt mit Dauerwirkung handeln würde, so wäre es jedenfalls mit den verfassungsrechtlichen Grundrechten nicht zu vereinbaren, wenn die Beurteilung seiner Rechtmäßigkeit an dem Zeitpunkt der letzten behördlichen Entscheidung orientiert würde. Die jahrzehntelange Untätigkeit des Beklagten dürfe nicht außer Betracht gelassen werden. Die Unterlassung der zweckbestimmten Verwendung wirke seit Jahrzehnten fort. Mit jedem Tag, an dem die in dem Bescheid benannten Maßnahmen zum Wohl der Allgemeinheit nicht durchgeführt würden, bestätige der Verwaltungsakt seine Rechtswidrigkeit. Dieses Unterlassen verletze auch noch heute den Zedenten bzw. die Klägerin, weshalb die Bestandskraft des Verwaltungsaktes ausnahmsweise keine Grundlage zur Aufrechterhaltung der behördlichen Entscheidung biete. Darüber hinaus sei der Verwaltungsakt auch deshalb rechtswidrig und verletze die Klägerin in ihren Rechten, weil er in der Rückschau den auch im Verwaltungsrecht geltenden Grundsatz von Treu und Glauben eklatant missachte. Dem Grundsatz von Treu und Glauben widerspreche es, wenn ein Träger der öffentlichen Gewalt zur Sicherung von Grundstückseigentum in selbstsüchtiger Weise von Vorkaufsrechten Gebrauch mache, ohne die Absicht zu haben, die hierfür als Begründung angegebene Zweckbestimmung umzusetzen. Ferner habe der Beklagte auch wissentlich Steuergelder durch die Ausübung des Vorkaufsrechts zweckentfremdet und in grober Weise seine staatlichen Befugnisse missachtet. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts im Jahr 1977 handele es sich um eine faktische Enteignung. Die Klägerin könne sich aus abgetretenem Rechte auf Art. 14 Abs. 1 GG berufen. Weitergehend hätte auch die damalige Verkäuferin einen Rückübertragungsanspruch gegen den Beklagten. Es sei der verfassungsmäßige Zustand herzustellen. Nachdem der Beklagte über Jahrzehnte keine Anzeichen gemacht habe, dass es auch nur in ferner Zukunft zu einer Verwirklichung der vorgeblichen Planungen kommen werde, habe die Klägerin es nicht zu dulden, dass der Bescheid vom 18. März 1977 weiterhin Bestand und der Beklagte an den Flurstücken 90/6 und 891/90 Eigentum habe. Dem Beklagten stehe auch kein Rücknahmeermessen zu. Denn die jahrzehntelange Untätigkeit begründe eine gebundene Entscheidung. Das Ermessen sei „auf Null“ reduziert. Nachdem nach Ausübung des Vorkaufsrechts über Jahrzehnte keine Maßnahmen für das Wohl der Allgemeinheit getroffen worden seien, sei der Beklagte verpflichtet gewesen, den Verwaltungsakt schon von sich aus zurückzunehmen. Schließlich sei der geltend gemachte Anspruch auch weder verjährt oder verwirkt, wie die Klägerin weiter ausführt. Nach Erlass des Bescheides vom 24. Mai 2017 und des Widerspruchsbescheides vom 1. Juli 2017 hat die Klägerin die Bescheide in das Klageverfahren einbezogen. Die Klägerin beantragt zuletzt, den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides des Bezirksamts Spandau von Berlin vom 24. Mai 2017 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 1. Juli 2017 zu verpflichten, den Bescheid des Bezirksamts Spandau von Berlin vom 18. März 1977 aufzuheben, Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Er macht unter näherer Darlegung seiner Rechtsauffassung im Einzelnen geltend, die Klägerin sei nicht aktivlegitimiert. Aus den vorliegenden