2 Bs 32/23

Leitsatz: 1. Sofern die Gemeinde nicht über eigenes fachlich geeignetes Personal verfügt, bedarf sie zur rechtmäßigen Wahrnehmung des ihr nach § 154 BauGB zustehenden Wertermittlungsspielraums der Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Bestimmung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung.(Rn.14) 2. Die Gutachtenerstellung aufgrund Antragstellung bei dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg gemäß § 193 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB eröffnet nicht die Möglichkeit einer autarken Gutachtenerstellung durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. Dieses wird durch die Aufgaben- und Kompetenzverteilung in §§ 192 f. BauGB und nach den Vorschriften der Verordnung über den Gutachterausschuss für Grundstückswerte ausgeschlossen.(Rn.17) Die Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Hamburg vom 10. März 2023 wird zurückgewiesen. Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens. Der Streitwert wird für das Beschwerdeverfahren auf 477.053,25 Euro festgesetzt. I. Die Antragstellerin wendet sich gegen die sofortige Vollziehbarkeit der Festsetzung eines Ausgleichsbetrages durch die Antragsgegnerin. Die Antragstellerin ist Eigentümerin des … m2 großen Grundstücks … (Flurstück … der Gemarkung Altona-Südwest), das in dem durch Verordnung vom 12. Juli 2005 (HmbGVBl. S. 302) förmlich festgelegten Sanierungs- und Stadtumbaugebiet Altona-Altstadt S5, G. B/N. lag. Die Sanierungsträgerin … führte im Sanierungsgebiet städte-bauliche Sanierungsmaßnahmen durch. Die Antragsgegnerin hob die Sanierungsverordnung teilweise mit Verordnung vom 16. Januar 2018 (HmbGVBl. S. 16) für das Grundstück der Antragstellerin wie auch für viele andere Grundstücke auf. Bereits zuvor hatten die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen sowie das Bezirksamt Altona mit Schreiben vom 28. November 2017 die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg (im Folgenden kurz: Geschäftsstelle) mit der Anfertigung der Wertbeurteilungsgutachten über sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen gemäß §§ 154 ff. BauGB für alle ausgleichsbetragspflichtigen Grundstücke im Sanierungsgebiet beauftragt. Ein Mitarbeiter der Geschäftsstelle erstattete für diese unter dem 21. Dezember 2021 eine „Wertbeurteilung“ für das Grundstück der Antragstellerin. Den sanierungsbeeinflussten Bodenwert (Endwert) bestimmte er dabei auf der Grundlage der vom Gutachterausschuss regelmäßig festgelegten zonalen Bodenrichtwerte. Den Anfangswert berechnete er mithilfe des sog. Zielbaumverfahrens durch prozentuale Abschläge vom Endwert. Dem lag eine sog. Zielbaummatrix zugrunde, in der die Kriterien, die die Lage ausmachten, in mehrere Haupt- und Unterkategorien aufgeteilt waren. Anhand dieser Zielbaummatrix beschrieb der Mitarbeiter die Zustände vor der Sanierung (Anfangsstufe) und zum Ende der Sanierung (Endstufe) und ordnete sie jeweils einer von insgesamt fünf Wertstufen zu. Auf der Grundlage dieser Wertermittlung durch die Geschäftsstelle setzte die Antragsgegnerin nach vorheriger Anhörung der Antragstellerin gegen diese mit Bescheid vom 6. Juli 2022 gemäß § 154 BauGB einen Ausgleichsbetrag in Höhe von 1.908.213,-- Euro fest. Hiergegen erhob die Antragstellerin mit Schreiben vom 20. Juli 2022 Widerspruch. Mit Schreiben vom 22. Juli 2022 beantragte sie zudem die Aussetzung der Vollziehung des angefochtenen Festsetzungsbescheides. Dies lehnte die Antragsgegnerin mit Schreiben vom 3. August 2022 ab. Die Antragstellerin hat am 10. August 2022 die Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs beim Verwaltungsgericht beantragt. Dieses hat mit Beschluss vom 10. März 2023 die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin gegen den Festsetzungsbescheid der Antragsgegnerin vom 6. Juli 2022 angeordnet. Zur Begründung hat es u.a. ausgeführt, der statthafte wie auch im Übrigen zulässige Antrag sei entsprechend § 80 Abs. 4 Satz 3 VwGO auch begründet, weil sich ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angegriffenen Festsetzungsbescheides aus der Handhabung des Wertermittlungsspielraums ergäben, der der Antragsgegnerin nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB bei der Bestimmung der für die Abgabenfestsetzung maßgeblichen Bodenwertsteigerung zustehe. Die Höhe des geschuldeten