4 UE 3335/86

Die zulässige Berufung ist unbegründet. Der Hauptantrag ist zulässig, insbesondere ist das nach § 43 Abs. 1 VwGO erforderliche Feststellungsinteresse gegeben. Die Kläger haben ein schutzwürdiges Interesse daran, ihre Auffassung, für die beabsichtigte Aufgabe der Wohnnutzung im ersten Obergeschoß des Hauses Mstraße ... benötigten sie aus verschiedenen Gründen keine Ausnahmegenehmigung nach der Zweckentfremdungsverordnung, durch gerichtlichen Ausspruch feststellen zu lassen, denn sie können dieses Ziel nicht durch Erhebung einer Gestaltungs- oder Leistungsklage gleich gut oder besser erreichen. § 43 Abs. 2 Satz 1 VwGO steht in diesem Falle nicht entgegen (vgl. BVerwG, Urteil vom 17.01.1972, I C 33.68, BVerwGE 39, 247 ff. ; Urteil v. 26.06.1974, VII C 36.72, DVBl 1974, 681). Zwar wird im Rahmen der Entscheidung, ob die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmegenehmigung vorliegen, regelmäßig geprüft, ob die in der Ermächtigungsgrundlage des Art. 6 § 1 MRVerbG aufgestellten Voraussetzungen für die Erfüllung des Genehmigungsvorbehalts für die Zuführung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken durch den Landesgesetzgeber noch vorliegen oder offensichtlich entfallen sind und ob der konkrete Wohnraum auch vom Zweckentfremdungsverbot erfaßt wird. Diese Inzidentprüfung führt jedoch in dem Fall, daß das Gericht die Auffassung des Klägers teilt, zur Klageabweisung als unbegründet. Es kann einem Kläger vernünftigerweise von der Rechtsordnung nicht angesonnen werden, ein bestimmtes Rechtsschutzziel dadurch zu erreichen, daß er im Verfahren -- kostenfällig -- unterliegt und lediglich in den Entscheidungsgründen seine Rechtsauffassung bestätigt findet. Insbesondere stehen auch Gründe der Prozeßökonomie der Zulässigkeit des Feststellungsantrags nicht entgegen. Im Falle des Obsiegens ist das von den Klägern verfolgte Klageziel vollständig erreicht, ohne daß ein weiteres Verfahren zur Erreichung eines hinter der Feststellungsklage liegenden Zwecks erforderlich würde. Auch können die Kläger nicht darauf verwiesen werden, eine Verpflichtungsklage auf Erteilung eines sogenannten Negativattestes zu erheben. Zwar entspricht es ständiger Verwaltungsübung der Beklagten, derartige sogenannte Negativatteste zu erteilen, wenn feststeht, daß nicht zu Wohnzwecken genutzte Räume nicht dem Zweckentfremdungsverbot unterfallen (vgl. dazu im einzelnen Hess. VGH, Urteil vom 13.12.1984 -- IX OE 83/82). Auch hierauf brauchen sich die Kläger aber nicht verweisen zu lassen. Zum einen ist die Erteilung derartiger Negativatteste weder im MRVerbG noch der Ersten Hessischen Zweckentfremdungsverordnung vorgesehen, so daß ein Anspruch auf Erteilung allenfalls -- abgeleitet aus Art. 3 Grundgesetz -- auf Grund behördlicher Selbstbindung bestehen kann. Zum anderen wird derselbe Zweck unmittelbar durch den Tenor eines feststellenden Urteils erreicht, ohne daß es danach noch eines Tätigwerdens der Behörde -- gegebenenfalls noch einer Vollstreckung -- bedürfte. Der mithin zulässige Hauptantrag ist jedoch unbegründet. Zu Recht ist die Beklagte davon ausgegangen, daß die Räume im ersten Obergeschoß des Hauses Mstraße ... in F dem Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum unterliegen, das durch die Erste Hessische Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 25.01.1972 in der Fassung der Siebten Hessischen Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 24.07.1980 auf der Ermächtigungsgrundlage des Art. 6 § 1 MRVerbG unter anderem für das Gemeindegebiet der Beklagten eingeführt wurde. Die Stadt F durfte in den Geltungsbereich der Verordnung einbezogen werden (Hess. VGH, Beschlüsse vom 22.07.1977 -- IV N 5/77 -- Hess. VGRspr. 1978, 17 ff. -- und IV N 12/77 -- NJW 1978, 964). Von der Rechtsgültigkeit dieser Bestimmungen ist auch für den maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung im vorliegenden Verfahren auszugehen. Die Verordnungen der Länder, die das Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum für bestimmte Gemeinden in Kraft setzen, bleiben grundsätzlich solange gültig, bis sie förmlich aufgehoben werden. Die Voraussetzungen für eine höchstrichterlich anerkannte Ausnahme (BVerwG, Urteil vom 11.03.1983 -- 8 C 102.81 -- NJW 1983, 2893 m.w.N.), daß in der Zwischenzeit das Zweckentfremdungsverbot in der betreffenden Gemeinde offensichtlich entbehrlich geworden wäre, liegen für F nicht vor (vgl. auch Beschluß des Senats vom 07.11.1987 -- Az.: 4 TH 2808/86). Der Senat berücksichtigt insoweit wegen fehlender Aussagekraft des durch die Gebäude- und Wohnungszählung 1968 ermittelten Wohnungsbestandes auch Hilfstatsachen, denen eine Indizwirkung für die Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt zukommt, und stellt dabei insbesondere auch auf einen nachhaltigen Nachfrageüberhang auf dem Sozialwohnungsmarkt ab. Ein Nachfrageüberhang besteht nach der von der Beklagten mit Schriftsatz vom 26.01.1989 mitgeteilten Zahl von Wohnungssuchenden (11.300), die unter den für die Förderung nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz gesetzten Einkommensgrenzen liegen und bei der kommunalen Wohnungsvermittlungsstelle der Beklagten registriert sind, nach wie vor. Die Kläger berufen sich auf den in F vorhandenen Wohnungsbestand von 313.000 Wohnungen (vgl. Frankfurter Allgemeine Zeitung -- FAZ -- v. 24.01.1989) im Verhältnis zu der Zahl von 620.000 Einwohnern. Diese Zahlenrelation ist jedoch nur bedingt aussagekräftig. Erfaßt ist nämlich hierin nur die Zahl