4 E 3500/03

Die Vollstreckung aus § 6 Abs. 1 Ziffern 2 und 3 i. V. m. § 3 Abs. 2 des Vergleichsvertrages vom 01.November 2000 ist unzulässig. Die Kosten des Verfahrens hat die Beklagte zu tragen. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der festzusetzenden Kosten abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die auf Feststellung der Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung einer Vertragsstrafe aus dem öffentlich-rechtlichen Vertrag vom 01.11.2000 gerichtete Klage ist zulässig (zur Geltendmachung einer Vertragsstrafe vgl. zuletzt VG Lüneburg, Urteil vom 19.10.2004 - 2 A 169/03). Das Bundesverwaltungsgericht hat in seinem Urteil vom 06.07.1994 - 11 C 12/93 - (Buchholz 310 § 40 Nr. 271) die Feststellungsklage für die Abwehr von drohenden Vollstreckungshandlungen (hier: aus einem Schuldanerkenntnis in einem notariellen Vertrag) für die statthafte Klageart gehalten und ausgeführt, dass eine Vollstreckungsabwehrklage gemäß § 167 Abs. 1 VwGO i. V. mit § 767 ZPO nicht in Betracht komme. Ob daneben auch die Erhebung der Unterlassungsklage und damit einer Leistungsklage in Betracht kommt, hat es offen gelassen (vgl. auch Guckelsberger, Besonderheiten der Vollstreckungsabwehrklage im Verwaltungsprozess?, NVwZ 2004, 664 ff., 665 linke Spalte). Das berechtige Interesse des Klägers an der baldigen Feststellung des Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses ergibt sich daraus, dass die Beklagte die Vollstreckung bereits angekündigt hat. Der Kläger hat die in § 6 (1) Abs. 2 Nr. 3 - nur diese Regelung ist einschlägig - des Vertrages für den Fall vorgesehene Vertragsstrafe, dass die Wohnungen zwar bezugsfertig errichtet, aber nicht wohnlich genutzt werden, nicht verwirkt. Nach der im Schreiben des Wohnungsamts der Beklagten genannten Regelung des § 6 Ziff. 2 soll die Vertragsstrafe bei Verzug der Fertigstellung fällig werden. Darum geht es indes hier nicht. Dass der Wohnraum rechtzeitig bezugsfertig errichtet wurde, ist zwischen den Beteiligten unstreitig. Die Vertragsstrafe kann daher nur nach Ziffer 3 der Vorschrift anfallen, weil nach Ansicht der Beklagten die vier Wohnungen nicht spätestens am 31.07.2002 (auch) einer wohnlichen Nutzung zugeführt waren. Es kann offen bleiben, ob die Vertragsstrafe im Schreiben der Beklagten vom 27.01.2003 überhaupt wirksam angefordert worden ist, weil nicht klar wird, nach welcher Vertragsvariante die Beklagte diese festgesetzt und damit verlangt und die Vollstreckung eingeleitet hat. Es wird darin zunächst ausgeführt, dass "der Ersatzwohnraum nicht fristgerecht bis zum 31.07.2003 bezugsfertig errichtet und einer wohnlichen Nutzung zugeführt wurde", während dem Kläger jedoch "lediglich" der Vorwurf gemacht wird, die Wohnungen nicht rechtzeitig einer wohnlichen Nutzung zugeführt zu haben. Daher liegt der Gedanke nahe, die Feststellung und die Anforderung der Vertragsstrafe bereits wegen Unbestimmtheit für unwirksam zu halten. Hinzu kommt, dass die Feststellung, dass gemäß § 6 Ziffer 2 eine Vertragsstrafe in Höhe von 8.000,00 € fällig geworden sei, nach dem eigenen Vortrag der Beklagten nicht zutreffen kann, da § 6 Ziffer 2 des Vertrages gerade die Vertragsstrafe für den Verzug der Fertigstellung der Wohnungen zum Gegenstand hat, während die Vertragsstrafe wegen verspäteter wohnlicher Nutzung der Wohnungen Gegenstand der Regelung des § 6 Ziffer 3 des Vertrages ist. Mit der gesonderten Regelung der Vertragsstrafe in verschiedenen Ziffern entfällt auch das vorgebrachte Argument der Beklagten, beide Varianten der Vertragsstrafe seien als Einheit zu sehen, sodass es unerheblich sei welche gerade einschlägig sei. Ob bereits eine der beiden