4 UE 3056/89

Soweit der Kläger die Klage zurückgenommen hat, ist das Verfahren gemäß § 92 Abs. 2 VwGO einzustellen und zur Klarstellung auszusprechen, daß das Urteil des Verwaltungsgerichts insoweit unwirksam ist. Im übrigen ist die Berufung zulässig, aber unbegründet. Das Verwaltungsgericht ist zu Recht von der Zulässigkeit des ursprünglich als Hilfsantrag gestellten Feststellungsantrages ausgegangen und hat insbesondere das Feststellungsinteresse des Klägers zu Recht bejaht (vgl. Hess. VGH, Urteil vom 07.03.1989 -- 4 UE 3335/86 --). Der Kläger hat ein berechtigtes Interesse daran, daß die Zulässigkeit einer weiteren gewerblichen Nutzung der fraglichen Räume des 2. Obergeschosses geklärt wird, die von der Beklagten in Zweifel gezogen wird. Die letztlich noch aufrechterhaltene Feststellungsklage ist auch begründet. Rechtsgrundlage für die Beurteilung des streitigen Rechtsverhältnisses ist § 1 der Ersten Hessischen Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum -- im Folgenden: ZweckentfremdungsVO -- vom 25.01.1972 (GVBl. II 362 -- 12), zuletzt geändert durch die Neunte Hessische Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 10.01.1991 (GVBl. I S. 14), die auf der Ermächtigungsgrundlage des Art. 6 § 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstieges sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen vom 04.11.1971 -- MRVerbG -- (BGBl. I S. 1745, 1746), geändert durch Art. 5 des Gesetzes zur Erleichterung des Wohnungsbaus im Planungs- und Baurecht sowie zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 17.05.1990 (BGBl. I S. 926), beruht. Die Stadt F ist in den örtlichen Geltungsbereich der ZweckentfremdungsVO einbezogen worden. Die dafür ausschlaggebende Mangelsituation am Wohnungsmarkt besteht fort (vgl. Hess. VGH, Beschluß vom 30.04.1990 -- 4 TH 3146/89 -- m.w.N.). Daran hat sich auch bis zum maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung nichts geändert. Die streitigen beiden Räume im 2. Obergeschoß, die vom Kläger in der mündlichen Verhandlung anhand des Grundrisses aus der Behördenakte näher bezeichnet worden sind als die beiden rechts vom Treppenhaus zur Straße hin gelegenen, als Speisezimmer und Salon bezeichneten Räume, unterliegen jedoch dem Verbot der Zweckentfremdung nach diesen Vorschriften nicht. Für die Beurteilung der Frage, ob diese Räume im 2. OG dem Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum unterfallen, ist maßgeblich, ob diese Räume bei Inkrafttreten der ZweckentfremdungsVO am 01.02.1972 Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts waren oder danach zu Wohnraum in diesem Sinne geworden sind. Das Zweckentfremdungsverbot erfaßt als Wohnraum solche und nur solche Räume, die bestimmt und geeignet sind, auf Dauer bewohnt zu werden (BVerwG, Urteil vom 18.05.1977 -- VIII C 44.76, BVerwGE 54, 54, 60; Urteil vom 07.09.1984 -- 8 C 48.83 --, Buchholz 454.51 Nr. 11 zum MRVerbG). Nach dem Ergebnis der Ermittlungen der Beklagten und dem Ergebnis der ergänzenden Ermittlungen des Senats kann als gesicherter Ausgangssachverhalt zugrundegelegt werden, daß spätestens vom Jahre 1961 an die beiden vom Kläger in der mündlichen Verhandlung näher bezeichneten Räume vom Hauseigentümer Dr. S als Büroräume für seine Praxis als Rechtsbeistand und Prozeßagent genutzt worden sind. Anhaltspunkte dafür, daß die Räume für diesen Zweck nicht geeignet wären, etwa aus bauplanungsrechtlichen Gründen, sind nicht ersichtlich. Die Bestimmung der Räume zu dieser Nutzung durch den Hauseigentümer war gegeben. Dieser Ausgangssachverhalt wird offenbar auch von der Beklagten so gesehen. Er ergibt sich jedenfalls aus ihren eigenen Ermittlungen und den ergänzenden