1 G 883/94

Leitsatz: Zu den Voraussetzungen des Antrages nach § 80a Abs 3 VwGO iV mit den §§ 80a Abs 1 Nr 1, 80 Abs 2 Nr 4 VwGO auf Verpflichtung zur Anordnung der sofortigen Vollziehung der Baugenehmigung. Kein baurechtlicher Nachbarschutz für den Mieter. I. Der Antragsteller ist Eigentümer des mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebauten Grundstücks Flur 6, Flurstück 105/4 (A...Weg 3) in der Gemarkung G... Die Beigeladene zu 1. ist Eigentümerin des westlich angrenzenden Grundstücks Flurstück 104/2 (F...straße 1-3), das mit einem Hotel bebaut ist. Die Beigeladenen zu 2. und 3. sind Eigentümer des in seinem nördlichen Bereich nahezu an das vorgenannte Grundstück des Antragstellers heranreichenden Grundstücks Flurstück 109/1 (F...straße 7), das mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebaut ist. Die Beigeladene zu 4. ist Mieterin in dem letztgenannten Anwesen. Sämtliche Grundstücke liegen im unbeplanten Innenbereich. Auf seinen Antrag vom 22.04.1991 erteilte die Antragsgegnerin dem Antragsteller unter dem 18.10.1991 die Baugenehmigung zur Erweiterung der Gaststätte im Erdgeschoß, Änderung der Toiletten im Kellergeschoß und Einrichtung von Personalräumen im ersten Obergeschoß. Nach den genehmigten Planunterlagen sollte im Keller- und Erdgeschoß auf einer Fläche von 284,32 qm eine Gaststätte mit einer größeren Tanzfläche im Erdgeschoß zur Ausführung kommen. Dagegen legten die Beigeladenen Widerspruch ein. Den Antrag des Antragstellers vom 19.09.1992 auf Verpflichtung der Antragsgegnerin zur Anordnung der sofortigen Vollziehung der vorgenannten Baugenehmigung lehnte das erkennende Gericht mit rechtskräftigem Beschluß vom 06.07.1993 - 1 G 1114/92 - ab. Auf den Bauantrag des Antragstellers vom 04.10.1993 betreffend "Umgestaltung und Erweiterung der Disco und Kellerlokal" auf seinem vorgenannten Grundstück erteilte ihm die Antragsgegnerin unter dem 19.01.1994 die Baugenehmigung mit Ausnahmen gem. § 94 Abs. 1 HBO hinsichtlich der Errichtung von innenliegenden Toiletten pp. und von § 8 Abs. 1, 5, 6 HBO zur Unterschreitung der erforderlichen Abstandsflächen zur Grenzbebauung gem. § 8 Abs. 13 HBO mit schriftlicher Zustimmung der Grundstücksnachbarn von Parzelle 105/2. Unter dem gleichen Datum erteilte die Antragsgegnerin dem Antragsteller eine Befreiung nach § 94 Abs. 2 HBO von § 62 Abs. 6 HBO zur Errichtung von innenliegenden Aufenthaltsräumen (Gastraum im KG und Gastraum/Disco im EG) mit der Maßgabe, eine ausreichende Belichtung sowie ausreichende Be- und Entlüftungen auszuführen. Danach sollen im Kellergeschoß auf einer Gastraumfläche von 49,67 qm ein Kellerlokal sowie im Erdgeschoß auf einer Fläche von 70,38 qm ein Bistro und auf einer Fläche von 143,32 qm eine Diskothek errichtet werden, wobei Bistro und Diskothek räumlich nicht voneinander getrennt sind und gemeinsame Toiletten im Kellergeschoß haben. Stellplätze für das Vorhaben existieren nicht. Dagegen legten die Beigeladenen zu 2. und 3. am 09.05.1994, die Beigeladene zu 1. am 26.05.1994 und die Beigeladene zu 4. am 08.07.1994 jeweils Widerspruch ein. Über diese Widersprüche ist - soweit ersichtlich - noch nicht entschieden worden. Am 30.05.1994 hat der Antragsteller um die Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes nachgesucht. Der Antragsteller beantragt sinngemäß, die Antragsgegnerin zu verpflichten, die sofortige Vollziehung der dem Antragsteller erteilten Baugenehmigung vom 19.01.1994 anzuordnen. Die Antragsgegnerin und die Beigeladenen beantragen jeweils, den Antrag abzulehnen bzw. zurückzuweisen. Wegen der weiteren Einzelheiten der Sach- und Rechtslage wird auf den Inhalt der Gerichtsakte, eines Hefters mit Behördenvorgängen der Antragsgegnerin und der beigezogenen Gerichtsakte 1 G 1114/92 Bezug genommen. II. Der Antrag ist nach § 80a Abs. 3 VwGO zulässig, aber nicht begründet. In den Fällen, in denen - wie hier - der - jedenfalls nicht offensichtlich unzulässige (vgl. Hess.VGH, Beschluß v. 28.01.1992 - 4 TH 1539/91 - HessVGRspr. 