4 K 2753/06.F

Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Verfahrens hat die Klägerin zu tragen. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der festzusetzenden Kosten abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die zulässige Klage ist nicht begründet. Der Bescheid der Beklagten vom 27.04.2006 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom 26.06.2006 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten. Nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG wird die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen, der vier Fünftel des Prozentsatzes der Minderung entspricht, wenn bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 20 v. H. gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat. Der normale Rohertrag eines bebauten Grundstücks, dessen Wert im Sachwertverfahren zu ermitteln ist, ist gemäß § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 GrStG die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete. Da das Finanzamt E. den Einheitswert der Liegenschaft C-Straße im Einheitswertbescheid vom 13.11.1997 nach dem Sachwertverfahren ermittelt hat, ist der normale Rohertrag des bebauten Grundstücks die zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete. Was unter üblicher Jahresrohmiete zu verstehen ist, ist im Grundsteuergesetz selbst nicht festgelegt. Entsprechend der Regelung in § 79 Abs. 2 Bewertungsgesetz (BewG), wonach die übliche Miete als Jahresrohmiete gilt und sodann die übliche Miete näher beschrieben wird, ist jedoch anzunehmen, dass die Jahresrohmiete gemeint ist, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Die übliche Jahresrohmiete zu Beginn des Erlasszeitraums ist somit nicht die Durchschnittsmiete, die für die vermieteten Teile der Baulichkeit auf dem konkreten Grundstück vereinbart werden konnte, sondern eine in Anlehnung an die Miete für Räume gleicher Art, Lage und Ausstattung zu schätzende Miete. In Zeiten mangelnder Nachfrage und infolgedessen nachgebender Mieten treffen aber noch zu besseren Zeiten gezahlte Mieten für vergleichbare Räume in schon länger vorhandenen Gebäuden mit geringeren Mieten für neu auf den Markt gekommene Objekte zusammen. Beide Mieten gehen in die gemäß § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 GrStG i.V.m. § 79 Abs. 2 BewG auf den Beginn des Erlasszeitraums zu schätzende übliche Miete für vergleichbare Räume ein. Dies kann zu einer höheren Bezugsgröße als derjenigen führen, die sich aus den zu Beginn des Erlasszeitraums tatsächlich vereinbarten Mieten für die vermieteten Teile eines neu auf den Markt gekommenen (Büro-) Gebäudes ergibt, sofern diese Mieten nicht mehr als 20 v. H. von der üblichen Miete abweichen. Daraus folgt zum einen, dass leerstehende Räume, für die eine übliche Miete die Bezugsgröße darstellt, nur solche Räume sein können, die zu Beginn des Erlasszeitraums leer gestanden haben und zum anderen, dass die nicht mehr als 20 v. H. von der üblichen Miete abweichenden Mieten für zu Beginn des Erlasszeitraums vermietete Räume auch dann Bezugsgröße bleiben, wenn die Räume im Verlauf des Erlasszeitraums in einen Leerstand übergehen. Der Summe dieser solchermaßen bestimmten Bezugsgröße ist der tatsächlich erzielte Rohertrag gegenüberzustellen (Urteil des Oberverwaltungsgerichts des Saarlandes vom 28.09.2001, 1 Q 26/01, zitiert nach juris). Unterschreitet er die Bezugsgröße um mehr als 20 v. H., hat der Steuerschuldner einen Anspruch auf Grundsteuererlass in der in § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG vorgesehenen Höhe, sofern weder der Steuerschuldner die Ertragsminderung zu vertreten hat noch der Ausnahmetatbestand des § 33 Abs. 5 GrStG erfüllt ist. Zunächst ist festzustellen, dass der Erlassantrag der Klägerin diesen Grundsätzen nicht entspricht, soweit die Ertragsminderung ausschließlich an der üblichen Miete zu Beginn des Erlasszeitraums gemessen werden soll. Der etwa zu erlassende Steuerbetrag lässt sich nicht dergestalt ermitteln, dass der nach der üblichen Miete berechnete „Sollertrag“ des ganzen Gebäudes als Bezugsgröße festgestellt wird, von dem dann die im Erlasszeitraum tatsächlich erzielten Mieten abgezogen werden. Vielmehr sind zunächst sämtliche Räume des zur Vermietung bestimmten Gebäudes danach zu unterteilen, ob sie zu Beginn des Erlasszeitraums vermietet waren oder leer standen. Nur für die letzte Gruppe bildet die übliche Miete die Bezugsgröße. Für die erste Gruppe bemisst sich die Ertragsminderung an dem zu Beginn des Erlasszeitraums tatsächlich vereinbarten Mieten, sofern diese die übliche Miete nicht um mehr als 20 h. H. unterschreiten (vgl. BFH, Urteil vom 24.10.2007, II R 5/05, zitiert nach juris Rdnr. 17). Auf der Grundlage des Vortrags der Klägerin lässt sich nicht feststellen, dass eine zwanzigprozentige Minderung des normalen Rohertrages vorlag. Das Bundesverwaltungsgericht hat im Anschluss an die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ausgeführt, dass ein Grundsteuererlass gemäß § 33 Abs. 1 GrStG nicht nur bei atypischen und vorübergehenden Ertragsminderungen in Betracht kommt, sondern auch strukturell bedingte Ertragsminderungen nicht nur vorübergehender Natur erfassen kann. Ob und wann im Einzelfall strukturell bedingte Ertragsminderungen vorliegen, also solche, die auf einer Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse beruhen, ist, soweit ersichtlich, nicht abschließend geklärt. Sicherlich kann nicht gefordert werden, dass überhaupt kein Leerstand bei Gewerbeflächen vorliegt. Die Rechtsprechung lässt es offen, ab welchem Grad des Leerstands von einer strukturell bedingten Ertragsminderung ausgegangen werden kann. Vorliegend kann es dahinstehen, ob mit der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts überhaupt ein genereller Verzicht auf das Merkmal der Atypizität eines Leerstands im Übrigen verbunden ist. Das Bundesverwaltungsgericht hat sich der Auffassung des Bundesfinanzhofs zwar angeschlossen, wonach ein Grundsteuererlass gemäß § 33 Abs. 1 GrStG nicht nur bei atypischen und vorübergehenden Ertragsminderungen in Betracht komme, sondern auch strukturell bedingte Ertragsminderungen nicht nur vorübergehender Natur erfassen könne (BVerwG, Beschluss vom 24.04.2007, GmS-OGB 1/07, zitiert nach juris). Dies bedeutet, dass ein Grundsteuererlass nach den in § 33 Abs. 1 GrStG bestimmten Voraussetzungen auch in Fällen strukturellen Leerstands in Betracht kommt, in denen die Ertragsminderung weder atypisch noch vorübergehend ist (OVG Nordrhein-Westfalen in ständiger Rechtsprechung, ebenso VGH Würzburg, Urteil vom 11.02.2009, W 2 K 08.2089, zitiert nach juris). Im Ergebnis kommen diese Gerichte zu der Auffassung, dass nicht jeder Leerstand als für einen Grundsteuererlass berücksichtigungsfähig in Betracht kommt. So vermag beispielsweise auch ein längerer Leerstand zwischen zwei Mietverträgen nicht in allen Fällen einen Grundsteuererlass rechtfertigenden Umstand zu begründen (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 16.03.2006, 2 S 1002/05, zitiert nach juris, Rdnr. 25). Das Gericht hält es für unvermeidbar, dass bei einem Objekt wie dem vorliegenden, einem von zahlreichen Mietern genutzten Gewerbepark, eine gewisse Fluktuation besteht, die dazu führt, dass ein gewisser prozentualer Leerstand bei allen vergleichbaren Objekten besteht, weil nach einem Mieterwechsel sich eine Weitervermietung nicht sofort, sondern häufig erst mit einer gewissen zeitlichen Verzögerung erreichen lässt. Auch insoweit bestehen erhebliche Bedenken, ob selbst unter der von der Klägerin gewählten Berechnung des geminderten Rohertrages unter Einbeziehung des vorstehend geschilderten Umstands überhaupt eine zwanzigprozentige Rohertragsminderung festzustellen wäre. Die Berechnung der Klägerin geht nämlich von einer hundertprozentigen Vermietung der gesamten Fläche im ganzen Jahr aus, was eine unrealistische Annahme ist. Die Klägerin hat auch nicht dargelegt, dass sie die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat. Mit diesem Merkmal ist kein Verschulden im Sinne von Vorsatz oder Fahrlässigkeit gemeint. Der Steuerschuldner hat die Ertragsminderung nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seiner Einflussmöglichkeiten liegen und ihm damit nicht zugerechnet werden können. Ist die Ertragsminderung durch einen Leerstand bedingt, hat der Steuerpflichtige sie dann nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung des Objekts zu einem marktgerechten Mietzins bemüht. Das bedeutet nicht, dass er sich am unteren Rand der Mietpreisspanne zu bewegen hat oder diese sogar zu unterschreiten hat (vgl. VG Köln, Urteil vom 02.04.2008, 23 K 2908/07, zitiert nach juris, Rdnr. 19 im Anschluss an BFH, Urteil vom 24.10.2007, II R 5/05, zitiert nach juris). Für die Beurteilung des Verschuldens in diesem Sinne ist allein auf das Verhalten des Schuldners im Erlasszeitraum abzustellen. Die Klägerin hat keine Umstände vorgetragen. aus denen sich ergibt, dass sie sich nachhaltig um eine Vermietung zu einem angemessenen Mietzins bemüht hätte. Insoweit berichtet sie lediglich von einer Kontaktaufnahme mit der Firma F. GmbH über den Makler G., der von der Firma F. einen Allein-Suchauftrag hatte. Eine Besichtigung des Objekts durch die Firma F. GmbH war ausweislich des zur Gerichtsakte gereichten Schreibens der Klägerin vom 13.10.2006 für den 29.04.2003 vorgesehen. Damit sind diese Vermarktungsbemühungen für den hier zu beurteilenden Erlasszeitraum ohne Bedeutung, da sie weit vor dem Jahr 2005 stattgefunden haben. Ob die Klägerin im Erlasszeitraum, dem Jahr 2005, überhaupt konkrete Vermarktungsbemühungen unternommen hat, ist weder vorgetragen, noch den von ihr vorgelegten Unterlagen zu entnehmen. Neben dem Umstand, dass die Firma F. GmbH nicht im Jahre 2005, sondern im Jahre 2003 Interesse an der Anmietung von Gewerbeflächen zeigte, war sie auch lediglich an der Anmietung von 750m² interessiert. Selbst wenn es der Klägerin gelungen wäre, mit der Fa. F. GmbH einen Vertrag abzuschließen, wird von ihr weder vorgetragen, noch in irgendeiner Weise belegt, dass sie sich darüber hinaus bemüht hat, die restliche leerstehende Büro- und Lagerfläche von etwa 8.000m² zu vermieten. Denkbar ist, dass Rentabilitätsüberlegungen der Klägerin für das Maß ihrer Vermarktungsbemühungen von Bedeutung waren. Aus dem bereits zitierten, an ihren ehemaligen Prozessbevollmächtigten gerichteten Schreiben vom 13.10.2006 ergibt sich nämlich, dass das ursprüngliche Angebot an die Fa. F. GmbH bei 11,50 €/m² lag und dieses von ihr auf 10,95 €/qm nachgebessert wurde. Unter Berücksichtigung zusätzlicher Ausbaukosten, neben den kalkulierten Kosten für den Standardausbau sowie Maklerprovision und einer Vermietung von 3,5 Jahren, hätte der zu erwartende effektive Mietzins für sie deutlich unter 8,50 €/m² gelegen, was offenbar als nicht lukrativ empfunden wurde, denn sie selbst hielt einen Mietzins von 10,00 €/qm für marktgerecht. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Klägerin betreibt einen Immobilienfonds. Als solche ist sie unter anderem Eigentümerin der Liegenschaft C-Straße in D-Stadt. Auf dem Gelände befindet sich ein Gewerbepark mit Büro- und Lager/Hallenflächen. Insgesamt handelt es sich um 17.829m² Bürofläche, 15.545m² Hallenfläche sowie 8.400m² Parkfläche. Mit Bescheid vom 13.11.1997 setzte das Finanzamt E. den Einheitswert für das Geschäftsgrundstück auf 12.148.900,00 DM fest. Mit Grundbesitzabgabenbescheid vom 12.01.2005 setzte die Beklagte die Grundsteuer B für die Liegenschaft C-Straße, Flur 6, Flurstück 100 auf 45.655,51 € fest. Dem lag ein Einheitswert von 21.740,72 € und eine Hebesatz von 210% zugrunde. Am 28.03.2006 beantragte die Klägerin den Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2005 wegen wesentlicher Ertragsminderung. Die Beklagte lehnte mit Schreiben vom 27.04.2006 den Erlass der Grundsteuer mit der Begründung ab, es könne nicht nachvollzogen werden, ob der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht selbst zu vertreten habe. Hiergegen legte die Klägerin durch ihren Bevollmächtigten am 23.05.2006 Widerspruch ein und führte zur Begründung aus, aufgrund strukturellen Leerstands habe sie in der fraglichen Liegenschaft eine erhebliche Erwerbsminderung erfahren. Sie unternehme alle denkbaren Bemühungen, die leerstehenden Büro- und Gewerberäume zu vermieten, was ihr derzeit jedoch nicht möglich sei. Mit Widerspruchsbescheid vom 26.06.2006 wies die Beklagte den Widerspruch zurück und führte zur Begründung aus, die Klägerin habe den Leerstand aufgrund mangelnder Flexibilität hinsichtlich der Vermietung selbst zu vertreten. Hiergegen ist die am 17.07.2006 beim Verwaltungsgericht Frankfurt am Main erhobene Klage gerichtet, mit der die Klägerin ihr Begehren weiter verfolgt. Zur Begründung führt sie im Wesentlichen aus, im fraglichen Erlasszeitraum sei ein Leerstand von 8.991,27m² Fläche zu verzeichnen gewesen, dies entspreche einem Anteil von durchschnittlich 25,61% der Gesamtfläche. Die Ertragsminderung betrage 31,78%, wobei für die während des Erlasszeitraums leerstehenden Flächen monatlich die übliche Miete angesetzt worden sei und diese mit den Sollmieten der vermieteten Flächen - unter Einbeziehung eines durchschnittlichen Betriebskostenanteils von 25% der üblichen Nettomieten – zusammen- gerechnet worden seien. Sie habe die Ertragsminderung auch nicht zu vertreten, da sie sich nachhaltig um die Vermietung der Räumlichkeiten zu marktüblichen Mietzinsen von 10,00 €/m² für Büroflächen und 5,00 €/m² für Lagerflächen bemüht habe. Die Klägerin beantragt, unter Aufhebung des Widerspruchsbescheides der Beklagten vom 26.06.2006 die Beklagte zu verpflichten, die Grundsteuer für das Jahr 2005 für die Liegenschaft C-Straße in D-Stadt von 11.583,86 € zu erlassen. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Zur Begründung wird im Wesentlichen ausgeführt, nach den Ausführungen der Klägerin fehle es bereits an einer im Rechtssinne des § 33 Abs. 1 Satz 1 Grundsteuergesetz erheblichen Ertragsminderung, denn es seien entgegen der Auffassung der Klägerin die üblichen Mieten, also solche, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt würden, heranzuziehen. Dies erfordere eine Gegenüberstellung des von der Klägerin erzielten Ertrages und des an Ertrag Üblichen bei Objekten vergleichbarer Beschaffenheit, also ein Vergleich mit anderen. Darüber hinaus könne nicht festgestellt werden, dass die Ertragsausfälle von der Klägerin nicht zu vertreten gewesen seien. Insbesondere sei nicht dargelegt, dass die Klägerin alle ihr zumutbaren Maßnahmen ergriffen habe, um die Ertragsminderung zu verhindern. Dies sei möglicherweise unternehmerisch nachvollziehbar. Der Klägerin sei es aber durchaus zumutbar gewesen, sich um die Vermietung zumindest von Teilbereichen des Objekts zu bemühen bzw. den Steuergegenstand, also das fragliche Gebäude, in größerem Umfang umzugestalten, um entsprechend höhere Erträge zu erzielen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die Gerichtsakte und die Behördenakte (1 Band) Bezug genommen.