Ermittlungen des Senats. Danach war Dr. L S seit 1961 bis zu seinem Tod im Jahre 1981 Eigentümer des Anwesens Auf der K in F. Dr. S war beim Amtsgericht Frankfurt am Main jedenfalls seit dem 14.06.1946 als Rechtsbeistand und seit dem 28.03.1949 auch als Prozeßagent zugelassen. Als Geschäftsanschrift war dort bis zum Tod von Dr. S am 12.03.1981 Auf der K in F angegeben. Der Umfang der Nutzung für die Praxis ergibt sich aus den schriftlichen und telefonischen Angaben von Frau R S gegenüber der Beklagten. Von diesem feststehenden Ausgangssachverhalt her ergibt sich, daß die fraglichen beiden Räume im 2. OG dem Zweckentfremdungsverbot nur dann unterfallen können, wenn die Nutzung dieser beiden Räume in eine Nutzung als Wohnraum geändert worden ist. Dazu reicht weder ein tatsächlicher Rückgang oder eine tatsächliche Aufgabe der Büronutzung noch der rein tatsächliche Beginn einer Wohnnutzung aus. Vielmehr bedarf es einer "Umwidmung" des Verfügungsberechtigten, die sich zugleich als "Verzicht" auf den bestehenden verfassungsrechtlichen Schutz darstellt, der sich aus der Eigentumsgarantie und den tatbestandlichen Grenzen des geltenden Zweckentfremdungsverbots für bestehenden gewerblich genutzten Raum ergibt (vgl. BVerwG, Urteil vom 07.09.1984 -- 8 C 48.83 --, a.a.O.). Das Verwaltungsgericht hat zu Recht festgestellt, daß tatsächliche Anhaltspunkte für das Vorliegen einer solchen Umwidmung fehlen. Ergänzend zu den Darlegungen des Verwaltungsgerichts ist festzustellen, daß sich aus den Ermittlungen der Beklagten noch nicht einmal hinreichend sichere Anhaltspunkte dafür ergeben, daß die fraglichen beiden Räume im 2. OG überhaupt tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt worden sind. Die Beklagte will dies offenbar allein daraus schließen, daß Dr. S nach den Angaben seiner Ehefrau in den letzten Jahren nur noch gelegentlich langjährige Klienten beraten hat. Daraus folgt aber nicht schon, daß diese Räume stattdessen wohnlich genutzt worden wären. Aus den Angaben der Frau R S läßt sich dies nicht entnehmen. Es ist vielmehr durchaus möglich, daß die alte Praxiseinrichtung nach wie vor vorhanden war. Jedenfalls sind die Praxisunterlagen nach den Angaben von Frau S in einem der beiden Räume aufbewahrt worden. Die weiteren Umstände sprechen eher gegen eine Aufnahme der Wohnnutzung in diesen beiden Räumen, da die Eheleute S für sich allein in den anderen 4 großen Räumen eine mehr als ausreichende Wohnfläche zur Verfügung hatten. Soweit sich die Beklagte auf Angaben von Mietern des Hauses stützt, sind diese Angaben sämtlich nicht geeignet, die tatsächliche Nutzung der einzelnen Räume im 2. OG aufgrund eigener Wahrnehmung zu beweisen. Vielmehr handelt es sich um Mutmaßungen der Mieter über Art und Ausmaß der Fortsetzung der Berufstätigkeit des Dr. S. So hat Herr T mit den Worten "meines Wissens nach" auch selbst zu erkennen gegeben, daß seine Angaben nicht auf sicherer eigener Wahrnehmung beruhen. Gegen eine dauerhafte Aufgabe der Büronutzung zugunsten einer Nutzung der beiden früheren Büroräume als Wohnräume sprechen die weiteren Ermittlungsergebnisse, nach denen Dr. S bis zu seinem Tode als Rechtsbeistand zugelassen war, nach den Angaben der Mieterin B N auch ein Büroschild vor dem Haus hatte und nach den Angaben seiner Ehefrau zumindest gelegentlich noch Mandanten beraten hat. Wenn Dr. S für solche gelegentlichen Fälle und für die Aufbewahrung seiner Unterlagen die beiden Büroräume weiterhin als Büroräume verfügbar gehalten hat, liegt eine Umwidmung zu Wohnräumen auch dann nicht vor, wenn Dr. S seine Tätigkeit alters- und gesundheitsbedingt weitgehend reduziert oder sogar ganz eingestellt hat. Die Beklagte hat auch mit ihrem Vorbringen in der Berufungsbegründung einen Sachverhalt, aus dem sich bei der nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts erforderlichen Gesamtwürdigung der Umstände eine Umwidmung zu Wohnraum durch den Verfügungsberechtigten Dr. S entnehmen ließe, nicht dargelegt. Die von ihr in der Berufungsbegründung vorgenommene Würdigung des Ergebnisses ihrer eigenen Ermittlungen leuchtet nicht ein. Sie stützt sich einseitig auf die ihr günstig erscheinenden Angaben von Mietern des Hauses und vernachlässigt die entgegenstehenden, erheblich bestimmteren und vor allem auch nachvollziehbar auf eigener Wahrnehmung beruhenden Angaben der Frau S. Im übrigen enthält sie weitgehend nur Vermutungen. Soweit die Beklagte sogar meint, es sei erwiesen, daß bereits am Stichtag 01.02.1972 die ursprüngliche Büronutzung zugunsten einer Mischnutzung aufgegeben worden sei, sind dafür tatsächliche Anhaltspunkte überhaupt nicht ersichtlich. Der Umstand, daß Dr. S zu diesem Zeitpunkt 67 Jahre alt war, gibt dafür nichts her. Denn eine Altersgrenze gibt es für die freiberufliche Tätigkeit des Rechtsbeistands nicht. Das vorliegende Ergebnis der Ermittlungen rechtfertigt es auch nicht, im Rahmen des gerichtlichen Verfahrens noch weitere Ermittlungen durchzuführen. Da von einer ursprünglichen gewerblichen Nutzung der beiden fraglichen Räume im 2. OG als feststehendem Sachverhalt auszugehen ist, eine Umwidmung dieser Räume zu Wohnräumen aber nach dem Ergebnis der Ermittlungen der Beklagten und der ergänzenden Ermittlungen des Senats nicht festgestellt werden kann, verbleibt es bei der vom Verwaltungsgericht getroffenen Feststellung, daß die beiden fraglichen Räume im 2. OG nicht dem Verbot der Wohnraumzweckentfremdung unterliegen. Der Kläger ist seit 1981 Miteigentümer und seit 1983 Alleineigentümer des Anwesens "Auf der K" in F. Auf dem Grundstück steht ein etwa um die Jahrhundertwende erbautes Wohnhaus mit 4 Geschossen und ausgebautem Dachgeschoß. Die im 1. und 2. OG gelegenen Wohnungen weisen bei im wesentlichen übereinstimmendem Grundriß je 6 Zimmer, Küche, Bad, 2 separate WC sowie Nebenräume und Balkone auf und haben jeweils eine Wohnfläche von ca. 194 qm. Mit Schreiben vom 01.11.1984 beantragte der Kläger über eine Hausverwaltungsgesellschaft beim Amt für Wohnungswesen der Beklagten, die gewerbliche Nutzung von den Räumen des 2. OG auf die Wohnung im 1. OG übertragen zu dürfen. Zur Begründung wurde angeführt, die Etage des 2. Stockwerkes sei seit über 40 Jahren als Rechtsanwaltsbüro genutzt worden. Nach dem Tod des Rechtsanwalts Dr. S sei diese Kanzlei geschlossen worden. Die daraufhin vom Amt für Wohnungswesen der Beklagten durchgeführten Ermittlungen ergaben nach einem in der Behördenakte enthaltenen Vermerk, daß in den Adreßbüchern 1980/81 und 1981/82 im Namens- und Branchenregister für die Liegenschaft Auf der K ein Rechtsanwalt Dr. S auch als Eigentümer eingetragen war, in den Adreßbüchern von 1970/71 bis 1979/80 im Namensverzeichnis ebenfalls Dr. S als Rechtsanwalt und Rechtsbeistand eingetragen war. Schriftliche Anfragen bei früheren Mietern des Hauses ergaben folgende schriftliche Antworten: Ein Herr F T teilte mit, er habe von 1972 bis Juni 1979 eine Hausmeisterwohnung im 4. Stock und ab Juli 1979 bis Juni 1984 eine Wohnung im 1. Stock bewohnt. Die Wohnung im 2. Stock sei von den Hauseigentümern Herrn und Frau S bewohnt worden. Früher habe Herr S das Zimmer auf der Straßenseite rechts als sein Anwaltsbüro benutzt. Weiter heißt es im Antwortschreiben des Herrn T wörtlich: "Zu der Zeit, als ich im Hause wohnte, hatte er, meines Wissens nach, seine Steuerberatertätigkeit schon aufgegeben und