Ausgleichsbetrages sei nicht gemäß den für das Bewertungsverfahren geltenden Maßgaben ermittelt worden. Bei der gerichtlichen Überprüfung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags nach § 154 BauGB sei zu berücksichtigen, dass den Gemeinden bei der Bewertung von Grundstücksflächen ein Wertermittlungsspielraum eingeräumt sei, der nur einer eingeschränkten gerichtlichen Kontrolle zugänglich sei. Der Wertermittlungsspielraum sei jedoch in inhaltlicher wie in personell-institutioneller Hinsicht beschränkt. Soweit dieser reiche, beziehe sich die gerichtliche Kontrolle inhaltlich auf die Plausibilität der die Bewertung erläuternden Darlegungen. In personell-institutioneller Hinsicht sei zu gewährleisten, dass der Wertermittlungsspielraum durch eine nach dem gesetzgeberischen Konzept dazu besonders geeignete Stelle ausgefüllt werde. Unmittelbar gesetzlich legitimiert wäre ein Gutachterausschuss gemäß § 192 BauGB. Allerdings habe das Beschwerdegericht (Hinweis auf OVG Hamburg, Urt. v. 21.6.2016, 3 Bf 54/15, juris Rn. 86 ff.) es für zulässig gehalten, dass (auch) die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses - wie in der Praxis gängige Übung - zur Wertermittlung beitrage und hierfür insbesondere die maßgebliche sachverständige Stellungnahme, nämlich den Text „Wertbeurteilung“ verfasse. Diese Rechtsprechung sei allerdings nicht dahin zu verstehen, dass sich die Antragsgegnerin - unter Aufgabe der für §§ 192 ff. BauGB wie auch sonst für Begutachtungen maßgeblichen Strukturerfordernisse des Sachverstandes und der Unabhängigkeit - jeglicher Dritte bedienen dürfte. An der maßgeblichen Unabhängigkeit fehle es, wenn der Dritte von Weisungsmöglichkeiten der Festsetzungsstelle nicht freigehalten sei oder, wenn er - entsprechend den allgemeinen verfahrensrechtlichen Regeln zum Ausschluss und zur Besorgnis der Befangenheit - ein eigenes Interesse an der vorzunehmenden Bewertung habe. Diesen (eingeschränkten) Anforderungen an die Einhaltung der Vorgaben an die in personell-institutioneller Hinsicht zur Ausfüllung des Wertermittlungsspielraums berufene Stelle genüge die Wertbeurteilung nicht. Die Anforderungen an die Sicherung einer unabhängigen und sachkundigen Bewertung seien nicht gewährleistet, weil die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ihre Begutachtung in Teilen nicht in hinreichendem Maße selbständig vorgenommen habe, sondern auf Bewertungen enthaltende Maßgaben Dritter - nämlich des Sanierungsträgers … und des örtlich zuständigen Bezirksamts - ohne eigene Prüfung gestützt habe. Die Vorgehensweise der Geschäftsstelle werde in der „Wertbeurteilung“ in Nr. 1 „Vorbemerkung“, in Nr. 1.1 „Auftrag zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung“ und in Nr. 4.4 „Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung (ohne Berücksichtigung der planungsrechtlichen Feststellungen)“ unter „Anmerkung“ beschrieben [wird im Einzelnen zitiert]. Vor diesem Hintergrund ergäben sich durchgreifende Zweifel daran, dass die nach der Rechtsprechung des Beschwerdegerichts zumindest erforderliche „Gewährleistung“ von Sachkunde und Unabhängigkeit bei der hier streitgegenständlichen Wertermittlung gegeben sei. Die Geschäftsstelle habe ihre Bewertungen nicht vollständig selbst und selbstverantwortlich vorgenommen, sondern ausdrücklich auf die sog. „Feststellungen“ der Sanierungsträgerin … und des Bezirksamts Altona ohne eigene Prüfung oder sonstige sachverständige Aussage zur Validität der übernommenen Angaben gestützt, obwohl es sich dabei um ihrerseits ergebniswirksame Einschätzungen wertbildender Faktoren handele. Dies gelte insbesondere für die „Beschreibung der Zustandsmerkmale vor bzw. zum Beginn und nach der Sanierung gemäß den in das Zielbaumverfahren einfließenden Bewertungskriterien“. Ein für den eigentlichen Beurteilungsspielraum erheblicher Bewertungsschritt sei insofern nicht vom Gutachterausschuss oder dessen Geschäftsstelle durchgeführt worden, sondern es seien durch die Geschäftsstelle bewusst ungeprüfte Wertungen von Dritten für die weitere Beurteilung zugrunde gelegt worden, die mangels gesicherter Sachkunde und Unabhängigkeit dieser Akteure für eine Wertbeurteilung ungeeignet seien. Die von den Dritten überlassenen „Feststellungen“ seien wesentlich wertungsbeeinflusst; dies gelte schon deshalb, weil eine vollumfassende und trennscharfe