4 UE 3584/89

Nach dem Tod der Klägerin, Frau H E, die von ihrem Ehemann A E und ihren Kindern beerbt worden ist, sind diese ausweislich des gemeinschaftlichen Erbscheins des Amtsgerichts Frankfurt am Main Erben in ungeteilter Erbengemeinschaft nach Frau H E geworden und als solche im Wege der Gesamtrechtsnachfolge in den Prozeß eingetreten. Das Verfahren ist durch den Tod von Frau H E, die durch die Klägerbevollmächtigten vertreten war, nicht unterbrochen (§§ 239, 246 ZPO). Die von den Bevollmächtigten vorgelegte Vollmacht von Frau H E gilt über den Tod hinaus. Eine Aussetzung des Verfahrens (§ 246 ZPO) haben die Prozeßbevollmächtigten nicht beantragt. Erst wenn sie nach einer Aussetzung des Verfahrens für die Rechtsnachfolger aufgetreten wären, wäre eine neue Prozeßvollmacht der Rechtsnachfolger beizubringen gewesen (Umkehrschluß aus § 86 ZPO; vgl. Hess. VGH, U. v. 23.01.1992 - 4 UE 2804/86 -). Die Berufung ist zulässig (§§ 124, 125 VwGO). Sie ist jedoch unbegründet, weil auch die Klage insoweit unbegründet ist, als sie abgewiesen wurde und noch Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist. Die Kläger haben keinen Anspruch auf Aufhebung des Instandsetzungsgebots in der Fassung des Widerspruchsbescheides, soweit es nicht aufgehoben worden ist. Die Kläger sind in der Zwischenzeit dem Instandsetzungsgebot teilweise nachgekommen, indem sie die angeordneten Maßnahmen ausgeführt haben. Das gilt für die Arbeiten, die ihnen am Äußeren des Gebäudes aufgegeben worden waren, mit Ausnahme des Ersatzes der kleinen Toilettenfenster. Weiterhin sind die Treppenstufen und Podeste neu belegt und mit Kantenschutz versehen worden. Damit sind Ziff. 1, 2 und 3 - letztere mit Ausnahme der Toilettenfenster zum Hof - sowie Ziff. 4, 5. Spiegelstrich des Instandsetzungsgebots erfüllt. Damit ist das Rechtsschutzinteresse für die Anfechtung der Verfügung hinsichtlich dieser Maßnahmen entfallen. Die dennoch aufrecht erhaltene Berufung war insoweit zurückzuweisen. Dem angefochtenen Urteil des Verwaltungsgerichts liegen neben dem Modernisierungsgutachten, das Grundlage des erlassenen Instandsetzungsgebotes gewesen ist, in einem Erörterungstermin vom 07.03.1989 getroffene zeitnahe Feststellungen über den Zustand des Hauses zugrunde. Weiterhin hat sich die Vertreterin der Beklagten vor dem Termin der mündlichen Verhandlung einen Eindruck von dem gegenwärtigen Zustand des Hauses verschafft. Rechtsgrundlage für das Instandsetzungsgebot ist § 39e Abs. 1 Satz 1 BBauG/§ 177 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Nach dem Willen des Gesetzes ist wie bei der Anfechtung einer Abbruchsverfügung für ein Bauwerk (vgl. Kopp, VwGO, 9. Aufl., § 113 Rdnr. 25a) davon auszugehen, daß die Verpflichtung aus einem zum Zeitpunkt der Widerspruchsentscheidung rechtmäßigen Instandsetzungsgebot, das im Zeitpunkt der Entscheidung des Gerichts noch nicht erfüllt ist, nur erfüllt werden muß, wenn diese Verpflichtung auch nach der zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung geltenden Rechtslage noch fortbesteht. Das ist der Fall. Durch die Übernahme des § 39e Abs. 1 bis 3 BBauG 1976 als § 177 Abs. 1 bis 3 BauGB hat sich an der Regelung nur insoweit etwas geändert, als § 39e Abs. 2 Satz 1 BBauG entfallen ist. Nach § 39e Abs. 2 Satz 1 BBauG war die Gemeinde gehindert, u. a. beim Instandsetzungsgebot höhere Anforderungen zu stellen, als für entsprechende Neubauten aufgrund der Vorschriften des Bauordnungsrechts und anderer öffentlich-rechtlicher Vorschriften, insbesondere des Gewerberechts, gestellt werden können. Durch den Fortfall dieser Regelung hat sich diese Rechtslage in der Sache nicht geändert. Nach wie vor können nur Instandsetzungsmaßnahmen angeordnet werden, die sich im Rahmen des im Zeitpunkt der Anordnung geltenden Rechts halten (vgl. Bielenberg in: Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, § 177 Rdnr. 2, vgl. auch BVerwG, B.v. 09.07.1991 - 4 B 100/91 - BRS 52 Nr. 237 = NVwZ 1992, 164 = UPR 1991, 441). Nach § 39 e Abs. 1 Satz 1 BBauG/§ 177 Abs. 1 Satz 1 BauGB kann die Gemeinde, wenn eine bauliche Anlage nach ihrer inneren oder äußeren Beschaffenheit Mängel aufweist, deren Behebung durch Instandsetzung möglich ist, dies durch ein Instandsetzungsgebot anordnen. "Möglich" im Sinne dieser Vorschrift ist die Behebung der Mängel immer dann, wenn sie objektiv möglich ist, also insbesondere dann, wenn die erforderlichen Bauarbeiten technisch machbar und baurechtlich zulässig sind (BVerwG, B. v. 09.07.1991, a.a.O.). Die technische Ausführbarkeit der Instandsetzungsarbeiten ergibt sich aus dem zugrundeliegenden Modernisierungsgutachten. Auch an der rechtlichen Zulässigkeit der verlangten Bauarbeiten bestehen keine Zweifel, insbesondere im Hinblick darauf, daß das Ziel, auf das hin die Instandsetzung erfolgen soll, der ursprüngliche Zustand der Wohnungen ist. Die Arbeiten halten sich damit im Rahmen des genehmigten Vorhabens. Mängel liegen nach § 39e Abs. 3 BBauG/§ 177 Abs. 3 BauGB insbesondere vor, wenn u.a. die bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird (Nr. 1). Die bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage ist dann nicht nur unerheblich beeinträchtigt, wenn ihr Zustand gegenüber vergleichbaren Objekten, die ordnungsgemäß unterhalten worden sind, spürbar und in sozial unverträglicher Weise abfällt (so Bielenberg, a.a.O., Rdnr. 17 unter Berufung auf Bay. VGH, U. v. 23.03.1988 - M 8 K 87.162). Insoweit kommen insbesondere Mängel der Bedachung, der Decken, der Außen- und Innenwände, der Fenster, der Türen, der gebäudebezogenen Versorgungs- und Entsorgungseinrichtungen und der Heizungsanlage in Betracht. Auch eine Reihe minderschwerer Mängel kann in der Summierung und in der Gesamtbewertung die Voraussetzungen für ein städtebauliches Instandsetzungsgebot erfüllen. Das Modernisierungsgutachten belegt ein Maß von Verwahrlosung des Gebäudes im Innern, das ein menschenwürdiges Wohnen unmöglich macht. Durch Nutzungsänderung der ehemaligen Wohnungen in Einzelzimmervermietung und zeitweise Wohnnutzung von Keller und Dachgeschoß herbeigeführte Überbelegung sowie ausbleibende Instandhaltungsmaßnahmen wurde die Substanz des Hauses kontinuierlich abgewohnt. Als Mängel wurden u.a. festgestellt: - Feuchtigkeit im Mauerwerk - Putzschäden im Treppenhaus - Korrosionsschäden an tragenden Stahlteilen - Rahmen, Sprossen der Holzfenster teilweise verfault - unsachgemäße Verlegung der Elektroinstallation - Be- und Entlüftung der Sanitärräume zum Teil nicht vorhanden oder mangelhaft. Die bestimmungsgemäße Nutzung des Mehrfamilienhauses als solchen ist nicht nur erheblich beeinträchtigt, sondern aufgehoben. Es sind keine Küchen vorhanden; frühere Wohnräume sind mit Wasch- und Kochgelegenheiten ausgestattet. Die Steckdosen sind vielfach aus vorhandenen Dosen oder einer Brennstelle nachträglich abgezweigt und meistens unvorschriftsmäßig angelegt. Die Stromkreise sind infolge der vielen Anschlüsse als Niederspannungskreise überlastet. Zur Zeit der Erstellung des Gutachtens waren ca. 10 bis 15 Waschmaschinen angeschlossen. Unter diesen Umständen waren und sind die verbleibenden Instandsetzungsmaßnahmen im Innern des Hauses durchweg gerechtfertigt: Die Anordnung, die sich auf die Instandsetzung der Fenster bezieht (Ziff. 3), bleibt auch weiterhin zu beachten. Zwar hat sie sich für den überwiegenden Teil der Fenster nach ihrer Erneuerung erledigt. Die Toilettenfenster, die sich in einem verrotteten Zustand befinden, bleiben erneuerungsbedürftig. Treppenhaus und Hauseingangsflur weisen nach wie vor Mängel im Sinne des § 177 Abs. 3 Nr. 1 BauGB auf. Das gilt auch für die Durchfeuchtung von Wänden im Treppenhaus. Es handelt sich nach den Feststellungen des Gutachtens auch bei den Putz- und Tapetenschäden um solche, die durch schadhafte und nicht fachgerecht ausgeführte Installationen in den Wohnungen ausgelöst sind. Auch die unter Ziffer 6 des Widerspruchsbescheides getroffenen Anordnungen hinsichtlich der Vollgeschosse sind durchweg erforderlich, um die von der Einzelbelegung der Räume ausgelösten Einwirkungen Dritter zu beseitigen und die genehmigte Nutzung der jeweiligen Räume in ihrer Funktion als Teil der jeweiligen Wohnung wiederherzustellen. Dasselbe gilt für Ziffer 7. Die Räume im Dachgeschoß haben ihre Funktion als Nebenräume zu den einzelnen Wohnungen. Der auf dem Treppenpodest im Dachgeschoß zusätzlich eingerichtete Abortraum dient der unzulässigen Wohnnutzung im Dachgeschoß. Er liegt weder innerhalb einer Wohnung (§ 55 Abs. 1 HBO) noch genügt er den Anforderungen, die für Abortanlagen vorgeschrieben sind, die für zahlreiche Personen verschiedenen Geschlechts gedacht sind (§ 55 Abs. 8 HBO). Die auf die Elektroinstallation bezogene Maßnahme wird durch das Gutachten dahingehend konkretisiert, daß mit den unter dem zweiten Spiegelstrich genannten "auf Putz angebrachten Elektrokabeln" die nachträglich nicht fachgerecht installierten Leitungen gemeint sind, mit teilweise offen stromführenden Teilen. Die alsbaldige Durchführung der Maßnahmen ist auch aus städtebaulichen Gründen erforderlich (§ 39a Abs. 2 BBauG/§ 175 Abs. 2 BauGB. Als städtebauliche Gründe kommen die Beseitigung von Beeinträchtigungen des Ortsbildes wie auch die Erhaltung der Bausubstanz (Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 3. Aufl. § 177 Rdnr. 2) und die Beseitigung einer Häufung bauordnungsrechtlicher Mängel in Betracht, die Auswirkungen auf die soziale Struktur eines Gebietes haben und damit in eine städtebauliche Qualität umschlagen (Lemmel in: Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, 2. Halbband, § 177 Rdnr. 14 m.w.N.). Sowohl das eine wie das andere kann hier aus der exponierten Lage des Eckhauses und der insbesondere mit der Überbelegung verbundenen Auswirkung auf die soziale Struktur des Gebietes aus dem Gesamtzusammenhang des Widerspruchsbescheides entnommen werden. Von den Klägern kann verlangt werden, daß sie das Haus in seiner Substanz erhalten und gewährleisten, daß die Menschen in dem Haus unter Bedingungen leben können, die den heutigen Vorstellungen von den Mindestanforderungen an menschenwürdige Wohnungen entsprechen. Daß Menschen wegen der Wohnungsnot bzw. wegen ihrer Armut gezwungen sind, auch unter anderen Bedingungen zu wohnen, können die Kläger nicht zu ihren Gunsten geltend machen. Die Beklagte hat insbesondere auf die Bedeutung des Hauses als "Eckpfeiler" einer für F Verhältnisse nicht allzu häufigen insgesamt intakten Bebauung aus der Zeit vor der Jahrhundertwende abgestellt. Schließlich hat die Beklagte die Kostentragungspflicht der Klägerseite für die Instandsetzungsmaßnahmen zutreffend begründet (vgl. nunmehr § 177 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Das Gutachten belegt, daß die Mängel auf die Unterlassung von Instandsetzungsarbeiten der Klägerseite und die ungenehmigte Änderung der Nutzung von der Wohnungs- zur Zimmernutzung zurückzuführen ist, die ihrerseits mit nicht unerheblich höheren Mieteinnahmen verbunden ist, als sie mit der Vermietung der Wohnungen zu erzielen wären. Ein nicht unerheblicher Kostenanteil wäre von der Klägerseite für Arbeiten zu tragen, die auf der Grundlage des Wohnungsaufsichtsgesetzes (§§ 3, 9) zu tragen sind. Entscheidend ist, daß - was hier nicht zweifelhaft ist - die Kosten aus den Erträgen des Hauses erzielt werden können (vgl. BVerwG, B.v. 09.07.1991, a.a.O.; vgl. auch § 177 Abs. 4 BauGB). Kläger des vorliegenden Verfahrens ist Herr A E und war seine am 14.01.1991 verstorbene Ehefrau, Frau H E Erben nach Frau H E sind ausweislich des gemeinschaftlichen Erbscheins des Amtsgerichts Frankfurt am Main - Nachlaßgericht - vom 26. Februar 1991 - 51 VI E 13/91 - und der Mitteilung von Herrn K E vom 18.11.1992 im Verfahren 4 UE 1950/92 ihre vier Kinder Frau M S, L-Straße, F Herr B E, quai L F- S, Herr A E R-Straße, F Herr K E, H allee, D und des Klägers zu 2. Die Eheleute A und H E waren seit 1974 Eigentümer des im unbeplanten Innenbereich gelegenen Grundstückes G- straße in F Es handelt sich um ein Eckgrundstück zwischen C- und G straße. Das Grundstück ist Bestandteil eines Baublocks, der durch die G straße, die C straße, die S straße und die M straße begrenzt wird. Art und Maß der baulichen Nutzung dieses Blocks werden als allgemeines Wohngebiet mit 5 Geschossen, einer Grundflächenzahl (GRZ) von mehr als 0,5 und einer Geschoßflächenzahl (GFZ) von mehr als 3,0, in geschlossener Bauweise charakterisiert. Das Grundstück G straße ist mit einem etwa 1890 errichteten fünfgeschossigen Wohn- und Geschäftshaus bebaut, das mit Zentralheizung ausgestattet ist. Im Erdgeschoß befand sich neben Laden und Pizzeria herkömmlich eine Wohneinheit, in den Obergeschossen 1 bis 4 waren jeweils 2 Wohneinheiten, bestehend aus 4 Zimmern, Dusche, separatem WC und Küche, im Dachgeschoß Abstellräume. Stellplätze sind nicht vorhanden. Die Räume werden mittlerweile einzeln vermietet. Nach den Feststellungen der Beklagten im Berufungsverfahren sind 54 Zimmer - zum Teil an mehrere Personen - vermietet. Es wohnen dort - bis unter das Dach - schätzungsweise zwischen 100 und 150 Personen. In den kleinen Räumen sind zusätzlich Koch- und Waschgelegenheiten untergebracht. Im Keller wurden ein Aufenthaltsraum und eine Waschküche eingerichtet, im Dachgeschoß zusätzlich Dusche und WC. Nachdem es wegen des Zustandes des Grundstückes wiederholt zu Beanstandungen der Mieter und der Bauaufsicht gekommen war, gab die Beklagte ein Modernisierungsgutachten für das Hausgrundstück in Auftrag, das im September/Oktober 1982 von den Architekten und Stadtplanern von P/Z erstellt wurde und zu dem Ergebnis kam, daß das Anwesen in seiner inneren und äußeren Beschaffenheit u. a. Mängel aufweise, deren Beseitigung oder Behebung aus städtebaulichen Gründen erforderlich sei. Die Beklagte gab den Klägern daraufhin - gestützt auf § 39e BBauG - mit Verfügung vom 18.10.1983 auf, das Haus Gartenstraße 41 nach Maßgabe des von den Dipl.-Ing. K und W im Mai 1983 auf Veranlassung der Kläger eingeholten und in einem gemeinsamen Erörterungsgespräch besprochenen Instandsetzungsgutachtens spätestens bis zum 31.07.1984 instand zu setzen. Die Kläger legten unter Hinweis darauf, daß ihnen die Instandsetzung unzumutbar sei, Widerspruch ein. Auf den Widerspruch wurde die Verfügung mit Widerspruchsbescheid der Beklagten vom 13.08.1984 dahin konkretisiert, daß den Klägern die Beseitigung von insgesamt neun näher bezeichneten Mängeln durch die in der Verfügung im einzelnen aufgeführten Instandsetzungsmaßnahmen aufgeben wurde. Außerdem wird die Wiederherstellung der ursprünglich genehmigten neuen Wohnungen in dem Gebäude gefordert. Zur Begründung ist ausgeführt, daß das Gebäude - wie sich aus dem Modernisierungsgutachten ergebe - zahlreiche Mängel aufweise, die ein menschenwürdiges Wohnen in dem Haus unmöglich machten. Die Behebung der aufgezeigten Mängel sei durch eine Instandsetzung technisch und rechtlich möglich. Zur Instandsetzung seien die Kläger als Eigentümer verpflichtet. Eine Erörterung mit den Mietern sei einstweilen zurückgestellt worden, weil durch die ungeordnete und kurzfristige Zimmer- und Schlafstellenvermietung nur schwer ein Überblick über die häufig wechselnden Mieter zu gewinnen sei. Eine Anhörung solle jedoch erfolgen, wenn konkret abzusehen sei, daß Duldungspflichten nach § 39f BBauG auferlegt oder Mietrechtsverhältnisse nach § 39g BBauG aufgehoben werden sollten. Die Durchführung der geforderten Maßnahmen sei aus städtebaulichen Gründen erforderlich. Das Haus sei Bestandteil einer noch weitgehend erhaltenen Blockbebauung aus der Zeit um die Jahrhundertwende. Durch die äußere Verwahrlosung des Gebäudes werde dieses architektonisch noch weitgehend intakte Stadtbild beeinträchtigt. Es sei zu befürchten, daß durch das weitere Anwachsen der Schäden im Inneren das Haus langfristig nicht mehr bewohnbar sei und nicht mehr mit zumutbaren Mitteln instand gesetzt werden könne. Seit 1955 habe die Beklagte wiederholt Anordnungen erlassen, um schwerwiegende Mängel des baulichen Zustandes des Hauses zu beseitigen. Nunmehr sei eine grundlegende Instandsetzung unumgänglich. Bei einer weiteren Verschlechterung des Zustandes und der damit einhergehenden Verschlechterung der Mietsituation könne auch die Wohnqualität der Nachbarhäuser in Mitleidenschaft gezogen werden. Die gesetzte Frist von einem halben Jahr sei ausreichend, um die Mängel beseitigen zu können. Die Kosten für die Instandsetzungsmaßnahmen in Höhe von 340.000,-- DM nach dem Stand von Frühjahr 1983 hätten die Kläger zu tragen. Bei einem Bruttomonatsertrag des Hauses von 13.000,-- DM könnten die Kläger das erforderliche Kapital aus den Erträgen des Gebäudes tragen. Im übrigen sei der derzeitige Zustand dadurch verursacht worden, daß die Kläger notwendige Instandsetzungsarbeiten nicht durchgeführt hätten, so daß ihnen selbst bei an sich unzumutbarer Kostenbelastung kein Anspruch auf Kostenerstattung zustehe. Am 01.10.1984 haben die Kläger Klage erhoben. Sie haben die Auffassung vertreten, ihr Haus hebe sich nicht negativ von der Umgebung ab. Keinesfalls sei das Haus in einem verwahrlosten Zustand. Auch herrschten im Inneren des Hauses keinesfalls menschenunwürdige Zustände. Indem sie anstelle der ursprünglich vorhandenen Wohnungen nunmehr die einzelnen Zimmer an alleinstehende, sozial schwache Personen vermieteten, leisteten sie ihrerseits einen Beitrag zur Behebung der Wohnungsnot. Der Zustand des Hausinneren entspreche den Mindestanforderungen. Die Beklagte verlange eine Luxusrenovierung. Diese sei den wirtschaftlichen und sozialen Verhältnissen des bei ihnen wohnenden Personenkreises nicht angepaßt. Letztlich wolle die Beklagte durch derartige Maßnahmen diesen Personenkreis aus der Stadt vertreiben, weil er nicht in das Bild einer modernen, sauberen Weltstadt passe. Erforderlich seien allenfalls Schönheitsreparaturen, die nach und nach durchgeführt würden. Aus wirtschaftlichen Gründen könnten sie jedoch nicht auf einmal alle Reparaturen durchführen. Im einzelnen haben die Kläger vorgetragen: Das Dachgeschoß werde nicht zu Wohnzwecken genutzt, so daß nicht nachvollziehbar sei, wieso wegen der fehlenden Raumhöhe und des unzureichenden Fensterflächenanteils ein Mangel vorliegen solle. Es sei nicht substantiiert dargelegt, wieso die Elektroanlagen schadhaft seien. Auch gebe es keine Vorschriften für die Anordnung, daß die Elektroleitungen unter Putz zu verlegen seien. Die Wand- und Deckenflächen im Treppenhaus seien renoviert worden. Eine Durchnässung der Wohnungen liege nicht vor. Die Kläger haben beantragt, die Verfügung vom 18.10.1983 in der Fassung des Widerspruchsbescheides der Beklagten vom 13.08.1984 aufzuheben. Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Sie hat die angegriffene Verfügung verteidigt und ausgeführt: Die Verfügung diene nur dazu, die notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen zu veranlassen, um einer weiteren Verschlechterung der Bausubstanz entgegenzuwirken. Gerade dies solle durch die zitierte Ermächtigungsgrundlage ermöglicht werden. Es solle verhindert werden, daß das Eckhaus der Kläger, das das Gesicht der Umgebung entscheidend präge, baufällig werde und negative Auswirkungen auf das ganze Wohnviertel habe. Die in dem Gutachten festgestellten Mängel führten zu einer unerwünschten Schädigung der Bausubstanz und beeinträchtigten die bestimmungsgemäße Nutzung des Wohnhauses. Die Mängel seien bisher auch nicht beseitigt worden. Die Kläger hätten bisher lediglich die straßenseitige Fassade und die Fenster ab dem 1. Stockwerk aufwärts - abgesehen von den Toilettenfenstern - erneuert sowie oberflächliche Renovierungsarbeiten durchgeführt. In der mündlichen Verhandlung hat die Beklagte die angefochtene Verfügung teilweise aufgehoben. Insoweit haben die Beteiligten den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt. Gegenstand der erstinstanzlichen Entscheidung war nach der Teilaufhebung der Verfügung vom 18.10.1983 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom 13.08.1984 das verbleibende Instandsetzungsgebot, mit dem den Eheleuten aufgegeben war, die nachstehend aufgeführten Mängel durch die unter bezeichneten Instandsetzungsarbeiten zu beheben (die Instandsetzungsmaßnahmen sind jeweils durch Spiegelstrich gekennzeichnet). Dabei handelt es sich noch um die folgenden Maßnahmen: 1) Fassaden Feuchtigkeit im Mauerwerk und mangelnde Instandhaltung führen zu erheblichen Mängeln an den Fassaden, besonders an der Hofseite. Der Außenputz der hofseitigen Fassade ist erneuerungsbedürftig, das tragende Ziegelmauerwerk liegt z.T. frei. - Schadhafter alter Putz ist abzuschlagen, fehlende Putzflächen sind zweilagig neu zu verputzen, alte und neue Putzflächen sind zu grundieren und zu streichen. 2) Dachhaut Die Dachhaut weist Schäden auf, besonders an den Stellen, an denen die Dunstabzugsrohre durch das Dach geführt werden. - Die Dunstrohre sind z.T. zu erneuern (mit Eindeckplatte). - Schadhafte Dachhaut ist auszubessern. 3) Fenster Rahmen und Sprossen der Holzfenster sind teilweise verfault; ebenso sind 4 Klappläden im Erdgeschoß-Hofseite verfault. Etliche Fenster sind undicht, die Farbe blättert ab, die Beschläge sind schadhaft, bzw. fehlen. Einige Einfachfenster haben noch 4/4 Verglasung, die Verkittung ist mangelhaft. - Die Fenster sind, soweit notwendig, in der Werkstatt zu überarbeiten. Schadhafte und verfaulte Holzteile sind zu ersetzen. - Die Fenster sind gängig zu machen, notwendige Beschläge sind nachzuarbeiten bzw. zu ersetzen, die Verkittung ist auszubessern. - 4/4 Einfachverglasung ist durch 8/4 Einfachverglasung zu ersetzen. - 4 Klappläden im Erdgeschoß-Hofseite sind zu erneuern. 4) Treppenhaus und Hauseingangsflur Die Treppenhauswände sind durch schadhafte und nicht fachgerecht ausgeführte Installationen feucht und weisen Putzschäden auf. Der nachträglich eingebaute Stahlträger (zum Dachgeschoß) ist stark korrodiert, die Ummantelung der Stahlträger entspricht nicht den Brandschutzauflagen. Das nachträglich im Podestbereich/Dachgeschoß eingebaute WC und die Dusche engen den Treppenraum unzulässig ein. Ebenso entsprechen die Fenster zwischen dem Treppenhaus und den Wohnfluren nicht den Brandschutzbestimmungen. Wände, Treppenstufen und Podeste sind schadhaft, die Briefkasten- und Klingelanlage z.T. defekt. - Das WC und die Dusche im Podestbereich/Dachgeschoß sind zu entfernen, ebenso der nachträglich eingebaute Stahlträger. - Statisch notwendige, verbleibende Stahlträger sind, den Brandschutzbestimmungen gemäß, zu ummanteln. - Die Treppenhausfenster zu den Wohnungsfluren sind zuzumauern. - Wand- und Deckenflächen sind auszubessern (Putz abschlagen, neu verputzen, Tapete lösen, Wand glätten, wo notwendig, neue Tapete und Ölanstrich). - Podeste und Treppenstufen sind auszubessern und mit neuem Fußbodenbelag zu versehen, einschließlich Kantenschutz. - ..... 5) Kellergeschoß Der Keller ist durchfeuchtet und mangelhaft instandgehalten. Der Öllagerraum entspricht nicht den Vorschriften; die Kellerräume sind mit brennbarem Gerümpel vollgestellt. Die vorhandene Öltankanlage entspricht nicht den Vorschriften; die Rohrleitungen weisen zum Teil Korrosionsschäden auf. - ..... - Im Öllagerraum sind die Wände, entsprechend den Vorschriften, aufzumauern und mit einem Isolieranstrich zu versehen. Der Kellerboden ist an den Stellen, an denen der vorhandene Estrich gebrochen ist, zu erneuern. - Notwendige Wand- und Deckendurchbrüche sind für die neuen Rohrführungen herzustellen und überflüssige Durchbrüche sind zu schließen. - Es ist eine Tankrevision durchzuführen. Die Öltankanlage ist - entsprechend den Vorschriften - zu ergänzen bzw. auszubessern. - Die defekten Rohrleitungen sind zu erneuern. 6) Vollgeschosse Die Zimmer der Wohnungen sind entgegen der ursprünglichen Genehmigung einzeln vermietet. In den ehemaligen Wohnungen sind keine Küchen mehr vorhanden, die Bewohner haben größtenteils Kochstellen in ihren Zimmern, ebenso sind in mehreren Zimmern Waschmaschinen aufgestellt. Die Sanitärräume sind hygienisch unzureichend; sie sind in der Regel zu klein, die Belüftung ist teilweise mangelhaft bzw. nicht vorhanden. Die Abflußrohre korrodieren teilweise. Die Elektroinstallation ist nicht vorschriftsmäßig verlegt (hierzu Punkt 8). Der Ausbau der Räume - Wände, Decken, Fußböden, Fenster und Türen - weist erhebliche Mängel auf. Diese werden verursacht durch: 1. Überbelegung der Räume. 2. Mangelnde Sanitärräume, Küchen und Waschküchen. 3. Schadhafte Installation, die zur Durchfeuchtung der Wände und Decken führen. 6 a) Innenausbau - Die ursprüngliche Wohnungsaufteilung ist wiederherzustellen. - Die Wohnungstüren sind nachzuarbeiten. Wand- und Deckenflächen sind in allen Räumen, soweit notwendig, instandzusetzen (alte Tapeten lösen, Untergrund glätten, Putz ausbessern, tapezieren und streichen). - Die Fenster sind zu reparieren und zu streichen (hierzu auch Punkt 3). 6 b) Naßräume - Die Küchen sind wieder einzurichten, incl. Herdanschlußdosen. - Die Bäder sind wieder einzurichten, bzw. neu einzubauen. - Die innenliegenden Sanitärräume sind an eine Sammelschachtlüftung anzuschließen. - Schadhafte Rohrleitungen sind zu ersetzen, vorhandene Rohrleitungen sind zu reinigen und zu lackieren. - Die Fußböden in den Naßräumen sind auszubessern und die Dielenfußböden und Deckenbalken gegen Feuchtigkeit zu schützen. Auf den vorhandenen Dielenfußböden sind wasserfeste Spanplatten und PVC-Belag (verschweißt) zu verlegen. Die vorhandenen Terrazzoböden sind zu spachteln und mit einem Belag zu versehen. - Die Wände in den Naßräumen sind gegen Feuchtigkeit zu schützen. 7) Dachgeschoß Im Dachgeschoß befinden sich ungenehmigte Einbauten, die Raumhöhe dieser Räume und der Fensterflächenanteil sind nicht ausreichend. - ..... - Leichte Trennwände und Zwischendecken der nicht genehmigten Einbauten sind zu entfernen, incl. der Dusche und WC im Bereich des Treppenhauses (vgl. Nr. 4 Treppenhaus). 8) Elektroinstallation Die Elektroinstallation ist z.T. unvorschriftsmäßig verlegt, die Stromkreise sind infolge der vielen Anschlüsse als Niederspannungskreise überlastet. - Es sind Unterverteilungen in den Wohnungen und Läden einschließlich der Absicherungen für Stromkreise zu installieren (nach VDE-Richtlinien). - Die auf Putz angebrachten Elektrokabel sind zu demontieren. - ..... - ..... - Der Elektroanschluß für die Heizungsanlage ist vorschriftsmäßig auszuführen. 9) Freiflächen Die Freiflächen vor dem Haus, besonders die Fläche auf der die Müllcontainer stehen, sind nicht instandgehalten und gepflegt. - ..... - Die Fläche für die Mülltonnenstandplätze ist neu anzulegen, die Mülltonnen zu ummauern. Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit Urteil vom 25.07.1989 insoweit abgewiesen, als der Rechtsstreit nicht in der Hauptsache für erledigt erklärt worden ist. Es hat die Anordnungsvoraussetzungen des im maßgeblichen Zeitpunkt (Erlaß des Widerspruchsbescheides) noch geltenden § 39e Abs. 1 BBauG für gegeben angesehen. Gegen das Urteil haben die Kläger-Bevollmächtigten am 04.12.1989 Berufung eingelegt. Sie haben das Vorliegen von Mißständen oder Mängeln im Sinne des § 39e Abs. 1 BBauG verneint und dazu im einzelnen folgendes vorgetragen: Durch ein Treppenhaus, das einzelne Putzschäden aufweise, würden gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt. Ebenso sei es kein Mißstand, wenn im Podestbereich ein WC mit Dusche eingebaut werde. Die Heizungsanlage entspreche den entsprechenden DIN-Vorschriften. Das Verwaltungsgericht habe nicht festgestellt, wieviele Leute in den einzelnen Räumen wohnten. Ohne daß Zahlen genannt würden, gehe das Gericht von einer Überbelegung aus. Die Kläger achteten darauf, daß keine Überbelegung stattfinde. Es stimme nicht, daß ausreichende Sanitärräume, Küchen und Waschküchen fehlten. Ebenso fehlten entsprechende Feststellungen bezüglich der Elektro- und der Wasserinstallation. Das Verwaltungsgericht könne niemals eine Sachkenntnis haben, um festzustellen, worauf Feuchtigkeitsschäden zurückzuführen seien. Das Dachgeschoß werde nicht wohnlich genutzt. Es könne nicht gefordert werden, daß Wohnverhältnisse für ein Dachgeschoß hergestellt würden, das nicht Wohnzwecken diene und das auch nach den Verfügungen der Baubehörde nicht Wohnzwecken dienen dürfe. Insoweit liege ein Widerspruch von Seiten der Bauaufsichtsbehörde vor. Der Bevollmächtigte der Kläger beantragt, das angefochtene Urteil abzuändern und die angefochtene Verfügung der Beklagten vom 18. Oktober 1983 aufzuheben. Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Sie trägt vor, soweit die Kläger das Vorliegen einzelner Mängel und Mißstände tatsächlich bestritten, fehle es an einem substantiierten Vorbringen. Im übrigen seien die Behauptungen der Kläger durch das Gutachten der Architekten P und Z vom September/Oktober 1982 und die Feststellungen im Erörterungstermin vom 07.03.1989 eindeutig widerlegt. Die den Klägern auferlegten Maßnahmen beschränkten sich auf die notwendigsten Instandsetzungsmaßnahmen unter Berücksichtigung der gegebenen Umstände, insbesondere des Alters des Hauses und der städtebaulichen Struktur der Umgebung. Die das Treppenhaus und den Hauseingangsflur betreffenden Ausführungen gingen fehl. Unter Mißstände fielen auch Mißstände der inneren Beschaffenheit eines Gebäudes, die allgemeinen baulichen Anforderungen nicht genügten. Die im Treppenhaus festgestellten Putzschäden, die feuchten Wände sowie der nachträglich eingebaute stark korrodierende Stahlträger, der nicht den Brandschutzbestimmungen entspreche, stellten sich danach sowohl als Mißstände als auch als Mängel dar. Das WC mit Dusche im Podestbereich im Dachgeschoß sei eine unzureichende sanitäre Einrichtung und entspreche nicht mehr den gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnissen. Toiletten müßten für sämtliche Mieter ausreichend und in einem Zustand, der den Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse entspreche, vorhanden sein. Die Fotos aus dem Gutachten bewiesen, daß letzteres nicht der Fall sei. Auch die Heizungsanlage sei mangelhaft, da die Rohrleitungen Korrosionsschäden aufwiesen und der Elektroanschluß nicht ordnungsgemäß gelegt sei. Ebenfalls wiesen sich die Elektro- sowie die Wasserinstallation als mangelhaft aus. Dies sei sowohl durch die Fotos aus dem Gutachten belegt als auch im Erörterungstermin vom 07.03.1989 festgestellt worden. Die Elektroleitungen seien unvorschriftsmäßig verlegt. Die Stromleitungen verliefen zum Teil auf Putz und stromführende Teile lägen offen. Ferner seien die Stromkreise aufgrund der Vielzahl der Einzelzähler überlastet. Die Behauptung der Kläger, die Räume seien nicht überbelegt und es gebe ausreichend sanitäre Räume und Küchen sowie Waschküchen, sei ebenfalls durch das Gutachten und die Feststellungen im Erörterungstermin und zwei Besichtigungen, die in der 41. Woche des Jahres 1993 stattgefunden hätten, entkräftet. Die Fenster auf den beiden Straßenseiten mit Ausnahme der Erdgeschoßfenster zur C straße seien zur Zeit des Erörterungstermins durch neue Fenster ersetzt gewesen. Die kleinen Toilettenfenster zum Hof seien weiterhin in dem verrotteten Zustand. Mit dem Einbau von Aluminiumfenstern gebe sie, die Beklagte, sich zufrieden; sie halte eine Änderung des Widerspruchsbescheides jedoch nicht für erforderlich. Mit Verfügung vom 9.10.1984 hat die Beklagte gegenüber dem Kläger und seiner verstorbenen Ehefrau zur Durchsetzung der streitgegenständlichen Verfügung ein Zwangsgeld in Höhe von 3.000,-- DM angedroht. Der Vollstreckungsbescheid ist Gegenstand des Verfahrens 4 UE 1286/89 vor dem Senat. In der mündlichen Verhandlung am 21. Oktober 1993 hat die Beklagte mitgeteilt, daß die am Äußeren des Gebäudes und ebenso am Dach aufgegebenen Arbeiten mit Ausnahme des Ersatzes der kleinen Toilettenfenster erledigt worden seien. Ferner seien die Treppenstufen und Podeste im Innern des Hauses neu belegt und mit Kantenschutz versehen worden. Die noch vorhandenen Feuchtigkeitsstellen im Treppenhaus seien möglicherweise auf die Nachbarschaft von Naßräumen mit Leitungen in unvorschriftsmäßigem Zustand zurückzuführen. Soweit die Instandsetzungsmaßnahmen erfolgt seien, sei die Verfügung erledigt. Weiterhin hat die Beklagte die angefochtene Verfügung hinsichtlich des Gebotes aufgehoben, die Mülltonnenstandplätze neu anzulegen und die Mülltonnen zu ummauern. Insoweit hat der Senat das Verfahren abgetrennt. Es wird unter dem Aktenzeichen 4 UE 2435/93 fortgeführt. Die Gerichtsakten mit den zweitinstanzlichen Aktenzeichen 4 UE 1286/89 und 4 UE 2435/93, die Nachlaßakten des Amtsgerichts Frankfurt am Main - 51 VI E 13/91 E, die Behördenvorgänge (1 Leitz-Ordner), 1 Widerspruchsakte sowie das Modernisierungsgutachten der Stadtplaner und Architekten P und Z liegen vor und waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.