5 K 2758/09

Grundsteuererlass bei vollständigem Leerstand durch ausreichende Vermarktungsbemühungen (§33 GrStG a.F.) • Bei einem zu mehr als 20 % geminderten Rohertrag besteht nach §33 GrStG a.F. Anspruch auf Grundsteuererlass, wenn die Minderung nicht vom Eigentümer zu vertreten ist und entweder auf vorübergehenden oder strukturellen/a-typischen Umständen beruht. • Vermarktungsbemühungen sind dann ausreichend, wenn der Eigentümer zumutbare Maßnahmen trifft, insbesondere Makler beauftragt und Anzeigen schaltet; die gleichzeitige Prüfung eines Verkaufs ist unschädlich. • Bei einer Ertragsminderung von 100 % ist die Grundsteuer gemäß §33 Abs.1 Satz2 GrStG a.F. um vier Fünftel des Prozentsatzes der Minderung, also 80 %, zu erlassen. Der Kläger war 2007 Eigentümer eines gewerblich genutzten Grundstücks mit Büro-, Wohn- und Hallenflächen; das Objekt blieb im gesamten Jahr 2007 leer und erzielte keine Mieteinnahmen. Er hatte Ende 2006 Räumung gegen den Vormieter durchgesetzt und anschließend ab Januar/Februar 2007 Makleraufträge zur Vermarktung erteilt sowie Anzeigen geschaltet. Ziel der Vermarktung war sowohl Verkauf als auch Vermietung, später auch eine geteilte Vermietung mit konkretisierten Mietwerten. Wegen ausbleibender Vermietung beantragte sein Steuerberater im März 2008 Erlass der Grundsteuer für 2007 nach §33 GrStG; die Behörde lehnte im Mai 2009 ab mit der Begründung, Vermietungsbemühungen seien nicht hinreichend nachgewiesen und das Objekt sei primär zum Verkauf bestimmt gewesen. Der Kläger klagte und verlangte vollständige Erstattung der für 2007 gezahlten Grundsteuer. • Rechtsgrundlage ist §33 GrStG a.F.; nach ständiger Rechtsprechung kommt ein Erlass vor der Gesetzesänderung 2008 nur bei strukturell bedingtem Leerstand oder bei vorübergehenden, atypischen Umständen in Betracht. • Der normale Rohertrag war 2007 unstreitig zu 100 % gemindert, da keine Mieteinnahmen erzielt wurden. • Vertretenmüssen ist weit auszulegen; der Eigentümer muss alle zumutbaren Maßnahmen ergreifen, um Leerstand zu vermeiden. Der Kläger hat hierfür Makler beauftragt und Anzeigen geschaltet, sodass die Minderung nicht seinem Verhalten zugerechnet werden kann. • Die reine Erwägung eines Verkaufs neben Vermietungsbemühungen ist nicht schädlich; hier waren Verkauf und Vermietung gleichrangig beauftragt, weshalb kein Verschulden des Klägers vorliegt. • Ein überhöhter Angebotspreis kann Vertretenmüssen begründen, liegt aber hier nicht vor: angebotene Mietpreise waren angemessen und wurden später sogar gesenkt, sodass der Kläger marktgerechte Angebote machte. • Die Minderung ist nicht strukturell, aber vorübergehend und atypisch zu bewerten, weil kein besonderes Verwendungsprofil vorlag und die Ursachen außerhalb der Einflussmöglichkeiten des Eigentümers lagen. • Nach §33 Abs.1 Satz2 GrStG a.F. ist bei 100 % Minderung die Grundsteuer um vier Fünftel des Minderungsprozentsatzes zu erlassen, also um 80 %, was den konkreten Erlassbetrag ergibt. Die Klage war teilweise erfolgreich: Die Behörde wird verpflichtet, 80 % der für 2007 festgesetzten Grundsteuer (2.761,90 EUR) zu erlassen; der weitergehende Antrag auf vollständige Erstattung (3.452,37 EUR) wurde abgewiesen. Das Gericht stellte fest, dass die Ertragsminderung von 100 % nicht vom Kläger zu vertreten war, weil er zumutbare und konkrete Vermarktungsbemühungen nachgewiesen hat und die längerfristige Leerstandsursache außerhalb seines Einflussbereichs lag. Die Minderung war vorübergehend und atypisch, sodass ein Erlass nach §33 GrStG a.F. gerechtfertigt ist. Die Kosten des Verfahrens trägt der Kläger zu 1/5 und die Beklagte zu 4/5; das Urteil ist vorbehaltlich der Ausführungen im Tenor wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.