4 TH 1145/92

Leitsatz: 1. Ob Wohnräume zweckentfremdet werden, richtet sich nicht nach der zivilrechtlichen Einordnung des zwischen dem Vermieter und einem Zwischenmieter geschlossenen Mietverhältnisses, sondern letztlich nach der Art der tatsächlichen Nutzung der Räume. 2. Eine dauernde Fremdenbeherbergung setzt voraus, daß die Überlassung des Raumes an Fremde, d.h. Perosnen, die eine Wohnung an einem anderen Ort haben und am Beherbergungsort nur vorübergehend unterkommen, als dauernder Zweck gewerbsmäßig verfolgt wird und neben der Überlassung des Raumes als Hauptpflicht auch Nebenleistungen (z.B. Bereitstellung der Bettwäsche, Bereiten des Frühstücks etc). erbracht werden. 3. Für das Merkmal der vorübergehenden Unterbringung ist nicht die tatsächliche Dauer des Mietverhältnisses, sondern sichtliche vertragliche Bindung an einen Mietvertrag für mehrere Jahre stellt kein vorübergehendes Unterkommen dar und erfüllt daher nicht die Voraussetzungen einer dauernden Fremdenbeherbergung im Sinne des Art 6 § 1 Abs 1 Satz 2 MRVerbG. 4. Gewerbliche Zimmervermietung im Sinne des Art 6 § 1 Abs 1 Satz 2 MRVerbG ist die Vermietung einzelner möblierter Zimmer, nicht einer vollständigen Wohnung. 1. Der Antragsteller ist Eigentümer der Liegenschaft W.-Straße 33 in F.. Die im Erdgeschoß (rechts) dieser Liegenschaft befindliche, 54 qm große 2-Zimmer-Wohnung war in der Zeit vom 15.02.1987 bis 31.05.1990 zu Wohnzwecken genutzt worden. Bei einer Ortsbesichtigung am 10.12.1990 stellte das Amt für Wohnungswesen der Antragsgegnerin fest, daß diese Wohnung als Maklerbüro genutzt wurde. Mit bestandskräftiger Verfügung vom 19.06.1991 gab die Antragsgegnerin dem damaligen Mieter dieser Räume auf, die Nutzung der Wohnung als Büro aufzugeben und das Büro zu entfernen. Dem Antragsteller gab die Antragsgegnerin auf, innerhalb eines Monats nach Räumung die Wohnung wohnlich zu nutzen bzw. nutzen zu lassen, d. h., dem Wohnungsmarkt zu ortsüblichen Bedingungen anzubieten und zuzuführen und dies dem Amt für Wohnungswesen nachzuweisen bzw. die Nachprüfung zu ermöglichen. Zugleich drohte die Antragsgegnerin dem Antragsteller ein Zwangsgeld in Höhe von 1.000,00 DM für den Fall an, daß der Antragsteller dieser Verfügung nicht vollständig oder nicht fristgerecht nachkommen sollte. Mit Schreiben vom 27.09.1991 teilte die Antragsgegnerin dem Antragsteller mit, daß der bisherige Mieter die Wohneinheit mit Ablauf des 31.08.1991 geräumt habe, so daß gemäß der Verfügung vom 19.06.1991 die Wohneinheit bis zum 01.10.1991 wieder Wohnzwecken zugeführt sein müsse und dies dem Amt für Wohnungswesen nachzuweisen sei, anderenfalls das in der Verfügung angedrohte Zwangsgeld festgesetzt werde. Am 21.10.1991 legte der Antragsteller die Abschrift einer vom 20.09.1991 datierenden "Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 16.11.1990" vor, wonach in Ergänzung der Ziffer 1a des Mietvertrages vom 16.11.1990 der Antragsteller der KS Liegenschafts-Service-GmbH auch die in der Verfügung vom 19.06.1991 genannte Wohneinheit zu einem Mietpreis von 900,00 DM zuzüglich Betriebs- und Nebenkosten sowie verbrauchsabhängigen Kosten von 450,00 DM vermietet. Ziffer 1a des Mietvertrages vom 16.11.1990, der zwischen dem Antragsteller als Vermieter und der KS Liegenschafts-Service-GmbH als Mieter geschlossen wurde, sieht insgesamt 19 weitere Wohneinheiten im Hause W.-Straße 33 als Mietgegenstand vor. Gemäß Ziffer 1b des Mietvertrages ist der Mieter zur Untervermietung der Wohnräume verpflichtet. Ziffer 2 des Mietvertrages ("Zweck der Vermietung") lautet: Der Mieter soll die gemieteten Wohnungen nicht selbst beziehen, sondern an ihm geeignet erscheinende Mieter auf eigene Rechnung und eigenes Risiko mindestens aber kostendeckend weitervermieten." Gemäß Mietvertrag vom 06.12.1991 vermietete die KS Liegenschafts-Service-GmbH die streitgegenständliche Wohnung an die Firma P. in E.. Nach § 1 Ziffer 4 dieses Mietvertrages wurde die Wohnung ausschließlich zur Nutzung durch Herrn S. und dessen Gattin an die Firma P. vermietet. Herr S. ist polnischer Staatsangehöriger, der sich berufsbedingt für drei Jahre in Deutschland aufhält und bei der Firma P. beschäftigt ist. Gemäß § 2 des Mietvertrages läuft das Mietverhältnis, das am 15.12.1991 begonnen hat, auf unbestimmte Zeit. § 4 des Mietvertrages bestimmt, daß die Bruttomiete einschließlich Servicekosten gemäß Bestellschein monatlich 2.293,80 DM beträgt. Laut einem vom 06.12.1991 datierenden "Bestellschein", den als "Besteller" die Firma P. und als Auftragnehmer für den Service Frau C.P. (Hausmeisterservice) unterzeichnet haben, "bestellt" die Firma P. für die Dauer des Mietvertrages folgende Leistungen: "1. Ausstattung (beim Vermieter) TV einschließl. Gebühren und Telefon einschl. Grundgebühr monatlich pauschal DM 68,-- Die Gebühreneinheit wird zusätzlich mit DM 0,40 berechnet. 2. Service Wöchentliche Reinigung des Appartements Wechsel der Handtücher für 1 Person Wechsel der Bettwäsche, alle 2 Wochen für 1 Person pauschal DM 751,-- Bei mehr als 1 Mieter erhöhen sich die Kosten für Reinigung und Wäsche um monatlich DM 100,-- Endreinigung einmalig DM 75,-- Die vorstehenden Preise verstehen sich zuzüglich der jeweils gültigen Mehrwertsteuer Zahlungen sind an folgende Stelle zu leisten: KS Liegenschafts-Service-GmbH Deutsche Bank, Königstein BLZ 50070010, Konto 4722021 Die vorstehenden Leistungen enden mit der Beendigung des Mietverhältnisses für das Appartement." § 26 des Mietvertrages (sonstige Vereinbarungen) enthält u. a. folgende Regelungen: "1. Die Wohnung wird möbliert vermietet. 2. Die Küche ist mit einem Standardsatz an Geschirr für zwei Personen ausgestattet. (...) 7. Wohnung und Inventar sind vom Vermieter mindestens wöchentlich und bei Auszug gründlich zu reinigen. Diese Leistung (Service) wird nicht vom Vermieter erbracht. Dieser übernimmt für den Überbringer nur den Geldeinzug gemäß Bestellschein." Mit Verfügung vom 17.02.1992, dem Antragsteller am 20.02.1992 zugestellt, setzte die Antragsgegnerin das angedrohte Zwangsgeld in Höhe von 1.000,00 DM fest. Zugleich wurde zur Erfüllung der Verfügung vom 19.06.1991 eine Nachfrist von einem Monat gesetzt und für den Fall, daß der Antragsteller der Verpflichtung nicht binnen dieser Frist nachkommt, die Festsetzung eines weiteren Zwangsgeldes in Höhe von 5.000,00 DM angedroht sowie für den Fall erfolgloser wiederholter Festsetzung von Zwangsgeldern die Ersatzvornahme in Form der zwangsweisen Belegung der Wohnung angedroht. Zur Begründung der Verfügung wurde ausgeführt, daß der Antragsteller der Verfügung vom 19.06.1991 bisher nicht nachgekommen sei, da die von ihm vorgenommene Überlassung an die Firma KS Liegenschafts-Service-GmbH sowie deren Nutzung nicht wohnlicher Art sei. Hiergegen legte der Antragsteller mit Schreiben seines Verfahrensbevollmächtigten vom 06.03.1992 Widerspruch ein, über den noch nicht entschieden ist. Zur Begründung trägt er vor, daß er die streitgegenständliche Wohnung aus steuerlichen Gründen an eine GmbH vermietet und diese verpflichtet habe, die Wohnung dem Wohnungsmarkt zu ortsüblichen Bedingungen zuzuführen. Dies sei in der Folgezeit auch geschehen. Die Wohnung sei zur wohnlichen Nutzung an die Firma P. vermietet worden und diene der ausschließlich wohnlichen Nutzung ihres Geschäftsführers Herrn S. und dessen Gattin. Die GmbH erbringe zusätzliche Serviceleistungen, die von dem Mieter gern in Anspruch genommen würden. Die wohnliche Nutzung der Räume werde hierdurch nicht aufgehoben. Die Vermietung von Wohnraum an einen gewerblichen Zwischenvermieter sei zulässig. Das gesamte Bauherrenmodell basiere auf diesem Prinzip. Die Vermietung der Wohnung an die GmbH führe auch nicht zur Schmälerung des allgemeinen Wohnungsangebotes, da sie ausschließlich zur wohnlichen Endnutzung zur Verfügung stehe. Mit Schriftsatz vom 06.03.1992 hat der Antragsteller beim Verwaltungsgericht Frankfurt am Main um vorläufigen Rechtsschutz nachgesucht. Zur Begründung hat er im wesentlichen auf die Ausführungen in dem Widerspruchsschreiben Bezug genommen. Der Antragsteller hat beantragt, die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs gegen die Verfügung der Antragsgegnerin vom 17. Februar 1992 anzuordnen. Die Antragsgegnerin hat beantragt, den Antrag zurückzuweisen. Zur Begründung hat sie sich auf ihre Verfügungen vom 19.06.1991 und 17.02.1992 bezogen. Ergänzend hat sie vorgetragen, daß es sich nach der Rechtsprechung des BGH bei einem Vertrag zum Zwecke der Weitervermietung nicht um ein Wohnraummietverhältnis handele. Auch die Nutzung durch den derzeitigen Endmieter sei nicht wohnlicher Natur. Es handele sich bei der vorliegenden Art der Überlassung vielmehr um eine gewerbliche Zimmervermietung/dauernde Fremdenbeherbergung. Der Begriff des Wohnens sei dahin konkretisiert, daß eine auf Dauer gerichtete Haushaltsführung gegeben sei, d. h., daß der einmal begründete Wohnsitz nur aufgrund eigenen Antriebs wieder verlassen werden solle. Demgegenüber habe die Firma P. die Wohneinheit nur für den Zweck der vorübergehenden Unterbringung ihres Mitarbeiters angemietet und übernehme auch für diesen Zeitraum die Miete. Insofern stehe die Aufenthalts- und Mietdauer in festem Zusammenhang mit dem beruflichen Auftrag des Endmieters, dessen Familie weiterhin in Polen wohne und einen Umzug nach Frankfurt nicht beabsichtige. Daß es sich vorliegend um eine Ausgestaltung der gewerblichen Zimmervermietung handele, ergebe sich zudem maßgeblich daraus, daß die Erbringung von Serviceleistungen (Reinigung des Appartements, Zurverfügungstellung von Handtüchern und Bettwäsche, eines Telefons sowie eines Fernsehgerätes) mit der Überlassung der Räumlichkeiten zwingend verbunden sei. Die Höhe der Gesamtmiete von 2.293,80 DM einschließlich Serviceleistungen für zwei Zimmer dokumentiere, daß durch die hier gegebene Art der Überlassung ein Gewinn erzielt werde, der bei einer bloßen Untervermietung nicht zu erzielen sei. Bei einer Vermietung im Rahmen von dauernder Fremdenbeherbergung/gewerblicher Zimmervermietung sei durch die offenkundig weitaus höhere Verdienstmöglichkeit durch diese Art der Unterbringung die dauerhafte Wohnraumversorgung ebenso gefährdet wie durch die sonstige gewerbliche Vermietung. Wohnraum, der früher der allgemeinen Nachfrage Wohnungssuchender zur Verfügung gestanden habe, werde dem Wohnungsmarkt mit der Folge entzogen, daß sich der Personenkreis der Interessenten auf "finanzstarke Dauerpensionsgäste" reduziere. Das Verwaltungsgericht Frankfurt am Main hat mit Beschluß vom 15.04.1992 die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs des Antragstellers gegen die Verfügung der Antragsgegnerin vom 17.02.1992 angeordnet. Zur Begründung hat es ausgeführt, daß ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angegriffenen Bescheides bestünden, die es rechtfertigten, die sofortige Vollziehung des Bescheides auszusetzen. Es sei davon auszugehen, daß der Antragsteller im Zeitpunkt des Erlasses der angegriffenen Verfügung seiner Verpflichtung aus der Grundverfügung vom 19.06.1991, die streitbefangene Wohneinheit dem Wohnungsmarkt zuzuführen, nachgekommen sei. Entgegen der Auffassung der Antragsgegnerin stelle die derzeitige Nutzung der Wohnung durch den Endmieter eine dem Antragsteller zurechenbare, auf Dauer bestimmte tatsächliche Nutzung zu Wohnzwecken dar. Der Annahme einer dauerhaften Wohnnutzung im Sinne des Art. 6 § 1 Abs. 1 MRVerbG stehe auch nicht der zeitlich begrenzte Aufenthalt des Herrn S. und die damit verbundene nur vorübergehende Anmietung der Räumlichkeiten durch die Firma P. entgegen. Es sei durchaus üblich, daß Firmen für ihre Mitarbeiter unter Übernahme der Miete für eine begrenzte Zeit Wohnraum zum Bewohnen anböten. Auch gehöre es zur gängigen Praxis auf dem Wohnungsmarkt, Wohnungen nur für eine bestimmte Dauer zum Bewohnen zu vermieten. Die Argumentation der Antragsgegnerin erscheine insbesondere deswegen als nicht tragfähig, weil im vorliegenden Fall gerade ein Mietverhältnis von unbestimmter Dauer mit der Firma P. abgeschlossen worden sei. Der Bestimmung der streitbefangenen Wohnung für Wohnzwecke stehe auch nicht die zum Bestandteil des Mietvertrages vom 16.11.1990 gewordene "Zusatzvereinbarung" zwischen dem Antragsteller und der KS Liegenschafts-Service-GmbH vom 20.09.1991 entgegen, mit der die Wohnung zunächst zum Zwecke der Weitervermietung vermietet worden sei. Zwar handele es sich bei derartigen Zusatzmietverträgen nicht um Wohnraummietverträge. Dies habe jedoch allein für die mietrechtliche Behandlung solcher Verträge Bedeutung, entziehe aber dem betreffenden Wohnraum nicht die Bestimmung für Wohnzwecke. Entgegen der in der Antragserwiderung vertretenen Auffassung halte das Gericht ferner eine Zweckentfremdung in Form einer dauernden Fremdenbeherbergung oder gewerblichen Zimmervermietung nicht für glaubhaft gemacht. Nach allgemeiner Auffassung setzten die Fälle der Fremdenbeherbergung typischerweise nicht nur die vom Vermieter geschuldete Überlassung von Räumen, sondern darüber hinausgehend von ihm zu erbringende Nebenleistungen unterschiedlichsten Ausmaßes, die dem Wohnzweck ergänzend dienen (z. B. Bereitstellung von Tisch- und Bettwäsche, Reinigung des Raumes, Frühstück) voraus; der betreffende Raum werde regelmäßig nur kurzfristig überlassen. Schließlich setze das Tatbestandsmerkmal der dauernden Fremdenbeherbergung voraus, daß der Vermieter gewerbsmäßig handele. Als Unterfall der dauernden Fremdenbeherbergung sei eine gewerbliche Zimmervermietung anzunehmen, wenn diese Vermietung möblierter Zimmer für kürzere Zeit ohne Erbringung weiterer Dienstleistungen zu höherem Entgelt darauf gerichtet sei, nachhaltig einen Gewinn zu erzielen, der bei der bloßen Untervermietung jener Räume nicht erzielbar wäre. Im vorliegenden Fall würden zwar von dem Endmieter diverse Nebenleistungen (Ausstattung mit TV, wöchentliche Reinigung des Appartements, Wechsel der Handtücher und Bettwäsche, Endreinigung) in Anspruch genommen. Diese würden aber nicht von dem Vermieter, sondern durch Frau C.P. (Hausmeisterservice) als Auftragnehmer erbracht. Der Vermieter übernehme nur den Geldeinzug für den Serviceerbringer. Damit fehle es aber bereits an den für die Fälle der dauernden Fremdenbeherbergung erforderlichen, vom Vermieter geschuldeten zusätzlichen Nebenleistungen. Auch sei mehr als zweifelhaft, ob in Anbetracht der Tatsache, daß die streitbefangene Wohneinheit auf unbestimmte Dauer an den Endmieter vermietet worden sei, die für die dauernde Fremdenbeherbergung regelmäßig verlangte kurzfristige Überlassung von Räumen vorliegend gegeben sei. Auch eine gewerbliche Zimmervermietung sei nicht dargetan. Insoweit bestünden Bedenken hinsichtlich der Glaubhaftmachung der behaupteten gewerblichen Ausübung der streitbefangenen Tätigkeit und der regelmäßig bei einer gewerblichen Zimmervermietung erfolgenden kurzfristigen Überlassung der Räumlichkeiten. Gegen den ihr am 13.05.1992 zugestellten Beschluß hat die Antragsgegnerin am 26.05.1992 Beschwerde eingelegt. Zur Begründung ihrer Beschwerde trägt sie folgendes vor: Soweit das Verwaltungsgericht die vorgenommene Form der Vermietung einer 2-Zimmer-Wohnung einschließlich Serviceleistungen zum Preis von 2.293,80 DM monatlich für rechtlich zulässig halte, weil nicht der Vermieter, sondern ein Dritter (Frau C.P.) die Serviceleistungen erbringe und es somit an den für die Fälle der dauernden fremden Beherbergung erforderlichen, vom Vermieter geschuldeten Nebenleistungen fehle, sei dem nicht zu folgen. Es könne keinen Unterschied machen, ob der Vermieter diese Leistungen selbst bzw. durch seine Angestellte erbringe oder durch einen ihm vertraglich verbundenen Dritten. Anderenfalls ließe sich auf diesem Wege problemlos aus einem Wohnhaus ein hotelartiger Betrieb machen. Wie sich aus § 26 Nr. 7 des Mietvertrages ergebe, ziehe der Vermieter wie bei einem Beherbergungsbetrieb vorliegend die Kosten für die Serviceleistungen mit ein und berechne hiernach sowohl die Miete als auch die Kaution. Angesichts der Tatsache, daß bei 19 weiteren Wohneinheiten ebenso verfahren werde, vermöge auch die Begründung des Verwaltungsgerichts, eine gewerbsmäßige Betätigung sei nicht zu erkennen, nicht zu überzeugen. Daß dies der Gewinnerzielung diene und auf Dauer angelegt sei, liege auf der Hand. Es handele sich hierbei um eine Entwicklung, die aus kommerziellen Gründen weiter zunehme und die Verfügbarkeit von Wohnungen auf dem "normalen" Wohnungsmarkt reduziere. Allein in jüngster Vergangenheit seien dem Amt für Wohnungswesen 25 neue, gleichgelagerte Fälle bekannt geworden. Auch zeigten Anzeigen in den Immobilienteilen der Tageszeitungen ("Wohnen im Hotel" "Wohnen statt Hotel" etc.), daß eine Tendenz bestehe, auf diese Weise Wohnungen vom Markt zu nehmen und vermehrt derartige "Boarding-Häuser" zu schaffen. Die Antragsgegnerin beantragt sinngemäß, unter Aufhebung des Beschlusses des Verwaltungsgerichts Frankfurt am Main vom 15. April 1992 den Antrag abzulehnen. Der Antragsteller beantragt, die Beschwerde zurückzuweisen. Entgegen der Auffassung der Antragsgegnerin sei der Wohnzweck im vorliegenden Fall nicht aufgegeben worden. Der Antragsteller betreibe keine dauernde Fremdenbeherbergung. Diese sei dadurch gekennzeichnet, daß der Vermieter neben der Überlassung des Raumes Nebenleistungen unterschiedlichen Ausmaßes schulde. Demgegenüber sei die KS Liegenschafts-Service-GmbH lediglich zur Überlassung der möblierten Wohnung verpflichtet. Der Service, den Frau C.P. erbringe, sei hiervon unabhängig. Diese sei auch nicht Auftragnehmerin oder Angestellte der KS Liegenschafts-Service-GmbH. Die Gesellschaft fungiere lediglich als Zahlstelle für Frau P.. Die Wohnung werde im vorliegenden Fall auch nicht nur für kurze Zeit, wie es für eine dauernde Fremdenbeherbergung typisch sei, überlassen. Vielmehr sei der Mietvertrag unbefristet. Auf eine gerichtliche Verfügung vom 29.12.1992 hat der Antragsteller mitgeteilt, daß er die streitgegenständliche Wohnung an die KS Liegenschafts-Service-GmbH vermietet habe und sich hierin sein rechtliches Verhältnis zu dieser Gesellschaft erschöpfe. Er sei ihr weder als Gesellschafter noch organschaftlich verbunden. Der Hausmeisterservice C.P. sei ein selbständiges Unternehmen, das auf Bestellung der Mieter den Service in den Wohnungen erbringe. Die KS-Liegenschafts-Service-GmbH sei mit dieser Tätigkeit einverstanden und übernehme den Geldeinzug für diese. Ein Anstellungs- bzw. Dienstverhältnis bestehe zwischen ihnen nicht. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der vorliegenden Behördenakten (2 Hefter) sowie den Inhalt der Gerichtsakte, die Gegenstand der Beratung waren, Bezug genommen. II. Die gemäß §§ 146, 147 VwGO zulässige Beschwerde ist nicht begründet. Der Widerspruch des Antragstellers gegen die Verfügung vom 17.02.1992, die Verwaltungsakte im Vollstreckungsverfahren zum Gegenstand hat, hat gemäß § 80 Abs. 2 Nr. 3 VwGO i.V.m. § 187 Abs. 3 VwGO und § 12 Hessisches Gesetz zur Ausführung der Verwaltungsgerichtsordnung (HessAGVwGO) keine aufschiebende Wirkung. Das Gericht kann gemäß § 80 Abs. 5 VwGO in diesem Fall die aufschiebende Wirkung ganz oder teilweise anordnen. Dem Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes ist stattzugeben, wenn der Verwaltungsakt, gegen den Widerspruch erhoben worden ist, offensichtlich rechtswidrig ist, denn in diesem Fall kann kein öffentliches Interesse an einer sofortigen Vollziehung bestehen. Umgekehrt ist der Rechtsschutzantrag abzulehnen, wenn der angefochtene Verwaltungsakt offensichtlich rechtmäßig, seine Anfechtung auch nicht etwa wegen eigenen Ermessens der Widerspruchsbehörde aussichtsreich und seine Vollziehung eilbedürftig ist. In allen anderen Fällen entscheidet bei summarischer Beurteilung des Sachverhalts eine reine Abwägung der beteiligten öffentlichen und privaten Interessen, die für oder gegen die Dringlichkeit der Vollziehung sprechen, über die Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes. Auf die Eilbedürftigkeit der Vollziehung wegen der besonderen Wichtigkeit und Dringlichkeit einer sofortigen Vollziehung, die auch falltypisch gegeben sein kann, kann nicht allein wegen der Belange des Betroffenen, sondern schon wegen der Wahrung des Regel-Ausnahme-Verhältnisses der Absätze 1 und 2 des § 80 VwGO nicht verzichtet werden. Die Regel bleibt, daß sich die Vollstreckung eines Verwaltungsaktes, gegen den Widerspruch erhoben wird, an ein abgeschlossenes Hauptsacheverfahren anschließt. Dies entspricht der langjährigen Rechtsprechung des beschließenden Senats (vgl. Beschluß vom 28.06.1965 - B IV 211/65 -, ESVGH 15, 153, 154; vom 14.07.1971 - IV TH 25/71 - BRS 24 Nr. 205; zusammenfassend: Beschluß vom 12.07.1985 - 4 TH 530/85 - BRS 44 Nr. 198). Die angefochtene Verfügung ist offensichtlich rechtswidrig. Mit der Verfügung vom 17.02.1992 wird das in der Grundverfügung vom 19.06.1991 angedrohte Zwangsgeld in Höhe von 1.000,00 DM festgesetzt. Die Vollstreckung von Verwaltungsakten, mit denen - wie im vorliegenden Fall - eine Handlung gefordert wird, erfolgt nach den §§ 68 ff. des Hessischen Verwaltungsvollstreckungsgesetzes (HessVwVG). Gemäß § 76 HessVwVG kann die Vollstreckungsbehörde den Pflichtigen zu der geforderten Handlung, Duldung oder Unterlassung durch Festsetzung eines Zwangsgeldes anhalten, wenn die Verpflichtung zu einer Handlung, die ein anderer als der Pflichtige nicht vornehmen kann (unvertretbare Handlung) oder zu einer Duldung oder Unterlassung nicht oder nicht vollständig erfüllt. Gemäß § 2 HessVwVG ist die Vollziehbarkeit des Grundverwaltungsaktes eine Voraussetzung für dessen Vollstreckung. Die Vollziehbarkeit des Verwaltungsaktes ist gegeben, wenn ein Verwaltungsakt unanfechtbar geworden ist, seine sofortige Vollziehung angeordnet worden ist oder dem Rechtsbehelf gegen den Verwaltungsakt kraft Gesetzes keine aufschiebende Wirkung zukommt. Die Verfügung vom 19.06.1991, mit der dem Antragsteller aufgegeben worden war, innerhalb eines Monats nach Räumung der Wohnung durch den Mieter die Wohnung wohnlich zu nutzen bzw. nutzen zu lassen, d. h., dem Wohnungsmarkt zu ortsüblichen Bedingungen anzubieten und zuzuführen, ist eine vollstreckbare Verfügung im Sinne des § 2 Nr. 1 HessVwVG, gegen die kein Widerspruch erhoben und die somit unanfechtbar geworden ist. Sie enthält auch die gemäß § 69 Abs. 1 Nr. 1 HessVwVG für die Verwaltungsvollstreckung erforderliche Androhung des Zwangsgeldes. Diese Androhung wurde gemäß § 69 Abs. 1 Nr. 2 HessVwVG mit einer zumutbaren Frist zur Erfüllung der Verpflichtung, nämlich von einem Monat nach Räumung der Wohnung, verbunden. Die Verfügung vom 19.06.1991, die auch die Androhung des Zwangsgeldes enthält, wurde dem Antragsteller mit Postzustellungsurkunde zugestellt (§ 69 Abs. 1 Nr. 3 HessVwVG). Auch ist die Vollstreckungsvoraussetzung des § 69 Abs. 1 Nr. 4 HessVwVG erfüllt, wonach die dem Pflichtigen gesetzte Frist erfolglos verstrichen sein muß. Ausweislich der Feststellungen der Antragsgegnerin, denen der Antragsteller nicht widersprochen hat, erfolgte die Räumung der streitbefangenen Wohneinheit am 31.08.1991 (Bl. 49 der Behördenakte), so daß der Antragsteller verpflichtet war, zum 01.10.1991 die wohnliche Nutzung wiederherzustellen. Dieser Verpflichtung war der Antragsteller nicht allein schon durch den Abschluß der "Zusatzvereinbarung" zwischen dem Antragsteller und der KS Liegenschafts-Service-GmbH vom 20.09.1991 zum Mietvertrag vom 16.11.1990 nachgekommen. Zweck der Vermietung war nicht der vertragsgemäße Gebrauch durch den Mieter, sondern das Weitervermieten an geeignet erscheinende Mieter. Durch den Abschluß dieses Zwischenmietvertrages wurde die wohnliche Nutzung noch nicht wieder unmittelbar hergestellt, so daß die Verpflichtung aus der Grundverfügung vom 19.06.1981 zu diesem Zeitpunkt noch nicht als erfüllt angesehen werden kann. Der Antragsteller war jedoch im Zeitpunkt der Zwangsgeldfestsetzung am 17.02.1992 der Grundverfügung nachgekommen, da die Wohnung gemäß dem Mietvertrag vom 06.12.1991 an die Firma P. zur ausschließlich wohnlichen Nutzung durch Herrn S. ab dem 15.12.1991 vermietet worden war. Da der Verwaltungsakt, der vollstreckt wird, befolgt worden ist und somit der Zweck des Vollzugs erreicht ist, ist die Vollstreckung gemäß § 3 Abs. 1 Ziffer 2a HessVwVG einzustellen und gemäß § 3 Abs. 2 Satz 1 HessVwVG die bereits getroffene Vollstreckungsmaßnahme aufzuheben. Dies führt dazu, daß die Festsetzung des Zwangsgeldes rechtswidrig ist und daher die aufschiebende Wirkung des hiergegen eingelegten Widerspruchs anzuordnen ist. Das Verwaltungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, daß die derzeitige Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung durch Herrn S. eine dem Antragsteller zurechenbare, tatsächliche Nutzung zu Wohnzwecken darstellt. Wohnen ist die Gesamtheit der mit der Führung des häuslichen Lebens und des Haushalts verbundenen Tätigkeiten. Die Wohnung dient u. a. zum Schlafen, Einnehmen der Mahlzeiten, zur Pflege der Familiengemeinschaft und Geselligkeit. Diesen Anforderungen genügt die tatsächliche Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung durch Herrn S. was auch von der Antragsgegnerin nicht bestritten wird. Der Nutzung zu Wohnzwecken stehen nicht die zum Mietvertrag vom 16.11.1990 getroffenen "Zusatzvereinbarungen" zwischen dem Antragsteller und der KS Liegenschafts-Service-GmbH vom 20.09.1991 entgegen, wodurch die Wohnung zunächst zum Zwecke der Weitervermietung vermietet wurde. Zwar entspricht es einhelliger Meinung, daß ein Mietvertrag über Wohnraum dann nicht vorliegt, wenn die vermieteten Räume zum Wohnen geeignet sind, der vertragsgemäße Gebrauch der Räume durch den Mieter aber gerade nicht im Wohnen, sondern im Weitervermieten liegt (BGH, Urteil vom 11.02.1981 - VIII ZR 323/79 - NJW 1981, 1377; Urteil vom 13.02.1985 - VIII ZR 36/84 - BGHZ 94, 11; OLG Stuttgart, Rechtsentscheid. vom 25.10.1984 - 8 REMiet 2/84 - NJW 1985, 1966). Dies hat jedoch allein für die mietrechtliche Behandlung der Verträge Bedeutung und trifft keine Aussage darüber, ob der Raum durch den Vertrag bei der vorgesehenen Weitervermietung seine Bestimmung für Wohnzwecke verliert (Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 5, Stand: März 1991, Zweckentfremdungsverbot, S. 15 f.). Die Frage, ob Wohnräume zweckentfremdet werden, beantwortet sich nicht nach der zivilrechtlichen Einordnung des zwischen dem Vermieter und dem Zwischenmieter geschlossenen Mietverhältnisses, sondern letztlich nach der Art der tatsächlichen Nutzung der Räume. Entgegen der Auffassung der Antragsgegnerin liegt keine Zweckentfremdung in der Form einer dauernden Fremdenbeherbergung oder einer gewerblichen Zimmervermietung im Sinne des Art. 6 5 1 Abs. 1 Satz 2 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen - MRVerbG, vom 04.11.1971 (BGBl. I S. 1745) vor. Die Auslegung dieser gesetzlichen Tatbestandsmerkmale hat sich an dem Zweck dieses Gesetzes zu orientieren, d. h., der Gewährleistung des Bestandsschutzes von Wohnraum mit dem Ziel einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen. Wenn Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG bestimmt, daß vorhandener Wohnraum erhalten bleiben soll, so werden damit für den Verordnungsgeber alle anderen denkbaren Zielsetzungen ausgeschlossen. Die Ermächtigung darf also nicht dazu verwendet werden, Ziele städtebaulicher Art zu verfolgen oder allgemein unerwünschte oder schädliche Entwicklungen auf dem Grundstücks-, Wohnungs- und Baumarkt zu verhindern oder einzudämmen. Das Gesetz soll im Interesse der Aufrechterhaltung oder Wiederherstellung einer normalen Funktionsfähigkeit des Marktes den Wohnungsbestand schützen, um die diejenigen Wohnungen zu erhalten, die dem durchschnittlichen Wohnungssuchenden auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung stehen oder zur Verfügung zu stellen wären (BVerfG, Beschluß vom 04.02.1975 - 2 BvL 5/74 - BVerfGE 38, 348). Es kommt mithin darauf an, ob durch die strittige Handlung die Räume auf Dauer dem allgemeinen Wohnungsmarkt entzogen werden. Eine dauernde Fremdenbeherbergung ist dann gegeben, wenn die Überlassung des Raumes an Fremde, d. h., Personen, die eine Wohnung an einem anderen Ort haben und am Beherbergungsort nur vorübergehend unterkommen, als dauernder Zweck gewerbsmäßig verfolgt wird. Die Fremdenbeherbergung ist dadurch gekennzeichnet, daß nicht nur der Raum überlassen wird, sondern auch noch Nebenleistungen erbracht werden (z. B. Bereitstellung der Bettwäsche, Bereiten des Frühstücks etc.). Es ist fraglich, ob solche für eine Fremdenbeherbergung typischen Nebenleistungen im vorliegenden Fall in einer dem Vermieter, der KS Liegenschafts-Service-GmbH, zurechenbaren Weise erbracht werden. Gemäß § 4 des zwischen der KS Liegenschafts-Service-GmbH und der Firma P. abgeschlossenen Mietvertrages und der als "Bestellschein" bezeichneten Anlage zum Mietvertrag vom 06.12.1991 gehören zu diesen Nebenleistungen die gegenleistungspflichtige Ausstattung der Wohnung mit einem Fernsehgerät und eines Telefones sowie die wöchentliche Reinigung der Wohnung, der Wechsel der Handtücher sowie der Bettwäsche und die Endreinigung der Wohnung nach Auszug des Mieters. Der Annahme einer dauernden Fremdenbeherbergung könnte bereits entgegenstehen, daß die Nebenleistungen nicht vom Vermieter, der KS Liegenschafts-Service-GmbH, geschuldet werden, sondern dem "Bestellschein" zufolge von Frau C.P. (Hausmeisterservice) erbracht werden und der Vermieter gemäß § 26 Ziffer 7 Satz 3 des Mietvertrages für diese nur den Geldeinzug übernimmt. Zwar ist der Antragsgegnerin darin beizupflichten, daß es für das Tatbestandsmerkmal der dauernden Fremdenbeherbergung nicht darauf ankommen kann, ob der Vermieter diese Leistungen selbst erbringt oder durch seine Angestellten bzw. ihm vertraglich verbundene Dritte, da ansonsten das Verbot der Zweckentfremdung durch dauernde Fremdenbeherbergung durch entsprechende Vertragsgestaltungen bei der Erbringung der Nebenleistungen unterlaufen werden könnte. Der Antragsteller hat indes unwiderlegt vorgetragen, daß der Hausmeisterservice C.P. ein selbständiges Unternehmen sei, das zu der KS Liegenschafts-Service-GmbH in keinem vertraglichen Verhältnis stehe und das lediglich gegenüber dem Mieter zur Erbringung der Leistungen verpflichtet sei. Ob selbst bei einer fehlenden vertraglichen Beziehung zwischen dem Vermieter und dem Erbringer der Nebenleistungen das die dauernde Fremdenbeherbergung kennzeichnende Element des Erbringens von Nebenleistungen durch den Vermieter zu bejahen ist, wenn die Nebenleistungen im Rahmen der Organisation des Vermieters erbracht werden, kann im vorliegenden Fall jedoch dahingestellt bleiben, da es an der weiteren Voraussetzung der nur kurzfristigen Überlassung der Wohnräume fehlt. Für das Merkmal der vorübergehenden Unterbringung ist nicht so sehr die tatsächliche Dauer des Mietverhältnisses, sondern die Zweckrichtung des Vertrages entscheidend. Entsprechend der zu § 10 Abs. 3 Nr. 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG), der ebenfalls den Begriff des "vorübergehenden Gebrauches" enthält, entwickelten Auffassung kann aus dem bloßen Fehlen einer Befristung des Mietverhältnisses nicht die Vermutung für einen nur kurzfristigen Gebrauch hergeleitet werden. Umgekehrt kann hierauf auch nicht die Annahme eines langfristigen Gebrauchs gegründet werden. Vielmehr ist das Merkmal der vorübergehenden Unterbringung nach dem besonderen Vertragszweck zu bestimmen, welcher meist auch den Anlaß zum Abschluß des Mietvertrages bildet. Bei den typischen Fällen einer nur vorübergehenden (kurzzeitigen) Vermietung von Wohnraum ergibt sich die zeitliche Beschränkung des Mietgebrauchs aus dem beiden Vertragspartnern bekannten Zweck der Gebrauchsüberlassung (z. B.: Hotelzimmer, Ferienwohnung, Unterkünfte für die Dauer einer Messe, Unterkunft eines auswärtigen Monteurs oder ausländischen Arbeitnehmers bis zur Erledigung des Arbeitszieles). Diesen Fällen ist gemeinsam, daß nach dem Gebrauchszweck das Ende des Mietverhältnisses entweder zeitlich genau fixierbar ist oder aber von einer Bedingung abhängt, deren Eintritt innerhalb einer überschaubaren Frist in naher Zukunft gewiß ist (Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., Anm. C 542). Hiernach kann die Unterbringung ausländischer Arbeitnehmer für die Dauer ihres Arbeitsverhältnisses eine vorübergehende Unterbringung darstellen, wenn es sich hierbei jeweils um kurzfristige Arbeitsverhältnisse handelt. Im vorliegenden Fall wurde die Wohnung ausschließlich zur Nutzung durch Herrn S. an die Firma P. vermietet. Nach den Ermittlungen des Amtes für Wohnungswesen der Antragsgegnerin handelt es sich bei Herrn S. um einen polnischen Staatsangehörigen, der sich beruflich bedingt für drei Jahre in Deutschland aufhält und bei der Firma P. die auch die Miete für die Wohnung trägt, beschäftigt ist. Es ist daher davon auszugehen, daß der Vertragszweck darin besteht, die Wohnung zu mehr als einem vorübergehenden, kurzzeitigen Gebrauch zu überlassen. Die voraussichtliche vertragliche Bindung an den Mietvertrag für mehrere Jahre hat zur Folge, daß die Wohnung für Herrn S. den Mittelpunkt seiner Lebensführung in Deutschland bildet und er in ihr nicht nur vorübergehend unterkommt, wie es Voraussetzung für eine dauernde Fremdenbeherbergung im Sinne des Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 2 MRVerbG ist. Die Vermietung der streitgegenständlichen Wohnung an die Firma P. stellt auch keine gewerbliche Zimmervermietung dar. Als Unterfall der dauernden Fremdenbeherbergung wird in Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 2 MRVerbG auch die gewerbliche Zimmervermietung als Zweckentfremdung von Wohnraum angesehen. Da das Vermieten von Grundbesitz im allgemeinen nur Verwaltung eigenen Vermögens, also eine Art der Nutzung des Eigentums am Grundstück, dessen Vertrag vor allem zum Werterhalt dient und kein Gewerbe darstellt (Friauf, Kommentar zur Gewerbeordnung, Stand: September 1992, Einleitung A I 2; Michel/Kienzle, Das Gaststättengesetz, 7. Aufl., § 1 Rdnr. 30), müssen für die Annahme einer gewerblichen Tätigkeit besondere Umstände hinzutreten, nach denen die Vermieterleistung als Ganzes das Gepräge einer selbständigen, nachhaltigen und vom Gewinnstreben getragenen Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr erhält. Solche Umstände liegen z. B. vor, wenn der vermietete Grundbesitz umfangreich ist und der Verkehr mit vielen Mietparteien eine erhebliche Verwaltungsarbeit erforderlich macht, die einen wesentlichen Teil der Arbeitskraft des Eigentümers beansprucht (Friauf a.a.O., § 1 Rdnr. 111; BFH, Urteil vom 28.06.1984 IV R 150/82 - GewArch 1985, 331; OLG Schleswig, Beschluß vom 07.07.1989 - 1 Ss Owi 369/88 - GewArch 1989, 336; OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 19.08.1981 - 2 A 136/80 - GewArch 1981, 372). Auch die Übernahme von Nebenleistungen (z. B. Reinigung der Wohnung, Wechsel der Bettwäsche etc.) kann der Vermietung von Zimmern einen gewerblichen Charakter verleihen (Landmann-Rohmer, Gewerbeordnung, Bd. 1, Stand: Mai 1992, 5 14 Rdnr. 20; OLG Schleswig, Urteil vom 26.07.1961 - 1 Ss 163/61 - GewArch 1962, 129). Ob im vorliegenden Fall eine dem Antragsteller als Hauptvermieter zurechenbare gewerbliche Vermietung seitens der Zwischenvermieterin, der KS Liegenschafts-Service-GmbH, vorliegt, weil diese Nebenleistungen in dem oben beschriebenen Sinne erbringt bzw. als Gesellschaft, deren Geschäftsgegenstand der Erwerb, die Verwaltung und Vermietung von Liegenschaften ist, ein Gewerbe betreibt, kann jedoch dahingestellt bleiben, weil keine Zimmervermietung im Sinne des Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 2 MRVerbG gegeben ist. Nach dem Wortlaut der Vorschrift ist davon auszugehen, daß hierunter nur die Vermietung einzelner möblierter Zimmer und nicht - wie im vorliegenden Fall - die Vermietung einer vollständigen Wohnung fällt. Ein Vergleich mit dem weiteren in Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 2 MRVerbG genannten Unterfall der dauernden Fremdenbeherbergung, der Einrichtung von Schlafstellen, zeigt, daß mit diesen Tatbestandsalternativen nur die Vermietung von Einzelzimmern bzw. die Überlassung von Einzelzimmern nur als Schlafstätte erfaßt werden soll. Gemessen an dem Zweck des Gesetzes, den vorhandenen Bestand an Wohnungen im Interesse einer Aufrechterhaltung oder Wiederherstellung einer Normalsituation auf dem Wohnungsmarkt zu schützen, soll, abgesehen von dem Fall der Fremdenbeherbergung in der Form der kurzfristigen Überlassung von Wohnraum und dem für hotel- bzw. pensionsartige Betriebe typischen Erbringen von Nebenleistungen, eine solche Vermietung als Zweckentfremdung unzulässig sein, bei der der Vermieter mehrere möblierte Zimmer (z. B. einer Etage, eines Hauses) vermietet, um hierdurch einen Gewinn zu erzielen, der bei der bloßen Untervermietung jener Räume, wenn diese Bestandteil einer Wohnung wären, nicht zu erzielen wäre (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., Anm. E 45). Gleiches gilt für die Vermietung mehrerer einzelner möblierter Zimmer anstelle der Vermietung einer oder weniger Mehrzimmerwohnungen. Diese Art der Zurverfügungstellung von Wohnraum ist in die Regelung des Verbotes der Zweckentfremdung im Interesse der ausreichenden Wohnungsversorgung der Bevölkerung mit denjenigen Wohnungen, die dem Bedarf der durchschnittlichen Wohnungssuchenden, darunter Familien oder 1- oder 2-Personen-Haushalte mit größerem Raumbedarf, dienen, einbezogen worden; sie liegt hier nicht vor. Die Beschwerde ist daher mit der Kostenfolge aus § 154 Ab. 2 VwGO zurückzuweisen. Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf den §§ 13 Abs. 1 Satz 1, 14 Abs. 1 analog, 20 Abs. 3 und 25 Abs. 1 GKG. Der Senat hat für die Bemessung des Streitwertes den Betrag des festgesetzten Zwangsgeldes (1.000,00 DM), die Hälfte des angedrohten Zwangsgeldes (5.000,00 DM) und für die angedrohte Ersatzvornahme einen Betrag in Höhe von 6.000,00 DM zugrundegelegt und die Summe dieser Beträge für das vorliegende Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes um die Hälfte vermindert. Die Befugnis des Beschwerdegerichts zur Änderung des Streitwertes für die erste Instanz beruht auf § 25 Abs. 1 Satz 3 GKG. Hinweis: Dieser Beschluß ist unanfechtbar (§§ 152 Abs. 1 VwGO, 25 Abs. 2 Satz 2 GKG).