Unklarheiten zur Unwirksamkeit der Feststellung und der Forderung der Vertragsstrafe führt oder ob beide zusammen dazu führen, kann hier unentschieden bleiben, weil nach Ansicht der Kammer schon die Fristsetzung in § 3 (2) Abs. 2 "bis spätestens 31.07.2002" sich bei objektiver Betrachtung nicht auf die hier allein in Frage stehende Zuführung des Wohnraums zu einer ausschließlich wohnlichen Nutzung beziehen kann. Es ist schon vom natürlichen Ablauf der Dinge regelmäßig nicht möglich, Wohnungen bis spätestens zum 31.07.2002 (d.h. 24:00 Uhr) fertig zu stellen und gleichzeitig bis zu diesem Zeitpunkt die Wohnungen einer wohnlichen Nutzung zuzuführen. Die Lebenserfahrung zeigt, dass die Fertigstellung von Wohnungen, wie von Bauwerken überhaupt, sich regelmäßig eher verzögert als dass der in Aussicht genommene Termin unterschritten wird. Auch im vorliegenden Fall war der Fertigstellungstermin "gefährdet", weshalb der Kläger - erfolglos - um eine Verlängerung der Fertigstellungsfrist gebeten hatte. Andererseits durfte der Kläger die ihm gesetzte Frist für die Fertigstellung voll ausschöpfen. Da davon auszugehen ist, dass die Beklagte mit der Fristsetzung nichts Unmögliches verlangen wollte, kann ein objektiver Betrachter nur davon ausgehen, dass sich die Frist lediglich auf die Fertigstellung der Wohnungen beziehen soll. Davon geht auch das Gericht aus. Bestärkt wird es darin durch die Tatsache, dass Mietverträge regelmäßig ab dem 1. eines Monats geschlossen werden, ein Beginn am Monatsende völlig ungewöhnlich ist. Dass die Fristenregelung sich lediglich auf die Fertigstellung des Wohnraums bezieht, wird durch den Hinweis untermauert, dass der neue Wohnraum einer ausschließlich wohnlichen Nutzung zuzuführen war und für die Dauer von zehn Jahren an Personen, die zum Bezug einer Wohnung nach dem "Frankfurter Programm zur Förderung von Mietwohnungen" zu vermieten war. Die Regelung im letzten Absatz des § 3 (2) Abs. 2 hat daher auch ohne Fristsetzung einen Sinn, weil damit die ausschließliche wohnliche Nutzung verlangt wurde. Die Vertragsstrafe des § 6 (1) Abs. 2 Nr. 3 kann dann so zu verstehen sein, dass sie verwirkt ist, wenn die Wohnungen nicht (oder nicht ausschließlich) wohnlich genutzt werden. Andererseits war eine Fristsetzung für die wohnliche Nutzung hier auch deshalb eher entbehrlich, weil der Antragsteller selbst ein Interesse an einer baldigen Vermietung nach dem Frankfurter Programm haben musste, damit die Wohnungen anschließend und so bald wie möglich wieder frei vermietet werden konnten. Dagegen, dass Fertigstellung und Vermietung der Wohnungen auf ein und den selben Tag fallen sollten, spricht auch der Umstand, dass der Vermietung von Wohnungen regelmäßig deren Besichtigung vorausgeht, was bedeutet, dass die künftigen Wohnungen betretbar und im großen und ganzen fertig gestellt sind. Das war hier gerade nicht der Fall, wie der Umstand zeigt, dass der Kläger mit der Fertigstellung in Zeitnot geraten war, was indes per se nicht vertragswidrig war. Dass der Kläger selbst die Fristsetzung zum 31.07.2002 nicht auf die Vermietung bezogen hat, zeigt sein o. g. Schreiben an die Beklagte vom 11.07.2002, in dem er die Wohnungen zum 01.08.2002 vertragsgemäß zur Verfügung stellt und seine Bemühungen ankündigt, passende Mieter zu finden. Soweit ersichtlich hat die Beklagte dem nicht widersprochen. Darüber hinaus hat der Kläger mit Schriftsatz seiner Bevollmächtigten vom 23.02.2004 auf die fehlende Transparenz der Fristsetzung und auf den Umstand hingewiesen, dass die Wohnungen zwei bis drei Monate vorher hätten fertig sein müssen, um die Wahrscheinlichkeit zu erhöhen, dass sie am 31.07.2002 auch vermietet waren. Soweit die Beklagte, wie sie vorträgt, die Fristsetzung anders versteht, mag dies ihrem inneren Willen entsprechen, auf diesen kommt es jedoch nicht entscheidend an (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, Kommentar,6. Aufl., 2004, § 133 Rdnrn. 