16 O 5/15 Baul

Leitsatz: 1. Das Wohl der Allgemeinheit rechtfertigt die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 BauGB in zeitlicher Hinsicht nur dann, wenn die Gemeinde alsbald diejenigen (weiteren) Schritte vornimmt, die erforderlich sind, um das städtebauliche Ziel, Wohnbauland bereit zu stellen, zu verwirklichen. Die Bemühungen der Gemeinde um eine Zweckrealisierung müssen erkennbar sein.(Rn.30) 2. Die Gemeinde hat bis zum maßgeblichen Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts keine wesentlichen Schritte unternommen, um ihr Ziel, weiteren Wohnraum zu schaffen, zu verwirklichen, wenn beispielsweise eine Umlegung nach §§ 45 ff. BauGB nicht eingeleitet oder von der Möglichkeit der vorzeitigen Besitzeinweisung nach § 77 BauGB kein Gebrauch gemacht wurde, sie den Eigentümern der überplanten Grundstücke konkrete Kaufangebote nicht unterbreitet oder die Gemeindeverwaltung mit der erforderlichen Finanzplanung nicht beauftragt hat.(Rn.31) 1. Der Bescheid der Antragsgegnerin vom 24.09.2015 wird aufgehoben. 2. Die Antragsgegnerin hat die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten der Beteiligten W GmbH zu tragen, ausgenommen der außergerichtlichen Kosten der Beteiligten P.M. und G.M., die diese selbst tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Antragsgegnerin kann die Vollstreckung der Antragstellerin oder der Beteiligten W GmbH durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Antragstellerin oder die Beteiligte W GmbH vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten. I. Der Bescheid vom 24.09.2015 ist gemäß § 226 Abs. 2 Satz 2 BauGB aufzuheben, da der Antrag auf gerichtliche Entscheidung zulässig (1.) und begründet (2.) ist. 1. Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung ist zulässig. a) Die Kammer für Baulandsachen beim Landgericht ist für den Antrag auf gerichtliche Entscheidung gemäß § 217 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 28 Abs. 4 Satz 1, § 220 Abs. 1 Satz 1 BauGB (insgesamt) sachlich zuständig. Eine Aufspaltung des Rechtsweges hinsichtlich der beiden Teilflächen ist nicht geboten. Zwar ist grundsätzlich die Zuständigkeit der Verwaltungsgerichte gegeben, wenn der Kaufpreis bei der Ausübung des Vorkaufsrechts - wie hier bezüglich der Teilfläche 2 - nicht herabgesetzt wurde. Eine Teilverweisung an das Verwaltungsgericht widerspräche im vorliegenden Fall aber dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz. Denn die beiden Flächen sind Teile eines einheitlichen Grundstücks und nicht vermessen. b) Die Antragsfrist des § 217 Abs. 2 Satz 1 BauGB von einem Monat wurde eingehalten. 2. Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung ist auch begründet. Der Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts ist rechtswidrig. Zwar begegnet er in formeller Hinsicht keinen Bedenken (a). Er ist aber materiell rechtswidrig (b). a) Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Der Bescheid vom 24.09.2015 ist nicht bereits deshalb als rechtswidrig anzusehen, weil es an einem Beschluss des Gemeinderats über die Ausübung des Vorkaufsrechts fehlt. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die Hinweisverfügung des Vorsitzenden vom 04.08.2017 verwiesen. Die Kammer macht sich die Ausführungen des Vorsitzenden zu eigen. Der Antragsteller ist diesen nicht substantiiert und unter Auseinandersetzung mit § 10 Abs. 1b Spiegelstrich 1 der Hauptsatzung der Antragsgegnerin entgegengetreten. Die Tatsache, dass das Vorkaufsrecht nicht durch den Oberbürgermeister, sondern durch Herrn N, Fachbereich Bauen, Abteilung Verwaltung/Liegenschaften ausgeübt wurde, rechtfertigt keine andere Bewertung. Denn es