der bereits im Stadtgebiet wohnenden Bevölkerung, nicht aber derjenigen, die noch keine Wohnung im Stadtgebiet gefunden haben und daher auch nicht melderechtlich erfaßt sind (vgl. § 1 Abs. 1 Hessisches Meldegesetz), wie z. B. Studenten, Inhaber eines Arbeitsplatzes in F, die außerhalb wohnen, wegen der im Berufsverkehr auftretenden Staus und sonstige Probleme mit dem Anfahrtsweg jedoch ins Stadtgebiet ziehen wollen, Ausländer, Aussiedler. Teilweise wird bereits von der neuen Wohnungsnot in F (vgl. FAZ v. 24.01.1989) gesprochen. Darüberhinaus genügen zur Ausfüllung des Merkmals "besonders gefährdet" in Art. 6 § 1 Abs. 1 MRVerbG latente Versorgungsschwierigkeiten als Folge einer Mangelsituation, welche nicht unbedingt durch quantitative Merkmale gekennzeichnet sein müssen. Wesentlich ist vielmehr, ob eine Gemeinde durch sachliche Eigenarten gekennzeichnet wird, die geeignet sind, den Wohnungsmarkt für breitere Bevölkerungsschichten negativ zu beeinflussen und ihm so eine spezifische Labilität vermitteln (BVerwG, Urteil vom 11.03.1983 -- NJW 1983, 2893 ff. -- unter Berufung auf BVerfG, Beschluß vom 02.12.1980, BVerfGE 55, 249 ff., ). Sachliche Besonderheiten in diesem Sinne pflegen vor allem in Ballungsräumen, in Industriestädten, Städten mit herausgehobener zentraler Lage oder Funktion sowie (bei entsprechenden Größenverhältnissen) in Universitätsstädten vorzuliegen (Bundesverwaltungsgericht a.a.O.). Es bedarf keiner näheren Darlegung dazu, daß die Stadt F mit ihrer zentralen Lage im R-Ballungsraum, ihrer Bedeutung als Messe-, Banken- und Verwaltungszentrum, als Standort zahlreicher Konsulate sowie der größten hessischen Universität qualitative Besonderheiten aufweist, die die Versorgung breiter Bevölkerungsschichten mit Wohnraum zu Mieten, die von einem durchschnittlich verdienenden Arbeitnehmerhaushalt aufgebracht werden können, spezifisch gefährden. Die Wohnung im Ersten Obergeschoß des Hauses Mstraße ... unterfällt auch dem Verbot des § 1 der Hessischen Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, Wohnraum ohne Genehmigung anderen als Wohnzwecken zuzuführen. Zunächst ist unstreitig, daß die Wohnung zum maßgeblichen Zeitpunkt des Inkrafttretens der Ersten Hessischen Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum am 01.02.1972 tatsächlich zu Wohnzwecken vermietet war. Daß die Kläger aus dem Umstand, daß dort mehrere Studenten wohnten, etwas Anderes schließen wollen, leuchtet nicht ein. Weder die Zahl der Bewohner noch deren Familienstand, Beruf oder Ausbildungsverhältnis sprechen gegen den Wohnzweck. Unerheblich ist auch, ob die Räume zuletzt bauaufsichtlich zu Wohnzwecken genehmigt sind, worauf die Beklagte neben anderem maßgeblich abstellt. Eine ursprüngliche Genehmigung zu Wohnzwecken ist für das offenbar als Wohnhaus erbaute Haus der Kläger zu vermuten. Entsprechende Unterlagen sind jedoch, wie eine Nachfrage des Senats ergeben hat, bei der Bauaufsichtsbehörde nicht vorhanden. Hierbei ist zu berücksichtigen, daß Baupolizeiakten aus der Vorkriegszeit in F im Zweifel im Kriege vernichtet worden sind. Jedoch entzieht auch eine etwaige nur formelle Baurechtswidrigkeit des Bewohnens Räume nicht dem Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, wenn sie alle Voraussetzungen dieses Verbots im übrigen erfüllen (BVerwG, Urteil vom 29.11.1985 -- 8 C 105/83 -- NJW 1986, 1120). Unter den Wohnraumbegriff der Zweckentfremdungsverordnung, der sich mit dem entsprechenden Begriff in Art. 6 § 1 Satz 1 MRVerbG deckt, fallen alle Räume, die bei Inkrafttreten des Verbots zum dauernden Bewohnen sowohl geeignet als auch bestimmt waren, bzw. später wurden (BVerwG, Urteil vom 29.11.1985, a.a.O.). Das Kriterium der Ungeeignetheit wegen Mißständen, die zur Unbewohnbarkeit führen, bedarf wegen des von der Beklagten festgestellten guten Zustandes der Räume ("überdurchschnittlicher Wohnwert") keiner weiteren Erörterung. Die Wohnraumeignung kann aber auch aus Rechtsgründen fehlen, wenn nämlich ein nicht zu beseitigender Rechtsmangel vorliegt. Ein solcher Rechtsmangel ist die fehlende Genehmigungsfähigkeit -- materielle Illegalität -- (vgl. BVerwG, Urteil vom 29.11.1985, a.a.O.). Die Beklagte geht vorliegend davon aus, daß der Bereich, in dem das Grundstück Mstraße ... in F ... liegt, als allgemeines Wohngebiet einzustufen ist. Dementsprechend hat sich auch die Bauaufsichtsbehörde mit Schreiben vom 25.02.1987 auf eine Anfrage der Kläger vom 15.12.1986 geäußert. Dem sind die Kläger nicht entgegengetreten. Selbst wenn es sich jedoch um ein Mischgebiet handelte, wäre Wohnnutzung genehmigungsfähig. Auch die für die Anwendbarkeit des Zweckentfremdungsverbots erforderliche, weil in den Wohnraumbegriff eingeschlossene "Bestimmung" zum Bewohnen (BVerwG, Urteil vom 29.11.1985, a.a.O.) ist hier gegeben. Das Berufungsvorbringen zielt darauf ab, darzulegen, daß die Eltern der Kläger nach Beendigung des Mietverhältnisses über die Nutzung des ersten Obergeschosses als Arztpraxis entgegen ihrem eigentlichen Wunsch und mindestens längerfristigen Plan auf Grund widriger Umstände eine Vermietung zu Wohnzwecken vornahmen. Eine studentische Wohngemeinschaft hätten sie in der Hoffnung gewählt, dieses Mietverhältnis im Bedarfsfalle schnell beenden zu können. Demgegenüber läßt der Abschluß des Mietvertrages zu Wohnzwecken für die zuvor anders genutzten Räume im ersten Stock aus der Sicht eines unbeteiligten objektiven Dritten zunächst nur darauf schließen, daß die Eltern der Kläger die genannten Räume als Wohnraum nutzen