21 K 2144/07

Der Beklagte wird unter Aufhebung des Bescheides vom 7. März 2006 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 26. April 2007 verpflichtet, der Klägerin ab dem 1. Januar 2006 Pflegewohngeld zu bewilligen. Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens, für das Gerichtskosten nicht erhoben werden. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Tatbestand: Die am 0.0.1926 geborene Klägerin schloss am 8. Dezember 1995 mit Frau T, geborene X, Herrn T1, Frau E, Herrn X1 und Frau Q, geborene X, einen notariellen Vertrag. Darin übertrug sie ihr Eigentum an der Grundbesitzung F Str. 165, Gemarkung G1 (Flur 30, Flurstück 110, 676 qm, eingetragen im Grundbuch von O Blatt 3207 des Amtsgerichts O) auf die Eheleute T und T1 als Erwerber zu je 1/2 (im Vertrag: Erschienene zu 2. und 3.). Als Gegenleistung wurde unter Nr. III des Vertrages im wesentlichen Folgendes vereinbart: „1. Vorbemerkung Auf dem in Abschnitt I. bezeichneten Eigentum befindet sich ein zur F Str. hin gelegenes Gebäude mit einem darin sich anschließenden gartenseitig verlaufenden Anbau. Der zur Straße hin gelegene Gebäudeteil befindet sich bereits im Abbruch. Im Anbau wohnen zur Zeit die Erschienenen zu 4. und 5. Die Erschienene zu 1. hat in dem in Abriss befindlichen Gebäudeteil gewohnt. Dieser soll ersetzt werden durch einen von dem Erwerber zu errichtenden Neubau mit vier Wohneinheiten, so dass das gesamte Gebäude einschließlich Anbau fünf Wohneinheiten umfassen wird. 2. Die Erschienenen zu 2. und 3. verpflichten sich gegenüber der Erschienenen zu 1., den vorbezeichneten Neubau des straßenseitig gelegenen Gebäudeteils, gemäß den dieser Urkunde anliegenden Plänen, spätestens bis zum 31.12.1996 zu errichten bzw. errichten zu lassen. [...] 3. Die Erschienenen zu 2. und 3. verpflichten sich, nach Errichtung des Neubaus und Aufteilung des Grundbesitzes in Wohnungseigentum, der Erschienenen zu 1. ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB wie folgt zu bestellen: [...] Das Wohnungsrecht erlischt, sollte die Berechtigte aufgrund Einweisung in ein Altersheim, Krankenhaus oder Pflegeheim auf Dauer nicht mehr in der Lage sein, die Wohnung zu bewohnen. 4. Die Erschienenen zu 2. und 3. verpflichten sich, nach Errichtung des Neubaus und Aufteilung des Eigentums in Wohnungseigentum zu Gunsten der Erschienenen zu 4. und 5. ein lebenslängliches Wohnungsrecht nach § 1093 BGB, wie folgt zu bestellen: [...] 6. Die Erschienenen zu 2. und 3. verpflichten sich, im Sinne eines echten Vertrages zugunsten Dritter an die Erschienene zu 6. einen Betrag von 60.000,00 DM zu zahlen [...]." Der Eigentumsübergang wurde am 12. März 1996 ins Grundbuch eingetragen. Die Klägerin lebt seit dem 6. Juni 2005 im Wohn- und Begegnungszentrum G Haus in O. Sie erhält Leistungen aus der Pflegeversicherung (Pflegestufe II). Das Diakonische Werk der evangelischen Kirchengemeinden in O - G-Haus - stellte am 17. Januar 2006 einen Antrag auf Bewilligung von Pflegewohngeld für die Klägerin. Der Beklagte lehnte diesen Antrag mit Bescheid vom 7. März 2006 ab und führte zur Begründung wie folgt aus: Gemäß § 90 SGB XII gehöre zum Vermögen das gesamte verwertbare Vermögen, also auch Schenkungsrückforderungsansprüche gemäß § 528 BGB. Die Klägerin habe mit notariellem Vertrag vom 8. Dezember 1995 ihr Hausgrundstück in der F Straße 165 in O an die Eheleute T1 und T gegen Gewährung eines Wohnrechtes für sich sowie eines Wohnrechtes für Frau E und Herrn X1 übertragen. Der Wert des übertragenen