alle Zimmer der Wohnung nur wohnlich genutzt." Frau D R teilte mit, sie sei seit Mai 1972 Mieterin des 3. Stockes der K. Im 2. OG habe bis zu seinem Tode der ehemalige Hausbesitzer Dr. L S gewohnt. Er habe seinerzeit ein Schild am Haus gehabt, das ihn als Steuerberater ausgewiesen habe. Obwohl schon ziemlich betagt, habe er auf jeden Fall ein Zimmer der Wohnung als "Büro" eingerichtet gehabt. Ob er noch Klienten gehabt habe, wisse sie nicht. Frau A K gab an, sie sei seit 1972 Mieterin. Bis Ende 1980 sei das 2. Obergeschoß von Herrn und Frau S bewohnt und ein Raum gewerblich genutzt worden. Frau B N gab an, sie sei Mieterin von 1972 bis 1977 gewesen, das 2. OG sei von Hauseigentümer Dr. S genutzt worden gemeinsam mit seiner Frau. Laut Schild am Tor sei Dr. S "Rechtspfleger" gewesen; ihres Wissens habe er seinen Beruf nicht ausgeübt. Frau R S schließlich, die Ehefrau des 1981 verstorbenen Dr. L S, teilte mit, sie habe seit 1937 mit ihrem Mann in dem Haus gewohnt, und zwar im 2. Stock. Von ihrem Mann, der Rechtsbeistand gewesen sei, seien 2 große Räume sowie der Flur als Wartezimmer beruflich genutzt werden. 4 weitere Räume seien als Wohnung genutzt worden. Auf eine telefonische Nachfrage des Amts erklärte Frau S nach einem in der Behördenakte enthaltenen Vermerk, ihr Mann habe "die letzten Jahre" alters- und gesundheitsbedingt nicht mehr gearbeitet, nur gelegentlich habe er langjährige Klienten noch beraten; dies sei in einem Raum erfolgt, in einem weiteren seien nur noch Unterlagen aufbewahrt worden. Diese beiden Zimmer habe sie als die Zimmer vom Eingang rechts und Mitte, 1. und 2. Raum bezeichnet. Auf eine Vernehmung von Frau S als Zeugin, zu der das Amt bereits schriftlich geladen hatte, wurde im Hinblick auf die im Telefongespräch geäußerte Bitte von Frau S, wegen ihres Alters von 72 Jahren mit der Angelegenheit nicht mehr behelligt zu werden, verzichtet. Die Rechtsanwaltskammer in F teilte mit, daß ein Rechtsanwalt S auch in den zurückliegenden Jahren bei ihr nicht registriert gewesen sei. Das Amtsgericht Frankfurt teilte auf Anfrage der Beklagten mit, Dr. jur. L S, geboren am 29.11.1904, sei seit 14.06.1946 als Rechtsbeistand und seit 28.03.1949 auch als Prozeßagent zugelassen gewesen. Nach einem Vermerk in der Behördenakte teilte das Amtsgericht telefonisch noch mit, Herr S sei bis zu seinem Tod am 12.03.1981 als Rechtsbeistand registriert gewesen. Über Tätigkeit und Intensität könne nichts gesagt werden. Die Akten seien seit 1970 nicht mehr zur Bearbeitung aufgetreten. Mit Bescheid vom 30.08.1985, der dem Kläger am 03.09.1985 zugestellt wurde, versagte die Beklagte die wohnungswirtschaftliche Ausnahmegenehmigung vom Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum zur Nutzungsänderung der Wohnung im 1. OG der Liegenschaft Auf der K mit der Begründung, das 1. und das 2. OG unterlägen dem Zweckentfremdungsverbot. Nach den amtlichen Ermittlungen handele es sich auch bei der Wohnung im 2. OG um schutzwürdigen Wohnraum, da diese Räumlichkeiten nach Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbotes am 01.02.1972 nicht -- auch nicht teilweise -- anders als wohnlich genutzt worden seien. Es könne dahinstehen, ob die Wohnung tatsächlich jahrzehntelang teilweise auch als Anwaltsbüro gedient habe, denn diese Verwendung sei seit dem erwähnten Stichtag bis zu dem Leerstand der Wohnung ab Ende 1981 altersbedingt aufgegeben worden. Damit sei die Zweckbestimmung als Wohnraum jedenfalls wiederhergestellt worden. Auch wenn ein Raum zuletzt gelegentlich beruflichen Zwecken gedient haben sollte, sei dies lediglich als zulässige Mitbenutzung zu werten, ohne daß das betreffende Zimmer damit dem Zweckentfremdungsverbot entzogen worden wäre. Gegen diesen Bescheid legte der Kläger mit Schreiben vom 25.09.1985, das am 30.09.1985 bei der Beklagten einging, Widerspruch ein. Gegen eine weitere Verfügung der Beklagten vom 10.10.1986, mit der dem Kläger unter Anordnung des Sofortvollzugs aufgegeben wurde, u. a. die leerstehenden 6-Zimmer-Wohnungen im 1. und 2. OG innerhalb von 3 Monaten nach Zustellung der Verfügung wieder einer wohnlichen Nutzung zuzuführen, wandte sich der Kläger mit Widerspruch vom 11.10.1986 sowie mit einem Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung seines Widerspruchs, der jedoch in zwei Instanzen erfolglos blieb (VG Frankfurt am Main III/2 H 2628/86; Hess. VGH 4 TH 2232/88). Den Widerspruch des Klägers vom 25.09.1985 gegen den -- streitgegenständlichen -- Bescheid vom 30.08.1985 wies die Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 21.10.1986, der den Bevollmächtigten des Klägers am 30.10.1986 zugestellt wurde, unter Wiederholung und Vertiefung der Gründe des Ausgangsbescheides zurück. Mit Schriftsatz seiner Bevollmächtigten vom 01.12.1986, der am gleichen Tage, einem Montag, bei Gericht eingegangen ist, hat der Kläger beim Verwaltungsgericht Frankfurt am Main Klage erhoben. Er hat vorgetragen, die 3 zur Straße liegenden Räume seien von dem Rechtsbeistand S bis zu dessen Tode im Jahre 1981 als Büro genutzt worden. Zum Beweis hat er sich auf das Zeugnis des Sohnes F S bezogen. Der Umstand, daß die Praxis des Rechtsbeistandes S im Hinblick auf sein Alter zurückgegangen sei, ändere nichts an der Tatsache, daß die Praxisräume nach wie vor vorhanden gewesen und auch genutzt worden seien. Der Kläger hat beantragt, die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 30. August 1985 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom 21. Oktober 1986 zu verpflichten, eine Ausnahmegenehmigung vom Verbot der Zweckentfremdung für Wohnraum für zwei Räume des 1. Obergeschosses im Hause F, Auf der K, zu erteilen, hilfsweise, festzustellen, daß die beiden vom Rechtsbeistand Dr. S im 2. Obergeschoß des vorgenannten Hauses freiberuflich genutzten Räume nicht dem Zweckentfremdungsverbot unterliegen. Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Sie hat sich im wesentlichen auf den Widerspruchsbescheid bezogen und ergänzend auf das Ergebnis ihrer Ermittlungen verwiesen, insbesondere auf die Aussagen der Zeugen und die Auskunft des Amtsgerichts Frankfurt am Main. Das Verwaltungsgericht hat mit Urteil vom 05.07.1989 die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 30.08.1985 und des Widerspruchsbescheides vom 21.10.1986 verpflichtet, den Antrag des Klägers vom 01.11.1984 unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts neu zu bescheiden, und hat festgestellt, daß die im 2. Obergeschoß des Anwesens "Auf der K" in F von dem verstorbenen Rechtsbeistand Dr. S beruflich genutzten beiden Räume nicht dem Zweckentfremdungsverbot unterliegen. Im übrigen hat es die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Verwaltungsgericht im wesentlichen ausgeführt: Der angefochtene Bescheid der Beklagten vom 30.08.1985 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom 21.10.1986 sei rechtswidrig und verletze den Kläger in seinen Rechten, weil er an einem Ermessensfehler leide. Zwar seien Zweifel daran, daß die streitgegenständlichen Räume im 1. OG dem Zweckentfremdungsverbot unterliegen, nicht erkennbar. Somit habe es gemäß § 1 der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum der Beklagten oblegen, über die vom Kläger beantragte Ausnahmegenehmigung in pflichtgemäßer Ausübung des ihr insoweit eingeräumten Ermessens zu entscheiden. Dabei sei die Beklagte aber von unzutreffenden Voraussetzungen ausgegangen. Denn zur Überzeugung des Gerichts stehe fest, daß die näher bezeichneten Räume im 2. OG des Hauses "Auf der K" nicht dem Zweckentfremdungsverbot unterlägen. Der Ansicht der Beklagten, jedenfalls zum Stichtag 01.02.1972 habe auch bezüglich der früher von dem 1981 verstorbenen Dr. S zur Abwicklung seiner Geschäfte als Rechtsbeistand genutzten beiden Räume allenfalls noch eine untergeordnete, den Wohnraumbegriff auch dieser Räume nicht tangierende berufliche Mitbenutzung vorgelegen, sei nicht zu folgen. Denn es fehle insoweit an der entsprechenden Zweckbestimmung der hierzu Berechtigten, nämlich der Eigentümer. An eine derartige Umwidmung von nicht dem Zweckentfremdungsverbot unterliegenden, ausschließlich gewerblich genutzten Räumen zu Wohnräumen mit der Folge, daß sie dann dem Zweckentfremdungsverbot unterfallen, seien gewisse Mindestanforderungen zu stellen, die vorliegend nicht erfüllt seien. Für die Annahme einer Umwidmung der ursprünglich ausschließlich beruflichen Nutzung der beiden Räume bedürfe es mehr als der bloßen Feststellung, diese Räume seien in "den letzten Jahren" vor 1981 nur noch gelegentlich beruflich genutzt worden. Derartige Feststellungen ließen sich jedoch nicht treffen. Auch wenn die von der Beklagten angeführten Äußerungen der früheren Eigentümerin sowie der Mitbewohner des Hauses keine exakten Angaben darüber enthielten, bis wann bzw. in welchem Umfang die berufliche Nutzung der beiden Räume aufrechterhalten wurde, so sei ihnen jedoch andererseits auch nichts Konkretes dafür zu entnehmen, daß mit der Aufgabe der beruflichen Nutzung auch eine Entscheidung des Verfügungsberechtigten für eine wohnliche Nutzung vorgenommen worden wäre. Das gelte um so mehr, als der Wohnbedarf für zwei Personen in der relativ großen Wohnung ohnehin schon abgedeckt gewesen und nicht ersichtlich sei, in welcher Weise die beiden beruflich genutzten Räume wohnlich hätten genutzt werden können. Da zudem in Ansehung der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts selbst eine derartige Entscheidung des Verfügungsberechtigten nur dann zu einer hier relevanten Umwidmung hätte führen können, wenn sie sich als nicht nur vorübergehende Aufgabe der beruflichen Nutzung dargestellt hätte, müsse es bei der Feststellung bleiben, daß die beiden Räume im 2. OG nicht dem Verbot der Zweckentfremdung unterliegen, zumal auch der Kläger als neuer Eigentümer bisher keine derartige Umwidmung vorgenommen habe. Im übrigen sei auch nichts dafür ersichtlich, daß die in der Vergangenheit vorgenommene berufliche Nutzung der beiden Räume bauordnungsrechtlich unzulässig gewesen wären. Es habe sich auch nicht lediglich um eine untergeordnete Mitbenutzung von Wohnräumen zu beruflichen Zwecken gehandelt. Unter Berücksichtigung der Äußerungen der früheren Eigentümerin stehe vielmehr fest, daß die zwei in Rede stehenden Räume im 2. OG von ihrem verstorbenen Mann ausschließlich zu beruflichen Zwecken genutzt worden seien. Unter ausdrücklicher Aufgabe der Auffassung, die es in seinem Beschluß vom 28.04.1988 in dem zwischen den Beteiligten dieses Verfahrens anhängig gewesenen Eilverfahren vertreten habe, gehe das Gericht daher nach nochmaliger sorgfältiger Überprüfung der Angelegenheit davon aus, daß die beiden im 2. OG gelegenen, von dem früheren Eigentümer beruflich genutzten Räume nicht dem Verbot der Zweckentfremdung unterfallen. Mit seinem weitergehenden Verpflichtungsbegehren müsse der Kläger jedoch ohne Erfolg bleiben. Die von der Beklagten auf der Grundlage der im Urteil getroffenen Feststellungen zu treffende Ermessensentscheidung sei offen. Hinsichtlich der mit dem Hilfsantrag begehrten Feststellung habe der Kläger ein schützenswertes Interesse. Zwar beruhe der (teilweise) Erfolg seines Hauptantrages auf der vom Gericht getroffenen Feststellung, daß die Räume im 2. OG nicht dem Zweckentfremdungsverbot unterlägen. Diese Feststellung werde jedoch bei Eintritt der Rechtskraft der gerichtlichen Entscheidung nicht von der Bindungswirkung des Urteils erfaßt. Sie stelle sich lediglich als Begründungselement in bezug auf den Ermessensfehler dar. Der danach zulässige Feststellungsantrag sei auch begründet. Gegen dieses Urteil, das der Beklagten am 06.09.1989 zugestellt wurde, hat diese am 04.10.1989 Berufung eingelegt. In der mündlichen Verhandlung hat der Kläger die Klage mit Zustimmung des Beklagten hinsichtlich des mit dem Hauptantrag verfolgten Verpflichtungsbegehrens zurückgenommen. Die Beklagte führt zur Begründung der Berufung aus, aus den Zeugenaussagen lasse sich im Ergebnis entnehmen, daß die fraglichen Räume als Mischräume genutzt worden seien und demgemäß auch eine entsprechende subjektive Zweckbestimmung des ehemaligen Hauseigentümers vorgelegen habe. Nach alledem, was behördlicherseits in Erfahrung habe gebracht werden können, stehe fest, daß die beiden Räume nach erheblicher Einschränkung und schließlich völliger Aufgabe einer Nutzung zur Berufsausübung durch den verstorbenen Dr. S -- und vermutlich auch durch seine Ehefrau -- etwa zur Erledigung privater Korrespondenz genutzt worden seien. Nach den ersichtlichen Gesamtumständen spreche wesentliches dafür, daß in dem Folgezeitraum nach dem 01.02.1972 der letzte entscheidende Nutzungszweck der beiden Räume im 2. OG im "Wohnen", also in der mit der Führung des häuslichen Lebens und des Haushalts verbundenen Tätigkeit gelegen habe und demgegenüber eine berufliche Mitbenutzung durch Dr. S aus Altersgründen völlig in den Hintergrund getreten sei. Die Beklagte beantragt sinngemäß, unter Aufhebung des angefochtenen Urteils, soweit es der Klage stattgegeben hat und soweit der Kläger die Klage nicht zurückgenommen hat, die Klage im ganzen abzuweisen. Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Er nimmt Bezug auf das angefochtene Urteil und macht die dortigen Ausführungen zum Gegenstand seiner Berufungserwiderung. Auf entsprechende Ersuchen des Berichterstatters hat der Präsident des Amtsgerichts Frankfurt am Main mitgeteilt, Herrn Dr. jur. L S, geboren am 29.11.1904 in F, zuletzt wohnhaft: Auf der K, ... F, sei erstmals am 16.04.1937 eine Zulassung nach dem Rechtsberatungsgesetz erteilt worden. Die Zulassung sei nach dem Krieg erneuert worden. So habe Herr Dr. S am 14.06.1946 eine Zulassung als Rechtsbeistand und am 28.03.1949 eine Zulassung als Prozeßagent erhalten. Als Geschäftsanschrift sei bis zum Tode von Herrn Dr. S am 12.03.1981 Auf der K, ... F angegeben gewesen. Der Präsident des OLG Frankfurt am Main teilte mit, daß Dr. jur. L S, geboren am 29.11.1904, ausweislich der dort vorhandenen Unterlagen nicht im Bezirk des OLG Frankfurt am Main zur Rechtsanwaltschaft zugelassen gewesen sei. Auf Anforderung des Berichterstatters hat die Beklagte eine Mitteilung des Amts für Wohnungswesen über die Eigentumsverhältnisse der Liegenschaft "Auf der K" vom 21.08.1990 vorgelegt, aus der sich ergibt, daß Eigentümer seit 1961 bis zu seinem Tode im Jahre 1981 Dr. S gewesen ist und daß im Anschluß an eine Erbengemeinschaft der Kläger seit 1981 Miteigentümer und seit 1983 Alleineigentümer der Liegenschaft ist. Dem Senat haben die Behördenakten der Beklagten (4 Hefter) und die Gerichtsakte des Eilverfahrens VG Frankfurt am Main III/2 H 2628/86 vorgelegen; sie sind Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen.