5 C 632/18.N

Leitsatz: 1. Wenn in einem festgesetzten Mischgebiet das gesetzlich vorgesehene gleichberechtigte Miteinander von Wohnen und Gewerbe wegen der vorhandenen Bebauung faktisch nicht zu erreichen ist und auch nicht angestrebt wird, liegt ein sog. Etikettenschwindel vor. 2. Ein Bebauungsplan, in dem ein Teilgebiet, welches vollständig und ausschließlich mit Wohngebäuden bebaut ist, mit einem bislang im Wesentlichen unbebautenTeil, in dem Wohnnutzung ausgeschlossen werden soll, zu einem Mischgebiet zusammengefasst wird, ist nicht erforderlich im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB und daher unwirksam. 3. Die Fehleinschätzung der Schutzwürdigkeit einer vorhandenen Wohnbebauung gegenüber einer zwar durch gewerbliche und industrielle Nutzung vorbelasteten Fläche, auf der jedoch keine derartige bestandsgeschützte Nutzung mehr stattfindet (Industriebrache), führt zu einem erheblichen Abwägungsmangel. Der Bebauungsplan N 31 "Gewerbe- und Industriepark an der K 196" der Antragsgegnerin ist unwirksam. Die Antragsgegnerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Antragsgegnerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistungen in Höhe von 110% der vollstreckbaren Kosten abwenden, sofern nicht der Antragsteller vor der Vollstreckung in entsprechender Höhe Sicherheit leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. 1. Der Normenkontrollantrag des Antragstellers ist statthaft, denn er richtet sich gegen einen nach § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung beschlossenen Bebauungsplan, dessen Gültigkeit gemäß § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO vom Hessischen Verwaltungsgerichtshof überprüft werden kann. Der Normenkontrollantrag ist auch im Übrigen zulässig, insbesondere wurde er fristgerecht innerhalb der Jahresfrist des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO erhoben. Der Bebauungsplan der Antragsgegnerin Nr. N 31 "Gewerbe- und Industriepark an der K 196" ist am 7. Dezember 2016 von der Gemeindevertretung der Antragsgegnerin beschlossen und am 1. April 2017 öffentlich bekannt gemacht worden. Die Einreichung des Normenkontrollbegehrens am 3. April 2018 (Osterdienstag) erfolgte mithin fristgerecht im Sinne des § 47 Abs. 2 VwGO. Der Antragsteller ist auch antragsbefugt im Sinne des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO. Gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO kann jede natürliche oder juristische Person, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden, einen Normenkontrollantrag stellen. Die Antragsbefugnis im Sinne des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO ist regelmäßig zu bejahen, wenn sich ein Grundstückseigentümer gegen bauplanerische Festsetzungen wendet, die unmittelbar sein Grundstück betreffen (BVerwG, Urteil vom 10. März 1998 - 4 CN 6.97 -, juris Rdnr. 9 ff.). Diese Voraussetzung ist hier in Bezug auf den Antragsteller erfüllt, denn dieser ist Eigentümer eines im Geltungsbereich des Bebauungsplans liegenden Grundstückes und wendet sich gegen sein Eigentumsrecht beeinträchtigende Festsetzungen des Bebauungsplans. 2. Der Normenkontrollantrag hat auch in der Sache Erfolg, denn der streitgegenständliche Bebauungsplan leidet an verschiedenen unheilbaren Fehlern. a) Er verstößt insbesondere gegen den Grundsatz der Erforderlichkeit im Sinne von § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB, wonach die Gemeinden die Bauleitpläne aufzustellen haben, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung erforderlich ist. Er erweist sich als teilweise nicht vollzugsfähig. An der Erforderlichkeit der Bauleitplanung fehlt es nach herrschender Meinung dann, wenn sie von keiner erkennbaren Konzeption getragen wird. Welche städtebaulichen Ziele die Gemeinde verfolgt, liegt grundsätzlich in ihrer aus Art. 28 Abs. 2 GG folgenden planerischen Gestaltungsfreiheit. Der Gesetzgeber ermächtigt hiernach die Kommunen, die "Städtebaupolitik" zu betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entspricht (vgl. BVerwG, Beschluss vom 14. August 1996 - 4 NB 21.95 -, juris). Ein Bebauungsplan ist im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB erforderlich, wenn und soweit er nach der städtebaulichen Konzeption der Gemeinde vernünftigerweise geboten ist (BVerwG, Urteil vom 7. Mai 1971 - IV C 76.68 -, juris Ls.; vgl. Battis in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 1 Rdnrn. 26 ff. m.w.N.). Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, der der Senat folgt, sind nicht erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB Bauleitpläne, die einer positiven Planungskonzeption entbehren und ersichtlich der Förderung von Zielen dienen, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des BauGB nicht bestimmt sind. Darüber hinaus ist ein Bebauungsplan gemäß § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB nicht erforderlich, wenn er aus tatsächlichen Rechtsgründen auf Dauer oder auf unabsehbare Zeit der Vollzugsfähigkeit entbehrt, die Aufgabe der verbindlichen Bauleitplanung mithin nicht zu erfüllen vermag (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. März 2013 - 4 C 13.11 -, juris Rdnr. 9; Schrödter/Walhäuser in: Schrödter, BauGB, 9. Aufl. 2019, § 1 Rdnr. 42 m.w.N.). Dabei sind die städtebaulichen Gründe, die sich in einer konkreten städtebaulichen Situation zur Rechtfertigung planerischer Festsetzungen anführen lassen, stets auch ein Ergebnis städtebaulicher Willensbildung. Sich einen entsprechenden Willen zu bilden und hierüber Auskünfte zu geben, ist ausschließlich Sache der Gemeinde. Sie hat die städtebaulichen Zielsetzungen zu formulieren. Im Fall einer gerichtlichen Entscheidung darf ein Gericht die fehlenden städtebaulichen Ordnungsvorstellungen und Zielsetzungen der Gemeinde nicht durch eigene Erwägungen zum städtebaulich Sinnvollen oder Wünschenswerten ersetzen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25. Juli 2017 - 4 BN 2.17 -, juris Rdnr. 3; BVerwG, Urteil vom 1. September 2016 - 4 C 2.15 -, juris Rdnr. 26; Schrödter/Walhäuser, a.a.O., § 1 Rdnr. 42). Ausweislich der Begründung zum Bebauungsplan habe die X-AG, ein regionales Bauunternehmen, das ehemalige F...-Gelände in Nidda erworben und beabsichtige mit dem Erwerb des Geländes einen Gewerbe- und Industriepark zu entwickeln. Die Antragsgegnerin verfolge mit der Planung das Ziel, die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Wiedernutzbarmachung des seit der Betriebsaufgabe 2011 brachliegenden ehemaligen Produktionsstandortes der E... AG/F...-Werk (Spanplattenherstellung) zu schaffen. Planziel sei eine hinsichtlich des Emissionsverhaltens der zulässigen Nutzungen gegliederte Ausweisung eines Gewerbegebietes im nördlichen Teil des Plangebiets sowie eines großräumigen Industriegebietes im südlichen Teil des Plangebietes. Hinzu komme die Schaffung der bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Reaktivierung des Bahnanschlusses einschließlich dessen Fortführung im Bereich westlich der Kläranlage. Unter Anlegung der oben näher dargelegten, in der Rechtsprechung entwickelten Maßstäbe, hat die Antragsgegnerin hierdurch ihre planerischen Leitgedanken zwar zum Ausdruck gebracht. Ein Bebauungsplan ist aber auch vollzugsunfähig und somit nicht im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB erforderlich, wenn ein sog. Etikettenschwindel vorliegt, wobei § 1 Abs. 3 BauGB auch für jede einzelne bauplanerische Festsetzung gilt (vgl. § 9 Abs. 1 BauGB; BVerwG, Urteil vom 18. März 2004 - 4 CN 4.03 -, juris Rdnr. 9; VGH Mannheim, Urteil vom 14. Juli 2020 - 8 S 499/18 -, juris Rdnrn. 