1992, 90 = MDR 1992, 915 ) - Widerspruch eines Dritten (Beigeladene) gegen eine dem Bauherrn (Antragsteller) erteilte Baugenehmigung nach § 80 Abs. 1 VwGO - § 10 Abs. 2 BauGB-MaßnahmenG ist offensichtlich nicht einschlägig - aufschiebende Wirkung hat, kann die Behörde (Antragsgegnerin) auf Antrag des Begünstigten (Antragsteller) nach § 80a Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO die sofortige Vollziehung der Baugenehmigung anordnen. Nach § 80a Abs. 3 Satz 1 VwGO kann das Gericht auf dessen Antrag u.a. Maßnahmen der Behörde nach § 80a Abs. 1 VwGO ändern oder aufheben oder selbst solche Maßnahmen treffen. Dabei setzen sowohl der Antrag des Begünstigten als auch der des Dritten (vgl. Hess.VGH, Beschluß v. 16.12.1991 - 4 TH 1814/91 - DVBl. 1992, 780 = ESVGH 42, 172) auf gerichtlichen Rechtsschutz nach § 80a Abs. 3 VwGO nicht voraus, daß zuvor erfolglos ein entsprechender Antrag bei der Behörde gestellt worden ist. Wenn - wie hier - der Begünstigte aus einer Baugenehmigung (Bauherr) mit seinem Antrag nach § 80a Abs. 3 VwGO die Anordnung der sofortigen Vollziehung der Baugenehmigung begehrt, so erfolgt die Gewährung gerichtlichen Rechtsschutzes nicht in der Weise, daß das Gericht Maßnahmen unmittelbar gegenüber dem Begünstigten trifft, wie es die Behörde im Falle des § 80a Abs. 1 Nr. 1 VwGO tut. Wenn § 80a Abs. 3 VwGO davon spricht, daß das Gericht "solche Maßnahmen" treffen kann, so ist damit die Verpflichtung der Behörde durch das Gericht gemeint, ihrerseits gegenüber dem Begünstigten die vom Gericht bezeichneten Maßnahmen i.S.v. § 80a Abs. 1 Nr. 1 VwGO, nämlich die sofortige Vollziehung der Baugenehmigung anzuordnen (vgl. Hess.VGH, Beschluß v. 16.12.1991, a.a.O.). Aus diesem Grund war im Sinne der Gewährung effektiven Rechtsschutzes der Antrag des Antragstellers analog § 88 VwGO wie vorstehend aufgeführt auszulegen. Die erstrebte Verpflichtung nach § 80a Abs. 3 VwGO ist auch noch notwendig, um Rechte des Antragstellers zu sichern, da dieser sein Bauvorhaben noch nicht (vollständig) realisiert hat und aufgrund der aufschiebenden Wirkung der Widersprüche (Suspensiveffekt) der Beigeladenen gegen die Baugenehmigung (s.o.) daran gehindert ist, von dieser Gebrauch zu machen (vgl. Hess.VGH, Beschluß v. 16.12.1991, a.a.O.). Für die der behördlichen Entscheidung nach § 80a Abs. 1 Nr. 1 VwGO i.V.m. § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO vergleichbare Entscheidung des Gerichts über den Antrag des Begünstigten aus der Baugenehmigung (Bauherr) auf Verpflichtung der Behörde zur Anordnung der sofortigen Vollziehung der Baugenehmigung nach Eintritt der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs eines Dritten (Nachbar) gemäß § 80a Abs. 3, Abs. 1 Nr. 1 VwGO i.V.m. § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO ist zu beachten, daß es sich bei dieser Konstellation anders als bei der "klassischen" Konstellation des § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO nicht um einen (einfachen) Verwaltungsakt, sondern um einen Verwaltungsakt mit Doppelwirkung im sog. Dreiecksverhältnis handelt. Das gerichtliche Verfahren nach § 80a Abs. 3 VwGO wird - wie hier - vornehmlich von dem zu entscheidenden Interessenkonflikt zwischen dem Begünstigten (Bauherr) und dem Dritten (Nachbar) beherrscht, wobei der Dritte vollendete Tatsachen und der Begünstigte Nachteile durch die durch den Widerspruch und die eventuell