6 K 30.18, VG 6 K 31.18, VG 6 K 60.18

Leitsatz: 1. Das zuständige Bezirksamt kann verlangen, dass der Verfügungsberechtigte oder Nutzungsberechtigte Wohnraum, der ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet wird, wieder dauerhaften Wohnzwecken zuführt. (Rn.36) 2. Wohnraum sind alle Räumlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind. (Rn.37) 3. Rechtlich ungeeignet sind Räumlichkeiten, die beispielsweise wegen entgegenstehender baurechtlicher Vorschriften aus Rechtsgründen nicht bewohnt werden dürfen. (Rn.42) Die Klage wird abgewiesen. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Über die Klage konnte trotz Ausbleibens des Klägers im Termin zur mündlichen Verhandlung verhandelt und entschieden werden, da er mit der persönlich am 31. Januar 2019 übergebenen Ladung auf diese Möglichkeit hingewiesen worden ist (vgl. § 102 Abs. 2 VwGO). Der Termin zur mündlichen Verhandlung war auch nicht auf Antrag des Klägers zu verlegen. Er hat das Vorliegen eines erheblichen Grundes für eine Vertagung i. S. v. § 173 Satz 1 VwGO i. V. m. § 227 ZPO nicht glaubhaft gemacht (vgl. BVerwG, Beschluss vom 20. Juni 2016 – BVerwG 9 B 64/15 –, juris Rn. 24 m. w. N.). Welchen Rechtsanwalt der Kläger aufgesucht haben will, der ihm fast drei Monate nach Zugang der Ladung keine ausreichende Rechtsberatung erteilt haben soll, hat der Kläger schon nicht dargelegt. Die zulässige Anfechtungsklage ist unbegründet. Der Bescheid des Bezirksamtes Mitte vom 29. August 2017 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 2. November 2017 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). 1. Rechtsgrundlage der Rückführungsaufforderung ist § 4 Satz 1 und 3 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz vom 29. November 2013, GVBl. 2013, 626, geändert durch Gesetz vom 22. März 2016, GVBl. 2016, 115 – ZwVbG a.F.). Wegen der Anfechtungssituation kommt es auf die Rechtslage im Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung an (vgl. BVerwG, Urteil vom 11. Juli 2011 – BVerwG 8 C 12.10 –, juris Rn. 15). Maßgeblich bleibt damit das ZwVbG in der bis zum 19. April 2018 geltenden Fassung (vgl. nunmehr das am 20. April 2018 in Kraft getretene Gesetz vom 9. April 2018, GVBl. S. 211). Nach § 4 Satz 1 ZwVbG a.F. kann das zuständige Bezirksamt verlangen, dass die oder der Verfügungsberechtigte oder der Nutzungsberechtigte Wohnraum, der ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet wird, wieder dauerhaften Wohnzwecken zuführt. Ist Wohnraum beseitigt oder so verändert worden, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist, so hat ihn nach § 4 Satz 3 ZwVbG a.F. der Verfügungsberechtigte auf Verlangen des Bezirksamts auf eigene Kosten in einem entsprechenden für Wohnzwecke geeigneten Zustand wieder herzustellen und wieder Wohnzwecken zuzuführen. a) Das ZwVbG ist anwendbar. Die Räumlichkeit ist zweckentfremdungsrechtlich geschützter Wohnraum. Wohnraum im Sinne des ZwVbG sind gemäß § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG alle Räumlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind. Für die Einordnung als geschützter Wohnraum kommt es danach nicht darauf an, ob Wohnraum im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum am 1. Mai 2014 (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung – ZwVbVO – vom 4. März 2014, GVBl. 2014, 73) noch bewohnt wurde bzw. auf dem regulären Wohnungsmarkt angeboten wurde. Entscheidend ist die tatsächliche und rechtliche Eignung zur dauernden Wohnnutzung (vgl. Abgh.-Drs. 17/1057 vom 11. Juni 2013, S. 11 ff.). Ausgenommen sind Räumlichkeiten, die zu anderen Zwecken errichtet worden sind und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der ZwVbVO auch entsprechend genutzt wurden. Diese Rückausnahme greift nicht, da das Gebäude als Wohngebäude errichtet wurde. aa) Der Wohnraum ist zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich geeignet (vgl. § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG). Nach dem Ergebnis der Ortsbegehung am 23. Oktober 2015 am Vormittag seien die Wohnungen des Seitenflügels zu diesem Zeitpunkt augenscheinlich bewohnt gewesen. An den Fenstern seien Blumen und Gardinen zu sehen gewesen, einige Fenster seien geöffnet gewesen. Bauarbeiten hätten nicht festgestellt werden können. Der Innenhof und die Flure seien nicht übermäßig verdreckt gewesen, es hätten keine Geräusche wahrgenommen werden können, die auf Bauarbeiten hindeuten. Im gesamten Gebäude (Vorderhaus und beide Seitenflügel) waren zu diesem Zeitpunkt überdies 69 Personen melderechtlich erfasst. Zu dem Umfang der Sanierungsarbeiten in den Wohnungen im rechten Seitenflügel, die besser erhalten sein sollen als die Wohnungen im Vorderhaus, hat der Kläger bereits nichts Konkretes vorgetragen. Selbst wenn der Wohnraum zwischenzeitlich Mängel aufweisen sollte, die einem dauerhaften Wohnen entgegenstehen – etwa nach der Besetzung durch unbekannte Personen im Herbst/Winter 2017/2018, die nach dem Vortrag des Klägers Schäden angerichtet haben sollen – bleibt der Wohnraum zweckentfremdungsrechtlich geschützt. Wohnräume unterfallen auch dann dem Zweckentfremdungsverbot, wenn sie sich noch „mit vertretbarem, dem Verfügungsberechtigten objektiv zumutbaren Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand“ in einen bewohnbaren Zustand versetzen lassen (vgl. zur insoweit übertragbaren alten Rechtslage BVerfG, Urteil vom 4. Februar 1975 – 2 BvL 5/74 –, juris Rn. 52; BVerwG, Urteil vom 14. Dezember 1990 – BVerwG 8 C 38.89 –, juris Rn. 9 f.; zur Renditeberechnung OVG Berlin, Urteil vom 13. Februar 1997 – OVG 5 B 45.95 –, juris und Grundeigentum 1997, 623). Es ist nur ein Renovierungsaufwand zu erwarten, der durch die einhergehende Wertsteigerung der Immobilie bzw. die Rendite, die aufgrund einer regulären Vermietung innerhalb eines verhältnismäßigen Zeitraums erzielbar wäre, wieder ausgeglichen werden kann. Dies war nicht weiter aufzuklären, da der Kläger hierzu im Klageverfahren nichts Konkretes vorgetragen hat. Gegen einen unzumutbaren Aufwand sprechen zudem die seit Jahren andauernden Bemühungen des Klägers um eine Sanierung. Selbst wenn der Kläger meinen sollte, dass sich Erhaltungsinvestitionen nun nach der zwischenzeitlich eingetretenen Verschlechterung der Gesamtsituation nicht mehr lohnen, muss er das Grundstück mit der vorhandenen Bebauung veräußern und darf es nicht ungenutzt weiter verwahrlosen lassen; dieser „Druck“ ist zumutbar und in seiner eigentumsbelastenden Wirkung verfassungsrechtlich unbedenklich (vgl. ausdrücklich BVerwG, Urteil vom 10. Mai 1985 – BVerwG 8 C 35/83 –, juris Rn. 21 sowie Oberverwaltungsgericht Berlin, Beschluss vom 15. März 2001 – OVG 5 N 171.00 –, NZM 2001, 594). bb) Den Wohnungen im rechten Seitenflügel fehlt es auch in rechtlicher Hinsicht nicht an der Eignung zur Wohnnutzung. Rechtlich ungeeignet sind Räumlichkeiten, die – beispielsweise wegen entgegenstehender baurechtlicher Vorschriften – aus Rechtsgründen nicht bewohnt werden dürfen. Dem Tatbestandsmerkmal der objektiven Eignung in § 1 Abs. 3 ZwVbG liegt die Einsicht zu Grunde, dass die Rechtsordnung eine Wohnnutzung nicht zugleich für (bebauungsrechtlich) unzulässig und dennoch (zweckentfremdungsrechtlich) geboten erklären kann (vgl. BVerwG, Urteil vom 1. Oktober 1986 – BVerwG 8 C 53.85 –, juris Rn. 13 m.w.N.). Dies kommt auch in der Gesetzesbegründung des ZwVbG zum Ausdruck, wonach eine Räumlichkeit dann nicht zur Nutzung als Wohnung objektiv geeignet ist, „wenn der Raum als Wohnraum nicht genutzt werden darf, da er bauordnungsrechtlich nicht genehmigt und auch nicht genehmigungsfähig ist“ sowie „wenn Wohnraum bauplanungsrechtlich nicht zum dauernden Wohnen genutzt werden darf, was z.B. bei Kleingartenanlagen der Fall ist“ (vgl. Abgh.-Drs. 17/1057 vom 11. Juni 2013, S. 11 f.). Unbeachtlich ist hingegen eine nur formelle Baurechtswidrigkeit, das heißt etwa das Fehlen einer die materiell baurechtmäßige Wohnnutzung deckenden Baugenehmigung (vgl. BVerwG, Urteil vom 29. November 1985 – BVerwG 8 C 105.83 –, juris Rn. 20; Urteil vom 7. September 1984 – BVerwG 8 C 48.83 –, juris Rn. 13). So wie es dem Verfügungsberechtigten obliegt, tatsächliche Hindernisse, die einer Wohnnutzung entgegenstehen, „mit vertretbarem, dem Verfügungsberechtigten objektiv zumutbaren Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand“ zu beheben, ist er zweckentfremdungsrechtlich auch gehalten, die rechtliche Unzulässigkeit des Bewohnens auszuräumen, indem er etwa eine Baugenehmigung beantragt (vgl. BVerwG, Urteil vom 29. November 1985 – BVerwG 8 C 105.83 –, juris Rn. 20). Nach diesen Maßstäben ist die Räumlichkeit rechtlich zur Wohnnutzung geeignet, da der Nutzung weder Normen des Bauplanungsrechts noch des Bauordnungsrechts oder des Wohnungsaufsichtsrechts endgültig entgegenstehen. Hierbei ist auf den Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung abzustellen. Durch die der Rückführungsaufforderung nachfolgende Unbewohnbarkeitserklärung des Beklagten vom 2. März 2018 auf der Grundlage des § 6 Abs. 1 Wohnungsaufsichtsgesetz ist eine Wohnnutzung der Wohnungen im gesamten Gebäude zwar derzeit untersagt. Dies ist jedoch nur eine temporäre Regelung, bis der Eigentümer wieder einen entsprechenden Zustand hergestellt hat. Der Kläger ist zweckentfremdungsrechtlich gehalten, die Räumlichkeit zu Wohnzwecken zu nutzen und muss die ihm zumutbaren Maßnahmen ergreifen, um eine entsprechende Nutzung zu ermöglichen. Die Regelung des § 3 Abs. 7 ZwVbVO, wonach ein bau- oder wohnungsaufsichtsrechtliches Benutzungsverbot die erforderliche Leerstandsgenehmigung nach § 2 Abs. 1 ZwVbG ersetzt, bestätigt dies. Genehmigungsbedürftigkeit setzt voraus, dass die Anforderungen des § 1 Abs. 3 ZwVbG erfüllt sind. cc) Anhaltspunkte für einen unverhältnismäßigen Eingriff in grundrechtlich geschützte Positionen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschlüsse vom 6. April 2017 – OVG 5 B 14.16 u.a. –, juris) liegen nicht vor. Für einen Leerstand vor dem 1. Mai 2014, für den Angaben der dort bei den vielfachen Ortsbegehungen angetroffenen Bauarbeiter sprechen könnten, ist schon nichts Konkretes vorgetragen. Einen Antrag auf Genehmigung des Leerstands hat der Kläger als verantwortlicher Verfügungsberechtigter nie gestellt. Überdies ist Leerstand zum Zwecke der Sanierung von Wohnraum nicht mit einer vom Verfügungsberechtigten vollzogenen Umwandlung von zu Wohnzwecken errichteten Räumen in Gewerberaum rechtlich vergleichbar. Anders als bei der Umwidmung von Wohnraum in Gewerberaum war das Vertrauen des Klägers weder berechtigt noch geschützt. Angesichts von Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt musste mit einer neuen Zweckentfremdungsverbot-Verordnung gerechnet werden (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. April 2017 – OVG 5 B 14.16 –, Rn. 142 juris). Die in Berlin bis zum Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes fortgeltende Ermächtigungsgrundlage für eine etwa neu zu erlassende Zweckentfremdungsverbot-Verordnung in Art. 6 § 1 MRVerbG erfasste jedenfalls den hier streitgegenständlichen Wohnraum, unabhängig davon, ob dieser bei Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung leer stand oder nicht. b) Die Voraussetzungen des § 4 ZwVbG a.F. sind erfüllt. Der Beklagte darf von dem Kläger die Rückführung des Wohnraums zu Wohnzwecken verlangen. Als Eigentümer ist er Verfügungsberechtigter des Wohnraums. Soweit der Kläger vorgetragen hat, das Grundstück sei seit September 2012 von den Herren B... und B...genutzt worden, zu einem Mietvertragsabschluss sei es nicht gekommen, er habe keine Verfügungsgewalt über das Grundstück gehabt, kommt es darauf nicht an. Unabhängig davon, dass der Kläger widersprüchlich vorträgt, wenn er einerseits den Abschluss eines Mietvertrags bestreitet, andererseits erklärt, die mündlich übernommenen Sanierungsverpflichtungen seien nur marginal erfüllt worden, ihm sei zugesagt worden, das gesamte Objekt in hochwertiger Qualität zu sanieren/renovieren, bleibt er als Verfügungsberechtigter verantwortlich. Es lag in seiner Verantwortung, sich – seine Behauptungen zum verwehrten Zugang zu Gebäude als wahr unterstellt – ggf. auf zivilrechtlichem Weg wieder in den Besitz des Gebäudes zu bringen. c) Der Wohnraum wurde im Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung ohne Genehmigung zweckentfremdet. Eine Zweckentfremdung von Wohnraum liegt gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG in der hier noch anwendbaren Fassung vor, wenn Wohnraum länger als sechs Monate leer steht. Dies war der Fall. Die Unbewohnbarkeitserklärung des Beklagten vom 2. März 2018 führt zwar dazu, dass die für unbewohnbar erklärten Wohnungen nicht mehr für Wohnzwecke oder ohne Genehmigung für andere Nutzungszwecke überlassen oder in Benutzung genommen werden dürfen (vgl. § 6 Abs. 6 Wohnungsaufsichtsgesetz). Nach § 3 Abs. 7 ZwVbVO ersetzt dieses wohnungsaufsichtsrechtliche Benutzungsverbot die erforderliche Leerstandsgenehmigung bis zum Abschluss des wohnungsaufsichtsrechtlichen Verfahrens. Die Rechtmäßigkeit der vorhergehenden Rückführungsaufforderung bleibt hiervon jedoch unberührt, rechtliche Folgen ergeben sich allein für die Vollstreckbarkeit, die hier jedoch nicht im Streit steht. d) Die Rückführungsaufforderung ist ermessensfehlerfrei ergangen. Es ist nicht ersichtlich, dass der Beklagte die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten oder davon in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht hätte (vgl. § 114 Satz 1 VwGO). Im Hinblick auf die Ausgestaltung des Zweckentfremdungsrechts als repressives und bußgeldbewehrtes Verbot mit Genehmigungsvorbehalt ist der Erlass einer Rückführungsaufforderung regelmäßig ermessensgerecht, wenn Wohnraum ohne Genehmigung zweckentfremdet wird. Ermessensfehlerhaft ist die Rückführungsaufforderung nur dann, falls offensichtlich ein Anspruch auf Genehmigung der Zweckentfremdung von Wohnraum besteht oder falls die Rückführung aufgrund einer atypischen Fallgestaltung unverhältnismäßig wäre (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 26. September 2017 – VG 6 L 292.17 –, juris Rn. 63). Beides ist hier nicht der Fall. Ermessensfehler sind auch im Übrigen nicht ersichtlich. Die Adressatenauswahl der Rückführungsaufforderung ist nicht zu beanstanden. Der Kläger hat nicht dazu vorgetragen, dass ihm die Rückführung zu Wohnzwecken unmöglich wäre. Schließlich erscheint die vom Beklagten gesetzte Frist, um die Wohnung wieder in einen für Wohnzwecke geeigneten Zustand wiederherzustellen und dauerhaften Wohnzwecken zuzuführen, angemessen. Dies gilt insbesondere unter Berücksichtigung des Vorlaufs vor Erlass der Rückführungsaufforderung. 2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 Satz 1 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 der Zivilprozessordnung. Der Kläger wendet sich gegen eine Rückführungsaufforderung auf dem Gebiet des Zweckentfremdungsrechts. Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks K... 5/ L... 22, 13351 Berlin, welches mit einem Mehrfamilienhaus mit Vorderhaus und Seitenflügeln bebaut ist. Das Grundstück liegt in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet. Am 23. Oktober 2015 fand eine Ortsbegehung statt. Die Wohnungen im rechten Seitenflügel schienen bewohnt, konnten jedoch nicht besichtigt werden. Zu diesem Zeitpunkt waren 69 Personen unter der Adresse K... Straße 5 gemeldet. Nach weiteren Ortsbegehungen am 9. November 2015 und 11. April 2016 hörte der Beklagte den Kläger unter dem 19. April 2016 und erneut mit Schreiben vom 20. Mai 2016 zu einer zweckfremden Nutzung der Wohnungen im gesamten rechten Seitenflügel an. Dieser stehe seit mindestens April 2015 ohne erforderliche Genehmigung leer. Dort fänden Bauarbeiten statt, die andauerten. Am 16. Juni 2016 fand eine weitere Ortsbegehung durch die Mitarbeiter des Beklagten statt. Danach befand sich der Gebäudeteil weiter in der Sanierungsphase. Bei einer erneuten Ortsbegehung am 24. Januar 2017 wurden im Innenhof „Unmengen an Sperrmüll und Hausmüll“ festgestellt. Der Zutritt zum rechten Seitenflügel war nicht möglich. Sanierungsarbeiten fänden nicht statt. Mit Bescheid vom 27. Januar 2017 forderte der Beklagte den Kläger auf, den Wohnraum K... 5, 13351 Berlin, rechter Seitenflügel in einen für Wohnzwecke geeigneten Zustand wiederherzustellen und diesen bis zum 31. März 2017 wieder Wohnzwecken zuzuführen. Der komplette Gebäudeteil mit mehreren Wohnungen pro Etage stehe leer. Sanierungsarbeiten dauerten an. Für den Fall, dass er der Aufforderung nicht fristgemäß nachkomme, drohte der Beklagte dem Kläger ein Zwangsgeld in Höhe von 10.000 Euro an. Mit Schreiben vom 9. März 2017 teilte der Bauingenieur S... mit, er sei am 8. März 2017 mit den Wiederherstellungsarbeiten der Wohnungen zu Wohnzwecken als Bauleiter und beratender Ingenieur beauftragt worden und reichte eine „Architektenvollmacht“ ein. Er übersandte zudem eine Wohnflächenermittlung sowie einen Bauzeitenplan für das „Quergebäude“, wonach die Bauarbeiten „abhängig von der Zimmerrückgabe“ Ende September 2017 beendet sein sollten. Mit Schreiben vom 17. März 2017 wies der Beklagte den Kläger darauf hin, dass für jede Wohnung gesondert ein Antrag auf Genehmigung des Leerstands zu stellen sei. Mit Schreiben vom 5. April 2017 erklärte der Kläger, die leeren Wohnungen in dem Gebäude seien seit September 2012 von der Hausverwaltung der Herren B... und B... in Beschlag genommen worden. Die Verfügungsgewalt liege seit September 2012 bei diesen. Er könne daher nicht in Anspruch genommen werden. Mietzahlungen seien nicht geleistet worden. Die mündlich übernommenen Sanierungsverpflichtungen seien nur marginal erfüllt worden. Die Mietsache sei nicht zurückgegeben worden. Mit Schreiben vom 13. April 2017 bat der Beklagte um Übersendung von Mietverträgen oder anderen Dokumenten, die diesen Sachverhalt bestätigen würden, sowie um Mitteilung zum Stand der Sanierungsarbeiten. Mit anwaltlichem Schreiben vom 20. April 2017 erklärten die Herren B... und B..., sie seien mit dem Objekt nicht verbunden. Die Beschuldigungen würden zurückgewiesen. Unter dem 5. Mai 2017 teilte der Kläger mit, er habe Herrn S... nicht beauftragt. Zu den Sanierungsarbeiten könne er nichts sagen, es sei von den Herren B... und B... eine Stahltür zum Seitenflügel eingebaut worden. Er bitte, sich wegen der Genehmigung zum Leerstand direkt mit den beiden Herren in Verbindung zu setzen. Am 5. Juli 2017 fand eine weitere Ortsbegehung statt. Bauarbeiten konnten nicht festgestellt werden. Mit Schreiben vom 3. Juli 2017 teilte der Bauingenieur S... mit, er sei über Herrn L... beauftragt worden. Da sich der Auftraggeber passiv gegen die Baumaßnahmen stelle, sei eine Wiederaufnahme der Bauausführungen im Quergebäude nicht zu realisieren gewesen. Mit Schreiben vom 31. Juli 2017 hörte der Beklagte den Kläger erneut zu einer zweckfremden Nutzung an. Einen Nachweis dafür, dass die Herren B... und B... nutzungsberechtigt seien, habe er nicht erbracht. Er sei als Eigentümer Verfügungsberechtigter. Mit Bescheid vom 29. August 2017 forderte der Beklagte den Kläger auf, den Wohnraum K... 5, 13351 Berlin, rechter Seitenflügel, 1. OG links in einen für Wohnzwecke geeigneten Zustand wiederherzustellen und diesen bis zum 16. März 2018 wieder Wohnzwecken zuzuführen. Für den Fall, dass er der Aufforderung nicht fristgemäß nachkomme, drohte der Beklagte dem Kläger ein Zwangsgeld in Höhe von 10.000 Euro an. Am 28. September 2017 erhob der Kläger Widerspruch, den er unter dem 9. Oktober 2017 begründete. Er habe keinen Zugriff auf das Haus. Er habe Strafanzeige erstattet. Zu der eingebauten Stahltür verfüge er nicht über einen Schlüssel, ebenso wenig wie für die Hauseingangstür L... 22. Die Haustür K... Straße 5 stehe ständig offen, so dass er durch das Tor Zutritt zu den Vorderhäusern habe. Der Leerstand habe bereits vor Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes bestanden. Bei den derzeitigen Bewohnern des Hauses sei eine normale Vermietung unmöglich. Die Bewohner leisteten keine Mietzahlungen an ihn. Im Oktober 2017 wurden vom Wohnungsamt des Beklagten insgesamt 88 Personen, Familien mit Kindern, aus Kinderschutzgründen in frei gewordene Flüchtlingsunterkünfte umquartiert. Mit Widerspruchsbescheid vom 2. November 2017, zugestellt am 7. November 2017, wies der Beklagte den Widerspruch des Klägers zurück. Es handele sich um Wohnraum, der seit mindestens Oktober 2015 leer stehe. Es sei von einer zweckfremden Nutzung auszugehen. Zu keinem Zeitpunkt sei eine Genehmigung zum Leerstand beantragt worden, eine Modernisierung oder Sanierung sei nicht erfolgt. Seine Einwendungen, er habe keinen Zugang zum Seitenflügel, Wohnungen seien beschlagnahmt worden, Mietzahlungen würden nicht erfolgen, gingen mangels hierzu erbrachter Nachweise ins Leere. Sollte er als Eigentümer am Gebrauch seines Eigentums gehindert werden, könne er rechtliche Maßnahmen ergreifen, um sich Zugang zur Immobilie zu verschaffen. Auf Bestandsschutz könne er sich nicht berufen. Im November 2017 teilte ein Mitarbeiter der Bau- und Wohnungsaufsicht mit, es hätten sich Personen Zugang zu den Wohnungen des rechten Seitenflügels verschafft; diese Wohnungen verfügten nicht über eine Heizung und seien nicht zum Wohnen geeignet. In der Folgezeit teilte der Kläger mit, der Seitenflügel sei ohne seine Zustimmung besetzt worden. Er habe gegen die Herren B... und B... Strafanzeige erstattet. Zivilrechtlich sei er gegen niemanden vorgegangen. Zugang zum Seitenflügel habe er nicht. Eine Instandsetzung solle erfolgen, wenn diese Personen das Haus verlassen hätten. Am 6. Dezember 2017 hat der Kläger Klage bei dem Verwaltungsgericht Berlin erhoben. Er wiederholt und vertieft seine Begründung. Seit September 2012 sei das Haus durch die Herren B... und B...genutzt worden. Zu einem Mietvertragsabschluss sei es nie gekommen, Miete sei nicht gezahlt