Grundstücks übersteige den geltenden Schonbetrag von 10.000,- Euro. Die 10- Jahres-Frist für eine Rückforderung sei auch noch nicht verstrichen. Der notarielle Vertrag datiere zwar bereits vom 8. Dezember 1995, der Antrag auf Eigentumsumschreibung gemäß § 15 Grundbuchordnung sei aber erst am 14. Februar 1996 beim zuständigen Amtsgericht O eingegangen. Der Antrag auf Bewilligung von Leistungen nach dem Landespflegegesetz datiere vom 12. Januar 2006, sodass ein Rückforderungsausschluss nach § 529 Abs. 1 BGB nicht gegeben sei. Das G-Haus legte am 20. März 2006 Widerspruch ein, den der Prozessbevollmächtigte der Klägerin nachfolgend wie folgt begründete: Es liege bereits keine Schenkung vor, da der damalige Wert des Objektes wesentlich geringer sei als die zwischenzeitlich aufgebrauchten Wohnrechte. Zudem seien mit der Übertragung auch Verpflichtungen und Zahlungspflichten verbunden gewesen. Im übrigen habe der Schenkungsbetrag ausweislich des Gutachtens des Architekten C1 vom 28. September 1995 lediglich 214.000 DM betragen. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt O ermittelte ausweislich des Schreibens vom 28. März 2007 den Wert des unbelasteten Grundstücks F Straße 165 in O mit einem Wert von 285.000 DM zum Stichtag 8. Dezember 1995. Dabei seien Wohnungsrechte zugunsten der Klägerin zu berücksichtigen in Höhe von 65.000 DM sowie Wohnrechte zugunsten von Frau E und Herrn X1 mit rund 120.000 DM zu bewerten. Hieraus ergebe sich ein Wert des belasteten Grundstückes von 100.000 DM. Der Beklagte wies den Widerspruch der Klägerin mit Widerspruchsbescheid vom 26. April 2007 zurück und führte zur Begründung im wesentlichen wie folgt aus: Nach § 528 Abs. 1 BGB könne der Schenker nach Vollziehung der Schenkung von dem Beschenkten die Herausgabe nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung fordern, soweit er außerstande sei, seinen angemessenen Unterhalt zu bestreiten. Der Beschenkte könne die Herausgabe durch Zahlung des für den Unterhalt erforderlichen Betrages abwenden. Der notarielle Vertrag vom 8. Dezember 1995 enthalte eine sogenannte gemischte Schenkung. Ausweislich des notariellen Vertrages vom 8. Dezember 1995 habe die Klägerin ihren Grundbesitz in der F Straße 165 in O unentgeltlich an die Eheleute T1 und T übertragen. Diese hätten sich in diesem Vertrag verpflichtet, der Klägerin in einem von ihnen bis Ende des Jahres 1996 zu errichtenden Neubau ein lebenslanges und unentgeltliches Wohnrecht nach § 1093 BGB an der im Erdgeschoss gelegenen Wohnung zu bestellen. Des weiteren sei für Frau E und Herrn X1 ein lebenslanges und unentgeltliches Wohnrecht an der im Anbau im Erdgeschoss gelegenen Wohnung bestellt worden. Darüber hinaus hätten sich die Eheleute T1 und T verpflichtet, an Frau Q einen Betrag in Höhe von 60.000 DM zu zahlen. Das Grundstück sei den Eheleuten T1 und T damit jedenfalls teilweise unentgeltlich von der Klägerin zugewandt worden. Der Vorbehalt eines Wohnrechtes stelle keine Gegenleistung für die unentgeltliche Zuwendung dar, sondern schränke lediglich den Umfang der Zuwendung ein. Diese Voraussetzungen seien gegeben. Ausweislich der Vergleichswertung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt O vom 28. März 2007 habe der Wert des übertragenen Hausgrundstückes unbelastet rund 285.000 DM betragen. Abzüglich der zum Zeitpunkt der Übertragung eingeräumten Wohnrechte im Wert von 185.000 DM sei hier ein Wert von 100.000 DM unentgeltlich auf die Eheleute T1 und T übertragen worden. Die