7, 22 - 25 und Rdnr. 3, wo ausgeführt wird, dass die Regelungen der §§ 133 und 157 BGB auch im öffentlichen Recht anzuwenden sind), wie die obigen Ausführungen belegen, weil sonst die objektivierte Erklärungsbedeutung und der Gedanke des Vertrauensschutzes leer laufen würden. Nur am Rande sei darauf hingewiesen, dass die Beklagte in ähnlich strukturierten Verträgen, die - wie hier - ausschließlich von ihr vorformuliert worden sind, auch den 1. eines Monats als Beginn der Vermietung angesetzt hat (so z. B. indem dem oben genannten Beschluss des VGH Kassel zugrunde liegenden Vertrag). Fehlt es somit an einer Fristbestimmung für die Zuführung des neuen Wohnraums zur ausschließlich wohnlichen Nutzung, so war die auf der Versäumung der Frist beruhende Vertragsstrafenfestsetzung unwirksam und die Einleitung ihrer Vollstreckung unzulässig. Ist damit eine Vertragsstrafe nicht fällig geworden, bedarf es keines Eingehens auf die weiteren von den Beteiligten erörterten Aspekte. Was die Bemühungen des Klägers um die Vermietung der Wohnungen betrifft, so ist die Kammer der Ansicht, dass der Kläger mit der Beauftragung von vier Maklerbüros unter dem 11.07.2002 grundsätzlich seiner Pflicht zur Vermietung der Wohnungen rechtzeitig und auch sonst ausreichend nachgekommen ist, da die Bemühungen um eine Vermietung voraussetzen, dass dem künftigen Mietern eine zumindest im großen und ganzen fertig gestellte Wohnung vorgezeigt werden kann. Ob dem Kläger vorzuwerfen wäre, die beauftragten Büros nicht ausreichend informiert und überwacht zu haben und diese schuldhaft gehandelt haben, was der Kläger wiederum zu vertreten hätte, wie die Beklagte in ihrem Schriftsatz vom 10.09.2003 wohl meint, kann derzeit nicht festgestellt werden. Immerhin haben zwei Büros durch eidesstattliche Versicherungen bestätigt, dass die Suche nach Interessenten sich schwierig gestaltet habe, weil die Wohnungen nur einem eingeschränkten Kreis von Bewerbern habe angeboten werden dürfen. Der Zeitraum selbst zwischen der Beauftragung der Maklerbüros und der Vermietung ist nach Ansicht der Kammer, die sich die vom VGH Kassel in seinem Beschluss vom 02.08.2004 - 4 TG 1154/04 - aufgestellten Grundsätze zu eigen macht, nicht zu beanstanden (vgl. auch Beschluss der Kammer vom 01.09.2004 - 4 G 1839/04). Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr.11, 711 ZPO. Der Kläger ist Eigentümer der Liegenschaft G-Straße ... in Frankfurt am Main. In einem mit der Beklagten geschlossenen "Vergleichsvertrag" vom 01.11.2000 verpflichtete er sich, auf dem Grundstück 219,4 m² neuen Wohnraum in Gestalt von vier Wohnungen zu schaffen, die er einer ausschließlich wohnlichen Nutzung nach dem so genannten Frankfurter Modell für einem Mietpreis von 12,00 DM/m² zuzuführen hatte. Der Kläger hat die Wohnungen errichtet und vermietet. Die hier interessierenden einschlägigen Regelungen des Vertrages, die Gegenstand des Rechtsstreits sind, lauten: § 3 2) ... Die Partei zu 2 verpflichtet sich, als weiteren anteiligen wohnungswirtschaftlichen Ausgleich für die in § 1 (1) erteilte Genehmigung bis spätestens 31.07.2002 auf der Liegenschaft Frankfurt am Main, G-Straße ... mit baurechtlicher Genehmigung neuen Wohnraum in Form von 4 Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von rd. 209,4 m² bezugsfertig zu errichten und einer ausschließlich wohnlichen Nutzung zuzuführen. 