3 N 618/98

Die Anträge werden abgelehnt. Die Antragsteller haben die Kosten des Verfahrens entsprechend ihrem Anteil an dem für das Antragsverfahren festgesetzten Streitwert zu tragen. Die Revision wird nicht zugelassen. Die Normenkontrollanträge sind zulässig. Einen Normenkontrollantrag kann stellen, wer geltend macht, durch eine nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs erlassene Satzung oder deren Anwendung in seinen Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden (§ 47 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2 Satz 1 VwGO). Das ist hier der Fall. Die Antragsteller wenden sich gegen die städtebauliche Entwicklungssatzung "Am Riedberg" der Antragsgegnerin vom 22.04.1997. Sie sind Eigentümer von im Entwicklungsgebiet gelegenen landwirtschaftlichen Grundstücken. Auf Grund der Festlegung als städtebauliches Entwicklungsgebiet unterliegen ihre Grundstücke verschiedenen einschränkenden Sonderregelungen, etwa der Eintragung des Entwicklungsvermerks im Grundbuch (§ 165 Abs. 9 Satz 3 BauGB), wie auch im Hinblick auf den Bodenverkehr, die Enteignung und die Höhe der Bodenpreise (vgl. § 169 BauGB). Von der Wirksamkeit der Satzung hängt ab, ob diese belastenden Eigentumsbeschränkungen rechtmäßig sind. Die Normenkontrollanträge sind unbegründet. Die städtebauliche Entwicklungssatzung "Am Riedberg" ist rechtlich nicht zu beanstanden. Maßstab für die rechtliche Beurteilung bilden die §§ 165 ff. BauGB in der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung der Stadtverordnetenversammlung über die Entwicklungssatzung im September 1996 geltenden Fassung des Art. 1 IWG vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466). Die Ergänzungen und Klarstellungen, die die §§ 165 ff. BauGB durch Art. 1 Bau- und RaumOG vom 18.08.1997 (BGBl. I S. 2081, in Kraft getreten am 01.01.1998) erfahren haben, finden keine Anwendung. Die in § 165 Abs. 3 BauGB genannten materiellen Voraussetzungen für die förmliche Festlegung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs sind erfüllt. Gemäß § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB kann die Gemeinde einen solchen Bereich festlegen, wenn die Maßnahme den Zielen und Zwecken nach Abs. 2 entspricht. In § 165 Abs. 2 BauGB werden als Ziele einer Entwicklungsmaßnahme die erstmalige Entwicklung von Ortsteilen und anderen Teilen des Gemeindegebiets entsprechend ihrer besonderen Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Gemeinde oder entsprechend der angestrebten Entwicklung des Landesgebietes oder der Region genannt. Mit der Entwicklungsmaßnahme "Am Riedberg" wird ein Teil des Gemeindegebietes von Frankfurt am Main erstmalig entwickelt, der eine besondere Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung hat. Dabei ist es unschädlich, dass auch bebaute Grundstücke in das Entwicklungsgebiet einbezogen worden sind. Dies ändert nichts daran, dass Art und Umfang des Vorhabens als Gesamtmaßnahme die Durchführung einer abgestimmten und einheitlichen Entwicklungsmaßnahme erfordern. Der von der Satzung erfasste Bereich weist eine Größe von etwa 266 ha auf und erfasst eine Vielzahl überwiegend landwirtschaftlicher Grundstücke, die im Eigentum von 124 Personen stehen. Die stadtentwicklungspolitische Bedeutung ergibt sich auch nach den mit dem Satzungsbeschluss vom 12.09.1996 geänderten Vorgaben, die nur noch einen Stadtteil für 6.000 Wohneinheiten und etwa 15.000 Einwohnerinnen und Einwohner vorsehen, aus ihrer Größenordnung. Hinzu kommt die Lage im Anschluss an die Universitätsbauten der Fachrichtungen Biologie und Chemie am Niederurseler Hang sowie von Firmenbereichen technisch-wissenschaftlicher Produktion und Dienstleistungen im Mertonviertel. Insbesondere die Einbindung bisher isolierter Universitätsnutzungen in einen gemischt genutzten Stadtteil mit überwiegender Wohnnutzung, aber auch Gemeinschaftseinrichtungen für Studenten und Universitätsmitarbeiter nebst zusätzlichen gewerblichen Arbeitsplätzen sprechen für den Standort, wie dies auf S. 34 und 77 des Berichts über die Voruntersuchungen, Stand 19.02.1996, angesprochen ist. Darüber hinaus nennt der Bericht auf S. 73 nachvollziehbar und plausibel vier für die Wahl des Standorts wesentliche Faktoren, und zwar den Bedarf an Wohnbauflächen, die für einen eigenständigen lebensfähigen Stadtteil notwendige Flächengröße, die gemischt genutzte Strukturen erst möglich mache und damit durch Dichte und Verkehrsvermeidung zu einer Verringerung der Umweltbelastungen beitrage, zusätzlich die gerade an diesem Standort schon vorhandene und ausbaufähige Erschließungsqualität im öffentlichen Nahverkehr sowie das relativ geringe Vorkommen schützenswerter Biotope, das gerade auf die ausgedehnte Bewirtschaftung der Flächen zurückzuführen sei. Die auf S. 14 des Nachtrags vom Bericht über die Voruntersuchungen genannten erwarteten Gesamtkosten der auf 10 Jahre angelegten Maßnahme addieren sich in Einnahmen und Ausgaben auf je 752,39 Mio. DM. Darunter befinden sich in Millionenhöhe auch Kosten für Infrastrukturmaßnahmen wie Kindertagesstätten, Schulen, Sport- und Spielflächen sowie sonstige soziale Infrastruktur. Daraus ergibt sich, dass das Vorhaben den Charakter einer integrierten städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme im Sinne des § 165 Abs. 2 BauGB aufweist. Auch die weitere Voraussetzung nach § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB, dass das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung der Maßnahme erfordert, ist erfüllt. Wegen der enteignungsrechtlichen Vorwirkungen ist die Erfüllung der Gemeinwohlklausel ein zentrales Kriterium für die Festlegung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs und die Prüfung der Enteignungsvoraussetzungen auf den Zeitpunkt des Erlasses der Entwicklungssatzung vorzuverlegen (vgl. OVG Bremen, Beschluss vom 23.06.1998 - 1 N 5/97 -). Das Gemeinwohlerfordernis in § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB erfüllt diese Funktion (vgl. BVerwG, Urteil vom 03.07.1998 - 4 CN 5/97 - NVwZ 1999, 407). Dabei geht es jedoch nicht um die Prüfung der Enteignungsvoraussetzungen für jedes einzelne Grundstück im Satzungsgebiet, zumal bei Erlass der Satzung im Allgemeinen noch keine ins Einzelne gehende Planungskonzeption vorliegt. Zu verlangen ist lediglich ein qualifiziertes öffentliches Interesse an der geplanten Entwicklung mit der Folge einer generellen Rechtfertigung der gebotenen Enteignungen. Nach diesen Maßstäben darf eine Entwicklungsmaßnahme zur Schaffung von Wohnstätten nur durchgeführt werden, wenn eine objektiv belegbare besondere Bedarfssituation gegeben ist. § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB spricht von einem erhöhten Bedarf. Zu seiner Deckung sind nur solche Flächen geeignet, die den mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme verfolgten Zielen und den sich daraus ergebenden spezifischen Standortanforderungen genügen. Der Entwicklungssatzung kann nicht entgegengehalten werden, dass an anderen, zumal verstreut liegenden Standorten sonstige Flächen verfügbar sind, die zusammengenommen eine Flächengröße ergeben, die der des förmlich festgelegten Entwicklungsbereichs entspricht (vgl. BVerwG, Urteil vom 03.07.1998, a.a.O.). Unabhängig von der noch zu erörternden Frage der ordnungsgemäßen Prognose über einen erhöhten Bedarf an Wohnstätten können die Antragsteller danach nicht mit Erfolg mit ihrem Vorbringen gehört werden, im Stadtgebiet der Antragsgegnerin gebe es zusammengenommen hinreichend große vorgehaltene Bauflächen, die den Wohnflächenzuwachs "Am Riedberg" entbehrlich machen. Dieser auch auf Studenten und Universitätsmitarbeiter und die Vermeidung längerer Anfahrtswege zum Studien- und Arbeitsort zielende Planungszweck kann nicht an Standorten gedeckt werden, an denen es keine Universitätseinrichtungen in der näheren Umgebung gibt. Dieser Gesichtspunkt zeigt in Verbindung mit den bereits genannten wesentlichen Bestimmungsfaktoren (ausreichende Flächengröße für einen lebensfähigen Stadtteil, ausbaufähige Erschließungsqualität und relativ geringes Vorkommen