Zahlungsverpflichtung in Höhe von 60.000 DM an Frau Q sei nicht von diesem Schenkungsbetrag abzusetzen, da sie der Abfindung künftiger Erbansprüche diene. Die Zahlungsverpflichtung habe ausschließlich das Rechtsverhältnis zwischen den Eheleuten T1 und T und Frau Q betroffen. Nicht zuletzt stehe einem Schenkungsrückforderungsanspruch nicht die Frist von 10 Jahren im Sinne des § 529 Abs. 1 BGB entgegen. Der Antrag auf Eigentumsüberschreibung sei am 14. Februar 1996 beim Amtsgericht O eingegangen, der Antrag auf Gewährung von Sozialleistungen sei aber bereits am 17. Januar 2006 gestellt worden. Die Klägerin sei damit bereits im Januar 2006 bedürftig gewesen, sodass die Frist von 10 Jahren zu diesem Zeitpunkt noch nicht abgelaufen gewesen sei. Die Klägerin hat am 23. Mai 2007 die vorliegende Klage erhoben, mit der sie ihr Begehren unter Wiederholung und Vertiefung ihres bisherigen Vorbringens weiter verfolgt und ergänzend wie folgt vorträgt: Der Wert des übertragenen Grundbesitzes betrage ausweislich des Gutachtens des Dipl.-Ing. C1 lediglich 214.000 DM. Dabei sei zu berücksichtigen, dass die Kosten für den Abriss des aufstehenden Gebäudes noch nicht berücksichtigt worden seien. Diese hätten 21.275 DM betragen. Für die Erteilung der Baugenehmigung seien Verwaltungsgebühren in Höhe 1.677 DM angefallen. Zudem sei die Bodenwertberechnung unrichtig. Unter Berücksichtigung einer Größe von 676 qm ergebe sich ein Wert von 146.120 DM statt 216.130 DM. Zuzüglich eines Bauwertes von 68.181 DM sei mithin von einem Bauwert von 214.301 DM (im seinerzeitigen Zustand ohne Abbruchkosten für den Altbau) auszugehen. Zudem schränkten die Wohnrechte zugunsten der Klägerin wie auch zugunsten der Frau E und des Herrn X1 den Wert der Übertragung ein. Zusammen gerechnet ergebe sich daraus ein Gesamtwert von 659.490 DM, der den Verkehrswert der Zuwendung schmälere, so dass sich unter Berücksichtigung eines Wertes des Grundstücks von 214.000 DM ein negativer Überhang von 445.490 DM ergebe. Die Klägerin beantragt, den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides vom 7. März 2006 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 26. April 2007 zu verpflichten, ihr ab dem 1. Januar 2006 Pflegewohngeld zu bewilligen. Der Beklagte beantragt unter Bezugnahme auf die angefochtenen Bescheide, die Klage abzuweisen. Er führt ergänzend wie folgt aus: Entgegen der Ansicht der Klägerin könne nicht für jede dieser Personen ein Abzug vom Wert der Schenkung vorgenommen werden. Ein Wohnrecht beziehe sich nur auf die diesem Wohnrecht unterliegenden Wohnflächen, nicht aber auf die Anzahl der Personen, für die das Wohnrecht eingeräumt werde. Im übrigen sei der Wert des Wohnrechts wegen Einweisung der Klägerin in das Pflegeheim zu mindern. Soweit der Grundstückswert als maßgebende Bezugsgröße in dem von dem Beklagten herangezogenen Gutachten über dem gleichartigen Wert in dem von der Klägerin vorgelegten Nachweis liege, habe der Gutachter die Gründe für die Abweichung nachvollziehbar dargelegt. Im übrigen habe der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt O zum Vortrag der Klägerseite am 7. Februar 2008 Stellung genommen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und des beigezogenen Verwaltungsvorganges des Beklagten Bezug genommen. Entscheidungsgründe: Das Gericht kann durch den Einzelrichter entscheiden, nachdem ihm der Rechtsstreit durch Beschluss der Kammer vom 29. Juni 2007 zur Entscheidung übertragen worden ist (§ 6 Abs. 1 VwGO). Die Entscheidung kann im Einverständnis der Beteiligten ohne (weitere) mündliche Verhandlung ergehen (§ 101 Abs. 2 VwGO). Die Klage hat Erfolg. Sie ist als Verpflichtungsklage gemäß § 42 Abs. 1 (2. Alternative) VwGO statthaft. Die Klägerin ist als Heimbewohnerin in dem auf Bewilligung von Pflegewohngeld an den Heimträger gerichteten verwaltungsgerichtlichen Verfahren klagebefugt (§ 42 Abs. 2 VwGO). Vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW), Urteil vom 9. Mai 2003 - 16 A 2789/02 -, NWVBl. 