4 TH 3146/89

I. Der Antragsteller zu 2 erwarb im Jahre 1987 elf von dreizehn Miteigentumsanteilen an dem fünfgeschossigen Geschäfts- und Wohnhaus in F, S-straße .... Zu ihnen gehört u. a. die Erdgeschoßwohnung links, die darüber befindliche Wohnung im ersten Stock und das seinerzeit nicht ausgebaute Dachgeschoß. Der Antragsteller zu 2 ist von Beruf Makler und betreibt seitdem in den Räumen der Erdgeschoßwohnung, bestehend aus drei Zimmern, Küche, Bad und WC (94 qm) zusammen mit seiner Lebensgefährtin, der Antragstellerin zu 1, sein Maklerbüro. Die darüber befindliche Wohnung im 1. Stock wird von den Antragstellern gemeinsam bewohnt. Nachdem das Amt für Wohnungswesen der Antragsgegnerin von der gewerblichen Umnutzung der Erdgeschoßwohnung Kenntnis erlangt hatte, wies es den Antragsteller zu 2 auf die Bestimmungen des Art. 6 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie der Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen (MRVerbG) in Verbindung mit der Hessischen Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum hin. Daraufhin beantragte er mit Schreiben vom 12.04.1988 die Erteilung einer wohnungswirtschaftlichen Ausnahmegenehmigung vom Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum durch Nutzungsänderung für die im Erdgeschoß links gelegene Wohnung und bot die Schaffung von Ersatzwohnraum im Dachgeschoß des Hauses S straße ... durch Ausbau in einer Größe von ca. 130 qm an. Einen entsprechenden Bauantrag reichte er am 01.07.1988 ein. Am 09.08.1988 ging das Eigentum an der streitgegenständlichen Wohnung vom Antragsteller zu 2 auf die Antragstellerin zu 1 über. An der bisherigen Nutzung änderte sich jedoch nichts. Mit Verfügung vom 03.11.1988 versagte das Amt für Wohnungswesen die wohnungswirtschaftliche Ausnahmegenehmigung. Hiergegen legte der Antragsteller zu 2 mit Schreiben vom 06.12.1988 Widerspruch ein, über den bisher nicht entschieden ist. Mit Verfügung vom 31.01.1989 gab die Antragsgegnerin (Amt für Wohnungswesen) dem Antragsteller zu 2 auf, die Nutzung der Wohnräume im Erdgeschoß links als Büro innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Verfügung zu beenden und das Büro aus den Wohnräumen zu entfernen. Gleichzeitig gab sie der Antragstellerin zu 1 auf, die Beendigung der zweckfremden Nutzung zu dulden und innerhalb von zwei Monaten, nachdem das Büro aus der Wohnung entfernt worden sei, die wohnliche Nutzung der Wohneinheit wiederherzustellen, indem sie die betroffenen Wohnräume dem Wohnungsmarkt zuführe. Zur Begründung wurde ausgeführt, die betreffenden Räumlichkeiten seien "von der Bauaufsichtsbehörde als Wohnräume ausgewiesen" und entsprechend der Ausstattung zu Wohnzwecken geeignet. Sie seien bis mindestens Juli 1987 auch bewohnt gewesen. Damit handele es sich um schutzwürdigen Wohnraum im Sinne der gesetzlichen Vorschriften des Art. 6 § 1 MRVerbG. Die ungenehmigte Nutzung von Wohnräumen zu anderen als Wohnzwecken stelle eine Ordnungswidrigkeit dar und damit eine Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung. Eine wohnungswirtschaftliche Ausnahmegenehmigung sei mit Bescheid vom 03.11.1988 versagt worden. Sie, die Antragsgegnerin, sei aufgrund der in Frankfurt bestehenden und gerichtsbekannten Wohnraummangellage gemäß den §§ 1 und 6 HSOG gehalten, die zur Beseitigung des rechtswidrigen Zustandes erforderlichen Anordnung zu treffen. Zu diesem Sachverhalt seien die Pflichtigen gehört worden, eine Stellungnahme von ihrer Seite sei nicht erfolgt. Daher müsse davon ausgegangen werden, daß keine