28 K 12588/17

Es wird festgestellt, dass die Nutzungsuntersagungsverfügung der Beklagten vom 4. Juli 2017 rechtswidrig gewesen ist. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Kosten des Verfahrens tragen die Klägerin und die Beklagte je zur Hälfte. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die jeweilige Vollstreckungsschuldnerin darf die Vollstreckung der jeweiligen Vollstreckungsgläubigerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweilige Vollstreckungsgläubigerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet Tatbestand: Die Klägerin ist seit April 2013 Eigentümerin des am Ende der 1960er Jahre errichteten 11-stöckigen Wohnhauses mit 47 Wohnungen in der I. -C. Str. 000 in X. . Die Fassade ist seit der Errichtung mit Kunststoffprofilen verkleidet. Das einzige vorhandene Treppenhaus lässt sich aus den Wohnungen der einzelnen Etagen nur über offene Balkone (sog. Laubengänge) erreichen, die – ebenso wie die Balkone der Wohnungen – über eine Absturzsicherung aus Holz verfügen. Die Verkleidung des Eingangsbereiches des Hauses besteht ebenfalls aus Holz. Eine Baugenehmigung für das Gebäude ist nicht mehr auffindbar. Am 20. Dezember 2010 führte die Berufsfeuerwehr der Beklagten eine Brandschau an dem Wohnhaus durch, bei der sie diverse Brandschutzmängel beanstandete. In dem Mängelbericht vom 18. Januar 2011 wurde u.a. aufgeführt: „Hauptgebäude Außenfassade brennbare Verkleidung. Die Außenwandverkleidung des Hochhauses sowie der direkt angeschlossenen Nachbargebäude besteht augenscheinlich aus brennbarem Material“. Daraufhin erarbeitete die damalige Eigentümerin im März 2012 ein Brandschutzkonzept und stellte zu dessen Umsetzung im Juli 2012 einen Bauantrag. Das Brandschutzkonzept geht davon aus, dass die mit Kunststoffhohlprofilen ausgeführte Fassade eine erhebliche Gefahr bezüglich der Branderweiterung darstelle und Maßnahmen in Gestalt des Rückbaus und des Herstellens einer nichtbrennbaren Außenwandbekleidung dringend geboten seien. Die Bearbeitung des Bauantrags wurde nach der Veräußerung des Gebäudes an die Klägerin eingestellt. Nach dem Eigentümerwechsel auf die Klägerin übersandte die Beklagte der Klägerin mit Anhörungsschreiben vom 18. Februar 2015 den Brandschaubericht vom 18. Januar 2011, wies darauf hin, dass auf die Beseitigung der aufgeführten Mängel nicht verzichtet werden könne und insbesondere die brennbare Fassade des Hauptgebäudes einen Gefahrentatbestand darstelle, der kurzfristig beseitigt werden müsse. Auf die nach nochmaliger Erinnerung seitens der Beklagten erfolgte Nachfrage der Klägerin erläuterte die Beklagte mit Schreiben vom 19. Juni 2015, dass zur Umsetzung des Brandschutzkonzeptes ein Bauantrag zu stellen sei und kündigte für den Fall, dass die Klägerin nicht bis zum 4. September 2015 schriftlich bestätige, welche Schritte zur Mängelbeseitigung unternommen worden seien, „ordnungsbehördliche Maßnahmen“ an. Nachdem die Klägerin am 2. September 2015 telefonisch angekündigt hatte, es würden in den nächsten 2 Wochen die ersten Aufträge vergeben, teilte sie am 4. November 2015, mithin über zwei Monate später, mit, es seien erste Aufträge zur Erhöhung des Brandschutzes vergeben worden. Aussagen zur Fassade könnten noch nicht gemacht werden, da erst noch die finanzielle und technische Machbarkeit geprüft werden müsse. Im Jahr 2015 stellte die Klägerin diverse Mängel ab. Es erfolgten Reparaturen an den Steigleitungen, an den Brandschutztüren, die Bereitstellung neuer Feuerlöscher und eine Prüfung der Entnahmestellen für Löschwasser, außerdem wurden eine Brandschutzordnung erstellt, die Beschilderung für die Rettungswege erneuert, eine neue Rauch-Wärme-Abzugsanlage installiert sowie alle Wohnungen mit Rauchmeldern ausgestattet. Mit Schreiben vom 2. Februar 2016 erkundigte sich die Beklagte nach dem Sachstand. Am 24. Februar 2016 gab die Klägerin an, Aussagen zur Fassade seien erst nach endgültiger Prüfung möglich. Auf weitere Anfragen der Beklagten vom 27. Mai 2016 und 16. August 2016, in denen sie erneut darauf hinwies, dass aufgrund der brennbaren Fassade bei einem Feuer eine Brandausbreitung nicht ausgeschlossen werden könne und daher die Beseitigung dieses Mangels dringend erforderlich sei, reagierte die Klägerin nicht. Im Schreiben vom 16. August 2016 gab die Beklagte der Klägerin eine Frist zur Stellungnahme zur Mitteilung bis zum 31. August 2016, welche Schritte zur Mangelbeseitigung unternommen würden und kündigte andernfalls erneut den Erlass „ordnungsbehördlicher Maßnahmen“ an. Am 4. Oktober 2016 und 22. Februar 2017 führte die Feuerwehr der Beklagten erneut Brandschauen durch, bei der sie eine unveränderte Fassade und weitere nicht beseitigte Mängel feststellte. Mit Anhörung vom 9. Juni 2017, der Klägerin am 16. Juni 2017 zugegangen, gab die Beklagte der Klägerin Gelegenheit zur Äußerung und Mitteilung zu den in den Brandverhütungsschauen festgestellten Brandschutzmängeln. Sie führte aus: „Während für einige der Mängel eine Frist zur Erledigung eingeräumt wird, ist die Beseitigung von rettungswegbezogenen Mängeln unverzüglich vorzunehmen. Es geht um folgenden rettungswegbezogenen A-Mangel: Hauptgebäude – Außenfassade Brennbare Verkleidung … Bei einem Fassadenbrand kann der Sicherheitstreppenraum unter Umständen nicht über den freien Luftstrom erreicht werden. Die Fassade stellt eine erhebliche Gefahr der Branderweiterung dar, es sind geeignete Maßnahmen zur Gefahrenbeseitigung (Rückbau der Verkleidung der Außenfassade und Herstellung einer nichtbrennbaren Außenwandverkleidung) zu ergreifen.“ Sie gab der Klägerin Gelegenheit, sich binnen 3 Wochen zu der Angelegenheit zu äußern und kündigte im Fall des ergebnislosen Ablaufs der Frist erneut eine Entscheidung über „ordnungsbehördliche Maßnahmen“ an, ohne diese weiter zu konkretisieren. Am 14. Juni 2017 brannte in London das in 2016 mit einer vorgehängten Wärmedämmung modernisierte Hochhaus „Grenfell Tower“ aus. In einer E-Mail vom 19. Juni 2017 sandte die Städtische Berufsfeuerwehr Fotos an die Beklagte, die die Fassade des Wohngebäudes abbilden sollen und behauptete, die Fassadenverkleidung sei auf einer Holzrahmenkonstruktion angebracht, das Füllmaterial bestehe aus Holzspänen und die Verkleidung weise starke Beschädigungen und Löcher auf. Am 26. Juni 2017 stellte die Feuerwehr der Beklagten fest, dass der Brand des Grenfell-Towers in London zu einer neuen Bewertung des Risikos bei einem Fassadenbrand führe. Es müsse jederzeit mit einem Brandereignis gerechnet werden. Durch einen Wohnungsbrand oder den Brand eines Gegenstandes im Sockelbereich könne die Fassade entflammen mit der Folge, dass der Zugang zum Sicherheitstreppenraum ausfalle und alle Bewohner in ihren Wohnungen eingeschlossen seien. Der zweite Rettungsweg könne bei Hochhäusern nicht über die Leitern der Feuerwehr sichergestellt werden, zudem gebe es keine ausreichenden Aufstellflächen für die Feuerwehr vor dem Objekt. Mit E-Mail vom 27. Juni 2017 führte ein Mitarbeiter der städtischen Feuerwehr aus, dass im August 2012 eine „Handvoll des Dämmmaterials“ auf der Feuerwache in Brand gesteckt worden und sofort abgebrannt sei. Es habe sich allerdings nicht um einen qualifizierten Brandversuch gehandelt. Am 27. Juni 2017 gegen 17:00 Uhr forderte das Ordnungsamt der Beklagten die Bewohner der Wohnungen auf, das Haus aus Brandschutzgründen unverzüglich zu verlassen. Anschließend wurde das Gebäude versiegelt. Über diese Maßnahmen wurde die Klägerin zunächst nicht informiert. Am 28. Juni 2017 teilte die Beklagte der Klägerin auf telefonische Nachfrage mit, die Evakuierung sei erfolgt, da es nur ein Treppenhaus als Fluchtweg gebe und das Haus höher sei als die Leiter der Feuerwehr. Die Beklagte habe nach dem Brand in London den Fall erneut geprüft und die Entscheidung zur Evakuierung aus Anlass einer akuten Gefahr getroffen. Am 30. Juni 2017 übersandte die Klägerin der Beklagten ihren Maßnahmenplan zur Beseitigung von Brandschutzmängeln auf der Grundlage der im Anhörungsschreiben vom 9. Juni 2017 aufgeführten Mängel. Dieser sah unter anderem vor, dass das Gebäude bis zum 4. Juli 2017 eingerüstet und die „brennbare Fassadenverkleidung“ im Anschluss entfernt werden solle. Mit Bescheid vom 4. Juli 2017 untersagte die Beklagte der Klägerin mit sofortiger Wirkung die Nutzung des Wohngebäudes zu Wohn- und Aufenthaltszwecken sowie anderen die Nutzung zu gestatten, drohte für den Fall der Zuwiderhandlung gegen das ausgesprochene Nutzungsverbot ein Zwangsgeld in Höhe von 10.000 € an, ordnete die sofortige Vollziehung an und teilte mit, dass sie am 27. Juni 2017 die einzelnen Wohnungen des Wohngebäudes sowie den Zugang zum Wohngebäude im Rahmen des Sofortvollzugs versiegelt habe. Zur Begründung der Ordnungsverfügung führte die Beklagte aus, die im Dezember 2010 durchgeführte Brandschau habe ergeben, dass die Außenwandverkleidung des Hochhauses aus brennbarem Material bestehe und bei einem Schadensfeuer eine Brandausbreitung über die Fenster auf darüber liegende Geschosse und benachbarte Wohnungen nicht ausgeschlossen werden könne. Am 26. Juni 2017 sei die Feuerwehr nach nochmaliger intensiver Prüfung, ausgelöst durch das verheerende Brandereignis am Grenfell Tower in London, zu dem Ergebnis gekommen, dass die erhebliche Gefahr, die von der brennbaren Fassade ausgehe, nicht länger hingenommen werden könne. Nach § 94 Abs. 8 der