4 K 6369/04

Die Klage wird abgewiesen. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen, die dieser selbst zu tragen hat. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vorher Sicherheit in derselben Höhe leistet. Tatbestand: Der Kläger ist Eigentümer des Grundstückes Sstraße 23. Das Grundstück ist - ebenso wie das Nachbargrundstück Sstraße 21 - mit einer im Jahr 1869 errichteten dreigeschossigen Doppelhaushälfte bebaut, die der Kläger selbst bewohnt. Am 14. Juli 1982 trug der Beklagte das Nachbargebäude Sstraße 21 und am 29. Juli 1982 das Gebäude des Klägers in die Denkmalliste der Landeshauptstadt E ein. Insoweit wird Bezug genommen auf den Inhalt des an den Kläger gerichteten Unterschutzstellungsbescheides und den diesbezüglichen Inhalt der Denkmalliste. Beide Gebäude weisen zur Straße spiegelbildlich angeordnete, aufwändig gestaltete spätklassizistische Hausfassaden auf. Das Gebäude Sstraße 21 ist saniert, das im Eigentum des Klägers stehende Gebäude Sstraße 23 ist sanierungsbedürftig. Seine straßenseitige Fassade ist zum Schutz von Passanten vor herabfallenden Bauteilen seit Jahren eingerüstet. Beide Grundstücke liegen im Geltungsbereich des am 11. März 1963 durch den Rat beschlossenen und mit Verfügung des Regierungspräsidenten E vom 2. März 1967 genehmigten Bebauungsplanes Nr. 5376/18 der Landeshauptstadt E, der u. a. für beide Grundstücke die Festsetzung „D", d. h. „Geschäftsgebiet" trifft. Mit bestandskräftiger Instandsetzungsanordnung vom 22. August 1988 wurde der Kläger zur Durchführung von Sanierungsmaßnahmen an der straßenseitigen Fassade des Baudenkmals Sstraße 23 aufgefordert. Wegen der geforderten Maßnahmen im Einzelnen wird auf den Inhalt dieses Bescheides Bezug genommen. Die mit Verfügung vom 10. Dezember 1992 bzw. 26. Februar 1993 erfolgte Androhung eines Zwangsgeldes hob der Beklagte im beim erkennenden Gericht anhängigen Klageverfahren 4 K 12740/96 am 26. Februar 1998 auf und behielt sich die Androhung der Ersatzvornahme vor. Mit Bescheid vom 6. Oktober 1999 forderte der Beklagte den Kläger erneut zur Ausführung der mit Bescheid vom 22. August 1988 verlangten Maßnahmen auf und drohte ihm die Ersatzvornahme an. Der hiergegen gerichtete Widerspruch des Klägers vom 3. November 1999 ist noch nicht beschieden. Unter dem 11. November 1999 beantragte der Kläger beim Beklagten, ihm die denkmalrechtliche Erlaubnis zum Abbruch des Baudenkmals Sstraße 23 zu erteilen, und trug dazu vor, die Kosten für die Sanierung der straßenseitigen Fassade beliefen sich auf rund 80.000 DM, diese Kostenlast sei ihm wirtschaftlich nicht zumutbar. Wegen der Einzelheiten der Antragsbegründung wird auf die Antragsschrift vom 11. November 1999 nebst Anlagen Bezug genommen. Mit Bescheid vom 24. Mai 2000 lehnte der Beklagte diesen Antrag ab, weil das Baudenkmal nach seinem bautechnischen Zustand Instand zu setzen sei. Wegen der Gründe im Einzelnen wird auf den Inhalt dieses Ablehnungsbescheides Bezug genommen. Unter dem 6. Juni 2000 regte der Beklagte unter Darlegung der näheren Modalitäten an, für die Sanierung öffentliche Fördergelder zu beantragen. Der Fördersatz liege bei etwa 25% der denkmalbedingten Mehrkosten. Unter dem 13. Juni 2000 legte der Kläger gegen den Ablehnungsbescheid Widerspruch ein. Unter dem 2. Oktober 2001 trug der Kläger dazu vor, nach den mit Schreiben vom 27. September 2001 eingereichten Kostenvoranschlägen beliefen sich die Sanierungskosten auf rund 630.000 DM. Bei einer Nettonutzfläche von 200 qm lägen die Sanierungskosten damit bei 3.150 DM je qm. Bei Abbruch und Neuerrichtung könnte eine Nettonutzfläche von 455 qm geschaffen werden. Die Abbruch- und Neuerrichtungskosten würden bei nur 1.700 DM je qm liegen. Damit sei die Sanierung des Baudenkmals wirtschaftlich nicht vertretbar und die beantragte Abbruchgenehmigung zu erteilen. Mit Widerspruchsbescheid vom 26. August 2004 - zugestellt am 6. September 2004 - wies die Bezirksregierung E den Widerspruch im Wesentlichen mit der Begründung zurück, der beantragten Abbrucherlaubnis stünden Belange der Denkmalpflege entgegen. Wegen der Gründe im Einzelnen wird auf die Begründung des Bescheides Bezug genommen. Hiergegen hat der Kläger am 1. Oktober 2004 Klage erhoben, zu deren Begründung er inhaltlich weitgehend Bezug nimmt auf seine Widerspruchsbegründung vom 2. Oktober 2001. Er macht insbesondere geltend, bei verfassungskonformem Verständnis des § 9 DSchG NRW müsse ihm im Wege des Dispenses