3) Die Partei zu 2 verpflichtet sich weiterhin, die nach Abs. (1) und (2) geschaffenen bzw. zu schaffenden Wohnungen auf die Dauer von zehn Jahren, gerechnet ab erstmaliger Vermietung und unbeschadet zwischenzeitlicher Mieterwechsel jeweils an Personen, die zum Bezug einer Wohnung nach dem "Frankfurter Programm zur Förderung von Mietwohnungen" sowohl von der Wohnungsgröße als auch nach dem Einkommen und bezogen auf den Mietpreis berechtigt sind, zu einer Miete von DM 12,00/m² (ohne Nebenkosten) zu vermieten. Unberührt bleibt während der Laufzeit des Mietverhältnisses das Recht zur Mietzinserhöhung gemäß §§ 2, 4, 5 MHG. Bei einer Erhöhung gemäß § 2 MHG sind jedoch die Baualtersklasse (bis 1982), Beschaffenheit und Ausstattung des zweckentfremdeten Wohnraumes bei der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde zu legen. ... § 6 (1) Die Verpflichtungen gemäß der §§ 2 - 5 sollen sicherstellen, dass der wohnungswirtschaftliche Nachteil, der aufgrund der in § 1 erteilten Genehmigung entsteht, ausgeglichen wird und sind somit Voraussetzungen für die Erteilung der Genehmigung. Daher werden im folgenden Vertragsstrafen für die Nichterfüllung von Verpflichtungen festgesetzt. Für den Fall, dass die Partei zu 2 ihren vertraglichen Verpflichtungen aus Gründen, die sie zu vertreten hat, nicht nachkommt, werden nachstehende Vertragsstrafen, zahlbar zugunsten der zweckgebundenen Rücklage zur Sozialbindung des Grundeigentums bei der Stadt Frankfurt am Main fällig: 1. Zu § 3 (2) DM 4.000,-- pro qm vereinbarter, jedoch nicht oder nicht gem. § 3 (2) erstellter Wohnfläche; 2. zu § 3 (2) DM 1.000,-- pro Wohneinheit und angefangenem Monat des Verzuges der Fertigstellung, längstens jedoch für die Dauer von sechs Monaten. Sollte die Bezugsfertigkeit auch dann noch nicht hergestellt sein, gilt § 6 Ziff. 1 entsprechend; 3. zu § 3 (2) DM 1.000,-- pro Wohneinheit und angefangenem Monat, sofern die Wohnungen zwar bezugsfertig errichtet, aber nicht wohnlich genutzt werden. Ebenfalls am 01.11.2000 hat sich der Kläger in einer gesonderten Vereinbarung hinsichtlich der Forderungen aus diesem Vertrag der Vollstreckung in sein gesamtes Vermögen in Höhe eines Betrages von 838.000,00 DM zuzüglich Verzugszinsen unterworfen. Unter dem 11.07.2000 hat der Kläger (Partei zu 2 des Vertrages) der Beklagten mitgeteilt: "Nachdem meinem Ersuchen eine Verlängerung für die Fertigstellung der o. a. Wohnungen nicht stattgegeben wird, stelle ich Ihnen die 4 Wohnungen per 01.08.2002 vertragsgemäß zur Verfügung. Ich werde bemüht sein auch passende Mieter zu finden und würde Sie dann rechtzeitig davon in Kenntnis setzen." Unter dem 13.07.2002 hat der Kläger vier Maklerbüros mit der Vermietung der Wohnungen beauftragt, diese haben nach seinem Vortrag vier Monate lang keinen geeigneten Bewerber gefunden, weil im Sommer wenig Nachfrage bestanden habe. Erst ein Gespräch mit dem Betreiber des ebenfalls auf dem Grundstück errichteten Hotels hat, so der Kläger, die Vermietung der Wohnungen an dem Frankfurter Programm unterfallendes Hotelpersonal zum 01.12.2002 zur Folge gehabt. Mit Schreiben vom 27.01.2003 des Amts für Wohnungswesen der Beklagten hat dieses dem Kläger mitgeteilt: "Zunächst ist festzustellen, dass der Ersatzwohnraum gemäß § 3 nicht fristgerecht bis zum 31.07.2002 bezugsfertig errichtet und einer wohnlichen Nutzung zugeführt wurde. Entsprechend ist gemäß § 6 Ziffer 2. eine Vertragsstrafe in Höhe von insgesamt (4 Monate von August bis November ... 4 Wohneinheiten) 8.000,-- € fällig geworden. Wir bitten Sie, den genannten Betrag bis zum 25.02.2003 unter Angabe des Verwendungszwecks 64505.03.00001.0 auf unser Konto bei der Postbank Frankfurt am Main BLZ 500 100 60, Konto Nr. 5-602 zu überweisen." Mit einem Mahnschreiben vom 25.03.2003 hat es den Betrag mit Mahngebühren, Porto, sonstigen Gebühren in Höhe von 61,00 €, somit 8.061,00 € angemahnt und unter anderem darauf hingewiesen, dass der Kläger die Zwangsvollstreckung nur abwenden könne, wenn er umgehend den geforderten Betrag auf eines der genannten Konten überweise. Auf die Unterwerfungsvereinbarung vom 01.11.2000 wird in beiden Schreiben nicht Bezug genommen. Der Kläger hat daraufhin bei Gericht mit Schriftsatz vom 07.04.2003 vorläufigen Rechtschutz gegen die drohende Vollstreckung beantragt. Diesem Antrag hat die Kammer durch Beschluss vom 24.11.2004 - 4 G 1706/03 (V) stattgegeben. Mit Schreiben vom 18.07.2003 - am selben Tage bei Gericht eingegangen - hat der Kläger die vorliegende Klage erhoben mit dem Antrag, die Vollstreckung aus dem Vertrag vom 01.11.2000 für unzulässig zu erklären. Der Kläger ist der Ansicht, die Vollstreckung der Vertragsstrafe sei unzulässig, weil die Vereinbarung über die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung sich nicht auf den streitgegenständlichen Vertragsstrafenanspruch beziehe. Darüber hinaus seien die Ansprüche auch nicht begründet, weil er die Wohnungen rechtzeitig fertig gestellt und die Verzögerungen bei der Vermietung nicht zu vertreten habe. Auch sei der Vereinbarung vom 01.11.2000 nicht zu entnehmen, dass die Wohnungen zwei bis drei Monate vorher hätten fertig sein müssen, um die Wahrscheinlichkeit zu erhöhen, dass sie am 31.07.2002 auch vermietet sein könnten. Aus seiner Sicht könne die Verpflichtung nur so verstanden werden, dass die Wohnungen bis zum 31.07.2002 bezugsfertig errichtet sein müssten und er gehalten gewesen sei, maximal zwei bis drei Wochen vorher mit Vermietungsbemühungen zu beginnen. Wenn die Beklagte eine gestaffelte Vermietung hätte vereinbaren wollen, so hätte sie dies im Vertragstext auch zum Ausdruck bringen müssen. Auch in diesem Zusammenhang werde der Mustertext des Amts für Wohnungswesen den Geboten der Klarheit und Transparenz nicht gerecht, was letztlich daraus, dass das Amt nun seit über einem Jahrzehnt derartige Vereinbarungen schließe, kaum nachvollziehbar sei. Der Kläger beantragt, die Vollstreckung aus § 6 Abs. 1 Ziffern 2 und 3 i. V. m. § 3 Abs. 2 des öffentlich-rechtlichen Vergleichsvertrages vom 01.11.2000 für unzulässig zu erklären. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Sie trägt vor, die Wohnungen seien zwar fristgerecht bis zum 31.07.2002 errichtet worden, aber nicht fristgerecht einer wohnlichen Nutzung zugeführt worden. Die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung sei wirksam erfolgt und beziehe sich auch auf die in Streit stehende Vertragsstrafe. Geschuldet vom Kläger sei nach § 3 des öffentlich-rechtlichen Vertrags zum Zeitpunkt 31.07.2002 die Fertigstellung und Zuführung des Ersatzwohnraums zu einer den weiteren vertraglichen Vereinbarungen entsprechenden Nutzung als nicht geteilte Gesamtleistung. Der Kläger habe bis heute nicht dargetan, dass er alle von einem wirtschaftlich handelnden Bauherrn zu erwartenden Möglichkeiten der Vermietung - erfolglos - genutzt habe um die Wohnungen frist- und vertragsgerecht zu vermieten. Vor dem Hintergrund der Mangelsituation auf dem Frankfurter Wohnungsmarkt erscheine es lebensfremd, dass für neu errichtete Wohnungen bei einem Nettomietpreis von 6,14 €/m² und bei Anstellung aller zumutbaren Vermietungsbemühungen keine entsprechenden Mieter zu finden gewesen sein sollten. Im Einzelnen wird auf die zwischen den Beteiligten gewechselten Schriftsätze, die zu den Akten gereichten Unterlagen und den Inhalt der Akte 4 G 1706/03 (V) Bezug genommen.