Sonderbauverordnung in der derzeit geltenden Fassung müssten Außenwände von Hochhäusern in allen Teilen aus nichtbrennbaren Baustoffen bestehen. Bei dem Hochhaus sei eine mit Kunststoffhohlprofilen verkleidete Fassade mit darunter befindlicher Holzrahmenkonstruktion und Füllmaterial aus Holzspänen vorhanden. Diese Materialien seien brennbar. Die Kunststoffprofile seien zudem an verschiedenen Stellen defekt, so dass die Unterkonstruktion aus Holz sichtbar und frei zugänglich sei. Außerdem seien der Hauseingangsbereich und die Außenseite der Balkone mit Holzelementen verkleidet. Auf der Grundlage des § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW stelle sich aufgrund des gravierenden brandschutztechnischen Mangels das Eingreifen als ermessensgerecht dar, Da jederzeit mit einem Brandereignis gerechnet werden müsse, sei eine Nutzungsuntersagung zum Schutz von Leben und Gesundheit erforderlich. Es sei auch erforderlich, die Nutzung des Gebäudes in seiner Gesamtheit zu untersagen. Der Sicherheitstreppenraum (erster Rettungsweg) sei nur über eine Tür, die sich in einem offenen Balkon befinde, zu erreichen. Der bei einem Fassadenbrand drohende Wegfall des Sicherheitstreppenhauses betreffe alle Etagen, zudem bestehe wegen der Holzverkleidung des Hauseingangs die Gefahr, dass die Bewohner das Haus nicht rechtzeitig verlassen könnten. Die oberen Etagen könnten mit der Drehleiter der Feuerwehr nicht erreicht werden. Da vor dem Objekt keine ausreichenden Flächen vorhanden seien, sei auch eine Rettung über die Drehleiter aus den unteren Etagen nicht möglich. Nach der Risikobewertung der Feuerwehr vom 26. Juni 2017 könne eine qualifizierte Menschenrettung nicht gewährleistet werden. Aufgrund dieser Gefahrensituation und der Eilbedürftigkeit des Eingreifens habe sie am 27. Juni 2017 den Bewohnern des Gebäudes die Nutzung ihrer Wohnungen mit sofortiger Wirkung mündlich untersagt, zum Verlassen des Gebäudes aufgefordert und am selben Tag im Rahmen des Sofortvollzugs nach § 55 Abs. 2 VwVG die Wohnungen und den Zugang zum Gebäude versiegelt. Am 4. Juli 2017 prüfte ein Sachverständiger (G. , Beratende Ingenieure für Brandschutz) im Auftrag der Klägerin die Kunststofffassade, der feststellte, dass vor der Außenwand aus Mauerwerk „eine brennbare Verkleidung in Form von Kunststoffprofilen auf einer Metallunterkonstruktion angebracht und an den überprüften Stellen keine brennbare Dämmung oder eine brennbare Unterkonstruktion vorhanden“ gewesen sei. Nach seiner Risikoeinschätzung könne aufgrund der Brennbarkeit der Bekleidung eine Brandweiterleitung über die Fassade bei einem Wohnungsbrand nicht ausgeschlossen werden. Die Fassade sei hinterlüftet, so dass von einer Kaminwirkung auszugehen sei und sich ein Brand ggf. sehr schnell über die Außenwände auf das gesamte Gebäude ausbreite. Die Profile würden momentan hinsichtlich ihres Brandverhaltens überprüft. Da die Bekleidung als brennbar einzustufen sei, sei diese grundsätzlich vollständig zu entfernen. Ebenfalls am 4. Juli 2017 prüfte ein weiterer Sachverständiger (Dr. T. Consulting) im Auftrag der Klägerin das Brennverhalten der für die Fassade verwendeten Kunststoffpaneele. Dieser kam in seinem Gutachten vom 7. Juli 2017 zu dem Ergebnis, dass der Kunststoff, der als PVC identifiziert worden sei, eine „Brenngeschwindigkeit von Null“ aufweise. Die beprobte Kunststoffpaneele brenne nach dem Löschen der Zündflamme nicht weiter. Die Klassifizierung der Paneele sei daher „nicht entflammbar“. Das Material könne während oder nach der Zündung nicht am Brennen gehalten werden. Beim Verbrennen von PVC entstehe jedoch Chlorwasserstoff. Wenn chlorhaltige Materialien wie PVC in Brand gerieten, könnten Dioxine und Furane entstehen. Mit E-Mail vom 5. Juli 2017 machte die Beklagte eine Nutzungsfreigabe der Wohnungen davon abhängig, dass als Sofortmaßnahmen die Fassade im Bereich des Sicherheitstreppenraums in einem 5 m breiten Streifen ab Außenkante der Laubengänge inklusive der Holzverkleidung im Bereich des Ausgangs entfernt werde und das Wohnhaus bis zum obersten Geschoss in den Bereichen mit Wohnungsfenstern und -balkonen eingerüstet werde. Mit Schreiben vom 10. Juli 2017 legte die Klägerin der Beklagten das von ihr eingeholte Gutachten vom 7. Juli 2017 zum Brandverhalten der Kunststofffassade vor und forderte sie zur Neubewertung auf. Die Klägerin hat am 13. Juli 2017 Anfechtungsklage gegen die Nutzungsuntersagungsverfügung und den Sofortvollzug erhoben. Am 17. Juli 2017 beauftragte die Beklagte die Materialprüfanstalt (MPA) Braunschweig mit der Klassifizierung der Fassadenpaneele. Diese ermittelte den Wandaufbau wie folgt: Kalksteinmauerwerk im Bereich des Treppenraums/ Poroton, ca. 5 cm Hinterlüftung mit Aluminiumprofilen, Fassadenpaneele in Senkrechtausrichtung. Laut dem Gutachten erfüllt das Fassadenpaneel nicht die nach DIN 4102-1:1998-05, Abschnitt 5.2 gestellten Anforderungen für das Brandverhalten eines Produkts der Baustoffklasse DIN 4102-A2 (nicht brennbar). Am 25. Juli 2017 gestattete die Beklagte die Nutzung des Hauses wieder, nachdem die Klägerin in einem Bereich von (über) 5 Metern ab Außenkante der Laubengänge die Fassade entfernt und ein Gerüst aufgestellt hatte. Daraufhin hat die Klägerin ihre Klage auf eine Fortsetzungsfeststellungsklage umgestellt. Zur Begründung ihrer Klage führt sie aus, aufgrund des Wiedereinzugs der Bewohner hätten sich die Nutzungsuntersagung und der Sofortvollzug erledigt. Sie habe ein berechtigtes Interesse an der Feststellung der Rechtswidrigkeit der Nutzungsuntersagung und des Sofortvollzuges. Die Fortführung der Klage diene der Vorbereitung eines Amtshaftungsprozesses. Sie habe einen Schaden in Form von erheblichen Mietausfällen von ca. 14.000 € für den Monat Juli 2017, sonstigen Erstattungsansprüchen der Mieter und weiteren Kosten, z.B. durch Sicherheitspersonal von ca. 850 € für die Dauer der Nutzungsuntersagung und des Sofortvollzuges sowie Kosten für die Einrüstung von fast 33.000 €, Bereitstellungskosten für das Gerüst in Höhe von ca. 10.800 € sowie Kosten für die Teilbeseitigung der Fassade in Höhe von ca. 37.700,- € erlitten. Außerdem könne sie ein Rehabilitationsinteresse geltend machen, da die erschienenen Presseberichte geeignet seien, ihre wirtschaftliche Betätigung sowohl als Käuferin als auch als Vermieterin nachhaltig zu schädigen. Zudem bestehe eine Wiederholungsgefahr, da die angrenzenden Nebengebäude ebenfalls mit dieser Fassade verkleidet seien. Der Nutzungsuntersagung fehle eine taugliche Ermächtigungsgrundlage . Die Beklagte könne sich nicht auf § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW stützen. Es fehle an einer im Widerspruch zu den öffentlich-rechtlichen Vorschriften stehenden baulichen Anlage. Das Wohngebäude genieße Bestandsschutz. Es entspreche der erteilten bestandskräftigen Baugenehmigung. Dass die Baugenehmigung nicht mehr auffindbar sei, müsse sich im Wege einer Beweislastumkehr zu Lasten der Beklagten auswirken, da diese zur Führung vollständiger und ordnungsgemäßer Akten verpflichtet sei. Demzufolge habe die Beklagte vor einem Einschreiten in jedem Fall zunächst die formelle Bestandskraft der Genehmigung aufheben müssen. Darüber hinaus habe das Gebäude bis zum Inkrafttreten einer Hochhausverordnung im Jahr 1986 auch den materiell-rechtlichen Anforderungen entsprochen. Auf die heute geltenden Normen könne die Beklagte nicht zurückgreifen. § 94 Abs. 8 der SBauVO stamme vom 2. Dezember 2016. Die zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses maßgeblichen Richtlinien zur bauaufsichtlichen Behandlung von Hochhäusern (Hochhausrichtlinie 1955) hätten keine speziellen Anforderungen an die Brandeigenschaften von Außenwandverkleidungen enthalten, lediglich die tragenden Außenwände hätten feuerbeständig ausgeführt sein müssen. Dies sei hier aber der Fall. § 28 Abs. 3 BauO NRW 1962 habe lediglich Anforderungen an „Wände“ gestellt, nicht jedoch an die Fassade. Änderungen am Gebäude, die den Bestandsschutz entfallen lassen könnten, seien nicht vorgenommen worden. Im Fall eines bestandsgeschützten Objekts könne die Vorschrift des § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW nur dann herangezogen werden, wenn die Nutzungsuntersagung in Verbindung mit einem Anpassungsverlangen nach § 87 Abs. 1 BauO NRW an die geltenden Brandschutzbestimmungen für Hochhäuser erlassen oder um ein solches ergänzt werde. Ein Anpassungsverlangen sei nicht erfolgt, dessen Voraussetzungen – die Erforderlichkeit einer Anpassung im Einzelfall wegen der Sicherheit für Leben und Gesundheit – hätten auch nicht vorgelegen. Darüber hinaus sei die Nutzungsuntersagung formell rechtswidrig ergangen. Es fehle an einem ordnungsgemäßen Anhörungsschreiben. In ihrem Schreiben vom 9. Juni 2017 habe die Beklagte nicht mitgeteilt, welche Maßnahmen sie nach Ablauf der dort gesetzten Frist zu ergreifen beabsichtige. Ihr sei es daher nicht möglich gewesen, sich zu den von der Beklagten in Erwägung gezogenen Rechtsfolgen zielgerichtet zu äußern. Darüber hinaus sei die Anhörungsfrist, die erst am 7. Juli 2017 geendet habe, zum Zeitpunkt des Einschreitens der Beklagten noch nicht abgelaufen gewesen. Außerdem habe die Beklagte die Nutzungsuntersagung unter anderem auf die Holzverkleidung des Hauseingangsbereiches und der Außenseite der Balkone gestützt. Zu diesem behaupteten Brandschutzmangel sei ihr aber zu