vom grundsätzlichen Abrissverbot die beantragte Erlaubnis wegen unzumutbarer finanzieller Belastungen erteilt werden; andernfalls liege eine unzulässige Enteignung vor. Wegen des voraussichtlichen finanziellen Aufwandes für eine Sanierung des Baudenkmals bezieht er sich insbesondere auf ein Angebot der B GmbH aus C1 vom 22. Juli 2001 und ein Angebot der N & Sohn GmbH aus E vom 20. August 2001. Der Prozessbevollmächtigte des Klägers beantragt, den Beklagten unter Aufhebung seines Versagungsbescheides vom 24. Mai 2000 und des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung E vom 26. August 2004 zu verpflichten, dem Kläger auf seinen Antrag vom 11. November 1999 die denkmalrechtliche Erlaubnis zum Abriss des Gebäudes Sstraße 23 in E zu erteilen. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen, und nimmt im Wesentlichen Bezug auf die Gründe der Bescheide. Der Beigeladene stellt keinen Antrag. Wegen des Sach- und Streitstandes im Einzelnen wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen. Entscheidungsgründe: Die Klage ist unbegründet. Der Versagungsbescheid des Beklagten und der Widerspruchsbescheid der Bezirksregierung E sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO); denn der Kläger hat nach § 9 Abs. 2 Buchst. a) DSchG NRW keinen Anspruch auf Erteilung der beantragten Abrisserlaubnis. Nach § 9 Abs. 1 Buchst. a) bedarf derjenige - hier der Kläger - einer denkmalrechtlichen Erlaubnis, der ein Baudenkmal - hier das Gebäude Sstraße 23 - beseitigen will. Nach Abs. 2 Buchst. a) der Vorschrift - die Regelung unter Buchstabe b) greift ersichtlich nicht ein - ist die Erlaubnis zu erteilen, wenn Gründe des Denkmalschutzes nicht entgegen stehen. § 9 Abs. 2 Buchst. a) DSchG NRW macht die nicht in das Ermessen der Unteren Denkmalbehörde gestellte Entscheidung über einen solchen Erlaubnisantrag von einer - gerichtlich in vollem Umfang überprüfbaren - Abwägung aller aus Sicht des Denkmalschutzes gegen die Veränderung des Baudenkmals sprechenden Gründe mit denjenigen privaten Interessen abhängig, die für eine solche Erlaubnis streiten. Dabei lassen sich die „Gründe des Denkmalschutzes", die die Erteilung der Erlaubnis verhindern können, nicht in abstrakter, auf alle denkbaren Einzelfälle anwendbaren Form benennen, sondern müssen stets aus den Besonderheiten des zur Entscheidung stehenden konkreten Falles abgeleitet werden. Vorzunehmen ist eine von der Qualität des jeweils zu schützenden Denkmals abhängige Einzelfallprüfung, ob und inwieweit die Schutzzwecke des Denkmalschutzgesetzes bezogen auf das konkret betroffene Denkmal durch die in Rede stehende Maßnahme gestört oder vereitelt werden könnten. Bei dieser Prüfung kommt den Gründen, aus denen ein Objekt unter Denkmalschutz gestellt worden ist, besonderes Gewicht zu, da diese Gründe die mit der Unterschutzstellung verbundene Einschränkung der Eigentümerbefugnisse rechtfertigen. Vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen - OVG NRW -, Urteil vom 3. September 1996 - 10 A 1453/92 - und Beschlüsse vom 2. Oktober 2002 - 8 A 5546/00 - sowie 10. September 2004 - 22 A 4910/00 -. Allerdings darf eine Erlaubnis nach § 9 Abs. 2 Buchstabe a) DSchG NRW erst dann verweigert werden, wenn Gründe des Denkmalschutzes der Veränderung des Denkmals „entgegenstehen", d. h. stärkeres Gewicht als die für die Veränderung streitenden Interessen haben. Nicht schon jede geringfügige Beeinträchtigung denkmalrechtlicher Belange rechtfertigt die Ablehnung der beantragten Erlaubnis. Vgl. OVG NRW, Urteile vom 2. November 1988 - 7 A 2826/86 -, BRS 48 Nr. 117 = NVwZ-RR 1989, 463, 464, vom 23. April 1992 - 7 A 936/90 -, NVwZ-RR 1993, 230, 231 und vom 3. September 1996 - 10 A 1453/92 - sowie Beschlüsse vom 2. Oktober 2002 - 8 A 5546/00 - und vom 10. September 2004 - 22 A 4910/00 -. Die im Einzelfall erheblichen Umstände sind zu ermitteln und sodann im Wege der Abwägung zwischen den Belangen des Denkmalschutzes und den für die erlaubnispflichtige Maßnahme streitenden privaten Interessen zu gewichten. Bei den Anforderungen an diese Gewichtung sind die in §§ 1 Satz 1 und 2 Abs. 1 Satz 1 DSchG NRW zum Ausdruck kommenden Zielsetzungen des Denkmalrechts zu berücksichtigen. Sie bestehen darin, das geschützte Objekt im Interesse des Allgemeinwohls in seiner denkmalrechtlich relevanten Aussagekraft zu erhalten und einer hiermit zu vereinbarenden sinnvollen Nutzung zuzuführen. Die sich aus dem DSchG NRW ergebenden Pflichten und