Bereitschaft bestehe, den rechtswidrigen Zustand freiwillig zu beenden und die wohnliche Nutzung wiederherzustellen. Gleichzeitig ordnete sie für den Fall, daß der Antragsteller zu 2 der Verfügung nicht fristgerecht und in vollem Umfang nachkäme, die kostenpflichtige Zwangsräumung der als Immobilienbüro genutzten Wohnräume an. Der Antragstellerin zu 1 wurde für den Fall, daß sie der Verfügung nicht fristgerecht und in vollem Umfang nachkäme, die Festsetzung eines Zwangsgeldes in Höhe von 1.000,-- DM angedroht. Zugleich ordnete die Antragsgegnerin die sofortige Vollziehung der Verfügungen gemäß § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO an und führte zur Begründung aus, daß im Hinblick auf den akuten Wohnungsmangel in Frankfurt eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen nicht gewährleistet sei. Aus diesem Grund führe eine ungenehmigte Zweckentfremdung zu einer weiteren Verschärfung der schon angespannten Wohnungsmarktlage. Bei der betroffenen Wohneinheit handele es sich um schutzwürdigen Wohnraum, auf den die Bevölkerung in besonderem Maße angewiesen sei. Auch dürfe aus der ungenehmigten Nutzungsänderung dem Pflichtigen kein ungerechtfertigter Vorteil gegenüber rechtstreuen Bürgern entstehen. Der widerrechtlichen Nutzung müsse auch deshalb entgegengetreten werden, um zu verhindern, daß dieses Beispiel Anlaß zu Nachahmungen gebe. Gegen diese Verfügungen erhoben die Antragsteller mit Schreiben vom 03.03.1989 Widerspruch, der bisher nicht beschieden ist. Mit einem am 10.04.1989 beim Verwaltungsgericht Frankfurt am Main eingegangenen Schriftsatz haben die Antragsteller um vorläufigen Rechtsschutz nachgesucht. Sie haben sich im wesentlichen auf den Vortrag des Antragstellers zu 2 aus dem Verwaltungsverfahren auf Erteilung einer Ausnahmegenehmigung bezogen und weiterhin die im Bau befindliche Dachgeschoßwohnung als Ersatzwohnraum angeboten. Ferner hat der Antragsteller zu 2 darauf verwiesen, daß die bauliche Nutzung der streitbefangenen Wohneinheit in umittelbarer Nähe zu seiner Wohnung für ihn eine Existenzfrage sei, nicht zuletzt aufgrund seiner angegriffenen Gesundheit. Außerdem handele es sich nicht um schutzwürdigen Wohnraum, da sich die Wohnung im Zeitpunkt des Erwerbs durch ihn, den Antragsteller zu 2, in rohbauähnlichem Zustand befunden habe. Ferner nutze er nur zwei zur Straßenseite hin gelegene Räume ausschließlich als Büro. Die Bauarbeiten für die Dachgeschoßwohnung im gleichen Hause würden voraussichtlich in der 31. oder 32. Kalenderwoche abgeschlossen, und er habe bereits für die Zeit ab 01.08.1989 einen Mietvertrag abgeschlossen. Die unterschiedlichen Mietpreise für die streitbefangene Wohnung im Erdgeschoß und in der Dachgeschoßwohnung rechtfertigten nicht, die Anerkennung als Ersatzwohnraum abzulehnen. Die Antragsteller haben beantragt, die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs vom 03.03.1989 gegen die Verfügung der Antragsgegnerin vom 31.03.1989 wiederherzustellen. Die Antragsgegnerin hat beantragt, den Antrag zurückzuweisen. Sie hat auf die angegriffene Verfügung Bezug genommen und ergänzend ausgeführt, es handele sich sehr wohl um schutzwürdigen Wohnraum, da diese Räumlichkeiten durch die früheren Mieter bis Sommer 1987 wohnlich genutzt worden seien. Die Dachgeschoßwohnung müsse als Ersatzwohnraum ausscheiden, da deren zeitliche Realisierung ebenso wenig konkretisiert sei wie der später zu erwartende Umfang der Wohnfläche. Da somit kein verläßlich zu erwartender Ersatzwohnraum in Aussicht gestellt worden sei, könne dies keine Auswirkungen auf die Rechtmäßigkeit der angegriffenen Verfügung haben. Außerdem stehe die Wohnung wegen des Mietpreises dem Markt nicht so zur Verfügung wie die im Erdgeschoß links gelegene kleinere Altbauwohnung. Mit Beschluß vom 27.09.1989 hat das Verwaltungsgericht Frankfurt am Main den Antrag abgelehnt und zur Begründung im wesentlichen darauf abgehoben, daß die büromäßige Nutzung der Erdgeschoßwohnung eine unzulässige Zweckentfremdung darstelle. Die Verfügung erweise sich mithin als offensichtlich rechtmäßig, da die Antragstellerin zu 1 die zweckfremde Nutzung durch den Antragsteller zu 2 dulde. Soweit sich der Antragsteller zu 2 auf von ihm geschaffenen Ersatzwohnraum im Dachgeschoß der streitbefangenen Liegenschaft berufe, sei festzustellen, daß dieser nicht die nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts an Ersatzwohnraum zu stellenden Kriterien erfülle, die im Rahmen der Entscheidung über einen Antrag auf Erteilung einer Ausnahmegenehmigung vom Zweckentfremdungsverbot zu berücksichtigen seien. Es fehle nämlich an dem Erfordernis der Übereinstimmung der Verfügungsberechtigung über den zweckentfremdeten Wohnraum und den Ersatzwohnraum. Verfügungsberechtigt über die streitbefangene zweckentfremdete Wohneinheit sei im Zeitpunkt des Erlasses der angefochtenen Verfügung die Antragstellerin zu 1 gewesen, Eigentümer und Verfügungsberechtigter über den angebotenen Ersatzwohnraum dagegen der Antragsteller zu 2. Daher könne von einer Ausgleichsleistung der Verfügungsberechtigten über den zweckentfremdeten Wohnraum, der Antragstellerin zu 1, gerade nicht ausgegangen werden. Unabhängig hiervon bestünden nach Auffassung der Kammer auch Zweifel hinsichtlich des geforderten zeitlichen Zusammenhanges von Zweckentfremdung und Schaffung von Ersatzwohnraum. So sei nach den Feststellungen des Außendienstes des Amtes für Wohnungswesen bereits kurz nach Erwerb der Liegenschaft durch den Antragsteller zu 2 im September 1987 ein Dachatelier als Eigentumswohnung angeboten worden. Zu diesem Zeitpunkt habe sich die Erdgeschoßwohnung unten links infolge Renovierungsarbeiten in einem rohbauähnlichen Zustand befunden. Es ergebe sich in diesem Zusammenhang die im öffentlichen Interesse nicht hinnehmbare Gefahr, daß mit dem Neubau bzw. Neuausbau von Wohnungen generell Ansprüche auf Genehmigung von Zweckentfremdung begründet werden könnten. Dies gelte um so mehr, als der Antragsteller zu 2 gewerblich Liegenschaften erwerbe, diese renoviere bzw. saniere, um sie dann als Eigentumswohnungen weiterzuverkaufen. Die angedrohten Zwangsmittel begegneten keinen rechtlichen Bedenken. Die Antragsgegnerin habe auch ein besonderes Eilbedürfnis dargetan, da es öffentliche Interessen gebieten würden, mit einer Vollziehung der Verfügung nicht bis zu deren Bestandskraft zu warten. In Frankfurt am Main bestehe akuter Wohnraummangel, und im Hinblick auf die besondere Gefährdung der Wohnraumversorgung sei in den Gemeinden, die von der Geltung des Zweckentfremdungsverbots umfaßt seien, das öffentliche Interesse an der Fortdauer und Aufrechterhaltung des vorhandenen Angebots auf dem Wohnungsmarkt regelmäßig höher zu bewerten als das private Interesse an der Aufrechterhaltung eines ungenehmigten Zustandes. Der am 17.10.1989 eingegangenen Beschwerde der Antragsteller hat das Verwaltungsgericht nicht abgeholfen. Unter Wiederholung und Vertiefung seines bisherigen Vorbringens macht der Antragsteller zu 2 erneut geltend, daß ihm aufgrund der Schaffung von zwei Dachgeschoßwohnungen, die nunmehr voraussichtlich Anfang 1990 in Benutzung genommen würden, die zweckfremde Nutzung der Erdgeschoßwohnung gestattet werden müsse. Die Ausführungen des Verwaltungsgerichts zur fehlenden Übereinstimmung der Verfügungsbefugnis stellten eine rein formale, sachwidrige Betrachtungsweise dar. Die Unterschiede in den Eigentumsverhältnissen hätten ihre Ursachen in steuerlichen Erwägungen, die zur Umschreibung der Büroräume auf die Antragstellerin zu 1 geführt hätten. Ein zeitlicher Zusammenhang zwischen der Nutzung der Erdgeschoßwohnung für Bürozwecke und dem Ausbau der Dachgeschoßwohnungen sei sehr wohl gegeben. Der Bauantrag sei bereits am 06.07.1988 eingereicht worden, die Baugenehmigung am 19.05.1989 erteilt worden. Im übrigen verweist der Antragsteller zu 2 erneut auf seine gesundheitliche Situation, die es erfordere, daß eine räumliche Nähe zwischen Wohnung und Arbeitsplatz hergestellt werde; er sei auch finanziell, angesichts seiner hohen finanziellen Belastungen, nicht zuletzt für die ausgebaute Dachgeschoßwohnung, nicht in der Lage, sich in Frankfurt teuren Büroraum an anderer Stelle zu suchen. Die Antragsteller beantragen, unter Aufhebung des angefochtenen Beschlusses vom 27. September 1989 die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs vom 3. März 1989 gegen die Verfügung der Antragsgegnerin vom 31. Januar 1989 wiederherzustellen. Die Antragsgegnerin beantragt, die Beschwerde zurückzuweisen. Sie vertieft im wesentlichen ihr bisheriges Vorbringen und verweist auf die ihrer Ansicht nach zutreffenden Ausführungen des angefochtenen Beschlusses. Eine Akte des Amts für Wohnungswesen der Antragsgegnerin sowie die Widerspruchsakte und die Bauakten betreffend den Dachgeschoßausbau des Anwesens S Straße ... haben vorgelegen und sind Gegenstand der Beratung gewesen. Auf den Inhalt dieser Unterlagen wird, ebenso wie auf den Inhalt der Gerichtsakte, zur Ergänzung des Sachverhalts Bezug genommen. II. Die zulässige Beschwerde ist begründet, da das Verwaltungsgericht zu Unrecht die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs der Antragsteller vom 03.03.1989 gegen die Verfügung der Antragsgegnerin vom 31.03.1989 abgelehnt hat. Widerspruch und Anfechtungsklage haben, soweit sie sich nicht gegen Verwaltungsakte in der Vollstreckung richten, regelmäßig aufschiebende Wirkung (§ 80 Abs. 1 VwGO). Die Behörde kann jedoch ausnahmsweise die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs bzw. der Klage dadurch beseitigen, daß sie nach § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO die sofortige Vollziehung dieser Verfügung anordnet. Sie ist zu einer solcher Anordnung aber nur berechtigt, wenn die sofortige Vollziehung der Verfügung im öffentlichen Interesse oder im überwiegenden Interesse eines Beteiligten geboten erscheint. Die Behörde muß also vor Erlaß der Anordnung einerseits die Interessen der Öffentlichkeit und eines etwaigen Beteiligten an einer sofortigen Durchführung der Maßnahme sowie andererseits die entgegenstehenden Interessen des Betroffenen an dem Bestand der aufschiebenden Wirkung des eingelegten Widerspruchs gegeneinander abwägen. Eine ähnliche Prüfung hat das Gericht anzustellen, wenn es gemäß § 80 Abs. 5 VwGO um vorläufigen Rechtsschutz gegen die Anordnung der sofortigen Vollziehung eines Verwaltungsaktes angegangen wird. Dem sogenannten Stoppantrag ist stattzugeben, wenn der Verwaltungsakt, gegen den Widerspruch erhoben ist, offensichtlich rechtswidrig ist; In diesem Fall kann kein öffentliches Interesse an einer sofortigen Vollziehung bestehen. Umgekehrt ist der Rechtsschutzantrag abzulehnen, wenn der angefochtene Verwaltungsakt offensichtlich rechtmäßig, seine Anfechtung auch nicht etwa wegen eigenen Ermessens der Widerspruchsbehörde aussichtsreich und seine Vollziehung eilbedürftig ist. In allen anderen Fällen entscheidet bei summarischer Beurteilung des Sachverhalts eine reine Abwägung der beteiligten öffentlichen und privaten Interessen, die für oder gegen die Dringlichkeit der Vollziehung sprechen, über die Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes. Auf die Eilbedürftigkeit der Vollziehung wegen der besonderen Wichtigkeit und Dringlichkeit einer sofortigen Vollziehung, die auch falltypisch gegeben sein kann, kann nicht allein wegen der Belange des Betroffenen, sondern schon wegen der Wahrung des Regel-Ausnahme-Verhältnisses der Absätze 1 und 2 des § 80 VwGO nicht verzichtet werden. Die Regel bleibt, daß sich die Vollstreckung eines Verwaltungsaktes, gegen den Widerspruch erhoben wird, an ein abgeschlossenes Hauptsacheverfahren anschließt. Das in der Verfügung vom 31.03.1989 enthaltene kombinierte Räumungsgebot und Nutzungsverbot verbunden mit der an die Antragstellerin zu 1 gerichtete Duldungsverfügung erscheint rechtmäßig, seine Durchführung jedoch erscheint der besonderen Umstände des vorliegenden Einzelfalles nicht eilbedürftig, wie noch auszuführen sein wird. Nach § 1 der Ersten Hessischen Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 25.01.1972 in der Fassung der Achten Hessischen Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 16.06.1988 (GVBl. II 362-12), welche auf der Ermächtigungsgrundlage in Art. 6 § 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen vom 04.11.1971 -MRVerbG -- (BGBl. I S. 1745, 1746) beruht, ist der Gemeindevorstand (Magistrat) zuständig für die Erteilung der wohnungswirtschaftlichen Ausnahmegenehmigung. Der Magistrat ist ferner nach § 1 der Verordnung über die Zuständigkeit für die Verfolgung und Ahndung von Ordnungswidrigkeiten nach Art. 6 § 2 MRVerbG (GVBl. II 362-38) zuständig für die Verfolgung und Ahndung der von dieser Vorschrift erfaßten Ordnungswidrigkeiten. Danach ist der Magistrat auch für Maßnahmen zuständig, die darauf gerichtet sind, den durch die Ordnungswidrigkeit geschaffenen rechtswidrigen Zustand zu beseitigen (§ 1 Abs. 3 i.V.m. Abs. 1 HSOG). Dies kann die Behörde mit Hilfe der landesrechtlichen Sicherheits- und Ordnungsgesetze (vgl. Hess. VGH, Beschluß vom 10.07.1978 -- IV TH 14/77 -- = NJW 1979, 444, 445). Das Verwaltungsgericht hat auch richtigerweise die Voraussetzungen für das Einschreiten der Antragsgegnerin als gegeben angesehen. Die zweckfremde Nutzung von Wohnraum ohne die nach § 1 der Ersten Zweckentfremdungsverordnung erforderliche Genehmigung erfüllt grundsätzlich den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit nach Art. 6 § 2 MRVerbG und stellt einen Verstoß gegen die öffentliche Sicherheit im Sinne des § 1 Abs. 1 HSOG dar. Zutreffend ist die Antragsgegnerin davon ausgegangen, daß die überwiegend büromäßige Nutzung der Erdgeschoßwohnung als Maklerbüro durch den Antragsteller zu 2 eine nach § 1 der Zweckentfremdungsverordnung mangels Genehmigung unzulässige Zuführung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken darstellt. Die Stadt Frankfurt am Main ist seinerzeit in den örtlichen Geltungsbereich der ZweckentfremdungsVO einbezogen worden. Die damalige Mangelsituation am Wohnungsmarkt, die den Verordnungsgeber veranlaßt hatte, die Stadt Frankfurt am Main in den örtlichen Geltungsbereich einzubeziehen, besteht fort (vgl. Hess. VGH, Beschluß vom 27.01.1989 -- 4 TH 2232/88 -- m.w.N.). Der Senat hat auch keinen Anlaß daran zu zweifeln, daß die streitbefangene Wohnungseinheit zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zweckentfremdungsverbotes in F am 01.02.1972 als Wohnraum ausgewiesen und noch bis zum Sommer 1987 wohnlich genutzt worden ist. Eventuell zwischenzeitlich vorgenommene Ausbau- oder Renovierungsarbeiten sind insoweit unbeachtlich, als die Wohnung nach wie vor für Wohnzwecke geeignet ist. Zutreffend ist auch die Annahme, daß die Antragstellerin zu 1 die zweckfremde Nutzung durch den Antragsteller zu 2 duldet. Es mangelt jedoch an der Eilbedürftigkeit der Vollziehung. Zwar kann eine solche in Fällen der zweckfremden Nutzung von Wohnraum durchaus anzunehmen sein, da die Wohnraumversorgung gefährdet werden kann, wenn das Angebot auf dem Wohnungsmarkt durch Zweckentfremdung von Wohnraum in nennenswertem Umfang geschmälert wird. Es besteht daher aus wohnraumrechtlichen Gründen ähnlich wie im Falle der Errichtung oder Nutzungsänderung einer baulichen Anlage aus baurechtlichen Gründen (vgl. Hess. VGH, Beschluß vom 14.01.1972, IV TH 53/71, in BRS 25 Nr. 207; ständ. Rspr.) ein öffentliches Interesse, daß die Zweckentfremdung erst nach und nicht schon vor ihrer Genehmigung verwirklicht wird, das das etwa entgegengesetzte private Interesse auf sofortige zweckfremde Nutzung von bisherigem Wohnraum schon vor einer positiven Entscheidung über eine Nutzungsänderung in der Regel überwiegt. Auch hier gilt grundsätzlich, daß der Interessent, der Anspruch auf eine Zweckentfremdungsgenehmigung erhebt, diese notfalls unter Ausnutzung der gegebenen Rechtsbehelfe erstreiten muß und das Ergebnis nicht vorwegnehmen darf. Dementsprechend kann -- und wird meistens -- die sofortige Vollziehung einer rechtmäßigen Verfügung zur Durchsetzung des Verbots der Zweckentfremdung von Wohnraum eilbedürftig und gerechtfertigt sein (Hess. VGH, u.a. Beschlüsse v. 10.07.1978, IV TH 14/77, in Hess. VGRspr. 1978, 17 = NJW 1979, 44, v. 07.11.1987, 4 TH 2808/86, in Hess. VGRspr. 1988, 27 m.w.N. u. v. 20.03.1989, 4 TH 408/86; ständ. Rspr.). Gleichwohl sind Fallgestaltungen möglich, in denen ein vorläufiger Verzicht auf die Wiederherstellung einer durch Zweckentfremdung aufgehobenen Wohnnutzung mit dem öffentlichen Interesse vereinbar, die sofortige Vollziehung einer auf dieses Ziel gerichteten Anordnung also nicht geboten ist. So liegt es hier. Beachtliche Umstände hierfür sind im vorliegenden Verfahren in der Tatsache zu sehen, daß der Hauptadressat der Verfügung, die Antragsteller zu 2, in derselben Liegenschaft durch Ausbau des Dachgeschosses von ihm geschaffenen, in seinem Eigentum stehenden Ersatzwohnraum angeboten und dem Wohnungsmarkt zur Verfügung gestellt hat, der zwischenzeitlich bereits wohnlich genutzt wird. Angesichts des Umstandes, daß der Antragsteller zu 2 bisher nicht vorhandenen, also zusätzlichen Wohnraum geschaffen hat, hat er den dem Wohnungsmarkt durch die zweckfremde Nutzung entzogenen zumindest vorläufig ersetzt. Zwar hat die Beklagte die beantragte Zweckentfremdungsgenehmigung bisher trotz des angebotenen Ersatzwohnraums abgelehnt, jedoch ist diese Ablehnung nicht bestandskräftig. Bei in diesem Verfahren nur summarisch vorgenommener Prüfung sprechen jedoch erhebliche Gründe dafür, daß der Widerspruch der Antragsteller gegen die abgelehnte Zweckentfremdungsgenehmigung Erfolg haben dürfte, der bestehende Zustand also legalisiert werden kann und der Wohnungsmarkt keinen Nachteil hat. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts muß eine Zweckentfremdungsgenehmigung uneingeschränkt erteilt werden, wenn die in Frage stehende Zweckentfremdung die allgemeine Wohnraumversorgung nicht berührt (vgl. Urteil vom 12.03.1982 = NJW 1982, 2269 ). Eine Verschlechterung der allgemeinen Wohnraumversorgung ist immer dann zu verneinen, wenn für den zweckfremd genutzten Wohnraum ausreichender Ersatzwohnraum geschaffen wird. Das Bundesverwaltungsgericht hat in seiner Entscheidung (a.a.O) sechs Voraussetzungen aufgestellt, bei deren Erfüllung das Anerbieten Ersatzraum zu schaffen beachtlich ist. Entgegen der Annahme des Verwaltungsgerichts sprechen die vorliegenden Umstände bei einer summarischen Prüfung im Rahmen des vorliegenden Eilverfahrens eher dafür, daß der angebotene Ersatzwohnraum die vom Bundesverwaltungsgericht aufgestellten Kriterien erfüllt. Danach muß der angebotene Ersatzraum 1. im Gebiet der Gemeinde geschaffen werden, in deren Gebiet der zweckentfremdete Raum auch sozusagen verloren geht, 2. muß der Ersatzraum im zeitlichen Zusammenhang mit der Zweckentfremdung geschaffen werden oder geschaffen worden sein, 3. muß, weil sonst nicht der durch das Zweckentfremdungsverbot Belastete die Ausgleichsleistung erbringt, in der Verfügungsberechtigung (über den zweckentfremdeten Wohnraum und über den Ersatzraum) Übereinstimmung bestehen, 4. darf der neu geschaffene Raum jedenfalls nicht kleiner sein als der zweckentfremdete Raum und diesen im Standard nicht in einer dem allgemeinen Wohnungsmarkt nachteiligen Weise unterschreiten, 5. ist der Zulässigkeit einer Überschreitung des Standards, den der zweckentfremdete Raum hat, eine obere Grenze gesetzt, und 6. muß der Ersatzraum dem allgemeinen Wohnungsmarkt so zur Verfügung stehen wie vorher der zweckentfremdete Wohnraum. Die vom Verwaltungsgericht angeführten Bedenken hinsichtlich der Voraussetzungen 2. und 3. greifen nicht durch, hinsichtlich der übrigen Voraussetzungen hat der Senat auch keine Anhaltspunkte, an deren Vorliegen zu zweifeln, wie noch ausgeführt wird. Der zeitliche Zusammenhang zwischen Zweckentfremdung und Schaffung von Ersatzwohnraum läßt sich den vorliegenden Verwaltungsvorgängen entnehmen. Bereits unmittelbar nach Abschluß des Kaufvertrages im Juni 1987 reichte der Antragsteller zu 2 einen Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung zum Dachgeschoßausbau am 01.07.1988 ein. Die Genehmigung erfolgte am 19.05.1989. Schon zuvor hatte der Antragsteller zu 2 mit der Bauausführung begonnen. Die Wohnräume sind seit 20.12.1989 fertiggestellt und inzwischen als Eigentumswohnungen weiterveräußert. Nicht erforderlich ist, daß dieser Raum in der Absicht geschaffen wurde, einen Ersatz für bestimmten zweckentfremdeten Wohnraum zur Verfügung zu stellen (sog. intensionaler Zusammenhang zwischen Zweckentfremdung und Neuschaffung von Wohnraum). Nach Ansicht des Bundesverwaltungsgerichts besteht kein Anlaß, über die von ihm aufgestellten sechs Anforderungen hinaus noch eine derartige siebte Anforderung an die zweckentfremdungsrechtliche Beachtlichkeit geschaffenen Wohnraumes zu stellen (Urteil vom 20.08.1986 -- 8 C 16.84 -- = Buchholz 454.51 Nr. 13). Die Forderung des zeitlichen Zusammenhangs -- neben dem persönlichen im Hinblick auf die Verfügungsberechtigung -- will lediglich einer mit der Zulassung von Ausnahmen vom Verbot der Zweckentfremdung nicht beabsichtigten und nach dem Gesetzeszweck auch nicht einnehmbaren Entwicklung vorbeugen, daß mit dem Neubau von Wohnungen generell und sozusagen auf Vorrat Ansprüche auf die Genehmigung von Zweckentfremdung begründet werden könnten. Sie soll jedoch nicht darüber hinaus denjenigen, der über Wohnraum verfügt, einseitig belasten. Es wäre hier durchaus denkbar gewesen, daß sich der Antragsteller zu 2 für die Räume des ausgebauten Dachgeschosses um eine Nutzungsgenehmigung als Gewerberäume bemüht hätte, der wohl weder baurechtliche noch sonstige Hindernisse entgegengestanden hätten, da es keine gesetzliche Pflicht zur Schaffung von Wohnraum gibt, und diese dann im Tausch mit der Erdgeschoßwohnung angeboten hätte. Ziel der von der Rechtsprechung entwickelten Anforderungen an die Schaffung von Ersatzraum ist in erster Linie, daß kein Wohnraum verlorengeht. Dieses Ziel scheint hier erreichbar. Entgegen den Ausführungen des Verwaltungsgerichts fehlt es auch nicht an der Übereinstimmung in der Verfügungsberechtigung über den zweckentfremdeten Wohnraum und über den Ersatzraum. Das Bundesverwaltungsgericht hat in der Entscheidung vom 20.08.1986 (a.a.O) hierzu ausgeführt, daß diese Anforderung darauf abziele, daß, erstens, gerade der durch das Zweckentfremdungsverbot Belastete die Ausgleichsleistung erbringen muß und sie, zweitens, verhindern will, daß er in beachtlicher Weise für zweckentfremdeten Wohnraum Ersatzwohnraum zur Verfügung stellen kann, in Bezug auf den seine Rechtsstellung gleichsam qualitativ geringwertiger ist, wie es z. B. zuträfe, wenn jemand eine in seinem Eigentum stehende Wohnung zweckentfremde und als Ausgleich dafür eine neugeschaffene, in fremdem Eigentum stehende Wohnung anbiete, die er gemietet habe. Keine Bedenken hat das Bundesverwaltungsgericht jedoch, wenn ein Mieter als Belasteter des Zweckentfremdungsverbots als Ausgleich für die von ihm vorgenommene Zweckentfremdung qualitativ gleichsam ein Mehr anbietet, nämlich einen in seinem Eigentum stehenden Ersatzwohnraum. Der Senat folgt dieser Betrachtungsweise, die sehr deutlich zum Ausdruck bringt, warum das Bundesverwaltungsgericht in der Entscheidung vom 12.03.1982 nur von einer Übereinstimmung in der Verfügungsberechtigung, nicht aber in der Eigentümereigenschaft gesprochen hat. Nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Antragsteller entspricht die bauliche Ausstattung der ebenfalls neu ausgebauten Erdgeschoßwohnung dem des Ausbaus des Dachgeschosses. Das Dachgeschoß unterliegt keinen wohnungsbaurechtlichen Bindungen und stand dem allgemeinen Wohnungsmarkt bis zu seinem Verkauf ebenso zur Verfügung wie die zweckfremd genutzte Eigentumswohnung im Erdgeschoß. Der neu geschaffene Wohnraum ist mit 121 qm auch ca. 30 qm größer als der zweckfremd genutzte. Dies erscheint ausreichend. Die Ansicht der Antragsgegnerin, der neu geschaffene angebotene Ersatzwohnraum müsse zumindest die vierfache Größe des zweckentfremdeten aufweisen, entbehrt der rechtlichen Grundlage. Insgesamt sprechen deshalb erhebliche Umstände dafür, daß der Antragsteller zu 2 als Mieter der Erdgeschoßwohnung und damit Belasteter des Zweckentfremdungsverbotes und des Räumungsgebotes zweckentfremdungsrechtlich beachtlichen Ersatzwohnraum angeboten hat und eine Legalisierung des gegenwärtig wohnungswirtschaftlich noch nicht genehmigten Zustandes möglich erscheint. Die Klärung dieser Streitfrage im Hauptsacheverfahren kann abgewartet werden. Deswegen ist die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragsteller wiederherzustellen.