Abtretungserklärungen zugunsten der Klägerin lasse sich ein Recht auf Aufhebung des Bescheides vom 18. März 1977 nicht ableiten; insbesondere handele es sich nicht um ein Recht, das sich aus dem notariellen Kaufvertrag vom 19. Januar 1977 ergebe. Ohnehin sei die weitere Abtretung gemäß dem Abtretungsvertrag vom 6. Februar 2015 zunächst einmal überhaupt nicht zustande gekommen, wie sich aus der Unterlage ergebe. Darüber hinaus habe der Kaufvertrag vom 19. Januar 1977 nach der Ausübung des Vorkaufsrechts keine Wirkung mehr entfaltet. Den Vertragsparteien sei das Bestehen des Vorkaufsrechts bekannt gewesen, und sie seien vom Notar ausweislich der Urkunde auch über Bedeutung und Tragweite des Vorkaufsrechts belehrt worden. Es sei daher davon auszugehen, dass die Parteien Ansprüche aus dem Kaufvertrag nur dann hätten begründen wollen, wenn er - der Beklagte - auf die Ausübung des Vorkaufsrechts verzichte. Jedenfalls sei der Kaufvertrag konkludent von den Parteien aufgehoben worden. Auch in der von dem Erstkäufer Herrn Dr. G... abgegebenen Löschungsbewilligung manifestiere sich der wechselseitige Wille, an dem Vertrag nicht mehr festhalten zu wollen. Jedenfalls liege in der Abgabe dieser Bewilligung ein konkludenter Verzicht auf die Rechte aus dem Kaufvertrag. Unabhängig davon sei das Recht, die Rücknahme des Bescheides vom 18. März1977 verlangen zu können, nicht abtretbar. Zudem fehle es der Klage am Rechtsschutzbedürfnis. Er - der Beklagte - sei Eigentümer und werde dies selbst im Fall eines Obsiegens der Klägerin bleiben, wie sich auch aus dem Urteil des Kammergerichts vom 19. Februar 2019 ergebe. Eine Aufhebung des Bescheides vom 18. März 1977 bliebe vollständig folgenlos. Hieran ändere auch die von der Klägerin angeführte „Ehrenmann-Theorie“ nichts. Jedenfalls fehle es an der Rechtswidrigkeit der seinerzeitigen Ausübung des Vorkaufsrechts. Dass die Ausübung des Vorkaufsrechts bereits im Jahr 1977 rechtswidrig gewesen sei, behaupte nicht einmal die Klägerin. Seit wann der Verwaltungsakt rechtswidrig geworden sein solle, trage die Klägerin ebenfalls nicht vor. Hinsichtlich des Zeitpunktes „jetzt“ sei festzuhalten, dass der Beklagte seine planerischen Vorstellungen zwischenzeitlich umgesetzt habe, woran ihn die Klägerin allerdings seit Herbst 2014 mit einer Vielzahl gerichtlicher Verfahren zu hindern gesucht habe. Darüber hinaus ignoriere die Klägerin, dass der Beklagte auch in der Zeit zwischen 1977 und 2014 seine Planung nicht nur stets weiterverfolgt, sondern auch bereits entsprechende Maßnahmen ergriffen habe, wie der Beklagte weiter ausführt. Schon deshalb gingen auch die Ausführungen der Klägerin zu einer etwaigen faktischen Enteignung an der Sache vorbei. Selbst wenn ein Rücknahmeermessen bestünde, müsste dieses mit Blick auf die nunmehr auch finanziell und haushalterisch sichergestellte Umsetzung der Planung dahingehend ausgeübt werden, dass die Rücknahme zu unterbleiben habe. Schließlich wären etwaige Ansprüche der Klägerin verjährt und verwirkt. Mit Beschluss vom 12. Juni 2019 hat die Kammer den Rechtsstreit dem Berichterstatter als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachstandes und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Streitakte mit der Sitzungsniederschrift vom 8. Juli 2019 verwiesen.