19 L 2/22

Die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs gegen die Mängelbeseitigungsanordnung des Antragsgegners vom 7. Dezember 2021 wird wiederhergestellt. Der Antragsgegner trägt die Kosten des Verfahrens. Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 2.500 EUR festgesetzt. I. Die Antragstellerin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), wendet sich gegen eine wohnungsaufsichtsrechtliche Mängelbeseitigungsanordnung. Die Antragstellerin ist Eigentümerin und Vermieterin einer Wohnung in der S... Straße 55 in ... Berlin-.... Nachdem sich im April 2021 die Mieterin der Wohnung wegen Feuchtigkeit und Schimmel an das Bezirksamt des Antragsgegners gewendet hatte, hörte dieses die - von der Antragstellerin bevollmächtigte - Hausverwaltung S... UG mit Schreiben vom 21. April 2021 an. Hierauf meldete sich der Prozessbevollmächtigte der Antragstellerin und teilte mit, er vertrete den Eigentümer und Vermieter des Grundstücks, Herrn A.... Im Wesentlichen führte er aus, die Schäden seien durch den von der Mieterin ausgeführten Badumbau selbst verursacht, wie sich aus einem in Bezug genommenen Gutachten eines Sachverständigen vom 21. April 2021 ergebe. Grund sei demzufolge, dass die Schäden durch eine fehlerhafte Installation der Waschmaschine hervorgerufen worden seien und sich somit Wasser über einen längeren Zeitraum auf der Geschossdecke verteilt habe. Die Mieterin übersandte ihrerseits ein Sachverständigengutachten vom 14. Mai 2021 (Bl. 62 ff. der Streitakte VG 19 L 239/21), welches zu dem Ergebnis kommt, der Schaden könne durch den mangelhaften Abfluss der Badewanne oder die Undichtigkeit eines Heizungsrohrs hervorgerufen sein, was sich nur durch eine Bauteilöffnung feststellen lasse. Am 24. Juni 2021 teilte der Prozessbevollmächtigte der Antragstellerin mit, der Abfluss im Badezimmer sei durch eine Sanitärfirma gereinigt worden. Zudem ließ die Antragstellerin im Bad ein Trocknungsgerät aufstellen und untersagte der Mieterin die Nutzung des Bades. Unter dem 30. Juli 2021 erließ das Bezirksamt gegenüber „A...l, vertreten durch die Hausverwaltung S... UG“ eine Anordnung der Mängelbeseitigung. Nachdem die erkennende Kammer den hiergegen gerichteten Eilantrag der Antragstellerin mangels eigener Betroffenheit als unzulässig zurückgewiesen und ausgeführt hatte, richtiger Adressat des Bescheids dürfte die Antragstellerin sein (VG 19 L 239/21), hob das Bezirksamt den Bescheid vom 30. Juli 2021 auf. Unter dem 7. Dezember 2021 erließ das Bezirksamt gegenüber der Antragstellerin einen neuen Bescheid, der den Gesellschaftern am 11. Dezember 2021 zugestellt wurde. In diesem heißt es: „Hiermit werden die Beseitigung der Mängel (Feuchteschäden und Schimmel) sowie die Wiederherstellung der vollständigen Benutzbarkeit - mindestens zur persönlichen Reinigung auch in Badewanne/Dusche - des Badezimmers angeordnet § 3 Abs. 1 WoAufG Bln) [sic]. Es muss den Mietern möglich sein, Körperhygiene im Bad (Duschen/Baden) zu betreiben.“ Weiterhin heißt es in dem Bescheid, die Toilette sei benutzbar und nicht Gegenstand des Verfahrens. Zur Waschmaschine könne keine Aussage getroffen werden. Die Beseitigung der Mängel sei spätestens nach Ablauf von 3 Wochen, nachdem die Anordnung zugestellt worden ist, durchzuführen. Für den Fall des fruchtlosen Fristablaufs drohte das Bezirksamt die Ersatzvornahme an und veranschlagte deren voraussichtliche Kosten mit 5.000 EUR. Weiterhin ordnete es die sofortige Vollziehung des Bescheids an. Gegen den Bescheid erhob die Antragstellerin am 27. Dezember 2021 Widerspruch. Am 3. Januar 2022 hat die Antragstellerin um verwaltungsgerichtlichen Eilrechtschutz nachgesucht. Zur Begründung führt sie im Wesentlichen aus, die Feuchtigkeitsschäden seien alleine durch die Mieterin verursacht worden, was durch ein Gutachten festgestellt worden sei. Es schwebe ein entsprechender Zivilprozess vor dem Amtsgericht Spandau, in welchem die Einholung eines (weiteren) Sachverständigengutachtens angeordnet worden sei, welches ausweislich eines übersandten gerichtlichen Schreibens bis zum 6. April 2022 erstellt werden soll. Die Mängelbeseitigungsanordnung drohe die Beweisaufnahme im Zivilprozess zu gefährden. Der Antragsgegner sei zudem seiner Pflicht, sich selbst vor Ort ein Bild zu machen und gegebenenfalls ein Gutachten einzuholen, nicht nachgekommen. Schadensursache sei der unsachgemäße Einbau eines Waschmaschinenanschlusses durch die Mieterin, wovon der Antragsgegner aber offenbar keine Kenntnis habe. Des Weiteren sei die Anordnung unbestimmt, da sie nicht die zur Wiederherstellung des für den Gebrauch zu Wohnzwecken geeigneten Zustands notwendigen Arbeiten, sondern lediglich in groben Zügen den zu erreichenden Zustand beschreibe. Dies widerspreche dem Gesetzeswortlaut und den behördlichen Ausführungsvorschriften. Aus der Antragserwiderung werde deutlich, dass der Antragsgegner selbst keine Kenntnis von den notwendigen Arbeiten habe. Schließlich sei zweifelhaft, ob überhaupt der Tatbestand des § 3 Abs. 1 WoAufG vorliege, da diese Norm eng auszulegen sei. Ein Unterlassen von Instandsetzungsarbeiten liege nicht vor. Die Antragstellerin beantragt, die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs vom 27. Dezember 2021 gegen die Mängelbeseitigungsanordnung des Antragsgegners vom 7. Dezember 2021 gemäß § 80 Abs. 5 VwGO anzuordnen. Der Antragsgegner beantragt, den Antrag abzulehnen. Zur Begründung führt er aus, eine Pflicht zur Besichtigung bestehe nicht, vielmehr handele es sich um eine Kann-Bestimmung. Der Besichtigung oder Einholung eines weiteren Gutachtens habe es nicht bedurft, da aus den beiden vorliegenden Gutachten die angezeigten Schäden und Mängel ausreichend nachvollziehbar seien. Auch sei nach den Grundsätzen der polizeilichen Zustandshaftung zu Recht die Antragstellerin als Verfügungsberechtigte in Anspruch genommen worden. Es sei nicht Aufgabe der Behörde, in einer Streitigkeit zwischen zwei Fraktionen „Schuldige“ zu ermitteln. Das Anliegen der Behörde sei vielmehr die Erhaltung und Wiederherstellung des für den Gebrauch zu Wohnzwecken geeigneten Zustands, und zwar bereits vor Abschluss eines zivilrechtlichen Verfahrens ungewisser Dauer. Dazu gehöre unzweifelhaft, dass das Bad zum Duschen/Baden sowie insgesamt ordnungsgemäß benutzt und sauber gehalten werden könne. Die Schimmelbildung durch Feuchtigkeit sei zu entfernen, die Ursachen der Mängel seien zu beseitigen. Insofern sei die Anordnung keineswegs unbestimmt. Die grundsätzliche Notwendigkeit der Schimmelbeseitigung stehe außer Frage und sei ein Schritt hin zu erträglichen Wohnverhältnissen. Dabei stehe die Frage im Raum, wie regelmäßig dies notwendig sei und ob es, wenn nötig, für die Dauer des gesamten privatrechtlichen Verfahrens gelte, wenn die Ursachen nicht zeitnah beseitigt würden. Es seien die Mängel (Schimmel, Feuchteschaden) zu beseitigen, die zur Unbenutzbarkeit des Badezimmers führten, unabhängig davon, wer diese verursacht habe und was es koste. Die Antragstellerin habe die erforderlichen Arbeiten unterlassen. Zur Waschmaschine sei deswegen keine Aussage getroffen worden, weil nicht bekannt sei, wie die Vereinbarungen zu deren Betrieb zwischen Vermieterin und Mieterin konkret aussähen. Dies habe nichts mit der von der Antragstellerin vermuteten Schadensursache „Waschmaschinenbetrieb im Badezimmer“ zu tun. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhaltes und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Streitakte, die Streitakte des Verfahrens VG 19 L 239/21 sowie auf die Verwaltungsvorgänge des Antragsgegners verwiesen, die vorgelegen haben und Gegenstand der Entscheidungsfindung gewesen sind. II. Der Antrag, über den aufgrund des Beschlusses der Kammer vom 25. Januar 2022 gem. § 6 Abs. 1 VwGO der Berichterstatter als Einzelrichter entscheidet, hat Erfolg. Der gem. § 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 2 i.V.m. Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO statthafte Antrag ist begründet. a) Das Bezirksamt hat allerdings die sofortige Vollziehung formell rechtmäßig angeordnet. Insbesondere ist die Anordnung in einer den formellen Anforderungen des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO genügenden Weise begründet. Danach ist in den Fällen des § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO das besondere Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsaktes schriftlich zu begründen. Dabei ist im Rahmen des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO von vornherein unbeachtlich, ob die niedergeschriebenen Erwägungen inhaltlich zutreffen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 10. Juni 2009 - OVG 1 S 97.09 - juris Rn. 3; VG Augsburg, Beschluss vom 21. April 2021 - VG Au 8 S 21.382 - juris Rn. 54). Allerdings ist dem Erfordernis einer schriftlichen Begründung nicht schon dadurch genügt, dass überhaupt eine Begründung gegeben wird. Um der Behörde den Ausnahmecharakter der Vollziehungsanordnung vor Augen zu führen und sie zu veranlassen, mit Sorgfalt zu prüfen, ob tatsächlich ein überwiegendes öffentliches Interesse den Ausschluss der aufschiebenden Wirkung erfordert, hat sie in der Begründung einer Vollziehungsanordnung schlüssig, konkret und substantiiert darzulegen, aufgrund welcher Erwägungen sie gerade im vorliegenden Einzelfall ein besonderes öffentliches Interesse an der sofortigen Vollziehung als gegeben ansieht und das Interesse des Betroffenen am Bestehen der gesetzlich vorgesehenen aufschiebenden Wirkung ausnahmsweise zurückzutreten hat (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 27. Juli 2021 - OVG 2 S 55/20 - BA, S. 3 m.w.N.). Diesen Anforderungen wird die Begründung hier noch gerecht. Das Bezirksamt führt, wenn auch kurz, aus, warum die Anordnung der sofortigen Vollziehung nach seiner Auffassung im hiesigen Einzelfall geboten sei, nämlich, weil von der nicht geleisteten bzw. verzögerten Mängelbeseitigung eine deutliche Gesundheitsgefährdung der Mieter durch Feuchtigkeit und Schimmel ausgehe, die es zu vermeiden gelte, und es nicht tragbar sei, dass das Bad nicht mehr zur Reinigung genutzt werden dürfe. b) Das private Aussetzungsinteresse überwiegt im vorliegenden Fall aber das öffentliche Vollzugsinteresse. Die Wiederherstellungsanordnung stellt sich nach summarischer Prüfung als rechtswidrig dar. Bei der gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 2 VwGO zu treffenden Entscheidung hat das Gericht das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung der angefochtenen Verfügung und das Interesse der Antragstellerin an deren Aussetzung gegeneinander abzuwägen. Die Interessenabwägung fällt hier zulasten des Antragsgegners aus, weil sich die Anordnung bei der im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes allein möglichen und gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage als rechtswidrig darstellt. Das Bezirksamt hat die Mängelbeseitigungsanordnung auf § 3 Abs. 1 des Gesetzes zur Beseitigung von Wohnungsmissständen in Berlin vom 3. April 1990, zuletzt geändert durch Gesetz vom 7. April 2020 (Wohnungsaufsichtsgesetz - WoAufG Bln) gestützt. Sind an Wohnungen oder Wohnräumen Arbeiten unterblieben oder unzureichend ausgeführt worden, die zur Erhaltung oder Wiederherstellung des für den Gebrauch zu Wohnzwecken geeigneten Zustands notwendig gewesen wären, so soll nach dieser Vorschrift die Wohnungsaufsichtsbehörde anordnen, dass der Verfügungsberechtigte diese Arbeiten nachholt. Die Anordnung setzt voraus, dass der Gebrauch zu Wohnzwecken nicht unerheblich beeinträchtigt ist. Absatz 2 der Norm zählt beispielhaft („insbesondere“) auf, wann der Gebrauch nicht unerheblich beeinträchtigt ist, nämlich wenn 1. Wände, Decken, Fußböden, Fenster oder Türen keinen ausreichenden Schutz gegen Witterungseinflüsse sowie gegen Lärm, Wärmeverluste und Feuchtigkeit bieten, 2. die Wände und Decken nicht ordentlich verputzt oder verkleidet, tapeziert oder gestrichen sind, es sei denn, dass die besondere Art der Ausführung der Wände und Decken dies erübrigt, 3. die Feuerstätten und Heizungen sowie ihre Verbindung mit den Schornsteinen sich nicht ordnungsgemäß benutzen lassen oder diese ersatzlos entfernt worden sind, oder 4. sonstige Einrichtungen, wie Wasserzapfstellen, Ausgüsse, Toiletten, Bäder und Duschen nicht ordnungsgemäß benutzt und sauber gehalten werden können und nicht ausreichend gegen pflanzliche oder tierische Schädlinge geschützt sind. Nach Abs. 3 der Vorschrift hat die Wohnungsaufsichtsbehörde in einer Anordnung nach Absatz 1 die Arbeiten zu bezeichnen und eine Frist für ihre Nachholung zu bestimmen. Vorliegend ist nach der summarischen Prüfung im Eilverfahren davon auszugehen, dass der Gebrauch der Wohnung der Antragstellerin zu Wohnzwecken nicht unerheblich beeinträchtigt ist. Angesichts der sich aus den Gutachten und dem Beteiligtenvortrag ergebenen Erkenntnissen befinden sich in Bad, Flur und Küche Feuchtigkeitsschäden. Dass es zu Schimmelbildung gekommen ist, ist zwar nicht Gegenstand der Gutachten, wird aber von der derzeitigen Mieterin vorgebracht und von der Antragstellerin nicht in Abrede gestellt. Hieraus ergibt sich wiederum eine Gesundheitsgefahr für die Bewohnerinnen der Wohnung. Zudem können die betroffenen Wohnräume nicht mehr ordnungsgemäß genutzt werden. Weiterhin spricht auch einiges dafür, dass Arbeiten unterblieben sind, die zur Erhaltung oder Wiederherstellung des für den Gebrauch zu Wohnzwecken geeigneten Zustands notwendig gewesen wären, wie es § 3 Abs. 1 Satz 1 WoAufG Bln voraussetzt. Die genannte Regelung knüpft an unterlassene Instandhaltungsarbeiten, zu deren Ausführung der Verfügungsberechtigte nach § 2 WoAufG Bln verpflichtet ist, an und dient dem Ziel der baulichen Wiederherstellung (Instandsetzung) der vollen Gebrauchstauglichkeit des Wohnraums (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. September 2008 - OVG 2 B 17.07 -, juris Rn. 16). Unerheblich ist, wer zivilrechtlich zur Instandhaltung verpflichtet ist. Denn § 2 Satz 1 WoAufG Bln verpflichtet den Verfügungsberechtigten, welchen es von den Nutzungsberechtigten sowie Bewohnerinnen und Bewohnern unterscheidet (vgl. § 2 Satz 2 WoAufG Bln). Ungeachtet der Frage, welche Arbeiten zur Mängelbeseitigung geeignet und erforderlich sind (dazu sogleich), ist jedenfalls davon auszugehen, dass solche Arbeiten von der verfügungsberechtigten Antragstellerin unterlassen wurden. Mit der Antragstellerin als Eigentümerin und Vermieterin der Wohnung hat das Bezirksamt auch grundsätzlich den richtigen Adressaten zur Mängelbeseitigung verpflichtet. § 3 Abs. 1 Satz 1 WoAufG Bln ist insoweit ebenfalls eindeutig, als die Norm auf den Verfügungsberechtigten abstellt. Auf die Frage, ob der Verfügungsberechtigte den zu beseitigenden Mangel zu verschulden hat, kommt es ebenso wenig an wie auf die Frage einer (Mit-)Verursachung (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 25. Februar 2013 - OVG 2 S 29.12 -, juris Rn. 7; s.a. BVerwG, Beschluss vom 07. Juni 1984 - 8 B 14/84 -, juris Rn. 4). Dies stellt keinen unverhältnismäßigen Eingriff in Art. 14 GG dar (vgl. BVerwG, Beschluss vom 7. Juni 1984, a.a.O., Rn. 4; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 25. Februar 2013, a.a.O., Rn. 8). Dabei kann offenbleiben, unter welchen Voraussetzungen - etwa offensichtliche Verursachung des Mangels durch den Mieter - die Behörde unter Abweichung des von § 3 Abs. 1 Satz 1 VwGO intendierten Ermessens (vgl. zu Soll-Vorschriften und zum Begriff des intendierten Ermessens Wolff, in: Sodan/Ziekow, VwGO, 5. Auflage 2018, § 114 Rn. 138 ff) - davon absehen kann bzw. muss, den Verfügungsberechtigten in Anspruch zu nehmen (vgl. für einen solchen atypischen Fall: Beschluss der Kammer vom 5. November 2020 - VG 19 L 307/20 -, Entsch.abdr. S. 5 ff.). Denn die Mängelbeseitigungsanordnung verstößt gegen § 3 Abs. 3 WoAufG Bln, dem zufolge die Wohnungsaufsichtsbehörde in ihrer Anordnung insbesondere die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Arbeiten zu bezeichnen hat. Dabei kann sich die Bestimmtheit der Maßnahme aus dem Bescheid selbst oder aus den in Bezug genommenen Dokumenten wie einem Mängelprotokoll (vgl. dazu OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 21. Februar 2020 - OVG 2 S 9/20 -, juris Rn. 2) ergeben. Den Anforderungen des § 3 WoAufG Bln genügt es hingegen nicht, wenn die Wohnungsaufsichtsbehörde nur das Ergebnis der geforderten Mängelbeseitigung angibt. Dies ergibt sich bereits aus dem eindeutigen Wortlaut des § 3 Abs. 3 WoAufG Bln, dass die „erforderlichen Arbeiten“ zu bezeichnen sind, sowie aus dem Zusammenhang mit Abs. 1 der Norm, der von den versäumten Arbeiten zur Instandhaltung spricht, deren Nachholung die Behörde anordnen kann. Gleichzeitig soll dem Verfügungsberechtigten eine Frist gesetzt werden, nach deren Ablauf die Maßnahmen im Wege der Ersatzvornahme durchgeführt werden können, was wiederum nur möglich ist, wenn