2003, 440. Die Klage ist auch begründet. Der Bescheid des Beklagten vom 7. März 2006 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 26. April 2007 ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten. Diese hat einen Anspruch auf Bewilligung von Pflegewohngeld ab dem 1. Januar 2006 (§ 113 Abs. 1 und 5 VwGO). Gemäß § 12 Abs. 3 des Gesetzes zur Umsetzung des Pflege- Versicherungsgesetzes (Landespflegegesetz Nordrhein-Westfalen - PfG NRW) erhalten vollstationäre Dauerpflegeeinrichtungen Pflegewohngeld für solche Heimbewohner, deren Einkommen und Vermögen nicht ausreicht, um die Aufwendungen für Investitionskosten selbst zu finanzieren. Nach Satz 4 der Vorschrift darf die Gewährung von Pflegewohngeld nicht abhängig gemacht werden von dem Einsatz oder der Verwertung kleinerer Barbeträge und sonstiger Geldwerte in Höhe von bis zu 10.000,- Euro. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Bewilligung von Pflegewohngeld, weil sie gemessen an ihrem Einkommen und Vermögen außer Stande ist, die Investitionskosten ihrer Heimunterbringung selbst zu zahlen. Zunächst reicht hierfür ihr Einkommen nicht aus. Sie erhält von der LVA Rheinprovinz eine Altersrechte von 477,47 Euro und eine Witwenrechte von 543,75 Euro monatlich. Hinzu kommt eine Werksrente der U GmbH von 39,45 Euro monatlich. Dies ergibt ein Einkommen in Höhe von 1.060,67 Euro monatlich. Die Pflegekosten betragen bei einem ab dem 1. Juli 2004 geltenden Pflegesatz von 82,80 Euro täglich 2.517,12 Euro monatlich. Die Klägerin besitzt entgegen der Ansicht des Beklagten kein verwertbares Vermögen. Nach § 90 Abs. 1 SGB XII ist allerdings das gesamte verwertbare Vermögen einzusetzen. Hierzu zählt jeder Vermögensgegenstand, durch dessen Verwertung der Notlage oder dem Bedarf abgeholfen werden kann, der nicht als Schonvermögen (gemäß § 90 Abs. 2 SGB XII) oder weil sein Einsatz eine Härte bedeuten würde (vgl. § 90 Abs. 3 SGB XII) von einer Verwertung ausgenommen ist. Verwertbarkeit ist im wirtschaftlichen Sinne zu verstehen und muss für den Einstandspflichtigen - tatsächlich wie rechtlich - innerhalb eines Zeitraums gegeben sein, innerhalb dessen der sozialhilferechtliche bzw. pflegewohngeldrechtliche Bedarf besteht, so dass für einen Einsatz nach § 90 Abs. 1 SGB XII nur dasjenige Vermögen in Betracht kommt, durch dessen Verwertung der Notlage oder dem Bedarf abgeholfen und das dafür rechtzeitig verwertet werden kann. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 13. Dezember 2007 - 16 A 3391/06 -, m.w.N. (juris und NRWE). Zum Vermögen einer Person gehören auch bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Forderungen, d.h. Ansprüche gegen Dritte. Die Klägerin verfügt nicht über Vermögen in diesem Sinne, insbesondere keinen Schenkungsrückforderungsanspruch gemäß § 528 BGB gegen die Eheleute T und T1. Nach dieser Vorschrift kann der Schenker von dem Beschenkten die Herausgabe des Geschenkes nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung verlangen, soweit er nach der Vollziehung der Schenkung außerstande ist, u.a. seinen eigenen angemessenen Unterhalt zu bestreiten. Diese Voraussetzungen liegen aber nicht vor. Dem Herausgabeanspruch steht allerdings nicht § 529 Abs. 1 Alt. 2 BGB entgegen. Hiernach ist der Anspruch auf Herausgabe des Geschenkes ausgeschlossen, wenn zur Zeit des Eintritts der Bedürftigkeit des Schenkers seit der Leistung des geschenkten Gegenstandes zehn Jahre verstrichen sind. Dies ist hier zu verneinen. Die Frist begann mit dem Eingangs des Antrags auf Eigentumsübergang beim Grundbuchamt zu laufen. Der Leistung im Sinne des § 529 BGB steht - ebenso wie in §§ 519, 2325 BGB - der Vollzug der Schenkung gleich, der schon dann anzunehmen ist, wenn der Schenker alles getan hat, was er für den Vollzug tun muss. Dieser Zeitpunkt tritt ein, wenn ein entsprechender Antrag auf Eintragung der Rechtsveränderung bei dem Grundbuchamt eingeht; es kommt nicht auf den Zeitpunkt des Leistungserfolges an. Vgl. OLG Köln, Urteil vom 26. Juni 1985 - 26 U 6/85 -, FamRZ 1986, 988 m.w.N. Der Antrag ging am 14. Februar 1996 beim AG O als zuständigem Grundbuchamt ein. Der Antrag auf Bewilligung von Pflegewohngeld wurde am 12. Januar 2006 und damit innerhalb der 10-Jahres-Frist gestellt. Der Schenkungsrückforderungsanspruch gemäß § 528 BGB könnte auch noch geltend gemacht werden. Zwar wird grundsätzlich eine Herausgabe des geschenkten Gegenstandes selbst geschuldet (§§ 528 Abs. 1 Satz 1, 812 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ist aber der Unterhaltsbedarf geringer als der Wert des geschenkten Gegenstandes und ist bei einem real unteilbaren Geschenk wie einem Grundstück eine Teilherausgabe unmöglich, ist gemäß §§ 528 Abs. 1 Satz 1, 818 Abs. 2 BGB (Teil-) Wertersatz in Geld zu leisten. Bei regelmäßig wiederkehrendem Bedarf richtet sich der Anspruch demgemäss auf wiederkehrende Leistungen des Beschenkten in einer dem angemessenen Unterhaltsbedarf entsprechenden Höhe, und zwar so lange, bis der Wert des Schenkungsgegenstandes erschöpft ist. Vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 17. Januar 1996 - IV ZR 184/94 -, NJW 1996, 987; Urteil vom 28. Oktober 1997 - X ZR 157/96 -, BGHZ 137, 76; Urteil vom 17. September 2002 - X ZR 196/01 -, NJW-RR 2003, 53; BVerwG, Urteil vom 25. Juni 1992 - 5 C 37/88 -, BVerwGE 90, 245; OVG NRW, Urteil vom 13. Dezember 2007 - 16 A 3391/06 -, juris und NRWE. Tritt ein laufendes Bedürfnis - hier die Kosten der Heimunterbringung - vor Fristablauf ein, so kann der Anspruch nach § 528 BGB auch wegen des nach Fristablauf ununterbrochen fortdauernden Bedürfnisses geltend gemacht werden. Vgl. Kollhosser, in: Münchner Kommentar zum BGB, 4. Auflage 2004, § 529, Rdnr. 3; Wimmer-Leonhardt, in: Staudinger, Kommentar zum BGB, Neubearbeitung 2005, § 529, Rdnr. 7. Es liegt aber in einer Gesamtwürdigung des notariellen Vertrages vom 8. Dezember 1995 keine Schenkung im Rechtssinne vor. Eine Zuwendung, durch die jemand aus seinem Vermögen einen anderen bereichert, ist Schenkung, wenn beide Teile darüber einig sind, dass die Zuwendung unentgeltlich erfolgt (§ 516 BGB). Dabei setzt eine Schenkung eine Einigung der Beteiligten über die Unentgeltlichkeit der Zuwendung voraus, eine gemischte Schenkung also eine Einigung über die teilweise Unentgeltlichkeit. Vgl. BGH, Urteil vom 6. März 1996 - IV ZR 374/94 -, NJW-RR 1996, 754; Urteil vom 17. Juni 1992 - XII ZR 145/91 -, NJW 1992, 2566; Urteil vom 23. September 1981 - IVa ZR 185/80 -, BGHZ 82, 274. Unentgeltlich ist eine Zuwendung dann, wenn sie rechtlich nicht abhängig ist von einer den Erwerb ausgleichenden Gegenleistung des Erwerbers. Dabei kommen als rechtliche Abhängigkeit, welche die Unentgeltlichkeit ausschließt und Entgeltlichkeit begründet, Verknüpfungen sowohl nach Art eines gegenseitigen Vertrages als auch durch Setzung einer Bedingung oder eines entsprechenden Rechtszweckes in Betracht. Vgl. BGH, Urteil vom 17. Juni 1992 - XII ZR 145/91 -, NJW 1992, 2566. Die Übertragung war vorliegend nicht unentgeltlich, denn mit ihr waren nach Art eines gegenseitigen Vertrages Verpflichtungen der Erwerberseite verbunden, die dem Wert des übertragenen Grundstücks entsprachen. Im Einzelnen: Das Gericht geht zu Gunsten des Beklagten davon aus, dass der Wert des im Jahre 1995 übertragenen Grundstücks rund 285.000 DM betrug (Bodenwert: 216.130 DM; Bauwert: 68.181 DM). Im Hinblick auf die Stellungnahmen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt O vom 28. März 2007 und vom 8. Februar 2008 spricht im übrigen Vieles für die Richtigkeit dieser Annahmen. Von diesem Wert ist die Ausgleichszahlung der Eheleute T1 und T an Frau Q in Höhe von 60.000 DM in Abzug zu bringen. Vgl. VG Düsseldorf, Urteil vom 13. Januar 2006 - 21 K 5915/04 -. Soweit der Beklagte dies unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des LG Düsseldorf (Urteil vom 23. April 1991 - 6 O 63/87 -) in Abrede stellt, ist dem nicht zu folgen, da der Sachverhalt sich insoweit unterscheidet, als vorliegend keine Gegenleistung zu dieser Zahlung im Raum steht. Des weiteren sind die Wohnrechte zu Gunsten der Klägerin einerseits und Frau E und Herrn X1 andererseits wertmäßig abzuziehen. Die Übernahme dinglicher Belastungen bei Schenkung eines Grundstücks stellt nämlich in der Regel keine Gegenleistung des Beschenkten dar, sondern mindert lediglich den Wert des Geschenks. Vgl. BGH, Urteil vom 28. Oktober 1997 - X ZR 157/96 -, BGHZ 137, 76; Urteil vom 7. April 1989 - V ZR 252/87 -, BGHZ 107, 156; OLG Düsseldorf, Urteil vom 15. März 1989 - 9 U 207/88 -, ZfF 1989, 181. Die Berechnungen des Beklagten hinsichtlich des Wertes der Wohnrechte dürften sachlich angemessen und rechtlich nicht zu beanstanden sein: Der Beklagte hat den Wert des vereinbarten Wohnrechts für die Klägerin in dem Neubau zutreffend berechnet. Dabei hat er den Wert des eingeräumten Wohnrechts unter Berücksichtigung der entgangenen jährlichen Miete und Multiplikation mit dem Leibrentenbarwertfaktor berechnet. Er hat hierbei nach dem Mietspiegel der Stadt O vom 1. Januar 1996 (Baujahr ab 1990, mittlere Wohnlage, Zuschlag wegen Größe, Abschlag wegen Zuschnitts) eine Wohnungsgröße von 32 qm und einen Mietpreis von 15 DM/qm zu Grunde gelegt. Hieraus errechnet sich eine jährliche Miete von 5.760 DM (32 qm x 15 DM/qm x 12) zuzüglich Nebenkosten, die nicht von der Klägerin getragen werden müssen, in Höhe von 576 DM (32 qm x 1,50 DM/qm x 12). Die entgangene jährliche Miete von 6.528 DM ist mit dem für die seinerzeit 69jährige Klägerin geltenden Leibrentenbarwertfaktor von 10,26 zu multiplizieren, so dass sich ein Wert des Wohnrechts von rund 65.000 DM ergibt. Der Beklagte hat auch den Wert des vereinbarten Wohnrechts für Frau E und Herrn X in dem sanierten Anbau zutreffend berechnet. Dabei hat er ebenfalls den Wert des eingeräumten Wohnrechts unter Berücksichtigung der entgangenen jährlichen Miete und Multiplikation mit dem Leibrentenbarwertfaktor berechnet. Er hat hierbei aufgrund der klägerseits durchgeführten Sanierung und angenommener Beinhaltung