Differenzierung zwischen den zu erhebenden Tatsachen und der Bewertung dieser Tatsachen nicht zu leisten sei. Der Umstand, dass die Geschäftsstelle in diesem Zusammenhang für sich in Anspruch nehme, innerhalb des Zielbaums die Zuordnung der von der Sanierungsträgerin … beschriebenen Veränderungen zu den Wertstufen selbst vorgenommen zu haben, ändere nichts daran, dass diese Zuordnung - nach der Funktionsweise des Zielbaums - nur noch nach Maßgabe der zugelieferten Beschreibung der Veränderungen habe erfolgen können. Die so erfolgte teilweise Wertbeurteilung durch die Sanierungsträgerin … - im Übrigen unter der einer wiederum den Umfang und das Auftreten eigener Wertungselemente unklar lassenden Mitwirkung des Bezirksamts Altona - sei auch nicht für sich genommen zulässig. Dem stehe entgegen, dass die beteiligten Akteure nach dem Erkenntnisstand des Eilverfahrens bereits nicht die personell-institutionellen Anforderungen an einen im Sinne des sanierungsabgabenrechtlichen Wertermittlungsspielraums geeigneten Beurteilenden erfüllten. Die Antragsgegnerin habe insoweit zur besonderen Sachkunde nichts Wesentliches vorgetragen. Insbesondere in Bezug auf die Sanierungsträgerin … sei für das Gericht zweifelhaft, dass sie über die erforderliche besondere Sachkunde für Grundstücksbewertungen verfüge. Erst recht sei nicht ersichtlich, dass ihr als Sanierungsträgerin die Unabhängigkeit im Sinne einer Unparteilichkeit zuzuerkennen wäre. Auch die besondere Eignung der konkret befassten Stelle des Bezirksamts sei nicht dargelegt oder sonst erkennbar. Soweit die Antragsgegnerin pauschal die Behauptung aufstelle, sämtliche Wertungen seien ausschließlich, alle Elemente umfassend, von der Geschäftsstelle vorgenommen worden und zugelieferte Angaben seien stets überprüft und eigenständig bewertet worden, ließen sich diese Angaben den zur Verfügung gestellten Sachakten nicht entnehmen. Eine bloße Teilrechtswidrigkeit des Bescheides komme nicht in Betracht, denn es sei keine abtrennbare Teilsumme erkennbar, die entweder nicht einer wertenden Betrachtung unterfalle oder deren erforderliche Wertung nicht auch dem hier vorliegenden grundlegenden Mangel in der Durchführung der Wertbeurteilung unterfalle. Die Antragsgegnerin hat gegen den ihr am 10. März 2023 zugestellten Beschluss am selben Tag beim Verwaltungsgericht Beschwerde eingelegt, die von ihr am 30. März 2023 begründet worden ist. II. 1. Die gemäß §§ 146 Abs. 4, 147 Abs. 1 VwGO zulässige Beschwerde der Antragsgegnerin hat in der Sache keinen Erfolg. Die Beschwerde ist unbegründet, weil die mit ihr dargelegten Gründe, die das Beschwerdegericht gemäß § 146 Abs. 4 Satz 3 und 6 VwGO allein zu prüfen hat, es nicht rechtfertigen, den Beschluss des Verwaltungsgerichts zu ändern und - wie von der Antragsgegnerin beantragt - den Antrag der Antragstellerin auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs gegen den Festsetzungsbescheid vom 6. Juli 2022 abzulehnen. Die Darlegungen der Antragsgegnerin sind nicht geeignet, die Richtigkeit der entscheidungstragenden Feststellung des Verwaltungsgerichts zu erschüttern, dass ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Festsetzungsbescheides i.S.v. § 80 Abs. 4 Satz 3 VwGO bestehen. Ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angegriffenen Verwaltungsakts i.S.d. § 80 Abs. 4 Satz 3 VwGO liegen dann vor, wenn aufgrund summarischer Prüfung der Sach- und Rechtslage ein Erfolg des Widersprechenden bzw. Klägers im Hauptsacheverfahren wahrscheinlicher als sein Unterliegen ist (siehe OVG Hamburg, Beschl. v. 23.4.1991, Bs II 16/91, NVwZ-RR 1992, 318, juris Rn. 9 m.w.N.). Diese vom Verwaltungsgericht getroffene Erfolgsprognose wird auf der maßgeblichen Grundlage der Beschwerdebegründung von der Antragsgegnerin nicht in Frage gestellt. a) Die Antragsgegnerin wendet ein, die vom Verwaltungsgericht vorgenommene Einschränkung des Wertermittlungsspielraums in personell-institutioneller Hinsicht sei weder der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts noch der des Beschwerdegerichts zu entnehmen. Bislang sei gerichtlich lediglich überprüft worden, ob sich die Entscheidung der Gemeinde im Rahmen dessen halte, was der Schätzungsspielraum als rechtlich vertretbar zulasse. Die Rechtsprechung leite den Wertermittlungsspielraum nicht aus einer normativen Ermächtigung, sondern