lassen wollten, sie zu diesem Zweck also bestimmt hatten, als das Zweckentfremdungsverbot in Kraft trat. Äußerlich erkennbare Umstände, die geeignet wären, einen Schluß auf einen davon abweichenden Willen der Eltern der Kläger zuzulassen, haben diese nicht vorgetragen. Ein Mietvertrag, aus dem etwa zu ersehen wäre, welche (Neben-) Abreden und Fristen vereinbart waren, liegt dem Senat ebenfalls nicht vor. Wenn nun im vorliegenden Falle die Vermietung zu Wohnzwecken lange Zeit, nämlich 12 Jahre, gedauert hat, ohne daß zumindest durch irgendwelche Hilfstatsachen Zweifel an der Zweckbestimmung zu Wohnräumen geweckt werden, kommt der "Wille zur Umwidmung" (vgl. BVerwG, Urteil v. 29.11.1985, a.a.O.; Urteil v. 07.09.1984 -- 8 C 48.83 -- Buchholz 454.51 Nr. 11) in der Tatsache der Vermietung als solcher zum Ausdruck. Mögliche abweichende Vorstellungen, welche im Nachhinein vorgebracht werden, sind allein nicht geeignet, der Tatsache langjähriger Vermietung ihre Bedeutung als Ausdruck der Widmung zu Wohnzwecken zu nehmen. Der Hilfsantrag ist ebenfalls zulässig, aber unbegründet. Die Beklagte hat die Erteilung der Ausnahmegenehmigung rechts- und ermessensfehlerfrei abgelehnt. Die Voraussetzungen, unter denen davon auszugehen ist, daß die in Frage stehende Zweckentfremdung die allgemeine Wohnraumversorgung einer Gemeinde nicht berührt und daher ein Anspruch auf Erteilung der Ausnahmegenehmigung besteht, sind vorliegend nicht erfüllt (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 12.03.1982, 8 C 23/80, NJW 1982, 2269 f.). Der von den Klägern als Ersatzwohnraum angebotene Bereich des vierten Obergeschosses (Dachgeschosses) erfüllt nicht die Kriterien, die die Rechtsprechung an Ersatzwohnraum stellt, der im Rahmen der Entscheidung über einen Antrag auf Erteilung einer Ausnahmegenehmigung vom Zweckentfremdungsverbot zu berücksichtigen ist (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 12.03.1982, a.a.O.; Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 10.05.1985, BVerwG 8 C 35.83, Buchholz 454.51 Nr. 12). Prüfungserheblich sind vorliegend insoweit die Forderung, der Ersatzwohnraum müsse in zeitlichem Zusammenhang mit der Zweckentfremdung geschaffen werden oder geschaffen worden sein, sowie die Forderung, es dürfe keine Bestandsverminderung von Wohnraum eintreten, so daß der Ersatzwohnraum nicht kleiner sein darf als der zweckentfremdete Raum. Hier hängt die Beantwortung der Frage, ob dieser zeitliche Zusammenhang gegeben ist -- es sollen mit dem Neubau von Wohnungen nicht generell und sozusagen auf Vorrat Ansprüche auf Genehmigung von Zweckentfremdungen begründet werden -- eng mit der Beantwortung der Frage zusammen, welcher Teil des Dachgeschosses überhaupt als Ersatzwohnraum in Betracht kommt, sozusagen "anrechenbar" ist. Zutreffend ist das Verwaltungsgericht davon ausgegangen, daß dies -- entgegen der Auffassung der Kläger -- nicht für das gesamte Dachgeschoß der Fall ist. Jedenfalls waren die von der Familie J genutzten Wohnräume bereits im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Zweckentfremdungsverordnung vorhanden und wurden auch wohnlich genutzt. Der Ausbauzustand (Kohleöfen) ist, da jedenfalls Heizung, Wasser und Strom sowie Toilette vorhanden waren, im übrigen nicht erheblich. Nach den Angaben der Kläger bewohnte die Familie J den im Teilungsplan (Anlage zum Antrag auf Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 07.08.1981) als Wohnraum genutzten Raum, Küche nebst Speisekammer, WC und notwendigerweise auch den entsprechenden Flur bzw. Dielenraum. Nach den dazugehörenden Berechnungen sind dies (Wohnraum: 29,95 qm, Küche: 13,73 qm, Diele: 18,78 qm, WC: 2,68 qm, Flur: 1,98 qm, Speisekammer: 0,87 qm) insgesamt 67,99 qm. Bringt man diese von der gesamten Dachgeschoßfläche (139,27 qm) in Abzug, verbleiben 71,28 qm Fläche, die als neu geschaffener Wohnraum in Betracht kommt. Im Hinblick auf die Behauptung der Kläger, die sie durch Vorlage von Rechnungen zu belegen versuchen, sie hätten die wesentlichen Umbau- und Renovierungsarbeiten von 1982 bis 1986 durchgeführt, spricht vieles dafür, daß für einen Teil der Räumlichkeiten im Dachgeschoß der erforderliche zeitliche Zusammenhang besteht. Insbesondere fand die Ortsbesichtigung vom 19.05.1982 sechs Tage vor Eingang des streitgegenständlichen Antrags bei der Beklagten statt und gibt keinen Aufschluß darüber, wann die Räume 2 und 3 einer wohnlichen Nutzung zugeführt wurden bzw., ob die Nutzungsangaben der Kläger im Rahmen des Ordnungswidrigkeitenverfahrens, wie diese vortragen, nur Schutzbehauptungen zur Abwehr des Ordnungswidrigkeitenvorwurfs darstellten. Eine Nutzungsbestimmung zu anderen als Abstellräumen (Nebenräume für die Wohnungen in den übrigen Geschossen bzw. teilweise zum Unterstellen der Möbel der verstorbenen Eltern der Kläger) kann jedenfalls für die Zeit seit dem Inkrafttreten der Ersten Hessischen Zweckentfremdungsverordnung am 01.02.1972 bis zum Jahr 1982 nicht mit Sicherheit festgestellt werden. Es bedarf jedoch keiner abschließenden Klärung dieser Frage, da die anzurechnende Fläche auch in dem für die Kläger günstigsten Fall, daß die Familie J nur die von ihnen bezeichneten Räumlichkeiten nutzte und die Kläger selbst -- entgegen den Angaben des Klägers zu 2 im Schreiben vom 19.04.1982 an die Beklagte -- bis zum Zeitpunkt der Stellung des streitgegenständlichen Antrags nicht weitere Räume zu Wohnzwecken nutzten, erheblich kleiner ist als die umzunutzende. Dabei ist davon auszugehen, daß die Kläger im