schützenswerter Biotope), dass es bei den am Gemeinwohl zu messenden planerischen Entwicklungsabsichten nicht allein um einen erhöhten Bedarf an Wohnstätten geht, sondern um ein an einem spezifischen Standort zu verwirklichendes Zielbündel im Sinne einer Gesamtmaßnahme. Gemeinden dürfen, sofern sie nicht allein eine reine Angebotsplanung verfolgen und eine bestimmte Nachfrage erst wecken wollen, auch wirtschafts-, arbeitsmarkt- und siedlungspolitische Ziele verfolgen, wenn sie mit den ihnen nach dem Gesetz zu Gebote stehenden städtebaulichen Instrumenten, insbesondere mit einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme und Bebauungsplänen, die Bodennutzung regeln und aktiv steuern (vgl. BVerwG, Urteil vom 03.07.1998, a.a.O.). Gleichwohl ist im Folgenden der Frage der angemessenen Prognose des erhöhten Wohnstättenbedarfs nachzugehen, zumal sich die Antragsgegnerin in ihrem der streitbefangenen Satzung zu Grunde liegenden Bericht über die Voruntersuchungen auf einen solchen Bedarf gestützt hat. Dabei ist zu beachten, dass die Bedarfsfeststellung nur nach den für administrative Prognoseentscheidungen in der Rechtsprechung (BVerwGE 56, 110 = NJW 1979, 64; BVerwGE 69, 256 = NVwZ 1985, 718) entwickelten Grundsätzen gerichtlich überprüft werden kann (vgl. BVerwG, Urteil vom 03.07.1998, a.a.O.). Bereits in tatsächlicher Hinsicht ist die Prognoseentscheidung der Antragsgegnerin nur beschränkt überprüfbar. Ein erhöhter Bedarf im Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB ist nicht exakt naturwissenschaftlich zu beweisen. Überprüfbar ist nur, ob die Prognose auf einer zuverlässigen Tatsachenbasis beruht und in sich schlüssig ist. Dazu gehört, dass eine vertretbare Methode folgerichtig angewendet worden ist, ohne dass offensichtlich falsche Daten zu Grunde lagen. Bei alledem ist ein erhöhter Bedarf erst dann anzunehmen, wenn die Nachfrage das Angebot aus strukturellen Gründen längerfristig deutlich übersteigt (BVerwG, Urteil vom 03.07.1998, a.a.O.), was hier nach der beanstandungsfreien Prognose der Antragsgegnerin der Fall ist. Vorauszuschicken ist, dass es Sondervorschriften für Gebiete mit erhöhtem Wohnungsbedarf gibt, die auch für die Antragsgegnerin gelten. Soweit nach § 5 a Wohnungsbindungsgesetz die Landesregierungen ermächtigt werden, für Gebiete mit erhöhtem Wohnungsbedarf Rechtsverordnungen zu erlassen, die bestimmen, dass der Verfügungsberechtigte eine frei oder bezugsfertig werdende Wohnung nur einem von der zuständigen Stelle benannten Wohnungssuchenden zum Gebrauch überlassen darf, ist die Verordnung über die Überlassung von Sozialwohnungen in Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf vom 21. Oktober 1994 (GVBl. I S. 623) zu beachten, in deren Anlage zu § 1 auch die Stadt Frankfurt am Main genannt ist. Immerhin hat die Hessische Landesregierung mit dieser normativen Festlegung bestimmt, dass im Gebiet der Antragsgegnerin erhöhter Wohnungsbedarf besteht, worin die Antragsgegnerin einen ersten Anhaltspunkt sehen konnte, sich planerisch mit dem Wohnungsproblem im Stadtgebiet zu befassen. Gemäß der Anlage 1 zu § 1 der Hessischen Verordnung zur Verbesserung der Rechtsstellung von Mieterinnen und Mietern bei Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen vom 09.04.1996 (GVBl. I S. 132) gehört die Stadt Frankfurt am Main im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 BGB auch zu den Gemeinden mit gefährdeter Mietwohnungsversorgung, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Gemäß der Anlage zu § 1 der Ersten Hessischen Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 25.01.1972 (GVBl. I S. 19) gilt in Frankfurt am Main auch das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, was nach dem der Verordnung zu Grunde liegenden Mietrechtsverbesserungsgesetz vom 04.11.1971 (BGBl. I S. 1745) in der betreffenden Gemeinde eine Wohnraummangellage zur notwendigen Voraussetzung hat. Selbst wenn man diesen speziellen wohnungsrechtlichen Gegebenheiten für sich genommen keine entscheidungserhebliche Bedeutung beimessen kann, geht der Senat davon aus, dass die gemeindliche Prognose über einen erhöhten Wohnstättenbedarf im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Satzung insgesamt auf einer zulässigen Tatsachenbasis beruhte und in sich schlüssig war. Bei ihrer Prognose hat die Antragsgegnerin den Bedarf an Wohnungen und an Wohnbauflächen getrennt ermittelt. Die Wohnungsbedarfssituation wurde anhand der einschlägigen amtlichen Statistiken ermittelt und durch weitere Beurteilungsunterlagen abgestützt. So schätzte die dem Regionalen Raumordnungsplan Südhessen (RROPS) von 1995 zu Grunde liegende Bevölkerungsprojektion die für die Jahrhundertwende zu erwartende Einwohnerzahl der Stadt auf 695.000. Dies ergibt sich aus dem Entwurf des RROPS von 1993 (Tabelle B 2, Anlage M 8), der zu einer Zeit erstellt wurde, als die Frankfurter Bevölkerung in den Jahren von 1985 bis 1992 um nahezu 45.000 Personen stieg und ein weiterer Anstieg im Hinblick auf die Ostöffnung in Europa und den erwartbaren Fortgang der Einwanderung plausibel war. Die Annahme, dass Europa und damit auch die Bundesrepublik Deutschland Zielgebiet von Wanderungsbewegungen blieb bei einer geschätzten Binnenwanderung für Europa mit 4 bis 8 Mio. Zuwanderern innerhalb von 10 Jahren, ergab sich auch aus dem Raumordnungsbericht 1993 des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau (Kap 2.1, S. 9 ff., Anl. M 5). Dabei konnte davon ausgegangen werden, dass die Zuwanderer die wirtschaftlich dynamischen und attraktiven Verdichtungsräume der alten Bundesländer und damit auch das Gebiet der Antragsgegnerin bevorzugt ansteuern. Einen Bevölkerungsanstieg in Frankfurt am Main bis zur Jahrhundertwende prognostizierte auch das Gutachten des Instituts Wohnen und Umwelt in Darmstadt vom Juli 1997 (Anlage M 3), dessen Ergebnisse im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses vom September 1996 der Antragsgegnerin bereits bekannt waren. Zwar erreichte die Prognose nicht die geschätzte Einwohnerzahl des RROPS von 695.000 für die Jahrhundertwende, sondern erwartete für diesen Zeitpunkt lediglich 667.620 Einwohner, was gegenüber den am 31.12.1995 in Frankfurt am Main gemeldeten 653.241 Einwohnern noch immer eine nicht unwesentliche Steigerung darstellte. Die genannte IWU-Untersuchung leitete daraus noch auf Jahre hinaus einen erheblichen Wohnungsbedarf für die Stadt ab. Der durchschnittliche jährliche Wohnungsbedarf wurde langfristig auf etwa 3.000 Wohnungen geschätzt. Diese Prognose deckt sich insoweit mit der Untersuchung des Pestel-Institutes für Systemforschung zum Wohnungsmarkt Frankfurt von 1995 (Anl. M 14), die einen jährlichen Neubaubedarf von 2.800 Wohnungen in dem für die Entwicklungsmaßnahme vorgesehenen Zeitraum von 1995 bis 2005 für erforderlich hielt. Neben der Ermittlung der Einwohnerentwicklung hat die Prognose der Stadt, was angemessen ist, weitere bedarfsbestimmende Faktoren in die Betrachtung eingestellt wie das in Frankfurt gegenüber vergleichbaren Großstädten ungünstige Verhältnis der Zahl der Haushalte zur Zahl der vorhandenen Wohneinheiten. So standen im Jahre 1994 in Frankfurt am Main nach der amtlichen Statistik 359.600 Haushalten nur 324.600 Wohneinheiten zur Verfügung (vgl. Anl. M 6). Unter der Annahme, dass bei 30 % der 35.000 Haushalte ohne eigene Wohnung kein Interesse an einem Haushalt in einer eigenen Wohnung bestehe, hat die Antragsgegnerin daraus auf einen Bedarf von 24.500 Wohneinheiten geschlossen. Insoweit ging auch das IWU-Gutachten von 1997 (Anl. M 3, S. 67) von einem Defizit von etwa 22.000 Wohnungen aus. Es wird ausgeführt, mit knapp 92 Wohnungen pro 100 Privathaushalten habe der Wohnungsversorgungsgrad 1995 in Frankfurt noch immer weit unter dem bei der Gebäude- und Wohnungszählung 1987 ermittelten Wert von 96 Wohnungen pro 100 Privathaushalte gelegen, während die Wohnsituation im Umland insoweit deutlich günstiger sei. Die Antragsgegnerin hat außerdem die unterdurchschnittliche Wohnflächenversorgung pro Einwohner in der Stadt, obwohl ihrer Ansicht nach ein überdurchschnittlicher Anteil an Ein- und Zwei-Personen-Haushalten bestehe, in ihre Prognose eingestellt. Der Flächenanstieg für Wohnflächen pro Kopf und Jahr habe, so die Antragsgegnerin, in Frankfurt in den Jahren 1977 bis 1994 im Durchschnitt 0,7 % betragen; er sei von 1977 mit 29,98 qm pro Kopf auf 33,48 qm pro Kopf im Jahre 1994 gestiegen. Vorsichtshalber sei bei der 10-Jahres-Prognose nicht von 0,7 % - Mehrverbrauch pro Jahr ausgegangen worden, sondern lediglich von 0,5 %, mithin in 10 Jahren insgesamt 5 %. Der Senat hat keinen Anlass, diese vorsichtige Schätzung für unangemessen zu halten oder sonst in Frage zu stellen. Darüber hinaus hat die Antragsgegnerin, teilweise ohne prognostische Abschätzung im Einzelnen und ohne Quantifizierung, den anhaltenden Trend zu Ein- und Zwei-Personen-Haushalten, die mehr Wohnfläche beanspruchen, den Ersatzbedarf für Abbruch, Zusammenlegung und Umwandlung vorhandener Wohnungen, eine nach sachverständiger Einschätzung von Immobilienfachleuten bei etwa 2 % des Bestandes liegende erforderliche Leerstandsreserve und die vergleichsweise mit 15 % (vgl. Anl. M 12) sehr niedrige Wohnungseigentumsquote in Frankfurt gegenüber dem Umland mit einem Anteil von 48 % in die prognostische Beurteilung der Bedarfssituation eingestellt. Eine im 1. Quartal 1996 von der Antragsgegnerin durchgeführte Befragung der weggezogenen Haushalte (vgl. Anl. M 13) ergab, dass nur 8 % der Weggezogenen in Frankfurt im eigenen Haus oder der eigenen Wohnung wohnten, während die ins Umland Weggezogenen zu 24 % über Eigentum verfügten. Aus diesem Sachverhalt hat die Antragsgegnerin zutreffend auf einen erheblichen Bedarf an Wohnungen in Form von Reihenhäusern, Doppelhäusern und vergleichbaren Wohnformen geschlossen. Dabei verweist sie zusätzlich darauf, dass in einer Zeit zunehmender Konkurrenz der Gemeinden untereinander um den Erhalt bestehender sowie die Entstehung neuer Arbeitsstätten ein ausreichendes Wohnungsangebot zu einem wichtigen Standortfaktor für die Stadt werde, der betriebliche Investitionsentscheidungen beeinflusse. Schließlich sei eine Stärkung des Wohnstandorts Frankfurt am Main auch in ökologischer und regionalplanerischer Sicht bedeutsam, um Pendlerströme zu begrenzen und damit durch Entwicklungsmaßnahmen der Stadtplanung einen Beitrag zum Abbau der Verkehrs- und Immissionsbelastung von Stadt und Region zu leisten. Wenn dieser zuletzt genannte Gesichtspunkt auch nicht prognostisch quantifiziert worden ist, stützt er nach Ansicht des Senats argumentativ die Bedarfsermittlung der Antragsgegnerin. Wegen näherer Einzelheiten zum Wohnungs- wie zum Wohnbauflächenbedarf wird auf die ausführlichen einschlägigen Stellungnahmen der Antragsgegnerin, die sich der Senat zu Eigen macht, in den städtischen Schriftsätzen vom 22.01.1999 (Bl. 234, 238 bis 250 GA) und vom 28.03.2000 (Bl. 563, 571 bis 578 GA) Bezug genommen. Im Rahmen des Wohnbauflächenbedarfs hält der Senat insbesondere die städtische Prognose, dass die nach dem "Rahmenablaufplan Wohnen" von 1995 (Anlage M 15) bis zum Jahr 2005 in planungsrechtlicher Hinsicht in Vorbereitung befindlichen Wohnbauflächenpotentiale einschließlich der freigemachten Militärflächen von theoretisch rund 31.000 als für die Wohnungsbedarfsdeckung heranziehbare Flächen für Wohneinheiten nur zu etwa 50 % mittelfristig mobilisierbar sind, für nachvollziehbar und plausibel. Durch Verfahrensgegebenheiten, durch komplizierte Eigentumsverhältnisse, Probleme der Altlastensanierung oder der Verkehrserschließung und des Umstands, dass sich die Baugrundstücke nach Abschluss von Bebauungsplan- und Umlegungsverfahren weitgehend dem öffentlichen Einfluss hinsichtlich ihrer tatsächlichen Bebauung und Bereitstellung für den Wohnungsbaumarkt entziehen, erscheint eine nach Erfahrungswerten bestimmte mittelfristige Mobilisierbarkeit von lediglich etwa der Hälfte des zur Verfügung stehenden Baulands nicht unangemessen, zumal der private Bodenmarkt dem Zeitdruck und der gewissen bodenpreisdämpfenden Wirkung des städtebaulichen Entwicklungsrechts nicht ausgesetzt ist. Mithin ist es nachvollziehbar und nicht unangemessen, dass die Antragsgegnerin von den im genannten Rahmenablaufplan Wohnen aufgeführten 31.000 Wohnungen nur ein verfügbares Entwicklungspotential von etwa 15.500 Wohnungen angesetzt und einem ermittelten Wohnungsbedarf an der unteren Grenze geschätzt von etwa 40.000 Wohneinheiten gegenübergestellt hat. Insoweit besteht eine Deckungslücke, die auch unter Berücksichtigung von etwa 1.000 Wohneinheiten in zukünftig mobilisierbaren Baulücken und der bereits verhältnismäßig rasch wiederbelegten 2.700 Wohneinheiten in den von den amerikanischen Streitkräften geräumten Housing Areas von den etwa 6.000 Wohneinheiten "Am Riedberg" nur teilweise geschlossen werden kann. Die gegen die Angemessenheit der Prognose vorgebrachten Bedenken der Antragsteller greifen nicht durch. Soweit sie der Prognose entgegenhalten, sie gehe von einem zu niedrigen mittelfristigen Angebot aus, und Flächenpotentiale nennt, auf denen mittelfristig 16.167,18 Wohneinheiten (WE) errichtet werden könnten, die die Antragsgegnerin bei ihrer Prognose nicht berücksichtigt habe, und dazu auf Aufstellungsbeschlüsse für Bebauungspläne und nur teilweise bebaute Flächen in Plangebieten verweisen, ist ihnen entgegenzuhalten, dass zur Deckung des "erhöhten Bedarfs" nur solche Flächen geeignet sind, die den mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme verfolgten Zielen und den sich daraus ergebenden spezifischen Standortanforderungen genügen. Der Entwicklungssatzung kann nicht entgegengehalten werden, dass an anderen, zumal verstreut liegenden Standorten beliebige Flächen verfügbar sind, die zusammengenommen eine Flächengröße ergeben, die der des förmlich festgelegten Entwicklungsbereichs entsprechen (vgl. BVerwG, Urteil vom 03.07.1998, a.a.O.). Die von den Antragstellern vorgenommenen Vergleichsberechnungen in zeitlicher und planerischer Hinsicht, wobei sie auf die Aufstellung und Ausnutzung von Bebauungsplänen einschließlich Umlegung näher eingehen, sind nach den plausiblen Entwicklungsabsichten der Antragsgegnerin nicht geeignet, die streitbefangene Entwicklungsmaßnahme für entbehrlich zu halten. Abgesehen von den im Stadtgebiet verstreut liegenden Flächen, die einen das Universitätsviertel am Niederurseler Hang und das Mertonviertel integriert abrundenden gemischt genutzten Stadtteil mit überwiegender Wohnnutzung nicht ersetzen können, ist die Bauleitplanung mit Umlegung nicht in gleicher Weise wie eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme geeignet, eine Gesamtmaßnahme zügig durchzusetzen, einen Treuhänder mit der einheitlichen Durchführung zu beauftragen, das häufig zu beobachtende Horten von Bauland nach der Baureife zu verhindern, Bauland zu Entwicklungszwecken zeitnah verfügbar zu machen und die Finanzierung der Infrastruktur aus den entwicklungsbedingten Wertzuwächsen sicherzustellen. Dieselben Gesichtspunkte sprechen auch dagegen, die städtische Bedarfsprognose wegen im Stadtgebiet freiwerdender Wohneinheiten durch den Überhang der Sterbeüber die Geburtenrate in Frage zu stellen, wie dies die Antragsteller tun. Soweit die Antragsteller eine fehlerhafte Prognose des zusätzlichen Wohnbedarfs durch steigenden Pro-Kopf-Verbrauch an Wohnfläche rügen und davon ausgehen, von 1977 bis 1995 habe der Wohnflächenverbrauch insgesamt um lediglich etwa 1,2 % zugenommen, was einem jährlichen Durchschnitt von etwa 0,07 % entspreche (Bl. 63 GA), ist die Berechnung nicht nachvollziehbar. Sie ist irrtümlich um eine 10-er Potenz verschoben. Die Beteiligten gehen übereinstimmend davon aus (Bl. 61, 243 GA), dass sich die Wohnfläche je Einwohner in Frankfurt von 1977 mit 29,98 qm bis 1995 auf 33,48 qm erhöht habe, was, wie die Antragsgegnerin zutreffend vorträgt (Bl. 243 GA), einem jährlichen Durchschnitt von 0,7 % Zuwachs entspricht. Was das Vorbringen der Antragsteller zur fehlerhaften Prognostizierung des zusätzlichen Wohnbedarfs durch Einwohnerzuwachs anbelangt (Bl. 65 ff. GA), ist ihnen entgegenzuhalten, dass