41-54). Als "Etikettenschwindel” wird eine Planung bezeichnet, bei der eine bestimmte Festsetzung im Bebauungsplan nur gewählt wird, um ein auf dem Papier stimmiges Konzept einzuhalten, obgleich die Gemeinde andere städtebauliche Absichten hegt. Bei Überplanung eines bereits bebauten Gebietes kann ein Etikettenschwindel vorliegen, wenn die Zweckbestimmung einer Festsetzung an den tatsächlichen Gegebenheiten vorbeigeht. Die Festsetzung verfehlt dann ihren städtebaulichen Auftrag, wenn der Planungswille der Gemeinde und der Inhalt der Festsetzung auseinanderklaffen (OVG Lüneburg, Urteil vom 24. April 2002 - 1 K 1948/00 -, juris Rdnr. 19). So liegt es hier. Aus den Bebauungsplanfestsetzungen ist eindeutig ablesbar, dass ein Mischgebiet, wie es festgesetzt worden ist, tatsächlich nicht entstehen kann und auch gar nicht gewollt ist, so dass entsprechend der obigen Darlegungen ein "Etikettenschwindel" anzunehmen ist, der es rechtfertigt, die angegriffene Planung als nicht erforderlich und deshalb als unwirksam anzusehen (vgl. Hess. VGH, Urteil vom 20. März 2014 - 4 C 448/12.N -, juris Rdnr. 66; VGH Mannheim Urteil vom 17. Mai 2013 - 8 S 313/11 -, juris Rdnr. 30). Damit liegt zugleich ein Verstoß gegen das Gebot der Typenkonformität vor. Die allgemeine Zweckbestimmung des Mischgebietes normiert § 6 Abs. 1 BauNVO. Danach dient dieses Gebiet dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbegebieten, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Näheres ergibt sich alsdann aus § 6 Abs. 2 BauNVO. Der Verordnungsgeber hat die beiden Hauptnutzungsarten nicht in ein Rangverhältnis zueinander gestellt. Dadurch unterscheidet sich die Umschreibung des Baugebietstyps in § 6 Abs. 1 BauNVO von derjenigen der anderen Baugebiete in den jeweiligen Absätzen 1 der §§ 2 bis 5 und §§ 7 bis 9 BauNVO. Das Mischgebiet ist nach seiner typischen Eigenart also für Wohnen und nichtstörendes Gewerbe gleichermaßen offen. Die Nutzungen des Mischgebiets zum Wohnen und zur Unterbringung nicht wesentlich störender Gewerbebetriebe stehen als gleichwertige Funktionen nebeneinander, wobei das Verhältnis der beiden Nutzungsarten weder nach der Fläche noch nach Anteilen bestimmt ist. Dieses gleichwertige Nebeneinander zweier Nutzungsarten setzt zum einen wechselseitige Rücksichtnahme der einen Nutzung auf die andere und deren Bedürfnisse voraus; es bedeutet zum anderen aber auch, dass keine der Nutzungsarten ein deutliches Übergewicht über die andere gewinnen soll (vgl. BVerwG, Urteile vom 25. November 1983 - 4 C 64.79 -, juris Rdnr. 9 und vom 21. Februar 1986 - 4 C 31.83 -, juris Rdnr. 11; VGH München, Urteil vom 12. Juli 2010 - 14 CS 10.327 - juris Rdnr. 34). In dieser sowohl qualitativ als auch quantitativ zu verstehenden Durchmischung von Wohnen und nicht wesentlich störendem Gewerbe liegt die normativ bestimmte besondere Funktion des Mischgebiets, mit der dieses sich von den anderen Baugebietstypen der Baunutzungsverordnung unterscheidet; sie bestimmt damit zugleich dessen Eigenart (BVerwG, Urteil vom 4. Mai 1988 - 4 C 34/86 -, juris Rdnr. 18). Die Mischung der beiden Hauptnutzungsarten Wohnen und Gewerbe bezieht sich auf das Gebiet des Mischgebiets, aber auch auf eine Mischung auf den Baugrundstücken und in den Gebäuden. Auf den Baugrundstücken selbst ist daher grundsätzlich nebeneinander oder (in unterschiedlichen Geschossen und Ebenen) über- bzw. untereinander eine Wohn- und Gewerbenutzung möglich (Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, BauNVO, 153. EL Januar 2024, § 6 Rdnr. 10b). Setzt der Plangeber ein Mischgebiet fest, muss er jedoch das gesetzlich vorgesehene gleichberechtigte Miteinander von Wohnen und Gewerbe auch wollen oder zumindest als sicher voraussehen, dass sich eine solche Mischung auch einstellt. Wenn er eine Durchmischung gar nicht anstrebt oder eine solche wegen der vorhandenen Bebauung faktisch nicht zu erreichen ist, stellt die Festsetzung des Mischgebiets einen "Etikettenschwindel" dar und ist städtebaulich nicht gerechtfertigt (vgl. z.B. VGH München, Urteil vom 3. April 2007- 25 N 03.1282 -, juris Rdnr. 17 m.w.N. und OVG Münster, Urteil vom 16. September 2002 - 7 a D 118/00.NE -, juris Rdnrn. 36 ff.). Insbesondere darf sich der Plangeber nicht in eine Mischgebietsausweisung "flüchten", um die Schutzwürdigkeit einer im Mischgebiet vorhandenen Wohnbebauung gegenüber immissionsträchtigen Gegebenheiten im Plangebiet und/oder seiner Nachbarschaft herabzustufen (vgl. OVG Koblenz, Urteil vom 21. Oktober 2009 - 1 C 10150/09 -, juris Rdnr. 27 und OVG Münster, a.a.O., Rdnr. 57). Denn die planende Gemeinde unterliegt dem Gebot der Typenkonformität, d. h. sie ist verpflichtet, sich an die von der Baunutzungsverordnung vorgesehenen Gebietstypen und damit an das rechtsstaatliche Prinzip zu halten, dass Inhalt und Schranken des Eigentums regelnde Normen, wie es die Festsetzungen eines Bebauungsplans sind, einer gesetzlichen Grundlage bedürfen (VGH Mannheim, Urteil vom 17. Mai 2013 - 8 S 313/11 -, juris Rdnr. 34 m.w.N.). Die Mischung zwischen Wohnen und Gewerbe wird hier nur dadurch erreicht, dass die Wohnnutzung neben die gewerbliche Nutzung gestellt wird, wobei die Nutzungsarten nicht nur durch eine Straße, sondern auch durch einen Werkszaun und eine Böschung deutlich voneinander getrennt sind, so dass eine "Durchmischung" oder gar ein "Über- oder Untereinander" nicht zu erkennen ist. Ein Mischgebiet lag bisher nicht vor und wird auch in absehbarer Zukunft nicht entstehen, weil der eine Teil bereits vollständig mit Wohngebäuden bebaut ist (Teilfläche 1) und der andere Teil (Teilfläche 2) zwar weitgehend unbebaut ist, die Errichtung von Wohngebäuden jedoch nach den Festsetzungen des Bebauungsplans auf dieser Fläche ausgeschlossen ist. Es fehlt daher an der für das Mischgebiet typischen Durchmischung und dem Nebeneinander von Wohnnutzung und gewerblicher Nutzung. Nach der Planbegründung (Blatt 336 der Verwaltungsvorgänge -VV-) wurde die Festsetzung der Teilflächen 1 und 2 als Mischgebiet im nördlichen Bereich des Plangebietes gewählt, damit "für die bestehende Wohnnutzung im Bereich der A-Straße und der Straße H-Straße im Übergangsbereich zwischen den gewerblich-industriell geprägten Flächen im Bereich des ehemaligen F...-Geländes sowie westlich der Bahnstrecke und der in Richtung Innenstadt anschließenden vorwiegenden Wohnnutzung eindeutige planungsrechtliche Rahmenbedingungen geschaffen werden". Dieser Bereich sei daher mit in den Bebauungsplan aufgenommen und hierfür Mischgebiet i.S.d. § 6 BauNVO festgesetzt worden. Es werde nicht verkannt, dass es sich im Bereich der bestehenden Bebauung faktisch um Wohnnutzungen handele. Jedoch sei auch im Bereich des ehemaligen F...-Geländes ein Bereich als Mischgebiet festgesetzt worden, so dass in Verbindung mit einer Gliederung des Baugebietes in einen Bereich für Wohnnutzungen und einen Bereich für nicht störendes Gewerbe der erforderlichen Zweckbestimmung von Mischgebieten Rechnung getragen werde. Im Hinblick auf die bestandsorientierte Überplanung der bestehenden Wohnnutzungen in der Teilfläche 1 des geplanten Mischgebietes würden nur sehr zurückhaltend Festsetzungen getroffen, da der Einbezug dieses Übergangsbereiches ausschließlich dazu dienen solle, die Art der baulichen Nutzung eindeutig festlegen zu können und somit auch Rechtsklarheit und Rechtssicherheit für die Anwohner und die Gewerbetreibenden innerhalb des künftigen Gewerbe- und Industrieparks zu schaffen." Mit dieser Begründung hat die Klägerin offengelegt, dass ihr tatsächlich nicht an der Schaffung eines Mischgebietes gelegen war, und auch nicht eine bereits bestehende Gemengelage überplant wurde, sondern eine Fläche westlich der Straße H-Straße hinzugenommen und gemeinsam mit der bestehenden Wohnnutzung als Mischgebiet festgesetzt wurde, um so - ihrer Auffassung nach - der erforderlichen Zweckbestimmung von Mischgebieten Rechnung tragen zu können. Soweit die Antragsgegnerin in der Planbegründung darauf verweist, dass mit der Festsetzung als Mischgebiet die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Übergangsbereich zwischen Wohn- und gewerblicher Nutzung geschaffen werden sollten, ist dies nicht überzeugend. Der Hinweis auf eine - allgemeinen planungsrechtlichen Grundsätzen (§ 50 BImSchG) entsprechende - "Abstufung" bzw. eine "Puffer"-Funktion im Hinblick auf das östlich angrenzende Gewerbegebiet bzw. die sich nördlich fortsetzende Wohnbebauung aus Gründen des Immissionsschutzes stellt allein noch keinen tragfähigen städtebaulichen Grund für die Ausweisung gerade eines Mischgebiets dar (vgl. BVerwG, Urteil vom 28. Februar 2002 - 4 CN 5.01 -, juris Rdnr. 32; VGH Mannheim, Urteil vom 17. Mai 2013 - 8 S 313/11 -, juris Rdnr. 34 und Urteil vom 14. Juli 2020 - 8 S 499/18 -, juris Rdnr. 56; OVG Koblenz, Urteil vom 21. Juni 2017 - 8 C 10068/17 -, juris Rdnr. 48; OVG Schleswig, Urteil vom 18. Mai 2017 - 1 KN 7/15 -, juris Rdnr. 58; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 9. Mai 2012 - OVG 2 A 17.10 -, juris Rdnr. 59). Es liegt auch kein Einzelfall vor, in dem es in Betracht kommt, ein Mischgebiet in der Weise zu gliedern, dass ein - geringer - Teil der Wohnnutzung vorbehalten, während in einem anderen - ebenfalls nur kleinen - Teil die Wohnnutzung vollständig ausgeschlossen wird, soweit sich der Mischgebietscharakter bezogen auf das Baugebiet als Ganzes noch ergeben kann (VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 15. März 1995 - 5 S 2916/93 -, juris Rdnr. 21 und Urteil vom 17. Mai 2013 - 8 S 313/11 -, juris Rdnr. 34; OVG Lüneburg, Urteil vom 25. März 1994 - 1 K 6147/92 - BauR 1994, 599 (offengelassen) und Urteil vom 13. März 2003 - 1 K 4221/00 -, juris Rdnr. 18). Dies ist in der Rechtsprechung auch in Fällen angenommen worden, in denen ein kleines Mischgebiet die Funktion einer Pufferzone zwischen einem Wohngebiet und einem Gewerbegebiet übernehmen soll, weil die kleinen Bereiche in einem größeren Planungsrahmen durchaus den Charakter der Durchmischung aufrechterhalten könnten (vgl. VGH Mannheim, Urteil vom 14. Oktober 1991 - 8 S 979/91 -, juris Ls. 2; OVG Lüneburg, Urteil vom 13. März 2002 - 1 K 4221/00 -, juris Rdnr. 18). Ein derartiges, in der vorgenannten Rechtsprechung als zulässig erachtetes "kleineres gegliedertes" Mischgebiet ist hier jedoch weder gegeben noch ist dessen Entstehung beabsichtigt. Zwar betrifft das Mischgebiet nur einen verhältnismäßig geringen Teil des gesamten Plangebiets. Angesichts der Größe der jeweiligen Teilbereiche - das Wohngebiet umfasst zwei komplette Straßenzüge, der Gewerbeteil ist etwa gleich groß - kann jedoch schon nicht von einem "kleineren" Gebiet gesprochen werden. Zudem spricht die Antragsgegnerin zwar eine erstrebte Pufferfunktion an. Eine solche ist aber anhand der Luftbilder und des vorliegenden Kartenmaterials nicht zu erkennen. Vielmehr grenzt das Mischgebiet im Westen an den Außenbereich und nicht an weitere Wohnbebauung an. Die "Pufferfunktion" durch Gliederung des Mischgebiets ist auch nicht für die im nördlichen (schmalen) Bereich angrenzende weitere Wohnbebauung zu dem Gewerbegebiet und anschließendem Industriegebiet im Süden zu erreichen, denn der Teil des Mischgebiets, in dem Wohnnutzungen ausgeschlossen sind, grenzt lediglich im Westen an den anderen Mischgebietsteil an, so dass in Nord-Süd-Richtung keine Abstufung innerhalb des Mischgebietes erfolgt. Dafür, dass die Festsetzung als Mischgebiet nur vorgeschoben ist, um für die gewerbliche Nutzung günstigere Emissionskontingente festsetzen zu können, spricht auch die Genese des Bebauungsplans. Im Vorentwurf lag die Wohnbebauung noch nicht im Plangebiet. Das Schalltechnische Gutachten hatte die Wohnbebauung (wohl aufgrund der Ausweisung als "gemischte Baufläche" im Flächennutzungsplan (Blatt 54 VV) mit dem Schutzanspruch eines Mischgebiets berücksichtigt. Aufgrund der Stellungnahme des Regierungspräsidiums Darmstadt im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung, dass nach seiner Auffassung die Wohnbebauung mit dem Schutzanspruch eines allgemeinen Wohngebiets zu berücksichtigen sei, wurde diese Wohnbebauung in den Geltungsbereich des Bebauungsplans aufgenommen und gemeinsam mit östlich der Bahn liegenden Flächen als Mischgebiet festgesetzt (Blatt 102 ff., 126 VV). Zur Begründung führte die Antragsgegnerin aus, es sei durch die Erweiterung des Plangebietes um die Wohnbebauung möglich, einen Teil des ehemaligen Werksgeländes ebenfalls als Mischgebiet, in welchem nur "im Wege einer Nutzungszonierung" nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe, nicht aber Wohnnutzung zulässig sein sollen, festzusetzen und so eine günstigere Immissionssituation für die Wohnungen in der A-Straße und H-Straße zu erreichen (Blatt 112 VV). Diese Begründung ist nicht überzeugend, denn gegenüber dem Vorentwurf hat sich keinerlei Änderung der Immissionssituation für die Wohnbebauung ergeben. Durch die Mischgebietsfestsetzung wurde lediglich erreicht, dass die von dem Schallgutachter angenommenen Grenzwerte für ein Mischgebiet "auf dem Papier" mit der planungsrechtlichen Situation übereinstimmen. Vielmehr bestätigt dieser Schritt die Vermutung des Antragstellers, die Festsetzung als Mischgebiet sei nur getroffen worden, um für gewerbliche Nutzung günstigere Emissionskontingente festsetzen zu können. Die Zweckbestimmung des Mischgebiets hatte die Antragsgegnerin bei der Aufstellung des Bebauungsplans nur insoweit im Auge, als die gewerblichen Nutzungen, die in der Teilfläche 2 zugelassen werden sollen, die Wohnnutzung in der Teilfläche 1 nicht wesentlich stören sollen. In diesem Zusammenhang ist jedoch beachtlich, dass der Schutzanspruch der Wohnnutzung in einem Mischgebiet weniger hoch ist als in einem reinen oder allgemeinen Wohngebiet. Dass die Gemeinde in der Teilfläche 2 keine Wohnnutzung zulassen möchte, ist angesichts der geplanten gewerblichen bzw. industriellen Nutzung im südlichen Planbereich nachvollziehbar. Dies hätte sie aber auch etwa durch die Festsetzung eines eingeschränkten Gewerbegebiets erreichen können. Die Unwirksamkeit der Mischgebietsfestsetzung führt dazu, dass der Bebauungsplan insgesamt unwirksam ist. Mängel, die einzelnen Festsetzungen eines Bebauungsplans anhaften, führen nur dann - ausnahmsweise - nicht zu dessen Gesamtunwirksamkeit, wenn die übrigen Regelungen, Maßnahmen oder Festsetzungen, für sich betrachtet, noch eine sinnvolle städtebauliche Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB bewirken können (Grundsatz der Teilbarkeit) und wenn mit Sicherheit anzunehmen ist, dass die Gemeinde nach ihrem im Planungsverfahren zum Ausdruck gekommenen Willen im Zweifel auch eine Satzung ohne den unwirksamen Teil beschlossen hätte (Grundsatz des mutmaßlichen Willens des Normgebers; vgl. etwa BVerwG, Beschlüsse vom 22. Januar 2008 - 4 B 5.08 - juris Rdnr. 8 und vom 1. August 2001 - 4 B 23.01 -, juris Rdnr. 4). Von Gesamtunwirksamkeit ist auszugehen, wenn einzelne unwirksame Festsetzungen mit dem gesamten Bebauungsplan in einem untrennbaren Regelungszusammenhang stehen (vgl. grundlegend BVerwG, Beschluss vom 20. August 1991 - 4 NB 3.91 – juris (Ls.)). Letzteres ist hier hinsichtlich der Baugebietsfestsetzungen der Fall. Die fehlerhafte Mischgebietsfestsetzung berührt das Planungskonzept insgesamt. Es ist nicht zu erkennen, dass ohne die Mischgebietsfestsetzungen die Festsetzungen des Gewerbegebiets und des Industriegebiets für sich bestehen bleiben könnten und die Antragsgegnerin hierauf beschränkte Festsetzungen der Nutzungsart gewollt hätte. Die unterschiedlichen Nutzungsarten stehen in wechselseitigen Beziehungen untereinander. Insbesondere hat die Antragsgegnerin die Mischgebietsfestsetzung ausdrücklich im Hinblick auf eine Festschreibung des Immissionsniveaus für die Wohnbebauung getroffen. Durch die Festsetzung eines Gewerbegebiets im Übergang zwischen Mischgebiet und Industriegebiet wird zumindest "auf dem Papier" die nach dem Trennungsgebot des § 50 BImSchG ideale Abstufung zwischen störanfälliger und störungsintensiver Nutzung verwirklicht. Mit der Unwirksamkeit der Mischgebietsfestsetzung ist diesem mit den Gebietsabstufungen verfolgten Konzept die Grundlage entzogen. Dies macht die Planung mangels objektiver Teilbarkeit unwirksam. Zudem kann auch nicht mit der gebotenen Sicherheit angenommen werden, dass die Antragsgegnerin an der Festsetzung des Gewerbegebiets und des Industriegebiets sowie der Festlegung der Schallemissionskontingente festgehalten hätte, wenn sie gewusst hätte, dass die Mischgebietsfestsetzungen unwirksam sind. Vielmehr erscheint es keineswegs unwahrscheinlich, dass sie im Hinblick auf die in dem Mischgebiet ausschließlich vorhandene Wohnnutzung andere Gebietstypen festgesetzt oder andere Regelungen getroffen hätte, um eine Verträglichkeit der Gewerbegebietsnutzung mit der im Plangebiet tatsächlich vorhandenen Wohnnutzung sowie derjenigen außerhalb des Plangebiets herzustellen. b) Der Bebauungsplan leidet überdies an zu seiner (Gesamt-) Unwirksamkeit führenden, als Verfahrensfehler zu behandelnden Verstößen gegen § 2 Abs. 3 BauGB. aa) Nach § 2 Abs. 3 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die Belange, die für die Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB von Bedeutung sind (Abwägungsmaterial), zu ermitteln und zu bewerten. Das notwendige Abwägungsmaterial umfasst dabei solche Belange, die in der konkreten Planungssituation "nach Lage der Dinge" in die Abwägung eingestellt werden müssen (vgl. BVerwG, Urteile vom 12. Dezember 2024 - IV C 105.66 - BVerwGE 34, 301, juris Rdnr. 29 und vom 5. Juli 1974 - IV C 50.72 - BVerwGE 45, 309, juris Rdnr. 45). Ein bereits einen Verfahrensfehler im Sinne des § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB begründendes Ermittlungsdefizit liegt vor, wenn abwägungserhebliche Belange in wesentlichen Punkten nicht zutreffend ermittelt worden sind und die Gemeindevertretung deshalb ihrer Abwägungsentscheidung einen falschen Sachverhalt zu Grunde gelegt hat. Denn eine sachgerechte Einschätzung des Gewichts der berührten Belange (als Bewertung im Sinne des § 2 Abs. 3 BauGB) setzt ein vollständiges und zutreffendes Bild von den voraussichtlichen Auswirkungen der Planung voraus (vgl. VGH Mannheim, Urteile vom 22. März 2018 - 5 S 1873/15 - juris Rdnr. 56 und vom 3. September 2019 - 8 S 2056/17 - juris Rdnr. 68; Bay. VGH, Urteil vom 18. Januar 2017 - 15 N 14.2033 - juris Rdnr. 50). Beachtlich ist ein Ermittlungs- oder Bewertungsfehler nur, wenn entgegen § 2 Abs. 3 BauGB die von der Planung berührten Belange, die der Gemeinde bekannt waren oder hätten bekannt sein müssen, in wesentlichen Punkten nicht zutreffend ermittelt oder bewertet worden sind und wenn der Mangel offensichtlich und auf das Ergebnis des Verfahrens von Einfluss gewesen ist (§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB). Dies vorausgesetzt liegt ein beachtlicher Ermittlungs- und Bewertungsfehler hinsichtlich der durch die Bauleitplanung zu erwartenden Verkehrsbelastung sowohl innerhalb als auch außerhalb des Plangebietes vor. Da es sich bei dem Plangebiet um bereits in der Vergangenheit gewerblich bzw. industriell genutzte Flächen handelt, bestand bereits eine verkehrsmäßige Erschließung. Das Betriebsgelände war ausweislich der Begründung zum Bebauungsplan an das öffentliche örtliche und überörtliche Straßennetz angeschlossen. Die Einfahrt liegt am nördlichen Ende des Geländes, gegenüber der Einfahrt befindet sich Wohnbebauung. In nördlicher Richtung führt die An- und Abfahrt durch die Ortslage Niddas, in südlicher Richtung über die L-Straße (K 196) durch das freie Feld bzw. entlang des Plangebietes. In der Begründung zu dem Bebauungsplan hat die Antragsgegnerin jedoch lediglich ausgeführt, dass die innere und äußere Erschließung für den Bestand und die bisherige Aufteilung des Geländes vorhanden und gesichert sei. Perspektivisch werde der Ausbau der vorhandenen Feuerwehrzufahrt im Süden des Plangebiets zu einem Vollanschluss angestrebt, was aber nicht Gegenstand der Planung sei. Die konkreten Zufahrtsmöglichkeiten sollten auf Basis eines konkreten Leistungsfähigkeitsnachweises erörtert werden, wenn der zukünftige Nutzer feststehe. Hierbei hat die Antragsgegnerin jedoch die zukünftige Entwicklung des Plangebietes ebenso außer Acht gelassen wie die zu erwartende Zunahme des Verkehrslärms aufgrund der geänderten Planung und Nutzung. Zwar wurde das Plangebiet in der Vergangenheit gewerblich genutzt. Es ist jedoch nicht ersichtlich, dass der Antragsgegnerin zum Zeitpunkt der Beschlussfassung überhaupt Daten über den Umfang der seinerzeit bestehenden Verkehrslärmbelastung vorlagen. Da sich direkt gegenüber der Hauptzufahrt auf das Gelände im Norden Wohnbebauung befindet und auch die höhergelegene Wohnbebauung entlang der A-Straße und H-Straße potenziell Verkehrslärmimmissionen seitens des Plangebietes ausgesetzt sein wird, hätte diesbezüglich jedoch Anlass bestanden. Den sich aufdrängenden Lärmkonflikt hat die Antragsgegnerin jedoch unbeachtet gelassen. Auch das von der Antragsgegnerin zur Bestimmung der Emissionskontingente in Auftrag gegebene Schallgutachten bezieht den Verkehr innerhalb des Plangebietes nicht in die Berechnungen ein. In der Abwägungssynopse (Ordner 1/2, Blatt 368 VV) wird auf die entsprechenden Einwendungen seitens des Klägers, die sich sowohl auf die zu erwartende Lärmbelastung aufgrund der vorgesehenen gewerblichen Nutzungen als auch auf eine zunehmende Verkehrslärmbelastung beziehen, lediglich darauf verwiesen, dass schalltechnische Berechnungen durchgeführt und ein entsprechendes Immissionsschutzgutachten erstellt worden sei. Als Ergebnis sei eine entsprechende Emissionskontingentierung im Bebauungsplan festgesetzt worden. Somit seien immissionsschutzrechtliche Anforderungen und Rahmenbedingungen umfassend gewürdigt worden. Auf den Hinweis des Klägers auf die Verkehrsbelastung und -problematik aufgrund der Lage der nördlichen Zufahrt zum Plangebiet und der dort betroffenen Wohnbebauung wird in der Abwägungssynopse (Blatt 323) lediglich auf die Absicht der Stadt verwiesen, die bisherige Feuerwehrzufahrt im Süden zukünftig zu einem Vollanschluss auszubauen, um eine möglichst konsequente Trennung zwischen dem Industriegebiet und dem stadtseitig anschließenden Gewerbe- und Mischgebiet zu erreichen. Angesehen davon, dass damit vollkommen unklar bleibt, ob und unter welchen Umständen Hessen Mobil entgegen des bisherigen Vetos einer solchen Zufahrt zustimmen würde, wird hier die bestehenbleibende Verkehrsbelastung aufgrund des nördlichen Gewerbegebietsteils des Plangebiets außer Acht gelassen. Somit fehlen jegliche Anhaltspunkte dafür, dass sich die Antragsgegnerin der Verkehrslärmbelastung infolge des durch Gewerbe- und Industriegebiet ausgelösten Besucher- und Lieferverkehrs bewusst war. bb) Ferner schlägt die fehlerhafte Beurteilung der Erforderlichkeit der Mischgebietsfestsetzungen in Form eines Ermittlungsfehlers bei der - bereits auf der Verfahrensebene - gebotenen Ermittlung und Bewertung der für die Abwägung bedeutsamen Belange im Sinne der genannten Vorschrift durch. c) Die dargestellten Fehler führen ferner zwangsläufig zu erheblichen Abwägungsmängeln. aa) So ist der Antragsgegnerin mit der Mischgebietsfestsetzung und der darauf fußenden Festlegung der Emissionskontingente ein erheblicher Abwägungsmangel unterlaufen. Sie hat zwar die Lärmschutzbelange der Wohnbebauung in der A-Straße und H-Straße gesehen und versucht, diese durch die Mischgebietsfestsetzung und Einhaltung der für ein Mischgebiet geltenden Grenzwerte der TA Lärm zu lösen. Bei der Bestimmung des konkret zu berücksichtigenden Schutzstatus hat sie aber allein eine Mischgebietsfestsetzung in Betracht gezogen, obwohl ihr bewusst war, dass sich in der A-Straße und H-Straße ausschließlich Wohnbebauung befindet. Hierbei hat sie sich wohl auch von der Erwägung leiten lassen, dass das Plangebiet in der Vergangenheit gewerblich genutzt wurde, was im Grundsatz nicht ausgeschlossen ist. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass vorliegend keine "echte Gemengelage" in Rede steht, sondern nach der Aufgabe der industriellen Nutzung und nach umfangreicher Sanierung des Plangebietes letztlich die Überplanung einer Industriebrache erfolgte, bei der angrenzende schutzwürdige Nutzungen zu berücksichtigen waren und die Planung keinen aktuell ausgeprägten Nutzungskonflikt zu bewältigen, sondern (nur) die situationsbedingte Vorbelastung in den Blick zu nehmen hatte, verkennt die Antragsgegnerin hiermit das Gewicht, das der Schutzbedürftigkeit der Wohnbebauung zukommt. Indem sie zur Lösung der Lärmproblematik allein eine Lärmemissionskontingentierung und Mischgebietsfestsetzung in den Blick nimmt und andere Möglichkeiten zur Festsetzung lärmschutzbezogener Vorgaben wie etwa eine (weitere) Gliederung des Baugebiets (§ 1 Abs. 4 - 9 BauNVO) oder Schutzvorkehrungen (§ 9 Abs. Abs. 1 Nr. 24 BauGB) und dergleichen, die das gesetzte Planungsziel nicht in Frage stellen, ersichtlich nicht einmal erwogen hat, schreibt sie insoweit lärmbedingte Missstände eher für die Zukunft fest als sie gerecht abwägend zu lösen (Für eine vergleichbare Ausgangslage s. auch OVG Schleswig, Beschluss vom 25. Januar 2017 - 1 MR 5/16 -, juris Rdnr. 23). Verschärfend kommt hier noch dazu, dass die Festsetzung des Industriegebiets im Süden des Plangebiets im Zuge der Planaufstellung noch näher an die Wohnbebauung herangerückt ist als dies zuvor der Fall war. Demnach sind Wohnbebauung und industrielle Nutzung lediglich durch einen schmalen Streifen Gewerbegebiet, in dem zudem keine Bebauung vorgesehen ist, voneinander getrennt. Der durch eine festgesetzte Baulinie hier vorgesehene (bereits bestehende) Gebäuderiegel ist aufgrund der Höhenlage der Wohnbebauung nicht geeignet, ausreichenden Schutz zu bieten. Auch hierauf hatte der Antragsteller bereits im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung hingewiesen. Seine Einwände zu den Auswirkungen industrieller Nutzungen sowohl durch Lärmemissionen als auch durch Staub und Luftschadstoffe hat die Antragsgegnerin in der Abwägung lediglich zur Kenntnis genommen. In der Abwägungssynopse (Blatt 324, 325) wird diesbezüglich ausgeführt, die Unterscheidung von Industriegebiet und Gewerbegebiet sei zwar bei der bauplanungsrechtlichen Beurteilung von Vorhaben relevant, maßgeblich seien aber die für die entsprechenden Teilflächen jeweils festgesetzten Emissionskontingente. Die typischen Belastungen durch ein Industriegebiet und möglichen Konflikte auch in Bezug auf Luftschadstoffe, Staub oder Erschütterungen hat die Antragsgegnerin somit verkannt und dementsprechend in ihrer Abwägung auch nicht berücksichtigt. Damit hat die Antragsgegnerin mit ihrer Planung das Optimierungsgebot und den Trennungsgrundsatz des § 50 BImSchG missachtet und hinsichtlich des Abstandes zum Industriegebiet den Immissionskonflikt sogar verschärft. bb) Die fehlerhafte Mischgebietsfestsetzung und die mangelnde Ermittlung der zu erwartenden Verkehrsbelastung führen auch zu einem Verstoß gegen das sich aus § 1 Abs. 7 BauGB ergebende Gebot der Konfliktbewältigung. Dieses bedeutet, dass der Bebauungsplan Konflikte, die er selber schafft, nicht unbewältigt lassen darf; mithin muss jeder Bebauungsplan grundsätzlich die von ihm selbst geschaffenen oder ihm sonst zurechenbaren Konflikte lösen, in dem die von der Planung berührten Belange zu einem gerechten Ausgleich gebracht werden. Die Planung darf nicht dazu führen, dass Konflikte, die durch sie hervorgerufen werden, zu Lasten Betroffener letztlich ungelöst bleiben. Dies schließt eine Verlagerung von Problemlösungen aus dem Bebauungsplanverfahren auf nachfolgendes Verwaltungshandeln nicht aus. Die Grenzen zulässiger Konfliktverlagerung auf die Ebene des Planvollzugs sind allerdings überschritten, wenn bereits im Planungsstadium absehbar ist, dass sich der offen gelassene Interessenkonflikt in einem nachfolgenden Verfahren nicht sachgerecht wird lösen lassen. Ein Konflikttransfer ist damit nur zulässig, wenn die Durchführung der Maßnahmen zur Konfliktbewältigung auf einer nachfolgenden Stufe möglich und sichergestellt ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. März 2010 - 4 BN 66.09 -, juris Rdnr. 27). Ob eine Konfliktbewältigung durch späteres Verwaltungshandeln gesichert oder wenigstens wahrscheinlich ist, hat die Gemeinde prognostisch zu beurteilen, da es um den Eintritt zukünftiger Ereignisse geht. Ist insoweit bereits im Zeitpunkt der Beschlussfassung die zukünftige Entwicklung hinreichend sicher abschätzbar, so darf sie dem bei ihrer Abwägung Rechnung tragen (vgl. zum Ganzen: BVerwG, Urteil vom 5. Mai 2015 - 4 CN 4/14 -, juris Rdnr. 14; Hess. VGH, Beschluss vom 2. August 2022 - 3 B 701/22.N -, juris Rdnr. 40). Gemessen daran unterliegt es durchgreifenden Bedenken, ob die Antragsgegnerin die Lösung der verkehrlichen Problematik, insbesondere die Zufahrt zu dem Industriegebiet im südlichen Teil des Plangebiets auf einen späteren Zeitpunkt "wenn der spätere Nutzer feststeht" verlagern durfte. Angesichts dessen, dass der Bebauungsplan keinerlei Vorgaben zur Aufteilung des Geländes und zur Nutzung der aufstehenden Gebäude macht und die Antragsgegnerin insoweit auch keinerlei Vorstellungen darüber entwickelt hat, welche Nutzungen ihr in diesen Bereich vorschweben; dieses vielmehr allein dem Investor überlassen wollte, kann nicht abgeschätzt werden, ob die verkehrliche Erschließung auch unter Immissionsschutzgesichtspunkten zukünftig lösbar ist. Wie sich in der mündlichen Verhandlung gezeigt hat, sind die Probleme damit "vorprogrammiert", denn bereits jetzt zeichnet sich ab, dass die im Industriegebiet aufstehenden Gebäude bereits genutzt werden und auch Zufahrtsverkehr auslösen, ohne dass die entstehende Verkehrsproblematik einer Lösung zugeführt wird. d) Die dargestellten Ermittlungs- und Bewertungsfehler sowie Abwägungsmängel sind gemäß § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB beachtlich, da sie offensichtlich und auf das Ergebnis des Verfahrens von Einfluss gewesen ist. Insbesondere besteht die Möglichkeit, dass die Stadtverordnetenversammlung der Antragsgegnerin in Kenntnis der Rechtslage ihre Planungskonzeption überdacht und eine Veränderung der Verkehrsführung, veränderte Gebietsfestsetzungen oder eine Beschränkung der gewerblichen bzw. industriellen Nutzungen erwogen hätte. Der Antragsteller hat diese Fehler auch innerhalb der Jahresfrist des § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB hinreichend substantiiert gegenüber der Antragsgegnerin geltend gemacht. Die Unwirksamkeit aufgrund dieser weiteren Mängel würde ebenfalls jeweils den ganzen Plan erfassen, da die Festsetzungen betreffend den Schutzstatus des Wohngebiets, der Gliederung des Plangebietes und die Festsetzungen zum Lärmschutz sich gegenseitig bedingen und aufeinander abzustimmen sind. Angesichts der dargestellten erheblichen Mängel kann es dahinstehen, ob die weiteren, vom Antragsteller geltend gemachten Verfahrensfehler und Abwägungsmängel durchgreifen. Gleichwohl hat sich dem Senat die Vermutung aufgedrängt, dass angesichts der zurückhaltenden Planvorgaben nicht absehbar ist, ob eine hinreichende Konfliktbewältigung etwa in Fragen der Altlastenproblematik oder in umweltrechtlichen Fragen in nachfolgenden Verfahren möglich ist. Die Kosten des Verfahrens hat die Antragsgegnerin zu tragen, da sie unterlegen ist (§ 154 Abs. 1 VwGO). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11 i.V.m. § 711 ZPO. Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Zulassung der Revision gemäß § 132 Abs. 2 VwGO liegen nicht vor. Der Antragsteller wendet sich mit seinem Normenkontrollantrag gegen den Bebauungsplan Nr. N 31 "Gewerbe- und Industriepark an der K 196" der Antragsgegnerin. Er ist Eigentümer des mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks mit der postalischen Anschrift A-Straße, Nidda. Das Grundstück des Antragstellers liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans "Gewerbe- und Industriepark an der K 196", der in diesem Bereich ein Mischgebiet (MI) festsetzt und die Teilfläche mit "1" bezeichnet. Für die östlich dieser Bebauung anschließenden Flächen wird in dem Bebauungsplan ebenfalls ein Mischgebiet festgesetzt und die Teilfläche mit "2" bezeichnet. Im Bebauungsplan wird für das Mischgebiet die Festsetzung getroffen, dass Wohngebäude und Wohnnutzungen nur in der Teilfläche "1" zulässig sind. Weiter östlich und südlich schließt sich ein Gewerbegebiet (GE) an, daran südlich ein Industriegebiet (GI). Das Gewerbegebiet ist wiederum in die Teilbereiche "3a" und "3b" aufgeteilt, wobei der Teilbereich "3b" an die vorhandene Wohnbebauung angrenzt. Das Plangebiet befindet sich zum Teil im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. N 15 "F...", der im Bereich des Plangebietes teilweise Industriegebiet und Gewerbegebiet festsetzt und durch den angegriffenen Bebauungsplan entsprechend geändert wird. Der Bebauungsplan "F..." betrifft südlich der vorhandenen Wohnbebauung gelegene Flächen und hat im Anschluss an diese ein Gewerbegebiet festgesetzt, weiter südlich ein Industriegebiet. Durch die Neuplanung wird die Festsetzung als Gewerbegebiet verkleinert und die als Industriegebiet entsprechend vergrößert, so dass die Industriegebietsausweisung näher an die vorhandene Wohnnutzung heranrückt. Für den übrigen Teil des Plangebietes bestand kein rechtswirksamer Bebauungsplan. In den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. N 31 werden Emissionskontingente (LEK Tag und Nacht) für Gewerbe- und Industriegebiet festgesetzt und zwar für das GE "3a" 61 dB(A) tags und 48 dB(A) nachts, für das GE "3b" 59 dB(A) tags und 44 dB(A) nachts und für das GI 65 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts. Diese beruhen auf dem in dem Bauleitplanverfahren eingeholten Immissionsgutachten des Büros für Schallschutz X... vom 11. Juli 2016, Blatt 512, Ordner 2/2 der Verwaltungsvorgänge -VV-, im Folgenden: Gutachten X...). Nach den Berechnungen des Gutachters werden bei Einhaltung der festgesetzten flächenbezogenen Schalleistungspegel im Bereich des bebauten Teils des Mischgebiets (Teilfläche 1) die für Mischgebiete geltenden Orientierungswerte der TA Lärm (60dB (A) tags, 45 dB(A) nachts) sicher eingehalten. Laut Planbegründung sollten mit der Aufstellung des Bebauungsplans die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Wiedernutzbarmachung und angemessene städtebauliche Entwicklung des ehemaligen Produktionsstandortes der E... AG (F... Werk) geschaffen werden. Das vorhandene Industriegleis solle reaktiviert und in Richtung der K 196 verlängert werden. Der Antragsteller hat im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit Anregungen vorgebracht, wegen deren Inhalts auf Bl. 283-285 VV (Ordner 1/2) verwiesen wird. Am 7. Dezember 2016 beschloss die Antragsgegnerin den Bebauungsplan Nr. N 31 "Gewerbe- und Industriepark an der K 196" als Satzung. Die öffentliche Bekanntmachung erfolgte am 1. April 2017. Mit per Fax am 29. März 2018 an die Antragsgegnerin abgesandtem Schreiben brachte der Antragsteller Einwendungen gegen den Bebauungsplan vor. Am 3. April 2018 hat er den vorliegenden Normenkontrollantrag gestellt. Der Antragsteller rügt zunächst, dass sowohl der Flächennutzungsplan als auch der Bebauungsplan die bestehende Situation der ausschließlichen und reinen Wohnbebauung im Bereich der südlichen A-Straße und H-Straße nicht der real bereits existierenden baulichen Nutzung entsprechend als reines Wohngebiet (WR), sondern als Mischgebiet (Ml) ausweise. Das reine Wohngebiet A-Straße/H-Straße sei ab 1948 von Flüchtlingen bebaut worden, die letzte Baulücke sei 1953 geschlossen worden. Die vorhandene Bebauung sei durch Wohnhäuser und entsprechende Nutzung geprägt. Die in der Nachbarschaft dieser Straße vorhandene gewerbliche Nutzung sei von den beiden Straßen deutlich abgesetzt - und zwar insbesondere auch durch die örtliche Geländestruktur. So befänden sich die gewerblichen Nutzungen und in deren Umfeld noch vorhandene Freiflächen aufgrund der Hanglage der Wohnbebauung deutlich unterhalb bzw. oberhalb - jenseits vorhandener Geländekuppen - von dieser. Insbesondere die im Bebauungsplan mit "2" gekennzeichneten Flächen, auf welchen sich ca. 40 Meter entfernt von der nächstgelegenen Wohnbebauung eine gewerbliche Büroraumnutzung (ein Gebäude) befinde und in deren Umfeld noch Freiflächen vorhanden seien, lägen aufgrund der örtlichen Topografie deutlich unterhalb der A-Straße und seien durch einen Wald sowie einen auf dem Wall angrenzend an den Bürgersteig der A-Straße verlaufenden hohen Zaun deutlich von der vorhandenen Wohnbebauung in der Teilfläche "1" getrennt. Es sei unzulässig, die reine Wohnbebauung in A-Straße und H-Straße, in der es keine Baulücken gebe, als Mischgebiet zu qualifizieren, da diese nicht als Einheit mit den Bereichen "2", in denen keine Wohnnutzung zulässig sei, gesehen und behandelt werden könne. Ein Mischgebiet stehe nach seiner typischen Eigenart für das Wohnen und für das nichtstörende Gewerbe gleichermaßen offen im Sinne einer Gleichwertigkeit und Gleichgewichtigkeit beider Nutzungsarten. Der Grund dafür, dass der Bereich A-Straße und H-Straße nicht der tatsächlichen Nutzung entsprechend als reines Wohngebiet, sondern als Mischgebiet ausgewiesen worden sei, liege darin, dass die Stadt in südöstlicher Richtung bis an die vorhandene Wohnbebauung heran eine gewerbliche Nutzung entwickeln und bauleitplanerisch habe sichern wollen, was den Vorgaben des § 50 BImSchG (Trennungsgrundsatz) nicht genüge. Es sei unzulässig, in der vorliegenden Situation die vorhandene und abschließend realisierte reine Wohnbebauung als Mischgebiet zu ,,etikettieren", um dadurch in den sich anschließenden Gebieten mit gewerblichen Nutzungen höhere lmmissionspegel zulassen zu können. Die Festsetzung als Mischgebiet der zu diesen beiden Straßen gehörenden Grundstücke stelle sich als offensichtlich nicht vollziehbar dar. Ferner müsse aufgrund der nachfolgenden reinen Wohnbebauung in der A-Straße und H-Straße durch entsprechende Festsetzungen des Ausmaßes der baulichen Grundstücksnutzung gewährleistet werden, dass eine im Bereich "2" mögliche gewerbliche Bebauung und Nutzung nur so ausgeübt werden könne, dass diese mit der benachbarten reinen Wohnnutzung nicht in Konflikt gerate und hinreichend auf diese Rücksicht nehme. Insofern könne die Gemeinde sich auch nicht auf die entlastende Wirkung von Genehmigungsverfahren als ergänzende Instrumente der Konfliktlösung berufen. Eine Verlagerung der Konfliktbewältigung in ein nachfolgendes Verfahren sei dann nicht möglich, wenn ein solches Verfahren nicht mehr stattfinde. Dies gelte vorliegend, da für die im Bereich 2 im Mischgebiet zu realisierenden Vorhaben mangels Eigenschaft als Sonderbauten aller Voraussicht nach keine Baugenehmigung erforderlich sein werde. Es werde als Verfahrensfehler gerügt, dass eine Stellungnahme des Regierungspräsidiums Darmstadt vom 5. März 2015, Blatt 102 der Verwaltungsvorgänge, in welcher ausdrücklich darauf hingewiesen wurde, dass die vorhandene bauliche Nutzung in der A-Straße und H-Straße als reines Wohngebiet anzusprechen und hiermit eine Überplanung als Mischgebiet nicht zu vereinbaren sei, nicht zu den Unterlagen genommen worden sei, die den Abwägungen im Rahmen der Beschlussfassungen zugrunde lagen. Dem Gutachten X... sei zu entnehmen, dass die in einem reinen Wohngebiet zulässigen Werte an den verschiedenen lmmissionsorten um 2 dB(A) bis 9 dB(A) tags bzw. um 4 dB(A) bis 10 dB(A) nachts überschritten würden. Am lP (Immissionspunkt) 2, dem Wohnhaus des Antragstellers, würden sich die Überschreitungen auf 8 dB(A) tags und 9 dB(A) nachts belaufen. Hinsichtlich des geplanten Rangiergleises werde nicht hinreichend berücksichtigt, welche Auswirkungen sich aus dessen Nutzung für die angrenzende Wohnnutzung ergeben. Die diesbezügliche Schallimmissionsprognose sei unzureichend, da ein lP im Erdgeschoss und nicht - wie es vorliegend aufgrund der konfliktbezogenen Gegebenheiten geboten gewesen wäre - im 1. Stock gesetzt worden sei. Schallverschattungseffekte, die im 1. Stock nicht mehr bestünden, verfälschten hierdurch die Annahmen. Weiterhin sei eine zu geringe Nutzung des Gleises angenommen und der Prognose zu Grunde gelegt worden. lm Zuge der Bauleitplanung dürfe nicht von einer so geringen Nutzung ausgegangen werden, dass die Belastung lediglich auf Einzelereignisse herabgewürdigt werde, wenn diesbezüglich keine Festsetzung vorgesehen sei. Wenn ein Bedarf für die Anlage und Nutzung eines Rangiergleises angenommen werde, müsse auch eine entsprechende Nutzungshäufigkeit, welche den Bedarf rechtfertige, und die von dieser ausgehenden Belastung ermittelt und bewältigt werden. Hieran fehle es vorliegend. Der räumliche Geltungsbereich der Bauleitplanung liege in der Schutzzone lV und der Schutzzone D des Heilquellenschutzbezirkes "Nidda, Bad Salzhausen" sowie innerhalb der Schutzzone lllA des Schutzgebietes ,,Kohden, Orbes, Rainrod" für die Gewinnungsanlagen der G... AG. Der Hinweis im Bebauungsplan auf die Existenz diesbezüglicher Ge- und Verbote genüge nicht den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Konfliktermittlung und Bewältigung im Rahmen der Bebauungsplanung. Es sei in unzulässiger Weise ungeklärt geblieben, ob die Nutzungen, die ausweislich der Festsetzungen im Gewerbe- bzw. Industriegebiet zulässig und möglich sein sollen, überhaupt realisiert und vollzogen werden könnten. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes erstrecke sich weiterhin auf bekannte Altlastenverdachtsflächen und Bodenverunreinigungen. Auch in diesem Zusammenhang lasse die Stadt Nidda es dabei bewenden, hierauf in den textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan hinzuweisen. Es sei nicht weitergehend ermittelt, untersucht und geprüft worden, ob bzw. welche Nutzungen überhaupt im Einklang mit den Anforderungen des Bodenschutzes und der Altlastensanierung realisiert werden können. Auch hinsichtlich dieser Belange werde ein unzulässiger Konflikttransfer betrieben. Die Antragsgegnerin spreche lediglich von Verdachtsflächen. Tatsächlich seien in mehreren Bodengutachten Menschen und Umwelt gefährdende Schadstoffe festgestellt worden. Auf dem Gelände seien Bahnschwellen und Telefonmasten imprägniert worden, später Spanplatten hergestellt. In der Produktion seien krebserregende Stoffe wie Pentachlorphenol, Dioxine, Teeröle (PAK) sowie chrom- und arsenhaltige Gemische verwendet worden. Wegen der langfristigen Folgen für die Menschen, das Oberflächen- und Tiefen-Grundwasser im Orbes, den Fluss Nidda, die Heilquellen und das in 45 Metern Entfernung angrenzende Natura 2000 Gebiet läge hier der folgenschwerste Unterlassungsfehler in der Bauleitplanung vor. Es seien für die Realisierung des Gleisanschlusses essentielle Grundstücke aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplans herausgenommen worden, so dass diesbezüglich nur noch ein vollzugsunfähiger Torso zurückbleibe. Auch im Hinblick auf die Planung der verkehrlichen Erschließung sei eine unzureichende Konfliktbewältigung festzustellen. HessenMobil habe in seiner Stellungnahme vom 23. Mai 2016 deutlich gemacht, dass der Erweiterung einer vorhandenen, früher als Feuerwehrzufahrt genutzten Erschließung zu einem Vollanschluss nicht zugestimmt werden könne. Diesem Kritikpunkt sei in der Abwägung damit begegnet worden, dass die konkreten Zufahrtsmöglichkeiten erörtert würden, wenn auch der künftige Nutzer in diesem Bereich feststehe. Der Ein- und Ausfahrtsbereich sei daher aus der Planung ausgenommen und der gesamte, an das Plangebiet angrenzende Bereich der Kreisstraße K 196 in den räumlichen Geltungsbereich aufgenommen worden, um die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen für eine künftige Anbindung und/oder eventuelle Straßenbaumaßnahme zu schaffen. Auch insofern erweise sich die Planung als rechtswidriger Torso. Weiterhin erweise sich die allein vorgesehene Zu- und Abfahrt über die C-Straße als nicht vertretbar gegenüber der dort ebenfalls vorhandenen Wohnnutzung in Mehrfamilienhäusern. Der gesamte LKW-Verkehr werde derzeit über diese nördliche Zufahrt abgewickelt, was zu einer erheblichen Lärmbelastung führe. Zudem sei die innere Erschließung des großen Plangebiets ungeklärt. Das Plangebiet grenze in seinem südlichen Bereich bis auf 45 Meter an das ausgewiesene Natura 2000-Gebiet ,,Vogelschutzgebiet 5519-401 Wetterau" an. Es sei jedoch nicht ermittelt bzw. durch planerische Festsetzungen sichergestellt worden, dass von der lndustrieansiedlung, deren Ermöglichung der Bebauungsplan diene, keine erheblichen Auswirkungen auf Erhaltungsziele des Natura 2000-Gebietes ausgehen werden. Es mangele wiederum an der nötigen planerischen Konfliktbewältigung. Der Antragsteller beantragt, den Bebauungsplan Nr. N 31 "Gewerbe- und Industriepark an der K 196" der Antragsgegnerin für unwirksam zu erklären. Die Antragsgegnerin beantragt, den Antrag abzulehnen. Bei der Aufstellung des Bebauungsplans sei die tatsächliche Situation in der A-Straße und H-Straße nicht verkannt worden. Angrenzend an die Wohnnutzung schließe sich ein Gewerbe- und Industriegebiet an. Diese gewachsene Gemengelage, die im Übergangsbereich zwischen störintensiven und störanfälligen Nutzungen wechsele, habe im Wege der Bauleitplanung städtebaulich geordnet werden sollen. Aufgrund dessen sei die Festsetzung des Mischgebiets auf der Grundlage von § 6 BauNVO erfolgt. Der Flächennutzungsplan der Stadt Nidda stelle dieses Gebiet als "Gemischte Baufläche" dar. Der aus § 50 BImSchG abgeleitete Trennungsgrundsatz lege die Einhaltung ausreichender Abstände zwischen Wohngebieten und gewerblichen Bauflächen nahe. Die Aufzählung der Baugebiete der Baunutzungsverordnung führe grundsätzlich von den am wenigsten emittierenden, zugleich aber empfindlichsten und daher schutzwürdigsten Nutzungen zu den am stärksten emittierenden, zugleich aber am wenigsten schutzbedürftigen Nutzungen. Diese Stufenabfolge der Baugebiete spiegele idealtypisch die Abfolge der Baugebiete nach dem Trennungsgrundsatz wider, lege also das Leitbild der "Funktionstrennung" fest. Jedoch stelle der Trennungsgrundsatz kein zwingendes Gebot dar, sondern eine Abwägungsdirektive. Im vorliegenden Fall könne auf Grund der gewachsenen Gemengelage keine Festsetzung der A-Straße und H-Straße als Wohngebiet erfolgen, ohne dass dadurch eine immissionsschutzrechtliche Problematik entstünde. Diese "Vorbelastung" des Gebiets sei durch die Bauleitplanung entsprechend gewürdigt worden, um eine zusätzliche Belastung auszuschließen. Die Überplanung des Gebiets durch die Festsetzung von Emissionskontingenten solle einerseits die betriebliche Entwicklung ermöglichen und andererseits die heranrückende Wohnbebauung weitestgehend schützen. Die Wohnbebauung sei bereits zur Zeit ihrer Errichtung dem Lärm durch das Sägewerk ausgesetzt gewesen. Es habe eine Lärmvorbelastung durch das angrenzende Gewerbe bestanden. Aufgrund der Schutzwürdigkeit des "Wohngebiets" sollten nur solche Nutzungen zulässig sein, welche sich mit der Wohnbebauung vertragen. In der Teilfläche 2 sollten dagegen lediglich nicht-störende Gewerbe zulässig sein, um dadurch dem Schutzanspruch der Wohnbebauung gerecht zu werden. Die unterschiedlichen Nutzungen innerhalb des Mischgebiets seien städtebaurechtlich und immissionsschutzrechtlich geordnet, um eine PIanungs- und Rechtssicherheit zu schaffen. Durch diese zusätzlichen Festsetzungen und der Festlegung eines flächenbezogenen Schallleistungspegels sollten diese bereits bestehenden Nutzungen nebeneinander weiterhin möglich sein. Somit seien innerhalb der Planung die immissionsschutzrechtlichen Nutzungskonflikte in den Blick genommen und einer Lösung zugeführt worden. Die im Rahmen der Beschlussfassung zugrundeliegenden Unterlagen seien vollständig gewesen. Die Stellungnahme des Regierungspräsidiums Darmstadt vom 5. März 2015 sei bereits innerhalb der Beschlussempfehlung vom 4. November 2015 gewürdigt und entsprechend in das Bauleitplanverfahren integriert worden. Zu der Beschlussfassung sei sodann die "neue" Stellungnahme des Regierungspräsidiums Darmstadt vom 23. Mai 2016 beigefügt und entsprechend behandelt worden. Auch in materieller Hinsicht sei der Bebauungsplan wirksam zu Stande gekommen. Er genüge dem Abwägungsgebot nach § 1 Abs. 6, 7 BauGB. Es bestehe kein Abwägungsdefizit bezüglich der zu erwartenden Lärmimmissionen. Insoweit werde auf den Inhalt des Gutachten X... verwiesen. Es seien entsprechende Untersuchungen durchgeführt worden, wobei eine intensive Nutzung des Gebietes simuliert worden sei. Hierbei hätten sich die im Gutachten dargelegten Werte ergeben. Der Antragsteller gehe unzutreffend davon aus, dass die Immissionswerte für ein reines Wohngebiet nicht eingehalten würden. Das Schallgutachten sei richtigerweise anhand des korrekten Gebietes des Bebauungsplans, nämlich eines Mischgebietes erstellt worden. Bezüglich der Rangiergleise sei durch die schalltechnische Untersuchung eine deutliche Unterschreitung der Orientierungswerte festgestellt worden. Maßgeblich für die Untersuchungen sei dabei der Beurteilungspegel für eine Güterzugfahrt gewesen. Gemäß der 16. Verordnung zur Durchführung des Bundesimmissionsschutzgesetzes (16. BImSchV Verkehrslärmschutzverordnung), Anlage 2 (Berechnung des Beurteilungspegels für Schienenwege) zu § 4, Schall 03 werde die durchzuführende Berechnung vorgegeben. Im Rahmen der Zulassung der Reaktivierung der Rangiergleise werde geprüft, ob Immissionsgrenzwerte überschritten und ob Maßnahmen gegen diese ergriffen werden müssten. Innerhalb des Bauplanverfahrens seien bezogen auf die Schutzzone IV und die Schutzzone D des Heilquellenschutzbezirkes ID 440-085 sowie die Schutzzone IllA des Schutzgebietes "Kohden, Orbes, Rainrod" aufgrund der Stellungnahme des Wetteraukreises (untere Wasserbehörde) (Bl. 271 der Aufstellungsunterlagen) entsprechende Festsetzungen in den Bebauungsplan aufgenommen worden. Gemäß Ziffer 4.2 sei der Stellungnahme der Wasserbehörde entsprochen worden und dargelegt, dass bestimmte Anlagen innerhalb dieses Gebietes nicht oder nur unter bestimmten Anforderungen zugelassen werden könnten. Die Wasserschutzgebiete zählten nicht zu den Wasserflächen nach § 9 Abs. 1 BauGB, so dass Festsetzungen im Rahmen des Bebauungsplans nicht notwendig gewesen seien. Im Bereich des Plangebiets bestünden Altlastenverdachtsflächen und der Verdacht auf Bodenverunreinigungen. Die hier notwenigen Untersuchungen und die Planung von entsprechenden Sanierungsmaßnahmen würden seitens der Stadt mit dem Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt abgestimmt und ein konkreter Sanierungsplan sei in Bearbeitung. Da noch nicht abschließend geklärt sei, welche Nutzungen innerhalb des Gebietes realisiert werden sollen, könnte keine Prüfung sämtlicher möglicher Nutzungsarten innerhalb des Bauleitplanverfahrens erfolgen. Demnach lasse die Stadt planerische Zurückhaltung walten. Durch die Herausnahme der Flächen … und … sowie der Grundstücke des Abwasserverbands Oberhessen aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplans liege kein Abwägungsdefizit vor, vielmehr sei eine Interessenabwägung gemäß § 1 Abs. 7 BauGB vorgenommen worden. Die Flächen seien aus dem Geltungsbereich herausgenommen worden, weil zunächst nur die bereits bestehenden Rangiergleise reaktiviert werden sollen und eine Verlängerung des Gleisanschlusses noch nicht notwendig sei. Der mögliche Ausbau der Feuerwehrzufahrt zu einer gesonderten Erschließungsanlage für den Betriebsverkehr sei nicht Gegenstand des Bauleitverfahrens. HessenMobil habe innerhalb der Stellungnahme vom 6. März 2015 dargelegt, dass eine gesonderte Erschließungsanlage nicht notwendig erscheine, da bereits eine ausreichende verkehrliche Erschließung gesichert sei. Entgegen der Ausführungen des Antragstellers sei eine FFH-Verträglichkeitsprüfung nicht notwendig gewesen. Dies werde auch durch die vom Kläger zitierte Stellungnahme des Regierungspräsidiums Darmstadt vom 23. Mai 2016 deutlich. Eine Verträglichkeitsprüfung solle innerhalb des immissionsschutzrechtlichen Genehmigungsverfahrens erfolgen. Der Antragsteller verkenne, dass die FFH-Verträglichkeitsprüfung nicht für sämtliche Nutzungsarten des Plangebietes notwendig sei. Hierbei handele es sich um eine planerische Zurückhaltung. Soweit der Antragsteller einwende, dass eine Verlagerung bestimmter Konfliktlösungen in das Genehmigungsverfahren bei genehmigungsfreien Vorhaben nicht möglich sei, werde darauf hingewiesen, dass die Gemeinde die Durchführung eines Baugenehmigungsverfahren verlangen könne, § 64 Abs. 3 HBO. Die Antragsgegnerin werde zugunsten ihrer städtebaulichen Ordnung ein solches Vorgehen in Anspruch nehmen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend Bezug genommen auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze und den in diesem Verfahren eingereichten Verwaltungsvorgang der Antragsgegnerin (3 Leitzordner). Die Unterlagen sind insgesamt zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung und Beratung gemacht worden.