16 K 12121/17

Der Bescheid der Beklagten vom 03.08.2017, Aktenzeichen 000/0-XX-000/0, wird aufgehoben. Die Kosten des Verfahrens trägt die Beklagte. Tatbestand Der Kläger ist Eigentümer der Grundstücke F.--------straße 00-00 (Gemarkung Köln, Flur 00, Flurstück 0000/0) und F.--------straße 00 (Gemarkung Köln, Flur 00, Flurstück 0000/0) in 00000 Köln. Das Grundstück in der F.--------straße 00-00 ist zu Zwecken der Nutzung als Hotel an einen Hotelbetreiber vermietet. Um das Hotel räumlich zu erweitern, erwarb der Kläger am 28.01.2010 das Nachbargrundstück, F.--------straße 00. Das Grundstück ist mit einem viergeschossigen Wohnhaus mit fünf Wohneinheiten bebaut. Die Wohneinheiten waren ursprünglich zu Wohnzwecken vermietet. Die letzten Mieter sind jedoch zum 05.01.2012 ausgezogen. Am 13.08.2013 stellte der Kläger bei der Beklagten einen Bauantrag zwecks Erweiterung des auf dem Grundstück F.--------straße 00-00 befindlichen Hotels um das Gebäude auf dem Grundstück F.--------straße 00. Im Einzelnen beantragte er eine Baugenehmigung zur Änderung eines Beherbergungsbetriebes, zur Aufstockung und zur Nutzungsänderung des Gebäudes auf dem Grundstück F.--------straße 00 von Wohnen in Hotel sowie zur Errichtung eines hinteren neuen Gebäudeteils. Am 17.11.2014 erteilte die Beklagte die entsprechende Baugenehmigung. Gegen diese Baugenehmigung erhoben verschiedene Nachbarn des Grundstücks F.--------straße 00 Klage beim erkennenden Gericht (2 K 7185/14; 2 K 5749/15; 2 K 5750/15; 2 K 5751/15; 2 K 5861/15). Am 30.09.2015 stellte die Beklagte im Rahmen einer Ortsbesichtigung den Leerstand des Gebäudes in der F.--------straße 00 fest. Daraufhin hörte sie den Kläger mit Schreiben vom 23.10.2015 zu der beabsichtigten Aufforderung, die in der F.--------straße 00 befindlichen Wohnräume wieder Wohnzwecken zuzuführen – § 11 Abs. 1 der Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum in Köln vom 04.07.2014 (WSchS) – an. Mit Bescheid vom 19.11.2015 gab die Beklagte dem Kläger unter Anordnung der sofortigen Vollziehung gemäß § 11 Abs. 1 WSchS i.V.m. § 7 Wohnungsaufsichtsgesetz (WAG) NRW auf, die Wohnungen des Wohngebäudes F.--------straße 00, 00000 Köln wieder Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen. Weiter drohte sie dem Kläger für den Fall, dass er der Anordnung unter Ziffer I nicht nachkomme Zwangsgelder i.H.v. 2000 € je Wohneinheit an (Ziffer II). Mit Schreiben vom 24.11.2015 nahm der Kläger zu dem Bescheid der Beklagten vom 19.11.1015 Stellung. Er gab an, er habe seit mehreren Jahren Kontakt mit der städtischen Bauaufsicht, um eine Genehmigung zum Umbau und zur anschließenden Hotelnutzung des Gebäudes in der F.--------straße 00 zu erhalten. Die Bauaufsicht der Stadt Köln habe die beantragte Baugenehmigung mit Bescheid vom 17.11.2014 schließlich auch erlassen, wobei derzeit Klagverfahren der Nachbarn gegen die Baugenehmigung bei dem Verwaltungsgericht Köln anhängig seien. Daraufhin hob die Beklagte den Bescheid vom 19.11.2015 am 07.12.2015 auf. Da der Antrag auf Erteilung der Baugenehmigung vor Inkrafttreten der Wohnraumschutzsatzung gestellt worden sei, stelle die geplante Umwandlung keine Zweckentfremdung dar. Es handele sich nicht um geschützten Wohnraum. Es werde jedoch vorsorglich darauf aufmerksam gemacht, dass, falls aufgrund der Entscheidung(en) des Verwaltungsgerichts davon auszugehen sei, dass eine Umwandlung in gewerblich genutzte Räume unzulässig sei, die Wohnungen wieder zu Wohnzwecken zu vermieten seien. Mit rechtskräftigem Urteil vom 22.04.2016 hob das Verwaltungsgericht Köln in dem Verfahren 2 K 7185/14 die dem Kläger erteilte Baugenehmigung vom 17.11.2014 auf. Zur Begründung führte es aus, die Baugenehmigung sei inhaltlich nicht hinreichend bestimmt genug (§ 37 Abs. 1 Verwaltungsverfahrensgesetz (VwVfG) NRW) und damit rechtswidrig. Im Rahmen einer am 06.09.2016 durchgeführten Ortsbesichtigung stellte die Beklagte den fortbestehenden Leerstand des Gebäudes in der F.