Klageantrag die Genehmigung für die Zweckentfremdung des gesamten ersten Obergeschosses beantragt haben. Dies entspricht dem Antrag vom 24.05.1982, dementsprechend hat die Beklagte auch entschieden. Das Argument, Herr G wolle auch dort wohnen, dient offensichtlich mehr dem Ziel, die Umnutzung "vertretbar" erscheinen zu lassen. Auch schwanken die Angaben, welche und wieviele Räume als Büro genutzt werden sollen (zunächst zwei, dann drei). Entscheidend ist die Antragstellung im gerichtlichen Verfahren. Hinsichtlich des Hauptantrags gebietet bereits die Sachlogik, daß dieser -- wie geschehen -- umfassend gestellt ist. Der Hilfsantrag ist ebenfalls "für die Räume im ersten Obergeschoß" gestellt. Mithin sind 144,38 qm Verlust höchstens 71,28 qm Gewinn entgegenzustellen. Mithin haben die Kläger auch keinen Anspruch auf Erteilung der beantragten Ausnahmegenehmigung. Im übrigen hat die Beklagte die Erteilung der Ausnahmegenehmigung ermessensfehlerfrei abgelehnt. Es ist nicht zu beanstanden, daß die Beklagte sich von der Überlegung leiten ließ, eine teilweise gewerblich und nur noch im übrigen zu Wohnzwecken genutzte Wohnung stehe dem Wohnungsmarkt nicht mehr in gleicher Weise zur Verfügung wie zuvor die genannte Fünf-Zimmer-Wohnung (vgl. BVerwG, Urteil vom 12.03.1982, a.a.O., "vierte und sechste Forderung"). Vielmehr entfällt zum einen die Nutzungsmöglichkeit für eine Familie mit Kindern, zum anderen sind die für die Wohnnutzung noch vorhandenen Räume schwerlich getrennt von den Gewerberäumen zu vermieten; zudem hängt es vom Zufall ab, ob sich nach dem von den Klägern in Aussicht genommenen Mieter jemand finden läßt, der ebenfalls in dieser Wohnung Wohnnutzung und gewerbliche Nutzung verbinden will. Zu Recht ist die Beklagte daher davon ausgegangen, daß das öffentliche Interesse an der Erhaltung qualitativ gehobenen Wohnraums, der auch größeren Familien ausreichenden Platz bietet und dem Wohnungsmarkt ohne Beeinträchtigungen durch gewerbliche Nutzung im gleichen Haus zur Verfügung steht, das Interesse der Kläger an der Umnutzung überwiegt. Sofern und solange nicht überwiegende private Interessen zugunsten der Zweckentfremdung von Wohnraum durchgreifen, muß sich ein Eigentümer den Verzicht auf eine Zweckentfremdung als Ausdruck der Sozialgebundenheit seines Eigentums zumuten lassen. Diese Zumutbarkeit schließt -- in Richtung auf die gleichfalls verfassungsrechtlich gewährleistete Privatnützigkeit des Eigentums -- ein, sich mit dem Ertrag zufriedengeben zu müssen, der sich ergibt, weil der Raum zu für den Eigentümer zumutbaren, nicht notwendig optimalen Bedingungen als Wohnraum vermietet werden kann (BVerwG, Urteil vom 10.05.1985 -- BVerwG 8 C 35.83 -- Buchholz 454.51 Nr. 12). Daß eine Vermietbarkeit der Fünf-Zimmer-Wohnung im ersten Obergeschoß eines renovierten Altbaus in dem an die Hauptverkehrsader L Straße angrenzenden Bereich des mit Erfolg sanierten Gebietes B der Beklagten etwa nicht zu guten Bedingungen vermietbar wäre, haben die Kläger nicht einmal vorgetragen und nimmt auch das Gericht an. Die Kläger haben auch keinen Genehmigungsanspruch unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung ihres Begehrens mit der Genehmigung zur Umnutzung des ersten Obergeschosses des Nachbarhauses Mstraße .... Durch dessen Ecklage zur L Straße und die vorhanden gewesene und fortbestehende gewerbliche Nutzung auch des Erdgeschosses scheint in der Tat ein anderer Sachverhalt vorliegen. Aber auch wenn dies nicht so sein sollte, könnte durch einen einzigen Fall abweichender Handhabung keine Ermessensbindung eintreten. Die Kläger sind Eigentümer der in F (Gemarkung B) gelegenen Liegenschaft Mstraße .... Das dort vorhandene Gebäude besteht aus dem Erdgeschoß und vier Obergeschossen, einschließlich des Dachgeschosses. Ein Bebauungsplan besteht für den Bereich, in dem das streitgegenständliche Grundstück liegt, nicht. Das Gebäude auf der Liegenschaft Mstraße ... wurde etwa 1908 errichtet. Bauakten über die für die Liegenschaft erteilten bauaufsichtlichen Genehmigungen sind bei der Beklagten nicht vorhanden. Mit Schreiben ihrer Bevollmächtigten vom 24.05.1982 beantragten die Kläger bei der Beklagten -- Amt für Wohnungswesen -- die Erteilung einer Genehmigung für die Zweckentfremdung des Erdgeschosses sowie des ersten Obergeschosses des Anwesens Mstraße ... in F. Zur Begründung führten sie aus, es sei beabsichtigt, die Wohnung im ersten Obergeschoß ab 01.07.1982, spätestens ab 01.10.1982 an einen Arzt zum Zwecke der Ausübung einer ärztlichen Praxis zu vermieten. Die Erdgeschoßwohnung solle ebenfalls nach Freiwerden an eine freiberufliche Praxis vermietet werden. Mit Schreiben vom 01.07.1982 änderten die Bevollmächtigten der Kläger unter Bezugnahme auf ein Schreiben des Klägers zu 2 an die Beklagte vom 29.06.1982 den Antrag dergestalt ab, daß beabsichtigt sei, zwei Räume der im ersten Obergeschoß vorhandenen Wohnung als Büroräume für die W GmbH, F, Sstraße ... zu nutzen. In den übrigen Räumen der Wohnung im ersten Obergeschoß wolle der Inhaber dieser Firma Herr H G selbst wohnen. Im Jahre 1981 reichte der Architekt G im Auftrage des Klägers zu 2 Unterlagen zwecks Erlangung einer Abgeschlossenheitserklärung nach dem Wohnungseigentumsgesetz bei der Beklagten ein, welche für die Wohnung im ersten Obergeschoß fünf Wohnräume, Küche, Bad, WC und Speisekammer sowie zwei Balkone -- insgesamt 144,38 qm Wohnfläche -- ausweisen. Für das Dachgeschoß wird der innerhalb der "Wohnung 5" vorhandene Raum wie folgt bezeichnet: Wohnraum 