die konkreten Maßnahmen bekannt und bezeichnet sind. Diesen Anforderungen wird die Verfügung vom 7. Dezember 2021 nicht gerecht. Hier hat das Bezirksamt zwar ausgeführt, welche Mängel beseitigt werden sollen, nicht jedoch, wie dies geschehen kann bzw. soll, und damit zwar das gewünschte Ergebnis, nicht aber die erforderlichen Arbeiten genannt. Wörtlich heißt es in dem Bescheid, es würden die Beseitigung der Mängel (Feuchteschäden und Schimmel) sowie die Wiederherstellung der vollständigen Benutzbarkeit - mindestens zur persönlichen Reinigung auch in Badewanne/Dusche - des Badezimmers angeordnet. Es müsse den Mietern möglich sein, Körperhygiene im Bad zu betreiben. Diese Anordnung lässt schon offen, ob nur (einmalig) Schimmel entfernt und Trockenheit hergestellt werden sollen, oder ob auch deren Ursachen beseitigt werden sollen. Diese Unklarheit räumt auch der Antragsgegner ein, wenn er ausführt, es stehe die Frage im Raum, wie regelmäßig dies notwendig sei und ob es, wenn nötig, für die Dauer des gesamten privatrechtlichen Verfahrens gelte, wenn die Ursachen nicht zeitnah beseitigt würden. Selbst wenn man die Verfügung mit dem Vortrag des Antragsgegners im Eilverfahren als Anordnung der Beseitigung der Mängelursache verstehen wollte - wofür der Sinn des WoAufG Bln und das Bedürfnis nach einer nachhaltigen Lösung sprechen - lässt sie nicht erkennen, welche Maßnahmen nach Ansicht des Bezirksamts zur Mängelbeseitigung erforderlich sind. Im Bescheid werden sie nicht genannt, auch nicht zur Begründung der Kosten einer Ersatzvornahme. Welche Arbeiten durchzuführen sind, ist angesichts der streitigen Ursache(n) der Mängel auch nicht offensichtlich. Denn die Antragstellerin hält eine fehlerhafte Installation der Waschmaschine durch die Mieterin für ursächlich, die Mieterin hingegen den mangelhaften Abfluss der Badewanne oder die Undichtigkeit eines Heizungsrohrs. Nach Mitteilung der Antragstellerin hatte diese sodann im Juni das Abflussrohr reinigen und im Bad ein Trocknungsgerät aufstellen lassen. Welche konkreten Arbeiten das Bezirksamt von der Antragstellerin darüber hinaus verlangt, hat es nicht konkretisiert. Soweit sich der Antragsgegner im gerichtlichen Verfahren auf die beiden vorliegenden Gutachten bezieht und ausführt, hieraus ergebe sich hinreichend das Schadensbild, verfängt dies nicht. Denn in der - wie ausgeführt - wesentlichen Frage der Ursache der Mängel widersprechen sich die Gutachten deutlich. Dass der Antragsgegner selbst überhaupt Kenntnis von der Mängelursache hat, ist nicht ersichtlich. Vor diesem Hintergrund hätte das Bezirksamt eine eigene Ermittlung der Mangelursachen, die ihr gem. § 10 Abs. 1 WoAufG Bln möglich ist, durchführen und ggf. den Verfügungsberechtigten gem. § 10 Abs. 4 WoAufG Bln zur weiteren notwendigen Sachverhaltsaufklärung verpflichten können. Soweit der Antragsgegner im Übrigen darauf verweist, die Antragstellerin habe der Mieterin die Nutzung des Bades versagt, kann er dem nicht mit einer auf § 3 WoAufG Bln gestützten Maßnahme begegnen, da es sich bei der Untersagung nicht um eine nicht oder unzureichend ausgeführte Instandsetzungsarbeit handelt. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 39 ff., 52 f. Gerichtskostengesetz (GKG) i.V.m. den nicht verbindlichen, aber sachgerechten Empfehlungen in Ziff. 1.5, 1.7.2. des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit.