6 L 213/20

Leitsatz: 1. Verwaltungsakte zur Beseitigung einer Zweckentfremdung können mit Mitteln des Verwaltungszwangs durchgesetzt werden. (Rn.27) 2. Rückführungsaufforderungen sind formell vollstreckbar, wenn sie unanfechtbar sind bzw. die eingelegten Widersprüche keine aufschiebende Wirkung haben. (Rn.31) 3. Auch die Beantragung von Corona-Soforthilfen vermag es nicht zu begründen, dass der Antragstellerin die Rückführung der Räume zu Wohnzwecken unmöglich war. (Rn.36) Der Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes wird abgelehnt. Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens. Der Wert des Verfahrensgegenstandes wird auf 60.000,00 Euro festgesetzt. I. Die Antragstellerin ist Eigentümerin des mit einem Mehrparteienhaus bebauten Grundstücks L... . Die Wohnung im Vorderhaus, 1. OG – links (im Folgenden: Wohnung A), steht seit Mitte des Jahres 2018 leer, die Wohnungen im Vorderhaus, 2. OG – links (im Folgenden: Wohnung B) und rechts (im Folgenden: Wohnung C), jeweils seit 2019 und im Vorderhaus, 3. OG – rechts (im Folgenden: Wohnung D), sowie im Seitenflügel, 4. OG (im Folgenden Wohnung E), jeweils seit 2017. Mit drei Bescheiden vom 8. August 2019 forderte der Antragsgegner die Antragstellerin nach vorheriger Anhörung wegen eines Leerstandes i.S.d. Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes (ZwVbG) jeweils auf, die Wohnungen A, D und E bis zum 1. Oktober 2019 wieder Wohnzwecken zuzuführen. Für den Fall, dass sie dieser Aufforderung nicht oder nicht fristgemäß nachkommen sollte, drohte er ihr ein Zwangsgeld in Höhe von jeweils 5.000 Euro an. Mit drei Bescheiden vom 8. Oktober 2019 setzte der Antragsgegner bezüglich der Wohnungen A, D und E ein Zwangsgeld in Höhe von jeweils 5.000 Euro fest und drohte der Antragstellerin zugleich ein weiteres Zwangsgeld in Höhe von 10.000 Euro an, falls sie der Rückführungsaufforderung nicht bis zum 1. Dezember 2019 nachkomme. Hiergegen legte diese Widerspruch ein und bezog sich zur Begründung auf bestehende Mietverträge für die betroffenen Wohnungen. Der Antragsgegner forderte weitere Nachweise zu den Mietverhältnissen an und führte am 3. Dezember 2019 eine Ortsbegehung durch. Am 13. Dezember 2019 erklärte der Verfahrensbevollmächtigte der Antragstellerin für die Mieterin der Wohnung A, der Mietvertrag sei unter der aufschiebenden Bedingung eines Umbaus geschlossen, die Mieterin habe den Mietvertrag nie angetreten und sei zwischenzeitlich von diesem zurückgetreten. Mit Schreiben vom 19. Dezember 2019 teilte die Antragstellerin mit, dass die Mieter der Wohnungen D und E die Mietverträge nicht angetreten hätten und inzwischen von diesen zurückgetreten seien. Mit Bescheid vom 10. Januar 2020 setzte der Antragsgegner hinsichtlich der Wohnung A ein Zwangsgeld in Höhe von 10.000 Euro fest und drohte der Antragstellerin ein weiteres Zwangsgeld in Höhe von 15.000 Euro an, falls sie der Rückführungsaufforderung nicht bis zum 1. März 2020 Folge leisten sollte. Hiergegen legte diese Widerspruch ein mit der Begründung, die Wohnung stehe zum Verkauf. Es könne einem Eigentümer nicht abverlangt werden, kurz vor dem Verkauf noch einen längerfristigen Mieter in eine Wohnung aufzunehmen. Im Übrigen halte sie die Wohnung derzeit lediglich bis zur Verkaufsabwicklung für Mitarbeiter im Rahmen der tage- oder wochenweisen Vermietung vor. Auch für diesen Fall könne nicht von einer Zweckentfremdung gesprochen werden. Mit Bescheid vom 4. März 2020 erließ der Antragsgegner hinsichtlich der Wohnung C eine Rückführungsaufforderung unter Fristsetzung bis zum 1. Mai 2020 und Zwangsgeldandrohung in Höhe von 5.000 Euro für den Fall des fruchtlosen Fristablaufes, wogegen die Antragstellerin Widerspruch erhob. Die gegen Zwangsgeldbescheide vom 10. Februar und 11. März 2020 (die Wohnungen A, D und E betreffend) gerichteten Anträge auf Eilrechtsschutz wies die Kammer mit Beschlüssen vom 12. Mai 2020 ab (VG 6 L 74/20, 75/20 und 76/20). Im Mai 2020 teilte die Antragstellerin dem Antragsgegner mit, ihren Vertrieb mündlich angewiesen zu haben, die Wohnungen zur unbefristeten Vermietung auf dem Markt anzubieten. Zudem habe sie Antrag auf Corona-Soforthilfe gestellt. Mit drei Bescheiden vom 20. Mai 2020 setzte der Antragsgegner hinsichtlich der Wohnung C ein Zwangsgeld in Höhe von 5.000 Euro und hinsichtlich der Wohnungen D und E ein Zwangsgeld in Höhe von jeweils 15.000 Euro fest. Für den Fall, dass die Antragstellerin der Rückführungsaufforderung nicht bis zum 1. Juli 2020 Folge leisten sollte, drohte er ihr ein weiteres Zwangsgeld in Höhe von jeweils 30.000 Euro (bezüglich der Wohnungen D und E) bzw. 10.000 Euro (bezüglich der Wohnung C) an. Zur Begründung verwies er im Wesentlichen auf die Beschlüsse der Kammer vom 12. Mai 2020. Hiergegen wendete sich die Antragstellerin mit Widersprüchen vom 16. Juni 2020 und führte zur Begründung aus, die erneute Zwangsgeldfestsetzung sowie die Androhung eines weiteren, um 50% erhöhten Zwangsgeldes seien unverhältnismäßig. Angesichts der derzeit immer noch geltenden Kontaktbeschränkungen sowie der angespannten wirtschaftlichen Lage habe bislang noch kein nachweisbarer Mietvertragsabschluss erzielt werden können. Bei vergeblichen Vermietungsversuchen liege keine Zweckentfremdung vor. Am 2. Juni 2020 erließ der Antragsgegner gegenüber der Antragstellerin hinsichtlich der Wohnung B eine Rückführungsaufforderung unter Fristsetzung bis zum 1. August 2020 und drohte ihr für den Fall des fruchtlosen Fristablaufes ein Zwangsgeld in Höhe von 5.000 Euro an. Die Antragstellerin erhob hiergegen Widerspruch. Am 3. Juni 2020 setzte der Antragsgegner hinsichtlich der Wohnung A ein Zwangsgeld in Höhe von 30.000 Euro fest und drohte der Antragstellerin ein weiteres Zwangsgeld in Höhe von 45.000 Euro an, falls sie der Rückführungsaufforderung nicht bis zum 1. August 2020 Folge leisten sollte. Auch hiergegen legte die Antragstellerin Widerspruch ein. Ihre Anträge auf Erteilung einer zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigung zum Leerstand der Wohnräume lehnte der Antragsgegner mit Bescheiden vom 26. Mai und 5. August 2020 ab. Am 6. August 2020 setzte der Antragsgegner mit insgesamt fünf Bescheiden folgende Zwangsgelder fest: Hinsichtlich Wohnung A ein Zwangsgeld in Höhe von 45.000 Euro, hinsichtlich Wohnung B ein Zwangsgeld in Höhe von 5.000 Euro, hinsichtlich Wohnung C ein Zwangsgeld in Höhe von 10.000 Euro und hinsichtlich Wohnungen D und E ein Zwangsgeld in Höhe von jeweils 30.000 Euro. Für den Fall, dass die Antragstellerin der Rückführungsaufforderung nicht bis zum 10. September 2020 Folge leisten sollte, drohte er ihr jeweils weitere Zwangsgelder an. Zur Begründung führte er aus, sie habe nicht nachgewiesen, dass die Wohnungen aufgrund ihres Zustandes derzeit nicht bewohnbar seien und daher saniert werden müssten. Geeignete Vermietungsbemühungen habe sie nicht substantiiert dargelegt. Ebenfalls unter dem 6. August 2020 zeigte die Antragstellerin den Beginn der Sanierungsarbeiten in dem Gebäude zum 17. August 2020 an und teilte mit, die aktuell leer stehenden Einheiten könnten aufgrund des Umfanges der durchzuführenden Arbeiten für den Zeitraum der Sanierung nicht vermietet oder sonst zu Wohnzwecken genutzt werden. Insbesondere die ab Mitte November 2020 geplante Strangsanierung bedeute einen massiven Eingriff in die Gebäudesubstanz und schließe eine Vermietung oder Verkauf bis zu ihrem Abschluss aus. Mit Schreiben vom 14. August 2020 legte die Antragstellerin einen Mietvertrag für die Wohnung E beginnend am 1. August 2020, zunächst auf drei Monate befristet, vor. Mit Schreiben vom 19. August 2020 überreichte sie weitere Unterlagen betreffend Ablauf und Ausmaß der geplanten Modernisierungsarbeiten. Am 10. September 2020 erhob die Antragstellerin Widerspruch gegen die Zwangsgeldfestsetzungen vom 6. August 2020. Zur Begründung führte sie aus, die Verzögerung des Sanierungsbeginns und die damit einhergehende Perpetuierung des Leerstands stammten allein aus der Sphäre des Antragsgegners. Sie sei während des 32 Monate dauernden Verfahrens zur Erteilung der erhaltungsrechtlichen Genehmigung gezwungen gewesen, dessen Ergebnis abzuwarten. Eine Vermietung der leer stehenden Einheiten unmittelbar vor Durchführung insbesondere einer Strangsanierung sowie weiterer umfassender Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten sei fernab jeder Lebenswahrscheinlichkeit. Überdies sei die Höhe der Zwangsgeldfestsetzung evident ermessensfehlerhaft. Am 22. September 2020 hat die Antragstellerin bei dem Verwaltungsgericht um vorläufigen Rechtsschutz nachgesucht. Sie meint, die Zwangsgeldfestsetzungen beruhten auf einer fehlerhaften Anwendung des ZwVbG. Der Tatbestand des § 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG könne nicht Gegenstand einer Maßnahme nach dem Verwaltungsvollstreckungsgesetz sein, weil die Beseitigung des Leerstands die Mitwirkung eines Dritten, nämlich eines potentiellen Mieters, voraussetze. Es sei nicht Absicht des Gesetzgebers gewesen, über den Umweg der Verwaltungsvollstreckung eine Vermietung leerstehender Einheiten zu erzwingen. Vorliegend sei allenfalls § 7 ZwVbG anwendbar. Die festgesetzten Zwangsgelder seien zudem überhöht. Überdies sei der Leerstand nur durch die erschwerte Genehmigungspraxis des Bezirksamtes verursacht. Sie beantragt, die aufschiebende Wirkung ihrer Widersprüche gegen die Zwangsgeldfestsetzungen vom 6. August 2020 anzuordnen. Der Antragsgegner beantragt, den Antrag zurückzuweisen. Zur Begründung führt er an, der Antrag sei hinsichtlich der Wohnung C mangels insoweit eingelegten Widerspruches bereits unzulässig. Im Übrigen sei der Antrag unbegründet. Die nun angefochtenen Zwangsmittelfestsetzungen setzten die Zwangsgelder nach Maßgabe der zuvor ergangenen Zwangsmittelandrohungen fest. Der jetzt beabsichtigten Sanierung mit dem Ziel einer Gewinnmaximierung hätte es für den Erhalt der Bewohnbarkeit nicht bedurft. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte und die Verwaltungsvorgänge des Antragsgegners (6 Hefter) Bezug genommen, die vorgelegen haben und – soweit erheblich – Gegenstand der Entscheidungsfindung gewesen sind. II. Der Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes ist jedenfalls hinsichtlich der die Wohnungen A, B, D und E betreffenden Bescheide zulässig. Er ist insbesondere nach § 80 Abs. 5 Satz 1 Variante 1 VwGO statthaft. Die Widersprüche der Antragstellerin gegen die Bescheide vom 6. August 2020 haben jeweils keine aufschiebende Wirkung. Die Zwangsgeldfestsetzungen sind gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 und Abs. 5 VwGO i.V.m. § 4 Abs. 1 Satz 1 AGVwGO Bln sofort vollziehbar, weil es sich um Maßnahmen der Verwaltungsvollstreckung handelt. Bezüglich des die Wohnung C betreffenden Bescheides bestehen hingegen Zweifel an der Zulässigkeit des Antrages. Insoweit spricht viel dafür, dass es an der Einlegung des Widerspruches gemäß § 69 VwGO fehlt. Besondere Anforderungen an den Inhalt des Widerspruches bestehen zwar nach § 70 Abs. 1 Satz 1 VwGO nicht. Insbesondere ist eine Bezeichnung als Widerspruch nicht vorgeschrieben. Aus der abgegebenen Erklärung muss lediglich hinreichend erkennbar sein, dass der Betroffene sich durch einen bestimmten Verwaltungsakt beschwert fühlt oder eine Nachprüfung begehrt bzw. eine Änderung anstrebt (vgl. Kopp/Schenke, 26. Aufl. 2020, VwGO § 70 Rn. 5). Ob diese Voraussetzungen vorliegend erfüllt sind, ist zumindest zweifelhaft. In dem Widerspruchsschreiben vom 10. September 2020, welches die angegriffenen Bescheide ausdrücklich auflistet, wird der die Wohnung C betreffende Bescheid nicht genannt. Die einmalige Rüge von Zwangsgeldfestsetzungen für insgesamt fünf leerstehende Einheiten unter dem Gliederungspunkt II. des Schreibens rechtfertigt im Fall der anwaltlich vertretenen Antragstellerin – entgegen ihren Ausführungen in dem Schriftsatz vom 16. Oktober 2020 – keine andere Bewertung. Letztlich kann die Frage der Zulässigkeit des Antrages bezüglich Wohnung C aber offen bleiben, denn jedenfalls ist der Antrag insgesamt unbegründet. Das öffentliche Vollzugsinteresse überwiegt das private Aussetzungsinteresse der Antragstellerin. Die Rechtmäßigkeit der Bescheide vom 6. August 2020 begegnet bei der im vorläufigen Rechtsschutzverfahren gebotenen summarischen Prüfung keinen ernstlichen Zweifeln. 1. Rechtsgrundlage der Zwangsgeldfestsetzungen sind § 2 Abs. 1 Nr. 4 und § 6 ZwVbG i.V.m. §§ 6 Abs. 1, 9 Abs. 1 Buchst. b, 11 Abs. 1 Satz 1, 14 Satz 1 VwVG i.V.m. § 8 Abs. 1 VwVfG Bln. Verwaltungsakte zur Beseitigung einer Zweckentfremdung können gemäß § 6 ZwVbG mit Mitteln des Verwaltungszwangs durchgesetzt werden. Die Festsetzung der Zwangsgelder erfolgte zur Durchsetzung der Rückführungsaufforderungen in den Bescheiden vom 8. August 2019 sowie 4. März und 2. Juni 2020. Die Anordnungen dienen der nachweislichen Beseitigung einer Zweckentfremdung von Wohnraum. Soweit die Antragstellerin meint, die Verhängung von Zwangsgeldern beruhe auf einer fehlerhaften Anwendung des ZwVbG, dringt sie damit nicht durch. Dafür, dass der Verweis in § 6 ZwVbG auf die Vorschriften des VwVG nur formeller Natur sein sollte, ist nichts ersichtlich. Auch der Begründung zu § 6 ZwVbG in der Vorlage des Abgeordnetenhauses zur Beschlussfassung über das ZwVbG (Drucksache 17/1057 vom 11. Juni 2013, S. 18) ist zu entnehmen, dass die Regelung deklaratorische Bedeutung hat und der Klarstellung dient, dass Verwaltungsakte zur Feststellung oder zur Beseitigung einer Zweckentfremdung mit den Mitteln des Verwaltungszwanges durchgesetzt werden können. Soweit die Antragstellerin meint, der Antragsgegner hätte gegen sie allenfalls ein Bußgeldverfahren einleiten dürfen, verkennt sie, dass die Durchsetzung von Verwaltungsakten zur Beseitigung einer Zweckentfremdung mit den Mitteln des VwVG neben der Sanktionierung von Ordnungswidrigkeiten nach § 7 ZwVbG steht. Zwar ist in der Begründung zu § 6 ZwVbG (a.a.O., S. 18 f.) die Festsetzung von Zwangsgeld zur Durchsetzung einer Rückführungsaufforderung bei einem Leerstand i.S.v. § 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG nicht ausdrücklich genannt. Dies bedeutet indes nicht, dass dieser Fall nicht von § 6 ZwVbG erfasst sein kann bzw. soll. Die Aufzählung von Anwendungsfällen erfolgt ersichtlich beispielhaft und nicht enumerativ. 2. Gegen die formelle Rechtmäßigkeit der Bescheide vom 6. August 2020 bestehen keine Bedenken. Das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg von Berlin ist als Vollzugsbehörde für die Festsetzung zuständig (vgl. § 7 Abs. 1 VwVG). Eine erneute Anhörung vor der Festsetzung der Zwangsgelder war entbehrlich, vgl. § 28 Abs. 2 Nr. 5 VwVfG i.V.m. § 1 Abs. 1 VwVfG Bln. 3. Die Zwangsgeldfestsetzungen sind materiell rechtmäßig. Die Rückführungsaufforderungen vom 8. August 2019, 4. März und 2. Juni 2020 sind vollstreckbare Grundverwaltungsakte im Sinne von § 6 Abs. 1 VwVG, da sie den grundsätzlich vollstreckungsfähigen Inhalt haben, den streitgegenständlichen Wohnraum innerhalb der jeweiligen Frist wieder Wohnzwecken zuzuführen. Auf die Rechtmäßigkeit der Rückführungsaufforderungen kommt es hierbei nicht an (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. September 2008 – BVerwG 7 C 5.08 –, juris Rn. 12 m.w.N.; zum Zweckentfremdungsrecht OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. September 2016 – OVG 5 S 17.16). Die Rückführungsaufforderungen sind formell vollstreckbar, da sie – im Fall der Bescheide vom 8. August 2019 – unanfechtbar sind bzw. im Fall der Bescheide vom 4. März und 2. Juni 2020 die eingelegten Widersprüche gemäß § 4 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG keine aufschiebende Wirkung haben. Die Festsetzung der Zwangsgelder ist jeweils schriftlich (vgl. § 13 Abs. 1 Satz 1 VwVG) und in bestimmter Höhe (vgl. § 13 Abs. 5 VwVG) in den Bescheiden vom 20. Mai, 2. Juni und 3. Juni 2020 angedroht worden. Der Antragsgegner hat der Antragstellerin darin jeweils eine zumutbare Frist gesetzt, um den Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen (vgl. § 13 Abs. 1 Satz 2 VwVG). Die Androhungen wurden der Antragstellerin gemäß § 13 Abs. 7 VwVG zugestellt. Der erneuten Festsetzung der Zwangsgelder stehen auch die vorherigen Zwangsgeldfestsetzungen nicht entgegen, da diese erfolglos geblieben sind (vgl. § 13 Abs. 6 Satz 2 VwVG). Der Antragsgegner hat die Zwangsgelder auch jeweils zu Recht festgesetzt. Gemäß § 14 Satz 1 VwVG setzt die Vollzugsbehörde das Zwangsmittel fest, wenn die Verpflichtung innerhalb der Frist, die in der Androhung bestimmt ist, nicht erfüllt wird. Das war bezüglich aller fünf betroffenen Wohnungen der Fall. Den Begründungen der Zwangsmittelandrohungen konnte die Antragstellerin jeweils hinreichend bestimmt entnehmen, dass von ihr bezüglich der Aufforderung, den Wohnraum innerhalb der Frist wieder Wohnzwecken zuzuführen, alle tatsächlich und rechtlich möglichen Schritte sowie ein Nachweis über ihre Bemühungen verlangt wurden. Die gesetzten Fristen waren fruchtlos abgelaufen, als der Antragsgegner die Zwangsgelder in den Bescheiden vom 6. August 2020 festgesetzt hat. Die Antragstellerin ist den bestandskräftigen bzw. vollziehbaren Rückführungsaufforderungen im Zeitpunkt der Festsetzung der Zwangsgelder am 6. August 2020 nicht nachgekommen. Eine Zweckentfremdung der Räumlichkeiten lag aufgrund des jeweils weiterhin länger als drei Monate andauernden Leerstands gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG vor. Die Antragstellerin hat nicht glaubhaft gemacht, alle ihr tatsächlich und rechtlich möglichen Schritte unternommen zu haben, um den Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen. Insoweit wird zunächst auf die Gründe der Beschlüsse der Kammer vom 12. Mai 2020 (VG 6 L 74/20, 75/20 und 76/20) Bezug genommen, welche sich das Gericht vorliegend zu eigen macht. a) Soweit die Antragstellerin nunmehr vorträgt, ihren Vertrieb angewiesen zu haben, die Wohnungen zur unbefristeten Vermietung anzubieten, hat sie einen Nachweis hierüber – entgegen ihrer Ankündigung – nicht vorgelegt. An den Nachweis von vergeblichen Vermietungsbemühungen i.S.v. § 2 Abs. 2 Nr. 3 ZwVbG, für den die Antragstellerin die materielle Beweislast trägt, sind strenge Anforderungen zu stellen (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 10. Juni 1986 – OVG 2 B 122.84 –, juris Rn. 4 ff.; OVG Münster, Beschluss vom 28. Februar 1996 – 14 B 3227/95 –, juris Rn. 13 ff.). Hierfür bedürfte es im Einzelnen der Darlegung und Glaubhaftmachung konkreter Vermietungsbemühungen, insbesondere der Darlegung, welche Aufträge die Antragstellerin welchen Maklern erteilt hat und welche Bemühungen diese zur Vermietung der Wohnung im Einzelnen unternommen haben (vgl. OVG Münster, Beschluss vom 28. Februar 1996, a.a.O., Rn. 15). Diesen Anforderungen wird der Vortrag der Antragstellerin nicht gerecht. Ob der eingeschaltete Makler ihre Weisung umgesetzt und inwiefern er die Wohnungen tatsächlich zur unbefristeten Vermietung angeboten hat, ist ihrem Vortrag nicht zu entnehmen. Auch die Beantragung von Corona-Soforthilfen vermag es nicht zu begründen, dass der Antragstellerin die Rückführung der Räume zu Wohnzwecken unmöglich war. Die behaupteten Schwierigkeiten beim Geschäftsbetrieb rechtfertigen keine vollständige Untätigkeit hinsichtlich der geforderten Vermietungsbemühungen, zumal die Maßnahmen zur Eindämmung der Ausbreitung des Coronavirus und die damit verbundenen Einschränkungen des öffentlichen Lebens zwischenzeitlich in den Sommermonaten stark zurückgefahren wurden. b) Soweit die Antragstellerin mit Schreiben vom 14. August 2020 geltend macht, die Wohnung E inzwischen vermietet zu haben, steht dies der Rechtmäßigkeit der Zwangsgeldfestsetzung insoweit nicht entgegen. Jedenfalls bis zum maßgeblichen Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung am 6. August 2020 hat die Antragstellerin die ihr im Grundverwaltungsakt auferlegten Verpflichtungen, den Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen und dies entsprechend nachzuweisen, nicht erfüllt. Sollte sie nach der Zwangsgeldfestsetzung hinreichende Belege vorgelegt haben, die nunmehr eine Nutzung der Wohnung E zu dauerhaften Wohnzwecken nachweisen, wäre die Festsetzung des Zwangsgelds insoweit nicht rechtswidrig geworden. Vielmehr hätte das – verspätet nachgewiesene – rechtstreue Verhalten der Antragstellerin lediglich ein Vollstreckungshindernis zur Folge. Denn der Vollzug ist gemäß § 15 Abs. 3 VwVG einzustellen, sobald sein Zweck erreicht ist, das Beugemittel mithin Erfolg gehabt hat (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 11. Mai 2000 – 10 B 306/00 –, juris Rn. 18 ff.; Sadler/Tillmanns, VwVG/VwZG, 10. Aufl. 2020, § 14 VwVG, Rn. 16). Es ist überdies zweifelhaft, ob die mit Schreiben der Antragstellerin vom 23. September 2020 vorgelegten Quittungen über den Erhalt der Mietzahlungen in bar, das Übergabeprotokoll und die Mitteilung über den Einzug zweier Untermieter vom 15. August 2020 den Nachweis erbringen, dass die Wohnung den genannten Untermietern zur Führung eines selbstständigen Haushalts nach von ihnen geschaffenen und bestimmten Strukturen dient. Insbesondere ist aus der Mitteilung der Mieterin vom 15. August 2020 nicht ersichtlich, dass die beiden Untermieter dort – der Dauer des Mietvertrages entsprechend – für mehrere Monate untergebracht sind. c) Die Antragstellerin kann sich auch nicht darauf berufen, der Leerstand beruhe allein auf der verzögerten Genehmigungserteilung für die Sanierung durch den Antragsgegner. Die genehmigungssichere Nutzung des Wohnraums zu Wohnzwecken liegt in ihrer Risikosphäre. Bis zur Erteilung der erhaltungsrechtlichen Genehmigung durfte die Klägerin die von ihr geplanten Sanierungsarbeiten nicht durchführen und die Räumlichkeiten solange nicht leerstehen lassen. Während des schwebenden Genehmigungsverfahrens war ihr der Abschluss von Zeitmietverträgen (Zwischenvermietung) zur Abwendung der Zweckentfremdung durch Leerstand zumutbar (vgl. § 4 Abs. 3 ZwVbG). Dies wird auch daraus ersichtlich, dass sie inzwischen die Wohnung E für drei Monate befristet vermietet hat. Weshalb ihr dies zuvor nicht möglich oder zumutbar gewesen sein soll, ist nicht nachvollziehbar. Insbesondere hat sie nicht vorgetragen, dass die Wohnungen zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich ungeeignet seien. Von der tatsächlichen Eignung der Räumlichkeiten zur Wohnnutzung kann auch deshalb ausgegangen werden, weil die Antragstellerin nach eigenen Angaben die Räume zur Vermietung angeboten hat und diese bis zum Auszug der letzten Mieter in den Jahren 2017 bis 2019 auch sämtlich bewohnt waren. d) Vollstreckungshindernisse sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Eine Rückführungsaufforderung gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwVbG kann mit Mitteln des Verwaltungszwangs durchgesetzt werden, auch wenn die Vermietung einer Wohnung die Mitwirkung eines potentiellen Mieters voraussetzt. Dabei handelt es sich nicht um ein Vollstreckungshindernis i.S.v. § 11 Abs. 1 VwVG. Nach § 11 Abs. 1 VwVG darf der Pflichtige nur dann zur Vornahme der Handlung durch ein Zwangsgeld angehalten werden, wenn sie nur von seinem Willen abhängt. Damit ist eine Zwangsgeldfestsetzung unzulässig, wenn der Pflichtige bei der Vornahme der angeordneten Handlung auf die Mitwirkung Dritter angewiesen ist, namentlich wenn er in der erforderlichen Verfügungsmacht durch Rechte eines Dritten beschränkt ist. Dem trägt die Regelung des § 2 Abs. 2 Nr. 3 ZwVbG Rechnung. Denn danach liegt bereits keine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum leer steht, weil er trotz geeigneter Bemühungen über längere Zeit nicht wieder vermietet werden konnte. Entsprechende Bemühungen sind hier jedoch gerade nicht nachgewiesen. Insoweit wird auf die obigen Ausführungen verwiesen. e) Schließlich sind hinsichtlich der Auswahl und der Ausübung der Zwangsmittel keine Ermessensfehler ersichtlich. Insbesondere halten sich die festgesetzten Beträge zwischen 5.000 Euro und 45.000 Euro im gesetzlichen Rahmen gemäß § 11 Abs. 3 VwVG i.V.m. § 8 Abs. 1 Satz 2 VwVfG Bln und der Ziffer 28.2.2 der Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in der Fassung vom 25. Februar 2019 (ABl. Nr. 12 vom 22. März 2019, 1739), die für die Beseitigung von Leerstand in weiteren Wiederholungsfällen Zwangsgelder bis zu 50.000,00 Euro vorsieht. Die persistente Weigerung der Antragstellerin, den Rückführungsaufforderungen trotz der wiederholten Festsetzung von Zwangsgeldern Folge zu leisten, zeigt, dass Zwangsgelder dieser Höhe erforderlich sind, um die Antragstellerin zur Erfüllung ihrer Pflichten anzuhalten. Besonders deutlich wird dies anhand der Wohnung A, hinsichtlich derer vier vorherige Zwangsgeldfestsetzungen zwischen 5.000 und 30.000 Euro erfolglos waren. Soweit die Antragstellerin die für die Verhängung von Bußgeldern im Rahmen eines Ordnungswidrigkeitsverfahrens nach § 7 ZwVbG vorgesehenen Beträge heranzieht, verfängt dies nicht. Zwangsgeldfestsetzung und Bußgelder zur Ahndung von Ordnungswidrigkeiten sind zwei unterschiedliche, nebeneinander stehende Instrumente. Erstere dienen der Einwirkung auf den Willen des Pflichtigen zur Vollstreckung von Verwaltungsakten, letztere haben Sanktionscharakter. Dies geht auch aus der von der Antragstellerin vorgelegten Antwort der Bezirksbürgermeisterin von Tempelhof-Schöneberg vom 30. Oktober 2017 auf die Kleine Anfrage der Bezirksverordneten Wissel (Nr. 0142/XX vom 8. Oktober 2017) nach der Häufigkeit der vom Bezirksamt wegen Verstößen gegen das Zweckentfremdungsverbot verhängten Sanktionen hervor. Dort heißt es zu Frage 3 auf Seite 3: „Sanktionen im gesetzlichen Sinn stellen nur Bußgelder dar, die im Rahmen eines Ordnungswidrigkeitsverfahrens verhängt werden.“ 4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 39, 52 f. des Gerichtskostengesetzes i.V.m. Ziffer 1.7.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit (veröffentlicht u.a. unter https://www.bverwg.de/user/data/media/streitwertkatalog.pdf). Dabei sind die festgesetzten Zwangsgelder entsprechend Nr. 1.7.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit mit der vollen Höhe von insgesamt 120.000 Euro zu berücksichtigen. Von dieser Summe wird für das Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes die Hälfte angesetzt (vgl. Ziffer 1.5 des Streitwertkataloges). Gegen die Androhung der weiteren Zwangsgelder in den Bescheiden vom 6. August 2020 hat sich die Antragstellerin nicht gewandt, so dass diese bei der Streitwertfestsetzung außer Betracht zu bleiben hatte.