Beschränkungen der privaten Nutzungsbefugnisse sind insgesamt als Bestimmungen im Rahmen der Sozialpflichtigkeit des Eigentums im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG zu werten. Bei verfassungskonformem Verständnis müssen sie jedoch den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit wahren. Vgl. grundlegend im Hinblick auf Abrisserlaubnisanträge nach § 9 DSchG NRW OVG NRW, Urteil vom 15. August 1997 - 7 A 133/95 -. Zu einer unverhältnismäßigen Belastung des Eigentümers eines Baudenkmals kann es kommen, wenn die ursprüngliche Nutzung infolge geänderter Verhältnisse hinfällig wird, eine andere Verwendung, auf die der Eigentümer in zumutbarer Weise verwiesen werden könnte, sich nicht verwirklichen lässt und das Baudenkmal praktisch auch nicht veräußert werden kann; denn in Verbindung mit der gesetzlichen Erhaltungspflicht nähert sich die Rechtsposition des Eigentümers dann einer Lage, in der vom Eigentum kaum etwas bleibt. Die Versagung einer Beseitigungserlaubnis ist dann nicht mehr zumutbar, es sei denn, die an sich unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkung lässt sich durch Ausgleichsregelungen mit Art. 14 Abs. 1 GG in Einklang bringen. Es ist dem Gesetzgeber grundsätzlich nicht verwehrt, eigentumsbeschränkende Maßnahmen, die er im öffentlichen Interesse für geboten hält, auch in Härtefällen durchzusetzen, wenn er durch kompensatorische Vorkehrungen unverhältnismäßige Belastungen bzw. gleichheitswidrige Sonderopfer des Eigentümers vermeidet. Kompensatorische Maßnahmen helfen nur in denjenigen Fällen nicht weiter, in denen weder mit technischen oder administrativen noch mit finanziellen Mitteln ein Ausgleich gefunden werden kann, der dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit entspricht und damit vor Art. 14 Abs. 1 GG standhält. Eine solche Lage kann im hier einschlägigen Bereich etwa dann vorliegen, wenn der Erhaltung eines Denkmals in der gegebenen Situation verhältnismäßig geringes Gewicht zukommt, die Belange des Eigentümers aber besonders schutzwürdig und - insbesondere - nicht rein finanzieller Natur sind. Für solche - besonders gelagerten - Härtefälle muss das Gesetz eine Beseitigung des Baudenkmals zulassen können, um uneingeschränkt mit der Eigentumsgarantie im Einklang zu stehen. Vgl. zur Verfassungsmäßigkeit denkmalschutzrechtlicher Regelungen im vorstehenden Sinne Bundesverfassungsgericht - BVerfG -, Beschluss vom 2. März 1999 - 1 BvL 7/91 -, DVBl. 1999, 1498, 1499 und 1500. § 9 Abs. 2 Buchst. a) DSchG NRW steht mit diesem verfassungskonformen Verständnis nicht in Widerstreit. Nach dieser Vorschrift kann eine Maßnahme, die den im konkreten Fall relevanten Denkmalwert des in Rede stehenden Objekts wesentlich mindern oder gar aufheben würde, in Ausnahmefällen aus zwingenden Gründen zuzulassen sein. Im Übrigen, d. h. von solchen Ausnahmefällen abgesehen, ist dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit für den betroffenen Eigentümer dadurch Rechnung zu tragen, dass im Rahmen der nach § 9 Abs. 2 Buchst. a) DSchG NRW unter dem Gesichtspunkt des Entgegenstehens von Gründen des Denkmalschutzes gebotenen Abwägung zu untersuchen ist, ob den privaten Belangen auch im Wege der Übernahme des Denkmals durch die Gemeinde gemäß § 31 DSchG NRW oder durch eine angemessene Entschädigung auf der Grundlage von § 33 DSchG NRW hinreichend Rechnung getragen werden kann. Mit diesen Vorschriften hat der nordrhein- westfälische Gesetzgeber ein System von Ausgleichsregelungen geschaffen, das bei der aus Gründen des Denkmalschutzes auszusprechenden Versagung der Beseitigung von Denkmälern im vermögensrechtlich relevanten Bereich im vorstehenden Sinne „unzumutbare" Belastungen verhindert. Vgl. OVG NRW, Urteile vom 4. Dezember 1991 - 7 A 1113/90 -, OVGE 42, 235 und vom 15. August 1997 - 7 A 133/95 -. Damit im hier einschlägigen Anwendungsbereich gesetzlich vorgesehene Ausgleichsregelungen im Hinblick auf Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG unzumutbare Belastungen des Eigentümers des Denkmals verhindern können, muss die Verwaltung bei der Aktualisierung der Eigentumsbeschränkung zugleich über den gegebenenfalls erforderlichen Ausgleich zumindest dem Grunde nach entscheiden (Hervorhebung durch die Kammer). Es muss - verwaltungsverfahrenstechnisch - sichergestellt sein, dass mit einem die Eigentumsbeschränkung aktualisierenden Verwaltungsakt zugleich über eine dem belasteten Eigentümer gegebenenfalls zu gewährende finanzielle Kompensation zumindest dem Grunde nach, d. h. über das Bestehen der Anspruchsvoraussetzungen dem Grunde nach mitentschieden wird. Vgl. BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999 - 1 BvL 7/91 -, DVBl. 1999, 1498, 1501 mit kritischer Anmerkung von Hendler. Diesen Anforderungen ist im Rahmen der nach § 9 Abs. 2 Buchst. a) DSchG NRW gebotenen Abwägung der Belange der Denkmalpflege und der privaten Belange des Eigentümers in der Weise Genüge getan, dass im Zuge der Entscheidung über den jeweiligen Abrisserlaubnisantrag behördlich stets zu prüfen ist, ob im betreffenden Einzelfall die Voraussetzungen für ein Übernahmeverlangen oder - nach Wahl des betroffenen Eigentümers - die Voraussetzungen für einen Entschädigungsantrag dem Grunde nach gegeben sind. Vgl. insofern zum Abwägungsgebot grundlegend OVG NRW, Urteil vom 15. August 1997 - 7 A 133/95 -. Der Kläger hat nach § 9 Abs. 2 Buchst. a) DSchG NRW nicht deshalb einen Anspruch auf Erteilung der beantragten Abrisserlaubnis, weil - wie er geltend macht - die Versagung der Erlaubnis zu einem gleichheitswidrigen Sonderopfer bzw. einer unverhältnismäßigen, in ihren Auswirkungen einer Enteignung vergleichbaren Belastung seiner Eigentümerposition führen würde. Hier liegt kein solcher Ausnahmetatbestand vor, der nach den konkreten Umständen des Einzelfalls zur Erteilung einer Abrisserlaubnis zwingt, weil den Eigentümerbelangen von vornherein nicht durch Ausgleichsregelungen Rechnung getragen werden kann, was dann in Betracht zu ziehen wäre, wenn der Erhaltung des Baudenkmals Sstraße 23 in der gegebenen Situation verhältnismäßig geringes Gewicht zukäme, die Belange des Klägers aber besonders schutzwürdig und - insbesondere - nicht rein finanzieller Natur wären. Die Denkmalwürdigkeit des Baudenkmals Sstraße 23 ist hoch anzusetzen. Ausweislich des beigezogenen Vorgangs über die Eintragung dieses Gebäudes in die Denkmalliste ist es als Baudenkmal im Sinne von § 2 Abs. 1 Satz 1 DSchG NRW unter Denkmalschutz gestellt worden, weil an seiner Erhaltung und Nutzung ein öffentliches Interesse in Sinne von Satz 2 der genannten Vorschrift besteht. Es ist bedeutend für Städte und Siedlungen und für seine Erhaltung und Nutzung liegen städtebauliche und künstlerische Gründe vor. Bedeutend für Städte und Siedlungen ist ein Objekt, wenn es durch seine Anordnung und Lage in der Örtlichkeit, durch seine Gestaltung für sich allein oder in Verbindung mit anderen Anlagen die historische Entwicklung einer Stadt oder Siedlung in nicht unerheblicher Weise dokumentiert. In diesem Sinne bedeutend kann eine bauliche Anlage auch - lediglich - aufgrund ihres städtebaulichen bzw. siedlungsbezogenen Kontextes sein, etwa wenn sie an ihrem Standort in einem denkmalrechtlich relevanten Umfeld eine Prägung vermittelt, wobei auch die Prägung des Erscheinungsbildes einer Straße oder Teilen hiervon ausreichen kann. So OVG NRW, Urteil vom 30. Juli 1993 - 7 A 1038/92 -, NVwZ-RR 1994, 135 mit weiteren Nachweisen zur oberverwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung (Anfechtung einer Unterschutzstellung eines Gebäudes an der Per Rheinfront in E). Das Gebäude Sstraße 23 ist für die Geschichte der Entwicklung der Stadt E von hoher Bedeutung. Das Haus stellt - wie in der Denkmalliste ausgeführt wird - „mit den Nachbargebäuden Nr. 19 und 21 ein wichtiges Zeugnis der spätklassizistischen Bebauung Vs dar, welche heute fast vollkommen verschwunden ist" (Hervorhebung durch das Gericht). Wie der Beklagte im Termin zur mündlichen Verhandlung ergänzend erläutert hat, stellt das im Jahr 1869 am geschichtlichen Wendepunkt zur sogenannten Gründerzeit errichtete Gebäude damit ein seltenes Beispiel für die frühe Erweiterung der Stadt nach Süden dar, die vor dem deutsch-französischen Krieg 1870/71 nur zaghaft eingesetzt hatte und erst im Zuge der sich anschließenden politischen Entwicklungen in Deutschland, d. h. der Ausrufung des Deutschen Reiches und der sich daraus ergebenden Impulse insbesondere für die wirtschaftliche Entwicklung einen zügigen Fortgang nahm. Für die Erhaltung und Nutzung des in diesem Sinne bedeutenden Objekts liegen städtebauliche und künstlerische Gründe vor. Städtebauliche Gründe sind gegeben, wenn das Objekt in seinem konkreten Bestand aus der ihm noch innewohnenden funktionalen Einbindung in die gegebene städtebauliche Situation nicht herausgelöst werden kann, ohne zugleich die erhaltenswerte Situation in ihrer denkmalrechtlich relevanten Aussagekraft wesentlich zu beeinträchtigen. So OVG NRW, Urteile vom 30. Juli 1993 - 7 A 1038/92 -, NVwZ-RR 1994, 135 und vom 23. August 1995 - 7 A 3702/93 -, veröffentlicht in Eberl/Kapteina/Kleeberg/Martin, Entscheidungen zum Denkmalrecht, Stand 12. Lieferung, Juli 2004, Band 1 unter 2.1.2 Nr. 8 bzw. 2.2.4 Nr. 12 mit weiteren Nachweisen zur oberverwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung. Künstlerische Gründe sprechen für die Erhaltung und Nutzung eines Objekts, wenn es für eine bestimmte Künstlerpersönlichkeit charakteristisch oder für einen Bau- oder Dekorationsstil bezeichnend ist oder wenn es innerhalb einer Stilrichtung für Erfindungsreichtum spricht. So OVG NRW, Urteil vom 23. August 1995 - 7 A 3702/93 -, veröffentlicht in Eberl/Kapteina/Kleeberg/Martin, Entscheidungen zum Denkmalrecht, Stand 12. Lieferung, Juli 2004, Band 1 unter 2.1.2 Nr. 8 bzw. 2.2.4 Nr. 12 mit weiteren Nachweisen zur oberverwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung. Die für die Erhaltung und Nutzung des Baudenkmals Sstraße 23 erforderlichen städtebaulichen Gründe sind gegeben. Das Gebäude dokumentiert durch seine Gestaltung als Doppelhaushälfte mit dreiachsig gegliederter Straßenfassade, deren Gliederung durch Pilaster, Kassetten sowie Fensterbankgesimse hergestellt wird und zwischen dem Erdgeschoss und dem ersten Obergeschoss bemerkenswerten Stuckdekor aufweist, für sich betrachtet, aber auch in der Zusammenschau insbesondere mit der zugehörigen sanierten Doppelhaushälfte Sstraße 21 sowie dem ebenfalls unmittelbar benachbarten Baudenkmal Sstraße 19 die spätklassizistische Bebauung des südlich der B1 und der L gelegenen Stadtteils V und durch seine Lage am nördlichen Rand Vs zugleich die ersten Ansätze einer Stadterweiterung nach Süden in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts. Das Gebäude, insbesondere seine Straßenfront ist in diesem in der Eintragung in die Denkmalliste beschriebenen Zustand - wenn auch sanierungsbedürftig - nach wie vor erhalten. Es kann nicht herausgelöst werden, ohne zugleich die erhaltenswerte Lage in ihrer denkmalrechtlich relevanten Aussagekraft wesentlich zu beeinträchtigen. Mit der bereits sanierten Doppelhaushälfte Sstraße 21 verbliebe im Falle eines Abrisses des Baudenkmals Sstraße 23 - architektonisch betrachtet - nur ein Torso, dessen Aussagekraft trotz des benachbarten klassizistischen Baudenkmals Sstraße 19 innerhalb seiner Einbindung in die vorhandene Blockrandbebauung mit weiteren modernen und älteren Bauten nachhaltig geschwächt wäre. Zugleich finden in dieser für die Stilrichtung des Klassizismus „sehr ungewöhnlichen Fassadengestaltung" - so der Wortlaut der Eintragung in der Denkmalliste - die für die Erhaltung und Nutzung des Objekts sprechenden künstlerischen Gründe ihre faktische Grundlage. Wie der Beklagte im Termin zur mündlichen Verhandlung ergänzend erläutert hat, ist gerade der Reichtum an dekorativen Elementen dieser Hausfassade - wie der Vergleich mit der schlichter gehaltenen Straßenfront des benachbarten klassizistischen Baudenkmals Sstraße 19 ergibt - für den Spätklassizismus bezeichnend, der damit in die Formensprache der sich anschließenden Gründerzeit und insbesondere deren Verwendung aus früheren Baustilen entlehnter dekorativer Elemente überleitet und - diese Vorgehensweise in der Baugestaltung einleitend - seine weitere baukünstlerische Fortsetzung in der gestalterisch wiederholenden Neuromanik, Neugotik und Neorenaissance gefunden hat. Diesem hoch anzusetzenden Denkmalwert des Gebäudes stehen keine klägerischen Belange gegenüber, die deshalb als zumindest gleichgewichtig und einen Abriss rechtfertigend in die Abwägung einzustellen wären, weil sie vorwiegend nichtfinanzieller Art wären, ihnen durch die Ausgleichsregelungen der §§ 31, 33 DSchG NRW deshalb von vornherein nicht Rechnung getragen werden könnte und ihnen aufgrund weiterer besonderer Umstände eine besondere Schutzwürdigkeit zukäme. Eine solche Ausnahmefallkonstellation, bei der gesetzliche Regelungen zum finanziellen Ausgleich eine unverhältnismäßige Belastung des Eigentümers des Baudenkmals nicht abwenden könnten, liegt nicht vor. Der Kläger macht ausschließlich wirtschaftliche Interessen geltend. So trägt er unter Bezugnahme auf das Angebot der B GmbH aus C1 vom 22. Juli 2001 und das Angebot der N & Sohn GmbH aus E vom 20. August 2001 vor, der voraussichtliche finanzielle Aufwand für die Sanierung der straßenseitigen Fassade belaufe sich abweichend von der insoweit überschlägigen Kostenschätzung des Planungsbüros T GmbH vom 6. Februar 1988 in Höhe von 40.000 bis 60.000 DM inzwischen auf 120.173,68 DM oder 61.443,83 Euro laut Angebot B bzw. einschließlich der Baustelleneinrichtung und vorbereitender Arbeiten auf 171.189,32 DM oder 87.527,71 Euro laut Angebot N. Zudem sei das Gebäude insgesamt sanierungsbedürftig. Nach dem Gutachten des Planungsbüros T GmbH vom 6. Februar 1988 liege dieser Sanierungsaufwand für das übrige Gebäude bei 3.000 DM je qm an Wohnfläche und damit bei einer Gesamtwohnfläche von rund 200 qm bei etwa 600.000 DM. Diese Kostenschätzungen laut klägerischem Vortrag als zutreffend unterstellt, scheitert die Erteilung einer Abrisserlaubnis gleichwohl daran, dass das strittige Objekt - wie vorstehend ausgeführt - von hohem Denkmalwert ist und dem wirtschaftliche Belange einwendenden Kläger zuzumuten ist, nach seiner Wahl auf ein Übernahme- oder Entschädigungsverlangen verwiesen zu werden, weil deren Voraussetzungen dem Grunde nach gegeben sind. Für die Berücksichtigung der Ausgleichsregelungen der §§ 31, 33 DSchG NRW sind dabei folgende Kriterien maßgeblich: Nach § 31 DSchG NRW kann der Eigentümer die Übernahme eines Denkmals durch die Gemeinde verlangen, wenn und soweit es ihm mit Rücksicht auf seine Pflicht zur Erhaltung des Denkmals auf Grund einer behördlichen Maßnahme nach dem DSchG NRW wirtschaftlich nicht zuzumuten ist, das Denkmal zu behalten oder es in der bisherigen oder einer anderen zulässigen Art zu nutzen. Die Vorschrift gibt dem Eigentümer unter den genannten Voraussetzungen das Recht, gleichsam spiegelbildlich zur Enteignung die Entziehung des Eigentums und dessen Übertragung auf die übernahmeverpflichtete Gemeinde zu beantragen, die sich dieser Übernahmepflicht auch nicht damit entziehen kann, sie selbst sei nicht leistungsfähig. Maßstab für das dem Eigentümer in diesem Zusammenhang finanziell Zumutbare sind seine gesamtwirtschaftlichen Verhältnisse und seine allgemeine wirtschaftliche Lage, jedoch nur insoweit, als sie auf die Bewertung der ausschließlich auf das Denkmal selbst beschränkten Folgewirkungen Einfluss haben. Maßgeblich ist allein, inwieweit sich das Denkmal bei einer sinnvollen Nutzung „selbst trägt". Ist das nicht der Fall, braucht der Eigentümer spürbare Verluste nicht ohne Ausgleich hinzunehmen. Sein übriges Vermögen im Interesse der Allgemeinheit für die verlustreiche Nutzung des Denkmals aufzuopfern, ist ihm nicht zuzumuten. Will der Eigentümer indessen trotz Überschreitens der Zumutbarkeitsgrenze von der Übernahmemöglichkeit des § 31 DSchG NRW keinen Gebrauch machen, sondern stattdessen das Denkmal behalten, obwohl es sich bei einer sinnvollen Nutzung finanziell nicht „selbst trägt", ist ihm nach seiner freien Auswahl auf Antrag nach § 33 DSchG NRW eine angemessene Entschädigung in Geld zu gewähren, „soweit der Vollzug dieses Gesetzes" - wie es in § 33 Satz 1 DSchG NRW heißt - „enteignende Wirkung hat". Diese Vorschrift ist als weitere Ausgleichsregelung zu begreifen, die den Zweck hat, eine dem Eigentümer durch denkmalschutzrechtliche Maßnahmen im Einzelfall auferlegte und an sich unzumutbare Belastung durch eine Entschädigungsleistung auf ein im Ergebnis zumutbares Maß herabzumildern, indem er von den durch die Unwirtschaftlichkeit konkret eintretenden vermögensrechtlichen Nachteilen entlastet wird. Vgl. zur vorstehenden Zusammenfassung im Einzelnen grundlegend OVG NRW, Urteil vom 15. August 1997- 7 A 133/95 -. Unter Anwendung der vorstehenden Grundsätze überwiegen im vorliegenden Fall die gegen die Beseitigung des Baudenkmals Sstraße 23 sprechenden Gründe des Denkmalschutzes die gegenläufigen privaten Interessen des Klägers, durch eine Erlaubnis zum Abriss sich von den denkmalrechtlichen Nutzungsbeschränkungen und sonstigen denkmalrechtlichen Lasten zu befreien und das Grundstück nach Maßgabe seiner bauplanungsrechtlichen Ausweisung nutzen zu können. Wie bereits ausgeführt, kommt dem Baudenkmal ein hoher Denkmalwert zu. Seine Bausubstanz kann unter Zugrundelegung des klägerischen Vortrags über den Sanierungsaufwand im Rahmen der privatnützigen Eigentümerbefugnisse durch den Kläger einer sinnvollen, seine charakteristischen Denkmaleigenschaften wahrenden privaten Nutzung zugeführt werden. Dies betrifft zunächst die Sanierung der Gebäudesubstanz unter Außerachtlassung der straßenseitigen Fassade. Eine solche Sanierung lässt sich bautechnisch ohne nachhaltige Beeinträchtigung der denkmalrelevanten Aussagekraft des Baudenkmals durchführen; denn sie besteht nach den Darlegungen des Klägers im Schreiben vom 27. September 2001 und der überschlägigen Kostenschätzung des Planungsbüros T GmbH vom 6. Februar 1988 aus der Instandsetzung der rückwärtigen Fenster in Wärmeschutzausführung, der Instandsetzung der Dachpfanneneindeckung und Dachentwässerung, der Behebung konstruktiver Risse und von Putzschäden an der rückwärtigen Fassade, Abriss des erdgeschossigen Anbaus und Balkons am Hinterhaus, Einbau neuer Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen und anschließender Renovierung sämtlicher Räume. Nach einer dergestalten Instandsetzung lässt sich das Baudenkmal nach Maßgabe der bauplanungsrechtlichen Ausweisung des Grundstücks als „Geschäftsgebiet", von deren Wirksamkeit die Kammer im vorliegenden Verfahren ausgeht, obgleich dieser Baugebietstyp in der seit dem 1. August 1962 in Kraft befindlichen Baunutzungsverordnung vom 26. Juni 1962 - BGBl. I S. 429 - nicht mehr aufgeführt war, allerdings seinem Wesen nach einem Kerngebiet vergleichbar sein dürfte - vgl. zu solchen Festsetzungen in übergeleiteten Durchführungsplänen Bundesverwaltungsgericht - BVerwG -, Urteil vom 29. April 1977 - IV C 39.75 -, BVerwGE 54, 5ff.; OVG NRW, Beschluss vom 22. März 2002 - 10 B 201/02 -, BRS 65 Nr. 120 -, sowohl zu Wohnzwecken als auch gewerblich etwa als Bürogebäude nutzen. Dem steht bei einem angenommenen Kostenaufwand von etwa 600.000 DM bzw rund 300.000 Euro für die Sanierung und einer Kostenmiete von 30 DM, also rund 15 Euro je qm Nutzfläche bei einer Wohn-/Nutzfläche von 200 qm des Gebäudes keine unverhältnismäßige finanzielle Belastung des Klägers gegenüber; denn angesichts der bauplanungsrechtlich zulässigen Nutzbarkeit und der Lage des Grundstücks nahe des T1hauses - der heutigen L1 - mit Grünanlage, T2 und KL2teich, der G1straße als belebter Geschäftsstraße mit nach Sortimenten weit gefächertem Einzelhandel und der Anbindung über den H-Platz an die L3allee ist davon auszugehen, dass sich das Baudenkmal insoweit finanziell selbst trägt. Demgegenüber würde eine Sanierung der besonders denkmalwerten straßenseitigen Fassade inzwischen mit weiteren 120.173,68 DM oder 61.443,83 Euro laut Angebot B bzw. einschließlich der Baustelleneinrichtung und vorbereitender Arbeiten mit weiteren 171.189,32 DM oder 87.527,71 Euro laut Angebot N zu Buche schlagen, wobei die Erneuerung der Fenster als Schallschutzfenster - laut Kostenschätzung des Planungsbüros T GmbH vom 6. Februar 1988 - wegen der Lage des Gebäudes nahe der Rampe zur S1brücke in denkmalgerechter Ausführung einen zusätzlichen finanziellen Aufwand verursachen würde. Bei diesem Sachstand geht die Kammer davon aus, dass die realisierbare Nutzung dieses Baudenkmals von hohem Denkmalwert diesen zusätzlichen Sanierungsaufwand für die Fassade zuzüglich denkmalgerechter Schallschutzfenster nicht mehr selbst trägt und damit den Kläger ohne einen insoweit zu leistenden finanziellen Ausgleich unverhältnismäßig belasten würde. Denkmalrechtlich unbeachtlich ist indessen das klägerseits hervorgehobene Interesse, im Zuge einer Neubebauung des Grundstücks eine Nettonutzfläche von 455 qm schaffen zu können. Das Interesse des Eigentümers eines Baudenkmals, das Grundeigentum ohne die Belastung mit der „Hypothek" des Denkmals behalten und gegebenenfalls wirtschaftlich lukrativ verwerten zu wollen, ist denkmalrechtlich ohne Belang, wenn die Denkmaleigenschaft bestandskräftig feststeht und damit - sofern und solange das Objekt unter Beibehaltung seiner denkmalrelevanten Bestandteile sinnvoll nutzbar ist - die privaten Verfügungsbefugnisse über das mit dem Denkmal belegte Grundeigentum einschränkt. Diese durch die besondere Situationsgebundenheit des Grundeigentums geprägte Ausgangslage ist ferner dadurch gekennzeichnet, dass die wirtschaftlichen Folgewirkungen der Denkmaleigenschaft eines Baudenkmals jenseits ihrer Refinanzierbarkeit aus dem Denkmal selbst durch die Möglichkeit der Ausgleichsregelungen der §§ 31, 33 DSchG NRW in einem die Zumutbarkeit sichernden Umfang ausgeglichen werden können. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 15. August 1997- 7 A 133/95 -. Im vorliegenden Fall werden die wirtschaftlichen Folgewirkungen der durch den Denkmalschutz bedingten Beschränkungen des Gebäudes einschließlich des mit dem Denkmal belegten Grundstücks, d. h. des durch die Nutzbarkeit des Baudenkmals nicht mehr gedeckten Finanzierungsaufwandes für die Sanierung der Straßenfassade zuzüglich Fenster durch die Ausgleichsregelungen der §§ 31, 33 DSchG NRW in einem Maße abgefedert, dass es dem Kläger zuzumuten ist, sich angesichts der Bedeutung dieses Baudenkmals für eine dieser beiden Alternativen zu entscheiden und unter dieser Voraussetzung auf die von ihm beabsichtigte Beseitigung des Denkmals zu verzichten. Die Voraussetzungen für ein an die Gemeinde zu richtendes Übernahmeverlangen nach Wahl des Klägers sind nach gegenwärtigem Erkenntnisstand dem Grunde nach wohl gegeben. Als private Nutzungsform kommt in der gegebenen Situation nur eine Nutzung zu Wohnzwecken als Privatwohnung des Klägers oder als Mietwohnungsobjekt oder eine Büronutzung für freiberufliche Tätigkeit in Betracht. Eine Veräußerung als Einfamilienhaus dürfte angesichts der Lage nahe der Rampe zur S1brücke auf dem freien Wohnungsmarkt kaum zu realisieren sein. Unter diesen Voraussetzungen dürfte die Nutzung des Baudenkmals durch den Klägers selbst oder als Mietwohnung bzw. Büro angesichts der bereits durch die übrige Sanierung bedingten voraussichtlichen „Kostenmiete" in Höhe von 30 DM je qm als Rechnungsposten im Zuge der Beurteilung der Zumutbarkeit gerade wegen des zu berücksichtigenden weiteren Aufwandes für die Sanierung der straßenseitigen Fassade einschließlich denkmalgerechter Sanierung der Fenster als Schallschutzfenster ein „Zuschussobjekt" sein. Dies erfüllt im Regelfall das Merkmal „wirtschaftlich nicht zuzumuten" im Sinne von § 31 DSchG NRW und führt damit zu der Berechtigung, von der Gemeinde die Übernahme des Baudenkmals zu verlangen. Der Kläger kann jedoch für den Fall, dass er sich entschließen sollte, das Baudenkmal zu behalten, zur Abfederung der Unzumutbarkeit finanzieller Belastungen auch auf § 33 DSchG NRW verwiesen werden. Im Rahmen der Prüfung, ob der betroffene Eigentümer in einer die Grenzen der Sozialpflichtigkeit überschreitenden Weise unzumutbar belastet wird und deshalb eines finanziellen Ausgleichs bedarf, ist maßgeblich darauf abzustellen, wie sich ein - als Leitbild gedachter - vernünftiger und einsichtiger Eigentümer, der - anders als der Kläger, der die straßenseitige Fassade über Jahre hinweg hat verkommen lassen - auch das Gemeinwohl nicht aus dem Blick verliert, entscheiden würde. Dabei müssen die in der Situationsgebundenheit des konkreten Eigentumsobjekt zum Ausdruck kommenden Belange des Denkmalschutzes mit ihrem vollen Gewicht berücksichtigt werden. Je nachhaltiger diese Belange sind, um so eher können die wirtschaftlichen Folgen dem einzelnen Eigentümer zugemutet werden. Ein in diesem Sinne auf das Gemeinwohl bedachter Eigentümer hat, wenn er sich zum Behalt und der privatnützigen Nutzung des Denkmals entschließt, nur solche Nutzungen in den Blick zu nehmen, die die Allgemeinheit auf Grund eventueller Ausgleichsansprüche möglichst gering belasten. Dabei hat er zugleich die speziell für den Schutz und die Erhaltung von Denkmälern vorgesehenen Fördermittel und sonstigen Vergünstigungen in vollem Umfang in Anspruch zu nehmen. Erst wenn sich bei Ausrichtung an diesen Kriterien dauerhafte Verluste aus der privatnützigen Nutzung des Denkmals ergeben, stellt sich die Frage, inwieweit die verbleibenden Belastungen unzumutbar sind. So OVG NRW, Urteil vom 15. August 1997- 7 A 133/95 -. Insoweit ist im vorliegenden Fall davon auszugehen, dass die Nutzung des Baudenkmals als Privatwohnung des Klägers, als Mietwohnungsobjekt oder als Büro für freiberufliche Tätigkeit eine zumutbare Nutzungsmöglichkeit darstellt, in die auch die voraussichtlichen Fördergelder bei einem Fördersatz von etwa 25% der denkmalbedingten Mehrkosten einzurechnen sind. Der Umstand, dass dann gleichwohl eine Belastung von weit mehr als 30 DM je qm verbleibt, legt es nahe, dass im vorliegenden Fall ein Anspruch auf Ausgleichszahlungen besteht. Allerdings ist der Kernbereich des Eigentums von vornherein nur da betroffen, wo der wirtschaftliche Verlust nicht entgangener Gewinn, sondern echter Verlust in dem Sinne ist, dass auf Dauer zur Erhaltung des Denkmals aus dem sonstigen Vermögen des Eigentümers zugeschossen werden muss. Nur dieser Bereich ist von der Ausgleichspflicht erfasst. So OVG NRW, Urteil vom 15. August 1997- 7 A 133/95 -. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 167 VwGO, 708 Nr. 11, 711 ZPO.