29,95 qm, Schlafraum 12,17 qm, Schlafraum 18,78 qm, Küche 13,73 qm, Diele 15,83 qm, Abstellraum 4,79 qm, WC 2,68 qm, Flur 1,98 qm, Speisekammer 0,87 qm, Mansarde I 9,86 qm, Mansarde II 11,32 qm, Mansarde III 9,90 qm, Mansarde IV 7,41 qm (insgesamt 139,27 qm). Unter Bezugnahme auf den dem Antrag beigefügten Aufteilungsplan erteilte die Beklagte die begehrte Abgeschlossenheitsbescheinigung antragsgemäß unter dem Datum des 05.11.1984. Die von der Beklagten auf Grund des Antrags auf Erteilung einer Ausnahmegenehmigung von der Zweckentfremdungsverordnung durchgeführten Ermittlungen haben hinsichtlich des Ausbauzustandes und der Nutzung des Anwesens Mstraße ... folgendes ergeben: Zum Zeitpunkt einer Ortsbesichtigung am 18.05.1982 war im Dachgeschoß eine vollständig möblierte Drei-Zimmer-Wohnung mit Küche, WC und Flur vorhanden. Der Kläger zu 2 erklärte im Verlaufe der Ortsbesichtigung, die Räume würden von ihm unregelmäßig benutzt, da er seinen Hauptwohnsitz in K habe. Ferner waren im vierten Obergeschoß (Dachgeschoß) fünf weitere Mansarden mit einer Grundfläche von 11 qm vorhanden, deren Wohnfläche die Beklagte wegen der schrägen Außenwände mit weniger als 9 qm einschätzte. Diese Räume wurden als Abstellräume genutzt, ein Wasseranschluß oder eine Heizmöglichkeit befand sich dort nicht. Die Raumhöhe wurde mit ca. 2,90 m vermessen. In dem über die Ortsbesichtigung erstellten Aktenvermerk der Beklagten vom 19.05.1982 ist festgehalten, daß die tatsächlichen Verhältnisse mit dem von dem Architekten G dem Antrag auf Erteilung einer Abgeschlossenheitserklärung vom 13.05.1981 beigefügten Dachgeschoßplan übereinstimmten. In einem weiteren Aktenvermerk vom 05.07.1982 des Amts für Wohnungswesen der Beklagten ist festgehalten, bei den fünf Mansardenräumen handele es sich nicht um schutzwürdigen Wohnraum, da wegen der erheblichen Wandschrägen die Grundfläche der Räume unter 9 qm liege, kein allgemein zugänglicher Wasseranschluß im Dachgeschoß vorhanden sei und die Einzelzimmer selbst weder ofenbeheizt werden könnten noch mit Wasseranschluß versehen seien. Die Drei-Zimmer-Wohnung werde offensichtlich wohnlich genutzt, nach Angaben des Klägers zu 2 von diesem selbst. Weitere Ermittlungen sowie Angaben der Kläger selbst führten zu der Erkenntnis, daß drei Mansarden des Dachgeschosses von 1908 bis 1974 wohnlich genutzt wurden, zunächst von den Dienstmädchen der Bewohner der unteren Geschosse, nach dem 2. Weltkrieg bis zum Jahr 1974 von den Eheleuten J. Nach deren Auszug fand eine Vermietung nicht mehr statt. Das erste Obergeschoß wurde nach Angaben der Kläger vom 01.06.1939 bis 31.03.1956 als Schneiderwerkstatt, vom 01.04.1956 bis 31.12.1971 als Arztpraxis genutzt. Danach vermieteten die Eltern der Kläger die Wohnung im ersten Obergeschoß an eine Wohngemeinschaft; ein Mietvertrag für diesen Zeitraum befindet sich nicht bei den Akten. Mit Datum vom 20.09.1980 unterschrieb der Kläger zu 2 einen Mietvertrag zwischen der Erbengemeinschaft Dr. K und Dr. D F und der Studienrätin z. A. I B über die Vermietung des ersten Obergeschosses (fünf Zimmer, eine Küche, eine Diele, ein Bad, ein Keller) zu Wohnzwecken (maximal vier Personen), beginnend am 01.10.1980 bis zum 30.09.1983. Nach den Unterlagen der Meldebehörde der Beklagten waren im Jahre 1971 für das erste Obergeschoß drei Mieter gemeldet (M N und Kind vom 12.08.1971 bis 15.04.1975, I G vom 12.08.1971 bis 27.03.1975 sowie U K vom 09.12.1971 bis 27.01.1975). Auch für den Zeitraum bis 1979 sowie danach waren für das erste Obergeschoß Mieter melderechtlich erfaßt. Bei einer Überprüfung des ersten Obergeschosses am 16.07.1982 durch Bedienstete des Amts für Wohnungswesen der Beklagten wurde festgestellt, daß dort vier Personen wohnten und alle Räume in einem einwandfreien Zustand waren. Die Fußböden waren in Stabparkett ausgeführt, die Decken teilweise mit Stuck versehen, außer Heizkörpern war auch ein verzierter Kachelofen vorhanden. Auf Grund der Ortsbesichtigung kam die Beklagte in dem darüber angefertigten Aktenvermerk vom 02.08.1982 zu dem Ergebnis, der Wohnwert dieser Räume sei überdurchschnittlich einzuordnen. Mit Bescheid vom 07.12.1982 versagte die Beklagte die beantragte wohnungswirtschaftliche Ausnahmegenehmigung vom Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum durch Umnutzung der Räume im ersten Obergeschoß des Hauses Mstraße ... zu anderen als Wohnzwecken. Zur Begründung ist ausgeführt, das Gebäude Mstraße ... sei baurechtlich als Wohnhaus ausgewiesen. Die streitige Wohnung sei in gutem wohnlichen Zustand und werde seit dem Jahre 1971 ständig wohnlich genutzt. Es handele sich um schutzwürdigen Wohnraum im Sinne von Art. 6 § 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen -- MRVerbG --, der dem Zweckentfremdungsverbot unterfalle. Die Erteilung einer Ausnahmegenehmigung scheide aus, da weder ein öffentliches Interesse an der Ansiedlung einer Privatdetektei in den Räumen erkennbar sei noch ein überwiegendes berechtigtes Eigeninteresse vorliege. Die Kläger erhoben Widerspruch gegen diesen Bescheid und begründeten ihn unter anderem damit, daß bei der geplanten Vermietung an das Detektivbüro eine weitgehende wohnraummietähnliche Nutzung vorliege, die eine Ausnahmegenehmigung rechtfertige. Unter dem Datum des 14.12.1982 wurde die Erteilung der Ausnahmegenehmigung für das Erdgeschoß ebenfalls versagt; den dagegen eingelegten Widerspruch namen die Kläger später zurück. Mit Widerspruchsbescheid vom 13.09.1983 -- den Klägern am 15.09.1983 zugestellt -- wies die Beklagte den Widerspruch als unbegründet zurück. Sie vertiefte im wesentlichen die Gründe des Ausgangsbescheides. Mit am Montag, den 17.10.1983, beim Verwaltungsgericht Frankfurt am Main eingegangenem Schriftsatz haben die Kläger Klage erhoben. Sie haben vorgetragen, die Umnutzung von Wohnraum in den Räumen des ersten Obergeschosses des Hauses Mstraße ... in F bedürfe keiner Ausnahmegenehmigung vom Zweckentfremdungsverbot. Seit 1939 seien die Räumlichkeiten durch verschiedene Mieter teils gewerblich, teils zur Ausübung einer ärztlichen Praxis genutzt worden. Das letzte Mietverhältnis mit einem Arzt habe zum 31.12.1971 geendet. Die danach erfolgte Nutzung durch eine Wohngemeinschaft mit häufig wechselnden Mitgliedern sei nur bei äußerst formaler Betrachtungsweise als wohnliche Nutzung anzusehen. Selbst wenn jedoch eine Ausnahmegenehmigung erforderlich sein sollte, sei eine solche zu erteilen. Zum einen ginge durch die gewerbliche Nutzung von nur zwei, höchstens drei Räumen von zusammen 67 qm im ersten Obergeschoß kein Wohnraum verloren, weil sie -- die Kläger -- 139,3 qm neuen Wohnraum im Dachgeschoß des Hauses Mstraße ... schüfen. Der Umbau des Dachgeschosses habe 1982 nach der Antragstellung begonnen; bis Ende 1982 seien von 139,3 qm Wohnraum erst 90,5 qm umgebaut gewesen. 1983 sei ein Bad mit Heizung eingebaut worden. Erst 1985 sei der Umbau wegen der erforderlichen Dachsanierung endgültig abgeschlossen worden. Zwar seien drei Mansarden des Dachgeschosses bereits von 1908 bis 1974 wohnlich genutzt worden, dabei habe es sich aber um Notunterkünfte gehandelt. Diese Räume (Mansarden I bis III mit einer Größe von zusammen 31,08 qm) seien von 1981 bis 1983 modernisiert worden und hätten ihnen -- den Klägern -- sowie ihren Familien zu Wohnzwecken gedient. Damit nicht identisch sei aber der 1982 begonnene Ausbau des Dachgeschosses, durch den 108,19 qm völlig neuer Wohnraum geschaffen werde. Zudem seien auch die Mansarden I bis III auf Grund der Modernisierung als neuer Wohnraum zu bezeichnen, da sie zuvor lediglich Notunterkünfte gewesen seien. Wegen der Schaffung dieses Ersatzwohnraumes lägen die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmegenehmigung vom Zweckentfremdungsverbot vor. Dieses sei auch aus Gleichbehandlungsgründen zu erteilen. Die Beklagte habe nämlich für die stets privat genutzten Räume im ersten Obergeschoß des Nachbarhauses Mstraße ... eine entsprechende Ausnahmegenehmigung erteilt mit der Begründung, der Nachbar habe sich bereit erklärt, die früher von einem Klavierlehrer bewohnte Mansarde zu einer Wohnung auszubauen. In diesem Gebäude sei jedoch mehr Wohnraum umgenutzt als hinzugewonnen worden, während bei ihnen durch den Ausbau eine erheblich größere Fläche völlig neuen Wohnraums geschaffen werde, als durch die geplante Nutzungsänderung von maximal 67 qm im ersten Obergeschoß entfallen werde. Die Kläger haben beantragt, festzustellen, daß die Umnutzung von Wohnraum in den Räumen im ersten Obergeschoß des Hauses Mstraße ... in ... F zu anderen als Wohnzwecken keiner wohnungswirtschaftlichen Ausnahmegenehmigung gemäß Art. 6 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen (MRVerbG) vom 04.11.1971 in Verbindung mit der Ersten Hessischen Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 25.01.1972, zuletzt geändert durch die Siebte Hessische Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 24.07.1980, bedarf, hilfsweise, den Bescheid der Beklagten vom 07.12.1982 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom 23.09.1983 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, die am 24.05.1982 beantragte wohnungswirtschaftliche Ausnahmegenehmigung vom Verbot der Zweckentfremdung hinsichtlich der Räume im ersten Obergeschoß des Hauses Mstraße ... in ... F zu erteilen. Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Unter Bezugnahme auf ihre Ausführungen im Widerspruchsbescheid hat sie ergänzend vorgetragen, daß für die Frage, ob die streitbefangenen Räumlichkeiten des ersten Obergeschosses unter das Zweckentfremdungsverbot fallen, die Nutzung am 01.02.1972 maßgeblich sei. Zu diesem Zeitpunkt seien die Räume unstreitig von einer Wohngemeinschaft bewohnt gewesen. Für die Erteilung einer Ausnahmegenehmigung unerheblich sei, daß die Wohnung durch die Privatdetektei nur teilgewerblich genutzt werden solle, weil es sich um eine Wohnung handele, die für die Unterbringung großer Familien geeignet sei und auf diese Weise vom Markt genommen werde. Der angebotene Ersatzwohnraum sei nicht als ausreichend anzusehen. So sei er bei Stellung des streitgegenständlichen Antrags durch die Kläger bereits fertiggestellt gewesen, eine Kausalität zwischen Erstellung des Ersatzwohnraumes und dem Wegfallen des schützenswerten Wohnraumes fehle mithin. Ferner komme allenfalls der Ausbau von vier Mansarden mit einer Fläche von 31 qm als Ersatzwohnraum in Betracht, was aber nach Art und Umfang nicht die Umnutzung der Räume im ersten Obergeschoß rechtfertigen könne. Die frühere Mieterin J habe erklärt, sie habe im Dachgeschoß bis 1974 eine Wohnung in einer Größenordnung von 60 qm bewohnt. Dabei habe es sich nicht um die Mansardenräume I bis IV gehandelt. Von einer Neuschaffung von Wohnraum könne daher -- abgesehen von den Mansarden -- nicht die Rede sein. Daran änderten auch die offensichtlich durchgeführten Modernisierungen -- allein hierauf bezögen sich die von Klägern vorgelegten Rechnungen -- nichts. Öffentliche Interessen sprächen hier gegen die Erteilung der begehrten Genehmigung, da ein Bedarf an großen Wohnungen bestehe und ein Gewerbebetrieb zwischen Wohnetagen die Wohnqualität senke. Auf Gleichbehandlung mit dem Haus Markgrafenstraße 2 könnten sich die Kläger nicht erfolgreich berufen, weil dort andere Voraussetzungen vorgelegen hätten. Mit Urteil vom 15.10.1986 hat das Verwaltungsgericht die Klage als unbegründet abgewiesen. Hinsichtlich des Hauptantrages hat es ausgeführt, die Mangelsituation am Wohnungsmarkt, die den Verordnungsgeber veranlaßt habe, die Stadt Frankfurt am Main im Jahre 1972 in den örtlichen Geltungsbereich des Zweckentfremdungsverbots einzubeziehen, sei weiterhin gegeben. Bei den streitbefangenen Räumen im ersten Obergeschoß handele es sich auch um schutzwürdigen Wohnraum nach der Zweckentfremdungsverordnung, weil die Räume am 01.02.1972, dem Zeitpunkt des Inkrafttretens der Zweckentfremdungsverordnung, in Übereinstimmung mit dem Baurecht als Wohnraum genutzt worden seien. Auch stelle die Wohnnutzung einer Wohngemeinschaft mit häufig wechselnden Mitgliedern wohnliche Nutzung im Sinne des Zweckentfremdungsrechts dar. Hinzu komme, daß die Räume seit Anfang 1972 jahrelang ausschließlich wohnlich genutzt geworden seien. Auf Grund der durchgeführten Überprüfungen durch die Beklagte stehe auch fest, daß die Räume dazu geeignet seien, auf Dauer bewohnt zu werden. Der Hilfsantrag sei unbegründet, weil die Beklagte die Erteilung einer Ausnahmegenehmigung vom Zweckentfremdungsverbot ermessensfehlerfrei abgelehnt habe. Der von den Klägern angebotene Ersatzwohnraum im Dachgeschoß erfülle nicht die von der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 13.03.1982, Buchholz 310 § 42 VwGO Nr. 102) aufgestellten Kriterien für die Beachtlichkeit des Angebots von Ersatzwohnraum. So fehle es an dem erforderlichen zeitlichen Zusammenhang zwischen der Schaffung neuen Wohnraums mit der Zweckentfremdung. Ferner sei der neu geschaffene Wohnraum kleiner als der Bereich, der zweckentfremdet genutzt werden solle. Als neu geschaffener Wohnraum könne nämlich allenfalls der Ausbau der Mansarden im Dachgeschoß in einer Größe von 31 qm angesehen werden, weil die Mansarden vor ihrer Modernisierung nicht als wohnlichen Zwecken dienend angesehen werden könnten. Die übrigen Räumlichkeiten im Dachgeschoß (drei Zimmer, eine Küche), seien jedoch von 1944 bis 1974 von der Familie J wohnlich genutzt worden. Trotz der durchgeführten Renovierung und Modernisierung sei insoweit kein neuer Wohnraum geschaffen worden. Da die Kläger demnach Ersatzwohnraum allenfalls im Umfang von 31 qm geschaffen hätten, im ersten Obergeschoß jedoch maximal 67 qm umgenutzt werden sollten -- zunächst sei sogar die Umnutzung des gesamten ersten Obergeschosses beantragt worden --, sei der neu geschaffene Raum erheblich kleiner als der für die Zweckentfremdung vorgesehene. Ferner sei der Standard einer Mansardenwohnung in der Regel geringer einzustufen als der einer großen Fünf-Zimmer-Wohnung im ersten Obergeschoß eines Hauses. Daher verlange auch der Gleichbehandlungsgrundsatz nicht die Erteilung der Ausnahmegenehmigung, da in dem Nachbarhaus Mstraße ... auf das die Kläger sich beriefen, der Verlust an Wohnraum lediglich 6 qm betrage. Mit der am 11.12.1986 beim Verwaltungsgericht eingegangenen Berufung wenden sich die Kläger gegen das am 12.11.1988 zugestellte Urteil. Zur Begründung des Hauptantrags tragen sie vor, eine besondere Gefährdung der Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen sei im Gemeindegebiet der Beklagten nicht zu besorgen. Nach den vom Statistischen Amt der Beklagten ermittelten Zahlen habe die Stadt F im März 1986 rund 613.000 Einwohner gehabt, für welche im Gemeindegebiet 313.000 Wohnungen zur Verfügung gestanden hätten (Beweis: Einwohner- und Wohnstatistik der Beklagten). Daraus errechne sich eine Wohnversorgung von 1,69 Personen pro Wohnung, im Bundesdurchschnitt liege diese Zahl bei 2,21 Personen pro Wohnung. Jedenfalls für größere Wohnungen habe sich im Gebiet der Beklagten ein Wohnungsüberhang gebildet. Auf Grund der Alterspyramide der Bevölkerung und des weiteren Rückgangs der Geburtenrate sei nicht zu erwarten, daß der Bedarf für ca. 150 qm große Wohneinheiten gefährdet sei. Auch seien die Räumlichkeiten im ersten Obergeschoß zum Stichtag 01.02.1972 nicht auf Dauer dem Wohnungsmarkt zur Verfügung gestellt gewesen. Entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts komme es nämlich nicht allein darauf an, daß die Räumlichkeiten am 01.02.1972 zu Wohnzwecken vermietet gewesen und auch noch heute dazu geeignet seien. Die jahrelange Nutzung als Arztpraxis sei gerade einen Monat vor dem Stichtag rein tatsächlich aufgegeben gewesen. Die Eltern der Kläger hätten sich zum Jahreswechsel 1971/72 nicht um eine Vermietung an einen Arzt oder anderen Freiberufler kümmern können, obwohl sie dies beabsichtigt hätten. Aus Gutmütigkeit hätten sie die Räume dann einer studentischen Wohngemeinschaft zur Verfügung gestellt in der Annahme, daß gerade bei einer Vermietung an Studenten eine rasche Kündigung zwecks Neuvermietung als Arztpraxis möglich sei. Später habe sich dann eine Kündigung der Studenten als unmöglich erwiesen. Die Wohnung im ersten Obergeschoß sei von den Verfügungsberechtigten niemals auf Dauer zu Wohnraum bestimmt worden, wie dies die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG, Buchholz 451.51 Nr. 11) verlange. Jedenfalls sei aber der Hilfsantrag begründet, da ausreichend Ersatzwohnraum angeboten werde. Die Behauptung der Beklagten, die Wohnung der Familie J sei ca. 60 qm groß gewesen, sei unrichtig. Tatsächlich sei lediglich der im Teilungsplan als "Wohnraum" bezeichnete Raum von ca. 28 qm nebst Küche (ca. 13 qm) und WC vermietet gewesen. In der Rechnung des Verwaltungsgerichts fehlten also mindestens 48 qm, bei richtiger Berechnung gehörten sogar 98 qm nicht zur Wohnung der Familie J. Unabhängig davon könnten die Räume, die von der Familie J bis 1974 genutzt worden seien, nicht als vermietbarer Wohnraum qualifiziert werden. Vielmehr sei erst durch den Ausbau des Dachgeschosses vermietbarer Wohnraum geschaffen worden. Vor dem Umbau sei das Notquartier mit Kohleöfen beheizt worden, deren Rohre zu den Fenstern hinausgeleitet worden seien. Danach seien die von der Familie J benutzten Räumlichkeiten mit aufgestellten Kohleöfen beheizt worden. Daß die Familie J einen weiteren Mansardenraum von einem anderen Mieter hinzugemietet haben solle, sei den Klägern unbekannt. Der Sohn der Eheleute J habe die Wohnung nach seiner Heirat Anfang der 60-er Jahre verlassen. Selbst wenn die Familie J tatsächlich noch einen weiteren Raum bewohnt haben sollte, werde dieser mangels zureichender Installationen wie Heizung und Elektrizität nicht zum Wohnraum im Sinne des Mietrechtsverbesserungsgesetzes. Nach dem Auszug der Familie J seien die Räume auch absolut unvermietbar gewesen, selbst Studenten hätten sie nicht einmal für eine Übergangslösung in Betracht gezogen. Der Umfang der erforderlichen Renovierungsarbeiten, um einen wohnlichen Zustand im Dachgeschoß herzustellen, zeige sich an dem Investitionsvolumen von über 60.000,-- DM. Mithin sei das gesamte Dachgeschoß mit 139,27 qm als Ersatzwohnraum anzusehen. Auch ein zeitlicher Zusammenhang zwischen Schaffung von Ersatzwohnraum und Umnutzung sei gegeben. Für die Kläger habe von Anfang an festgestanden, daß die Bauarbeiten im Dachgeschoß aus finanziellen Gründen nicht in einem Zuge durchgeführt werden konnten. Mitte 1981 habe man mit den Arbeiten an den drei zur Mstraße hin gelegenen Vorderräumen begonnen. Diese seien Anfang 1982 überwiegend, 1983 endgültig fertiggestellt gewesen. Die vier hinteren Mansarden seien von 1985 bis 1986 zu zwei nutzbaren Wohnräumen mit ca. 15 qm Nutzfläche komplett neu hergerichtet worden. Mithin sei der Antrag auf Nutzungsänderung vorliegend dreieinhalb Jahre vor Abschluß der Arbeiten an dem Ersatzwohnraum gestellt worden, welcher darüber hinaus in demselben Haus liege; es sei ein erkennbarer Zusammenhang im Sinne der Rechtsprechung der Bundesverwaltungsgerichts gegeben. Auch gebiete der Gleichheitsgrundsatz die Erteilung der Ausnahmegenehmigung. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts sei die angestrebte Nutzung des eigenen Hauses der des Nachbarhauses Mstraße ... ähnlich. Dort seien im ersten Obergeschoß zwei Wohnungen komplett umgenutzt worden. Die Kläger beantragen, unter Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils festzustellen, daß die Umnutzung von Wohnraum in den Räumen des ersten Obergeschosses des Hauses Mstraße ... in ... F zu anderen als Wohnzwecken keiner wohnungswirtschaftlichen Ausnahmegenehmigung gemäß Art. 6 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen vom 4. November 1971 in Verbindung mit der Ersten Hessischen Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 25. Januar 1972, zuletzt geändert durch die Siebte Hessische Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 24. Juli 1980, bedarf, hilfsweise, den Bescheid der Beklagten vom 7. Dezember 1982 in der Fassung des Widerspruchsbescheids vom 23. September 1983 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, die am 24. Mai 1982 beantragte wohnungswirtschaftliche Ausnahmegenehmigung vom Verbot der Zweckentfremdung hinsichtlich der Räume im ersten Obergeschoß des Hauses Mstraße ... in F zu erteilen. Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Sie weist darauf hin, daß bei der kommunalen Wohnungsvermittlungsstelle der Stadt F am 31.12.1988 insgesamt 11.300 Wohnungssuchende registriert gewesen seien. Da dort nicht diejenigen Wohnungssuchenden erfaßt würden, die den Voraussetzungen des § 25 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes nicht genügten, sei der Umfang der Wohnungsnachfrage entsprechend höher. Deshalb bestehe kein Zweifel an der Notwendigkeit der Beibehaltung des Zweckentfremdungsverbots für die Stadt F. Es sei auch nicht ersichtlich, daß Wohnraum, der als solcher baurechtlich genehmigt sei, nur zufällig und in völliger Unkenntnis des Erlasses der Zweckentfremdungsverordnung an Studenten zu Wohnzwecken vermietet worden sein solle. Die Wiederaufnahme der wohnlichen Nutzung im Rahmen der eigentlichen Zweckbestimmung dieser Räume im Einklang mit der baurechtlichen Genehmigung stelle vielmehr eine Bestimmung zu Wohnraum dar. Da die Familie J 30 Jahre in den Dachgeschoßräumen gewohnt habe, könne nicht ernsthaft behauptet werden, die durchgeführten Modernisierungsarbeiten hätten hier neuen Wohnraum geschaffen. Ein Hefter Unterlagen der Beklagten betreffend das Zweckentfremdungsverfahren, ein Hefter Unterlagen der Bauaufsichtsbehörde der Beklagten (unter anderem über die Erteilung der Bescheinigung nach dem Wohnungseigentumsgesetz), eine Bauakte (Antragsnummer: B86-01309) sowie eine Widerspruchsakte der Beklagten haben vorgelegen und sind zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht worden. Auf den Inhalt dieser Unterlagen wird, ebenso wie auf den Inhalt der Gerichtsakte, zur Ergänzung des Sachverhalts Bezug genommen.