nachfolgende Anfechtungsklage bedingten Verzögerungen in der Bauausführung und in der Nutzung des Vorhabens vermieden wissen wollen. Vornehmlich ist daher zu berücksichtigen, ob der Dritte (Nachbar) mit seinem Widerspruch und seiner eventuell nachfolgenden Anfechtungsklage Erfolg haben wird (vgl. Hamburg.OVG, Beschluß v. 26.09.1984 - Bs II 43/84 - BRS 42 Nr. 180). Dies ist dann der Fall, wenn er ein Abwehrrecht hat. Ein Abwehrrecht besteht nur, wenn ein genehmigtes Vorhaben gegen Vorschriften des öffentlichen Rechts verstößt und die Voraussetzungen für eine Ausnahme oder Befreiung nicht vorliegen und die verletzten Vorschriften auch zum Schutz des Nachbarn zu dienen bestimmt, also nachbarschützend sind und durch das rechtswidrige Vorhaben eine tatsächliche Beeinträchtigung des Nachbarn hinsichtlich der durch die Vorschriften geschätzten nachbarlichen Belange eintritt (vgl. Hess.VGH, Beschluß v. 16.12.1991, a.a.O.). Andererseits ist zu berücksichtigen, daß der Begünstigte (Bauherr), solange kein Widerspruch gegen die ihm erteilte Baugenehmigung eingelegt worden ist, nach den §§ 48, 43 Abs. 2 Hessisches Verwaltungsverfahrensgesetz - HVwVfG - selbst von einer rechtswidrigen Baugenehmigung Gebrauch machen kann, bis diese von der Behörde zurückgenommen worden ist. Demgegenüber ist wiederum ist zu berücksichtigen, daß eine rechtswidrige .Baugenehmigung dem Begünstigten (Bauherr) grundsätzlich, wie § 48 HVwVfG zeigt, keine schützenswerte Rechtsposition verschaffen kann und zudem keine Konkretisierung der durch Art. 14 Abs. 1 und 2 Grundgesetz - GG - gewährleisteten Baufreiheit bewirken kann. Schließlich verstieße es gegen das Rechtsstaatsprinzip des Art. 20 Abs. 3 GG, wenn die Behörde und das Gericht dem Gebrauchmachen von einer rechtswidrigen Baugenehmigung Vorschub leisteten (vgl. Redeker, BauR 1991-, 525, 528). Aus dem Vorstehenden ergibt sich folgendes: Der Antrag ist abzulehnen, wenn nach der im Eilverfahren lediglich gebotenen summarischen Prüfung ein Abwehrrecht des Dritten (s.o.) verletzt ist. Dem Antrag ist stattzugeben, wenn sich bei dieser Prüfung die Baugenehmigung als rechtmäßig erweist. Ergibt diese Prüfung, daß kein Abwehrrecht des Dritten verletzt ist, die Baugenehmigung aber rechtswidrig ist, so hat eine Abwägung der nach § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO einzustellenden Interessen von Begünstigtem (Bauherr), Dritten (Nachbar) und Behörde (Öffentlichkeit) stattzufinden. Eine Verpflichtung zur Anordnung der sofortigen Vollziehung der Baugenehmigung wird bei dieser Konstellation regelmäßig zu unterbleiben haben, wenn ein Abwehrrecht eines bisher an dem Verfahren nicht beteiligten Dritten verletzt wird, denn die Anordnung der sofortigen Vollziehung wirkt nicht nur gegenüber den Beteiligten dieses gerichtlichen Verfahrens, sondern auch gegenüber sonstigen Dritten, auf deren Antrag das Gericht seine Entscheidung sogleich wieder revidieren müßte. Ist ein derartiges Nachbarrecht nicht verletzt und wäre es für die Behörde ermessensfehlerhaft, die rechtswidrige Baugenehmigung nach § 48 HVwVfG zurückzunehmen, so ist grundsätzlich dem Antrag stattzugeben. Umgekehrt kommt im Falle einer objektiv rechtswidrigen Baugenehmigung eine Stattgabe nicht in Betracht, wenn die Behörde die rechtswidrige Baugenehmigung nach § 48 HVwVfG in ermessensfehlerfreier Weise zurücknehmen könnte. Aufgrund des Vorstehenden ist der Antrag abzulehnen, da aufgrund der im Eilverfahren gebotenen summarischen Prüfung sich die Baugenehmigung als rechtswidrig erweist und Abwehrrechte verletzt. Bauplanungsrechtlich ist das Vorhaben i.S.v. § 29 Baugesetzbuch - BauGB - in Ermangelung eines Bebauungsplanes nicht nach § 30 BauGB, sondern, da es