keinem Zeitpunkt Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben worden. Eine vorherige Anhörung sei auch nicht verzichtbar gewesen, da keine Gefahr im Verzug bestanden habe, es sei jedenfalls eine mündliche oder telefonische Anhörung möglich gewesen. Sie sei über ihre Verwalterin und die örtliche Hausverwaltung stets erreichbar gewesen, die Kontaktdaten hätten der Beklagten vorgelegen und seien auch im Internet recherchierbar. Die fehlende Anhörung könne nicht nachträglich geheilt werden, da die Nutzungsuntersagung durch den Wiedereinzug erledigt sei. Die Heilung von Verfahrensfehlern setze voraus, dass das Verwaltungsverfahren noch zu einer Änderung des Verwaltungsaktes führen könne, diese Möglichkeit bestehe aber ab der Erledigung nicht mehr. Der Anhörungsfehler sei auch nicht nach § 46 VwVfG NRW unbeachtlich, da unklar sei, wie die Beklagte bei korrekter Verfahrensweise agiert hätte. Die Nutzungsuntersagung sei auch materiell rechtswidrig. Es habe keine hinreichend konkrete Gefahr für Leben und Gesundheit der Bewohner bestanden. Dies würden bereits die in der Vergangenheit stattgefundenen Brandereignisse belegen. Im Jahr 2000 habe es in einer Wohnung des Gebäudekomplexes gebrannt, wobei Schäden an der Fassade entstanden seien, die Fassade aber nicht in Brand geraten sei. Im Januar 2015 sei es aufgrund eines technischen Defekts zu einem Brand im 5. OG gekommen, der das Küchenfenster zerstört habe. Auch hierbei sei es nicht zu einer Ausbreitung des Feuers über die Fassade gekommen. Die Beklagte habe auf einen bloßen Gefahrenverdacht hin gehandelt, der nur Gefahrerforschungsmaßnahmen, nicht jedoch abschließende Maßnahmen wie eine Nutzungsuntersagung rechtfertigen könne und es unterlassen, alle zumutbaren Möglichkeiten zur vollständigen Sachaufklärung auszuschöpfen. Sie habe ihre Entscheidung auf falsche Annahmen und Mutmaßungen gestützt. Die im Mängelbericht der Brandschau aus Dezember 2010 getroffene Feststellung, dass die Außenwandverkleidung „augenscheinlich aus brennbarem Material“ bestehe, habe die Beklagte fehlerhaft zugrunde gelegt, ohne weitere Erkenntnismaßnahmen zu veranlassen. Die Brennbarkeit und das Maß der Entflammbarkeit könnten durch Augenschein nicht festgestellt werden. Der unqualifizierte Brandversuch im Jahr 2012 habe keine Probe der Fassade betroffen, sondern ausweislich der Akte „ein holzartiges Gewebe“. Da ein solches nicht Teil der Fassade gewesen sei, habe der Brandversuch in 2012 in keinem Zusammenhang mit der Fassade gestanden. Das monierte Kunststoffmaterial der Fassade sei vor der Räumung niemals von der Beklagten untersucht worden. Die Verkleidung des Eingangsbereiches mit Holzelementen und eine vermeintlich fehlende Aufstellfläche für die Drehleiter der Feuerwehr sei nie zuvor als Mangel des Brandschutzes ihr gegenüber gerügt worden. Der Brand am Grenfell-Tower habe keinen Einfluss auf die objektive Gefahrenlage an dem betroffenen Wohngebäude. Die Fassaden seien in keiner Weise vergleichbar. Die Fassade des streitgegenständlichen Hauses weise keinerlei Eigenschaften auf, die einen flächendeckenden Fassadenbrand erwarten lassen würden, da die Kunststofffassade nicht selbständig brenne. Die von der Beklagten in Auftrag gegebene Untersuchung der MPA Braunschweig belege nicht einmal eine abstrakte Gefahr. Die Untersuchung der MPA enthalte ausdrücklich den Vorbehalt, dass hinterlüftete Außenwandbekleidungen einschließlich ihrer Dämmschichten von der Beurteilung ausgenommen seien. Eine solche Fassade liege hier aber vor. Selbst bei einer unterstellten konkreten Gefahr sei die Nutzungsuntersagung jedoch ermessensfehlerhaft, da die Beklagte keine Feststellungen zum Inhalt der Baugenehmigung getroffen und damit den Bestandsschutz ignoriert sowie einen fehlerhaften Sachverhalt zur Konstruktion der Fassade sowie dem Material und dessen Brennverhalten zugrunde gelegt habe. Die fehlende Entflammbarkeit der Fassade sei der Beklagten mangels entsprechender Untersuchungen unbekannt gewesen und daher von ihr nicht berücksichtigt worden. Darüber hinaus sei die Nutzungsuntersagung nicht erforderlich gewesen. Als milderes Mittel sei ein Anpassungsverlangen nach § 87 Abs. 1 BauO NRW mit der Anordnung des Rückbaus der Fassade in Betracht gekommen. Mildere Mittel seien auch eine durchgängige Brandwache und die kurzfristige Ausrüstung aller Wohnungen mit High-Tech-Brandmeldern, die bei Alarm komplett aktiviert würden. Auch sei es nicht erforderlich gewesen, die Nutzungsuntersagung hinsichtlich aller Wohneinheiten anzuordnen, da die unteren Etagen von der Feuerwehr mit Leitern erreichbar seien. Eine Ergänzung der Ermessenserwägungen sei nach Eintritt der Erledigung ausgeschlossen. Auch der Sofortvollzug sei rechtswidrig gewesen. Die Beklagte habe nicht innerhalb ihrer Befugnisse gehandelt, da zum Zeitpunkt des Sofortvollzugs die Voraussetzungen einer fiktiven Nutzungsuntersagung nicht vorgelegen hätten. Darüber hinaus habe es an einer gegenwärtigen Gefahr für Leben und Gesundheit gemangelt. Die Beklagte selbst sei jahrelang davon ausgegangen, dass eine konkrete Gefahr trotz der behaupteten Brennbarkeit der Fassade nicht bestehe. Die behauptete Dringlichkeit habe nicht bestanden. Die Beklagte habe zur Durchführung der Maßnahmen auch einen Verwaltungsakt mit Anordnung der sofortigen Vollziehung und Androhung der Ersatzvornahme erlassen können. Die Klägerin beantragt, festzustellen, dass die Ordnungsverfügung der Beklagten vom 4. Juli 2017 rechtswidrig gewesen ist, und festzustellen, dass die Versiegelung vom 27. Juni 2017 rechtswidrig gewesen ist. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Sie wiederholt und vertieft ihre Ausführungen im Verwaltungsverfahren und trägt ergänzend vor: Die Fortsetzungsfeststellungsklage sei bereits unzulässig. Das erforderliche Feststellungsinteresse sei zweifelhaft. Ein Schaden liege nicht vor. Es sei unwahrscheinlich, dass alle Mieter die Mietzahlungen eingestellt hätten, die Kosten für das Sicherheitspersonal seien nicht erstattungsfähig. Die Kosten der Fassadenentfernung würden ebenso wie die Kosten der Fassadenarbeiten auch ohne die Nutzungsuntersagung entstanden sein. Auch ein Rehabilitationsinteresse sei angesichts dessen, dass die Klägerin während und nach der Räumung des Hochhauses dauerhaft in der Presse vertreten gewesen sei, nicht gegeben. Hinsichtlich des Sofortvollzuges fehle der Klägerin schon die Klagebefugnis. Nicht die Klägerin, sondern die Bewohner des Hauses seien Adressaten des Sofortvollzuges gewesen. In die Nutzungsuntersagung sei lediglich als Hinweis die Mitteilung aufgenommen worden, dass es einen Sofortvollzug gegen die Bewohner des Hauses gegeben habe. Für die Nutzungsuntersagung sei § 61 Abs. 1 Satz 2 BauGB die maßgebliche Ermächtigungsgrundlage. Ein vorheriges Anpassungsverlangen sei nicht erforderlich gewesen. Die Vorschrift des § 87 Abs. 1 BauO NRW stehe Maßnahmen zur Gefahrenabwehr nach § 61 Abs.1 Satz 2 BauO NRW nicht entgegen. Die Bauordnung ermögliche es nicht, eine bauliche Anlage in einer Art zu nutzen, die mit Gefahren für Leben und Gesundheit von Menschen verbunden sei, im Fall des Bestehens einer Gefahr sei daher eine auf die Gefahrbeseitigung gerichtete Ordnungsverfügung möglich. Dies gelte selbst im Fall einer bestandsgeschützten Nutzung. Im Übrigen sei der Bürger für das Vorliegen einer Baugenehmigung und damit des formellen Bestandsschutzes beweispflichtig. Die Nutzungsuntersagung sei formell und materiell rechtmäßig. Von einer vorherigen Anhörung habe wegen Gefahr im Verzug abgesehen werden können. Angesichts der Neubewertung der Gefährlichkeit einer brennbaren Fassade sei es unabdingbar erforderlich gewesen, in kürzester Zeit eine Räumung des Hauses zu veranlassen. Mit dem Ausbrechen eines Brandes habe stets gerechnet werden müssen. Eine telefonische Kontaktaufnahme mit der Klägerin vor der Räumung des Hauses sei nicht möglich gewesen. Die ihr bekannte Telefonnummer der als bevollmächtigt ausgewiesenen Firma sei bei einem Kontaktversuch ein knappes Jahr zuvor nicht mehr aktiv gewesen. Sonstige telefonische Verbindungsdaten hätten ihr nicht vorgelegen und seien auch im Internet nicht verfügbar gewesen. Darüber hinaus sei die Klägerin vielfach über die bestehenden Mängel informiert und ihr Gelegenheit zur Äußerung und Abhilfe gegeben worden, ohne dass sie den Mangel an der Fassade beseitigt habe. In dem Schreiben vom 9. Juni 2017 könne darüber hinaus eine Anhörung gesehen werden. Die Nutzungsuntersagung sei auch materiell rechtmäßig. Sie habe nicht aufgrund eines bloßen Gefahrenverdachts, sondern einer konkreten Gefahr gehandelt. Grund für die Nutzungsuntersagung sei das Fehlen bzw. die Mängel der Rettungswege und in diesem Zusammenhang die brennbare Fassade, zu der auch die Außenseiten der Balkone und der Hauseingangsbereich gehören würden, gewesen. Gemäß § 17 Abs. 1 BauO NRW müssten bauliche Anlagen unter Berücksichtigung der Brennbarkeit der Baustoffe und der Anordnung der Rettungswege so beschaffen sein, dass der Entstehung eines Brandes und der Ausbreitung von Feuer und Rauch vorgebeugt und bei einem Brand die Rettung von Menschen und Tieren sowie wirksame Löscharbeiten möglich seien. Nach § 17 Abs. 3 BauO NRW müsse jede Nutzungseinheit mit Aufenthaltsräumen über mindestens zwei Rettungswege erreichbar sein. Ein zweiter Rettungsweg sei nur dann nicht erforderlich, wenn die