sie sich nicht wie die Antragsgegnerin, der RROPS und das IWU-Gutachten von 1997 auf eine mittelfristige Abschätzung stützen, sondern sich bei ihren Hinweisen auf abnehmende bzw. bestenfalls stagnierende Einwohnerzahlen auf den Zeitraum ab 1992 und danach beziehen (Bl. 67 ff. GA). Damit lassen sie die expansive Wachstumsphase ab 1986 außer Acht, die in den Jahren 1989 bis 1992 ihren Höhepunkt erreichte, als die Zahl der Zuwanderer sprunghaft zunahm. Ende 1992 hatte Frankfurt 663.952 Einwohner, 46.000 Personen mehr als bei der Volkszählung im Mai 1987 (vgl. IWU-Gutachten 1997, S. 67). Dieses Bevölkerungswachstum und die darauf gestützten Prognosen des RROPS 1995 und des IWU-Gutachtens von 1997 lösten verbunden mit den bereits genannten zusätzlichen Faktoren die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme "Am Riedberg" aus, zumal zunächst davon ausgegangen wurde, die Zuwanderung auf Grund der deutschen Einheit und der Immigration von Ausländern werde in überschaubarer Zukunft anhalten. Mit einer im Wesentlichen erst mit Ablauf des Jahres 1992 und danach einsetzenden kurzfristigen Betrachtung der abnehmenden bzw. stagnierenden Bevölkerung von Frankfurt wird die fachlich abgestützte und von kompetenten Stellen unterstützte Wohnbedarfsprognose der Antragsgegnerin nicht entscheidend in Frage gestellt. In den Jahren ab 1992 sind lediglich teilweise die enormen Bevölkerungszuwächse ab 1987 abgeschmolzen, was an der Angemessenheit und Richtigkeit der Prognose des zukünftigen Wohnbedarfs bis zur Jahrhundertwende und in Verbindung mit den sonstigen städtebaulichen Beweggründen an der Gemeinwohlberechtigung des geplanten Stadtteils "Am Riedberg" nichts ändert. Bei alledem ist es kein hinreichendes Indiz für eine unsachgemäße Aufstellung der Prognose, dass die Einwohnerzahl Frankfurts nach einer Melderegisterbereinigung am 31.12.1999 gemäß der amtlichen Statistik nur 645.263 betrug. Das Auseinanderklaffen von Prognosen und nachträglicher tatsächlicher Entwicklung kann zwar ein Indiz dafür sein, dass eine unsachgemäße Aufstellung der Prognose in Betracht gezogen werden muss (BVerwGE 56, 110, 122), auf Grund der dargelegten Umstände ist hier jedoch nicht davon auszugehen. Die standortspezifischen Ziele der Antragsgegnerin, auf einem erschließungsgünstigen, ökologisch nicht besonders sensiblen Landschaftsraum in ausreichender Flächengröße eine planerische Gesamtmaßnahme zur Abrundung, Integration und Entwicklung des Universitäts- und des Mertonviertels durchzuführen und dabei fachlich abgestützt ein komplexes städtebauliches Zielbündel zu verwirklichen, wird dadurch nicht in Frage gestellt, damit auch nicht die Gemeinwohlerforderlichkeit der Maßnahme im Sinne des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Im Hinblick darauf ist die Entwicklungssatzung trotz des Einwohnerrückgangs in den letzten Jahren auch nicht funktionslos geworden, zumal die Maßnahme gerade einer weiteren Stadt-Land-Wanderung wohnungs- und eigenheimsuchender Frankfurter Bürger entgegenwirken will. Im Übrigen können die Antragsteller der Antragsgegnerin auch nicht mit Erfolg entgegenhalten, sie stütze sich auf veraltetes Zahlenmaterial. In einem vergleichbaren Fall hat das Bundesverwaltungsgericht (Urteil vom 03.07.1998, a.a.O., S. 411) ausgeführt, dass der Umstand, dass im Jahre 1993 die Nachfrage nach Gewerbeflächen nicht so groß war wie in den Vorjahren, es der Stadt für sich genommen noch nicht verwehre, sich für die auf das Jahr 2005 ausgerichtete Hochrechnung der für die Jahre 1980 bis 1992 ermittelten Zahlen zu bedienen. Für den vorliegenden Fall kann daraus entnommen werden, dass das Absinken der Einwohnerzahl auf 645.263 am 31.12.1999 nicht auf die Gültigkeit der Wohnbedarfsprognose und der Entwicklungssatzung selbst durchschlägt, zumal diese Zahl noch deutlich etwa über den etwa 618.000 Einwohnern liegt, die in der Volkszählung von 1987 ermittelt worden sind. Die Antragsteller können der streitbefangenen Satzung auch nicht mit Erfolg die von ihnen angenommene Finanzierungslücke von etwa 800 Mio. DM entgegenhalten. Soweit sie für einen Zeitraum von 10 Jahren nur von einem schleppenden Verkauf der baureif gemachten Grundstücke und dabei von einem Endwert von 984,20 DM pro qm ausgehen, der noch dem Bericht über die Voruntersuchungen, Stand 19.02.1996, entsprach, kann dieser prognostischen Bewertung schon deshalb nicht gefolgt werden, weil der Nachtrag zum Voruntersuchungsbericht (S. 15) den erschließungsbeitragsfreien Endwert auf eine Höhe von 775,00 DM pro qm Grundstück oder rund 850,00 DM pro qm Bruttogeschossfläche (BGF) veranschlagte. Im Übrigen sind die Antragsteller der im Erörterungstermin vom 29.03.2000 plausibel dargelegten Auffassung der Antragsgegnerin, dass etwa bei Einfamilienhausgrundstücken der Marktpreis in Frankfurt trotz steigenden Angebots und die Nachfrage selbst nicht nachgebe, nicht substantiiert entgegengetreten. Auch die dem Nachtrag zum Bericht über die Voruntersuchungen auf S. 16 beigefügte Kosten- und Finanzierungsübersicht der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme "Am Riedberg" entspricht den gesetzlichen Anforderungen. Dem § 171 BauGB widersprechende sachfremde Kosten sind nicht angesetzt worden. Gemäß § 171 Abs. 2 Satz 2 BauGB dürfen bei der Aufstellung der Kosten- und Finanzierungsübersicht nur Kosten berücksichtigt werden, die nach den Zielen und Zwecken der Entwicklung erforderlich sind. Dazu gehört auch der Planungskostenanteil Zoo mit 8 Mio. DM. Ursprünglich war vorgesehen, den Zoo westlich der Betriebsflächen der Ruhrgas-AG neu anzusiedeln, woraus Planungskosten entstanden sind. Ein entsprechender Aufstellungsbeschluss für die Änderung des dortigen Bebauungsplans zu Gunsten der Universität ist mit dem Satzungsbeschluss über die Entwicklungssatzung "Am Riedberg" aufgehoben worden. Der Zoo ist jetzt jenseits der A 5 in einem neuen Planungsstadium. Bei den zu Lasten der Entwicklungsmaßnahme finanzierbaren Planungskosten können nicht nur jene Planungskosten angesetzt werden, die Maßnahmen betreffen, die von der Planung im Endstadium noch umfasst werden. Im Verlaufe eines längeren Planungszeitraums kommt es typischerweise dazu, dass bestimmte Ziele zunächst angedacht, später aber fallengelassen werden, ohne dass der auch finanziell über die Entwicklungsmaßnahme abzusichernde Zusammenhang mit der Gesamtmaßnahme verloren geht. Der Zoo als Gemeinbedarfseinrichtung und Teil der Infrastruktur im Gemeinwohlinteresse ist nicht von vornherein einer Entwicklungsmaßnahme nach § 165 BauGB mit der Folge entzogen, dass die entsprechenden Planungskosten in jedem Falle aus Steuermitteln zu finanzieren sind. Dies zeigt klarstellend die Neufassung des § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB 1998, auch wenn diese Vorschrift hier nicht unmittelbar Anwendung findet. Im vorliegenden Fall kommt hinzu, dass der Zoo, wie ein in den Behördenakten befindliches Schreiben des Zoodirektors Schmidt vom 28.08.1995 erkennen lässt, planerisch zunächst unmittelbar in die Entwicklungsmaßnahme integriert war. In diesem Schreiben wird ein besonderer Zusammenhang zwischen dem am Riedberg geplanten Zoo und dem biologischem Zentrum der Universität am Niederurseler Hang hergestellt. Es heißt dort: "Ein wesentlicher Faktor ist die Nachbarschaft des Außenzoos zum Biozentrum der Universität: Nicht nur können die sonntags kaum genutzten Parkplätze für den Zoo verwendet werden. Noch wichtiger ist, daß die Zoologen der Johann Wolfgang Goethe-Universität den Zoo neben ihrem Institut haben wollen - genauso wie der Botanische Garten neben das Botanische Institut gehört. Dadurch wird eine unerläßliche, für beide Seiten überaus wichtige Zusammenarbeit gewährleistet." Wenn man bedenkt, dass die wissenschaftliche Tätigkeit eines Zoos heutzutage vor allem auch in der Züchtung von Tiernachwuchs liegt und nicht nur in der Präsentation eingefangener wilder Tiere, wird ein standortspezifisches planerisches Interesse an einem Zoo am Riedberg plausibel, das später erst aus übergeordneten Gründen aufgegeben worden ist. Was die Position "Anschluss an A 661" in Höhe von 15,45 Mio. DM anbelangt, handelt es sich nach den Angaben der Antragsgegnerin im Erörterungstermin vom 29. März 2000 um einen Autobahnanschluss an die A 661. Dieser Kostenansatz ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Dabei ist wie bei den übrigen Kostenpunkten davon auszugehen, dass im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses nur eine vorläufige Veranschlagung möglich, aber auch ausreichend ist, die unter dem Vorbehalt kostengerechter Abrechnung in Ansehung des Fremdkostenverbots des § 171 BauGB und des Auskehrungsanspruchs der Eigentümer steht. Bei dem in Frage stehenden Autobahnanschluss "Heddernheim" handelt es sich um eine Position, bei der der Senat davon ausgeht, dass sie der Entwicklungsmaßnahme "Am Riedberg" nur anteilmäßig zur Mitfinanzierung auferlegt wird, da auch andere Umlieger davon einen erschließungsmäßigen Vorteil haben. Nach ihrem Vorbringen ist davon auszugehen, dass die Antragsgegnerin ein quotengerechtes Kosten-Splitting im Auge hat, und überdies, sollte dies nicht oder nicht ausreichend der Fall sein, könnte das Folgen bis zu neuen Rechtsschutzmöglichkeiten für die Antragsteller haben. Dabei ist es nicht zu beanstanden, dass die Antragsgegnerin zunächst Sicherheitszuschläge in die Finanzierungsplanung aufgenommen hat, die in ihrer Höhe keinen durchschlagenden Bedenken begegnen. Für die gesamte Kostendiskussion ist von Bedeutung, dass die Antragsgegnerin über die HLT als treuhänderischen Entwicklungsträger ein Kostencontrolling mit jährlichem Wirtschaftsabschluss und Testat eines unabhängigen Wirtschaftsprüfers eingesetzt hat. Die Antragsteller können auch nicht mit Erfolg damit gehört werden, dass der unter Nr. 25 der Kosten- und Finanzierungsübersicht angesetzte Posten von 15,21 Mio. DM für den Ausbau der Marie-Curie-Straße als Querspange zwischen den Autobahnen A 5 und A 661 nicht entwicklungsbedingt sei, da der Ausbau bereits heute unumgänglich sei. Soweit die Antragsteller zur Begründung anführen, auf der zur Zeit das "Mertonviertel" erschließenden Marie-Curie-Straße komme es aufgrund fehlender Kapazitäten in der Rush-Hour zwischen 8.00 und 9.00 Uhr morgens und abends ab 17.00 Uhr zu erheblichen Behinderungen, ist ihnen entgegenzuhalten, dass solche Verkehrsprobleme in einer Stadt wie Frankfurt am Main ballungsraum- und großstadttypisch sind und die durchschnittliche Bedarfsdeckung des anfallenden Verkehrs durch eine Erschließungsstraße noch nicht entscheidend in Frage stellen. Nach der erwartbaren zusätzlichen Verkehrsbelastung durch das Entwicklungsgebiet "Am Riedberg" mit etwa 6.000 Wohneinheiten und ca. 15.000 Bewohnerinnen und Bewohnern sowie zusätzlichen Infrastruktureinrichtungen und Arbeitsstätten ist es der Antragsgegnerin im Rahmen ihrer planerischen Überlegungen nicht verwehrt, als Verbindungsstraße zwischen den Autobahnen A 5 und A 661 eine vierspurige leistungsfähige Erschließungs- und Verbindungsstraße durch Ausbau der Marie-Curie-Straße zu erstellen und die zusätzlichen Ausbaukosten als entwicklungsbedingt vorläufig anzusetzen. Dasselbe gilt für die im Rahmen der individual-verkehrlichen Erschließung des Gebietes "Am Riedberg" vorgesehenen vier Knotenpunkte mit Anschlüssen an die L 3019, die L 3004 und zwei Anschlüssen an die Marie-Curie-Straße, wie dies aus der im Ordner I befindlichen Plankarte "Grundzüge des Rahmenplans" M 1 : 5.000 zu entnehmen ist. Dabei erscheint auch ein zweiter Anschluss an die Marie-Curie-Straße entwicklungsbedingt erforderlich, um die erwartbaren zusätzlichen Verkehrsströme zu teilen und nicht auf lediglich einen Anschluss an der Hauptverbindungsstraße zu konzentrieren. Unter Berücksichtigung der planerischen Gestaltungsfreiheit der Antragsgegnerin bei der Gestaltung des Erschließungssystems und seiner Anbindung an das bestehende Straßensystem hält der Senat den Vorwurf der Übererschließung und insoweit eines Verstoßes gegen das Kostenveranlassungsprinzip des § 171 BauGB insgesamt nicht für gerechtfertigt. Soweit die Antragsteller bemängeln, die Antragsgegnerin habe in der Kostenübersicht über bisherige städtische Standards hinaus 12 Kindertagesstätten "Am Riedberg" mit einem Betrag von 6,93 Mio. DM eingeplant, hat die Antragsgegnerin dazu in ihrem Schriftsatz vom 28.03.2000 (Bl. 563, 570 GA) schlüssige, in sich widerspruchsfreie und auch sonst plausible Ausführungen gemacht, auf die der Senat Bezug nimmt. Ein Festhalten an den übrigen Standards im Stadtgebiet kann nicht verlangt werden, da inzwischen gemäß § 24 SGB VIII ein Anspruch auf einen Kindergartenplatz ab dem vollendeten 3. Lebensjahr für jedes Kind gesetzlich vorgeschrieben worden ist und "Am Riedberg" mit einem höheren Kinderanteil als im übrigen Stadtgebiet gerechnet wird. Die Antragsteller wenden sich auch ohne Erfolg gegen die Position "Sonstige soziale Infrastruktur" mit geplanten Kosten von 7,4 Mio. DM. Die Antragsgegnerin hat dazu vorgetragen, es handele sich dabei nicht um ein evangelisches und katholisches Gemeindezentrum, wie die Antragsteller meinten, sondern um freizeitpädagogische Einrichtungen, ohne dass eine abschließende Entscheidung darüber, etwa in der Form eines Jugendclubs, bereits gefallen sei. Das Vorhalten von Gemeindebedarfsflächen mit entsprechenden Kostenansätzen für die soziale Infrastruktur, etwa freizeit- und jugendpädagogische Einrichtungen, ist nicht zu beanstanden. Dasselbe gilt auch für den Ansatz von vorveranschlagten 54,4 Mio. DM für "Eingriffs-/ Ausgleichskosten". Das Bundesverwaltungsgericht hat in seinem Urteil vom 03.07.1998 (a.a.O.) dargelegt, dass in einem städtebaulichen Entwicklungsbereich auch Flächen für einen Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft (§ 8 a BNatSchG) einschließlich Ersatzmaßnahmen (vgl. jetzt §§ 1 a, 200 a BauGB) einbezogen werden dürfen. Nach § 166 Abs. 1 Satz 2 BauGB hat die Gemeinde für den städtebaulichen Entwicklungsbereich ohne Verzug Bebauungspläne aufzustellen, in denen nach der Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Entwicklungssatzung die gesetzlichen Anforderungen des Kompensationsgebots nach § 8 a BNatSchG einzubeziehen waren, was bereits auf der Stufe der Entwicklungsplanung antizipierend zu berücksichtigen war. Angesichts der Größe des Baugebiets, der Intensität der zu erwartenden Natureingriffe und der sich abzeichnenden Erforderlichkeit, innerhalb und außerhalb des Entwicklungsgebiets Grundstücke für Kompensationsmaßnahmen zu erwerben, mindestens verfügbar zu machen, erscheint insgesamt der Ansatz selbst von über 54 Mio. DM nicht unangemessen hoch. Soweit die Antragsteller dem entgegenhalten, dass zahlreiche Minimierungsmaßnahmen beabsichtigt seien, die keinen besonderen Kostenaufwand erforderten, ist darauf hinzuweisen, dass auch das Minimieren von Eingriffen bisweilen kostenträchtige investive Maßnahmen erfordern kann. Darüber hinaus wenden sich die Antragsteller gegen die mit 20 Mio. DM veranschlagte Position "Altlastensanierung/Gebäudeabbruch" und machen geltend, Altlasten seien in dem Gebiet nicht vorhanden und Gebäudeabbrüche erforderten keinen so hohen Betrag. Dem ist entgegenzuhalten, dass es in einem so großen Gebiet von etwa 270 ha nicht unangebracht ist, vorsorglich einen nicht unerheblichen Betrag für eine mögliche Altlastsanierung vorzusehen. Dabei ist es nicht geboten, bis zum Satzungsbeschluss entsprechende Untersuchungen mit der erforderlichen Gründlichkeit bereits veranlasst und abgeschlossen zu haben. Wenn es keine Altlasten gibt, was bei einer intensiven landwirtschaftlichen Tätigkeit über Jahrzehnte hinweg etwa für die Schutzgüter Boden und Grundwasser nicht von vornherein ausgeschlossen erscheint, ist es für die Antragsteller und die sonstigen Grundeigentümer um so besser, da eine entsprechende finanzielle Belastung der Entwicklungsmaßnahme entfällt und sich dies positiv auf den möglichen Auskehrungsanspruch auswirkt. Ohnehin ist zur gesamten Kosten- und Finanzierungsdiskussion zusätzlich darauf hinzuweisen, dass der Entwicklungsträger gemäß § 5 Abs. 1 des Treuhändervertrags (Anl. M 21, S. 8) alle Fördermöglichkeiten für die Maßnahme zu ermitteln und auf deren Ausschöpfung für die Entwicklungsmaßnahme hinzuwirken hat. Insofern stellt sich das planerisch entworfene, vorveranschlagte gesamte Kosten- und Finanzierungswerk nicht nur als Belastungsfaktor für die Grundeigentümer dar, sondern kann sich etwa auch durch den Einsatz von Stellplatzablösemitteln oder Geldern aus dem Gemeindeverkehrsfinanzierungsgesetz im Erschließungsbereich oder durch Fördermittel auch anderweitig günstiger darstellen, ohne dass es dazu im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses bereits feste und demgemäß gebotenerweise zu berücksichtigende Anhaltspunkte gegeben hat und geben musste. Auch die Wahl des Instruments der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ist nicht zu beanstanden. Die Entwicklungsmaßnahme ist dann nicht erforderlich, wenn das mit ihr angestrebte Ziel auch ohne den Einsatz der Instrumente des besonderen Städtebaurechts erreicht werden kann. Zu denken ist an den Bebauungsplan mit Umlegung, den städtebaulichen Vertrag zwischen Gemeinde und Grundeigentümern und den Vorhaben- und Erschließungsplan. Dabei ist darauf hinzuweisen, dass das Instrumentarium, das das sonstige Städtebaurecht zur Verfügung stellt, von vornherein nur begrenzt tauglich ist bei Gesamtmaßnahmen mit einer Vielzahl von betroffenen Grundeigentümern. Je größer die Zahl der Eigentümer ist, die mitwirken müssten, um das beabsichtigte Planungsergebnis herbeizuführen, desto geringer ist die Chance, dass sich die Maßnahme ohne Anwendung der §§ 165 ff. BauGB unter angemessenem Zeit- und Kostenaufwand "zügig" verwirklichen lässt (BVerwG, Urteil vom 03.07.1998, a.a.O., S. 411). So ist ein städtebaulicher Vertrag nach § 11 BauGB bzw. ein Vorhaben- und Erschließungsplan nach § 12 BauGB bei 124 Grundstückseigentümern im Plangebiet in der Praxis nicht zu erwarten. Die HLT hat als Entwicklungsträger für das Gebiet "Am Riedberg" die Betroffenenbeteiligung mit Bürgersprechstunden, Einzelgesprächen nach Vereinbarung, vertiefenden Beratungsgesprächen mit landwirtschaftlichen Betriebsinhabern mit dem Ergebnis durchgeführt, dass etwa 80 % der Grundeigentümer direkt über die vorgesehenen Maßnahmen informiert werden konnten, 40 % der Befragten den Entwicklungsabsichten der Antragsgegnerin jedoch skeptisch gegenüber geblieben sind. Häufig bestand insbesondere kein Interesse an einer Übernahme der Grundstücke durch die Antragsgegnerin zum Anfangswert von 45,00 DM pro qm und zur anschließenden Finanzierung der Infrastruktureinrichtungen aus den entwicklungsbedingten Werterhöhungen. Im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses konnte und musste die Antragsgegnerin davon ausgehen, dass eine Vielzahl von Eigentümern eine Nutzungsänderung ihrer zumeist landwirtschaftlich genutzten Grundstücke ablehnen, was im Übrigen auch die Antragsteller noch in der Antragsschrift vom Februar 1998 ausdrücklich erklärt haben. Dass der Bevollmächtigte der Antragsteller nachträglich mit einem Eigentümervertragsmodell eine gütliche Einigung zwischen möglichst vielen beteiligten Grundstückseigentümern und der Antragsgegnerin herbeizuführen versucht hat, ist für den maßgeblichen Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses und damit für den Ausgang des Normenkontrollverfahrens nicht von entscheidender Bedeutung. Die Antragsgegnerin ist auch jetzt nicht verpflichtet, auf das Eigentümermodell der Antragsteller überzugehen, für das nur ein Teil der Grundeigentümer und Betriebsinhaber Interesse bekundet hat, die im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses und bei der Stellung des Normenkontrollantrags noch an der landwirtschaftlichen Nutzung festhalten wollten, wie dies etwa die Antragsteller des Parallelverfahrens 3 N 1250/99 und andere noch heute tun. Zutreffend hat das OVG Bremen in seinem Beschluss vom 23.06.1998 - 1 N 5/97 - darauf hingewiesen, dass sich die Gemeinde ohnehin nur auf solche Verträge einzulassen hat, die sie im Hinblick auf die Kosten der Entwicklungsmaßnahme nicht schlechter stellen als bei eigener Durchführung der Entwicklungsmaßnahme. Auch das Bundesverwaltungsgericht hat sich in dem genannten Urteil vom 03.07.1998 dahin geäußert, dass sich die Handlungsinstrumente des allgemeinen Städtebaurechts als unzureichend erweisen, wenn von der angegriffenen Maßnahme eine Vielzahl von Eigentümern betroffen ist, die nicht in Abrede stellen, dass sie die bisherige Nutzung fortzusetzen wünschen oder nicht bereit sind, sich mit einem Kaufpreis zufrieden zu geben, der dem entwicklungsunbeeinflussten Anfangswert entspricht. Dieser Auffassung schließt sich der Senat an. Damit ist entgegen der Auffassung der Antragsteller nicht bewirkt, dass eine Gemeinde in jedem Falle unter Verstoß gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit eine Entwicklungsmaßnahme durchsetzen könnte, da zusätzlich noch die sonstigen strengen gesetzlichen Voraussetzungen der §§ 165 ff. BauGB zu erfüllen sind. Der Bebauungsplan mit Umlegung stellt in einem Fall, wo es um die zügige Durchführung einer Gesamtmaßnahme in einem überschaubaren Zeitraum zur Entwicklung eines größeren Vorhabens, hier eines Stadtteils mit 15.000 Einwohnern, keine vergleichbare Alternative zur städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme dar. Außer der Langwierigkeit und der nicht gesicherten Verfügbarkeit über die Grundstücke oder auch nur ihr Angebot am Markt fehlt es auch an einem wesentlichen Beitrag zur Finanzierung der Gemeinbedarfseinrichtungen, die die Entwicklungsmaßnahme aus den entwicklungsbedingten Wertzuwächsen deckt. Es würden durch einen Bebauungsplan mit Umlegung relativ teure Wohnbauflächen entstehen, deren Zurückhaltung in spekulativer Erwartung zusätzlich zu befürchten wäre. Eine zeitnahe Realisierung von Gemeinbedarfseinrichtungen und Anlagen des öffentlichen Personennahverkehrs wäre erschwert, was negative Rückwirkungen auf die Bebauung anderer Grundstücke nach sich zöge. Gegen den Vorhaben- und Erschließungsplan als Alternative zur Entwicklungsmaßnahme "Am Riedberg" spricht, dass sich nicht alle Grundstücke im Wesentlichen in der Hand eines Vorhabenträgers befinden. Hier sind es sogar 124 Grundeigentümer, die, was sich den anhängigen Normenkontrollverfahren und der Vorgeschichte entnehmen lässt, deutlich unterschiedliche Interessen verfolgen. Auch die von der Antragsgegnerin gemäß § 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB getroffene Abwägungsentscheidung ist rechtlich bedenkenfrei. Zwar werden landwirtschaftliche Belange in der Abwägung zurückgesetzt, was aber vom Gesetz und der Antragsgegnerin erkannt und durch Sonderregelungen wie den Sozialplan nach § 180 und den Härteausgleich nach § 181 BauGB aufzufangen versucht wird. Es ist keine willkürliche Einbeziehung landwirtschaftlicher Flächen in das Entwicklungsgebiet erfolgt, vielmehr ist eine Verringerung der Gebietsgröße und der Zahl der Wohneinheiten vorgenommen worden. Im Norden des Entwicklungsgebiets ist ein Baugebiet aus der Bebauungsplanung herausgenommen worden. Dies ist in einem Bereich erfolgt, wo nach Kalbach zu ohnehin noch am ehesten landwirtschaftliche Nutzung weiterhin möglich sein kann. Im Übrigen hat die Antragsgegnerin die Nutzungs- und Verwertungsinteressen der Antragsteller im Rahmen der Voruntersuchung durch den Treuhänder auf Grund der Betroffenenbeteiligung, unter anderem der Eigentümer, ermittelt, mit den Inhabern der im Gebiet vorhandenen landwirtschaftlichen Haupt- und Nebenerwerbsbetriebe vertiefende Beratungsgespräche geführt und die Ergebnisse in den Bericht über die Voruntersuchungen aufgenommen. Sie hat in der Kosten- und Finanzierungsübersicht auch 8,3 Mio. DM für die Verlagerung landwirtschaftlicher Betriebe eingesetzt. Soweit die Antragsgegnerin schließlich im Rahmen der Abwägung mit nachvollziehbaren Erwägungen und beanstandungsfrei die Interessen der Eigentümer hinter dem öffentlichen Interessen an der Durchführung der Maßnahme zurückgestellt hat, beruht dies auf den im Rahmen der planerischen Gestaltungsfreiheit wahrgenommenen gesetzlichen Möglichkeiten. Darüber hinaus ist auch gemäß § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 BauGB die zügige Durchführung der Maßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums gewährleistet. Die Verringerung der Gebietsgröße und der Zahl der Wohneinheiten ist der zügigen Durchführung der Maßnahme förderlich. Die Erschließung für den überörtlichen Verkehr mit zwei Autobahnen ist bereits vorhanden und bedarf lediglich eines neuen Anschlusses. Dabei liegt der Planfeststellungsbeschluss für den Anschluss "Nieder-Eschbach" vom 17.04.1996 bereits vor. Es besteht auch eine gute Möglichkeit für die ÖPNV-Erschließung durch die Verlängerung der U-Bahn im Rahmen des schienengebundenen Nahschnellverkehrs. Die einschlägigen Bebauungspläne Nr. 803 "Am Riedberg" und Nr. 820 "Am Bonifatiusbrunnen" sind weitgehend bearbeitet und im Magistrat bereits beschlossen. Sie liegen den betreffenden Ortsbeiräten zur Begutachtung vor und werden möglicherweise noch im Laufe des Jahres 2000 in der Stadtverordnetenversammlung verabschiedet. Mit der HLT ist ein Treuhänder beauftragt, der die Voruntersuchungen mit der Betroffenenbeteiligung schon begleitet hat und die Maßnahme im Rahmen des Treuhändervertrags weiter begleiten wird. Mit den geänderten Vorgaben im Nachtrag zum Bericht der Voruntersuchungen und der Herabsetzung des Endwerts von 984,20 DM pro qm auf 775,00 DM pro qm Grundstück sind die Vermarktungschancen der Grundstücke, die für Frankfurt am Main nicht einmal besonders teuer sind, verbessert worden. Schließlich ist auch die die Verabschiedung der Bebauungspläne stützende 37. Änderung des Flächennutzungsplans des Umlandverbandes Frankfurt am Main für den Bereich "Am Riedberg" am 17.02.2000 vom Regierungspräsidium Darmstadt bereits genehmigt worden (Bl. 538 GA) und in Kraft getreten. Die Nachbarbebauung am Niederurseler Hang und im Mertonviertel lässt erwarten, dass die integrierte Abrundung und Arrondierung durch das Riedberg-Viertel nicht all zu lange auf sich warten lässt, zumal im Teilgebiet "Am Bonifatiusbrunnen" neue Bautätigkeit bereits aufgenommen worden ist. Die sich aus alledem abzeichnende zügige Durchführung der Maßnahme war im Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Entwicklungssatzung am 12.09.1996, worauf es entscheidend ankommt, auch absehbar und eingeleitet. Schließlich ist die streitbefangene Entwicklungssatzung "Am Riedberg" auch nicht funktionslos und damit unwirksam geworden. Die tatsächlichen Verhältnisse haben sich hier nach Inkrafttreten der Satzung nicht derart geändert, dass sie der Verwirklichung der Satzung und ihrer Entwicklungsziele auf unabsehbare Zeit entgegenstehen und das in die Fortgeltung der Satzung gesetzte Vertrauen nicht mehr schutzwürdig ist. Mit der Verwirklichung der Entwicklungsziele "Am Riedberg" kann weiterhin gerechnet werden. Dies gilt auch im Hinblick auf den zum 31.12.1999 auf 645.263 abgesunkenen Stand der gemeldeten Einwohnerinnen und Einwohner in Frankfurt am Main. Auch insoweit behalten die günstigen Standortfaktoren "Am Riedberg" wie die für einen eigenständigen lebensfähigen Stadtteil notwendige Flächengröße, die gemischt genutzte Strukturen erst möglich macht und damit durch Dichte und Verkehrsvermeidung zu einer Verringerung der Umweltbelastung beiträgt, zusätzlich die an diesem Standort schon vorhandene und ausbaufähige Erschließungsqualität im öffentlichen Nahverkehr sowie das relativ geringe Vorkommen schützenswerter Biotope wie auch der Wohnbauflächenbedarf einschließlich des Bedarfs an Ein- und Zwei-Familien-Häusern weiterhin ihre Bedeutung. Im Übrigen wird die Verwirklichung der Entwicklungsziele auch nicht in finanzieller Hinsicht dadurch in Frage gestellt, dass inzwischen die 37. Änderung des Flächennutzungsplans des Umlandverbandes Frankfurt am Main für den Bereich "Am Riedberg" in Kraft getreten ist, worauf sich der Bevollmächtigte des Parallelverfahrens 3 N 1250/99 in der mündlichen Verhandlung vom 31.05.2000 gestützt hat. Ein zu Lasten der Antragsgegnerin höherer Bodenpreis beim Durchgangserwerb der Grundstücke gemäß den §§ 169 Abs. 1 Nr. 6, 153 Abs. 1 Satz 2 BauGB ist durch die Darstellung von Wohn- und Mischbauflächen im geänderten Flächennutzungsplan nicht eingetreten, da bauleitplanerisch bedingte Wertsteigerungen keine Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt im Sinne des § 153 Abs. 1 Satz 2 BauGB sind. Dies ergibt sich aus den §§ 140 Nr. 4, 153 Abs. 1 Satz 1 BauGB, wonach die durch die Vorbereitung der Sanierung, hier der Entwicklung, eingetretenen Werterhöhungen nur insoweit berücksichtigt werden, als der Betroffene diese Werterhöhungen durch eigene Aufwendungen zulässigerweise bewirkt hat. Zur Vorbereitung der Sanierung und in entsprechender Anwendung der Entwicklung zählt nach § 140 Nr. 4 BauGB aber gerade die städtebauliche Planung, wozu nach dieser Vorschrift auch die Bauleitplanung und damit im Sinne des § 1 Abs. 2 BauGB auch der Flächennutzungsplan gehört. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 154 Abs. 1, 159 Satz 1 VwGO i.V.m. § 100 Abs. 1 ZPO. Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor. Die Antragsteller wenden sich gegen die Satzung der Antragsgegnerin über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs "Am Riedberg" vom 22.04.1997. Die Satzung setzt ein derzeit überwiegend landwirtschaftlich genutztes Gebiet zwischen den Frankfurter Stadtteilen Niederursel und Kalbach und den Bundesautobahnen A 5 und A 661 mit einer Größe von etwa 266 ha als städtebauliches Entwicklungsgebiet fest. Die Antragstellerinnen und Antragsteller sind Eigentümer zahlreicher Grundstücke in diesem Bereich, die, teilweise verpachtet, zu landwirtschaftlichen Zwecken genutzt werden. Im Satzungsgebiet befinden sich drei Aussiedlerhöfe, die in der Flurbereinigung Anfang der 60-er Jahre entstanden sind. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte setzte mit Gutachten vom 24.06.1994 den entwicklungsunbeeinflussten Grundstückswert (Anfangswert) für landwirtschaftlich genutzte Flächen im Jahre 1994 mit 45 DM pro qm fest. Im Dezember 1994 und im Jahre 1995 kam es zu zwei Bürgersprechstunden als Bürgerversammlung und in Einzelgesprächen, zu weiteren Einzelgesprächen nach Vereinbarung, vertiefenden Beratungsgesprächen mit landwirtschaftlichen Betriebsinhabern und einschlägigen Ortsbeiratsveranstaltungen in Kalbach und Niederursel. Nach dem HLT-Bericht "Betroffenenbeteiligung" (Anl. M 18, S. 20) wurden etwa 80 % der Grundstückseigentümer direkt von der Maßnahme informiert. 40 % der Befragten standen den Entwicklungsabsichten der Antragsgegnerin skeptisch gegenüber. Der Bericht über Voruntersuchungen über städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen "Am Riedberg", Stand 19.02.1996 (S. 51), nennt einen durchschnittlichen Endwert der entwickelten und zu verkaufenden Grundstücke von rund 984,20 DM pro qm, der später reduziert wurde. Die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin beschloss die streitbefangene Entwicklungssatzung "Am Riedberg" am 22.09.1996. Die Genehmigung des Regierungspräsidiums Darmstadt stammt vom 12.03.1997, die öffentliche Bekanntmachung im Amtsblatt der Antragsgegnerin von 1997, S. 236 vom 22.04.1997. Zusammen mit dem Satzungsbeschluss stellte die Stadtverordnetenversammlung am 12.09.1996 das Teile des Entwicklungsgebiets betreffende Bebauungsplanverfahren Nr. 674 - Zoo und Universität am Niederurseler Hang - ein und beschloss die Aufstellung des neuen Bebauungsplans Nr. 803 - Am Riedberg -, dessen Entwurf inzwischen vom Magistrat der Antragsgegnerin beschlossen worden ist und Ortsbeiräten zur Stellungnahme vorliegt. Die mit dem Satzungsbeschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 12.09.1996 verbundenen Änderungsvorgaben zum Entwicklungskonzept, die zu einem Nachtrag zu dem genannten Bericht über die Voruntersuchungen vom 19.02.1966 führten, bedeuteten eine Verringung der baulichen Ausnutzung des ursprünglich auf 8.000 Wohneinheiten und 20.000 Einwohner nebst sonstigen Nutzungen ausgelegten Stadtteils "Am Riedberg". Die Planungsdaten des Rahmenplans (Bericht über Voruntersuchungen, S. 37) veränderten sich dahin (Nachtrag zum Bericht, S. 6), dass von dem 266 ha großen Areal 139,5 ha als Bruttobauland vorgesehen sind. 77,9 ha sollen mit Wohnhäusern bebaut werden. Der Rest bleibt Straßen, der U-Bahn, 12 Kindergärten, Grund- und weiterführenden Schulen sowie zwei größeren Parks vorbehalten. Insgesamt sollen etwa 6.000 Wohnungen für 15.000 Einwohner, Universitätseinrichtungen für 8.000 Studenten und weitere Universitätsmitarbeiter entstehen. In Mischgebietsflächen betragen die gewerblichen Anteile an der Bruttogeschossfläche etwa 113.000 qm für etwa 2.750 Arbeitsplätze. Der Endwert pro qm Grundstück wurde jetzt auf 775,00 DM veranschlagt. Die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin beschloss am 10.10.1996 eine städtebauliche Entwicklungssatzung für das nordöstlich von Kalbach gelegene Gebiet "Am Martinszehnten", wo es um Flächen für Arbeitsstätten geht. Auch insoweit sind beim Senat zahlreiche Normenkontrollanträge gestellt und ebenfalls mit Urteilen vom 31.05.2000 abgelehnt worden. Für die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen "Am Riedberg" beauftragte die Antragsgegnerin als treuhänderischen Entwicklungsträger die HLT Gesellschaft für Forschung Planung Entwicklung mbH. Im Zusammenhang mit der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 803 - Am Riedberg - erfolgte mit Genehmigung des Regierungspräsidiums Darmstadt vom 17.02.2000 (Bl. 538 der Gerichtsakte - GA -) die 37. Änderung des Flächennutzungsplans des Umlandverbandes Frankfurt, die die Vorstellungen des Rahmenplans in entsprechende Darstellungen umsetzte. Die Antragsteller haben am 19.02.1998 einen Normenkontrollantrag gestellt und geltend gemacht, sie seien am Fortbestand der auf ihren Grundstücken traditionell betriebenen Landwirtschaft interessiert. Eine Nutzungsänderung der seit langem im Eigentum ihrer Familien befindlichen Grundstücke lehnten sie ab. Die Antragsteller halten die Entwicklungssatzung "Am Riedberg" für nichtig. Die Voraussetzungen des § 165 BauGB seien nicht erfüllt. Vorrangige bodenrechtliche Instrumente wie ein Vorhaben- und Erschließungsplan, ein städtebaulicher Vertrag oder ein Bebauungsplan mit Umlegungsverfahren seien nicht hinreichend berücksichtigt worden. Die Antragsteller verweisen insbesondere auf ein im Laufe des Normenkontrollverfahrens vorgelegtes Eigentümervertragsmodell und Beispiele in Nürnberg und Bad Vilbel. Bei intensiveren Bemühungen der Antragsgegnerin wäre auch bei 124 Grundstückseigentümern im Satzungsgebiet "Am Riedberg" eine vertragliche Lösung mit höheren Grundstückspreisen für die Grundstückseigentümer bei Durchsetzung der planerischen Ziele der Antragsgegnerin möglich gewesen. Die Antragsteller halten die Prognose zum erhöhten Bedarf an Wohnstätten für fehlerhaft. Es sei von einem zu niedrigen mittelfristigen Angebot und einer zu hohen mittelfristigen Nachfrage nach Wohneinheiten in Frankfurt am Main ausgegangen worden. Für den tatsächlichen angemessenen Wohnbedarf stünden genügend unbebaute oder nur teilweise bebaute Freiflächen zur Verfügung. Der Sterbeüberhang, das Verhältnis von Wohnungen zu Haushalten, der Pro-Kopf-Verbrauch an Wohnfläche, der Einwohnerzuwachs, die Stadt-Land-Wanderung und die Einwohnerzahl der Stadt seien nicht bzw. fehlerhaft gewichtet und prognostiziert worden, was die Antragsteller im Einzelnen näher ausführen. Sie tragen vor, es sei offensichtlich, dass die mittelfristige Nachfrage nach Wohneinheiten in der Stadt das Angebot nicht deutlich übersteige. Die zügige Durchführung der auf 10 Jahre veranschlagten Entwicklungsmaßnahme sei nicht gewährleistet. Es sei nicht erwartbar, dass die geplante Nettobaulandfläche von 88,4 ha in 10 Jahren zu dem Endwert von 984,20 DM pro qm am Markt abgesetzt werden könne. Im Übrigen sei die Finanzierung der Entwicklungsmaßnahme nicht gesichert. Es bestehe eine Finanzierungslücke in Höhe von knapp 800 Mio. DM für die mit über 6 Mrd. DM verschuldete Antragsgegnerin. Schließlich halten die Antragsteller auch die mit der Entwicklungsmaßnahme verbundene und teilweise fortgeschriebene Kosten- und Finanzierungsübersicht für nicht tragfähig. Entgegen § 171 BauGB seien sachfremde Kosten angesetzt worden, darunter angefallene Planungskosten für den später verlegten Zoo sowie übersetzte Kosten für den Autobahnanschluss "Heddernheim", 12 Kindertagesstätten und naturschutzrechtliche Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen. Ein vierspuriger Ausbau der Marie-Curie-Straße und vier Straßenknoten im Satzungsgebiet "Am Riedberg" seien nicht entwicklungsbedingt erforderlich. Zur Fehlerhaftigkeit der Prognose über den erhöhten Wohnbedarf weisen die Antragsteller zusätzlich darauf hin, dass die Einwohnerzahl der Antragsgegnerin am 31.12.1999 nicht 695.000 betragen habe, wie im Regionalen Raumordnungsplan Südhessen (RROPS) von 1995 erwartet, sondern nach einer Melderegisterbereinigung lediglich 645.263. Die Antragsteller beantragen, die städtebauliche Entwicklungssatzung der Antragsgegnerin "Am Riedberg" vom 22. April 1997 für nichtig zu erklären. Die Antragsgegnerin beantragt, die Anträge abzulehnen. Die Antragsgegnerin verteidigt die Prognose für den Wohnungs- und Wohnbauflächenbedarf im Gebiet der Stadt. Neben der Ermittlung der im Regionalen Raumordnungsplan Südhessen von 1995 zur Jahrtausendwende auf 695.000 Einwohner prognostizierten Bevölkerung seien andere bedarfsbestimmende Einzelfaktoren berücksichtigt worden, wie das bestehende Verhältnis der Zahl der Haushalte zur Zahl der vorhandenen Wohneinheiten, die hinter dem Bundesdurchschnitt und dem des Umlandes zurückgebliebene Entwicklung der Wohnflächenversorgung pro Einwohner, der anhaltende Trend zu 1- und 2-Personen-Haushalten, die mehr Wohnfläche beanspruchten, der Ersatzbedarf für Abbruch, Zusammenlegung und Umwandlung vorhandener Wohnungen und eine für einen funktionierenden Wohnungsmarkt erforderliche Leerstandsreserve. Auch die Untersuchungen des Instituts Wohnen und Umwelt und des Pestel-Instituts für Systemforschung zum Wohnungsmarkt Frankfurt von 1995 hätten langfristig einen durchschnittlichen jährlichen Wohnungsbedarf von 2.800 bis 3.000 Wohnungen geschätzt. Die Stadt müsse bei alledem auch im gegenüber dem Umland deutlich unterdurchschnittlich vertretenen Eigenheimbau etwas anbieten, um einer unerwünschten Segregation entgegenzuwirken. Im Eigenheimneubau verfielen die Preise in der Stadt auch dann nicht, wenn sich das Angebot erhöhe. Die Instrumentenwahl zu Gunsten der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme hält die Antragsgegnerin für gerechtfertigt. Angesichts der großen Zahl von Eigentümern im Satzungsgebiet, die in nicht unerheblicher Anzahl einer Nutzungsänderung ihrer Grundstücke nicht zugestimmt hätten, sei die Verwirklichung der geplanten zügigen Durchsetzung der Gesamtkonzeption eines gemischt genutzten Stadtteils mit überwiegender Wohnnutzung anders nicht anzugehen gewesen. Bei alledem hält die Antragsgegnerin auch ihre Kosten- und Finanzierungsübersicht, die sie fortschreibe und von einem Controllingunternehmen fortlaufend überprüfen lasse, für angemessen. Zu den im Einzelnen streitbefangenen Positionen macht sie nähere Ausführungen. Eine zur Nichtigkeit der Satzung führende Finanzierungslücke sieht sie nicht. Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme sei geeignet, über den Einsatz der entwicklungsbedingten Wertgewinne die Finanzierung der Infrastruktur durch die Stadt sicherzustellen. Die Antragsgegnerin ist der Meinung, das Entwicklungsvorhaben könne innerhalb des ins Auge gefassten 10-Jahres-Zeitraums zügig abgeschlossen werden, zumal die Bebauungspläne Nr. 803 - Am Riedberg - und Nr. 820 - Am Bonifatiusbrunnen - bereits im Magistrat beschlossen worden seien. Die den Schriftsätzen der Beteiligten beigefügten Anlagen und beigezogenen Unterlagen sind Gegenstand der mündlichen Verhandlung und Beratung gewesen. Auf ihren Inhalt wird ebenso wie auf die gewechselten Schriftsätze der Beteiligten ergänzend Bezug genommen.