durch Auslegung des Gesetzes ab. Mit der vom Verwaltungsgericht vertretenen Rechtsansicht werde aber die Grenze zulässiger richterlicher Auslegung bzw. Rechtsfortbildung überschritten. Es greife mit seiner Auslegung in den gesetzgeberischen Willen ein, wie er unter Berücksichtigung der Ergebnisse der Rechtsprechung in das Regelungssystem des Baugesetzbuchs eingeflossen sei. Danach sei der Wertermittlungsspielraum nur einer eingeschränkten gerichtlichen Kontrolle zugänglich. Die Antragsgegnerin meint zudem, auch wenn man dem Verwaltungsgericht in Bezug auf die Einschränkung des Wertermittlungsspielraums in personell-institutioneller Hinsicht folgte, bestünden keine ernstlichen Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angefochtenen Festsetzungsbescheides. Entgegen der Annahme des Verwaltungsgerichts stelle das abgestimmte und praktizierte Verfahren zur Erstellung fach- und sachgerechter Wertbeurteilungen keine unzulässige Übertragung von Wertermittlungsaufgaben auf die Sanierungsträgerin oder das Bezirksamt Altona dar. Die Validität der von der Sanierungsträgerin gelieferten Sachinformationen werde durch das zuständige Bezirksamt Altona gesichert. Etwaige sachverständige Einschätzungen der Sanierungsträgerin sollten nicht den Leistungsbereich der Wertermittlungsexpertise berühren, mit dem die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses beauftragt werde. Daher bestehe für die Sanierungsträgerin kein Ermessensspielraum. Die Beauftragung der Geschäftsstelle umfasse vielmehr eine Prüfung im Sinne einer Plausibilisierung der vorgelegten Lagezustandsprofile und auf dieser Basis die eigenverantwortliche Bewertung (der Zustandsstufen) und Berechnung der Wertdifferenz sowie der sanierungsbedingten Lagewerterhöhung. Die Grundstücksbewertung solle weiterhin ausschließlich durch die Geschäftsstelle durchgeführt werden. Die Beschreibung der Zustandsmerkmale beruhten auf der sanierungsfachlichen Einschätzung der Sanierungsträgerin - hier Dipl.-Ing. … - und des Bezirksamtes Altona - hier Dipl.-Ing. ... Die Geschäftsstelle habe die übersandten Unterlagen zunächst gesichtet. Danach sei das gesamte Sanierungsgebiet begangen worden, um die Sanierungsmaßnahmen zu überprüfen. Bei der Begehung hätten die Maßnahmen plausibilisiert werden können. Die Wertstufen seien auf der Grundlage der übersandten Unterlagen und der Begehung des Sanierungsgebiets sachverständig diskutiert worden. Bei der Erstellung der Wertbeurteilungen habe die Geschäftsstelle zu dem Sanierungsträger keinen Kontakt gehabt. Die Bewertung habe auf der Basis der gemeinsamen Sitzungen der Mitarbeiter der Geschäftsstelle stattgefunden. Daher sei eine unabhängige und sachkundige Bewertung der Geschäftsstelle jederzeit gegeben gewesen. Im vorliegenden Fall sei die Wertermittlung von Master of Engineering in Geodäsie und Geoinformatik … erstellt worden. Entgegen der Annahme des Verwaltungsgerichts sprächen auch die Ausführungen in Nr. 1 „Vorbemerkung“ der Wertbeurteilung nicht gegen die Feststellung, dass die Geschäftsstelle ihre Bewertungen vollständig selbst und selbstverantwortlich vorgenommen habe. Für die Geschäftsstelle habe nämlich wegen der fachlichen Zuständigkeit und Expertise sowie der Ortskenntnis des Bezirksamts Altona kein Anlass bestanden, die übersandten Informationen in Zweifel zu ziehen. Außerdem dürften Gemeinden, die sich zur Vorbereitung und Durchführung der Sanierung eines Sanierungsträgers bedienten, auch bei der komplexen Ausgleichsbetragserhebung durch den Träger unterstützen lassen. b) Es obliegt der Antragsgegnerin, die für die Anwendung des Baugesetzbuches nach § 246 Abs. 5 BauGB auch als Gemeinde gilt, den Ausgleichsbetrag zu ermitteln und festzusetzen. Nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist der Ausgleichsbetrag an die Antragsgegnerin zu entrichten, die diesen gemäß § 154 Abs. 4 Satz 1 BauGB durch Bescheid festsetzt. Zur Höhe des Ausgleichsbetrags bestimmt § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB, dass er sich nach „der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts“ des Grundstücks bestimmt. Diese sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung ergibt sich gemäß § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Die Festsetzung des Ausgleichsbetrags durch Bescheid setzt also die vorherige Ermittlung des Anfangs- und Endwerts im Sinne von § 154 Abs. 2 BauGB durch die Gemeinde voraus. Der Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert im Sinne von § 154 Abs. 2 BauGB, für dessen Berechnung das Gesetz keine näheren Vorgaben bereithält, lässt sich weder „ausrechnen“ noch „centgenau“ ermitteln. Die eigentliche Bewertung kann immer nur auf einer Schätzung beruhen. Bei der Bewertung von Grundstücken handelt es sich um einen Vorgang, der eine besondere - bei den Gerichten regelmäßig nicht vorhandene - Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, und dem in besonderem Maße wertende Elemente anhaften und der deshalb nicht richtig oder falsch, sondern nur vertretbar oder nicht mehr vertretbar vorgenommen werden kann. Eine solchermaßen vorgenommene Bewertung ist einer gerichtlichen (Rechts-)Kontrolle schon wegen der Eigenart der Materie nicht vollständig zugänglich (siehe OVG Hamburg, Urt. 16.4.2015, 4 Bf 66/13, NordÖR 2015, 383, juris Rn. 86; vgl. zu den objektiven Grenzen gerichtlicher Kontrolle auch BVerfG, Beschl. v. 23.10.2018, 1 BvR 2523/13, NVwZ 2019, 52, juris Rn. 20 ff. (dort bezogen auf fachwissenschaftliche Erkenntnisdefizite)). Bei der Bewertung der für den Anfangs- und Endwert maßgeblichen Faktoren verfügt die Gemeinde deshalb über einen Wertermittlungsspielraum, der sich allerdings nur auf die für den Anfangs- und Endwert maßgeblichen Faktoren und auf den Umfang der durch die Faktoren bewirkten Erhöhung oder Minderung des Bodenwerts erstreckt. Dagegen umfasst der Wertermittlungsspielraum nicht die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruht, dürfen die Verwaltungsgerichte in vollem Umfang prüfen und müssen es sogar, wenn die Beteiligten darüber streiten. Die Einräumung eines solchen Wertermittlungsspielraums, der nur einer eingeschränkten gerichtlichen Kontrolle in Form einer sog. Plausibilitätskontrolle zugänglich ist, steht in Einklang mit Art. 19 Abs. 4 GG (siehe BVerwG, Urt. v. 17.5.2002, 4 C 6.01, ZfBR 2002, 801, juris Rn. 29; OVG Hamburg, Urt. v. 16.4.2015, a.a.O., juris Rn. 41). Sofern die Gemeinde nicht über eigenes fachlich geeignetes Personal verfügt (siehe zur Ausgleichsbetragsermittlung durch eigenes Fachpersonal z.B. OVG Berlin-Brandenburg, Beschl. v. 22.4.2021, OVG 10 S 36.19, juris Rn. 6; Urt. v. 10.7.2017, OVG 2 B 7.16, juris Rn. 9, 73; VGH München, Beschl. v. 18.7.2003, 2 CS 03.1406, juris Rn. 2), bedarf sie zur rechtmäßigen Wahrnehmung des ihr zustehenden Wertermittlungsspielraums der Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Bestimmung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung. Im Rahmen des ihr zustehenden Verfahrensermessens bei der Sachverhaltsaufklärung kann die Gemeinde die Erstattung eines entsprechenden Gutachtens gemäß § 193 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte (§ 192 BauGB) beantragen oder ein solches bei einem externen Sachverständigen in Auftrag geben (siehe zur Ausgleichsbetragsermittlung durch externe Sachverständige z.B. OVG Greifswald, Urt. v. 21.5.2014, 1 L 7/14, juris Rn. 39; VGH Kassel, Urt. v. 20.6.2013, 3 A 1832/11, BRS 81 Nr. 235 (2013), juris Rn. 61; VGH Mannheim, Urt. v. 18.11.2005, 8 S 496/05, BRS 69 Nr. 206 (2005), juris Rn. 3, 19; OVG Schleswig, Beschl. v. 9.7.2001, 1 M 22/00, NordÖR 2002, 21, juris Rn. 30). Bundesrechtlich ist die Gemeinde, anders als nach § 107 Abs. 1 Satz 4 BauGB für die dort behandelte Fallkonstellation, nicht zur Einholung eines Gutachtens des Gutachterausschusses für Grundstückswerte nach den §§ 192 ff. BauGB verpflichtet. § 193 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB ermächtigt sie, ein Gutachten beim Gutachterausschuss zu beantragen, verpflichtet sie hierzu jedoch nicht (siehe OVG Hamburg, Urt. v. 21.6.2016, 3 Bf 54/15, BauR 2017, 247, juris Rn. 89; Urt. v. 16.4.2015, 4 Bf 66/13, NordÖR 2015, 382, juris Rn. 86; Urt. v. 2.2.2012, 4 Bf 75/09, ZfBR 2012, 689, juris Rn. 45, 48; OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 10.7.2017, OVG 2 B 7.16, juris Rn. 73; Kleiber/Fieseler, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: 147. EL August 2022, § 153 Rn. 155; Möller, in: Schrödter, BauGB, 9. Aufl. 2019, § 154 Rn. 18). Eine Verpflichtung zur Einholung eines Gutachtens des Gutachterausschusses für Grundstückswerte lässt sich auch nicht der landesrechtlichen Verordnung über den Gutachterausschuss für Grundstückswerte vom 12. Mai 2009 (HmbGVBl. S. 124, mit Änd.; im Folgenden kurz: GutVO) entnehmen. Soweit in dessen § 1 Abs. 2 bestimmt wird, dass dem Gutachterausschuss (u.a.) die in § 193 BauGB genannten Aufgaben obliegen, wird damit lediglich (deklaratorisch) die Aufgabenzuweisung aus § 193 BauGB wiederholt. Nach § 193 Abs. 1 BauGB erstattet der Gutachterausschuss jedoch Gutachten über den Verkehrswert von Grundstücken nur auf Antrag, wobei die Antragsgegnerin bundesrechtlich nicht verpflichtet ist, einen solchen Antrag zu stellen. c) Nach dem Vorstehenden fehlt es für die von der Antragsgegnerin in dem angefochtenen Bescheid getroffene Wertbeurteilung an einer tauglichen sachverständigen Grundlage, so dass die mit der Festsetzung des Ausgleichsbetrages notwendig verbundene Ausübung des Wertermittlungsspielraums rechtswidrig sein dürfte. Die Antragsgegnerin, die selbst davon ausgegangen ist, dass sie nicht über eigenes fachlich geeignetes Personal zur Bestimmung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung verfügt, hat weder ein Gutachten des Gutachterausschusses noch ein externes Sachverständigengutachten eingeholt, sondern (lediglich) einen Antrag auf Wertbeurteilung durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses gestellt. Die daraufhin von einem Mitarbeiter der Geschäftsstelle erstellte Wertbeurteilung stellt keine sachverständige Äußerung dar, die eine geeignete fachliche Grundlage für die Wertermittlung durch die Antragsgegnerin bilden könnte. Der Mitarbeiter hat insoweit nicht als selbständiger externer Sachverständiger gehandelt, sondern als Vertreter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses eine bloße Meinungsäußerung eines unzuständigen Organs des Gutachterausschusses abgegeben. Die Gutachtenerstellung durch Antragstellung beim Gutachterausschuss ist eine vom Baugesetzbuch und von der Verordnung über den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg allein diesem Ausschuss zugewiesene hoheitliche Aufgabe. § 4 Abs. 1 Satz 1 GutVO bestimmt, dass die Gutachten vom Gutachterausschuss in der Besetzung mit dem Vorsitzenden und zwei weiteren Mitgliedern erstattet werden. In besonders schwierigen Fällen der Wertermittlung kann das vorsitzende Mitglied zusätzliche Mitglieder hinzuziehen (§ 4 Abs. 1 Satz 2 GutVO). Gutachten werden von den mitwirkenden Mitgliedern in gemeinsamer Sitzung beraten (§ 6 Abs. 1 Satz 1 GutVO) und von den beteiligten Mitgliedern auf dem Sitzungsexemplar unterschrieben (§ 6 Abs. 3 Satz 2 GutVO). Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ist demgegenüber nur ein unselbständiges Organ, dem lediglich eine vorbereitende und unterstützende Funktion zukommt. In § 192 Abs. 4 BauGB heißt es, dass die Gutachterausschüsse sich einer Geschäftsstelle bedienen. § 1 Abs. 3 GutVO ergänzt, dass die Geschäftsstelle den Weisungen des Gutachterausschusses unterliegt, der insoweit durch sein vorsitzendes Mitglied handelt (§ 7 Satz 2 GutVO). Mit dieser Aufgaben- bzw. Kompetenzverteilung lässt sich eine autarke Gutachtenerstellung durch die Geschäftsstelle nicht vereinbaren. Die Einrichtung eines selbständigen und unabhängigen Gutachterausschusses (§ 1 Abs. 1 Satz 1 GutVO), wie er nach der Verordnung über den Gutachterausschuss für Grundstückswerte ausgestaltet worden ist, soll die sachgerechte Wahrnehmung des Wertermittlungsspielraums der Antragsgegnerin absichern. Vom Gutachterausschuss erstellte Gutachten sind im Streitfall von maßgeblicher Bedeutung wegen der vorausgesetzten Sachkunde, Erfahrung und Unvoreingenommenheit der Mitglieder des Gutachtenausschusses und dessen angeordneter Verfahrensweise. Der Gutachterausschuss erstattet die Gutachten als Kollegialorgan, dessen Mitglieder vom Senat bestellt worden sind (§ 2 Abs. 1 GutVO). Mit Ausnahme des vorsitzenden Mitglieds und der stellvertretenden vorsitzenden Mitglieder dürfen die anderen ehrenamtlichen Mitglieder des Gutachterausschusses nicht im Dienst der Freien und Hansestadt Hamburg stehen (§ 2 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 Satz 1 GutVO). Da Gutachten mit der Mehrheit der Stimmen der mitwirkenden Mitglieder zu beschließen sind (§ 6 Abs. 2 GutVO), werden Auffassungsunterschiede bei der Wertermittlung ausgeglichen und damit zugleich verobjektiviert. Auch wenn ein Gutachten des Gutachterausschusses für die Gemeinde keine bindende Wirkung hat (vgl. § 193 Abs. 3 BauGB) und nur eine sachverständige Äußerung darstellt, kann die Gemeinde sich unter Wahrnehmung des ihr zustehenden Wertermittlungsspielraums die Ergebnisse des Sachverständigengutachtens zu eigen machen und auf dieser Grundlage die Höhe des Ausgleichsbetrags bestimmen. d) Unabhängig davon kommt erschwerend hinzu, dass das Beschwerdegericht die Zweifel des Verwaltungsgerichts teilt, ob vorliegend überhaupt eine eigenverantwortliche Grundstückswertermittlung durch den Mitarbeiter der Geschäftsstelle erfolgt ist. In dem von ihm erstellten Wertgutachten heißt es, die Wertermittlung stütze sich auf die von der Sanierungsträgerin … übermittelten tatsächlichen Feststellungen und rechtlichen Bedingungen für das Sanierungsgebiet und die zugehörigen Grundstücke, wozu insbesondere die Erfassung der vorhandenen Bebauung, die Ermittlung der wertrelevanten Geschossfläche für den Anfangs- und Endwert, die Darstellung der tatsächlichen Nutzung und die Beschreibung der Zustandsmerkmale vor bzw. zum Beginn und nach der Sanierung gemäß den in das Zielbaumverfahren einfließenden Bewertungskriterien gehörten. Darüber hinaus, heißt es in dem Wertgutachten weiter, nehme die Geschäftsstelle keine eigenen Ermittlungen zu den tatsächlichen und rechtlichen Verhältnissen vor. Die von der Sanierungsträgerin … ermittelten Feststellungen würden von der Geschäftsstelle ohne weitere Prüfung, Plausibilisierung und Änderung als zutreffend der Wertermittlung zugrunde gelegt. Wenn der Mitarbeiter nunmehr in seiner Stellungnahme vom 24. März 2023 behauptet, die Bodenwertermittlung zum Anfangs- und Endzustand und die daraus resultierende sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung seien von der Geschäftsstelle nach einer Begehung des Sanierungsgebiets, bei der die Maßnahmen überprüft und hätten plausibilisiert werden können, unabhängig und eigenständig erfolgt, steht dies in Widerspruch zu seinen eigenen Angaben in der Wertermittlung und kann daher im Eilverfahren nicht als überwiegend wahrscheinliche Tatsache zugrunde gelegt werden. Soweit in der Beschwerdebegründung die Rede davon ist, dass die Grundstücksbewertungen nach der abgestimmten Verfahrensweise mit dem Sanierungsträger und dem zuständigen Bezirksamt weiterhin ausschließlich durch die Geschäftsstelle durchgeführt werden sollen, besagt dies nichts darüber aus, wie im konkreten Einzelfall jeweils tatsächlich verfahren wurde. Ungewiss ist zudem, ob der Mitarbeiter über die für die Wertermittlung vorausgesetzte Sachkunde und Erfahrung verfügt. Der bloße Hinweis der Antragsgegnerin auf den erworbenen akademischen Abschluss des Mitarbeiters in Geodäsie und Geoinformatik gibt jedenfalls keinen Aufschluss über dessen besondere Sachkunde oder Marktkenntnisse bei der Grundstückswertermittlung oder seine hierbei bereits gesammelten Erfahrungen. e) Soweit die bisher für das Recht der Ausgleichsbeträge zuständig gewesenen Senate des Beschwerdegerichts keine durchgreifenden Bedenken darin gesehen haben, dass die Antragsgegnerin sich bei der Bewertung von Grundstücken im Rahmen der Ermittlung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge maßgeblich auf eine Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses stützt (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 21.6.2016, 3 Bf 54/15, BauR 2017, 247, juris Rn. 86 ff.; Urt. v. 16.4.2015, 4 Bf 66/13, NordÖR 2015, 382, juris Rn. 84 ff.), lagen dem andere Sachverhalte zugrunde. Nach der früheren, den Entscheidungen des 3. und 4. Senats des Beschwerdegerichts zugrundeliegenden Praxis bei der Ermittlung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge bestimmte der Gutachterausschuss für ein Sanierungsgebiet zunächst besondere zonale Bodenrichtwerte sowohl für den Anfangs- und den Endzustand, die sich jeweils aus Schichtwerten für unterschiedliche Nutzungsarten (Wohnen, Läden, Büro, Produktion und Logistik) zusammensetzten und auf ein bestimmtes Maß der baulichen Nutzung, nämlich eine bestimmte Geschossflächenzahl (z.B. 2,0), bezogen waren. Dabei leitete der Gutachterausschuss den besonderen Bodenrichtwert im Anfangszustand mithilfe des Zielbaumverfahrens aus dem besonderen Bodenrichtwert im Endzustand ab (vgl. Junge, Ermittlung sanierungsbedingter Werterhöhungen in Hamburg, GuG 2006, 204 ff.; siehe auch OVG Hamburg, Urt. v. 21.6.2016, a.a.O., juris Rn. 5 f.; Urt. v. 16.4.2015, a.a.O., juris Rn. 5 f.). Aus den derart bestimmten besonderen zonalen Bodenrichtwerten für den Anfangs- und den Endzustand musste sodann ein Anfangs- und Endwert für jedes einzelne Grundstück im Hinblick auf dessen Art und Maß der Nutzung abgeleitet werden (vgl. Junge, a.a.O., S. 210: „Ein grundstücksspezifischer Anfangs- und Endwert ist aus diesen besonderen Bodenrichtwerten leicht abzuleiten: Der Bodenrichtwert im Anfangszustand wird auf Art und Maß der Nutzung des zu bewertenden Grundstücks im Anfangszustand umgerechnet, der Bodenrichtwert im Endzustand auf Art und Maß der Nutzung des Grundstücks im Endzustand.“). Diese „Umrechnung“ hat in der früheren Praxis die Geschäftsstelle übernommen und unter Zugrundelegung des „Umrechnungsergebnisses“ sodann die endgültige Wertbeurteilung erstellt. Es ist diese Praxis, die der Feststellung des 3. und 4. Senats des Beschwerdegerichts zugrunde lag, dass es keinen durchgreifenden Bedenken begegne, wenn die Antragsgegnerin sich bei der Bewertung von Grundstücken im Rahmen der Ermittlung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge maßgeblich auf eine Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses stütze, die ihrerseits auf grundlegende Bewertungen des Gutachterausschusses selbst zurückgreife und diese mittels „flankierender“ eigener Bewertungen auf den konkreten Einzelfall übertrage (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 21.6.2016, a.a.O., juris Rn. 90; Urt. v. 16.4.2015, a.a.O., juris Rn. 87). Die derzeitige Praxis bei der Ermittlung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge, die auch dem streitgegenständlichen Verfahren zugrunde liegt, unterscheidet sich hiervon grundlegend. Selbst wenn zugunsten der Antragsgegnerin angenommen wird, dass die Anwendung der Zielbaummatrix des die Wertbeurteilung erstellenden Mitarbeiters der Geschäftsstelle durch das vorsitzende Mitglied des Gutachterausschusses vorgegeben worden ist, sind (auch) bei der Anwendung der Zielbaummatrix komplexe Entscheidungen und Werturteile zu treffen. Hierzu gehört z.B. die Frage, ob bestimmte Maßnahmen im Sanierungsgebiet den Bodenwert erhöhen und zu einem Wertstufensprung innerhalb der Zielbaummatrix führen, oder der Einfluss einer sozialen Erhaltungsverordnung auf den Bodenwert (im Endzustand). Nur zu einem geringen Teil besteht das Zielbaumverfahren aus rein rechnerischen bzw. schematischen Vorgängen. Damit stellt das Verfahren besonders hohe Anforderungen gerade an den Sachverstand, die Erfahrung, die Marktkenntnis und die Unvoreingenommenheit des Wertermittlers. Diese hohen Anforderungen sieht der Gesetz- und Verordnungsgeber aber, wie aufgezeigt, nur bei dem Gutachterausschuss selbst als erfüllt an und nicht auch bei der Geschäftsstelle. Eine autarke Gutachtenerstellung durch die Geschäftsstelle steht insoweit nicht in Einklang mit der durch Gesetz und Verordnung vorgesehenen Kompetenz- bzw. Aufgabenverteilung. Der Umstand, dass eine eigenständige Wertbeurteilung durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses nicht als eine taugliche sachverständige Grundlage für eine Wertermittlung durch die Antragsgegnerin in Betracht kommt, bedeutet nicht, dass der Gutachterausschuss bei seiner Wertbeurteilung nicht sachlich umfassend auf Zu- bzw. Vorarbeiten der Geschäftsstelle zurückgreifen darf. Nach § 1 Abs. 3 GutVO bedient sich der Gutachterausschuss zur Erfüllung seiner Aufgaben einer Geschäftsstelle, die er demgemäß auch mit vorbereitenden Arbeiten beauftragen kann. Die endgültige Wertbeurteilung obliegt indes allein dem Gutachterausschuss selbst. Dieser hat in dem nach dem in der Verordnung über den Gutachterausschuss festgelegten Verfahren das Wertgutachten zu beraten und zu beschließen. Dies schließt nicht aus, dass sich der Gutachterausschuss den Annahmen und Werturteilen, die die Geschäftsstelle in Zu- bzw. Vorarbeiten getroffen hat, nach eigener Prüfung anschließt und diese zur Grundlage der von ihm erstellen Wertbeurteilung macht. 2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf §§ 47 Abs. 1, 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG und erfolgt in Anlehnung an Nr. 1.5 Satz 1 Halbs. 2 des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013 (abgedruckt in Kopp/Schenke, VwGO, 28. Aufl. 2022, Anh. § 164 Rn. 14).