worden. Im Laufe des Jahres 2013 habe er keine Rechnungen von der BSR, den Wasserbetrieben, Vattenfall etc. bekommen, die Einzugsermächtigungen seien nicht mehr ausgeübt worden. Erst 2017 habe er erfahren, dass eine R... Grundstücks und Immobilienverwaltungs-GmbH, deren Gründer Herr ... sei, Vermietungen vorgenommen habe, ohne hierzu berechtigt gewesen zu sein. Es sei durch die Firma T... Komplettsanierung Gesellschaft mbH, deren Gründer ebenfalls Herr B... sei, zugesagt worden, das gesamte Objekt in hochwertiger Qualität zu sanieren/renovieren. Durch die Bewohner habe es Beschädigungen und Diebstähle gegeben. Er habe keine tatsächliche Verfügungsgewalt gehabt. Eine Ortsbegehung am 15. Januar 2018 ergab, dass sich im Seitenflügel Personen aufhielten. Die Wohnungen seien nicht zu Wohnzwecken geeignet, jedoch schützenswerter Wohnraum. Am 2. März 2018 verfügte die Bauaufsicht des Beklagten eine Unbewohnbarkeitserklärung und Räumungsanordnung für das gesamte Grundstück K... Straße 5/ L... 22. Es seien zahlreiche Mängel festgestellt worden, die die Nutzung der Gebäude erheblich beeinträchtigten und so erheblich seien, dass eine weitere Anwesenheit von Nutzern in den Gebäuden nicht fortbestehen könne und sämtliche Nutzungen der Gebäude kurzfristig unterbunden und eingestellt werden müssten. Am 16. April 2018 wurde das Haus durch die Polizei geräumt und gegen unbefugten Zutritt verschlossen. Der Kläger beantragt, den Bescheid der Beklagten vom 29. August 2017 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 2. November 2017 aufzuheben. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Er bezieht sich zur Begründung auf die angefochtenen Bescheide. Der Kläger sei als Eigentümer für den mit Sicherheit ab Juni 2016 festgestellten Leerstand verantwortlich. Selbst wenn der Leerstand vor Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverbotsverordnung bereits bestanden haben sollte, könne sich der Kläger nicht auf Bestandsschutz berufen. Leerstand sei nicht mit gewerblicher Vornutzung gleichzusetzen, zumal hier Sanierungsbemühungen nach außen den Willen manifestierten, dass der Kläger an der Wohnnutzung festgehalten habe. Die zeitlich nach der Rückführungsaufforderung verfügte Unbewohnbarkeitserklärung führe nicht dazu, dass der Kläger von seiner zweckentfremdungsrechtlichen Pflicht entbunden werde. § 3 Abs. 7 ZwVbVO führe dazu, dass der Kläger keiner Genehmigung für den Leerstand mehr bedürfe. Als verfügungsberechtigter Eigentümer sei der Kläger verpflichtet, dem weiteren Verfall des Grundstücks Einhalt zu gebieten. Der Verfall im Seitenflügel sei nicht so weit fortgeschritten wie der Verfall im Vorderhaus, der zu bauaufsichtsrechtlichen Unbewohnbarkeitserklärung geführt habe. Diese sei allein aufgrund der Gefahr für die im Vorderhaus vorhandenen Bewohner erfolgt. Es sei weder vorgetragen noch nachgewiesen, dass die Kosten der Sanierung die zu erwartenden Mieteinnahmen bei einer Zehnjahresbetrachtung übersteigen würden. Zudem sei der Verfall in den Jahren 2015 und 2016 noch längst nicht derart stark gewesen. Der Leerstand sei nicht genehmigt. Der Kläger sei als Eigentümer für das Grundstück verantwortlich und habe sich notfalls im Wege des Privatrechtsschutzes durch Räumungsklagen und/oder andere Maßnahmen wieder Zugang zu verschaffen. Mit Beschluss der Kammer vom 29. Januar 2019 ist der Rechtstreit der Berichterstatterin als Einzelrichterin übertragen worden. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und des beigezogenen Verwaltungsvorgangs Bezug genommen, die vorgelegen haben, und – soweit wesentlich – Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren.