23 K 167.10

Leitsatz: 1. Eine Wohnung, die ausschließlich dem Schlafen dient, wird nicht zum Wohnen genutzt.(Rn.15) 2. Bei einem Verstoß gegen wohnungsbindungsrechtliche Anzeigepflichten liegt nur dann ein Formalverstoß vor, wenn die Wohnung entsprechend den Zwecken des WoBindG genutzt wird.(Rn.28) Der Bescheid des Bezirksamtes Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin vom 16. Juli 2009 und dessen Widerspruchsbescheid vom 2. März 2010 werden aufgehoben, soweit darin für die Zeit vom 1. März bis 31. Mai 2007 Geldleistungen von mehr als 0,50 Euro je Quadratmeter und für die Zeit ab 1. Januar 2009 Geldleistungen von mehr als 2,50 Euro je Quadratmeter festgesetzt worden sind. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Kosten des Verfahrens tragen der Kläger zu 86 % und der Beklagte zu 14 %. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung des jeweiligen Vollstreckungsgläubigers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des nach diesem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die zulässige Klage ist im tenorierten Umfang begründet. 1. Soweit in den angefochtenen Bescheiden Geldleistungen von 2,50 Euro pro Quadratmeter wegen ungenehmigten Leerstandes der Wohnung für die Zeit von 1. März bis 31. Mai 2007 festgesetzt worden sind, sind die Bescheide rechtswidrig und verletzen den Kläger in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO), soweit in den Bescheiden Geldleistungen in Höhe von 2,50 Euro pro Quadratmeter wegen ungenehmigten Leerstandes ab 1. Juni 2007 festgesetzt worden sind, sind die Bescheide rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten. Rechtsgrundlage für die Heranziehung des Klägers zu Geldleistungen ist § 25 Abs. 1 Satz 1 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG). Nach dieser Vorschrift kann die zuständige Stelle durch Verwaltungsakt für die Zeit, während der Verfügungsberechtigte schuldhaft gegen die Vorschriften des § 7 Abs. 3 WoBindG verstößt, von diesem monatliche Geldleistungen bis zu 5,- Euro pro Quadratmeter Wohnfläche der Wohnung, auf die sich der Verstoß bezieht, erheben. Nach § 7 Abs. 3 Satz 1 WoBindG i.V.m. § 27 Abs. 7 Satz 1 Nr. 2 des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG) darf der Verfügungsberechtigte eine Wohnung nur mit Genehmigung der zuständigen Stelle nicht nur vorübergehend, mindestens drei Monate, leer stehen lassen; nach § 7 Abs. 3 Satz 1 WoBindG i.V.m. § 27 Abs. 7 Satz 1 Nr. 3 WoFG darf der Verfügungsberechtigte eine Wohnung nur mit Genehmigung der zuständigen Stelle anderen als Wohnzwecken zuführen. a. Für den Zeitraum von 1. März bis 31. Mai 2007 fehlt es bereits objektiv an einem Verstoß des Klägers gegen wohnungsbindungsrechtliche Vorschriften in Bezug auf einen ungenehmigten Leerstand oder eine ungenehmigte Zweckentfremdung. Denn nach § 27 Abs. 7 Satz 1 Nr. 2 WoFG bedurfte der Kläger für die ersten drei Monate des Leerstandes, der am 1. März 2007 mit dem Auszug der Vormieter, der Familie G..., begann, keine Genehmigung (st. Rspr. der Kammer, vgl. etwa Urteil vom 9. März 2005 – VG 23 A 118.04 –). Eine ungenehmigte Zweckentfremdung durch die Nutzung der Wohnung der Zeugin H... in diesem Zeitraum scheidet von vornherein aus, weil keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass sie die Wohnung vor dem 1. Juni 2007 nutzte. b. Die ab dem 1. Juni 2007 festgesetzten Geldleistungen von 2,50 Euro pro Quadratmeter wegen ungenehmigten Leerstandes sind dagegen nicht zu beanstanden. aa. Der Kläger hat objektiv gegen seine in § 27 Abs. 7 Satz 1 Nr. 2 und 3 WoFG niedergelegte Verpflichtung, die Wohnung Wohnzwecken zuzuführen oder anderenfalls eine Genehmigung einzuholen, verstoßen. Dabei kann es offen bleiben, ob es sich um einen Leerstand oder um eine Zweckentfremdung handelt, denn beide sind tatbestandlich in § 25 Abs. 1 Satz 1 WoBindG gleichgestellt. Zudem ist der Leerstand letztlich nur ein Unterfall der Zweckentfremdung. Die Wohnung diente jedenfalls ab dem 1. Juni 2007 nicht mehr dem Wohnen. Zum Wohnen gehört die Gesamtheit der mit der Führung des häuslichen Lebens und des Haushalts verbundenen Tätigkeiten. Eine Wohnung dient zum Schlafen, zur Einnahme der Mahlzeiten, zur Pflege der Familiengemeinschaft und zur Entfaltung der Geselligkeit sowie in vielfacher Beziehung zur Freizeitgestaltung (vgl. VGH München, Beschluss vom 29. September 1992 – 7 CS 92.2512 – ZMR 1993, 137; OLG München, Beschluss vom 10. September 1981 – 3 Ob Owi 128/81 – ZMR 1982, 59). Auch eine Zweitwohnung dient dem Wohnen, wobei hier die Besonderheit vorliegt, dass sie gerade nicht den Mittelpunkt der Lebensführung bildet; insbesondere muss sich der Wohnungsinhaber dort nicht überwiegend aufhalten, vielmehr genügt es, wenn er die Wohnung auch nur sporadisch benutzt und sein Aufenthalt nur in Teilen die genannten Merkmale des Wohnens erfüllt. Dagegen liegt keine Nutzung als Zweitwohnung vor, wenn die genannten Funktionen des Wohnens nur als gänzlich unwesentlich anzusehen sind (vgl. VGH München, a.a.O.). Die vom Kläger behauptete Nutzung der Wohnung durch die Zeugin H... unterfällt nicht dem Wohnen, da die von dieser in der mündlichen Verhandlung dargelegten Nutzung als völlig untergeordnet anzusehen ist. Den Angaben der Zeugin ist zu entnehmen, dass sie die Wohnung nicht als Teil ihres häuslichen Lebens, sondern zu keinem anderen Zweck als dem bloßen Nächtigen nutzte. Auch ihre Ausführungen, in die 49 m2 große Wohnung lediglich ein Bett, einen Fernseher und eine Badezimmerausstattung eingebracht zu haben, zeigen, dass die nahezu unmöblierte Wohnung nicht als Zweitwohnung diente, sondern nur als Schlafstätte. Hinzu kommt, dass die Wohnung nach den übereinstimmenden Angaben von Kläger und Zeugin sich in einem baulichen Zustand befinden soll, in dem sie nicht dauerhaft als Wohnung dienen kann. Da die vom Kläger behauptete Nutzung der Wohnung nicht der wohnungsbindungsrechtlichen Zweckbestimmung, dem Wohnen, entspricht, kann offen bleiben, ob das Mietverhältnis zwischen dem Kläger und der Zeugin H... lediglich fingiert worden ist. Ergänzend ist lediglich anzumerken, dass einerseits gewisse Anhaltspunkte für ein Scheingeschäft bestehen – etwa dass der Kläger eine angeblich unbewohnbare Wohnung an seine Angestellte und spätere Schwägerin vermietet, auf diesen Umstand aber weder in seinem Widerspruch noch in der Klageschrift hinweist –, dass andererseits die in der mündlichen Verhandlung vom Kläger vorgelegten Kontoauszügen, aus denen sich Mietzahlungen der Zeugin H... für das Jahr 2008 ergeben, eher auf ein ernst gemeintes Rechtsgeschäft hindeuten. Die Nutzung der Wohnung zu anderen als Wohnzwecken war nach § 7 Abs. 3 WoBindG i.V.m. § 27 Abs. 7 WoFG ab dem 1. Juni 2007 auch genehmigungspflichtig, unabhängig davon ob die Nutzung der Wohnung als Leerstand oder Zweckentfremdung zu qualifizieren ist. Insbesondere ist für die Genehmigungsbedürftigkeit eines Leerstandes ohne Bedeutung, ob die Wohnung sich in einem vermietbaren Zustand befand. Denn anders als in der früheren Fassung von § 6 Abs. 5 WoBindG vom 19. Juni 2001, wonach nur der Leerstand einer vermietbaren Wohnung genehmigungspflichtig war, setzt nach dem nunmehr gültigen § 7 Abs. 3 WoBindG i.V.m. § 27 Abs. 7 Satz 1 Nr. 2 WoFG die Genehmigungsbedürftigkeit des Leerstandes die Möglichkeit der Vermietung nicht mehr voraus. Unstreitig ist dem Kläger keine Genehmigung der Nutzung der Wohnung zu anderen als Wohnzwecken – in Form einer Leerstands- oder Zweckentfremdungsgenehmigung – erteilt worden; er hat eine solche bislang auch nicht beantragt. Im Übrigen steht die Wohnung nach dem vom Kläger unwidersprochenen Angaben der Zeugin jedenfalls spätestens seit dem 1. Juli 2011 leer, ohne dass der Kläger dies dem Bezirksamt angezeigt oder eine Leerstandsgenehmigung eingeholt hätte. bb. Der Verstoß gegen die Verpflichtung, die Wohnung Wohnzwecken zuzuführen, war auch schuldhaft. Für ein Verschulden im Sinne von § 25 Abs. 1 Satz 1 WoBindG genügt jede auch nur im Bereich der Fahrlässigkeit liegende Verantwortlichkeit (BVerwG, Urteil vom 16. Juni 1989 – BVerwG 8 C 92.86 – juris, Rdnr. 25). Maßgeblich ist, ob der Verfügungsberechtigte nach der ihm möglichen und zumutbaren Sorgfalt den Verstoß gegen die wohnungsbindungsrechtlichen Vorschriften hätte vermeiden können (BVerwG, Urteil vom 18. September 1981 – BVerwG 8 C 72.80 – juris, Rdnr. 25). Anhaltspunkte dafür, dass der Kläger bei Aufwendung hinreichender Sorgfalt die Rechtswidrigkeit seines Handelns nicht hätte erkennen können und sich in einem unvermeidbaren Irrtum über die wohnungsbindungsrechtliche Zulässigkeit der Nutzung der Wohnung befand, sind nicht ersichtlich. Insbesondere kann nicht davon die Rede sein, dass er von der zweckwidrigen Nutzung der Wohnung durch die Zeugin H... als bloße Schlafstätte nichts wusste und eine solche Nutzung auch nicht wollte. Zwar hat die Klägervertreterin in der mündlichen Verhandlung zutreffend ausgeführt, dass ein Verschulden des verfügungsberechtigten Vermieters dann nicht vorliegen kann, wenn er die Wohnung ordnungsgemäß vermietet, der Mieter sie jedoch ohne Wissen und Wollen des Vermieters nicht zu Wohnzwecken nutzt. Dies kann jedoch im vorliegenden Fall nicht verfangen, weil der Kläger die Wohnung nicht ordnungsgemäß vermietet hat. Bereits aus dem Mietvertrag mit der Zeugin H... vom 30. Mai 2007 ergibt sich der Wille beider Vertragsparteien, dass die Zeugin die Wohnung – wie nachfolgend auch geschehen –, nur in geringem Umfang nutzen werde. So ist dort aufgeführt, dass die Wohnung nicht zur dauerhaften Nutzung geeignet sei. Auch die Höhe der Miete, die Verkürzung der Kündigungsfrist und der Verzicht auf Schönheitsreparaturen weisen darauf hin, dass der Kläger wie auch die Zeugin bei Vertragsschluss vor Augen hatten, dass diese die Wohnung nur in geringen Umfang nutzen werde. cc. Das Bezirksamt hat von dem ihm im Rahmen von § 25 Abs. 1 Satz 1 WoBindG zustehende Ermessen, welches das Gericht nur eingeschränkt auf Ermessensfehler überprüfen kann (§ 114 Satz 1 VwGO), rechtsfehlerfrei Gebrauch gemacht. Ermessensfehler sind nicht ersichtlich. Das Bezirksamt hat weder den gesetzlichen Rahmen verkannt, innerhalb dessen die Geldleistungen festzusetzen sind, noch sachwidrige Erwägungen bei der Bemessung angestellt. Dem Grunde nach ist nicht zu beanstanden, dass es in Hinblick auf den vorliegenden Verstoß überhaupt gegen den Kläger eingeschritten ist. Es ist dabei auch nicht sachwidrig von einer falschen Tatsachengrundlage ausgegangen. Zwar legte es den angefochtenen Bescheiden jeweils zu Grunde, dass die Wohnung überhaupt nicht genutzt wird. Im Hinblick auf das Vorbringen des Klägers zur Nutzung der Wohnung durch die Zeugin H... hat das Bezirksamt in der mündlichen Verhandlung seine Ermessenserwägungen zulässigerweise dahingehend ergänzt (§ 114 Satz 2 VwGO), als dass es in der von der Zeugin geschilderten Art der Nutzung kein Wohnen sieht und daher Geldleistungen in Höhe von 2,50 Euro weiterhin für angemessen hält. Ein Ermessensfehler kann nicht damit begründet werden, dass das Bezirksamt möglicherweise unzutreffend die Nutzung der Wohnung durch die Zeugin als Leerstand und nicht als Zweckentfremdung angesehen hat. Denn beide Alternativen sind sowohl wohnungsbindungsrechtlich als auch in der Mitteilung Nr. 5/2003 der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 29. September 2003 gleichgestellt, so dass sich die möglicherweise unzutreffende rechtliche Qualifizierung des Verhaltens des Klägers als im Rahmen des Ermessens unbeachtlicher Subsumtionsirrtum darstellt. Auch der Erklärung des Bezirksamtes in der mündlichen Verhandlung, im Falle der Zweckentfremdung Geldleistungen in Höhe von 5,- Euro festzusetzen, lässt sich nicht entnehmen, dass es sein Ermessen auf Grundlage der zutreffend erkannten Tatsachengrundlage dahingehend einschränken wollte, nur im Falle des Leerstandes Geldleistungen von jedenfalls 2,50 Euro festzusetzen. Vielmehr ist die Erklärung des Bezirksamtes so zu verstehen, dass im Falle der Zweckentfremdung auch höhere Geldleistungen gerechtfertigt seien. Ebenso wenig ist zu beanstanden, dass das Bezirksamt Geldleistungen in Höhe von 2,50 Euro je Quadratmeter pro Monat als angemessen angesehen hat. Die Auffassung des Klägers, bei der Festsetzung der Höhe sei auch die Lage auf dem Wohnungsmarkt zu berücksichtigen, entspricht nicht der Vorgabe des § 25 Abs. 1 Satz 2 WoBindG, wonach für die Bemessung der Geldleistungen ausschließlich der Wert der Wohnung und die Schwere des Verstoßes maßgebend sind. Das vom Kläger genannte Kriterium hat nach der Intention des Gesetzgebers bei der Bemessung von Geldleistungen unberücksichtigt zu bleiben (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 3. April 1997 – OVG 5 B 50.95 –). Das von ihm angeführte Urteil des Bundesverwaltungsgerichts aus dem Jahr 1987 ist aufgrund der Änderung der Rechtslage durch Einführung des § 25 Abs. 1 Satz 2 WoBindG mit Wirkung vom 30. Mai 1990 überholt. Der in § 25 Abs. 1 Satz 2 WoBindG verwandte Begriff „Wohnwert“ wird durch die Wohnungsgröße sowie die Ausstattung und Bauzeit der betreffenden Wohnung hinreichend differenziert. Unerheblich ist der erzielbare Mietpreis der Wohnung. Auch die ortsübliche Vergleichsmiete spielt seit der Neufassung des Gesetzes im Jahre 1990 bei der Interpretation des Begriffes „Wohnwert“ keine Rolle mehr (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 3. April 1997 – OVG 5 B 50.95 –). Die „Schwere des Verstoßes“ wird maßgeblich beeinflusst durch Dauer und Intensität, in der die Wohnung dem sozialen Wohnungsmarkt entzogen wird. Diesen Vorgaben entsprechend hat der Beklagte sein Ermessen durch Verwaltungsvorschriften gebunden (Mitteilung Nr. 5/2003 der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 26. September 2003; vgl. auch Nr. 32 der AV-WoBindG vom 5. April 1989 i.d.F. vom 25. September 1990). Danach wird bei der Schwere des Verstoßes unterschieden zwischen dem Überlassen einer Wohnung ohne passenden WBS, dem Überlassen gänzlich ohne Wohnberechtigungsschein (oder der Selbstbenutzung der Wohnung durch den Verfügungsberechtigten ohne Genehmigung) sowie dem Leerstehenlassen oder der Zweckentfremdung einer Sozialwohnung. Hinsichtlich des Wohnwertes wird auf das Baualter und die Ausstattung der Wohnung (Ofenheizung/Zentralheizung) abgestellt. Diese Differenzierung ist sachgerecht und ausreichend (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 3. April 1997 – OVG 5 B 50.95 –). Die Festsetzung der Höhe der Geldleistungen hält sich im Rahmen der Vorgaben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Zwar sind in Abs. 3 der Mitteilung Nr. 5/2003 für eine ungenehmigte Zweckentfremdung und ungenehmigten Leerstand regelmäßig Geldleistungen von 5,- Euro je Quadratmeter vorgesehen. Die Unterschreitung dieses Wertes belastet den Kläger jedoch nicht. dd. Die Erhebung der Geldleistungen ist nicht unbillig. Nach § 25 Abs. 3 WoBindG sollen Geldleistungen nicht geltend gemacht werden, wenn diese unter Berücksichtigung der Verhältnisse des Einzelfalls, namentlich der Bedeutung des Verstoßes, unbillig wären. Unbillig ist die Geltendmachung von Geldleistungen, wenn der Verstoß materiell zu keinem Schaden in der Wohnungsversorgung geführt hat, er also nur formaler Natur ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. Mai 1981 – BVerwG8 C 51.79 – juris, Rdnr. 44; OVG Münster, Urteil vom 3. September 1997 – 14 A 3733/96 – juris, Rdnr. 32). In der ungenehmigten Nutzung der Wohnung zu anderen als Wohnzwecken ist ein solcher Formalverstoß nicht zu sehen. Ein für die Wohnungsversorgung folgenloser Verstoß kann insbesondere nicht mit der Erwägung begründet werden, dass der Kläger aufgrund des Zustandes der Wohnung einen Anspruch auf eine Leerstands- oder Zweckentfremdungsgenehmigung nach § 7 Abs. 3 WoBindG in Verbindung mit § 27 Abs. 7 Sätze 3 und 4 WoFG gehabt hätte. Die Annahme eines Formalverstoßes scheitert bereits daran, dass der Kläger eine solche Genehmigung nicht beantragt und nicht erhalten hat. Zudem hat er nicht belegt, einen Anspruch auf eine solche Genehmigung zu haben. Er hat nicht hinreichend nachgewiesen, dass sich die Wohnung in einem unvermietbaren Zustand befindet. Auf die Bitte des Berichterstatters vom 15. März 2011, Unterlagen über den Zustand der Wohnung einzureichen, hat der Kläger zunächst nicht reagiert. Die von ihm in der mündlichen Verhandlung vorgelegten Unterlagen sind in Hinblick auf den Zustand der Wohnung unergiebig. Ebenso wenig hat er dargelegt, dass es ihm seit Freiwerden der Wohnung am 1. März 2007 nicht möglich gewesen sein sollte, die angeblich unbewohnbare Wohnung wieder in einen ordnungsgemäßen Zustand zu versetzen. Die entsprechende Bitte des Berichterstatters vom 15. März 2011 hat er gleichermaßen ignoriert. Soweit er pauschal auf eine notwendige Baugenehmigung verweist, ist nicht ersichtlich, dass ohne diese Baugenehmigung die Wohnung nicht wieder Wohnzwecken zugeführt werden konnte. 2. Soweit in den angefochtenen Bescheiden Geldleistungen von 0,50 Euro pro Quadratmeter wegen Verstoßes gegen Anzeigepflichten für die Zeit von 1. März 2007 bis 31. Dezember 2008 festgesetzt worden sind, sind die Bescheide rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO), soweit in den Bescheiden Geldleistungen in Höhe von 0,50 Euro pro Quadratmeter wegen Verstoßes gegen Anzeigepflichten ab 1. Januar 2009 festgesetzt worden sind, sind die Bescheide rechtswidrig und verletzen den Kläger in seinen Rechten. Rechtsgrundlage für diese Geldleistungen ist § 25 Abs. 1 Satz 1 WoBindG. Nach dieser Vorschrift kann die zuständige Stelle durch Verwaltungsakt für die Zeit, während der Verfügungsberechtigte schuldhaft gegen die Vorschriften des § 4 WoBindG verstößt, von diesem monatliche Geldleistungen bis zu 5,- Euro pro Quadratmeter Wohnfläche der Wohnung, auf die sich der Verstoß bezieht, erheben. a. Der Kläger hat objektiv gegen seine Verpflichtung aus § 4 Abs. 1 Satz 1 WoBindG verstoßen. Danach hat der Verfügungsberechtigte, sobald voraussehbare ist, dass eine Wohnung frei wird, dies der zuständigen Stelle unverzüglich schriftlich anzuzeigen und den voraussichtlichen Zeitpunkt des Freiwerdens mitzuteilen. Die Wohnung ist spätestens zum 1. März 2007 freigeworden, ohne dass dies der Kläger dem Bezirksamt mitgeteilt hätte. b. Der Verstoß gegen die Anzeigepflicht war auch schuldhaft. Wie bereits dargelegt, genügt für ein Verschulden im Sinne von § 25 Abs. 1 Satz 1 WoBindG jede auch nur im Bereich der Fahrlässigkeit liegende Verantwortlichkeit. Anhaltspunkte dafür, dass der Kläger bei Aufwendung einer hinreichenden Sorgfalt seine Mitwirkungspflichten nicht hätte erkennen können, sind von ihm weder geltend gemacht worden noch sonst ersichtlich. Vielmehr legt sein späteres Verhalten sowohl in diesem Verfahren, in dem er die Aufforderungen des Bezirksamtes vom 12. Januar und 23. März 2009 ignorierte, als auch im Parallelverfahren mit dem gerichtlichen Aktenzeichen VG 23 K 234.09, in dem der Kläger ebenfalls zahlreiche Anfragen und Hinweise des Bezirksamtes unbeachtet ließ, nahe, dass ihm seine wohnungsbindungsrechtlichen Verpflichtungen schlicht gleichgültig waren. c. Die Erhebung der Geldleistungen ist nicht unbillig. Nach § 25 Abs. 3 WoBindG sollen Geldleistungen nicht geltend gemacht werden, wenn diese unter Berücksichtigung der Verhältnisse des Einzelfalls, namentlich der Bedeutung des Verstoßes, unbillig wären. Unbillig ist die Geltendmachung von Geldleistungen, wenn der Verstoß materiell zu keinem Schaden in der Wohnungsversorgung geführt hat, er also nur formaler Natur ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. Mai 1981 – BVerwG8 C 51.79 – juris, Rdnr. 44; OVG Münster, Urteil vom 3. September 1997 – 14 A 3733/96 – juris, Rdnr. 32). Im Verhalten des Klägers ist kein bloßer Formalverstoß zu sehen. Es steht nicht fest, dass durch seine Pflichtwidrigkeit, dem Bezirksamt rechtzeitig das Freiwerden der Wohnung anzuzeigen, für die Wohnungsversorgung kein Schaden entstanden ist. Die Wohnung wird nämlich seit ihrem Freiwerden am 1. März 2007 nicht entsprechend den Zwecken des Wohnungsbindungsgesetzes zum Wohnen benutzt; vielmehr steht sie leer oder wird zweckwidrig genutzt. Eine fristgerechte Mitteilung des Freiwerdens diente dazu, das Bezirksamt über den zweckswidrigen Leerstand der Wohnung zu unterrichten. Dieses hätte eine Freianzeige zum Anlass nehmen können, dafür Sorge zu tragen, dass die Wohnung wieder Wohnzwecken zugeführt wird. Insbesondere hätte es den Kläger frühzeitig an seine wohnungsbindungsrechtlichen Verpflichtungen erinnern und auf mögliche Konsequenzen fortgesetzter Verstöße hinweisen sowie durch die frühzeitige Festsetzung von Geldleistungen und Geldbußen zu rechtmäßigem Verhalten motivieren können. Dagegen konnte das Bezirksamt ohne Kenntnis von der nicht zweckgemäßen Verwendung der Wohnung keine Maßnahmen gegen den Kläger ergreifen, um einen Schaden für die Wohnungsversorgung abzuwenden. d. Zu Recht hat das Bezirksamt den Beginn der Geldleistungen für die unterlassene Freianzeige auf den 1. März 2007 festgesetzt. Denn obgleich der Kläger für die ersten drei Monate des Leerstandes bis 1. Juni 2007 keine Leerstandsgenehmigung bedurfte, war er nach § 4 Abs. 1 WoBindG verpflichtet, unverzüglich das Freiwerden anzuzeigen (vgl. Fischer-Dieskau/Bellinger, Wohnungsbaurecht, § 25 WoBindG, Anm. 4.2, November 2006). Hinzu kommt, dass der Leerstands in den ersten drei Monaten, auch wenn er nicht rechtswidrig war, nicht mit den Zwecken des Wohnungsbindungsrechts – Nutzung der Wohnung zum Wohnen – übereinstimmte. Das Bezirksamt durfte die Geldleistungen wegen Verstoßes gegen die Anzeigepflicht nicht über den 31. Dezember 2008 hinaus festsetzen. Denn der Verstoß endete am 12. Januar 2009, als das Bezirksamt von der Vormieterin der Wohnung erfuhr, dass sie ausgezogen sei. Ab diesem Zeitpunkt konnte das Bezirksamt nicht mehr davon ausgehen, dass die Wohnung entsprechend den Zwecken des Wohnungsbindungsgesetzes genutzt wird, und daher geeignete Maßnahmen – wie schließlich auch geschehen – gegen den Kläger ergreifen. Die Geldleistungen durften nicht bis 12. Januar 2009, sondern nur bis 31. Dezember 2008 verlangt werden, da im Land Berlin eine Verwaltungspraxis besteht, nach der Geldleistungen nur für volle Monate verlangt werden (vgl. Mitteilung Nr. 5/2003 der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 26. September 2003, Abs. 6). e. Das Bezirksamt hat von dem ihm im Rahmen von § 25 Abs. 1 Satz 1 WoBindG zustehende Ermessen, welches das Gericht nur eingeschränkt auf Ermessensfehler überprüfen kann (§ 114 Satz 1 VwGO), rechtsfehlerfrei Gebrauch gemacht. Ermessensfehler sind nicht ersichtlich. Das Bezirksamt hat weder den gesetzlichen Rahmen verkannt, innerhalb dessen die Geldleistungen festzusetzen sind, noch sachwidrige Erwägungen bei der Bemessung angestellt. Dem Grunde nach ist nicht zu beanstanden, dass es in Hinblick auf den vorliegenden Verstoß überhaupt gegen den Kläger eingeschritten ist. Ermessensfehler sind auch nicht insoweit zu erkennen, als dass das Bezirksamt den Geldausgleich in Höhe von 0,50 Euro je Quadratmeter pro Monat als angemessen angesehen hat. Die Auffassung des Klägers, bei der Festsetzung der Höhe sei auch die Lage auf dem Wohnungsmarkt zu berücksichtigen, entspricht – wie bereits dargestellt – nicht der Vorgabe des § 25 Abs. 1 Satz 2 WoBindG. Der in § 25 Abs. 1 Satz 2 WoBindG verwandte Begriff „Wohnwert“ wird durch die Wohnungsgröße sowie die Ausstattung und Bauzeit der betreffenden Wohnung hinreichend differenziert. Die „Schwere des Verstoßes“ wird maßgeblich beeinflusst durch Dauer und Intensität, in der die Wohnung dem sozialen Wohnungsmarkt entzogen wird. Diesen Vorgaben entsprechend hat das Bezirksamt die Schwere des Verstoßes gegen die Anzeigepflicht als nur leichten Verstoß angesehen und mit einer Geldleistung in Höhe von 0,50 Euro je Quadratmeter einen Betrag am untersten Rand des bis zu 5,- Euro reichenden Rahmens gewählt. Dem steht auch nicht die Mitteilung Nr. 5/2003 der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 26. September 2003 entgegen. Zwar finden sich dort zu Geldleistungen bei Verstoß gegen Anzeigepflichten nach § 4 Abs. 1 WoBindG keine Ausführungen. Dies ist jedoch nicht so zu verstehen, dass damit die Senatsverwaltung bei dieser Art des Verstoßes vorgeben wollte, im Ermessenswege auf Geldleistungen zu verzichten, vielmehr ist der genannte Verstoß von der Mitteilung überhaupt nicht erfasst. Anderenfalls hätte es sich aufgedrängt, eine entsprechende Ermessenslenkung explizit niederzulegen, zumal sich in den vorangegangenen Verwaltungsvorschriften (AV-WoBindG vom 5. April 1989 i.d.F. vom 25. September 1990) noch ausdrückliche Bestimmungen zu Geldleistungen bei Verstoß gegen Anzeigepflichten finden. Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO; diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 Sätze 1 und 2 ZPO. Beschluss Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 13 ff. des Gerichtskostengesetzes i.d.F. vom 15. Dezember 1975 (BGBl. I S. 3047), zuletzt geändert durch Gesetz vom 12. März 2004 (BGBl. I S. 390), auf7.209,02 Euro festgesetzt. Der Kläger wendet sich gegen seine Heranziehung zu Geldleistungen wegen ungenehmigten Leerstandes und Verstoßes gegen wohnungsbindungsrechtliche Anzeigepflichten. Er ist seit dem 26. Oktober 2006 Eigentümer des in der S... Straße , Berlin-Wilmersdorf gelegenen Mietshauses, das im sozialen Wohnungsbau errichtet wurde. Er ist von der Bindung freigestellt, die Wohnungen nur an Wohnungssuchende mit Wohnberechtigungschein zu überlassen. Im Zuge eines Parallelverfahrens (vgl. VG 23 K 234.09) erfuhr das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf am 12. Januar 2009, dass die im 5. Obergeschoss gelegene, 49,05 m2 große Eineinhalb-Zimmer-Wohnung leer stehe. Mit Schreiben vom selben Tag forderte es den Kläger auf, eine Vermietungsmitteilung vorzulegen, sofern die Wohnung vermietet sei. Dieses Schreiben ignorierte der Kläger ebenso wie ein Schreiben des Bezirksamtes vom 23. März 2009, in dem es die Vorlage einer Vermietungsmitteilung bzw. Nachweise zu Vermietungsbemühungen forderte. Mit Schreiben vom 12. Juni 2009 hörte das Bezirksamt den Kläger zur Erhebung von Geldleistungen wegen ungenehmigten Leerstandes an. Mit Bescheid vom 16. Juli 2009 setzte es gegen den Kläger Geldleistungen wegen ungenehmigten Leerstandes der Wohnung und fehlender Freianzeige ab 1. März 2007 in Höhe von 3,- Euro je Quadratmeter pro Monat, mithin 147,15 Euro monatlich, fest. Zur Begründung führte es aus, die Wohnung stehe seit diesem Tag leer. Der Kläger habe jedoch weder das Freiwerden der Wohnung angezeigt noch liege eine Genehmigung des Leerstandes vor. Hiergegen hat der Kläger unter dem 3. August 2009 mit der Begründung Widerspruch erhoben, der Bescheid sei nicht nur unangemessen, sondern auch nicht ausreichen bzw. falsch begründet. Mit Widerspruchsbescheid vom 2. März 2010 wies das Bezirksamt den Widerspruch zurück. Zur Begründung führte es aus, der Kläger habe gegen seine wohnungsbindungsrechtlichen Pflichten verstoßen, weil er die Wohnung ohne Genehmigung leerstehen lassen und das Freiwerden der Wohnung nicht angezeigt habe. Die Billigkeitsregel des § 25 Abs. 3 WoBindG könne aufgrund des Verhaltens des Klägers keine Anwendung finden. Die Höhe der Geldleistungen von 3,- Euro je Quadratmeter setzten sich aus 2,50 Euro je Quadratmeter für den ungenehmigten Leerstand und 0,50 Euro pro Quadratmeter für die fehlende Freianzeige zusammen. Mit seiner bei Gericht am 7. April 2010 eingegangenen Klage wendet sich der Kläger gegen die festgesetzten Geldleistungen. Zur Begründung hat er zunächst ausgeführt, die Festsetzung der Geldleistungen sei jedenfalls ermessensfehlerhaft, denn zu Unrecht habe das Bezirksamt nicht die Situation auf dem Wohnungsmarkt berücksichtigt. Mit Schriftsatz vom 17. Dezember 2010 hat er erstmals geltend gemacht, dass die Wohnung in einem schlechten Zustand sei, weil sie schlecht beheizbar sei, so dass teilweise Temperaturen von lediglich 15° C erreicht werden könnten. Gleichwohl habe er die Wohnung seit dem 1. Juni 2007 an Frau H... vermietet, welche die Wohnung tagesweise als Wohnung nutze. Er beantragt, den Bescheid des Bezirksamtes Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin vom 16. Juli 2009 und dessen Widerspruchsbescheid vom 2. März 2010 aufzuheben. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Das Bezirksamt verweist auf die angefochtenen Bescheide und führt ergänzend aus, die Erhebung der Geldleistungen für die fehlende Freianzeige sei gerechtfertigt, weil diese zur Sicherung der Belegungsrechte notwendig sei und der Kläger zur Zusammenarbeit mit dem Wohnungsamt nicht bereit sei. In Bezug auf die vom Kläger geltend gemachte Unvermietbarkeit der Wohnung verweist das Bezirksamt darauf, dass er wohnungsbindungsrechtlich verpflichtet sei, die Wohnung wieder in einen bewohnbaren Zustand zu versetzen.