in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil gelegen ist, nach § 34 BauGB zu beurteilen. Das Vorhaben verstößt gegen die §§ 34 Abs. 1 und 2 BauGB, 6 Baunutzungsverordnung - BauNVO -, da es sich nach der Art und Nutzung nicht in die als Mischgebiet zu qualifizierende nähere Umgebung einfügt. Zur Beantwortung der Frage, ob sich das Vorhaben zu charakterisieren und die nähere Umgebung zu bestimmen. Das Vorhaben besteht aus einer Diskothek und aus untergeordneten Schank- und Speisewirtschaften. Der im Gesetz nicht definierte Begriff Diskothek hat durch umfängliche Rechtsprechung (vgl. BVerwG, Urteil v. 19.11.1990 4 B 162.90 - u. Urteil v. 15.01.1982 - 4 C 58.79 - BRS 39 Nr. 67 u. Urteil v. 25.11.1983 - 4 C 64.79 - BRS 40 Nr. 45; Bay.VGH, Beschluß v. 29.10.1987 - Nr. 20 B 85 A.1481 - BRS 47 Nr. 52; VGH Bad.-Württ., Beschluß v. 07.01.1985 4 S 2918/84 - GewArch 1985, 300) die nachstehende nähere Umschreibung erfahren. Unter einer Diskothek wird allgemein ein auf die Bedürfnisse in erster Linie von Jugendlichen abgestimmtes Unterhaltungslokal verstanden, für das die lautstarke Darbietung von Musik mittels regelmäßig durch einen Diskjockey gesteuerter großdimensionierter Musikanlagen, die mit Vorrichtungen zur Erzeugung von Lichteffekten gekoppelt sein können, eine Tanzmöglichkeit und häufig im Vergleich zu Gaststätten eher gedrängt angeordneten Sitzgelegenheiten charakteristisch sind. Die Umsätze werden vor allem durch den Verkauf von Getränken erzielt; dem Angebot von Speisen kommt nur untergeordnete Bedeutung zu. Die zumeist aufwendige Einrichtung bringt es mit sich, daß das Angebot relativ gering ist und Diskotheken so über einen größeren Einzugsbereich verfügen. Diskotheken werden überwiegend erst am späteren Abend aufgesucht, weshalb generell die Tendenz besteht, die Betriebszeiten, insbesondere an Wochenenden, über die Sperrstunde hinaus zu erstrecken. Deshalb benutzen die Besucher überwiegend Kraftfahrzeuge und Motorräder. Bei den im Verhältnis etwa zu Speisewirtschaften gleicher Größe hohen Besucherzahlen, dem für Diskotheken typischen Wechsel der Besucher und den für Jugendliche charakteristischen Verhaltensweisen kommt es zwangsläufig zu nicht unerheblichen Beeinträchtigungen, wenn sich in der näheren Umgebung Wohnungen befinden. Die vorgesehene Ausgestaltung mit Diskjockey - Bereich, Tanzfläche, großer Bar, überwiegend Stehtischen sowie einer Garderobe auf einer der Tanzfläche vergleichbaren Fläche bestätigt, daß das Diskotheken - Vorhaben des Antragstellers von diesem typischen Erscheinungsbild einer Diskothek nicht abweicht. Vielmehr ist aufgrund der fehlenden räumlichen Trennung zwischen Bistro und Diskothek und der gemeinsamen Toiletten davon auszugehen, daß das im Erdgeschoß geplante Bistro während des Betriebs der Diskothek ganz überwiegend als Diskothek genutzt werden wird, da bei der diskothekenüblichen Lautstärke der Verzehr von Speisen in dem Bistro - Bereich stark in den Hintergrund treten durfte. Somit ist davon auszugehen, daß die Diskothek auf einer Fläche von deutlich über 200 qm betrieben werden wird. Zur Beantwortung der Frage, wie weit der Bereich der für eine Beurteilung maßgeblichen näheren Umgebung zu ziehen ist, richtet sich jeweils nach dem Einwirkungsbereich des Vorhabens auf seine Umgebung (vgl. BVerwG, Urteil v. 26.05.1978 - IV C 9,77 - BVerwGE 55, 369 = NJW 1978, 2564). Dazu ist von der Umgebung des im Mittelpunkt liegenden Baugrundstücks auszugehen, und es werden im Idealfall konzentrische Kreise gebildet, wobei nach den Besonderheiten des Einzelfalles Abweichungen geboten sein können, die das Ergebnis einer nicht schematischen, sondern wertenden Betrachtung sind (vgl. Hess.VGH, Beschluß v. 17.12.1984 - 4 TG 2545/84 - BRS 42 Nr. 77 = ESVGH 35, 126; Urteil v. 04.09.1987 - 4 UE 1048/85 - HessVGRspr. 1988, 12). Bei der gebotenen wertenden Betrachtung und aufgrund summarischer Prüfung sowie eigener Ortskenntnis des Gerichts wird die nähere Umgebung des Baugrundstücks wie nachstehend begrenzt. Dabei ist zu berücksichtigen, daß für das Vorhaben keine Stellplätze nachgewiesen sind und der insbesondere in den Abend- und Nachtstunden zu erwartende starke Parksuchverkehr sich über die allernächste Umgebung des Baugrundstücks hinaus auswirken wird. Die nördliche Grenze bildet das an den A...Weg angrenzende Betriebsgelände der Deutschen Bahn AG mit weitgehend parallel zum A...Weg verlaufendem Gleiskörper und diesen zum A...Weg hin vorgelagerten Betriebsgebäuden begrenzt, wobei dieses Gelände mehrere Meter tiefer als der A...Weg liegt und von diesem aus nicht direkt erreichbar ist. Im Südosten wird die nähere Umgebung durch die Bebauung nordwestlich der Frankfurter Straße begrenzt. Die Frankfurter Straße ist eine stark befahrene Geschäfts- und Wohnstraße, die als Verbindung zwischen Innenstadt und ... Autobahn und B 49 dient und die die nordwestlich und südöstlich gelegenen Bereiche deutlich voneinander trennt. Im Nordwesten endet die nähere Umgebung nicht bereits an der F...straße, sondern reicht wegen der zu erwartenden starken Besucherverkehrs bis an die Bebauung auf der südöstlichen Seite der den A...Weg mit der Frankfurter Straße verbindenden H...straße heran. Die solchermaßen ermittelte nähere Umgebung ist aufgrund summarischer Prüfung und eigener Ortskenntnis des Gerichts sowie der unwidersprochenen und zutreffenden Darstellung der Beigeladenen zu 1. in deren Schriftsatz vom 24.07.1994 als Mischgebiet im Sinne von § 6 BauNVO zu qualifizieren, da sie dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören, dient: Im A...Weg befinden sich auf den Grundstücken Nr. 4 und Nr. 6 eingeschossige Gebäude mit Kiosk und Wohnungen bzw. ausschließlich Wohnungen. Die nachgenannten Grundstücke sind jeweils mit drei- und viergeschossigen Gebäuden bebaut. Auf den Grundstücken A...Weg Nr. 15 und Nr. 17 befinden sich jeweils Wohngebäude, auf dem Grundstück A...Weg Nr. 19 ein Altenwohnheim (St. Hedwig). In den drei- und viergeschossigen Gebäuden in der F...straße befinden sich in der Nr. 1 bis 3 (Beigeladene zu 1.) ein Hotel, in der Nr. 5 ein orthopädischer Handwerksbetrieb im Erdgeschoß und in den Obergeschossen Wohnungen, in der Nr. 6 Büros im Erdgeschoß und im ersten Obergeschoß sowie in den beiden weiteren Obergeschossen mit Wohnungen, in der Nr. 7 (Anwesen der Beigeladenen zu 2. und 3.) im Erdgeschoß ein Frisörsalon und im zweiten Obergeschoß ein Büro (Bevollmächtigter der Beigeladenen zu 1.) und eine Wohnung sowie Wohnungen im ersten und dritten Obergeschoß, in der Nr. 8 Wohnungen, in der Nr. 9 im Erdgeschoß auf einer Fläche von 30 qm eine Gaststätte (Café - Bistro Tenne) und in den beiden Obergeschossen Wohnungen, in der Nr. 10 und in der Nr. 12 jeweils im Erdgeschoß ein Büro und in den drei Obergeschossen Wohnungen, in der Nr. 14 (Ecke Frankfurter Straße) im Erdgeschoß ein Lebensmittel - Einzelhandelsgeschäft (Edeka) und in den drei Obergeschossen Wohnungen. In der H...straße, die südwestlich von der F...straße zwischen Frankfurter Straße und A...Weg verläuft, befinden sich vom W...Weg aus gesehen in den Nrn. 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 jeweils dreigeschossige Wohnhäuser und in den Nrn. 10 und 11 jeweils im Erdgeschoß und im ersten Obergeschoß die Universitätsverwaltung sowie im zweiten Obergeschoß Wohnungen. Die Bebauung auf der nordwestlichen Seite der Frankfurter Straße besteht zwischen A...Weg und H...straße jeweils aus drei- und viergeschossigen Gebäuden, die regelmäßig im Erdgeschoß und teilweise im ersten Obergeschoß gewerblich (Gaststätte, Buchhandlung, Metzgerei, Kino, Buchhandlung, Arztpraxis, Beratungsstelle sozialer Einrichtungen, Versicherungsagentur) und in den weiteren Obergeschossen als Wohnungen genutzt werden. Der dreieckförmige durch Frankfurter Straße, Bahngelände und X-Straße begrenzte Bereich erhält sein Gepräge demgegenüber durch die überwiegend dort insbesondere zum A...Weg hin vorhandene Wohnbebauung und durch den deutlich geringeren Verkehr von Bewohnern und Anliegern auf den im Verhältnis zur Frankfurter Straße als kleine Nebenstraßen zu qualifizierenden Straßen A...Weg, F...straße und H...straße. Das Kino in der Frankfurter Straße 34 ist die einzige eher zentrale Einrichtung, Die aber vornehmlich Auswirkungen in dem Bereich der Frankfurter Straße hat und daher der näheren Umgebung kaum zuzurechnen ist, allenfalls einen nicht beachtlichen Ausreißer für diese darstellt. Das u.a. eine Diskothek beinhaltende Vorhaben ist nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 Abs. 2 BauNVO in dieser als Mischgebiet zu qualifizierenden näheren Umgebung nach der Art der Nutzung nicht zulässig. Insbesondere ist § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO nicht einschlägig, da es sich bei der Diskothek um eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte handelt, die zudem in dem nicht durch überwiegende gewerbliche Nutzung geprägten Teil der näheren Umgebung errichtet werden soll. Die Diskothek ist auch nicht als sonstiger Gewerbebetrieb i.S.v. § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO anzusehen, denn die 4. Verordnung zur Änderung der Baunutzungsverordnung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 127) hat die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten in den Baugebieten gegenüber dem vorher geltenden Recht eingeschränkt und grundlegend neu geregelt. Eines der wesentlichen Ziele dieser Neuregelung war, die Vergnügungsstätten im Sinne einer abschließenden Regelung den Baugebieten zuzuordnen mit der Folge, daß Vergnügungsstätten nicht mehr daneben als Gewerbebetriebe beurteilt werden können (vgl. BVerwG, Beschluß v. 09.10.1990 - 4 B 120.90 - BRS 50 Nr. 60 NVwZ 1991, 266 ; Hess.VGH, Urteil v. 20.06.1991 - 3 UE 3557/88 GewArch 1992, 198 = UPR 1992, 359). Zur kerngebietstypischen Diskothek führt das Bundesverwaltungsgericht in dem Urteil vom 19.11.1990, a.a.O., aus: "Typisch für ein Kerngebiet ist eine Vergnügungsstätte und damit auch eine Diskothek regelmäßig dann, wenn sie als zentraler Dienstleistungsbetrieb einen größeren Einzugsbereich besitzt und für ein größeres Publikum erreichbar ist oder jedenfalls erreichbar sein soll (vgl. BVerwG, Beschluß vom 28. Juli 1988 - BVerwG 4 B 119,88 - Buchholz 406.12 § 8 BauNVO Nr. 8 = NVwZ 1989, 50 für das Gewerbegebiet). Für diese Beurteilung wird in erster Linie die Größe des Betriebes maßgeblich sein (vgl. BVerwG, Urteil vom 21. Februar 1986 - BVerwG 4 C 31.83 - Buchholz 406.12 § 6 BauNVO Nr. 7 = NVwZ 1986, 643). Kennzeichnende Merkmale sind bei einer Diskothek ferner die Raumgröße, die Größe der Tanzfläche und die Zahl der Besucherplätze. Außerdem können der mit jeder Vergnügungsstätte typischerweise verbundene Zu- und Abgangsverkehr und die damit ausgelösten Geräusch- und sonstigen Immissionen als weitere Merkmale geeignet sein, eine Vergnügungsstätte als "kerngebietstypisch" zu qualifizieren (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. November 1983 - BVerwG 4 C 64.79 - BVerwGE 68, 207 )". Einen sog. Schwellenwert, ab dem bei Diskotheken von kerngebietstypischen Diskotheken auszugehen ist, existiert in der auffindbaren Rechtsprechung im Gegensatz zu ebenfalls als Vergnügungsstätten zu qualifizierenden Spielhallen nicht. Für Spielhallen ist ein sog. Schwellenwert von 100 qm reiner Nutzfläche in der Rechtsprechung anerkannt (vgl. OVG Lüneburg, Urteil v. 11.09.1987 - 6 A 139/86 - BRS 47 Nr. 51; BVerwG, Beschluß v. 28.07.1988 - 4 B 119.88 - BRS 48 Nr. 40; Hess.VGH, Urteil v. 20.02.1992 - 3 UE 3456/88 -; Brügelmann/Ziegler, BauNVO, Stand: Mai 1990, § 1 Rn. 93; Fickert/Fieseler, BauNVO, 7. Aufl., § 4a Rn. 23.4). Unter Berücksichtigung des Umstandes, daß in Spielhallen regelmäßig sperrige und platzraubende Spielgeräte aufgestellt sind, hingegen in Diskotheken große Bereiche zum Stehen der Besucher vorgesehen sind, des Umstandes, daß Diskotheken im Gegensatz zu Spielhallen - wie vorstehend näher insbesondere auch im Hinblick auf den vorliegenden Fall ausgeführt - erheblich höheren Zu- und Abgangsverkehr mit entsprechenden Geräusch- und sonstigen Emissionen aufweisen, sowie des Umstandes, daß von Spielhallen im Gegensatz zu Diskotheken kein nennenswerter Außenlärm verursacht wird, ist der vorgenannte Schwellenwert für Spielhallen mindestens auf Diskotheken übertragbar. Selbst bei Nichtberücksichtigung des für die Diskothek vorgesehenen Lagerraums verbleibt für diese eine reine Nutzfläche von ca. 140 qm. Hingegen ist hier die reine Nutzfläche von ca. 60 qm - die Küche wurde dabei unberücksichtigt gelassen - für das Bistro im Erdgeschoß zumindest weitestgehend hinzuzurechnen (s.o.); so daß von einer reinen Nutzfläche von ca. 200 qm für die Diskothek auszugehen ist. Die somit kerngebietstypische Diskothek soll zudem in dem nicht durch überwiegende gewerbliche Nutzung geprägten Teil der näheren Umgebung errichtet werden. Maßgeblich ist nicht der der Frankfurter Straße zugewandte Bereich der näheren Umgebung, sondern der ihr abgewandte Bereich entlang und in der Nähe des A...Weges zwischen Frankfurter Straße und H...straße, der fast ausschließlich durch Wohnbebauung gekennzeichnet ist (s.o.). Auf bereits gegebene Lärmbeeinträchtigungen durch den Eisenbahnverkehr auf der weitgehend parallel zum A...Weg verlaufenden Bahntrasse sowie durch den Verkehr auf der Frankfurter Straße kann sich der Antragsteller nicht berufen. Denn eine solche Vorbelastung erweitert jedenfalls nicht die Zulässigkeit gewerberechtlicher Nutzungen in, dem jeweiligen Gebiet. Abgesehen davon kann in einiger Entfernung erzeugter, relativ monotoner Verkehrslärm von den betroffenen Nachbarn als Störung anders empfunden werden als die sich davon strukturell deutlich unterscheidenden, von den Besuchern einer Diskothek ausgehenden Lärmbelästigungen in Gestalt von Türenschlagen, Anlaß- und Anfahrgeräuschen, Gegröle pp. (vgl. Bay.VGH, Beschluß v. 29.10.1987, a.a.O.). Die tatbestandlichen Voraussetzungen für eine Ausnahme nach § 6 Abs. 3 BauNVO liegen nicht vor, da die beabsichtigte Diskothek kerngebietstypisch ist. Im übrigen wäre die Baugenehmigung in Ermangelung einer Ermessenbetätigung im Hinblick auf eine Ausnahme nach dieser Vorschrift rechtswidrig (§ 40 HVwVfG, § 114 VwGO). Zudem ist nicht ersichtlich und vorgetragen, daß das Interesse des nach Gewinn strebenden Diskothekenbetreibers dem Interesse einer Vielzahl betroffener Nachbarn an einer ungestörten Nachtruhe vorgeht. Aus dem Umstand, daß die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung, nämlich einem Mischgebiet nach § 6 BauNVO, entspricht und dort das Bauvorhaben nicht zulässig ist (s.o.), folgt, daß Nachbarschutz besteht (vgl. BVerwG, Urteil v. 16.09.1993 - 4 C 28.91 - DVB1. 1994, 285). Ob hier zudem das in § 34 BauGB enthaltene und nachbarschützende Gebot der Rücksichtnahme (vgl. § 15 BauNVO) verletzt ist, bedarf daher keiner Erörterung. Die Kosten des Verfahrens hat nach § 154 Abs. 1 VwGO der Antragsteller zu tragen, da er unterlegen ist. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu 1. bis 3. sind nach § 162 Abs. 3 VwGO erstattungsfähig, da sie sich durch ihre Antragstellung nach § 154 Abs. 3 VwGO dem Kostenrisiko ausgesetzt haben, da sie das Verfahren gefördert haben und da ihnen ein Abwehrrecht zusteht (s.o.). Hingegen sind die außergerichtlichen Kosten der Beigeladene zu 4. nicht nach § 162 Abs. 3 VwGO erstattungsfähig. Denn sie ist lediglich Mieterin, und die grundstücksbezogenen Bestimmungen des öffentlichen Baurechts gewähren nur dem Eigentümer oder sonstigen in eigentumsähnlicher Weise dinglich Berechtigten unter den vorstehend ausgeführten Voraussetzungen individuellen Nachbarrechtsschutz. Dies beruht darauf, daß das Bebauungsrecht grundstücks- und nicht personenbezogen ist. Aufgabe des Bebauungsrechts ist es, die einzelnen Grundstücke einer auch im Verhältnis untereinander verträglichen Nutzung zuzuführen. Indem es in dieser Weise auf einen Ausgleich möglicher Bodennutzungskonflikte zielt, bestimmt es zugleich den Inhalt des Grundeigentums. Demgemäß beruht baurechtlicher Nachbarschutz auf dem Gedanken des wechselseitigen Austauschverhältnisses. Weil und soweit der Eigentümer eines Grundstücks in dessen Ausnutzung öffentlich-rechtlichen Beschränkungen unterworfen ist, kann er deren Beachtung grundsätzlich auch im Verhältnis zum Grundstücksnachbarn durchsetzen (vgl. OVG Berlin, Beschluß v. 18.04.1986 - 2 S 62.86 - BRS 46 Nr. 172; BVerwG, Beschluß v. 11.07.1989 - 4 B 33.89 - BRS 49 Nr. 185). Der Mieter, der lediglich ein obligatorisches Recht an einem Grundstück von dessen Eigentümer ableitet, hat aus dieser Rechtsposition gegen die einem Nachbarn erteilte Baugenehmigung grundsätzlich kein öffentlich-rechtliches Abwehrrecht. Er kann seine Rechtsposition lediglich privatrechtlich gegenüber dem Eigentümer geltend machen. Könnte ein Mieter eine Verletzung bauplanungs- oder bauordnungsrechtlicher Vorschriften gegenüber Dritten selbständig beispielsweise auch dann geltend machen, wenn der Eigentümer dies nicht will, so würde er damit in den Interessenausgleich der unmittelbar berechtigten Grundstückseigentümer einwirken. Aus diesem Grund kann auch die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil v. 22.10.1982 - 7 C 50.78 - DVB1. 1983, 183) zum Immissionsschutzrecht, die zur Nachbarschaft "solche Personen zählt, die nach ihren Lebensumständen den Einwirkungen der emittierenden Anlage in eine vergleichbaren Weise ausgesetzt sind, wie sie der Wohnort vermittelt", die also den Mieter von Grundstücken oder Wohnungen mit einbezieht, nicht in das öffentliche Baunachbarrecht übertragen werden. Das Immissionsschutzrecht regelt eben nicht wie das öffentliche Baurecht die Beziehungen der Grundstücke zu - und untereinander, sondern dient dem Schutz von Personen vor schädlichen Umwelteinwirkungen. Auch die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (Beschluß v. 26.05.1993 - 1 BvR 208/9 - NJW 1993, 2035 ), wonach der Mieter einer Wohnung aufgrund seine Besitzrechts gegenüber dem Eigentümer der vermieteten Wohnung für aus dem Mietrecht fließende Ansprüche das Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG in Anspruch nehmen kann, berührt und betrifft die vorstehenden Ausführungen zum baurechtlichen Nachbarschutz nicht; vielmehr bringt das Bundesverfassungsgericht in seiner Entscheidung zum Ausdruck, daß der Mieter seine Rechte lediglich von dem Eigentümer ableitet. Die Streitwertfestsetzung beruht auf den §§ 13 Abs. 1, 20 Abs. 3 Gerichtskostengesetz - GKG - (vgl. den o.a. Beschluß des erkennenden Gerichts v. 06.07.1993).