Rettung über einen sicher erreichbaren Treppenraum möglich sei, in den Feuer und Rauch nicht eindringen könnten (Sicherheitstreppenraum). Das streitgegenständliche Gebäude habe schon aufgrund der Brennbarkeit der Baustoffe nicht den Anforderungen des § 17 Abs. 1 BauO NRW entsprochen. Der vorhandene Sicherheitstreppenraum sei nur über einen Laubengang zu erreichen, der bei brennender Fassade keinen sicheren Weg darstelle. Ein zweiter baulicher Rettungsweg sei nicht vorhanden. Eine Rettung mittels Drehleiter komme für die oberen Etagen nicht in Betracht und sei aufgrund der fehlenden Aufstellflächen nicht möglich. Nach der maßgeblichen DIN 4201 Teil 1 1998 handele es sich – gutachterlich am 5. Oktober 2017 bestätigt – bei den Fassadenpaneelen um ein brennbares Material. Mit der Untersuchung sei die bereits am 20. März 2012 festgestellte Brennbarkeit der Fassade bestätigt worden. Da nicht bekannt sei, ob eine Zulassung der hinterlüfteten Außenwandbekleidung vom Deutschen Institut für Bautechnik vorliege, sei ausnahmsweise auf die Brandschachtprüfung zurückgegriffen worden, die aber keine strengeren Anforderungen an die Fassadenelemente stelle. Die von der Klägerin beauftragten Untersuchungen seien hingegen lediglich zu dem Ergebnis gekommen, dass die als brennbar klassifizierte Fassade nicht entflammbar sei. Es sei auch festgestellt worden, dass bei der Verbrennung Chlorwasserstoff, Dioxine und Furane entstehen könnten. Zwar werde an der Behauptung, hinter dem Kunststoffpaneel befinde sich Holzwolle, nicht mehr festgehalten. Zur Dämmung habe sich aber – auch zum Zeitpunkt der Evakuierung – hinter der Fassade teilweise zur Dämmung zwischen Erd- und Kellergeschoss sog. Heraklithwolle befunden. Ungeachtet dessen erfülle das Fassadenmaterial der Kunststoffhohlprofile nicht die Anforderungen der Sonderbauverordnung und dürfe bei Hochhäusern nicht verwendet werden. Die verwendete Fassade sei zu keinem Zeitpunkt, auch nicht bei Errichtung, genehmigungsfähig gewesen, da nach § 28 Abs. 3 BauO NRW vom 10. Juli 1962 Bekleidungen der Wände von Hochhäusern aus nichtbrennbaren Baustoffen herzustellen gewesen seien. Selbst wenn der vorhandene bauliche Zustand genehmigt worden sei, würde dies einer sofortigen Nutzungsuntersagung wegen schwerer Brandschutzmängel nicht entgegenstehen. Aus den stattgehabten Brandereignissen könne nicht auf die Ungefährlichkeit der Fassade geschlossen werden. Die beiden Brandereignisse hätten nicht in dem streitgegenständlichen Hochhaus, sondern einem angrenzenden Gebäude mittlerer Höhe stattgefunden. Bei dem Feuer im Januar 2015 sei ein Fenster nicht durch das Feuer, sondern durch Einsatzkräfte der Feuerwehr zerstört worden, die von außen Löscharbeiten über eine Drehleiter durchgeführt hätten. Eine Brandausbreitung über die Fassade sei daher gar nicht möglich gewesen. Im Jahr 2010 habe es einen Herdbrand gegeben, den der Bewohner selbst gelöscht hatte; Schäden am Gebäude habe es daher nicht gegeben. Die Nutzungsuntersagung sei auch ermessensfehlerfrei erfolgt. Mit der Entstehung eines Brandes habe jederzeit gerechnet werden müssen. Die ordnungsbehördliche Eingriffsschwelle liege aufgrund der Hochrangigkeit der betroffenen Rechtsgüter tendentiell niedrig. Die Klägerin habe ausreichend Zeit gehabt, ihre seit Jahren bekannte Ordnungspflicht zu erfüllen. Ein milderes Mittel sei nicht ersichtlich. Eine Brandwache sei nicht geeignet, da bereits der erste Rettungsweg nicht benutzbar sei. Eine Beschränkung der Nutzungsuntersagung auf die oberen Etagen sei nicht ausreichend gewesen. Im Fall einer brennenden Fassade im Erdgeschoss oder in den mit Leitern erreichbaren Geschossen könne nicht mehr sicher angeleitert werden. Der Eingangsbereich sei aufgrund der brennbaren Holzverkleidung im Brandfall nicht benutzbar. Darüber hinaus entstünden toxische Produkte bei der Verbrennung des Kunststoffes, die eine Rettung erschweren oder unmöglich machen könnten. Schließlich sei ein sicheres Verschließen nur der oberen Geschosse nicht möglich gewesen. Auch der Sofortvollzug in Gestalt der Räumung und Versiegelung sei rechtmäßig gewesen. Es habe ein Verwaltungsakt mit dem Inhalt erlassen werden können, die Wohnungen zu räumen und zu verschließen. Die erforderliche Notwendigkeit zur Abwehr einer gegenwärtigen Gefahr habe ebenfalls vorgelegen. Der Zweck der Maßnahme habe selbst bei größtmöglicher Beschleunigung im gestreckten Verfahren nicht erreicht werden können. Da mit einem Brandereignis jederzeit gerechnet werden könne, sei ein dringendes Einschreiten zum Schutz der hochrangigen Rechtsgüter Leben und Gesundheit von Menschen angemessen gewesen. Im Fall eines Feuers sei es nicht auszuschließen gewesen, dass es zu Todesfällen hätte kommen können. Gerade die Bewohner der oberen Etagen hätten bei einem Fassadenbrand weder das Treppenhaus nutzen können noch hätten sie von der Feuerwehr mittels Leitern gerettet werden können. Darüber hinaus sei die Klägerin über Jahre wiederholt zur Beseitigung des Mangels der brennbaren Fassade aufgefordert worden, es seien jedoch lediglich kleinere Brandschutzmängel beseitigt worden. Es sei keinesfalls absehbar gewesen, dass die Klägerin umgehend auf eine Nutzungsuntersagung im gestreckten Verfahren reagiert hätte. Bei einer Gefahrensituation ist es Sache der Bauaufsichtsbehörde, im Interesse der Brandsicherheit effektiv und schnell zu handeln. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakten sowie die beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen. Entscheidungsgründe: Die Klage ist als Fortsetzungsfeststellungsklage zulässig, aber nur teilweise begründet. A. Die Fortsetzungsfeststellungsklage ist sowohl hinsichtlich der Nutzungsuntersagungsverfügung als auch in Bezug auf die Versiegelung des Gebäudes statthaft (I.) und auch sonst zulässig (II.). I. Eine Fortsetzungsfeststellungsklage ist in der direkten Anwendung des § 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO statthaft, wenn sich ein Verwaltungsakt in der Situation der Anfechtungsklage (hierzu 1.) nach Klageerhebung und vor Erlass eines Urteils erledigt hat (hierzu 2.) und der Kläger ein berechtigtes Interesse an der Feststellung hat, dass der Verwaltungsakt rechtswidrig gewesen ist (hierzu 3.). 1. Sowohl gegen den Verwaltungsakt der Nutzungsuntersagung als auch gegen den Sofortvollzug der Versiegelung des Gebäudes war ursprünglich die Anfechtungsklage statthaft. Zwar ist die Versiegelung des Gebäudes – im Gegensatz zur Nutzungsuntersagung – kein Verwaltungsakt. Es handelt sich bei einer ohne vorausgehenden Verwaltungsakt durchgeführten Vollstreckungsmaßnahme vielmehr um einen Realakt. Den Rechtscharakter offen lassend: OVG NRW, Urteil vom 16. Oktober 2008 - 7 A 696/07 -, juris Rn. 33 mit Verweis auf OVG NRW, Beschluss vom 25. November 1993 - 10 B 360/93 -, BRS 55 Nr. 207. Die Versiegelung einer baulichen Anlage ist Ausübung unmittelbaren Zwangs im Sinne des § 62 VwVG NRW. Unmittelbarer Zwang ist die Einwirkung auf Personen oder Sachen durch körperliche Gewalt, durch deren Hilfsmittel oder durch Waffen dergestalt, dass eine Person oder Sache Objekt des physischen Handelns von Vollzugsbeamten ist. Es kommt dabei weder darauf an, dass das Handeln mit größerer Kraftanstrengung verbunden ist, noch darauf, dass in die körperliche Integrität von Personen oder Sachen eingegriffen wird. Vgl. Sadler/Tillmanns in: Sadler/Tillmanns, VwVG/VwZG, 10. Aufl. 2020, § 12, Ziffer II Rn. 3 ff. Aus der Qualität der Versiegelung als Realakt folgt jedoch nicht, dass ein solcher ohne vorausgehenden Verwaltungsakt durchgeführter unmittelbarer Zwang nicht der gerichtlichen Anfechtung unterliegt. In den Fällen, in denen ein Zwangsmittel ohne vorausgehenden Verwaltungsakt angewendet wird, ist die bundesrechtliche Vorschrift des § 18 Abs. 2 VwVG entsprechend anzuwenden, da die landesrechtlichen Regelungen des VwVfG NRW keine gleichlautende Vorschrift enthalten. Nach § 18 Abs. 2 VwVG sind in den Fällen, in denen ein Zwangsmittel ohne vorausgehenden Verwaltungsakt angewendet wird, hiergegen die Rechtsmittel zulässig, die gegen Verwaltungsakte allgemein gegeben sind. Eine solche entsprechende Anwendung ist für das hier einschlägige Landesrecht in der Rechtsprechung der Bausenate des erkennenden Gerichts anerkannt in Fällen des einstweiligen Rechtsschutzes, etwa um dem Betroffenen die Möglichkeit zu eröffnen, eine gerichtliche Aufhebung der Vollziehung nach § 80 Abs. 5 Satz 3 VwGO erwirken zu können. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 16. Oktober 2008 - 7 A 696/07 -, juris Rn.35; Urteil vom 17. Juni 2004 - 7 A 4492/99 -, juris Rn. 53-57, Boeddinghaus/Hahn/Schulte u.a. in: Boeddinghaus/Hahn/Schulte u.a., Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen, 54. Update Oktober 2019, IX. Verwaltungszwang, Rn. 197; a.A. Schenke/ Graulich/ Ruthig/ Ramsauer, Sicherheitsrecht des Bundes, 2. Auflage 2019, VwVG § 18 Rn. 15, der bei Erledigung Rechtsschutz über die allgemeine Feststellungsklage gewähren will; Fehling/ Kastner/ Störmer, Verwaltungsrecht, 4. Auflage 2016, die in § 18 Ab. 2 VwVG des Bundes keinen allgemeinen Grundsatz des Verwaltungsvollstreckungsrechts sehen. Nichts anderes gilt dann, wenn – wie im vorliegenden Fall – die Vollstreckungsmaßnahme als solche zwar abgeschlossen ist, sie jedoch noch Folgewirkungen zeitigt, vgl. OVG NRW, Urteil vom 17. Juni 2004 - 7 A 4492/99 -, juris Rn. 53-57, wie hier in Gestalt möglicher Schadensansprüche. 