des veralteten Zuschnitts eine Verjüngung um eine Baualtersklasse vorgenommen. Der hiernach anzuwendende Mietspiegel für die Baujahresgruppe 1960-1969 sieht für Wohnungen in mittlerer Wohnlage einen durchschnittlichen Mietpreis von 9,80 DM/qm vor. Nach dieser Berechnung ergibt sich bei einer Wohnungsgröße von 69 qm und einem Mietpreis von 9,80 DM/qm eine jährliche Miete von 8.114,40 DM (69 qm x 9,80 DM/qm x 12) abzüglich Instandhaltungskosten von 1.380 DM (69 qm x 20 DM/qm), so dass sich ein Jahreswert von 6.734,40 DM errechnet. Dieser Wert ist mit dem für die beiden Bewohner gemeinsam geltenden Leibrentenbarwertfaktor von 19,97 zu multiplizieren, so dass sich ein Wert des Wohnrechts von rund 134.000 DM ergibt. Hieraus ergibt sich rechnerisch ein Wert des übertragenen Grundstücks von 285.000 DM abzüglich der Ausgleichszahlung an Frau Q in Höhe von 60.000 DM, abzüglich des Wohnrechts für die Klägerin in Höhe von 65.000 DM und abzüglich des Wohnrechts für Frau E und Herrn X1 in Höhe von 134.000 DM. Es verbleibt bei einem (Zwischen-)Wert von 26.000 DM. Darüber hinaus haben sich die Eheleute T1 und T vertraglich zum Abriss des aufstehenden Gebäudes verpflichtet, so dass die Abrisskosten ebenfalls in Abzug zu bringen sind. Diese Kosten betrugen ausweislich der von der Klägerseite vorgelegten Rechnung vom 8. Januar 1996 für Abrissarbeiten 21.275 DM. Nicht zuletzt zahlten die Eheleute T1 und T für die Erteilung der Baugenehmigung vom 19. März 1996 eine Verwaltungsgebühr von 1.677 DM. Hiernach wird der Wert des durch die Schenkung übertragenen Grundstücks durch die Verpflichtungen der Erwerberseite so weit gemindert, dass Leistung und Gegenleistung in einem ausgewogenen Verhältnis stehen und eine Schenkung im Rechtssinne nicht mehr vorliegt, da keine bzw. nur noch eine unerhebliche unentgeltliche Leistung vorliegt. Soweit der Beklagte vorträgt, der Wert des Wohnrechts der Klägerin vermindere sich wegen deren Einweisung in das Pflegeheim, ändert dies im Ergebnis nichts. Zu einen ist der vom Beklagten in der Klageerwiderung angenommene Minderungsbetrag von 20 vom Hundert mit etwa 6.600 Euro als gering anzusehen und verbleibt innerhalb der Schonvermögensgrenze, zum anderen stünde einer solchen kaum bezifferbaren Minderung die Verpflichtung der Eheleute T1 und T zur Errichtung eines Neubaus mit vier Wohneinheiten gegenüber, die eventuell zumindest teilweise in Ansatz zu bringen wäre, obwohl das erbaute Haus im Eigentum der Eheleute T1 und T stand. Liegt damit keine Schenkung vor, so hat die Klägerin auch keinen Schenkungsrückforderungsanspruch nach § 528 BGB und dementsprechend kein Vermögen im Sinne des Pflegewohngeldrechts. Ihr ist Pflegewohngeld zu bewilligen. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Das Verfahren ist gemäß § 188 Satz 2 VwGO nach der jüngsten Rechtsprechung des für Pflegewohngeld zuständigen Senates des OVG NRW, der sich die Kammer aus Gründen der Einheitlichkeit der Rechtsprechung angeschlossen hat, gerichtskostenfrei. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 13. Dezember 2007 - 16 A 3391/06 -; VG Düsseldorf, Urteile vom 25. Januar 2008 - 21 K 3379/07 - und vom 28. März 2008 - 21 K 2301/07 -, jeweils juris und NRWE. Dem Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit liegt § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO zugrunde. Das Gericht lässt die Berufung nicht gemäß § 124 a Abs. 1 Satz 1 VwGO zu, weil es die Voraussetzungen des § 124 Abs. 2 Nr. 3 und 4 VwGO nicht für gegeben erachtet.