2 K 2600/07

Vorkaufsrecht nach §24 BauGB: keine Ausübung wegen bloßer Vorratshaltung • Die Ausübung des kommunalen Vorkaufsrechts nach § 24 Abs.1 S.1 Nr.5 BauGB ist nur gerechtfertigt, wenn sie dem Wohl der Allgemeinheit dient; dies setzt konkrete und absehbare Planungsabsichten der Gemeinde zur Schaffung von Wohnbaufläche voraus. • Ein Vorratserwerb oder eine allgemeine Bodenvorratspolitik der Gemeinde rechtfertigt nicht die Ausübung des Vorkaufsrechts. • Die Rechtfertigung durch das Wohl der Allgemeinheit ist gerichtlich voll nachprüfbar und erfordert eine an Sinn und Zweck des § 24 BauGB orientierte Konkretisierung der Verwendungsabsicht. Die Kläger kauften gemeinsam ein 1.872 m² großes unbebautes Außenbereichsgrundstück, für das im Flächennutzungsplan auf etwa 80 % Wohnnutzung vorgesehen ist. Die beklagte Stadt übte gegenüber dem Verkäufer das kommunale Vorkaufsrecht aus und begründete dies mit dem Bedarf zur Vergrößerung kommunaler Flächen und als Austausch-/Ersatzland. Die Kläger wiesen darauf hin, dass die Stadt keine konkreten Planungsabsichten zur Aufstellung eines Bebauungsplans habe und die Ausübung daher lediglich einer Vorratshaltung diene. Die Stadt verwies auf frühere Praxis und die Möglichkeit, das Grundstück als Tauschland für künftige Maßnahmen zu nutzen. Das Verwaltungsgericht prüfte, ob das Wohl der Allgemeinheit im Sinne des § 24 Abs.3 BauGB die Ausübung rechtfertigt. • Zulässigkeit: Kläger sind klagebefugt nach § 42 Abs.2 VwGO, da das Vorkaufsrecht gegenüber dem Verkäufer ausgeübt wurde (§ 28 Abs.2 S.1 VwGO). • Rechtsgrundlage der Verfügung: § 28 Abs.2 i.V.m. § 24 Abs.1 S.1 Nr.5 BauGB; räumliche Voraussetzungen (80% Wohnnutzung im Flächennutzungsplan) sind teilweise erfüllt. • Kernfrage: Ob die Ausübung durch das Wohl der Allgemeinheit gemäß § 24 Abs.3 S.1 BauGB gerechtfertigt ist. Dieses Wohl erfordert ein qualifiziertes öffentliches Interesse, das konkretisiert werden muss und sich am Zweck der Norm orientiert. • Auslegung und Zweck: Die Vorschrift verfolgt das Ziel, zügig Wohnbauland bereitzustellen; sie ist nicht gedacht für allgemeine Grundstückbevorratung. Daher setzt die Rechtfertigung durch das Gemeinwohl in der Regel voraus, dass die Gemeinde die Aufstellung eines Bebauungsplans in absehbarer Zeit beabsichtigt oder anderweitig konkretisierte Planungsabsichten vorliegen. • Anforderungen an Verwendungsabsicht: Es genügt nicht, dass ein Grundstück nach Flächennutzungsplan dargestellt ist; die Gemeinde muss eine konkrete, nicht völlig unbestimmte Planungsabsicht haben, ggf. eine zeitnahe Verwendung als Tauschland zur Ermöglichung von Wohnbauvorhaben. • Anwendung auf den Streitfall: Die Beklagte hat nach ihren eigenen Schriftsätzen und internen Schreiben keine hinreichend konkrete Absicht dargetan; die Angaben belegen Vorratshaltung und langfristige bzw. ungewisse Planungszeiträume. • Ergebnis der Prüfung: Mangels konkreter, absehbarer Planungsabsicht fehlt das Wohl der Allgemeinheit als Rechtfertigungsgrund; die Ausübung des Vorkaufsrechts ist daher rechtswidrig. Die Klage ist erfolgreich: Die Verfügung der Stadt vom 13.04.2007 (Widerspruchsbescheid 05.06.2007) ist aufzuheben, weil die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs.1 S.1 Nr.5 BauGB nicht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt war. Die Stadt hat lediglich eine allgemeine Bodenvorratspolitik und keine hinreichend konkrete Absicht dargetan, das Grundstück in absehbarer Zeit planungsrechtlich für Wohnzwecke zu nutzen oder als Tauschland unmittelbar zum schnellen Schaffen von Wohnraum einzusetzen. Damit verfehlt die Verfügung den gesetzgeberischen Zweck der Norm, der auf die beschleunigte Bereitstellung von Wohnbauland abzielt. Die Beklagte trägt die Verfahrenskosten, die außergerichtlichen Kosten des Verkäufers verbleiben bei diesem.