2. Die Nutzungsuntersagung und die erfolgte Versiegelung haben sich nach Klageerhebung durch den gestatteten Wiedereinzug der Mieter im Sinne des § 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO in Anlehnung an § 43 Abs. 2 VwVfG NRW ex nunc erledigt, indem die tatsächliche und rechtliche Beschwer der Klägerin entfallen ist. 3. Auch das erforderliche berechtigte Interesse an der von ihr begehrten Feststellung hat die Klägerin nachgewiesen. Aus dem Wortlaut des § 113 Abs.1 Satz 4 VwGO und dem systematischen Zusammenhang mit § 42 VwGO ergibt sich, dass die Verwaltungsgerichte nur ausnahmsweise für die Überprüfung erledigter Verwaltungsakte in Anspruch genommen werden können. Nach dem Wegfall der mit dem Verwaltungsakt verbundenen Beschwer wird gerichtlicher Rechtsschutz grundsätzlich nur dann zur Verfügung gestellt, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an einer nachträglichen Feststellung der Rechtswidrigkeit der erledigten Maßnahme hat. Es muss – unabhängig von der Intensität des erledigten Eingriffs und vom Rang der betroffenen Rechtspositionen – über das bloße Interesse an der Klärung der Rechtswidrigkeit der Behördenentscheidung hinausgehen und kann rechtlicher, wirtschaftlicher oder auch ideeller Natur sein. Vgl. hierzu z.B. BVerwG, Urteil vom 16. Mai 2013 - 8 C 20.12 -, ZfWG 2013, 454. Maßgeblich ist, dass die gerichtliche Entscheidung geeignet erscheint, die Position des Klägers in den genannten Bereichen zu verbessern. Vgl. Kopp/ Schenke, VwGO, 25. Aufl. 2019, § 113 Rn. 130 m.w.N. Dies ist der Fall. Ungeachtet der Frage, ob ein von der Klägerin reklamiertes Rehabiltationsinteresse vorliegt, kann die begehrte Feststellung der Rechtswidrigkeit jedenfalls präjudiziell für die Geltendmachung eines Amtshaftungsanspruchs sein. In dieser Fallkonstellation muss die Erledigung – wie hier – nach Klagerhebung eingetreten sein, der Amtshaftungsprozess mit hinreichender Sicherheit zu erwarten sein und nicht offensichtlich aussichtslos erscheinen. Vgl. BVerwG, Urteil vom 22. Januar 1998 – 2 C 4.97 – NVwZ 1999, 404; BayVGH, Urteil vom 14. Januar 1991 – 2 B 90.1756 – NVwZ-RR 1991, 519. Eine offensichtliche Aussichtslosigkeit des Amtshaftungsprozesses ist nur dann anzunehmen, wenn ohne eine ins Einzelne gehende Prüfung erkennbar ist, dass der behauptete Schadensersatz- oder Entschädigungsanspruch unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt bestehen kann. Vgl. BVerwG, Urteil vom 22. Januar 1998 – 2 C 4.97 – BayVBl 1998, 668; Kopp/Schenke, a.a.O., § 113 Rn. 136; Schmidt in Eyermann, VwGO, 15. Aufl. 2019, § 113 Rn. 116. Vorliegend hat die Klägerin eingehend zu dem ihr entstandenen Schaden in Gestalt erheblicher Mietausfälle, Kosten für Sicherheitspersonal und weiterer Positionen während der Dauer der Nutzungsuntersagung und Versiegelung vorgetragen. Jedenfalls hinsichtlich der unmittelbar kausal verursachten Mietausfälle erscheint ein Amtshaftungsanspruch nicht von vornherein aussichtslos. II. Auch im Übrigen erweist sich die Klage als zulässig. Insbesondere ist die Klagebefugnis nach § 42 Abs. 2 VwGO gegeben, da es zumindest möglich erscheint, dass die Klägerin in ihren Rechten als Eigentümerin verletzt ist. Sowohl hinsichtlich der Nutzungsuntersagung als auch – entgegen der Einlassung der Beklagten im gerichtlichen Verfahren – hinsichtlich der Versiegelung ist Adressat die Klägerin selbst, lediglich die Aufforderung zum Verlassen der Wohnungen erfolgte an die Mieter. Dies ergibt sich unzweifelhaft auch aus der Begründung der Nutzungsuntersagungsverfügung vom 4. Juli 2017, die die Versiegelung als Sofortvollzugsmaßnahme gegenüber der Klägerin darstellt. Dass in der Verfügung vom 4. Juli 2017 der Klägerin lediglich nachrichtlich mitgeteilt worden ist, dass die einzelnen Wohnungen und der Zugang zum Gebäude versiegelt worden seien, spricht nicht gegen die Adressateneigenschaft der Klägerin, sondern liegt in der Natur des Sofortvollzugs als Realakt. B. Die Fortsetzungsfeststellungsklage ist teilweise begründet. Die Nutzungsuntersagungsverfügung vom 4. Juli 2017 stellte sich als rechtswidrig dar und verletzte die Klägerin in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 4 i.V.m. Satz 1 VwGO (I.), die vorherige Versiegelung des Gebäudes ist hingegen rechtmäßig erfolgt (II.). I. Die Nutzungsuntersagung vom 4. Juli 2017 ist rechtswidrig gewesen. 1. Ermächtigungsgrundlage zum Erlass einer Nutzungsuntersagung ist § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW 2000. Danach haben die Bauaufsichtsbehörden – hier die gemäß § 60 Abs. 1 Nr. 3 lit. a) BauO NRW 2000 zuständige Beklagte – bei der Errichtung, der Änderung, dem Abbruch, der Nutzung, der Nutzungsänderung sowie der Instandhaltung baulicher Anlagen sowie anderer Anlagen und Einrichtungen im Sinne des § 1 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW darüber zu wachen, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschrift erlassenen Anordnungen eingehalten werden. Gemäß § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW haben die Bauaufsichtsbehörden in Wahrnehmung dieser Aufgaben nach pflichtgemäßem Ermessen die erforderlichen Maßnahmen zu treffen. 2. Die Nutzungsuntersagung war bereits formell rechtswidrig. Die Klägerin ist vor dem Erlass der Nutzungsuntersagung nicht ordnungsgemäß angehört worden (a). Eine vorherige Anhörung war auch nicht entbehrlich (b), sie kann weder nachgeholt werden (c) noch stellt sich die fehlende Anhörung als unbeachtlich dar (d). Gemäß § 28 Abs. 1 VwVfG NRW ist, bevor ein Verwaltungsakt erlassen wird, der in Rechte eines Beteiligten eingreift, diesem Gelegenheit zu geben, sich zu den für die Entscheidung erheblichen Tatsachen zu äußern. Von der Anhörung kann nach § 28 Abs. 2 Nr. 1 VwVfG NRW abgesehen werden, wenn sie nach den Umständen des Einzelfalls nicht geboten ist, insbesondere wenn eine sofortige Entscheidung wegen Gefahr im Verzug oder im öffentlichen Interesse notwendig erscheint. a) Das Anhörungsschreiben vom 9. Juni 2017 stellt – ungeachtet der Frage, ob die dort genannte Anhörungsfrist vor dem Erlass der Nutzungsuntersagung bereits verstrichen war – keine ordnungsgemäße Anhörung im Sinne des § 28 Abs. 1 VwVfG NRW dar. Damit der Betroffene sich zu den für die Entscheidung erheblichen Tatsachen äußern kann, muss die Behörde ihm auch ankündigen, dass sie ihm gegenüber einen bestimmten Verwaltungsakt beabsichtigt. Vgl. Kopp/ Ramsauer, VwVfG, 20. Auflage 2019, § 28 Rn. 19a; Stelkens/ Bonk/ Sachs, VwVfG, 9. Auflage 2018, § 28 Rn. 35. Vorliegend fehlt die Ankündigung der Beklagten, welche konkreten ordnungsbehördlichen Maßnahmen sie in Erwägung zieht. Die Beklagte hat lediglich allgemein mitgeteilt, sie beabsichtige, „über ordnungsbehördliche Maßnahmen zu entscheiden“. Auch in der Zeit zwischen der erfolgten Räumung und Versiegelung und dem Erlass der Nutzungsuntersagungsverfügung ist die Klägerin nicht angehört worden. Zwar gab es zwischen den Beteiligten bereits einen Tag nach der Räumung und Versiegelung telefonischen Kontakt, dass in diesem Rahmen eine Anhörung stattgefunden hat, lässt sich aber weder den Verwaltungsvorgängen entnehmen noch ist dies vorgetragen. In der Folgezeit haben sich die Beteiligten lediglich über die Modalitäten eines Wiedereinzugs der Hausbewohner ausgetauscht. b) Gründe, nach § 28 Abs. 2 Nr. 1 VwVfG NRW von einer vorherigen Anhörung abzusehen, lagen nicht vor. Eine sofortige Entscheidung wegen Gefahr in Verzug war nicht notwendig. Eine solche existierte nicht. Gefahr im Verzug im Sinne von § 28 Abs. 2 Nr. 1 VwVfG ist anzunehmen, wenn durch eine vorherige Anhörung auch bei Gewährung kürzester Anhörungsfristen ein Zeitverlust einträte, der mit hoher Wahrscheinlichkeit zur Folge hätte, dass die behördliche Maßnahme zu spät käme, um ihren Zweck noch zu erreichen. Ob eine sofortige Entscheidung objektiv notwendig war oder die Behörde eine sofortige Entscheidung zumindest für notwendig halten durfte, ist vom Gericht aus ex-ante-Sicht zu beurteilen. Vgl. BVerwG, Urteil vom 22. März 2012 - 3 C 16/11 -, juris Rn. 14. Mit der erfolgten Räumung und Versiegelung wenige Tage zuvor war die akute Gefahr für Leib und Leben der Bewohner des Hauses gebannt. Der Zweck, die Mieter in Sicherheit zu bringen, war bereits erreicht. Die weiteren in § 28 Abs. 2 VwVfG NRW aufgezählten Gründe greifen ersichtlich nicht ein. Auch außerhalb der gesetzlich geregelten – nicht abschließenden – Ausnahmegründe in § 28 Abs. 2 VwVfG NRW – für die ein strenger Maßstab anzulegen ist –, vgl. Kopp/ Ramsauer, VwVfG, 20. Auflage 2019, § 28 Rn. 46, kommt eine Ausnahme vom Anhörungserfordernis nicht in Betracht. Insbesondere wäre die Anhörung auch nach erfolgtem Sofortvollzug keine bloße Förmelei gewesen. Ungeachtet dessen, dass der Klägerin nach der Räumung und Versiegelung des Objekts bewusst gewesen sein mag, dass die Beklagte eine Nutzungsuntersagung anstreben würde, wurde ihr zu keinem Zeitpunkt explizit die Möglichkeit eingeräumt, sich hierzu zu äußern. Die Einreichung des Maßnahmenplans am 30. Juni 2017 durch die Klägerin erfolgte zwar neben der Reaktion auf das Schreiben der Beklagten vom 9. Juni 2019 auch im Hinblick auf die erfolgte Evakuierung des Objekts. Dies kann aber eine ordnungsgemäße Anhörung vor Erlass der Nutzungsuntersagungsverfügung nicht ersetzen, weil die Klägerin in diesem Rahmen keine Gelegenheit hatte, sich zu den Voraussetzungen der beabsichtigten Nutzungsuntersagung und ggf. aus ihrer Sicht möglichen Alternativmaßnahmen wie einer Brandwache oder einem quantitativ geringeren Eingriff wie einer auf die oberen Stockwerke beschränkten Nutzungsuntersagung zu äußern oder sonstige von der Beklagten nicht berücksichtigte Aspekte zu benennen. c) Die unterlassene Anhörung kann nicht nach § 45 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2 VwVfG NRW nachträglich geheilt werden. Eine Nachholung der Anhörung ist ausgeschlossen, wenn – wie hier – sich der Verwaltungsakt vorher erledigt hat und nur noch die Feststellung der Rechtswidrigkeit des Verwaltungsaktes begehrt werden kann. Der Zweck der Anhörung kann nicht mehr erreicht werden. Eine Abänderung des Verwaltungsaktes ist nach Erledigung nicht mehr möglich. Vgl. BVerwG, Urteil vom 22. März 2012 - 3 C 16/11 -, juris Rn. 18; BVerwGE 68, 204. d) Die unterbliebene Anhörung ist auch nicht nach § 46 VwVfG NRW unbeachtlich. Nach dieser Bestimmung kann die Aufhebung eines Verwaltungsakts, der nicht nach § 44 VwVfG NRW nichtig ist, nicht allein deshalb beansprucht werden, weil er unter Verletzung von Vorschriften über das Verfahren, die Form oder die örtliche Zuständigkeit zustande gekommen ist, wenn offensichtlich ist, dass die Verletzung die Entscheidung in der Sache nicht beeinflusst hat. Ungeachtet der Tatsache, dass § 46 VwVfG NRW die Rechtswidrigkeit des Verwaltungsaktes unberührt lässt, vgl. Kopp/ Ramsauer, VwVfG, 20. Auflage 2019, § 46 Rn. 37, ist bei Ermessensentscheidungen im Regelfall die Möglichkeit nicht auszuschließen, dass die Behörde bei Beachtung des Verfahrensrechts zu einer anderen Entscheidung in der Sache hätte kommen können. Eine Abweichung von diesem Regelfall ist vorliegend nicht ersichtlich. Soweit die Beklagte in der mündlichen Verhandlung ausgeführt hat, sie habe zusammen mit der Feuerwehr alle Parameter der Entscheidung im Vorfeld überdacht und eine andere Entscheidung sei nicht denkbar gewesen, verkennt sie den Sinn der Anhörung, die als wichtigstes Beteiligungsrecht des Betroffenen die Aufklärung des Sachverhalts auch hinsichtlich der in der Sphäre des Betroffenen liegenden, möglicherweise nur ihm bekannten Verhältnisse garantiert. II. Der Sofortvollzug der Versiegelung des Gebäudes war hingegen rechtmäßig. Ermächtigungsgrundlage für die Versiegelung ist § 55 Abs. 2 VwVG NRW. Es handelt sich bei der Versiegelung um eine Vollstreckungsmaßnahme, die im Wege des Sofortvollzuges getroffen worden ist. Inhaltlich ist die Maßnahme darauf gerichtet, durch Versiegelung des betreffenden Gebäudes – und damit im Wege des unmittelbaren Zwangs – dessen Nutzung tatsächlich zu unterbinden. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 16. Oktober 2008 – 7 A 696/07 -, juris Rn. 31; Beschlüsse vom 25. November 1993 - 10 B 360/93 -, juris Rn. 9, 13 und vom 20. Oktober 1965 - VII B 691/65 -, MDR 1966, 537. Nach § 55 Abs. 2 VwVG NRW kann der Verwaltungszwang ohne vorausgehenden Verwaltungsakt angewendet werden, wenn die Vollzugsbehörde innerhalb ihrer Befugnisse handelt (1.) und der Sofortvollzug zur Abwehr einer gegenwärtigen Gefahr notwendig ist (2.). Dies ist vorliegend der Fall. 1. Die Beklagte hat innerhalb ihrer Befugnisse gehandelt. Diese Voraussetzung liegt dann vor, wenn die Beklagte berechtigt wäre, gegenüber dem Betroffenen einen Verwaltungsakt mit dem Inhalt zu erlassen, den sie im Rahmen des Sofortvollzugs vollstreckt. Die Handlung, Duldung oder Unterlassung, die die Beklagte ohne vorausgehenden Verwaltungsakt vollstreckt, müsste sie von dem Betroffenen durch Verwaltungsakt verlangen dürfen. Abzustellen ist damit auf die Rechtmäßigkeit einer hypothetischen Grundverfügung. Die Befugnis zum Erlass eines Nutzungsverbotes hätte sich aus § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW 2000 ergeben (siehe oben I.) Dessen Voraussetzungen liegen vor. Die Nutzung des streitgegenständlichen 11-stöckigen Gebäudes, das gemäß § 2 Abs. 3 Satz 3 BauO NRW wegen seiner Höhe von über 22 m (gemessen vom Fußboden eines Aufenthaltsraums über der Geländeoberfläche) als Hochhaus einzustufen ist, erfolgte im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften (a). Ein Ermittlungsdefizit der Beklagten lag nicht vor (b). Dem Erlass einer Ordnungsverfügung stünde auch ein eventuell vorhandener Bestandsschutz wegen der bestehenden Gefahr für Leib und Leben nicht entgegen (c). Die Nutzungsuntersagung konnte ermessensfehlerfrei angeordnet werden (d). Eines vorherigen oder parallelen Anpassungsverlangens bedurfte es nicht (e). a) Die Nutzung des Gebäudes erfolgte nicht im Einklang mit den geltenden bauordnungsrechtlichen Vorschriften. Die Beklagte hätte eine Ordnungsverfügung auf materielle Verstöße gegen Brandschutzvorschriften, konkret der Beschaffenheit der Rettungswege und die Beschaffenheit der Fassade stützen können. Nach § 17 Abs. 1 BauO NRW müssen bauliche Anlagen so beschaffen sein, dass bei einem Brand die Rettung von Menschen sowie wirksame Löscharbeiten möglich sind. Nach § 17 Abs. 3 Satz 1 BauO NRW müssen für jede Nutzungseinheit in jedem Geschoss mit einem Aufenthaltsraum zwei Rettungswege vorhanden sein. Ein zweiter Rettungsweg ist gemäß § 17 Abs. 3 Satz 3 BauO NRW und gleichlautend nach dem auf § 54 BauO NRW basierenden § 99 Abs. 1 SonderbauVO vom 2. Dezember 2016 in Hochhäusern von nicht mehr als 60 m Höhe nicht erforderlich, wenn die Rettung über einen sicher erreichbaren Treppenraum möglich ist, in den Feuer und Rauch nicht eindringen können (Sicherheitstreppenraum). Nach § 94 Abs. 8 der SonderbauVO müssen Außenwände von Hochhäusern in allen ihren Teilen aus nichtbrennbaren Baustoffen bestehen, dies gilt auch für Außenwandbekleidungen, Balkonbekleidungen und Umwehrungen. Die vorhandene bauliche Situation entsprach nicht den Anforderungen des § 17 Abs. 3 BauO NRW und den Vorgaben des § 94 Abs. 8 der SonderbauVO Eine Rettung über einen sicher erreichbaren Sicherheitstreppenraum war nach der Einschätzung der Feuerwehr der Beklagten nicht gewährleistet. Das Treppenhaus des Hochhauses war nach den vorliegenden Unterlagen in allen Etagen nur über eine Tür, die sich in einem offenen Balkon befindet, zu erreichen. Bei einem Brand der Fassade konnte das Treppenhaus nicht mehr gefahrlos genutzt werden. Diese Gefahrenprognose ist aus der maßgeblichen ex-ante Sicht nicht zu beanstanden. Bereits bei der Brandschau im Dezember 2010 war festgestellt worden, dass die Fassade des Hochhauses aus Kunststoffpanelen besteht, die nach der erfolgten Inaugenscheinnahme durch die Feuerwehr der Beklagten brennbar sind. Kunststoff ist ein künstlich hergestellter organischer Stoff, der im Wesentlichen Kohlenstoff, Wasserstoff, Sauerstoff und Stickstoff enthält. Vgl. VdS Verlag „Kunststoffe, Eigenschaften, Brandverhalten, Brandgefahren“, VdS 2516: 2000-12(01), Ziffer 1, abrufbar im Internet. Durch den Bestandteil Kohlenstoff bedingt kann Kunststoff, wie auch alle anderen organischen Stoffe, entweder brennen oder das Brandgeschehen beeinflussen. Je nach Kunststoffart und deren Zumischungen kann die Brennbarkeit stark variieren, unterschieden werden schwer, normal und leicht entflammbare Kunststoffe. Vgl. VdS Verlag „Kunststoffe, Eigenschaften, Brandverhalten, Brandgefahren“, VdS 2516: 2000-12(01), Ziffer 3.1. Zwar können Kunststoffe auch mit Flammschutzmitteln als Zuschlagsstoffe ausgerüstet werden, die die physikalische und/ oder chemische Wirkungsweise der Entflammbarkeit und Abbrandgeschwindigkeit herabsetzen. Die Brennbarkeit der Stoffe selbst kann aber damit nicht aufgehoben werden. Zudem können, wenn mit Flammschutzmittel ausgerüstete Kunststoffe altern, sich ihre Eigenschaften derart ändern, dass sie leicht entflammbar und gut brennbar werden. Vgl. VdS Verlag „Kunststoffe, Eigenschaften, Brandverhalten, Brandgefahren“, VdS 2516: 2000-12(01), Ziffer 2.3.1. Unabhängig davon, dass die Fassadenverkleidung entgegen der ursprünglichen Annahme der Beklagten nicht auf einer Holzrahmenkonstruktion angebracht war und als Füllmaterial keine Holzspäne verwendet worden waren, bestand durch die brennbare Fassade die Gefahr, dass das Treppenhaus nicht über den freien Luftstrom erreicht werden könnte. Bei einem Wohnungsbrand oder einem Brand im Sockelbereich des Hauses wäre eine Brandausbreitung über die Fassade möglich gewesen. Dieser Umstand wurde noch dadurch verstärkt, dass die Verkleidung sämtlicher Balkone, mithin auch der zu passierenden Balkone zum Sicherheitstreppenhaus, aus Holz bestand. Der bei einem Fassadenbrand drohende Wegfall des Sicherheitstreppenhauses betraf alle Etagen des Hauses. Zudem bestand wegen der Holzverkleidung des Hauseingangs die Gefahr, dass die Bewohner das Haus nicht rechtzeitig verlassen könnten. Eine sichere Rettung über Drehleitern auf dem zweiten Rettungsweg bei Unpassierbarkeit des ersten Rettungsweges konnte nicht sichergestellt werden. Zum einen reichte die vorhandene Aufstellfläche nach der insoweit maßgeblichen Einschätzung der Feuerwehr vor dem Haus nicht aus, zum anderen war eine sichere Rettung über Drehleitern bei der Vielzahl der Vielzahl der in dem Haus lebenden Personen nicht gewährleistet, so dass bei einem Brandereignis mit dem Verlust von Menschenleben gerechnet werden musste. b) Entgegen der Auffassung der Klägerin lag seitens der Beklagten kein Ermittlungsdefizit vor. Nach § 24 Abs. 1 VwVfG NRW hat die Behörde den Sachverhalt von Amts wegen zu ermitteln. Diesen Anforderungen ist sie gerecht geworden. Aufgrund der unstreitig aus Kunststoff bestehenden Fassadenpaneele stand bereits durch Inaugenscheinnahme durch die Feuerwehr im Jahr 2010 fest, dass es sich um eine brennbare Fassade handelte. Die Brennbarkeit der Fassade war zudem weder von der Rechtsvorgängerin der Klägerin noch von der Klägerin selbst jemals in Frage gestellt worden. Bei dem unstreitigen Sachverhalt bedurfte es eines weitergehenden Gefahrerforschungseingriffes in Gestalt einer genaueren Untersuchung der Kunststofffassadenelemente auf ihr Brandverhalten vor dem Erlass einer Nutzungsuntersagung nicht. c) Der fiktiven Nutzungsuntersagung stünde auch ein formeller Bestandsschutz nicht entgegen. Zwar kann eine Nutzung, die mit dem materiellen Recht nicht übereinstimmt, in der Regel dann nicht untersagt werden kann, wenn sie aufgrund einer wirksam erteilten und noch fortgeltenden (Bau-)Genehmigung ausgeübt wird. Solange eine Baugenehmigung nicht vollziehbar zurückgenommen oder inhaltlich geändert worden ist, kann grundsätzlich seitens der Bauaufsichtsbehörde nicht mit Erfolg geltend gemacht werden, die genehmigte Nutzung entspreche nicht dem materiellen Baurecht. Vgl. VG Düsseldorf, Urteil vom 2. März 2016 - 28 K 2758/15 -, juris Rn. 56; Bayerischer VGH, Urteil vom 14. Juli 1978 - 176 II 76 – juris Rn. 28. Vorliegend kann aber offen bleiben, ob eine Baugenehmigung für das streitgegenständliche Gebäude vorliegt und dieses entsprechend der Baugenehmigung errichtet worden ist. Gegen formell legal errichtete bauliche Anlagen kann nämlich dann eingeschritten werden, wenn von diesen eine konkrete Gefahr ausgeht. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 26. März 2003 - 7 A 4491/99 - NWVBl 2003, 386; VG Düsseldorf, Urteil vom 2. März 2016 - 28 K 2758/15 -, juris Rn. 58. Besteht eine solche Gefahr für Leben und Gesundheit von Menschen, ist regelmäßig eine auf Gefahrenbeseitigung gerichtete Ordnungsverfügung auf der Grundlage von § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW möglich. Dies gilt selbst im Falle einer bestandsgeschützten Nutzung. Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 15. April 2015 - 7 B 283/15 -, juris Rn. 5. Die BauO NRW ermöglicht es nicht, eine bauliche Anlage in einer Art zu nutzen, die mit entsprechenden Gefahren verbunden ist. § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW ist jedenfalls dann anwendbar, wenn die Ordnungsverfügung – wie hier – dem Schutz von Leben und Gesundheit dient. Vgl. OVG NRW, Urteile vom 15. Juli 2002 - 7 A 3098/01 – juris Rn. 55 und vom 25. August 2010 - 7 A 749/09 – juris Rn. 39. Vorliegend lag eine solche konkrete Gefahr für Leib und Leben der Bewohner vor. Eine konkrete Gefahr liegt vor, wenn aus einer tatsächlich vorhandenen Situation hinreichend wahrscheinlich eine Gefährdung der bedrohten Rechtsgüter folgt. Es muss in überschaubarer Zukunft mit einem Schadenseintritt zu rechnen sein. Dabei hängen die Anforderungen an die Wahrscheinlichkeit von der Qualität des möglicherweise eintretenden Schadens ab. Bei Gefährdungen von Leben oder Gesundheit als geschützten Rechtsgütern sind an die Feststellung der Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts keine übermäßig hohen Anforderungen zu stellen. Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 22. Juli 2002 - 7 B 508/01 - BRS 65 Nr. 140, m.w.N. und Beschluss vom 1. Juli 2011 - 2 B 740/11 -, juris Rn. 15; VG Düsseldorf, Urteil vom 2. März 2016 - 28 K 2758/15 -, juris Rn. 64. Daraus folgt, dass die ordnungsbehördliche Eingriffsschwelle bei Brandgefahren tendenziell niedrig ist. Hinter der Brandschutzvorschrift des § 17 Abs. 1 BauO NRW und den diese Grundnorm konkretisierenden, weiteren brandschutzrechtlichen Vorschriften der BauO NRW und der aufgrund der BauO NRW erlassenen Vorschriften steht die Vermeidung von Schäden an Leib und Leben einer unbestimmten Vielzahl von Menschen, die jederzeit eintreten können. Aus Gründen der Brandsicherheit kann die Bauaufsichtsbehörde zum Schutz dieser hochrangigen Rechtsgüter schon gefahrenabwehrend tätig werden, sobald eine gewisse Wahrscheinlichkeit dafür gegeben ist, dass eine Gefahr für die Schutzziele des § 17 Abs. 1 BauO NRW eintreten könnte, falls bestimmte Brandschutzmaßnahmen nicht ergriffen werden. Dem liegt die Erkenntnis zugrunde, dass mit der Entstehung eines Brands praktisch jederzeit gerechnet werden muss. Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 20. Februar 2013 - 2 A 239/12 - BRS 81 Nr. 206; VG Düsseldorf, Urteil vom 2. März 2016 - 28 K 2758/15 -, juris Rn. 66. Ein fehlendes Brandereignis stellt nicht aus sich heraus einen Dauerzustand dar. Bei der insofern anzustellenden Prognose kommt der Einsatzpraxis der örtlichen Feuerwehr maßgebliche Bedeutung zu. Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 20. Februar 2013 - 2 A 239/12 - m.w.N., juris Rn. 28 ff. Der Umstand, dass in vielen Gebäuden jahrzehntelang kein Brand ausgebrochen ist, beweist nicht, dass insoweit keine Gefahr besteht, sondern stellt für die Betroffenen lediglich einen Glücksfall dar, mit dessen Ende jederzeit gerechnet werden kann. Kommt es zu einem solchen, jederzeit möglichen Brand, ist auch mit hinreichender Wahrscheinlichkeit mit einer Gefährdung von Leben und Gesundheit der Personen zu rechnen, die sich in den betroffenen Räumen aufhalten. Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 22. Juli 2002 - 7 B 508/01 - juris Rn. 22 m.w.N. Dass ein Treppenhaus als Rettungsweg durch einen Brand oder durch Rauch versperrt sein kann und die Personen, die über diesen Rettungsweg fliehen wollen, auf einen anderen Rettungsweg angewiesen sind, entspricht allgemeiner Erfahrung. Damit stellt das Fehlen eines zweiten Rettungsweges – wie hier – eine konkrete Gefahr für Leib und Leben der hiervon betroffenen Personen dar. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 25. August 2010 - 7 A 749/10 -, NVwZ-RR 47. Dies gilt umso mehr, wenn kein weiterer Rettungsweg vorhanden ist bzw. dieser nicht effektiv genutzt werden kann. d) Eine Nutzungsuntersagung wäre auch gemäß § 16 OBG NRW ermessensfehlerfrei, insbesondere verhältnismäßig gewesen. Die Beklagte ist entgegen der Auffassung der Klägerin nicht von einem fehlerhaften Sachverhalt ausgegangen, der einen Ermessensfehler nach sich ziehen würde. Die Fassade bestehend aus Kunststoff und Holz ist an sich brennbar. Das genaue Brennverhalten der Fassadenpaneele musste vor dem ordnungsbehördlichen Eingreifen nicht untersucht werden, da bereits aufgrund der verwendeten Materialien das Gefahrenpotential feststand. Selbst bei schwer entflammbaren Kunststoffpaneelen hätten diese einen Beitrag zur Brandausbreitung leisten können, hinzu kommen die bei einem Brand des Kunststoffes entstehenden giftigen Dämpfe und die Holzverkleidungen im Bereich des Zugangs zum Treppenhaus, die im Fall eines Brandes eine Selbstrettung der Bewohner über die Treppe unmöglich gemacht hätten. Eine mildere, gleich geeignete Maßnahme als die Nutzungsuntersagung kam den Erkenntnissen im Zeitpunkt des Sofortvollzuges nicht in Betracht. Eine Brandwache oder Rauchmelder hätten eine Ausbreitung des Feuers über die Fassade nicht verhindern, sondern nur den Zeitpunkt der Entdeckung des Feuers nach vorn verlagern können. Dass dann der Brand rechtzeitig gelöscht werden könnte, steht jedoch nicht sicher fest. Der Rechtmäßigkeit der Ermessensbetätigung stünde nicht entgegen, dass die Beklage bereits seit dem Jahr 2010 Kenntnis von der brennbaren Fassade hatte. Die Behörde ist grundsätzlich befugt, auch dann noch gegen bauordnungswidrige Zustände einzuschreiten, wenn sie diese längere Zeit geduldet hat; das schlichte Unterlassen bauaufsichtlichen Einschreitens hindert den Erlass einer solchen Verfügung ohne Hinzutreten besonderer einzelfallbedingter Umstände grundsätzlich nicht. Wenn eine rechtswidrige bauliche Anlage über lange Zeit hinweg bestanden hat, ohne dass die Bauaufsichtsbehörde Veranlassung zum Einschreiten gesehen hat, können sich zwar gesteigerte Anforderungen an die Ermessensbetätigung und deren Begründung ergeben. Vgl. OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 30. November 2006 - 2 M 264/06 – juris Rn. 9. Im konkreten Fall verdeutlicht jedoch der Akteninhalt, dass die Beklagte zunächst versucht hatte, die Voreigentümerin und die jetzige Eigentümerin zu veranlassen, die Brandschutzmängel in eigener Verantwortung abzustellen. Es bestand über einen längeren Zeitraum hinreichender Anlass für die Annahme, dass es zur Lösung der brandschutztechnischen Fragen und Probleme keiner ordnungsbehördlichen Verfügung bedürfte. Vor diesem Hintergrund und angesichts der Tatsache, dass das Leben einer Vielzahl von Menschen gefährdet war, wäre ein Einschreiten durch Erlass einer Nutzungsuntersagungsverfügung im Jahr 2017 nicht verspätet und mithin nicht unverhältnismäßig gewesen. e) Ein vorheriges oder paralleles Anpassungsverlangen nach § 87 Abs. 1 BauO NRW 2000 wäre entgegen der Ansicht der Klägerin nicht erforderlich gewesen. § 87 Abs. 1 BauO NRW, wonach die Bauaufsichtsbehörden verlangen können, dass rechtmäßig bestehende bauliche Anlagen, die nicht den Vorschriften der Bauordnung entsprechen, diesen Vorschriften angepasst werden, wenn dies im Einzelfall wegen der Sicherheit für Leben oder Gesundheit erforderlich ist, steht weder nach seinem Wortlaut noch nach seinem Sinn und Zweck generell Maßnahmen entgegen, die zur Gefahrenabwehr erforderlich sind, ohne dass sich die maßgeblichen Bauvorschriften geändert hätten. Die geltende Bauordnung ermöglicht es ebenso wenig wie es frühere baurechtliche Vorschriften vorgesehen haben, eine bauliche Anlage in einer Art zu nutzen, die mit Gefahren für Leben und Gesundheit von Menschen verbunden ist. Besteht eine solche Gefahr, ist daher jedenfalls eine auf Gefahrenbeseitigung gerichtete Ordnungsverfügung auf der Grundlage von § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW grundsätzlich möglich. Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 6. März 2017 - 2 B 1271/16 -, juris Rn. 12 und vom 4. Juli 2014 – 2 B 666/14 -, juris Rn. 13 f.; OVG NRW, Urteil vom 15. Juli 2002 - 7 A 3098/01 -, juris. Es sprich zudem vieles dafür, dass die Voraussetzungen des § 87 Abs. 1 BauO NRW nicht vorliegen. Das Bestehen einer Baugenehmigung und die Ausführung entsprechend der Genehmigung kann die Klägerin nicht nachweisen. Auch an der materiellen Rechtmäßigkeit im Zeitpunkt der Errichtung oder in der Folgezeit bestehen begründete Zweifel. Bereits § 28 Abs. 4 BauO NRW 1962 ordnete an, dass die Bekleidungen der Wände von Hochhäusern aus nicht brennbaren Baustoffen herzustellen seien. Ungeachtet dessen besteht jedenfalls – aufgrund der Ausgestaltung der Vorschrift als Ermessensnorm – keine Verpflichtung der Bauaufsichtsbehörde, eine Anpassung zu verlangen. Vgl. zur BauO 2018: Gädke, Temme, Heintz, Chepuck, BauO NRW, 13. Auflage 2019, § 59 Rn. 16. 2. Die Versiegelung war zur Abwehr einer gegenwärtigen Gefahr erforderlich (§ 55 Abs. 2 VwVG NRW). Vor dem Hintergrund der genannten Feststellungen durfte die Beklagte im Zeitpunkt der Räumung von einer konkreten und gegenwärtigen Gefahr ausgehen. Für die Annahme einer gegenwärtigen Gefahr ist erforderlich, dass mit einem sehr hohen Grad an Wahrscheinlichkeit der Eintritt eines Schadens für ein Rechtsgut unmittelbar bevorsteht. Eine von § 55 Abs. 2 VwVG NRW erfasste Situation ist insbesondere dann gegeben, wenn die mit einem Einschreiten im gestreckten Verfahren gemäß § 55 Abs. 1 VwVG NRW verbundenen Verzögerungen die Wirksamkeit erforderlicher Maßnahmen zur Gefahrenabwehr aufheben oder wesentlich beeinträchtigen würden, wenn also der sofortige Vollzug geboten ist, die Gefahr wirkungsvoll abzuwenden. Dies hängt zwangsläufig nicht nur von der Eintrittswahrscheinlichkeit, sondern auch vom Ausmaß des potentiellen Schadens ab. Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 29. Juni 2015 - 7 A 457/14 -, juris Rn. 8 ff. m. w. N. und vom 6. März 2017 - 2 B 1271/16 -, juris Rn. 16. Eine solche Situation lag hier vor. Die Feuerwehr der Beklagten hat bei ihren Brandschauen festgestellt, dass die Fassade brennbar ist und das Treppenhaus nur durch offene Balkone zugänglich ist. Damit stand fest, dass der erste Rettungsweg (Treppenhaus) nicht den Anforderungen des § 17 BauO NRW entspricht. Nach der Einschätzung der Feuerwehr muss bei einem Brandereignis mit dem Verlust von Menschenleben gerechnet werden. Hinzu kommt ausweislich der Mieterliste, dass eine Vielzahl der Bewohner Migrationshintergrund haben und daher anzunehmen ist, dass eine nicht unerhebliche Zahl der Mieter der deutschen Sprache nicht ausreichend mächtig sein wird, was die Rettung zusätzlich erschwert. Angesichts dieser Faktenlage war ein sofortiges Handeln angezeigt. Eine andere Vorgehensweise würde der verfassungsrechtlichen Schutzpflicht des Staates aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG erkennbar zuwiderlaufen. Zwar hat sich die Gefahrensituation nicht vor der Räumung akut verstärkt, vielmehr lag auch schon in der Vergangenheit eine – gleichbleibende – gegenwärtige Gefahr für Leib und Leben der Bewohner vor. Durch den Brand in London hat die Beklagte jedoch eindrücklich die Brisanz der bestehenden brandschutzrechtlichen Situation erkannt. Hinzu kommt, dass sich das Handeln der Klägerin seit 2015 durch eine deutliche „Hinhaltetaktik“ auszeichnet, indem die mehrfach wiederholte Aufforderung, den Mangel der Brennbarkeit der Fassade abzustellen, immer wieder ignoriert und aufgeschoben worden ist. Entgegen der Auffassung der Klägerin war auch für die Beseitigung dieses Mangels mit dem Schreiben der Beklagten vom 9. Juni 2017 keine (neue) Frist gesetzt worden, die Beklagte hatte vielmehr klargestellt, dass dieser sog. A-Mangel unverzüglich beseitigt werden müsse. Bei einem solchen Verhalten seitens der Klägerin war die Anwendung unmittelbaren Zwangs im Wege des Sofortvollzuges gemäß § 55 Abs. 2 VwVG NRW zweifelsfrei notwendig. Unter den Voraussetzungen des § 55 Abs. 2 VwVG NRW bedurfte es weder der Androhung eines Zwangsmittels noch seiner Festsetzung (vgl. §§ 55 Abs. 2, 63 Abs. 1 Satz 5,64 VwVG NRW). Die Kostenentscheidung beruht auf § 155 Abs. 1 VwGO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 173 VwGO, §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Rechtsmittelbelehrung: Gegen dieses Urteil kann innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils bei dem Verwaltungsgericht Düsseldorf (Bastionstraße 39, 40213 Düsseldorf oder Postfach 20 08 60, 40105 Düsseldorf) schriftlich die Zulassung der Berufung beantragt werden. Der Antrag muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Der Antrag kann auch als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a VwGO und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV) eingereicht werden. Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist. Die Berufung ist nur zuzulassen, 1. wenn ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen, 2. wenn die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist, 3. wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat, 4. wenn das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der Obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder 5. wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann. Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster oder Postfach 6309, 48033 Münster) schriftlich oder als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a VwGO und der ERVV einzureichen. Über den Antrag entscheidet das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen. Im Berufungs- und Berufungszulassungsverfahren müssen sich die Beteiligten durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die das Verfahren eingeleitet wird. Die Beteiligten können sich durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, als Bevollmächtigten vertreten lassen. Auf die zusätzlichen Vertretungsmöglichkeiten für Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse wird hingewiesen (vgl. § 67 Abs. 4 Satz 4 VwGO und § 5 Nr. 6 des Einführungsgesetzes zum Rechtsdienstleistungsgesetz – RDGEG –). Darüber hinaus sind die in § 67 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 bis 7 VwGO bezeichneten Personen und Organisationen unter den dort genannten Voraussetzungen als Bevollmächtigte zugelassen. Die Antragsschrift und die Zulassungsbegründungsschrift sollen möglichst dreifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung als elektronisches Dokument bedarf es keiner Abschriften. Beschluss: Der Streitwert wird auf 84.000,- Euro festgesetzt. Gründe: Die Festsetzung des Streitwertes ist nach § 52 Abs. 1GKG erfolgt und orientiert sich an Ziffer 11a i.V.m. Ziffer 15 des Streitwertkatalogs der Bausenate des OVG NRW vom 22. Januar 2019. Die Klägerin hat einen monatlichen Mietausfall von ca. 14.000 € geltend gemacht. Für die Nutzungsuntersagung ist der Jahresmietwert (14.000 € x 12 Monate) anzusetzen, der bei der vorliegenden Fortsetzungsfeststellungsklage auf 50 % zu korrigieren ist. Rechtsmittelbelehrung: Gegen den Streitwertbeschluss kann schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle bei dem Verwaltungsgericht Düsseldorf (Bastionstraße 39, 40213 Düsseldorf oder Postfach 20 08 60, 40105 Düsseldorf) Beschwerde eingelegt werden, über die das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster entscheidet, falls ihr nicht abgeholfen wird. Die Beschwerde kann auch als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a VwGO und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV) oder zu Protokoll der Geschäftsstelle eingelegt werden; § 129a der Zivilprozessordnung gilt entsprechend. Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn sie innerhalb von sechs Monaten eingelegt wird, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat; ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Die Beschwerde ist nicht gegeben, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,-- Euro nicht übersteigt. Die Beschwerdeschrift soll möglichst dreifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung als elektronisches Dokument bedarf es keiner Abschriften. War der Beschwerdeführer ohne sein Verschulden verhindert, die Frist einzuhalten, ist ihm auf Antrag von dem Gericht, das über die Beschwerde zu entscheiden hat, Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn er die Beschwerde binnen zwei Wochen nach der Beseitigung des Hindernisses einlegt und die Tatsachen, welche die Wiedereinsetzung begründen, glaubhaft macht. Nach Ablauf eines Jahres, von dem Ende der versäumten Frist angerechnet, kann die Wiedereinsetzung nicht mehr beantragt werden.