25 K 6904/96

Tenor Der Bescheid und der Gebührenbescheid des Beklagten vom 1. Februar 1995 und der Widerspruchsbescheid der Bezirksregierung E vom 22. Mai 1996 werden aufgehoben. Der Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin die Abbruchgenehmigung gemäß Antrag vom 9. Juni 1994 zu erteilen. Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens; der Beigeladene trägt seine außergerichtlichen Kosten selbst. Die Zuziehung eines Bevollmächtigten der Klägerin für das Vorverfahren wird für notwendig erklärt. Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar. 1 Tatbestand: 2 Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks G1. Das Grundstück ist mit einem industriellen Gebäude bebaut, das teilweise noch aus dem 19. Jahrhundert stammt. 3 Errichtet wurde 1888 zunächst eine sog. „Maschinn", d.h. eine mit einer großen Dampfmaschine versehene, mehrgeschossige Mietfabrik für Schleif-bzw. Schägereibetrieb. Diese wurde 1891 nach einem Brand teilerneuert und 1892/93 und 1900 jeweils um einen Anbau erweitert. Seit den Dreißigerjahren wurden Teile des Gebäudes durch die Klägerin genutzt. Im Jahre 1952 errichtete sie den rückwärtigen Hallenanbau, in dem sie heute noch produziert. Dieser Anbau steht nicht unter Denkmalschutz. Ein Teil der historischen Bausubstanz ist an kleinere Schleifbetriebe vermietet. Allerdings wird die Dampfmaschine schon seit geraumer Zeit nicht mehr genutzt, die Maschinen werden elektrisch angetrieben. Der im Jahre 1900 errichtete Anbau steht leer. 4 Mit Bescheid vom 22. Januar 1985 wurde der dreigeschossige Fabrikbau entlang der H straße in die Denkmalliste eingetragen. Ein Widerspruchsverfahren der damaligen Eigentümer blieb erfolglos. Am 8. September 1986 wurde der Bescheid bestandskräftig. 5 Am 25. März 1987 beantragte die damalige Eigentümerin erstmals die Erteilung der Erlaubnis zum Abbruch der auf ihrem Grundstück stehenden Gebäude. Zur Begründung führte sie aus, von der ehemaligen Dampfschleiferei bestehe nur noch die Fassade. Typische Merkmale wie das Kesselhaus mit der Dampfmaschine und der Schornstein sowie die Transmissionen innerhalb des Gebäudes existierten nicht mehr. Selbst von den Guss-Sprossenfenstern sei nur noch ein geringer Teil erhalten geblieben. Die gesamte Dachkonstruktion habe nach dem Krieg erneuert werden müssen, ebenso der Giebel an der Ostwand. Das Verfahren über diesen Antrag zog sich über mehrere Jahre hin. Die beteiligten Behörden prüften eine Umnutzung des Gebäudes zu Wohnnutzung und einen Verkauf an einen sanierungswilligen Investor. Die Klägerin erwog einen Verkauf des Geländes oder einen Grundstückstausch, um die Produktion in anderen, günstiger nutzbaren Gebäuden fortsetzen zu können. 6 Am 9. Juni 1994 beantragte die Klägerin die Erteilung einer Abbrucherlaubnis, weil nach ihrer Ansicht der südliche Teil des Fabrikgebäudes einsturzgefährdet sei. Dazu legte sie ein Gutachten ihres Architekten C1 vor, wonach sich der südliche Teil des Gebäudes auf einer Länge von 14,00 m von dem übrigen Gebäude gelöst und abgesetzt habe. Es bestehe ein durchgehender Riss von den Wänden bis zur Decke. In dem Gutachten eines von der Klägerin beauftragten Ingenieurs für Baustatik heißt es, für die gesamte Deckenkonstruktion sei Einsturzgefahr anzunehmen. Während wegen des nördlichen und des mittleren Teils des Fabrikgebäudes in statischer Hinsicht keine Bedenken bestünden, sei der südliche Teil im Verfallsstadium und einsturzgefährdet. Zum Zustand des nördlichen Teiles des Baudenkmales legte Herr C1 weiter dar: 7 „Das Außenmauerwerk (Sichtmauerwerk in Ziegelstein) ist stark verschmutzt. Die Fugen sind versandet. Innerhalb der Außenwandfläche sind an etlichen Stellen einzelne Ziegelsteine herausgebrochen. An mehreren Stellen wurden senkrechte Risse namentlich im Fenstersturzbereich festgestellt. Ursache hierfür ist der fehlende Ringbalken. Im Inneren sind die aussteifenden Querwände gerissen und zwar in den Obergeschossen stärker aufklaffend als in den darunter liegenden Geschossen. Ebenso sind in diesem Bereich die Kappendekken gerissen bzw. haben sich von den tragenden Eisenträgern abgesetzt. 8 Die Stahl- (Guss) Sprossenfenster sind stark angerostet. Die Fensterflügel sind nur noch teilweise funktionsfähig. Teilweise sind an Stelle der Stahlsprossenfenster Holzfenster eingebaut worden, die nicht erhaltungswürdig sind und ersetzt werden müssen. 9 Die steilen und nicht unfallsicheren Innentreppen aus Holz sind stellenweise so stark abgelaufen, dass mit einem Durchtreten der Stufen gerechnet werden muss. 10 Der Estrich der Fußböden ist stellenweise stark gerissen. 11 Eine Eingangstür und ein Garagentor sind stark überaltert und abgenutzt, sodass sie erneuert werden müssen. Ebenso sind die Außenstufen ausgelaufen und unfallgefährdet. 12 Die Elektro-Installationsanlage ist überaltert und nicht mehr unfall- und brandschutzsicher." 13 Die Sanierungskosten bei Abriss des südlichen Gebäudes und Sanierung des nördlichen Teils bezifferte der Architekt auf 627.612,50 DM und errechnete im Hinblick auf die Mieteinnahmen in Höhe von 17.360,-- DM jährlich einen jährlichen Verlust in Höhe von 32.468,-- DM. 14 Mit Schreiben vom 20. Oktober 1994 teilte der Beklagte mit, die Abbruchgenehmigung könne nicht in Aussicht gestellt werden, weil Gründe des Denkmalschutzes entgegenstünden. Die Standsicherheitsmängel seien behebbar. Die Klägerin wandte demgegenüber ein, die Sanierung des Gebäudes sei nicht wirtschaftlich vertretbar, bei Sanierungskosten von über 1 Mill. DM sowie jährlichen Mieteinnahmen von 17.360,-- DM errechne sich ein Verlust von über 68 TDM jährlich. 15 Mit Bescheid vom 1. Februar 1995, zugestellt am 8. Februar 1995, lehnte der Beklagte die Erteilung der Abbruchgenehmigung ab. Zur Begründung führte er aus, die notwendigen Sanierungskosten seien hauptsächlich auf unterlassene Unterhaltungsmaßnahmen zurückzuführen. Die Verkaufsverhandlungen seien bisher daran gescheitert, dass die Klägerin sich vorbehalten habe, auf dem Gelände noch zwei Jahre nach dem Verkauf zu produzieren. Ein Teil des jährlichen Verlustes werde zudem dadurch hervorgerufen, dass ein Teil des Gebäudes nicht vermietet sei. Mit Bescheid vom gleichen Tage setzte er die Gebühren für diesen Bescheid auf 1.500,-- DM fest. 16 Gegen diese Bescheide legte die Klägerin am 9. März 1995 Widerspruch ein, den die Bezirksregierung E mit Bescheid vom 22. Mai 1996 als unbegründet zurückwies. 17 Während des Widerspruchsverfahrens gab der Beklagte der Klägerin durch Ordnungsverfügung vom 14. Juni 1995 auf, den südlichen Giebel fachmännisch abzustützen sowie die Räume im innern des südlichen Bereichs unbenutzbar zu machen, und ordnete die sofortige Vollziehbarkeit seiner Ordnungsverfügung an. Die Klägerin legte gegen diesen Bescheid zwar Widerspruch ein, kam der Ordnungsverfügung jedoch ohne Anerkennung einer Rechtspflicht nach und nahm später den Widerspruch zurück. Ein auf Anregung des Beklagten von der Klägerin gestellter Antrag auf Gewährung von Fördermitteln nach dem Denkmalförderprogramm wurde Ende 1995 abgelehnt, weil die Klägerin für die Sanierungsmaßnahmen keine Eigenmittel nachweisen konnte. 18 Am 12. Juni 1996 hat die Klägerin die vorliegende Klage erhoben. Ergänzend zu ihrem bisherigen Vorbringen legt sie dar, durch die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen werde keine Verbesserung des Gebäudes erreicht, deshalb käme auch keine Mieterhöhung in Betracht. Hinsichtlich der jährlichen Kosten sei auch zu berücksichtigen, dass die Klägerin das Grundstück 1991 erworben habe. Der Kaufpreis sei damals gegen einen Zinssatz von 8,25 % gestundet worden. 19 Die Klägerin ist weiter der Auffassung, das nordrhein- westfälische Denkmalschutzgesetz verstoße gegen die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG. Das Gesetz enthalte keine Regelungen, die eine unverhältnismäßige Belastung des Eigentümers verhinderten, vielmehr würden die privaten Belange des Eigentümers nur im Rahmen einer Übernahme des Denkmals nach § 31 DSchG oder durch eine angemessene Entschädigung bei Enteignung nach § 33 DSchG berücksichtigt. Diese Form der Ausgleichsregelung reiche nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zum rheinland-pfälzischen Denkmalschutzgesetz nicht aus. Zumindest müssten die Vorschriften des nordrhein-westfälischen Denkmalschutzgesetzes verfassungskonform im Sinne dieser Rechtsprechung ausgelegt werden. Die wirtschaftliche Unzumutbarkeit, ein Denkmal zu erhalten, müsste dann zur Erteilung der Abrissgenehmigung führen. 20 Die wirtschaftliche Unzumutbarkeit bestehe nicht nur für den Fall einer gewerblichen Nutzung nach der Sanierung, sondern auch für den Fall einer Wohn- oder Büronutzung. Bei dem vom Beklagten als Vergleich für eine erfolgreiche Umnutzung herangezogenen Objekt, der M in T1, mit einer Geschossfläche von 1.200 m² hätten die Sanierungskosten dem Vernehmen nach bei 4,5 Mio. DM gelegen. Für das Grundstück der Klägerin bedeute dies, dass bei einer Geschossfläche von 968 m² der Sanierungsaufwand auf 3,6 Mio. DM geschätzt werden müsse. Bei einer Fremdfinanzierung mit einem Zinssatz von 6,5 % errechne sich ein Verlust von rund 118.000,-- DM jährlich. Mit einem Jahresumsatz von 500.000,-- DM sei dies für sie nicht finanzierbar. Der Verlust könne nur vermieden werden, wenn das Denkmal abgerissen und der Bodenwert neu aktiviert werde. 21 Die Klägerin beantragt, 22 den Bescheid des Beklagten vom 1. Februar 1995 sowie den Widerspruchsbescheid der Bezirksregierung E vom 22. Mai 1996 aufzuheben und den Beklagten zu verpflichten, der Klägerin die Abbruchgenehmigung gemäß Antrag vom 9. Juni 1994 zum Abbruch des denkmalgeschützten Gebäudes auf dem Grundstück G1 in T1 zu erteilen, 23 sowie, 24 die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig zu erklären. 25 Der Beklagte beantragt, 26 die Klage abzuweisen. 27 Der Beklagte ist der Auffassung, die Denkmaleigenschaft bestehe noch hinsichtlich des gesamten Gebäudekörpers, auch des südlichen Teils des Fabrikbaues. Angesichts des baulichen Zustandes des Gebäudes sei es allerdings fraglich, ob nach einer fachgerechten Instandsetzung für das gesamte Objekt die Denkmaleigenschaft fortbestehen könne. Insoweit bestünden nach einer Besichtigung des Objektes zusammen mit dem Beigeladenen wegen des erheblich verschlechterten Zustandes des 7-achsigen südlichen Gebäudeteils Zweifel. Im Übrigen seien in dem südlichen Gebäudeteil die Schäden seit der Begehung im Jahre 1994 erheblich größer geworden. Von außen nicht erkennbar seien offensichtlich Undichtigkeiten im pappgedeckten Holzdach aufgetreten, die das Regenwasser bis in das Erdgeschoss hinunterlaufen ließen. Andere vorhandene Dampfschleifereien in T1 seien erheblich besserem baulichen Zustand. 28 Soweit die Klägerin sich auf die Kosten für die Sanierung der M beziehe, sei dabei nicht berücksichtigt, dass die Eigentümer sich dahin geäußert hätten, sie hätten viele Fehler bei der Sanierung begangen und auch viele nicht vom Denkmalschutz geforderte Maßnahmen umgesetzt, was zu erhöhten Kosten geführt habe. Die Sanierung des hier in Frage stehenden Gebäudes müsse nicht so teuer sein. 29 Nach der Rechtsauffassung des Ministeriums für Arbeit, Soziales, Stadtentwicklung, Kultur und Sport (Erlass vom 14. Juli 1999, Az.: 422-56.03) sei eine vergleichbare Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zum nordrhein- westfälischen Denkmalschutzgesetz nicht zu erwarten, da nach nordrhein-westfälischem Denkmalschutzgesetz die privaten Interessen des Eigentümers in die Entscheidung einbezogen werden und für darüberhinausgehende Härtefälle Ausgleichsregelungen bestehen, die eine unverhältnismäßige Belastung des Eigentümers vermieden. Die Behörden seien nach dem nordrhein-westfälischen Denkmalschutzgesetz verpflichtet, im Wege der Abwägung zwischen den Belangen des Denkmalschutzes und den für die erlaubnispflichtige Maßnahme streitenden privaten Interessen des Eigentümers zu gewichten. Das nordrhein-westfälische Denkmalschutzgesetz treffe auch hinreichende Vorkehrungen gegen ein unverhältnismäßige Belastung des Eigentümers. Müsse ein Eigentümer spürbare finanzielle Verluste in Kauf nehmen, so sei ihm dies grundsätzlich nicht zuzumuten. Die Zumutbarkeit sei unter Berücksichtigung der Regelungen der §§ 31 und 33 DSchG zu ermitteln. Der Eigentümer habe die Möglichkeit, einen Übernahmeantrag an die Gemeinde zu stellen oder aber könne, wenn er sich entschließe, das Grundstück zu behalten, einen angemessenen Ausgleich für die ihm dadurch entstehenden Vermögensnachteile beanspruchen. Den Interessen des Eigentümers an einer angemessenen Verwertung des Grundstücks sei die untere Denkmalbehörde auch dadurch entgegengekommen, dass sie auch andere als eine gewerbliche Nutzung, etwa eine Büro- oder Wohnnutzung, für machbar gehalten habe, obwohl dies in der Regel mit weiter gehenden Eingriffen in die schützenswerte Bausubstanz verbunden sei. 30 Der Beigeladene hat keinen Antrag gestellt. 31 Er hat zur Denkmaleigenschaft des Gebäudes noch einmal Stellung genommen und im Einzelnen dargelegt, dass sich an der Denkmaleigenschaft des Gebäudes seit der Unterschutzstellung nichts geändert habe. 32 Auf Grund des Beschlusses des Kammer vom 13. Januar 2000 hat die Berichterstatterin am 24. Januar 2000 einen Ortstermin durchgeführt. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den Inhalt des Protokolls (Bl. 116 d.A.) verwiesen. 33 In der mündlichen Verhandlung vom 4. September 2000 erging ein Auflagenbeschluss zur Ermittlung der Frage, welche Auflagen aus baurechtlichen und denkmalrechtlichen Gründen bei einem Umbau des Gebäudes zu beachten seien, um dann auf dieser Grundlage die Kosten einer Sanierung ermitteln zu können. Wegen der Einzelheiten wird auf den Beschluss (Bl. 135 f. d.A.) verwiesen. Hinsichtlich des Ergebnisses des Auflagenbeschlusses wird auf die vom Beklagten überreichte Beiakte Heft 7 und die Schriftsätze (Bl. 141 f., 145-148, 149- 159, 166-168 und 180 f. der Gerichtsaktes Bezug genommen. 34 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts sowie des Vorbringens der Beteiligten im Übrigen wird auf den Inhalt der Verfahrensakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten ergänzend Bezug genommen. 35 Entscheidungsgründe: 36 Die zulässige Klage ist begründet. 37 Der ablehnende Bescheid des Beklagten vom 1. Februar 1995 und der Widerspruchsbescheid der Bezirksregierung E sind rechtswidrig und verletzen die Klägerin in ihren Rechten. Die Klägerin hat Anspruch auf Erteilung der begehrten Abrissgenehmigung (§ 113 Abs. 5 VwGO). 38 Nach § 63 Abs. 1 BauO NW bedarf der Abbruch einer baulichen Anlage einer Baugenehmigung. Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften dem Abriss nicht entgegenstehen (§ 75 Abs. 1 BauO NW). Dass dem Abriss des Fabrikgebäudes H straße 00-00 Vorschriften des Bauordnungsrechts entgegenstehen könnten, ist nicht ersichtlich. Dem Vorhaben stehen auch die Regelungen des Denkmalschutzes nicht entgegen. 39 Nach § 9 Abs. 1 DSchG bedarf der Erlaubnis der Denkmalbehörde, wer Baudenkmäler beseitigen will. Die Voraussetzungen für die Erteilung der denkmalrechtlichen Erlaubnis sind im vorliegenden Verfahren nach § 9 Abs. 3 DschG für die Erteilung der Abrissgenehmigung nach § 75 BauO NW ebenfalls maßgeblich, weil die Klägerin keine isolierte denkmalrechtliche Erlaubnis beantragt hat. Die denkmalrechtliche Erlaubnis ist zu erteilen, wenn Gründe des Denkmalschutzes nicht entgegenstehen (§ 9 Abs. 2a DschG). Im vorliegenden Fall stehen Gründe des Denkmalschutzes trotz der Unterschutzstellung des Gebäudes dem Abriss und damit der Vernichtung des Denkmales nicht entgegen. 40 Dabei ist im Gegensatz zu der Auffassung der Klägerin davon auszugehen, dass die Regelungen des nordrhein-westfälischen Denkmalschutzgesetzes mit Art. 14 GG zu vereinbaren sind. Bei verfassungskonformer Auslegung stellt die Vorschrift des § 9 Abs. 2 DschG keine Enteignung dar. Bei der Frage, ob eine bauliche Maßnahme an einem Denkmal erlaubt werden soll, sind die privaten Interessen des Eigentümers an der Maßnahme und an der Nutzung seines Eigentums angemessen zu berücksichtigen und gegenüber dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung des Denkmals abzuwägen. 41 Der Begriff „entgegenstehen" im Sinne des § 9 Abs. 2a DschG bedeutet nicht, das schon jede noch so geringfügige nachteilige Betroffenheit denkmalrechtlicher Belange einer Erlaubniserteilung entgegensteht. Es ist vielmehr eine Abwägung der Belange des Denkmalschutzes vorzunehmen mit den in der Regel privaten Interessen, die für die erlaubnispflichtige Maßnahme streiten. Diese in dem Begriff „entgegenstehen" enthaltenen Befugnis zur Abwägung räumt der Behörde keine Gestaltungsfreiheit ein, sondern enthält die Verpflichtung zu einer gesetzlich gebundenen und gerichtlich uneingeschränkt kontrollierbaren Bewertung der in der Norm genannten Voraussetzungen. Insoweit ist eine von der Qualität des jeweils zu schützenden Denkmals abhängige Einzelfallprüfung vorzunehmen, ob und inwieweit die Schutzziele und -zwecke des Denkmalschutzgesetzes durch die in Rede stehende Maßnahme konkret betroffen sind. Die im Einzelfall erheblichen Umstände sind zu ermitteln und sodann im Wege der Abwägung zwischen den Belangen des Denkmalschutzes und den für die erlaubnispflichtige Maßnahme streitenden privaten Interessen zu gewichten. 42 Vgl.: OVG NW, Urteil vom 4. Dezember 1991 - 7 A 1113/90 -, NVwZ 1992, S. 1218; Urteil vom 3. September 1996 - 10 A 1453/92 - und Urteil vom 20. Februar 1997 - 7 A 4406/95 -. 43 Bei den näheren Anforderungen an diese Gewichtung ist zu berücksichtigen, dass es Ziel des Denkmalschutzes ist, Denkmäler zu schützen, zu pflegen, sinnvoll zu nutzen und wissenschaftlich zu erforschen (§ 1 Satz 1 DSchG). Die Legaldefinition des Denkmalbegriffs in § 2 Abs. 1 Satz 1 DSchG knüpft ferner daran an, dass der Schutz, die Pflege und die Nutzung von Denkmälern im Interesse des Allgemeinwohls liegt; denn nach dieser Vorschrift erfüllen nur solche Sachen, Mehrheiten von Sachen und Teile von Sachen den Denkmalbegriff, an deren Erhaltung und Nutzung ein „öffentliches Interesse" besteht. Denkmalschutz besteht nach den Zielsetzungen des Denkmalschutzgesetzes damit darin, das geschützte Objekt im Interesse des Allgemeinwohls nicht nur in seiner denkmalrechtlich relevanten Aussagekraft zu erhalten, sondern auch einer hiermit zu vereinbarenden sinnvollen Nutzung zuzuführen. Dabei geht das Denkmalschutzgesetz davon aus, dass es dem privaten Eigentümer im Rahmen der Sozialpflichtigkeit des (Grund-)Eigentums grundsätzlich zuzumuten ist, seine eigenverantwortliche und privatnützige Ausübung der Eigentümerbefugnisse an einem Baudenkmal an den Erfordernissen des Denkmalschutzes auszurichten. 44 Die sich aus dem Denkmalschutzgesetz ergebenden Pflichten und Beschränkungen der privaten Nutzungsbefugnisse sind insgesamt als Bestimmungen von Inhalt und Schranken des Eigentums im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG zu werten, die darauf abzielen, dass das Eigentum an einem Denkmal grundsätzlich in einer privatnützigen Form erhalten bleibt, die zugleich den verfassungsrechtlich legitimen Zielen des Denkmalschutzes gerecht wird. 45 Vgl.: BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999 - 1 BvL 7/91 -, NJW 99, S. 2877; BVerwG, Beschluss vom 10. Juli 1987 - 4 B 146/87 -, BRS 47, Nr. 123. 46 Bei verfassungskonformen Verständnis der Regelungen des Denkmalschutzgesetzes gehen die sich aus den Erfordernissen des Denkmalschutzes ergebenden Pflichten des Eigentümers jedoch nicht stets zu seinen Lasten. Zwar hat der Eigentümer eines Denkmals im Rahmen der Sozialbindung mit Blick auf das Denkmalschutzrecht - nicht anders als etwa im Bereich des Naturschutzrechts - gewisse aus der Situationsgebundenheit des betreffenden Grundstücks, nämlich der Bebauung mit einem nach denkmalschutzrechtlichen Kriterien schützenswerten Bauwerk, folgende Einschränkungen seiner privaten Nutzungsbefugnisse hinzunehmen. Auch Bestimmungen von Inhalt und Schranken des Grundeigentums müssen jedoch den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit wahren und dürfen dem Betroffenen unzumutbare Opfer nur auferlegen, wenn hierfür ein Ausgleich vorgesehen ist. 47 Vgl.: OVG NW, Urteil vom 15. August 1997 - 7 A 133/95 - m.w.N. 48 Im vorliegenden Fall würde die Versagung der Abrisserlaubnis zu unzumutbaren Belastungen für die Klägerin führen, ohne dass diese durch entsprechende Ausgleichsmaßnahmen ausgeglichen würden. 49 Maßstab für das dem Eigentümer Zumutbare sind dabei seine gesamtwirtschaftlichen Verhältnisse und seine allgemeine wirtschaftliche Lage nur insoweit, als sie Einfluss haben auf die unter Zumutbarkeitsgesichtspunkten erfolgende Bewertung der ausschließlich auf das Denkmal selbst beschränkten Folgewirkungen. Insoweit kommt es nur darauf an, ob der Weiterbestand des Denkmals mit der unter Gesichtspunkten des Denkmalschutzes in Betracht kommenden sinnvollen Nutzung für den Eigentümer, in Beziehung gesetzt zu der durch das Denkmal gebundenen Vermögenssubstanz, eine noch zumutbare Nutzung dieser Vermögenssubstanz darstellt, oder ob eine solche Nutzung, verglichen mit einer durch Denkmalrecht unberührten Nutzungsmög-lichkeit des in Rede stehenden Objekts, zu spürbaren, nicht nur unwesentlichen oder den Kernbereich der Nutzungsmöglichkeiten unberührt lassenden finanziellen Verlusten führen kann. 50 Maßgeblich ist damit, inwieweit sich das Denkmal bei einer sinnvollen Nutzung „selbst trägt". Spürbare Verluste im dargelegten Sinne braucht der Eigentümer nicht ohne Ausgleich hinzunehmen. Dabei ist es ihm auch nicht etwa zuzumuten, sein übriges Vermögen im Interesse der Allgemeinheit für die verlustreiche Nutzung des Denkmals aufzuopfern. 51 Vgl.: OVG NW, Urteil vom 15. August 1997 - 7 A 133/95 - m.w.N. 52 Die Klägerin hat überzeugend dargelegt, dass bei Erfüllung der denkmalrechtlichen und baurechtlichen Anforderungen im Rahmen einer Sanierung eine sinnvolle Nutzung des Grundstücks in diesem Sinne nicht möglich ist. Zwar ist davon auszugehen, dass eine Nutzung des Gebäudes als Büro- oder Wohnungsbau grundsätzlich sinnvoll ist und wohl auch noch - zumindest teilweise - die charakteristischen Denkmaleigenschaften wie etwa die vordere Fassade bewahrt. Auch die rückwärtige Fassade würde, selbst wenn die von der unteren Denkmalbehörde vorgeschlagenen Balkone und Wintergärten vorgehängt würden, in ihrer Aufteilung noch erkennbar sein. Die charakteristischen, sehr steilen und engen Treppen und Teile der Raumaufteilung wären zwar wegen des schlechten Erhaltungszustands und der geänderten Anforderungen des Baurechts wohl nicht mehr zu erhalten, aber die Lage der Treppenhäuser und der dazu angeordneten Räume könnten noch erkannt werden. Auch die Erhaltung der Kappendecken aus der 1. und 2. Bauphase wäre gesichert. Diese Decken müssten zwar aus Brandschutzgründen ebenso wie die noch vorhandenen gusseisernen Stützen verkleidet werden, für die wissenschaftliche Forschung stünden sie aber noch - wie die Vertreterin des Beigeladenen erläutert hat - noch zur Verfügung. Ebenso könnten die gusseisernen Fenster erhalten werden, wenn insoweit neue Fenster zur Wärmedämmung dahintergesetzt würden. 53 Dabei kann weiter davon ausgegangen werden, dass eine Nutzung der ehemaligen Fabrik als Bürogebäude oder Wohnungsbau zu einem deutlich verbesserten Ertrag gegenüber der jetzigen gewerblichen Nutzung führen könnte. Dieser höhere Ertrag würde jedoch die Kosten des Grundstücks und des Denkmals nicht decken. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Klägerin die Nutzung der nicht unter Denkmalschutz stehenden Räumlichkeiten als Farben- und Lackfabrik aufgeben müsste, weil sie mit einer Büro- oder Wohnnutzung wegen der damit verbundenen Emissionen nicht vereinbar wäre. Der Beklagte geht - wie sich aus seinen Skizzen zur Vermarktung des Grundstücks (vgl. Beiakte Heft 8) ergibt - auch davon aus, dass die Gebäude entfernt und dieser Grundstücksteil einer gärtnerischen Nutzung zugeführt würde. Die daraus entstehenden Einnahmen würden also entfallen. 54 Die aus der Vermietung des Objekts sich ergebenden Erträge könnten jedoch die Kosten der Sanierung nicht finanzieren. Insoweit hat die Klägerin durch ihren Architekten überzeugend und nachvoll-ziehbar dargelegt, dass bei einer Sanierung des Objekts jährliche Verluste von über 170.000,-- DM entstehen. Dem sind der Beklagte und der Beigeladene nicht mit überzeugenden Argumenten entgegenge-treten. 55 Zum einen würde sich bei den vom Beklagten errechneten Sanierungskosten ebenfalls ein nicht unbeträchtlicher jährlich notwendiger Zuschussbedarf ergeben. Den Berechnungen des Beklagten, die zu einem Überschuss von knapp 30.000,-- DM gelangen, ist nicht zu folgen. 56 Der Beklagte berücksichtigt bei seiner Berechnung eine öffentliche Förderung der Sanierung in Höhe von 10 % des Sanierungsbedarfs. Dieser Faktor unterliegt jedoch, wie sich aus dem Schriftsatz des Beklagten vom 11. November 1999 ergibt, der von einem Zuschuss in Höhe von 25-33 % ausgeht, erheblichen Unsicherheiten und kann deshalb bei einer seriösen Kostenrechnung nicht einbezogen werden. Ob und in welcher Höhe eine Förderung erfolgt, hängt von mehreren Faktoren ab, etwa von den im Haushalt bereitgestellten Mitteln und welche Anträge andere Denkmaleigentümer stellen. Auch die Tatsache, dass die Klägerin offensichtlich nicht in der Lage ist, Eigenkapital bei der Sanierung einzubringen, dürfte sich dabei als Hemmnis erweisen. Eine Zusicherung über einen Zuschuss in einer bestimmten Höhe - prozentual oder absolut - hat der Beklagte daher trotz mehrerer Verhandlungen mit dem zuständigen Ministerium nicht beibringen können. Sein Hinweis darauf, dass die Klägerin bisher keinen bescheidungsfähigen Antrag gestellt habe, ist im Hinblick darauf, dass nach den Berechnungen der Klägerin die Förderung nahezu 70 % der Sanierungskosten ausmachen müsste, um eine rentable Nutzung zu ermöglichen, und auf das nicht unbeträchtliche Architektenhonorar, das durch einen bescheidungsfähigen Antrag entstünde, nicht stichhaltig. 57 Auch soweit der Beklagte eine Steuerersparnis bei seiner Berechnung in Höhe von 25 % der Sanierungskosten einberechnet, ist dies keine tragfähige Grundlage für die Finanzierung. Eine solche Steuerersparnis setzt nämlich entsprechende Gewinne voraus, die zu versteuern sind. Ob die Klägerin Gewinne in einer Höhe macht, die die maximale Steuerersparnis bewirken, erscheint auf einen Zeitraum von 10 Jahren im Voraus nicht kalkulierbar. Der Vortrag des Beklagten, die Klägerin müsse das Objekt dann eben auf einen potenten Steuerzahler übertragen, erscheint mit der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG nicht vereinbar. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die Denkmaleigenschaft des gesamten Komplexes nach der Sanierung keineswegs gesichert ist. Der südliche Teil ist statisch offenbar unsicher und sowohl nach der Einschätzung des Beklagten als auch nach dem Gutachten des Architekten der Klägerin müssten in diesem Bereich zahlreiche tragende Teile ersetzt werden. Es spricht vieles dafür, dass nach einer Sanierung in diesem Bereich ein Neubau entstanden wäre, der mit dem ursprünglichen Denkmal keine Identität mehr aufwiese, sodass insoweit auch keine Förderung aus öffentlichen Mitteln in Anspruch genommen werden könnte. Das Risiko, dass insoweit die Unterschutzstellung nach der Sanierung aufgehoben wird, trüge allein die Klägerin. Eine gerichtliche Überprüfung dieser Entscheidung käme nicht in Betracht, weil die Aufhebung der Unterschutzstellung keine Rechte der Klägerin verletzen kann, sie gilt als allein begünstigender Verwaltungsakt. 58 Vgl.: OVG NW, Entscheidung vom 29. Mai 1995 - 7 A 2329/91 -, BRS 57 Nr. 266. 59 Soweit der Beklagte die Zinsen für die Darlehen zum Erwerb des Grundstücks als „Sowieso-Kosten" bezeichnet und bei der Ermittlung der zu erwirtschaftenden Erträge außer Betracht lassen will, ist dies betriebswirtschaftlich nicht nachvollziehbar. Dieser Begriff existiert in der Betriebswirtschaftslehre nicht. Wenn der Beklagte mit diesem Begriff Gemeinkosten meint, die als fixe Kosten unabhängig vom Umfang der Produktion anfallen, darf dieser bei der Ermittlung der Produktionskosten nicht außer Ansatz bleiben, weil sonst eine dauernde Unterdeckung eintritt. Betriebswirtschaftlich sind Kosten der bewertete Verbrauch von Gütern und Dienstleistungen (einschließlich öffentlicher Abgaben), die zur Erstellung und zum Absatz der betrieblichen Leistung und zur Aufrechterhaltung der Betriebsbereitschaft erforderlich sind. Dazu gehören auch die Zinsen, die wegen eines zum Kauf eines Betriebsgrundstücks erforderlichen Darlehens gezahlt werden müssen, unabhängig davon, ob man dem engeren pagatorischen Kostenbegriff oder der weiteren wertmäßigen Kostenauffassung folgt. Dabei ist anzumerken, dass die Wirtschaftsunternehmen der öffentlichen Hand davon ausgehen, dass auch kalkulatorische Zinsen und Abschreibungen in die Kostenrechnung einzustellen sind. 60 Vgl. Chmielewicz/Eichhorn, Handwörterbuch der öffentlichen Betriebswirtschaft, S. 814 ff. 61 Es erscheint deshalb nicht nachvollziehbar, wenn der Beklagte es der Klägerin verwehrt, tatsächlich gezahlte Zinsen bei der Ermittlung der Kosten des Objekts zu berücksichtigen, zumal die Klägerin, wie bereits dargelegt, nach der Sanierung das Grundstück zu Produktionszwecken nicht mehr nutzen könnte, die Zinsen für das Darlehen also nicht mehr als Kostenfaktor der Lackfabrikation zu berücksichtigen wären und in vollem Umfang der Vermietung des Denkmals zugerechnet werden müssten. 62 Geht man anhand dieser Überlegungen von den vom Beklagten ermittelten Kosten der Sanierung aus, so ergeben sich bei Sanierungskosten in Höhe von 2,3 Mill. DM, Belastungen für Instandhaltung in Höhe von 48.000,-- DM pro Jahr und einem Zinssatz von 7 % jähr-liche Kosten in Höhe von rund 258.000,-- DM, denen nach der Berechnung des Beklagten Einnahmen in Höhe von 185.580,-- DM gegenüberstünden, womit eine Kostendeckung nicht zu erreichen wäre. Selbst wenn man die vom Beklagten angesetzten Fördermittel berücksichtigt, errechnet sich noch eine Unterdeckung von mehr als 20.000,-- DM. 63 Dem Vortrag des Beklagten, der Sanierungsbedarf sei nur deshalb so hoch, weil die Klägerin bzw. ihre Rechtsvorgänger die notwendige Unterhaltung des Grundstücks unterlassen hätten, ist nicht zu folgen. Der Vortrag ist unsubstantiiert. Der Beklagte hat nicht dargelegt, welche konkreten Maßnahmen die Klägerin hätte durchführen müssen und inwieweit sich dadurch der jetzt erforderliche Sanierungsaufwand reduziert hätte. Außerdem ist zu berücksichtigen, dass die Mieten, die für das Objekt gezahlt werden, keine 3,-- DM pro Quadratmeter betragen, sodass sich die Frage der Finanzierung derartiger Maßnahmen erhebt. Ordnungsverfügungen, in denen Unterhaltungsmaßnahmen für das Grundstück gemäß § 7 Abs. 2 DSchG gefordert und deren Finanzierbarkeit aus den Einnahmen dargelegt wurden, hat der Beklagte nicht erlassen. 64 Zum anderen ist die Klägerin der Berechnung der Kosten und Erträge durch den Beklagten auch überzeugend entgegengetreten. Wie der von der Klägerin beauftragte Sachverständige in der mündlichen Verhandlung nachvollziehbar und schlüssig dargelegt hat, ergeben sich bei dem vom Beklagten gewählten Ansatz zur Kostenermittlung, wenn man ihn korrekt durchführt, Sanierungskosten in Höhe von ungefähr 3,4 Mill. DM. Soweit der Beklagte bei der Ermittlung des voraussichtlichen Ertrages die Vermietung von Parkplätzen einkalkuliert, weist die Klägerin zu Recht darauf hin, dass der Beklagte die Kosten für die Herstellung der Parkplätze nicht in seine Berechnung eingestellt hat. Die Erträge sind daher auch nicht beim Erlös zu berücksichtigen. Diesen Darlegungen ist der Beklagte in der mündlichen Verhandlung nicht mehr entgegengetreten. Dass eine wirtschaftliche Sanierung des Objekts nicht realistisch erscheint, ergibt sich auch daraus, dass es weder dem Beklagten noch der Klägerin während des 14 Jahre dauernden Verfahrens gelungen ist, einen Käufer für das Grundstück zu finden, der die Sanierung durchführen will. 65 Die Einschätzung des Beigeladenen, dies liege ausschließlich daran, dass der Boden des Grundstücks durch die jahrzehntelange Metallverarbeitung und die Lackproduktion verunreinigt worden sein könnte, verkennt, dass die oben ermittelten Sanierungskosten die Kosten für eine Überprüfung bzw. Säuberung des Erdreichs noch nicht enthalten. Im Übrigen kann man diese Kosten nicht von den durch den Denkmalschutz verursachten Kosten trennen. Bei dem Denkmal handelt es sich um einen zu Industrie- bzw. Gewerbezwecken erstellten Bau. Die industrielle Nutzung ist ebenso wenig wie die in früheren Jahrzehnten damit verbundene Verunreinigung des Bodens von der Geschichte, die durch das Denkmal dokumentiert wird, zu lösen. Soweit eine Sanierung des Bodens erforderlich ist, um eine zur Erhaltung des Denkmals notwendige Umnutzung des Gebäudes zu ermöglichen, sind diese Kosten als durch das Denkmal bedingt anzusehen und in die Kalkulation einzustellen. 66 Unter diesen Umständen bedeutet die Verpflichtung der Klägerin zur Erhaltung des Denkmals einen unzumutbaren Nachteil, der sie zwingt, auf ihr sonstiges Vermögen zurückzugreifen, um das Denkmal zu unterhalten. Dieser Vermögensnachteil wird auch nicht dadurch ausgeglichen, dass die Klägerin einen Antrag nach § 31 DSchG auf Übernahme des Denkmals stellen könnte bzw. nach § 33 DSchG Ausgleichszahlungen für die bei einer von ihr durchgeführten Sanierung entstehenden Verluste beanspruchen könnte. 67 Vgl. OVG NW, Urteil vom 15. August 1997 - 7 A 133/95 - . 68 Zwar sind Ausgleichsmaßnahmen dieser Art grundsätzlich geeignet, eine ausnahmsweise auftretende unzumutbare Belastung des Eigentümers zu verhindern. Allerdings hat der Beklagte diese Regelungen im vorliegenden Fall nicht angewandt, sodass insoweit kein Ausgleich vorgenommen wurde und es bei der Unzumutbarkeit der Versagung der Abrissgenehmigung bleibt. Der Beklagte kann die Klägerin insoweit nicht auf ein anderes Verfahren zur Erlangung etwaiger Entschädigungsansprüche verweisen. 69 Wie der Gesetzgeber auf normativer Ebene mit der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums auch Voraussetzungen, Art und Umfang des Ausgleichs sonst unverhältnismäßiger Belastungen zu regeln hat, muss die Verwaltung bei der Aktualisierung der Eigentumsbeschränkung zugleich über den gegebenenfalls erforderlichen Ausgleich zumindest dem Grunde nach entscheiden. 70 Ein Eigentümer, der einen ihm in seinem Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG beeinträchtigenden Verwaltungsakt für unverhältnismäßig hält, muss ihn im Verwaltungsrechtsweg anfechten. Lässt er ihn bestandskräftig werden, so kann er eine Entschädigung auch als Ausgleich nicht mehr einfordern. Der Betroffene muss sich daher entscheiden, ob er den die Eigentumsbeschränkung aktualisierenden Eingriffsakt hinnehmen oder anfechten will. Diese Entscheidung kann er sinnvoll nur treffen, wenn er weiß, ob ihm ein Ausgleich zusteht. Es ist dem Betroffenen nicht zuzumuten, einen Verwaltungsakt, den er für unvereinbar mit der Eigentumsgarantie des Grundgesetzes hält, in der unsicheren Erwartung eines nachträglich in einem anderen Verfahren zu bewilligenden Ausgleichs bestandskräftig werden zu lassen. Auch für die gerichtliche Kontrolle hinsichtlich der Zumutbarkeit des Verwaltungsaktes ist es unabdingbar zu wissen, ob und in welcher Weise eine anderenfalls unzumutbare Belastung ausgeglichen wird. 71 Vgl.: BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999 - 1 BvL 7/91, NJW 1999, S. 2877. 72 Es kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass der Beklagte sozusagen automatisch mit der Unterschutzstellung und der Versagung der Abrisserlaubnis das Fabrikgebäude für die Verluste, die bei der Sanierung entstehen werden, bzw. für die Entschädigungsleistungen, die durch eine Übernahme des Denkmals entstehen werden, einstehen muss. Eine solche Automatik könnte dazu führen, dass die öffentlichen Haushalte in unzumutbarer Weise belastet werden und für andere Pflichtaufgaben keine Mittel mehr verbleiben. Daher muss die Gemeinde - schon im eigenen Interesse -, wenn sie Verwaltungsakte, die den Denkmalschutz konkretisieren, erlässt, sich darüber klar werden, ob es dadurch zu einer unzumutbaren Belastung für den Eigentümer kommt und in welchem Rahmen sie etwaige unzumutbare Folgewirkungen durch Ausgleichsmaßnahmen abzufedern gedenkt. 73 Trotz entsprechender Hinweise des Gerichts hat der Beklagte insoweit den angefochtenen Bescheid nicht ergänzt. Im Hinblick auf die jährlich nicht gedeckten Kosten von mehr als 100.000,-- DM, die der Klägerin bei einer Sanierung und Umnutzung des Denkmals entstehen, ist ihr eine Erhaltung des Denkmals nicht zumutbar. Ihr Grundrecht aus Art. 14 GG auf Erhalt ihres Eigentums, das bei verfassungskonformer Auslegung in § 9 Abs. 2 a) DSchG NRW in Anwendung und Fortentwicklung der Rechtsprechung des OVG NRW a.a.O. einzubeziehen ist, genießt insoweit Vorrang. Der Beklagte hat daher die Abrissgenehmigung auch unter Berücksichtigung der Denkmaleigenschaft des Gebäudes zu erteilen. Wenn der Beklagte am Erhalt des Denkmals interessiert ist, steht es ihm frei, das Enteignungsverfahren nach § 30 Abs. 1 a) DSchG NRW durchzuführen. 74 Die Klage ist auch begründet, soweit die Klägerin den Gebührenbescheid über 1.500,-- DM angefochten hat. Der Gebührenbescheid teilt insoweit das Schicksal der angefochtenen Ablehnung der Abrisserlaubnis (§ 14 Abs. 2 GebG NW). 75 Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig, weil dies nicht der Billigkeit im Sinne von § 162 Abs. 3 VwGO entspricht. Der Beigeladene hat keinen Antrag gestellt und sich damit auch nicht am Kostenrisiko beteiligt (§ 154 Abs. 3 VwGO), im Übrigen wäre er im vorliegenden Verfahren auch unterlegen. 76 Die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren war für notwendig zu erklären, weil es der Klägerin im Hinblick auf die rechtlich und tatsächlich schwierige Materie nicht zuzumuten war, sich selbst zu vertreten (§ 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO). 77 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO in Verbindung mit § 709 ZPO. 78