4 UE 364/89

Die zulässige Berufung, mit der der Kläger seine Klage weiterverfolgt, ist nicht begründet. Das VG hat die zulässige Klage aus den nachfolgend wiedergegebenen Gründen zu Recht als unbegründet abgewiesen: "Grundlage für den Erlaß der streitigen Verfügung der Beklagten ist § 1 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. Abs. 3 Hessisches Gesetz über die öffentliche Sicherheit und Ordnung - HSOG - i.d.F. v. 26. 1. 1972 (GVBl. I S. 24, zuletzt geändert durch Gesetz v. 4. 9. 1974, GVBl. I S. 361) . Danach haben Landkreise und Gemeinden im Rahmen der geltenden Gesetze die nach pflichtgemäßem Ermessen notwendigen Maßnahmen zu treffen, um von der Allgemeinheit oder dem Einzelnen Gefahren abzuwehren, durch die die öffentliche Sicherheit oder Ordnung bedroht wird. Hier liegt der Verstoß gegen die öffentliche Sicherheit in der Verletzung einer Rechtsnorm, nämlich des § 1 Erste Hessische Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum - ZweckentfremdungsVO - v. 25. 1. 1972 (GVBl. I S. 19, zuletzt geändert durch VO v. 16. 6. 1988, GVBl. I S. 241) . Grundlage für den Erlaß dieser Verordnung ist die Ermächtigung des Art. 6 § 1 Abs. 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen - MRVerbG - v. 4. 11. 1971 (BGBl. I, 1745) . Nach § 1 ZweckentfremdungsVO darf Wohnraum in den in der Anlage der Verordnung aufgeführten Gemeinden anderen als Wohnzwecken nur mit Genehmigung des Gemeindevorstandes zugeführt werden. Zu den in der Anlage der Verordnung aufgeführten Gemeinden gehört auch die Beklagte. Durch die gesetzliche Ermächtigung des Art. 6 § 1 MRVerbG wird auch der Tatbestand des Leerstehenlassens von Wohnraum erfaßt (BVerfGE 38, 348, 363 f.; BVerwG NJW 1980, 1970 m.w.N.; Hess. VGH NJW 1979, 444, 445 m.w.N. auch zur Gegenmeinung; Schwender in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Band 5, Zweckentfremdungsverbot Anm. 5.3 m.w.N.) . Diese Ermächtigung hat die Zweckentfremdungsverordnung voll ausgefüllt, so daß auch mit ihr die Zweckentfremdung von Wohnraum durch Leerstehenlassen wirksam erfaßt wird (Hess. VGH a.a.O. S. 445) . Im vorliegenden Fall stehen die zwei Wohnungen im Erdgeschoß des Hauses J.-Straße leer. Ab welcher Zeitspanne das Leerstehenlassen von Wohnraum das Zweckentfremdungsverbot verletzt, kann hier letztlich offenbleiben. Ob dafür eine starre Zeitgrenze vorzusehen ist, wie die von der Beklagten angeführten drei Monate, oder ob dies nach der Lage des Einzelfalls zu beurteilen ist (so: Schwender a.a.O.) , bleibt im vorliegenden Fall ohne entscheidende Bedeutung, da nach beiden Kriterien hier das Zweckentfremdungsverbot verletzt ist. Ein Grund, der das Leerstehenlassen der Wohnungen im Zeitpunkt des Erlasses der Verfügung hätte rechtfertigen können, ist nicht zu ersehen. Die Voraussetzungen für ein erlaubtes Leerstehenlassen der Wohnungen lägen im Lebenskreis des Verfügungsberechtigten. Deshalb trifft ihn dafür die materielle Beweislast (vgl. Hess. VGH a.a.O. m.w.N.) . Die Voraussetzungen für ein erlaubtes Leerstehenlassen hat der Kläger jedoch nicht dargetan. Auch richtet sich die Verfügung der Beklagten gegen den richtigen Adressaten. Gemäß § 14 Abs. 1 HSOG ist Zustandsstörer der Eigentümer. Dies ist für sämtliche Wohnungen des Gebäudes nach allen vorliegenden Grundbuchauszügen - sowohl zum Zeitpunkt des Erlasses der angegriffenen Verfügung, als auch zum Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung - der Kläger. Die von ihm vorgebrachte angebliche Veräußerung an einen Dritten bleibt insofern ohne Bedeutung. Gemäß § 873 BGB geht das Eigentum an Grundstücken und gemäß § 4 Wohnungseigentumsgesetz das Sondereigentum an Wohnungen durch Einigung und Grundbucheintragung über. Erst mit der Änderung des Grundbuchs wäre also ein Eigentümerwechsel vollzogen. Somit ist der Kläger verantwortlich für die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften und damit auch der ZweckentfremdungsVO. Auch sonstige Verstöße gegen allgemeine Rechtsgrundsätze durch die Verfügung der Beklagten sind nicht zu ersehen. Gegen die Androhung des Zwangsgeldes in der Verfügung bestehen ebenfalls keine Bedenken. Gemäß § 76 Hessisches Verwaltungsvollstreckungsgesetz - HVwVG - v. 4. 7. 1966 (GVBl. I S. 151, zuletzt geändert durch Gesetz v. 5. 2. 1973, GVBl. I S. 57) kann die Vollstreckungsbehörde, das ist gemäß § 68 HVwVG die Behörde, die den zu vollstreckenden Verwaltungsakt erlassen hat, die Verpflichtung zu einer unvertretbaren Handlung durch Festsetzung eines Zwangsgeldes erzwingen. Dieses Zwangsmittel ist gemäß § 69 Abs. 1 Nr. 1 HVwVG vor der Vollstreckung anzudrohen, wobei die Androhung mit dem Grundverwaltungsakt verbunden werden kann (§ 69 Abs. 3 HVwVG) . Auch die Höhe des angedrohten Zwangsgeldes von 300,- DM pro Wohnung ist nicht zu beanstanden." Auf diese Ausführungen kann gemäß Art. 2 § 7 des Gesetzes zur Entlastung der Gerichte in der Verwaltungs- und Finanzgerichtsbarkeit - EntlG - Bezug genommen werden, zumal die Berufung gegen den Gerichtsbescheid nicht weiter begründet worden ist und somit nichts wesentlich Neues ergeben hat. Ergänzend ist anzumerken, daß der 5. Senat des Hess. VGH in seinen Beschlüssen v. 4. 11. 1986 - 5 N 2050/85 und 5 N 2140/85 - das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum für das Stadtgebiet von Kassel als gültig angesehen hat und seither keine Umstände eingetreten sind, die ein Außerkrafttreten von Rechts wegen, eine Nichtigkeit ex nunc, zu einem späteren Zeitpunkt begründen würden. Ferner ist anzuführen, daß der 4. Senat, seit er wieder für das Wohnraumrecht zuständig ist, in seinen Beschlüssen v. 27. 1. 1989 - 4 TH 2032/88 - und v. 2. 5. 1989 - 4 TH 156/89 - die Rechtsprechung bestätigt und fortgesetzt hat, daß Leerstehenlassen von Wohnraum unter näher beschriebenen Umständen unter das Verbot der Zweckentfremdung fällt. Schließlich hat auch der lückenhafte, schwer verständliche und zum Teil widersprüchliche Vortrag des Klägers bezüglich der Eigentumsverhältnisse, der Verwaltung und der angeblichen Absicht, die leerstehenden Wohnungen zu renovieren und neu zu vermieten, weder am Tatbestand des Leerstehens noch an der Verantwortlichkeit des Klägers als Eigentümer, möglicherweise darüber hinaus als Handlungsstörer gemäß § 12 HSOG, etwas geändert. (aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM) Der Kläger wendet sich gegen den Bescheid der Beklagten, durch den ihm aufgegeben worden ist, leerstehende Wohnungen wieder der Wohnnutzung zuzuführen. Der Kläger ist Miteigentümer der Wohnungseigentumsanlage J.-Straße in Kassel. Er erwarb das Eigentum an allen acht Wohnungen dieses Hauses und allen Miteigentumsanteilen am Hausgrundstück in der Zwangsversteigerung durch Zuschlagsbeschluß v. 11. 12. 1986. Seit 8. 1. 1988 ist er im Grundbuch eingetragen. Bedienstete des Amtes für Bauordnung und Denkmalpflege der Beklagten besichtigten am 18. 1. 1988 das Haus und stellten dort neben baulichen Mängeln, die nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens sind, fest, daß die beiden Erdgeschoßwohnungen leerstanden, nach Angaben eines Mieters seit Oktober 1987. Seit Inkrafttreten der Ersten Hessischen Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum v. 25. 1. 1972 (GVBl. I S. 19) , die auf Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen - MRVerbG - v. 4. 11. 1971 (BGBl. I S. 1745) beruht, durfte in den in der Anlage aufgeführten Gemeinden Wohnraum anderen als Wohnzwecken nur mit Genehmigung des Gemeindevorstandes zugeführt werden. In der Anlage der Verordnung war u. a. die Stadt Kassel genannt. Die Neufassungen der Anlage durch die Zweite, Dritte, Vierte und Fünfte Hessische Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum v. 5. 6. 1972 (GVBl. I S. 152) , 28. 2. 1973 (GVBl. I S. 87) , 3. 12. 1973 (GVBl. I S. 436) und 15. 3. 1976 (GVBl. I S. 199) führten ebenfalls die Stadt Kassel auf. Von den Änderungen der Anlage durch die Sechste, die Siebente und die Achte Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum v. 23. 1. 1979 (GVBl. I S. 34) , v. 24. 7. 1980 (GVBl. I S. 288) und v. 16. 6. 1988 (GVBl. I S. 241) wurde die Stadt Kassel nicht berührt. Die Beklagte behandelt das Leerstehenlassen von Wohnraum über drei Monate hinaus ohne sachliche Rechtfertigung als Zweckentfremdung. Sie gab dem Kläger mit Schreiben v. 19. 1. 1988 gemäß § 28 des Hessischen Verwaltungsverfahrensgesetzes - HVwVfG - Gelegenheit, sich zur Sache zu äußern. Mit Schreiben v. 19. 2. 1988 teilte der Kläger der Beklagten mit, daß er nicht "persönlicher Eigentümer" des Grundstücks J.-Straße in Kassel sei und somit auch nicht zuständig für die bemängelte Regelung in diesem Haus. Die Hausverwaltung und Vermietung sowie Instandhaltung habe er einem Hausverwaltungsunternehmen übertragen. Mit Bescheid v. 23. 2. 1988 forderte die Beklagte den Kläger auf, die Zweckentfremdung von Wohnraum in den beiden Wohnungen im Erdgeschoß des Hauses bis zum 1. 4. 1988 rückgängig zu machen und den Wohnraum wieder einer Wohnnutzung zuzuführen. Für den Fall, daß er dieser Anordnung nicht Folge leiste, drohte sie ihm ein Zwangsgeld in Höhe von 300,- DM pro Wohnung an und wies darauf hin, daß Zwangsgelder wiederholt festgesetzt werden könnten. Der Kläger legte am 30. 3. 1988 Widerspruch ein mit der Begründung, er sei nicht mehr Eigentümer des Hauses und daher auch nicht in der Lage, den Inhalt des Bescheides, sollte dieser zutreffen, auszuräumen. Der Vorwurf im Bescheid treffe aber auch nicht zu. Es habe ein ganz normaler Mieterauszug wegen Kündigung der beiden Mieter im Erdgeschoß stattgefunden. Danach seien neue Mieter gesucht worden; ein Mietinteressent stehe bereits fest. In jedem Fall würden die verwohnten Wohnungen zunächst renoviert. Nach Durchführung des Verfahrens vor dem Anhörungsausschuß wies die Beklagte den Widerspruch des Klägers mit Bescheid v. 18. 8. 1988 zurück. Mit weiterem Bescheid v. 6. 9. 1988 änderte die Beklagte ihren Widerspruchsbescheid v. 18. 8. 1988 ab, und zwar wies sie den Widerspruch mit der Maßgabe zurück, daß ein Zwangsgeld in Höhe von 300,- DM pro Wohnung für den Fall angedroht werde, daß der Anordnung v. 23. 2. 1988 nicht binnen eines Monats nach Bestandskraft des Widerspruchsbescheides Folge geleistet werde. Sie gab zur Begründung an, eine erneute Einsichtnahme in das Grundbuch am 30. 6. 1988 habe ergeben, daß sich die Eigentumsverhältnisse nicht geändert hätten; ferner hätten keine Renovierungsarbeiten oder eine Neuvermietung stattgefunden. Eine sachliche Rechtfertigung für den Wohnungsleerstand sei somit nicht zu erkennen. Der Widerspruch sei mit der im Änderungsbescheid genannten Maßgabe zurückzuweisen gewesen, weil bei der Verbindung einer Zwangsmittelandrohung mit einer noch nicht vollstreckbaren Grundverfügung das Zwangsmittel für den Fall anzudrohen sei, daß der Pflichtige nicht innerhalb einer bestimmten Frist nach Eintritt der Vollstreckbarkeit der Grundverfügung tätig werde. Der Kläger hat am 22. 9. 1988 Klage erhoben. Er hat vorgetragen, die Verfügung der Beklagten sei aufzuheben. Die Beklagte habe seinerzeit 7 500,- DM gepfändet, um das Objekt verkehrssicher zu machen. Es sei nicht zumutbar, vor Herstellung dieser Verkehrssicherheit die im Erdgeschoß befindlichen Wohnungen vorläufig zu vermieten. Außerdem sei es falsch, daß keinerlei Renovierungsarbeiten oder Neuvermietungen stattgefunden hätten. Die zuständige Verwaltungsgesellschaft habe die Arbeiten für die Renovierung der Wohnungen ausgeschrieben. Die entsprechenden Aufträge würden nach Prüfung vergeben, jedoch nicht, bevor die Verkehrssicherheit des Objekts wiederhergestellt worden sei. Außerdem habe er, der Kläger, seit dem 1. 8. 1988 kein Verfügungsrecht mehr über das Objekt, weil er es veräußert habe. Die "Anträge auf Auflassung" liefen. Die Beklagte hat sich auf ihren Widerspruchsbescheid bezogen und weiter vorgetragen, der Kläger sei gerichtsbekannt aus den Parallelverfahren betreffend die Wohnraumzweckentfremdung im Hause B.-Straße in Kassel. In dieser Sache habe das deliktische Verhalten des Klägers mit einem Bußgeld in Höhe von 10 000,- DM geahndet werden müssen. Der Kläger habe offenbar auch das Gebäude J.-Straße zu Spekulationszwecken mißbrauchen wollen. Zur Abwendung dieser Gefahr sei das behördliche Einschreiten erforderlich. Am Vortrag des Klägers sei zutreffend, daß er mit bauordnungsrechtlichen Maßnahmen gezwungen werden müsse, Gefahren für die Allgemeinheit abzuwenden, die vom Zustand des Gebäudes ausgingen. Dies habe allerdings mit dem rechtswidrigen Wohnungsleerstand, also dem Streitgegenstand der vorliegenden Sache, nichts zu tun. Das VG hat die Klage als unbegründet abgewiesen, weil die angefochtenen Bescheide der Beklagten rechtmäßig seien. Die Rechtsgrundlagen, gegen Zweckentfremdung durch Leerstehen von Wohnungen einzuschreiten, seien gegeben. Der Kläger sei nach wie vor als Eigentümer der leerstehenden Wohnung verantwortlich. Ein Grund, der das Leerstehen rechtfertigen könnte, sei nicht ersichtlich. Der Kläger hat am 24. 1. 1989 Berufung eingelegt. Er hat sie nicht begründet, wofür er zuletzt im Juni des Jahres als Grund angegeben hat, daß seine Akten von der Staatsanwaltschaft in B. - zuvor war von der Steuerfahndung die Rede - beschlagnahmt seien. Auf Anfrage des Gerichts nach dem Verfügungsrecht über die leerstehenden Wohnungen im Hause J.-Straße hat der Kläger die Kopie eines notariellen Vertrages mit der Firma X. AG, deren Vorstandsvorsitzer er ist, v. 13. 3. 1987 vorgelegt. Durch diesen Vertrag hat er das Grundstück J.-Straße mit den Wohnungen an die Firma X. AG verkauft und aufgelassen. Der Vertrag sieht nicht vor, daß der Besitz vor Eigentumsübergang übergeht. Der Vertrag ist nicht vollzogen worden. Der Kläger hat gleichwohl angegeben, mit der Firma X. AG vereinbart zu haben, daß der Besitz vom 1. 8. 1988 an auf sie übergehe. Er hat außerdem vorgebracht, daß die Firma W. Wohnungsverwaltungs-GmbH vom selben Zeitpunkt an die Verwaltung übernommen habe. Der Kläger behauptet ferner, das Haus sei im Januar 1989 (wiederum) verkauft worden, der Käufer aber vom Vertrag zurückgetreten. Eine weitere Anfrage ist nicht beantwortet worden. Die Beklagte trägt vor, der Kläger, der nach wie vor Eigentümer der leerstehenden Wohnungen sei, versuche, durch angebliche Verschiebung der Verantwortlichkeit zwischen von ihm beherrschten Firmen Behörden und Gerichte vom wahren Sachverhalt abzulenken und im Verfahren Zeit zu gewinnen. Die handelnden Personen seien immer dieselben, und zwar außer dem Kläger die Kaufleute K. und L. K. sei der Geschäftsführer der W. Wohnungsverwaltungs GmbH. Er habe schon in Terminen vor dem Anhörungsausschuß und vor Gericht den Kläger vertreten. Die W. Wohnungsverwaltungs GmbH sei die Nachfolgerin der V. Vermögensbetreuungs GmbH, die ihrerseits Kommanditistin der H. Handels KG gewesen sei, bis diese aufgelöst worden sei. Komplementär der letztgenannten Gesellschaft sei der Kläger gewesen. Der Kläger habe sich bezüglich des Hauses B.-Straße in Kassel ähnlich verhalten wie jetzt hinsichtlich des Hauses J.-Straße. Er sei wegen ordnungswidriger Zweckentfremdung von Wohnraum in beiden Fällen mit einem Bußgeld belegt worden; die Bescheide seien durch Urteile des AG Kassel bestätigt worden. Der Text des noch nicht rechtskräftigen amtsgerichtlichen Urteils v. 10. 11. 1989, durch das der Kläger wegen vorsätzlicher und fortgesetzter Zweckentfremdung von Wohnraum in zwei Fällen betreffend zwei Wohnungen des Hauses J.-Straße in Kassel zu einer Geldbuße von 6 000,- DM verurteilt worden ist, liegt vor, ferner das Aktenheft der Beklagten, das den angefochtenen Bescheid und die Vorgänge aus dem Vorverfahren enthält.