23 K 2908/07

Kein Grundsteuererlass wegen fehlendem Nachweis nachhaltiger Vermietungsbemühungen • Ein Grundsteuererlass nach § 33 Abs.1 GrStG setzt voraus, dass der normale Rohertrag des Steuergegenstands um mehr als 20 % gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung nicht zu vertreten hat. • Zur Frage des Vertretenmüssens ist auf das Verhalten des Schuldners im konkreten Erlasszeitraum abzustellen; bei Leerstand sind nachhaltige Vermietungsbemühungen zu einem marktgerechten Mietzins nachzuweisen. • Ergibt die Aktenlage Zweifel an der Nachhaltigkeit der Vermietungsbemühungen, trägt der Antragsteller darlegungs- und beweisbelastungsgemäß das Risiko des fehlenden Nachweises. Die Klägerin ist Eigentümerin eines viergeschossigen Gebäudes mit Restaurant, Hoteletage und Wohnungen in Köln. Für 2006 setzte die Gemeinde für die Hotelfläche und eine Wohnung Grundsteuerbescheide fest. Nach Pachtverhältnissen kam es 2005/2006 zu Zahlungsunfähigkeit und Räumung; das Restaurant wurde erneut verpachtet, Hoteletage und eine Wohnung blieben allerdings leer. Die Klägerin beantragte mit Schreiben vom 25.02.2007 teilweisen Erlass der Grundsteuer für 2006 nach § 33 GrStG und begründete dies mit erheblicher Ertragsminderung und erfolglosen Vermietungsbemühungen; der Makler bestätigte Vermittlungserschwernisse. Der Beklagte lehnte ab mit der Begründung, die Ertragsminderung sei nicht atypisch bzw. von der Klägerin mitverursacht. Die Klägerin klagte auf Erlass; das Gericht entschied über beide bestrittenen Teilerlasse. • Anwendungsgrundlage ist § 33 Abs.1 GrStG: Erlass, wenn der normale Rohertrag um mehr als 20 % gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung nicht zu vertreten hat. • Maßgeblich ist das Verhalten des Schuldners im konkreten Erlasszeitraum (§ 34 Abs.1 Satz 2 GrStG). Bei Leerstand reicht nicht bloße Darstellung des Leerstands; der Eigentümer muss nachhaltige Vermietungsbemühungen zu marktgerechten Konditionen nachweisen. • Das Gericht stellte fest, dass zwar eine erhebliche Ertragsminderung möglich ist, die Klägerin aber nicht dargetan hat, dass sie sich im Jahr 2006 ausreichend und nachhaltig um Vermietung bemüht hat. • Vorgelegte Unterlagen (Pachtverträge, Maklerschreiben) ließen Widersprüche und Unklarheiten erkennen; insbesondere war nicht nachvollziehbar, wann und zu welchem Mietzins welche Angebote gemacht wurden. • Mangels überzeugendem Nachweis der Vermietungsbemühungen trägt die Klägerin das Risiko des Unterliegens; daher fehlt der Nachweis, dass sie die Minderung nicht zu vertreten hat, sodass ein Erlassanspruch nach § 33 Abs.1 GrStG entfällt. • Soweit beanstandet wurde, dass für die Wohnung kein formales Vorverfahren abgeschlossen sei, stellt das Gericht fest, dass eine Untätigkeitsklage nach § 75 VwGO zulässig war, die materielle Prüfung aber ebenfalls negativ ausfiel. • Die Kostenentscheidung und die vorläufige Vollstreckbarkeit wurden gemäß §§ 154, 167 VwGO i.V.m. §§ 708, 711 ZPO getroffen. Die Klage wird abgewiesen; die Klägerin erhält keinen Teilerlass der für 2006 festgesetzten Grundsteuer. Das Gericht hält zwar eine wesentliche Ertragsminderung für möglich, sieht aber keinen ausreichenden Nachweis, dass die Klägerin die Minderung nicht zu vertreten hat. Vorgelegene Unterlagen wiesen Widersprüche und Lücken auf, insbesondere fehlten konkrete Nachweise nachhaltiger Vermietungsbemühungen zu marktgerechten Konditionen im Erlasszeitraum, sodass § 33 Abs.1 GrStG nicht greift. Die Klägerin trägt die Verfahrenskosten; die Entscheidung ist vorläufig vollstreckbar.