ist entsprechend dem unbestritten gebliebenen Vortrag der Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung davon auszugehen, dass der Oberbürgermeister Herrn N eine entsprechende Vollmacht gemäß § 53 Abs. 2 GO, § 10 Abs. 2 der Hauptsatzung erteilt hat. Die unterbliebene Anhörung des Antragstellers und der weiteren Beteiligten gemäß § 28 Abs. 1 LVwVfG führt ebenfalls nicht zum Erfolg des Antrags. Zwar durfte von der Anhörung nicht bereits gemäß § 28 Abs. 2 LVwVfG abgesehen werden. Die unterbliebene Anhörung ist aber gemäß § 45 Abs. 1 Nr. 3 LVwVfG unbeachtlich, da die Antragsgegnerin sich mit den Einwänden des Antragstellers und der Beteiligten W GmbH im Schriftsatz vom 19.10.2017 auseinandergesetzt und die erforderliche Anhörung so nachgeholt hat. Das Vorkaufsrecht wurde schließlich binnen der Zweimonatsfrist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB nach Mitteilung des Kaufvertrags gegenüber dem Antragsteller ausgeübt. Auch insoweit wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die Hinweisverfügung des Vorsitzenden vom 04.08.2017 verwiesen. b) Der Bescheid vom 24.09.2015 ist jedoch materiell rechtswidrig. Es fehlt an einem die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigenden Wohl der Allgemeinheit im Sinne des § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB. Nach dieser Vorschrift darf das Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Wie im Bereich des verfassungsrechtlichen Eigentumsschutzes (Art. 14 Abs. 2 u. 3 GG) und der speziellen Enteignungsvorschriften (§ 87 Abs. 1 BauGB) ist auch in § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB das Wohl der Allgemeinheit nicht schlechthin mit dem Begriff des öffentlichen Interesses gleichzusetzen. Erst ein qualifiziertes, sachlich objektiv öffentliches Interesse als Ergebnis einer Abwägung der im Einzelfall miteinander in Widerstreit stehenden (privaten und öffentlichen) Interessen kann mit dem Wohl der Allgemeinheit identifiziert werden (VG Karlsruhe, Urteil vom 24.01.2008 - 2 K 2600/07 -, juris Rn. 18 i Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 125. Erg.-Lfg Mai 2017, § 24 Rn. 63). Die Antwort auf die Frage, ob ein derartiges qualifiziertes öffentliches Interesse vorliegt, hat sich dabei an den Zielen zu orientieren, die mit den einzelnen Tatbeständen in § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 7 BauGB verfolgt werden (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25.01.2010 - 4 B 53.09 -, juris Rn. 5). Der unbestimmte Rechtsbegriff der Rechtfertigung durch das Wohl der Allgemeinheit unterliegt uneingeschränkter gerichtlicher Prüfung (BVerwG, Beschluss vom 26.04.1993 - 4 B 31.93 -, juris Rn. 37; VGH Bad.-Württ., Urteil vom 25.06.2009 - 5 S 574/08 -, juris Rn. 27). Gemessen hieran fehlt es sowohl bei der Teilfläche 2 (aa) als auch bei der Teilfläche 1 (bb) an einem ausreichenden Rechtfertigungsgrund. aa) Hinsichtlich der Teilfläche 2 wurde die Ausübung des Vorkaufsrechts auf § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 BauGB gestützt. Gemäß dieser Vorschrift steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken in Gebieten, die nach § 30, 33 oder 34 Abs. 2 BauGB vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind. Die Vorschrift wurde durch § 3 Abs. 1 Satz 1 des BauGB-Maßnahmengesetzes 1993 zunächst befristet eingeführt und später in das BauGB übernommen. Es sollte sichergestellt werden, dass unbebaute Grundstücke einer Wohnnutzung zugeführt werden. Da der Gesetzgeber einen akuten Engpass auf dem Wohnungsbausektor überwinden wollte, durfte das neue Vorkaufsrecht nur eingesetzt werden, um Wohnraum in absehbarer Zeit zu schaffen. Der Vorschlag eines umfassenden Vorkaufsrechts zu Zwecken der Baulandbevorratung (vgl. die Stellungnahme des Bundesrats BT-Drs. 12/4208 S. 7 sowie BT-Drs. 12/4208, S. 7) hatte sich nicht durchgesetzt (vgl. VG Karlsruhe, Urteil vom 24.01.2008 - 2 K 2600/07 -, juris Rn. 19, bestätigt durch BVerwG, Beschluss vom 25.01.2010 - 4 B 53.09 -, juris; Roos, in: Brügelmann, BauGB, 75. Erg.-Lfg Juli 2010, § 24 Rn. 35ci Schrödter, BauGB, 7. Auflage 2006, § 24 Rn. 30). Vor diesem Hintergrund rechtfertigt das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 BauGB nur, wenn damit Flächen - unmittelbar oder mittelbar - für die Errichtung von Wohngebäuden oder für deren infrastrukturelle Ausstattung erworben werden sollen. Das Vorkaufsrecht steht den Gemeinden nicht als Instrument einer allgemeinen Bodenbevorratung zu ("zur Vergrößerung ihres Eigentumsanteils"). In zeitlicher Hinsicht rechtfertigt das öffentliche Wohl die Inanspruchnahme des Grundstückseigentümers nur dann, wenn die Gemeinde alsbald diejenigen (weiteren) Schritte vornimmt, die erforderlich sind, um das städtebauliche Ziel, Wohnbauland bereit zu stellen, zu verwirklichen (BVerwG, Beschluss vom 25.01.2010 - 4 B 53.09 -, juris Rn. 5 u. 8; Reidt, in: Battis/Krautzberger/Lohr, BauGB, 13. Auflage 2016, § 24 Rn. 20 u. 23; Grziwotz, in: Spannowsky/Uechtritz, 2. Auflage 2014, § 24 Rn. 23 Roos, in: Brügelmann, BauGB, 61. Erg.-Lfg Sept. 2006, § 24 Rn. 71h). Die Bemühungen der Gemeinde um eine Zweckrealisierung müssen erkennbar sein (vgl. BayVGH, Beschluss vom 03.02.2011 - 15 ZB 10.1927 -, juris Rn. 16). Gemessen hieran war die Ausübung des Vorkaufsrechts gegenüber der Antragstellerin nicht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Die Antragsgegnerin hat bis zum maßgeblichen Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 125. Erg.-Lfg Mai 2017, § 24 Rn. 66) keine wesentlichen Schritte unternommen, um ihr Ziel, weiteren Wohnraum zu schaffen, zu verwirklichen. Eine Umlegung nach §§ 45 ff. BauGB wurde nicht eingeleitet, von der Möglichkeit der vorzeitigen Besitzeinweisung nach § 77 BauGB kein Gebraucht gemacht. Dass sie den Eigentümern der überplanten Grundstücke konkrete Kaufangebote unterbreitet hat, um ihrem Ziel näher zu kommen, hat die Antragsgegnerin nicht dargelegt. Ebenso ist nicht erkennbar, dass die Gemeindeverwaltung mit der erforderlichen Finanzplanung beauftragt wurde. Die Antragsgegnerin hat in der mündlichen Verhandlung eingeräumt, nach Aufstellung des Bebauungsplans untätig geblieben zu sein, da zunächst kein Geld vorhanden gewesen und sodann der Wahlkampf 2013 „dazwischen“ gekommen sei. Ein Zeitrahmen für den Aufkauf der Grundstücke sei „nicht ersichtlich“ gewesen. Der - erstmalige - Vortrag der Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung, sie habe die Eigentümer im Juli 2015 in einer Versammlung zum Verkauf bewegen wollen, war unsubstantiiert. Dieses Bemühen der Antragsgegnerin wäre im Übrigen zu spät erfolgt, da das streitgegenständliche Flurstück gleichfalls im Juli 2015 verkauft wurde. bb) Hinsichtlich der Teilfläche 1 wurde die Ausübung des Vorkaufsrechts auf § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB gestützt. Gemäß dieser Vorschrift steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Abs. 3 BauGB festgesetzt ist. Mit dieser Vorschrift wird das Ziel verfolgt, die Umsetzung bereits beschlossener Bebauungspläne in Bezug auf die typischerweise für das gesamte Plangebiet bedeutenden öffentlichen Flächen zu vereinfachen. Vor diesem Hintergrund ist die Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB im Regelfall durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt (LG Hamburg, Urteil vom 06.01.2017 - 351 O 1/15 -, juris Rn. 33; Reidt, in: Battis/Krautzberger/Lohr, BauGB, 13. Auflage 2016, § 24 Rn. 20; Schrödter, BauGB, 7. Auflage 2006, § 24 Rn. 28). Dass die Gemeinde diejenigen (weiteren) Schritte, die erforderlich sind, um die Flächen entsprechend dem Bebauungsplan für öffentliche Zwecke nutzen zu können, alsbald vornimmt, ist im Rahmen des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB - anders als im Fall des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nrn 5 und 6 BauGB - nach herrschender Meinung grundsätzlich nicht erforderlich (OLG Hamburg, Urteil vom 11.07.2012 - 1 U 1/11 Baul -, juris Rn. 37; LG Hamburg, Urteil vom 06.01.2017 - 351 O 1/15 -, juris Rn. 36; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 125. Erg.-Lfg Mai 2017, § 24 Rn. 64 u. 67; Grziwotz, in: Spannowsky/Uechtritz, 2. Auflage 2014, § 24 Rn. 23; Schrödter, BauGB, 7. Auflage 2006, § 24 Rn. 28; a.A. Bracher, in: Gelzer/Bracher/Reidt, Bauplanungsrecht, 7. Auflage 2004, Rn. 2525, wonach die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen sei, wenn die Gemeinde die öffentliche Nutzung in absehbarer Zeit nicht realisieren wolle oder könne, etwa, weil keine hinreichenden Haushaltsmittel zur Verfügung stünden). Im vorliegenden Fall fehlt es aber trotz dieser grundsätzlichen Unterscheidung zwischen § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB einerseits und § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 BauGB andererseits auch im Fall des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB an einem Rechtfertigungsgrund. Die örtlichen Gegebenheiten gebieten im vorliegenden Fall eine einheitliche Bewertung des Wirtschaftsweges und der Wohnfläche. Denn der Wirtschaftsweg dient der Erschließung der Wohnfläche. Das streitgegenständliche Flurstück ist ohne die Erschließung über die öffentliche Verkehrsfläche nicht bebaubar. Diese hat das Schicksal der Wohnfläche daher zu teilen. Ob der Bescheid vom 24.09.2015 auch deshalb aufzuheben ist, weil die Antragsgegnerin kein Ermessen ausgeübt hat, kann dahinstehen, da es für die Entscheidung der Kammer nach alledem nicht mehr darauf ankommt. II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 221 Abs. 1 Satz 1, § 228 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Nachdem die Beteiligte W GmbH umfangreich vorgetragen und einen eigenen Antrag gestellt hat, erscheint es in entsprechender Anwendung der § 154 Abs. 3 HS 1, § 162 Abs. 2 VwGO angemessen, dass die Antragsgegnerin auch ihre gerichtlichen Kosten zu tragen hat. Hinsichtlich der Beteiligten G und P.M. verhält es sich genau umgekehrt. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit gründet sich auf § 221 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 708 Nr. 11 und § 711 Sätze 1 u. 2, § 709 Satz 2 ZPO sowie der entsprechenden Anwendung des § 167 Abs. 2 VwGO. Der Antragsteller wendet sich gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Antragsgegnerin an dem im Grundbuch von V der Gemarkung S eingetragenen Grundstück Flst.-Nr. mit einer Fläche von 414 m² (im Folgenden: Grundstück). Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „A“ (Beschluss vom 17.02.2009) der Stadt S. Dieser setzt im Bereich eines Teiles des Grundstücks ein allgemeines Wohngebiet und hinsichtlich eines andere Teiles des Grundstücks einen Wirtschaftsweg fest. Mit notariellem Kaufvertrag vom 20.07.2015 verkaufte die Erbengemeinschaft P, G und L M der Beteiligten Ziff. 3, der W GmbH, das Grundstück zum Kaufpreis von 22.770,00 € (55,00 € pro m²). Der minderjährige L M wurde dabei durch eine Ergänzungspflegerin vertreten. Mit Beschluss vom 28.07.2015 erteilte das Amtsgericht D - Familiengericht - die Genehmigung zu dem Kaufvertrag. Mit Bescheid vom 24.09.2015 erklärte die Antragsgegnerin, vertreten durch Herrn N, Liegenschaftsamt, die Ausübung des Vorkaufsrechts an einer noch zu vermessenden Teilfläche des Grundstücks mit einer Größe von ca. 8 m² im südwestlichen Bereich gemäß einem dem Bescheid beigefügten Lageplan - gelb markierte Fläche, Teilfläche 1 -. Des Weiteren erklärte die Antragsgegnerin die Ausübung des Vorkaufsrechts an einer noch zu vermessenden Teilfläche des Grundstücks mit einer Größe von ca. 406 m² im übrigen Bereich - grün markierte Fläche, Teilfläche 2 -. Der vorläufig berechnete Entschädigungsbetrag wurde für die Teilfläche 1, die als Wirtschaftsweg benötigt werde, auf 100 € festgesetzt, für die Teilfläche 2 auf 22.330 €. Die Erschließung des Baugebietes „A“ solle im Zuge der künftigen Realisierung des Baugebietes ordnungsgemäß hergestellt werden. Hierzu gehöre die Ausweisung des Wirtschaftsweges auf der historischen Fläche des A. Es sei zum Wohl der Allgemeinheit daher erforderlich, das Vorkaufsrecht für die Teilfläche 1 auszuüben. Das Vorkaufsrecht für die Teilfläche 2 sei auszuüben, da die Fläche zur Ausweisung der künftigen Bauplätze benötigt werde. Am 02.10.2015 hat der Verkäufer Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt. Er trägt vor: Der Ortsvorsteher von S sei vor dem Verkauf des Grundstücks über den geplanten Verkauf informiert worden. Obwohl alle Tatsachen bekannt gewesen seien, sei seitens der Antragsgegnerin keinerlei Reaktion erfolgt. Der von der Käuferin bezahlte Kaufpreis sei angemessen und entspreche den ortsüblichen Verhältnissen. Der Antragsteller beantragt, den Bescheid vom 24.09.2015 aufzuheben. Die Antragsgegnerin beantragt, den Antrag zurückzuweisen. Die Ausübung des Vorkaufsrechts habe ein Geschäft der laufenden Verwaltung dargestellt. Ein Verstoß gegen das Bestimmtheitsgebot liege nicht vor, da die beiden Teilflächen mithilfe des dem Bescheid beigefügten Lageplanes bestimmbar seien. Die Ausübung des Vorkaufsrechtes sei durch das Wohl der Allgemeinheit gedeckt. Im Falle der Teilfläche 1 sehe das Gesetz keine zeitliche Komponente vor. Die Teilfläche 2 werde zeitnah bebaut werden. Der Verkehrswert sei ordnungsgemäß berechnet worden. Die beteiligte Käuferin, die W GmbH, hat ebenfalls Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt (16 O 6/15 Baul). Sie beantragt, den Bescheid vom 24.09.2015 aufzuheben. Sie trägt vor: Das Vorkaufsrecht habe nicht durch das Liegenschaftsamt ausgeübt werden dürfen. Auch sei sie vor Ausübung des Vorkaufsrechts zu Unrecht nicht angehört worden. Es bestünden überdies Zweifel, dass die Ausübungsfrist eingehalten worden sei. Der Bescheid sei auch materiell rechtswidrig. Es sei nicht ersichtlich, warum die Ausübung des Vorkaufsrechts durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt sei. Das Wegegrundstück Flst.-Nr. stehe schon im Eigentum der Antragsgegnerin. Es sei zur Erschließung der Grundstücke ausreichend. Alle Grundstücke seien zudem über den privaten Wirtschaftsweg A zu erreichen. Die Umsetzung der Festsetzung der Teilfläche 2 im Bebauungsplan als Wohnfläche setze das Eigentum der Antragsgegnerin nicht voraus. Der Bescheid lasse zudem keinerlei Ermessenserwägungen erkennen. Schließlich lägen die Voraussetzungen für eine Herabsetzung des Kaufpreises nicht vor. Die Beteiligten G und P.M. haben zu dem Verfahren nicht Stellung genommen und keine Anträge gestellt. Mit Verfügung vom 04.08.2017 wurden verschiedene Hinweise erteilt. Wegen des weiteren Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die beigezogenen Verwaltungsakten und den dem Gericht vorliegenden Bebauungsplan „A“ verwiesen.