5 K 2759/09

Leitsatz: 1. Jedenfalls dann, wenn es - wie hier - um einen Erlass für einen Zeitraum vor der Änderung des § 33 GrStG durch Artikel 38 des Jahressteuergesetzes 2009 vom 19. Dezember 2008 (BGBl. I S. 2794, 2844) geht, können die Voraussetzungen eines Grundsteuererlasses wegen Minderung des normalen Rohertrages nur dann erfüllt sein, wenn entweder ein "strukturell bedingter" Leerstand vorliegt oder der MInderertrag des Grundstück auf "vorübergehende" Umstände zurückgeht, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen "atypisch" sind. 2. Auch eine beachtliche Ertragsminderung durch einen Mieterwechsel kann durchaus erlassrelevant sein, wenn nicht im Einzelfall Umstände vorliegen, die die atypische Ertragsminderung dennoch als "normal" erscheinen lassen. Insoweit ist auch ein längerer Leerstand einer in einem vermietbaren Zustand befindlichen Immobilie, der auf Umständen beruht, die außerhalb der Einflussmöglichkeiten des Grundstückseigentümers liegen, wie z. B. eine mangelnde Mieternachfrage, ohne weiteres atypisch im vorstehenden Sinne. 3. Ebenso wird man bei gewerblich genutzten Objekten einen längerfristigen Leerstand zwischen zwei Mietverträgen als einen atypischen Zustand zu bewerten haben. Etwas anderes kommt für gewerblich genutzte Objekte allenfalls dann in Betracht, wenn das Objekt ein derart besonderes Verwendungsprofil aufweist, das einen längerfristigen Leerstand wiederum als durchaus typisch erscheinen lässt. Die Beklagte wird unter teilweiser Aufhebung des Bescheides vom 18. Mai 2009 verpflichtet, die Grundsteuer für den Grundbesitz des Klägers mit der Lagebezeichnung 0-C. -Str. 25 in C. (Gemarkung L. , Flur 84, Flurstück 362) für das Jahr 2006 über den bereits gewährten Teilerlass hinaus in Höhe von weiteren 1.076,79 EUR zu erlassen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Kosten des Verfahrens tragen der Kläger zu 3/5 und die Beklagte zu 2/5. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Tatbestand: Der Kläger war im Jahr 2006 Eigentümer des Grundstücks 0-C. -Str. 25 in C. (Gemarkung L. , Flur 84, Flurstück 362). Auf dem Grundstück, welches im Grundbuch des Amtsgerichts C. (Grundbuch von L. , Blatt 1025) mit einer Größe von 4.354 qm verzeichnet ist, befinden sich ein Büro- und Verwaltungsgebäude (ca. 400 qm) mit Wohnräumen im Obergeschoss (ca. 200 qm), eine Lagerhalle (ca. 1.300 qm) sowie ca. 50 Pkw-Stellplätze. Mit Bescheid vom 3. Februar 2006 wurde der Kläger für dieses Grundstück zur Grundsteuer in Höhe von 3.452,37 EUR veranlagt, die er auch zahlte. Bereits mit Schreiben vom 24. Januar 2006 kündigte der Kläger das seit dem 1. September 2002 mit der Firma S. Export & Import Handels GmbH bestehende Pachtverhältnis an dem vorgenannten Grundstück fristlos wegen Zahlungsverzugs; als Mietpreis war laut Pachtvertrag (Bl. 32 ff. Beiakte/Heft 1 zu Az. 5 K 2758/09) ein Betrag von 7.158,10 EUR, nach Angaben des Klägers im vorliegenden Verfahren hingegen nur ein Betrag von 7.000,00 EUR (nebst Nebenkosten) vereinbart. Im Anschluss an eine daraufhin unter dem 15. Mai 2006 erhobene Räumungsklage wurde das Grundstück von Seiten der Firma S. samt der aufstehenden Gebäude - ausweislich des Schreibens der Anwälte L. und G. vom 2. Oktober 2006 an das Landgericht F. (Bl. 37 Beiakte/Heft 1 zu Az. 5 K 2758/09) - spätestens im September 2006 geräumt. Zeitgleich mit der Erhebung der Räumungsklage erteilte der Kläger mit Schreiben vom 15. Mai 2006 der Firma L. Immobilien einen "Vermarktungsauftrag". In dem Auftragsschreiben heißt es auszugsweise: "Wir bitten Sie das Objekt (...) ebenfalls zur Verpachtung anzubieten, falls es sich in einem verpachteten Zustand noch verkaufen lässt". Zusätzlich schaltete der Kläger resp. dessen Makler im Jahr 2006 mehrere Anzeigen "zur Verpachtung oder zum Verkauf" über die WAZ Mediengruppe und das Internetportal www.immowelt.de. Mit Schreiben vom 12. Februar 2007 beantragte der Kläger durch seinen Steuerberater bezüglich des Grundstücks Von-C. -Str. 25 für das Jahr 2006 einen Grundsteuererlass gemäß § 33 des Grundsteuergesetzes (GrStG). Zur Begründung seines Antrags führte er aus, dass er in jenem Jahr vertragsgemäß eine Miete von 84.000,00 EUR (zzgl. 8.001,09 EUR Nebenkosten) von der Firma S. hätte erhalten sollen. Da diese jedoch die Miete nicht vollends gezahlt habe, habe er lediglich 24.000,00 EUR bezogen, was einer Ertragsminderung von 73,91 % entspreche. Seit Juli 2006 stünden die zu vermietenden Gebäude leer, da die Firma S. die Gebäude bereits vor der Zwangsräumung verlassen habe. Er sei um einen Nachmieter bemüht, doch hätten sich bisher keine Interessenten gefunden. Ein Makler sei ebenfalls mit der Suche nach einem neuen Pächter beauftragt worden. Unter dem 29. März 2007 sowie nochmals unter dem 23. April 2008 teilte die Beklagte dem Kläger daraufhin mit, dass aufgrund aktueller Entwicklungen in der Rechtsprechung eine endgültige Bearbeitung des Erlassantrags bis zu einer höchstrichterlichen Entscheidung zunächst zurückgestellt werde. Mit weiterem Schreiben der Beklagten vom 27. November 2008 unterrichtete sie den Kläger sodann, dass sie den Erlassantrag - unter Beachtung auch des zwischenzeitlich ergangenen Beschlusses des Bundesverwaltungsgerichts vom 24. April 2007 (GmS-OGB 1/07) - geprüft habe und nunmehr beabsichtige, dem Erlassantrag für das Jahr 2006 teilweise, namentlich in Höhe eines Erlassbetrags von 967,70 EUR, zu entsprechen und ihn im Übrigen abzulehnen. Die Beklagte gewährte dem Kläger insoweit Gelegenheit zur Stellungnahme. Mit Schreiben vom 18. Dezember 2008 legte der Kläger daraufhin Nachweise seiner Bemühungen zur Vermietung vor und betonte, dass er davon ausgehe, dass die Beklagte aufgrund der nunmehr vorgelegten Nachweise zu einem anderen Ergebnis bei der Prüfung seiner Ansprüche kommen werde. Mit weiteren Schreiben vom 11. und 25. März 2009 sowie 30. April 2009 ergänzte der Kläger nochmals sein Vorbringen und bat letztlich darum, die Angelegenheit nun zu einem Abschluss zu bringen. Die Bemühungen des Klägers zur Vermietung blieben unterdessen auch im Jahr 2007 und in den ersten drei Monaten des Jahres 2008 erfolglos; im März 2008 veräußerte der Kläger sodann das Grundstück. Mit Bescheid vom 18. Mai 2009, zugestellt am 26. Mai 2009, erließ die Beklagte dem Kläger gemäß § 33 GrStG (in der bis zum 31. Dezember 2007 geltenden Fassung) auf die Grundsteuer für das Jahr 2006 einen Betrag von 967,70 EUR und lehnte seinen Erlassantrag vom 12. Februar 2007 im Übrigen ab. Die Beklagte gewährte dem Kläger namentlich einen Teilerlass für die Monate Januar bis September 2006, in denen die Mietzahlungen infolge der Insolvenz der Mieterin nur teilweise flossen. Bei der diesbezüglichen Berechnung des Erlassbetrags legte die Beklagte dabei als normalen Rohertrag die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums geschätzte übliche Jahresrohmiete zugrunde, die sie anhand der lt. Grundstücksbörse Ruhr für Gewerbehallen im Stadtgebiet C. ermittelten Mietpreise für 1.300 qm auf monatlich 5.005,00 EUR schätzte; hierbei berücksichtigte die Beklagte die Nebenkosten pauschal mit 10 % auf die Kaltmiete. Für den Zeitraum seit der Räumung im September 2006 ging die Beklagte demgegenüber davon aus, dass der Leerstand vom Kläger zu vertreten gewesen sei, da bei dessen Vermarktungsbemühungen eindeutig die Verkaufsabsicht im Vordergrund gestanden habe. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts Köln (Urteil vom 31. Mai 2007 - 20 K 557/06 - ) beruhe eine Minderung des Rohertrages allein auf dem Willen des Steuerpflichtigen, wenn sich dieser von vornherein bei einem grundsätzlich vermietbaren Objekt darauf konzentriere, dieses zu veräußern. Am 26. Juni 2009 hat der Kläger die vorliegende Klage erhoben. Er ist der Auffassung, ihm sei die Grundsteuer für das Jahr 2006 in voller Höhe zu erlassen, so dass ihm gegen die Beklagte noch ein Erstattungsanspruch in Höhe von 2.551,64 EUR zustehe. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes sei der Grundsteuererlass nach § 33 GrStG unabhängig davon zu gewähren, ob die das erforderliche Ausmaß - mehr als 20 % - erreichende Ertragsminderung typisch oder atypisch, strukturell oder nicht strukturell bedingt, vorübergehend oder nicht vorübergehend sei. Die Ertragsminderung sei dabei - jedenfalls im vorliegenden Fall - anhand der tatsächlich vereinbarten Miete zu bemessen; denn diese sei maßgeblich bei zu Beginn des Erlasszeitraums (1.1. des jeweiligen Kalenderjahres) vermieteten Räumen, wenn etwa - wie hier - der Mieter erst im Verlauf des Erlasszeitraums die Miete schuldig bleibe oder ausziehe und ein Nachmieter nicht sofort gefunden werden könne. Insoweit hätte die Beklagte ihrer Berechnung die tatsächlich vereinbarte Miete in Höhe von monatlich 7.000,00 EUR zugrunde legen müssen. Außerdem habe sich der Kläger bei seinen Vermarktungsbemühungen nicht ausschließlich oder vordergründig um einen Verkauf, sondern gleichwertig auch um eine Vermietung bemüht. Der Kläger beantragt - wörtlich -, die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 18. Mai 2009 zu verpflichten, ihm die gezahlte Grundsteuer für das Jahr 2006 in Höhe von 2.551,64 EUR zu erstatten. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Die Beklagte ist der Auffassung, dass jedenfalls ein weitergehender Anspruch auf Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2006 nicht gegeben sei. Zunächst sei bei dem normalen Rohertrag zwar in der Tat grundsätzlich von der tatsächlich vereinbarten Miete auszugehen, allerdings trete nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes die übliche Miete an deren Stelle, wenn die vereinbarte Miete um mehr als 20 % hiervon abweiche. Diese Konstellation sei hier gegeben. Nach eigenen Angaben habe der Kläger mit der später insolventen Mieterin eine monatliche Miete von 7.000,00 EUR zzgl. Nebenkosten vereinbart. Üblich seien nach den Ermittlungen der Beklagten hingegen etwa 5.000,00 EUR. Außerdem entspreche es nach wie vor verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung, dass ein Grundsteuererlass nur gerechtfertigt sei, wenn der Erlassantrag atypische Umstände oder einen strukturell bedingten Leerstand nachweise. Derartige Umstände seien hier für das Jahr 2006 nicht dargelegt worden. Überdies habe der Kläger die Ertragsminderung zu vertreten, da die Miete mit 2.000,00 EUR (40 %) über dem ermittelten durchschnittlichen Mietwert gelegen habe. Derart hohe Mieten ließen die Gefahr eines Mietausfalls und einer (nachfolgenden) Kündigung steigen. Unabhängig davon ergebe sich hinsichtlich der Vermarktungsbemühungen im Jahre 2006 aus dem Vermarktungsauftrag vom 15. Mai 2006 an die Firma Immobilien L. , dass eine Verkaufsabsicht für das Grundstück eindeutig im Vordergrund gestanden habe. Schließlich sei darauf hinzuweisen, dass die Summe aus dem bereits gewährten Teilerlass (967,70 EUR) und dem zusätzlich noch geforderten Erlass (2.551,64 EUR) insgesamt 3.519,34 EUR betrage und damit um 66,97 EUR über der gezahlten Grundsteuer von 3.452,37 EUR liege; auch betrage der höchstzulässige Erlassanteil 80 % der Ertragsminderung und nicht 100 %. Die Beteiligten haben im Erörterungstermin am 27. Januar 2011 übereinstimmend auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung verzichtet. Der Kläger hat am 26. Juni 2009 sowie am 29. Oktober 2009 weitere Klagen vor dem erkennenden Gericht erhoben, mit denen er eine Verpflichtung der Beklagten zur Gewährung eines Grundsteuererlasses auch für die Jahre 2007 (5 K 2758/09) und 2008 (5 K 4818/09) begehrt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte einschließlich der Akten der Verfahren 5 K 2758/09 und 5 K 4818/09 sowie der von der Beklagten in diesen Verfahren vorgelegten Verwaltungsvorgänge Bezug genommen. Entscheidungsgründe: Das Gericht kann gemäß § 101 Abs. 2 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO - im erklärten Einverständnis der Beteiligten ohne mündliche Verhandlung entscheiden. Die Klage hat nur teilweise Erfolg. I. Sie ist als Verpflichtungsklage zulässig. Den schriftsätzlich gestellten Klageantrag hat das Gericht dabei gemäß § 88 VwGO dahingehend ausgelegt, dass die Beklagte unter teilweiser Aufhebung des Bescheides vom 18. Mai 2009 verpflichtet werden soll, dem Kläger die für das Grundstück 0-C. -Str. 25 in C. (Gemarkung L. , Flur 84, Flurstück 362) für das Jahr 2006 mit Bescheid vom 3. Februar 2006 festgesetzte Grundsteuer in Höhe von weiteren 2.551,64 EUR zu erlassen. II. Die Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang auch begründet; im Übrigen bleibt sie unbegründet. Der Bescheid der Beklagten vom 18. Mai 2009 ist, soweit der Erlassantrag des Klägers vom 12. Februar 2007 abgelehnt wurde, rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten, § 113 Abs. 5 VwGO. Ihm steht der geltend gemachte Anspruch auf einen weitergehenden Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2006 in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang zu. 1. Nach § 33 Abs. 1 Satz 1 Hs. 1 GrStG in der für das Jahr 2006 gültigen Fassung besteht bei bebauten Grundstücken ein Rechtsanspruch auf Grundsteuererlass, wenn der normale Rohertrag des Grundstücks um mehr als 20 % gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat. Darüber hinaus können nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG), vgl. Urteil vom 3. Mai 1991 - 8 C 13.89 -, BStBl. II 1992, 580; Urteil vom 4. April 2001 - 11 C 12.00 -, BVerwGE 114, 132; Beschluss vom 24. April 2007 - GmS-OGB 1/07 -, ZKF 2007, 211; Urteil vom 25. Juni 2008 - 9 C 8.07 -, sowie Beschluss vom 3. März 2010 - 9 B 77.09 -, abrufbar unter www.bundesverwaltungsgericht.de, der sich das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW) in ebenfalls ständiger Rechtsprechung angeschlossen hat, vgl. Urteile vom 16. Januar 2008 - 14 A 461/07 -, vom 11. Juni 2008 - 14 A 1185/07 -, vom 26. August 2008 - 14 A 2509/07 -, vom 31. Oktober 2008 - 14 A 1420/07 -, vom 26. März 2009 - 14 A 3168/07 -, vom 28. Februar 2011 - 14 A 1711/08 -, sowie zuletzt vom 24. Mai 2011 - 14 A 1498/09 -, abrufbar jeweils unter www.nrwe.de, jedenfalls dann, wenn es - wie hier - um einen Erlass für einen Zeitraum vor der Änderung des § 33 GrStG durch Artikel 38 des Jahressteuergesetzes 2009 vom 19. Dezember 2008 (BGBl. I S. 2794, 2844) geht, die Voraussetzungen eines Grundsteuererlasses wegen Minderung des normalen Rohertrages nur dann erfüllt sein, wenn entweder ein "strukturell bedingter" Leerstand vorliegt oder der Minderertrag des Grundstücks auf "vorübergehende" Umstände zurückgeht, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen "atypisch" sind. Auch das erkennende Gericht hat sich dem bereits angeschlossen und hält an den Erfordernissen der "vorübergehenden Umstände" und der "Atypizität" jedenfalls in den Fällen, in denen es um einen Erlass auf der Grundlage des Grundsteuergesetzes in der bis zum 31. Dezember 2007 geltenden Fassung geht, weiterhin fest, und zwar unabhängig davon, ob das jeweilige Grundstück im Ertragswert- oder im Sachwertverfahren bewertet wird. Vgl. VG Gelsenkirchen, Urteil vom 18. Februar 2010 - 5 K 3584/08 -, abrufbar unter www.nrwe.de. Die vorstehenden Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall erfüllt. a) Der normale Rohertrag des bebauten Grundstücks Von-C. -Str. 25 in C. war im Jahr 2006 um mehr als 20 % gemindert. Normaler Rohertrag im Sinne des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG a.F. ist bei bebauten Grundstücken, deren Wert - wie bei dem hier in Rede stehenden klägerischen Grundstück - nach dem Bewertungsgesetz im Sachwertverfahren zu ermitteln ist, die nach den Verhältnissen zu Beginn des Erlasszeitraums "geschätzte übliche Jahresrohmiete" (§ 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 GrStG a.F.). Bei bebauten Grundstücken, deren Wert nach dem Ertragswertverfahren zu ermitteln ist (§ 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG a.F.) und bei denen deshalb der Ertrag in Form der Jahresrohmiete unmittelbar in den Einheitswert einfließt (§ 78 Satz 2 des Bewertungsgesetzes - BewG -), ist bewertungsrechtlicher Ausgangspunkt für die zu Grunde zu legende Jahresrohmiete die vertraglich vereinbarte Miete. Die vertraglich vereinbarte Miete (tatsächliche Miete) ist lediglich dann nicht als Jahresrohmiete anzusetzen, wenn jene mehr als zwanzig Prozent von der üblichen Miete abweicht, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird (§ 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2, Satz 2 BewG). Genauso ist bei der "üblichen Jahresrohmiete" nach § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 GrStG a.F. vorzugehen. Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 24. Mai 2011 - 14 A 1498/09 -, a.a.O. Das bedeutet, dass auch im vorliegenden Verfahren grundsätzlich die tatsächliche Miete als "übliche Jahresrohmiete" für den Erlass anzusetzen ist, es sei denn, es lägen Tatsachen vor, wonach davon abweichend höhere Mieten üblich wären. Die normale Bruttomiete entspricht dabei stets dem zwölffachen der für den Monat Januar vereinbarten Miete; dies gilt ungeachtet der weiteren Entwicklungen der tatsächlichen Mieteinnahmen während des Kalenderjahres. Vgl. zum Ganzen (noch zu § 33 GrStG a.F.): Troll/Eisele, Grundsteuergesetz, 9. Aufl., § 33 Rdnr. 12 u. 13. Nach den unbestrittenen Angaben des Klägers betrug vorliegend die tatsächlich vereinbarte Nettokaltmiete im Januar 2006 nicht wie im Pachtvertrag niedergelegt 7.158,10 EUR, sondern glatt 7.000,00 EUR. Das erkennende Gericht legt folglich auch nur diesen Wert zugrunde. Zu der Kaltmiete zu addieren sind allerdings - entsprechend dem Ansatz in der Berechnung der Beklagten - pauschal 10 % als berücksichtigungsfähige Betriebskosten, so dass das Gericht von einer Miete von 7.700,00 EUR ausgeht. Hierbei erachtet es diese Miete für ein Grundstück im Stadtgebiet C. mit einer Gesamtgröße von 4.354 qm, auf welchem sich ein Büro- und Verwaltungsgebäude (mit ca. 400 qm) mit Wohnräumen im Obergeschoss (mit ca. 200 qm) und eine Lagerhalle (mit ca. 1.300 qm) sowie ca. 50 Pkw-Stellplätze befinden, auch durchaus noch für angemessen. Soweit demgegenüber die Beklagte für das in Rede stehende Grundstück eine monatliche (Warm-)Miete von nur 5.000,00 EUR als üblich erachtet, ist anzumerken, dass dieser Mietpreis lediglich für die auf dem Grundstück vorhandene Halle mit ca. 1.300 qm ermittelt worden sein dürfte (vgl. Bl. 48 Beiakte/Heft 1 zu Az. 5 K 2758/09); insoweit dürfte das übrige Grundstück nebst dem weiteren Gebäude und der Freifläche unberücksichtigt geblieben sein. Für das Jahr 2006 war damit von einer Jahresrohmiete in Höhe von 92.400,00 EUR (12 x 7.700,00 EUR) auszugehen. Diese Jahresrohmiete war, da der Kläger in jenem Jahr lediglich Mieteinnahmen in Höhe von 24.000,00 EUR erzielte, um 68.400,00 EUR - mithin um 74,02 % - gemindert. b) Der Kläger hat diese Minderung des Rohertrages auch nicht zu vertreten. Der Begriff des Vertretenmüssens im Sinne des § 33 GrStG ist weit auszulegen. Er greift weiter als eine bloße Vermeidung von Vorsatz und Fahrlässigkeit im Zusammenhang mit den zur Ertragsminderung führenden Ursachen. Es ist darauf abzustellen, ob es aufgrund vorangegangenen Verhaltens des Steuerpflichtigen schlechthin unbillig wäre, die geltend gemachten ertragsmindernden Umstände bei der Grundsteuerbelastung unberücksichtigt zu lassen. Ein Steuerpflichtiger hat danach eine Ertragsminderung nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d.h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können. Einen Leerstand hat der Eigentümer nur dann nicht zu vertreten, wenn er alle zumutbaren Anstrengungen unternommen hat, Mieter für das Objekt zu finden. Vgl. VG Gelsenkirchen, Urteil vom 18. Februar 2010 - 5 K 3584/08 -, a.a.O. Derartige Vermietungsbemühungen sind auf Seiten des Klägers für das Jahr 2006 hinreichend konkret nachgewiesen worden. Der Kläger hat mit Schreiben vom 15. Mai 2006 der Firma L. Immobilien einen "Vermarktungsauftrag" erteilt und zusätzlich mehrere Anzeigen "zur Verpachtung oder zum Verkauf" über die WAZ Mediengruppe und das Internetportal www.immowelt.de geschaltet bzw. schalten lassen. Damit hat der Kläger alle zumutbaren Anstrengungen unternommen, um einen Leerstand zu vermeiden. Soweit der Kläger im Zuge seiner Vermarktungsbemühungen auch einen Verkauf der Immobilie erwogen hat, erweist sich dies als unschädlich. Ausweislich der Formulierungen in den geschalteten Werbeanzeigen waren die Optionen "Verpachtung/Vermietung" einerseits und "Verkauf" andererseits stets gleichrangig genannt. Insoweit vermag das erkennende Gericht nicht festzustellen, dass sich der Kläger von vornherein darauf beschränkt hätte, das in Rede stehende Objekt zu veräußern. Damit unterscheidet sich der vorliegende Fall auch maßgeblich von demjenigen des Verwaltungsgerichts Köln. Aus der Entscheidung des Verwaltungsgerichts Köln, vgl. Urteil vom 31. Mai 2007 - 20 K 557/06 -, abrufbar unter www.nrwe.de, auf die sich die Beklagte beruft, kann daher für den vorliegenden Fall die Annahme eines Vertretenmüssens nicht hergeleitet werden. Im Übrigen gilt, dass der Steuerpflichtige durch § 33 GrStG nicht an wirtschaftlich sinnvollem Handeln gehindert werden soll, so dass es einem Grundsteuererlass grundsätzlich nicht entgegensteht, wenn der Steuerpflichtige neben seinen nachhaltigen Vermietungsbemühungen auch eine Veräußerung des Objekts in Betracht zieht. Vgl. Troll/Eisele, Grundsteuergesetz, 10. Auflage, § 33 RdNr. 16 mit Hinweis auf Puhl, Grundsteuererlass bei wesentlicher Ertragsminderung (§ 33 GrStG), KStZ 2010, S. 88, 90. Überdies kann dem Kläger nicht vorgeworfen werden, er habe den zu geringen Ertrag seines zu vermietenden Gebäudes zu vertreten, weil er die Räumlichkeiten zu einem überhöhten und unrealistischen Mietpreis angeboten habe und dieser Mietpreis ursächlich für die mangelnde Vollvermietung des Gebäudes gewesen sei. Zwar können solche Umstände grundsätzlich zu einem Vertretenmüssen im Sinne des § 33 GrStG führen. Vgl. Finanzgericht Berlin, Urteil vom 17. Januar 2001 - 2 K 2268/98 -, ZKF 2002, 132 f. Wie allerdings soeben bereits ausgeführt, erachtet die Kammer den Mietpreis von monatlich 7.700,00 EUR (inklusive der bei § 33 GrStG berücksichtigungsfähigen Betriebskosten) für die gesamte Immobilie noch für angemessen. Der Kläger hat darüber hinaus die Immobilie im Jahr 2006 - jedenfalls teilweise - sogar mit einem monatlichen Nettomietpreis von 6.500,00 EUR (kalt) und damit unterhalb des noch üblichen Mietpreises zur Vermietung angeboten; ausweislich einer in den Beiakten enthaltenen E-Mail-Auskunft des beauftragten Maklers vom 30. März 2006 gegenüber einem Mietinteressenten wurde als Kaltmiete ein Betrag von 4.800,00 EUR für die Verkaufs- und Lagerhalle sowie ein Betrag von 1.700,00 EUR für das Bürogebäude angegeben (vgl. Bl. 53 Beiakte/Heft 1 zu Az. 5 K 2758/09). Der Kläger ist insoweit - wenn auch im Ergebnis ohne Erfolg - seiner Verpflichtung als steuerpflichtiger Grundstückseigentümer nachgekommen, alles zu unternehmen, um zumindest den geringstmöglichen Ertrag aus dem Objekt zu erzielen, vgl. zur Verpflichtung des Grundstückseigentümers, leer stehende Räume gegebenenfalls auch zu einem unterhalb der üblichen Marktmiete liegenden Marktzins anzubieten: FG Berlin, Urteil vom 12. März 2003 - 2 K 2131/01 -, zit. nach juris (Rdnrn. 22 f.). c) Der Minderertrag des Grundstückes im Jahr 2006 beruht auch auf vorübergehenden Umständen, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen atypisch sind. Dies gilt zunächst mit Blick auf den durch die Insolvenz bedingten (teilweisen) Mietausfall bei der Firma S. Export & Import Handels GmbH. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass ein Mietausfall infolge von Zahlungsunfähigkeit eines Schuldners als atypisches Ereignis angesehen werden kann. Vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Mai 1991 - 8 C 13.89 -, a.a.O., sowie OVG NRW, Urteil vom 26. März 2009 - 14 A 3168/07 -, a.a.O. Soweit darüber hinaus die Ertragsminderung im Jahr 2006 auf den Leerstand der Immobilie zurückzuführen ist, geht das erkennende Gericht davon aus, dass es sich hierbei zwar nicht um einen strukturell bedingten Leerstand gehandelt haben dürfte, dass allerdings auch der Leerstand ein "vorübergehender", also nicht dauerhafter, und auch "atypischer" Umstand gewesen ist. Die ungeschriebenen Merkmale der vorübergehenden Dauer und der Atypizität, die den Anwendungsbereich des § 33 Abs. 1 GrStG a.F. im Wege einer teleologischen Reduktion beschränken, sollen Umstände, die den normalen Rohertrag mindern und als solche für den Einheitswert erheblich sind, für einen Steuererlass ausscheiden. Was alle Vermieter in vergleichbarer Weise trifft, ist keine durch Grundsteuererlass korrekturbedürftige Sonderbelastung. Vgl. BVerwG, Urteil vom 4. April 2001 - 11 C 12.00 -, a.a.O. Dabei ist von der gesetzlichen Konzeption her die Nichterwirtschaftung des normalen Rohertrags grundsätzlich als unnormal und damit als atypisch zu bezeichnen. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 24. Mai 2011 - 14 A 1498/09 -, a.a.O. Auch eine beachtliche Ertragsminderung durch einen Mieterwechsel kann daher durchaus erlassrelevant sein, wenn nicht im Einzelfall Umstände vorliegen, die die atypische Ertragsminderung dennoch als "normal" erscheinen lassen. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 24. Mai 2011 - 14 A 1498/09 -, a.a.O. Insoweit ist auch ein längerer Leerstand einer in einem vermietbaren Zustand befindlichen Immobilie, der auf Umständen beruht, die außerhalb der Einflussmöglichkeiten des Grundstückseigentümers liegen, wie z.B. eine mangelnde Mieternachfrage, ohne weiteres atypisch im vorstehenden Sinne. Vgl. VG Gelsenkirchen, Urteil vom 30. September 2010 - 5 K 3516/09 -, unveröffentlicht. Ebenso wird man bei gewerblich genutzten Objekten einen längerfristigen Leerstand zwischen zwei Mietverträgen als einen atypischen Zustand zu bewerten haben. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 24. Mai 2011 - 14 A 1498/09 -, a.a.O. Etwas anderes kommt nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung für gewerblich genutzte Objekte allenfalls dann in Betracht, wenn das Objekt ein derart besonderes Verwendungsprofil aufweist, das einen längerfristigen Leerstand wiederum als durchaus typisch erscheinen lässt. Ein derartiges besonderes Verwendungsprofil hat die Rechtsprechung beispielshalber anerkannt für Hochregallager, vgl. Bayerischer Verwaltungsgerichtshof (BayVGH), Urteil vom 15. Dezember 2005 - 4 B 04.1948 -, BayVBl 2006, 349, ein Restaurant in besonderer Lage mit einem besonderen Grundstückszuschnitt, vgl. OVG NRW, Urteil vom 18. Juni 2008 - 14 A 1185/07 -, a.a.O., ein Fitnessstudio, vgl. OVG NRW, Urteil vom 26. März 2009 - 14 A 3168/07 -, a.a.O., oder ein - ausschließlich mit einer bestimmten Lizenz zu betreibendes - Kino, vgl. VG Gelsenkirchen, Urteil vom 18. Februar 2010 - 5 K 3584/08 -, a.a.O. Vergleichbares liegt bei dem klägerischen Objekt nicht vor und wird auch von der Beklagten im vorliegenden Verfahren nicht geltend gemacht. Vielmehr erfolgte die Vermietung an die bisherige Mieterin, die Firma S. Export & Import Handels GmbH, ausweislich des § 2 des Pachtvertrages vom 1. September 2002 (vgl. Bl. 31 der Beiakte/Heft 1 zu Az. 5 K 2758/09) zum Zwecke der Ausübung des Gegenstandes des Unternehmens, welches wie folgt umschrieben wurde: "Handel mit Waren aller Art, Heizungs- und Stapelarmaturen und Holzprodukten, Zubehör zu diesen Produkten und ähnlichen Produkten". Auch die Werbeanzeigen für die Immobilien ließen ein etwaiges beschränktes Verwendungsprofil nicht erkennen, so dass sich Mieter aus vielfältigen Branchen (namentlich etwa die Firmen "L. Teak Germany", "H. Döner Produktion", "Fressnapf" und "Trinkgut" [vgl. Bl. 55 ff. der Beiakte/Heft 1 zu Az. 5 K 2758/09]) für das Objekt interessierten. Auch andere Gründe, die trotz der grundsätzlich als atypisch zu bezeichnenden Ertragssituation auf dem klägerischen Grundstück die hier in Rede stehende Ertragsminderung dennoch als typisch erscheinen ließen, sind letztlich nicht ersichtlich. 2. Liegen die Voraussetzungen des Erlasstatbestandes vor, so wird gemäß § 33 Abs. 1 Satz 1 Hs. 2 GrStG a.F. die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen, der vier Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung entspricht. Bei einer Ertragsminderung von 74,02 % ist daher vorliegend die Grundsteuer um 59,22 % (74,02 % x 4/5) zu erlassen. Bei der mit Bescheid vom 3. Februar 2006 festgesetzten Grundsteuer in Höhe von 3.452,37 EUR macht dies rechnerisch einen Betrag in Höhe von 2.044,49 EUR aus. Da dem Kläger für das Jahr 2006 bereits ein Teilerlass in Höhe von 967,70 EUR gewährt wurde, hat dieser noch einen Anspruch auf einen Grundsteuererlass in der Höhe von weiteren 1.076,79 EUR. Soweit der Kläger einen darüber hinausgehenden Erlassbetrag in Höhe von 2.551,64 EUR begehrt, war die Klage daher im Übrigen abzuweisen. III. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Da der Kläger mit seiner Forderung von 2.551,64 EUR nur in einem Umfang von 1.076,79 EUR - dies entspricht etwa 40 % des eingeklagten Betrages - obsiegt hat, waren ihm 3/5 der Kosten des Verfahrens aufzuerlegen. IV. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung (ZPO).