--------straße 00 fest. Mit Schreiben vom 14.03.2017 bat die Beklagte den Kläger, den aktuellen Sachstand bezüglich der vorgesehenen Umwandlung sowie der weiteren Planungen mitzuteilen. Der Kläger habe in einem Telefonat am 25.01.2017 geäußert, dass eine Umwandlung der Wohneinheiten in gewerblich genutzte Räume weiterhin angestrebt werde und dass vorab eine einvernehmliche Regelung mit den Eigentümern der Nachbargrundstücke bezüglich der Umbaumaßnahmen und der anschließenden Nutzung des Gebäudes erzielt werden solle. Dazu werde weiterer Sachvortrag erwartet. Nachdem eine Reaktion auf dieses Schreiben von Seiten des Klägers nicht erfolgte, hörte die Beklagte den Kläger mit Schreiben vom 19.04.2017 zu der beabsichtigten Aufforderung, die in der F.--------straße 00 befindlichen Wohnräume wieder Wohnzwecken zuzuführen, an. Nachdem daraufhin keine Reaktion des Klägers erfolgte gab die Beklagte dem Kläger mit Bescheid vom 02.08.2017, zugestellt am 04.08.2017, gemäß § 11 Abs. 1 WSchS i.V.m. § 7 WAG NRW auf, die Wohnungen im Erdgeschoss, 1. Obergeschoss, 2. Obergeschoss, 3. Obergeschoss sowie 4. Obergeschoss des Wohngebäudes F.--------straße 00, 00000 Köln wieder Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen (Ziffer I). Weiter drohte sie dem Kläger für den Fall, dass er der Anordnung unter Ziffer I nicht bis zum 01.12.2017 nachkommen werde, gemäß den §§ 55, 57, 60, 63 und 64 Verwaltungsvollstreckungsgesetz (VwVG) NRW Zwangsgelder i.H.v. 2000 € je Wohneinheit an (Ziffer II). Schließlich ordnete sie gemäß § 80 Abs. 2 Nr. 4 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) die sofortige Vollziehung der unter Ziffer I vorstehenden Anordnung an (Ziffer III). Zur Begründung führte sie aus, die in der Verfügung genannten Wohnungen stünden mindestens seit dem Jahr 2013 ohne Vorliegen einer seit dem 01.07.2014 nach der Wohnraumschutzsatzung erforderlichen Genehmigung leer. Die Anordnung sei erforderlich, da der Kläger im Laufe des Verfahrens keine Bereitschaft gezeigt habe, die Wohnungen freiwillig wieder Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen. Die gesetzte Frist zur Wiederzuführung der Wohnung sei aufgrund des erhöhten Wohnungsbedarfs in Köln als angemessen anzusehen. Die Androhung der Zwangsgelder zur Durchsetzung der Anordnung sei notwendig, da die Beklagte nur damit der Anordnung unter Ziffer I den nötigen Nachdruck geben könne. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung gemäß § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO sei im vorliegenden Fall im öffentlichen Interesse geboten und verhindere, dass eine eventuell erhobene Klage aufschiebende Wirkung erlange. Im gesamten Stadtgebiet Köln bestehe ein erhöhter Wohnungsbedarf. Demgegenüber müsse das Interesse des Klägers an der Verfügungsfreiheit über sein Eigentum zurücktreten. Nach vorangegangenem Telefonat zwischen dem Prozessbevollmächtigte des Klägers und einem Mitarbeiter der Beklagten wies der Prozessbevollmächtigte mit Schreiben vom 18.08.2017 darauf hin, dass das Gebäude in der F.--------straße 00 zu keiner Zeit des zeitlichen Geltungsbereichs der Wohnraumschutzsatzung zu Wohnzwecken genutzt worden sei. Die neue Baugenehmigung sei nach Abschluss des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens bereits in Angriff genommen worden. Dazu legte der Kläger am 22.08.2017 eine Stellungnahme des Architektenbüros XXX B. u. J. vom 21.08.2017 vor. Hinsichtlich des Inhalts wird auf Bl. 62-64 des Verwaltungsvorgangs Bezug genommen. Unter dem 24.08.2017 reichte der Kläger darüber hinaus die Übergabeprotokolle der früheren Mieter der Wohnungen des Gebäudes F.--------straße 00 ein, aus denen sich die jeweilige Abnahme-/ Auszugsdaten ergaben. Mit Email vom 29.08.2017 teilte die Beklagte mit, dass sie an dem Bescheid vom 02.08.2017 festhalte. Am 30.08.2017 stellte der Kläger bei der Beklagten einen Antrag auf Aussetzung der sofortigen Vollziehung. Am selben Tag hat der Kläger Klage gegen den Bescheid vom 02.08.2017 erhoben und gleichzeitig einen Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung der Klage gestellt. Den Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung der Klage hat das erkennende Gericht mit Beschluss vom 19.09.2017 (16 L 3569/17) abgelehnt. Auf die dagegen erhobene Beschwerde hat das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (Im Folgenden: OVG NRW) mit Beschluss vom 27.11.2017 (14 B 1266/17) die aufschiebende Wirkung der Klage wiederhergestellt. Der Kläger führt zur Begründung der Klage aus, der streitgegenständliche Bescheid sei bereits formell rechtswidrig. Eine Anhörung des Klägers vor Erlass des Bescheides vom 02.08.2017 sei nicht erfolgt. Das Schreiben vom 19.04.2017 habe der Kläger nicht erhalten. § 1 Abs. 1 WSchS vom 17.06.2014 bestimme zudem, dass die Satzung den Schutz von Wohnraum vor ungenehmigter Zweckentfremdung zum Inhalt habe und für alle freifinanzierten Miet- und Genossenschaftswohnungen gelte, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Satzung Wohnraum gewesen oder danach geworden seien. Von einer ungenehmigten Zweckentfremdung könne jedoch vorliegend nicht die Rede sein. Die Situation sei aufgrund der unrechtmäßigen Baugenehmigung der Beklagten durch diese selbst herbeigeführt worden. Auch der zeitliche Anwendungsbereich der Wohnraumschutzsatzung sei nicht eröffnet. Die Satzung stelle auf Mietwohnungen ab, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Satzung Wohnraum gewesen oder danach geworden seien. Diese Voraussetzungen erfüllten die Wohnungen in dem Gebäude F.--------straße 00 nicht. Sollte er gezwungen werden, die Wohnungen wieder als Wohnraum zur Verfügung zu stellen, habe er keine Möglichkeit, die Mietverhältnisse zu befristen, weil befristete Wohnraummietverhältnisse nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) nicht mehr möglich seien. Der Kläger beantragt, den Bescheid der Beklagten vom 02.08.2017, Az. 000/0-XX-000/0 aufzuheben. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Sie ist der Ansicht, geschützter Wohnraum im Sinne der Wohnraumschutzsatzung sei Wohnraum, der dauerhaft zu Wohnzwecken objektiv geeignet und subjektiv bestimmt sei. Es komme entscheidend darauf an, ob die Räumlichkeiten in dem Gebäude in der F.--------straße 00 vor Inkrafttreten der Wohnraumschutzsatzung noch subjektiv zu Wohnzwecken bestimmt gewesen seien. Eine Räumlichkeit sei dann subjektiv zu Wohnzwecken bestimmt, wenn die/ der Verfügungsberechtigte diese ausdrücklich oder durch nach außen erkennbar schlüssiges Verhalten Wohnzwecken widme. Die Nutzungsabsicht allein sei nicht maßgeblich. Eine Umwidmung von Wohnraum könne nur angenommen werden, wenn sie nach außen erkennbar sei und auf Dauer nachhaltig vorgenommen werde. Entsprechend gehe es vor allem um die tatsächliche Nutzung. Das Gebäude in der F.--------straße 00 sei bis 2012 Jahre lang als Wohngebäude genutzt worden und diesem Zweck gewidmet gewesen. Eine Umwidmung habe bis zum Inkrafttreten der Wohnraumschutzsatzung nicht stattgefunden, weder durch den Leerstand noch durch die Baugenehmigung für einen Beherbergungsbetrieb. Schon bezüglich des Anwendungsbereiches des im damaligen Art. 6 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen vom 4. November 1971 (BGBl. I S. 1745/GVBl. S 2042) (MRVerbG) verankerten Zweckentfremdungsverbotes habe gegolten, dass, soweit erst nach dem Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbotes mit dem Abbruch oder der anderweitigen Zweckentfremdung begonnen werden sollte, für diese Veränderungen eine Genehmigung erforderlich sei, da es sich sonst um eine unzulässige Zweckentfremdung handele. Dies sei auch dann erforderlich gewesen, wenn vor dem Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbotes eine Baugenehmigung erteilt worden sei. Aber auch abgestellt auf die baurechtliche Genehmigungssituation sei der zeitliche und sachliche Anwendungsbereich der Wohnraumschutzsatzung eröffnet. Für das Grundstück liege derzeit eine Baugenehmigung für ein Wohngebäude vor. Die Baugenehmigung für die Nutzungsänderung als Hotel vom 17.11.2014 sei schließlich mit Wirkung ex tunc aufgehoben worden. Das Zweckentfremdungsverbot greife zwar dann nicht ein, wenn die Verfügungsberechtigte/ den Verfügungsberechtigten der Räumlichkeiten kein Verschulden treffe. Dies sei vorliegend aber nicht der Fall. Auch könne sich der Kläger nicht darauf zurückziehen, dass umfangreiche Bauarbeiten kurz bevorstünden. Die Umplanungen seien nicht weiter fortgeschritten. Schon in Bezug auf das im damaligen Art. 6 MietRVerbG verankerte Zweckentfremdungsverbot sei anerkannt gewesen, dass nach Erlöschen einer Genehmigung für eine Zweckentfremdung die Räumlichkeiten wieder Wohnzwecken zuzuführen seien. Schließlich sei die Auffassung des Klägers hinsichtlich der nicht bestehenden Befristungsmöglichkeit der Mietverträge unzutreffend. Eine Befristung der Mietverträge sei auf der Grundlage des § 575 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BGB möglich. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie des beigezogenen Verwaltungsvorgangs der Beklagten Bezug genommen. Entscheidungsgründe Das Gericht konnte im Einvernehmen der Beteiligten ohne mündliche Verhandlung durch die Berichterstatterin anstelle der Kammer entscheiden (§ 101 Abs. 2, § 87a Abs. 2, 3 VwGO). Die Anfechtungsklage ist zulässig und begründet. Der Bescheid der Beklagten vom 03.08.2017, Aktenzeichen 000/0-XX-000/0, ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 VwGO. Rechtsgrundlage für die in Ziffer I des Bescheides der Beklagten vom 03.08.2017 getroffene Aufforderung, die fünf Wohneinheiten im Gebäude F.--------straße 00 wieder Wohnzwecken zuzuführen, ist § 11 Abs. 1 WSchS i.V.m. § 7 WAG NRW. Der Bescheid ist entgegen der Ansicht des Klägers bereits nicht in formeller Hinsicht rechtswidrig. Selbst wenn den Kläger das Anhörungsschreiben vom 19.04.2017 nicht erreicht haben sollte und daher eine Anhörung i.S.d. § 28 VwVfG NRW nicht erfolgt sein sollte, ist dieser Mangel zwischenzeitlich jedoch gemäß § 45 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2 VwVfG NRW dadurch geheilt worden, dass die erforderliche Anhörung des Klägers nachgeholt worden ist. Nach § 45 Abs. 1 Nr. 3 VwVfG NRW ist eine Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften, die nicht den Verwaltungsakt nach § 44 VwVfG NRW nichtig macht, unbeachtlich, wenn die erforderliche Anhörung eines Beteiligten nachgeholt wird. Gemäß § 45 Abs. 2 VwVfG NRW darf die Anhörung nur bis zum Abschluss der ersten Instanz eines verwaltungsgerichtlichen Verfahrens nachgeholt werden. Ist die Anhörung entgegen § 28 Abs. 1 VwVfG NRW unterblieben, tritt eine derartige Heilung nur dann ein, wenn die Anhörung nachträglich ordnungsgemäß durchgeführt und ihre Funktion für den Entscheidungsprozess der Behörde uneingeschränkt erreicht wird. Diese Funktion besteht nicht allein darin, dass der Betroffene seine Einwendungen vorbringen kann und diese von der Behörde zur Kenntnis genommen werden, sondern schließt vielmehr ein, dass die Behörde ein etwaiges Vorbringen bei ihrer Entscheidung in Erwägung zieht. Dementsprechend reichen Äußerungen und Stellungnahmen von Beteiligten im gerichtlichen Verfahren als solche zur Heilung einer unterbliebenen Anhörung nach Auffassung des Bundesverwaltungsgerichts nicht aus. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 18.04.2017 – 9 B 54.16 –, juris, Rn. 4, sowie Urteile vom 17.03.2015 – 7 C 5.14 –, juris, Rn. 17; OVG NRW, Beschluss vom 27.06. 2018 – 6 B 359/18 –, juris, Rn. 10, m.w.N. Hiervon ausgehend konnte eine Heilung des Anhörungsmangels zwar vorliegend nicht durch den Austausch von Schriftsätzen im gerichtlichen Verfahren eintreten. Der Mangel ist gemäß § 45 Abs. 1 Nr. 3 VwVfG NRW aber bereits im Verwaltungsverfahren dadurch geheilt worden, dass die Beklagte sich mit den Einwendungen des Klägers vor der Klageerhebung auseinandergesetzt hat. Dem Verwaltungsvorgang ist zu entnehmen, dass nach Erlass des streitgegenständlichen Bescheides am 18.08.2017 zunächst ein Telefonat zwischen dem Prozessbevollmächtigten des Klägers und dem zuständigen Mitarbeiter der Beklagten stattgefunden hat, in dem das weitere Vorgehen erläutert wurde. Der Mitarbeiter hat darin eine Rückmeldung bis zum Ende der 34. KW (25.08.2017) zugesagt. Mit Schreiben vom selben Tag hat der Prozessbevollmächtigte dann auch umfassend schriftlich zur Frage der Rechtmäßigkeit des Bescheides Stellung genommen und die Beklagte gebeten, die Aufrechterhaltung des Bescheides zu überdenken. Er bat zudem um die Übersendung des Anhörungsschreibens vom 22.08.2017. Dieses wurde ihm daraufhin nachweislich durch die Beklagte zur Verfügung gestellt. Nachdem der Prozessbevollmächtigte des Klägers weitere Planungsunterlagen des Architekturbüros eingereicht hatte, hat die Beklagte mit Email vom 29.08.2017 dann abschließend mitgeteilt, an dem Bescheid vom 02.08.2017 festhalten zu wollen. Der Bescheid ist jedoch in materieller Hinsicht rechtswidrig. Gem. § 11 Abs. 1 WSchS kann im Falle einer festgestellten Zweckentfremdung im Sinne von § 3 Abs. 1 WSchS den Nutzern/Verfügungsberechtigten aufgegeben werden, diese unverzüglich zu beenden und den Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen. Nach § 1 Abs. 1 S.2 i.V.m. § 14 WSchS gilt die Satzung für alle freifinanzierten Miet- und Genossenschaftswohnungen, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser Satzung am 01.07.2014 Wohnraum waren oder danach wurden. Wohnraum sind gem. § 3 Abs. 1 WSchS sämtliche Räume, die dauerhaft zu Wohnzwecken objektiv geeignet und subjektiv bestimmt sind. Objektiv geeignet sind Räume nach Abs. 2 S. 1, wenn sie alleine oder zusammen mit anderen Räumen die Führung eines selbständigen Haushalts ermöglichen. Nach S. 2 trifft die subjektive Bestimmung, d.h. die erstmalige Widmung oder spätere Umwidmung der Verfügungsberechtigte ausdrücklich oder durch nach außen erkennbares schlüssiges Verhalten, z.B. durch Überlassung der Räume zu Wohnzwecken. Bei den streitgegenständlichen Räumen in der F.--------straße 00 handelte es sich weder bei Inkrafttreten der Satzung noch bei Bescheiderlass um Wohnraum i.S.d. § 3 WSchS. Selbst wenn davon ausgegangen wird, dass die Räume trotz Ausbaus der Gas- und Wasserzähler durch die S. noch objektiv dazu geeignet gewesen wären, sie einer Mietnutzung zuzuführen, so fehlte es im maßgeblichen Zeitpunkt des Bescheiderlasses jedenfalls an der subjektiven Zweckbestimmung. Der Kläger hat als Eigentümer des Hauses die Mietverhältnisse sukzessive gekündigt. Die letzten Mieter sind am 05.01.2012 und damit lange vor Inkrafttreten der Satzung ausgezogen und die Räume wurden seither tatsächlich nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt. Die Entziehung der Zweckbestimmung zum Wohnen ist dabei an nicht zum Selbstzweck erfolgt. Vielmehr hat der Kläger von Anfang an die Absicht verfolgt und spätestens durch den bei der Beklagten am 13.08.2013 gestellten Bauantrag zur Umnutzung des Gebäudes in ein Hotel auch nach außen erkennbar gemacht, die Zweckbestimmung der Räume ändern zu wollen. Es handelte sich insofern nicht nur um eine bloße Nutzungsabsicht des Klägers als Eigentümer, sondern um eine tatsächliche, objektiv erkennbare Nutzungsentziehung. Der Umstand, dass die beantragte Baugenehmigung vom 17.11.2014 mit Urteil des erkennenden Gerichts vom 22.04.2016 aufgehoben wurde, führt nicht dazu, dass eine erneute Umwidmung des Klägers zur Wohnraumnutzung angenommen werden kann. Der Kläger hat nämlich auch nach Aufhebung der Baugenehmigung die Planungen zum Umbau des Hotels unter Einbindung des streitgegenständlichen Gebäudes fortgeführt. Es hat dann in der Folge mehrfache Abstimmungsversuche mit den Nachbarn und verschiedene Entwurfsplanungen gegeben, über die die Beklagte zunächst telefonisch, spätestens mit Schreiben vom 22.08.2017 ausführlich informiert wurde. Zum maßgeblichen Zeitpunkt des Erlasses des Bescheides am 02.08.2017 gab es insofern keinerlei Grund für die Annahme, der Kläger könne die Wohnnutzung der Räume wieder aufgenommen haben. Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 27.11.2017 – 14 B 1266/17 –, n.v.. Die Beklagte kann dem Kläger in diesem Zusammenhang auch nicht entgegenhalten, dass bis Ende 2017 kein neuer Bauantrag gestellt wurde. Angesichts der Ausführungen im Urteil des erkennenden Gerichts vom 22.04.2016 (2 K 7185/14) sind bei der Planung des Umbaus des Hotels und der Eingliederung des Gebäudes in der F.--------straße 00 eine Vielzahl von Interessen zu berücksichtigen. Dafür spricht auch der Umstand, dass beim erkennenden Gericht eine Vielzahl von Nachbarklagen anhängig war. Die Stellungnahme des Architektenbüros XXX B. u. J. vom 21.08.2017 hat der Beklagten den bisherigen Projektverlauf sowie die weitere Entwurfsplanung aufgezeigt. Die Beklagte war zudem darüber informiert, dass Rückmeldungen der betroffenen Nachbarn nicht zeitgerecht erfolgten. Um einen Konsens mit den Nachbarn und eine aus Nachbarsicht verträgliche Nutzung erzielen zu können, war es daher auch aus Sicht der Beklagten nachvollziehbar, dass eine ausführliche Planungsphase einem weiteren Bauantrag vorangehen muss. Ungeachtet dessen ist der Umstand, dass eine erneute Bauantragstellung möglicherweise nicht zeitnah erfolgt ist, für die Frage der Zweckbestimmung der Räume im Zeitpunkt des Bescheiderlasses aber auch unerheblich. Für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Rückführungsanordnung ist die Sach- und Rechtslage maßgeblich, die im Zeitpunkt des Erlasses des Bescheides vorlag. Bei der streitgegenständlichen Verfügung handelt es sich nämlich nicht um einen Dauerverwaltungsakt, für den abweichend vom allgemein geltenden Beurteilungszeitpunkt des Erlasses der Verfügung dieser auf einen späteren Zeitpunkt verlegt werden kann. Im maßgeblichen Zeitpunkt des Erlasses der Rückführungsanordnung hat der Kläger –auch für die Beklagte erkennbar – die Planung zum Umbau weiter betrieben. Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 27.11.2017 – 14 B 1266/17 –., n.v. Entgegen der Ansicht der Beklagten ergibt sich die Rechtmäßigkeit der Rückführungsanordnung auch nicht aus dem bereits vor Inkrafttreten der WSchS geltende Zweckentfremdungsverbot des Art. 6 § 1 MRVerbG. Bei dieser Regelung handelte es sich zunächst um eine Ermächtigungsgrundlage für die Landesgesetzgeber, wonach für Gemeinden, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, durch Rechtsverordnung geregelt werden konnte, dass Wohnraum anderen als Wohnzwecken nur mit Genehmigung der von der Landesregierung bestimmten Stelle zugeführt werden darf. Der Landesgesetzgeber für das Land Nordrhein-Westfalen hat von der Ermächtigung mit Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverordnung-ZweVO) vom 12.06.2001 (GV. NRW. S. 458/SGV. NRW. 238) Gebrauch gemacht. Nach Nr. 2.1 des Runderlass des Ministeriums für Städtebau und Wohnen, Kultur und Sport vom 27.09.2001 (IV B 3. 6030.3-1316/01) lag dementsprechend eine Zweckentfremdung vor, wenn der in § 1 der ZweVO genannte Wohnraum anderen als Wohnzwecken zugeführt wird. Dies beinhaltet Nutzungsänderungen von Wohnraum wie z. B. die ausschließliche Verwendung zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken, die Verwahrlosung wie z. B. das Unbewohnbarmachen, Verkommenlassen oder die Zerstörung, ferner die Verwendung zum Zweck einer dauernden Fremdenbeherbergung, insbesondere bei gewerblicher Zimmervermietung oder bei der Einrichtung von Schlafstellen sowie vermeidbarer Leerstand. Ob die Herbeiführung eines Leerstandes mit der nachweisbaren Absicht, die Räume umzubauen und an einen bestehenden Hotelbetreib anzugliedern, unter die genannten Tatbestände fällt, kann hier offen bleiben. Dagegen spricht, dass die Räume weder als solche rein gewerblich oder beruflich noch in ihrer derzeitigen Gestalt zur Fremdbeherbergung genutzt werden sollten. Entsprechend liegt auch nach § 4 der hier maßgeblichen WSchS keine Wohnraumzweckentfremdung vor, wenn leer stehender Wohnraum nachweislich unverzüglich umgebaut, instandgesetzt, modernisiert wird oder veräußert werden soll und deshalb vorübergehend unbewohnbar ist oder leer steht. Letztlich kann sich die Beklagte aber ohnehin für die hier streitgegenständliche Verfügung nicht auf das Zweckentfremdungsverbot stützen. Inhalt des hier angegriffenen Bescheides ist die auf der Grundlage der WSchS ergangene Aufforderung, die Räume wieder der Wohnnutzung zuzuführen. Die hier streitgegenständlichen Räume unterfallen aber wie dargestellt nicht dem Anwendungsbereich der Satzung. Selbst wenn es sich bei der Aufgabe der Wohnnutzung um eine nach § 1 ZweVO NRW genehmigungspflichtige Zweckentfremdung gehandelt hätte, so wäre dies nach Art. 6 MRVerbG i.V.m. § 3 ZweVO NRW als Ordnungswidrigkeit zu ahnden gewesen. Eine Rechtsgrundlage für den Erlass einer Rückführungsaufforderung für vor Inkrafttreten der WSchS (möglicherweise) zweckentfremdeten Wohnraum beinhaltet aber weder Art. 6 MRVerbG noch das seit 2014 geltende Wohnungsaufsichtsgesetz ((WAG NRW). Auf die Frage der Befristung der Mietverträge auf der Grundlage des § 575 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BGB kommt es nach alledem nicht mehr an. Aus der Rechtswidrigkeit der Rückführungsanordnung in Ziffer 1 des streitgegenständlichen Bescheides folgt die Rechtswidrigkeit der Zwangsgeldandrohung in Ziffer 2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Rechtsmittelbelehrung Gegen dieses Urteil steht den Beteiligten die Berufung an das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen zu, wenn sie von diesem zugelassen wird. Die Berufung ist nur zuzulassen, wenn 1. ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen, 2. die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist, 3. die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat, 4. das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder 5. ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann. Die Zulassung der Berufung ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des Urteils bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln, schriftlich zu beantragen. Der Antrag auf Zulassung der Berufung muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Statt in Schriftform kann die Einlegung des Antrags auf Zulassung der Berufung auch als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV) erfolgen. Die Gründe, aus denen die Berufung zugelassen werden soll, sind innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils darzulegen. Die Begründung ist schriftlich oder als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a VwGO und der ERVV bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster, einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist. Vor dem Oberverwaltungsgericht und bei Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Oberverwaltungsgericht eingeleitet wird, muss sich jeder Beteiligte durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten lassen. Als Prozessbevollmächtigte sind Rechtsanwälte oder Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, die die Befähigung zum Richteramt besitzen, für Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts auch eigene Beschäftigte oder Beschäftigte anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts mit Befähigung zum Richteramt zugelassen. Darüber hinaus sind die in § 67 Abs. 4 der Verwaltungsgerichtsordnung im Übrigen bezeichneten ihnen kraft Gesetzes gleichgestellten Personen zugelassen. Die Antragsschrift sollte zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung eines elektronischen Dokuments bedarf es keiner Abschriften. Beschluss Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 25.000,00 € festgesetzt. Gründe Mit Rücksicht auf die Bedeutung der Sache für der Kläger ist es angemessen, den Streitwert auf den festgesetzten Betrag zu bestimmen (§ 52 Abs. 1 GKG), der der Summe der Auffangstreitwerte je Wohnung entspricht (vgl. Ziffer 56.6.3 des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit). Rechtsmittelbelehrung Gegen diesen Beschluss kann schriftlich oder zu Protokoll des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle, Beschwerde bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln eingelegt werden. Statt in Schriftform kann die Einlegung der Beschwerde auch als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV) erfolgen. Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, einzulegen. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden. Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200 Euro übersteigt. Die Beschwerdeschrift sollte zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung eines elektronischen Dokuments bedarf es keiner Abschriften.