3 K 71/08.MZ

Tenor Die Bescheide der Beklagten vom 07. März 2007 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 27. November 2007 werden insoweit aufgehoben, als der angeforderte Ausgleichsbetrag den Betrag von 8.694,00 € übersteigt. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Berufung wird zugelassen. Tatbestand 1 Der Kläger ist Eigentümer der Grundstücke Flur ..., Flurstücke ... (533 m²) .../1 (110 m²), .../3 (50 m²) und ... (7 m²) – W.-Gasse ... a – in der Gemarkung N.-O.. 2 Nach Durchführung vorbereitender Untersuchungen erließ die Beklagte aufgrund Gemeinderatsbeschluss vom 18. Dezember 1986 auf der Grundlage des Städtebauförderungsgesetzes – StBauFG – die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Ortskern“, in deren Bereich das Grundstück des Klägers liegt. Nach Genehmigung der Satzung durch die Bezirksregierung Rheinhessen-Pfalz wurde die Satzung am 26. Februar 1987 ortsüblich bekannt gemacht. Durch Änderungssatzungen vom 17. September 1990, 13. März 2000 und 27. Juni 2001 wurde der räumliche Geltungsbereich der Satzung erweitert. 3 Im Rahmen der Durchführung der Sanierung wurden u.a. Verkehrsanlagen erneuert sowie private Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Zwischen dem Sanierungsträger und dem Kläger und seiner Miteigentümerin wurde im August 1995 ein Ordnungsmaßnahmenvertrag geschlossen, wonach den Eigentümern die bei der Durchführung von Abbruchmaßnahmen entstehenden Kosten in Höhe von 173.890,35 DM vom Sanierungsträger erstattet wurden. 4 Durch Gemeinderatsbeschluss vom 09. Dezember 2004 wurde die Sanierungssatzung im nordöstlichen Bereich, in dem das Grundstück des Klägers liegt, aufgehoben. Die Satzung wurde am 24. Februar 2005 ortsüblich bekannt gemacht. 5 Das daraufhin von der Beklagten eingeholte Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte für den Bereich des Landkreises M.-B. vom 05. Dezember 2006 kommt zum Ergebnis, dass für das der Zone 13 zuzuordnende Grundstück des Klägers bei einem Anfangswert von 191,00 € pro m² und einem Endwert von 204,00 € pro m² bezogen auf den Wertermittlungsstichtag 25. Februar 2005 sich eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung in Höhe von 13,00 € pro m² ergibt. 6 Auf der Grundlage dieses Gutachtens setzte die Beklagte – nach vorheriger Anhörung des Klägers (Schreiben der Verbandsgemeinde vom 15. Dezember 2006) – mit Bescheiden vom 07. März 2007, jeweils bezogen auf die einzelnen Grundstückparzellen, Ausgleichsbeträge gemäß § 154 BauGB in Höhe von insgesamt 9.100,00 € (700 m² x 13,00 €) fest. 7 Der Kläger legte mit Schreiben vom 04. April 2007 Widerspruch ein und gab zur Begründung an: Sowohl Mitarbeiter des Sanierungsträgers wie auch der damalige Bürgermeister hätten sich auf Informationsveranstaltungen dahingehend geäußert, dass keinerlei Kosten für die Anlieger entstehen würden, und dass die Kosten vom Land Rheinland-Pfalz und der Ortsgemeinde N.-O. getragen würden. Der Gutachterausschuss sei nicht ordnungsgemäß besetzt, weil zwei Teilnehmer, nämlich der frühere Ortsbürgermeister und ein ehemaliger Mitarbeiter der Gemeinde als befangen anzusehen seien. Außerdem stelle sich die Frage, weshalb im Einzelnen benannte, an die W.-Gasse angrenzende Parzellen nicht in das Sanierungsgebiet einbezogen worden seien, obwohl von einer sanierungsbedingten Werterhöhung auszugehen sei. Die vom Gutachterausschuss sehr unterschiedlich festgesetzten Anfangs- und Endwerte in einem sehr eng umgrenzten Ortskerngebiet seien willkürlich. Die Bildung einer eigenen Bewertungszone für das Grundstück ... sei unbillig. Auch sei es unbillig, Grundstückseigentümer durch den Sanierungsträger zu einer Investition in eine Immobilie zu bewegen, diese durch einen Zuschuss zu unterstützen und nach Aufhebung des Sanierungsgebietes einen nicht unwesentlichen Teil des verlorenen Zuschusses zurückzufordern. 8 Mit Widerspruchsbescheid vom 27. November 2007 wies der Kreisrechtsausschuss des Landkreises M.-B. den Widerspruch des Klägers zurück. Zur Begründung ist im Wesentlichen angegeben: Die Festsetzung und Erhebung der Ausgleichsbeträge sei rechtmäßig und in § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB begründet. Nachdem die Aufhebung der Sanierungssatzung beschlossen worden sei, seien die Grundstückseigentümer zu Ausgleichsbeträgen heranzuziehen. Die sanierungsbedingte Werterhöhung sei dem Gutachten des Gutachterausschusses zufolge mit 13,00 € pro m² anzunehmen. Eine Befangenheit bzw. die Voraussetzungen für einen Ausschluss einzelner Mitglieder des Gutachterausschusses lägen nicht vor. Eine Überprüfung der Satzungen über die förmliche Festlegung der Sanierungsgebiete sei dem Kreisrechtsausschuss verwehrt. Aus den angeblichen Äußerungen ehemaliger Bürgermeister bzw. von Mitgliedern des Sanierungsbüros könne der Kläger keinen Vertrauensschutz herleiten. Eine verbindliche Verpflichtung der Beklagten durch die Äußerung ihrer früheren Bürgermeister scheitere bereits aus formalen Gründen, da ein Bürgermeister eine für die Gemeinde verpflichtende Erklärung nur unter Beachtung des § 49 GemO abgeben könne, also in schriftlicher Form unter Beifügung der eigenhändigen Unterschrift und der Namensbezeichnung des Bürgermeisters. Es wäre zwar wünschenswert gewesen, dass die Anlieger früher bzw. konkreter auf ihre Ausgleichspflicht hingewiesen worden wären. Dies habe jedoch nicht zur Folge, dass die Grundstückseigentümer von der gesetzlich bindend vorgesehenen Zahlungspflicht befreit seien. Der Anspruch auf Erhebung der Ausgleichsbeträge sei auch nicht verjährt. Nach §§ 169 ff. Abgabenordnung betrage die Frist für die Festsetzung des Ausgleichsbetrages vier Jahre. Die Frist beginne mit Ablauf des Jahres in dem der Anspruch entstanden sei. Dies sei u.a. der Fall, wenn durch Satzung das förmliche Sanierungsgebiet zum Teil oder im ganzen aufgehoben werde, was hier mit der am 22. Februar 2005 veröffentlichen Satzung geschehen sei. Die mit Bescheiden vom 07. März 2007 erfolgte Festsetzung der Ausgleichsbeträge sei daher innerhalb der Frist erfolgt. Der Widerspruchsbescheid wurde dem Kläger am 15. Januar 2008 zugestellt. 9 Er hat mit am 12. Februar 2008 eingegangenem Schreiben Klage erhoben. 10 Er ist der Auffassung, ein Ausgleichsbetrag könne von ihm nicht verlangt werden, weil es bereits daran fehle, dass Sanierungsmaßnahmen stattgefunden hätten. Es fehle am Vorhandensein städtebaulicher Missstände. In dem fraglichen Gebiet habe kein Zustand bestanden, der in irgendeiner Weise den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm arbeitenden und wohnenden Menschen nicht entsprochen hätte. Es habe vielmehr ein völlig intakter Ortskernbereich vorgelegen, was bereits dadurch belegt werde, dass im Rahmen der Durchführung der Maßnahmen kein Bodenordnungsverfahren stattgefunden und keine einzige Grundstücksgrenze verändert worden sei. Keine der in § 147 BauGB genannten Ordnungsmaßnahmen sei durchgeführt worden. Es seien im Wesentlichen nur die Straßen ausgebaut und in deren Zug das über 100 Jahre alte Wasserleitungs- und Kanalnetz unter den Straßen erneuert worden. Außerdem seien in dem Teil des Sanierungsgebiets, in dem die Grundstücke des Klägers liegen, bereits im Jahre 1994 die Arbeiten endgültig fertig gestellt gewesen, so dass die Sanierungssatzung schon damals hätte aufgehoben werden müssen. Die auf den Grundstücken des Klägers durchgeführten Arbeiten seien keine Sanierungsmaßnahmen, sondern objektgebundene Einzelmaßnahmen gewesen, so dass sie in diesem Zusammenhang keine Rolle spielten. Da die Satzung jedoch erst über 10 Jahre später aufgehoben worden sei, sei die Grenze der Sozialbindung im Sinne des Art. 14 Abs. 2 GG überschritten worden. Der Verstoß gegen § 162 BauGB müsse zur Folge haben, dass die Rechtsgültigkeit der Sanierungssatzung nachträglich entfalle. Der Eigentümer eines im Sanierungsgebiet liegenden Grundstücks müsse sich nach einem den allgemeinen Verjährungsvorschriften entsprechenden Zeitablauf darauf einstellen können, dass von ihm kein Ausgleichsbetrag mehr verlangt wird. Diesen Zeitpunkt könne die Gemeinde nicht beliebig dadurch hinauszögern, dass sie die vom Gesetz geforderte formelle Aufhebung des Sanierungsgebietes nicht betreibe. Das Gutachten des Gutachterausschusses sei deshalb unverwertbar, weil der Gutachterausschuss mit zwei Gutachtern besetzt gewesen sei, die als befangen anzusehen seien. Zwar seien der frühere Bürgermeister der Beklagten und der frühere leitende Mitarbeiter des Bauamtes der Verbandsgemeinde N.-O. bei der Befassung mit dem Gutachten nicht mehr hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke der Verbandsgemeinde befasst gewesen. Dennoch müssten sie als befangen gelten, da sie sich bei der Arbeit im Gutachterausschuss mit ihren früheren für die Beklagte getätigten Handlungen auseinandergesetzt hätten. Nach den allgemeinen Grundsätzen der Befangenheit, die auch für Sachverständige gelten würden, sei die Besorgnis der Befangenheit vielmehr dann gegeben, wenn Umstände vorliegen, die berechtigte Zweifel an der Unparteilichkeit oder Unabhängigkeit aufkommen ließen. Auch unter Berücksichtigung des in § 54 Abs. 2 VwGO niedergelegten Rechtsgedankens, wonach Gerichtspersonen dann ausgeschlossen seien, wenn sie bei dem vorangegangen Verwaltungsverfahren mitgewirkt hätten, könne kein Gutachter die Folgen eines Verwaltungshandelns beurteilen, an dem er zuvor mitgewirkt habe. Im Übrigen sei das Gutachten auch sachlich nicht zutreffend. Die Einteilung der Bewertungszonen sei sachlich nicht gerechtfertigt und lasse sich im Einzelnen nicht nachvollziehen. So umfasse die Zone 15 lediglich das Anwesen W.-Gasse ... und damit ein einziges Grundstück. Für die Bildung einer einzelnen Zone für dieses Grundstück bestehe kein sachlicher Grund. Die Zone 13, der die Grundstücke des Klägers zugeordnet worden seien, umfasse die nördlich und südlich des öffentlichen Teils der W.-Gasse gelegenen Grundstücke. Demgegenüber seien die ebenfalls an die W.-Gasse angrenzenden Grundstücke Flur ..., Flurstücke ... und ..., die jeweils eine gebäudewirtschaftliche Einheit bildeten, aus dem Sanierungsgebiet herausgenommen, obwohl sie von sämtlichen „Sanierungsmaßnahmen“ genauso betroffen seien, wie das Grundstück des Klägers. Es sei auch kein sachlich nachvollziehbarer Grund dafür vorhanden, dass in der P.-Gasse nur die nördlich angrenzenden Grundstücke, mit Ausnahme eines einzigen an der südlichen Grenze liegenden Grundstücks in das Sanierungsgebiet einbezogen worden seien. Die Begrenzung des Sanierungsgebiets sei daher nicht entsprechend § 142 Abs. 1 Satz 2 BauGB erfolgt, wonach die Begrenzung so zu erfolgen habe, dass die Sanierung zweckmäßig durchgeführt werden könne. Die von dem Gutachterausschuss angenommenen Anfangs- und Endwerte in dem eng umgrenzten Ortskerngebiet der Beklagten, die sich von Zone zu Zone zum Teil erheblich unterschieden, seien aufgrund der örtlichen Gegebenheiten nicht gerechtfertigt und damit nicht verwertbar. Es werde in Abrede gestellt, dass sich für die Zone 13 ein Anfangswert von 191,00 € und ein Endwert von 204,00 € ergebe. Die Beklagte sei darüber hinaus nach Treu und Glauben nicht befugt, im Hinblick auf ihre Erklärungen gegenüber den Grundstückseigentümern, dass keine Kosten auf sie zukommen würden, Ausgleichsbeträge zu erheben. Auch wenn die Erklärungen der früheren Bürgermeister nicht in der Form des § 49 Abs. 1 GemO abgegeben worden seien, sei die Beklagte nach dem auch im öffentlichen Recht geltenden Grundsatz von Treu und Glauben gehindert, Ausgleichsbeträge zu erheben. Falls sie tatsächlich verpflichtet seien, Ausgleichsbeträge zu zahlen, ergebe sich für sie aus dem zumindest grob fahrlässigen Verhalten der früheren Bürgermeister ein öffentlich-rechtlicher Schadenersatzanspruch, für den die Beklagte gegenüber dem Kläger und den sonstigen betroffenen Eigentümern einzustehen habe. 11 Der Kläger beantragt, 12 die Ausgleichsbetragsbescheide vom 07. März 2007 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 27. November 2007 aufzuheben. 13 Die Beklagte beantragt, 14 die Klage abzuweisen. 15 Sie trägt vor: Entgegen der Auffassung des Klägers hätten im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet städtebauliche Missstände im Sinne des § 136 Abs. 1, Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BauGB, die eine Substanzmängelsanierung erforderlich gemacht hätten, bestanden. Sowohl die Straßen seien ausgebaut worden als auch das über 100 Jahre alte Wasserleitungs- und Kanalnetz unter den Straßen erneuert worden. Straßen- und Wasserleitungs- bzw. Kanalnetze seien als Infrastrukturanlagen einzuordnen und als solche der sonstigen Beschaffenheit des Sanierungsgebiets im Sinne des § 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BauGB zuzuordnen. Die altersbedingte Abnutzung dieser Anlagen stelle einen Missstand dar, der eine Sanierung erforderlich gemacht habe. Von einem völlig intakten Ortskernbereich könne nicht die Rede sein. Die Durchführung eines Bodenordnungsverfahrens im Sinne einer Veränderung von Grundstücksgrenzen sei hingegen keine notwendige Voraussetzung zur Behebung von städtebaulichen Missständen. Entgegen der Auffassung des Klägers stelle der Ausbau der Straßen im Sanierungsgebiet eine Ordnungsmaßnahme im Sinne des § 147 Satz 1 Nr. 4 BauGB dar. Es handele sich um Erschließungsanlagen im Sinne dieser Bestimmung, die im Zuge der Sanierung durch Ersetzung der Asphaltdecke durch einen Pflasterbelag geändert worden seien. Außerdem sei es im Zuge der Sanierung zu Abbruchmaßnahmen auf dem Grundstück des Klägers mit anschließender Neubebauung gekommen. Die Verpflichtung zur Durchführung dieser Maßnahmen habe sich aus einem zwischen der Gesellschaft für Stadtentwicklung und Städtebau mbH W. als Sanierungsträger gemäß § 157, 158 BauGB und dem Kläger geschlossenen Vertrag vom 28. August 1995 ergeben, durch den sich der Kläger verpflichtete, gemäß den Festsetzungen des Rahmensplans das freizumachende Grundstück zur Neubebauung gemäß Baugenehmigung vom 27. Januar 1997 zu nutzen. Hieraus ergebe sich, dass gerade im Bereich des klägerischen Anwesens umfangreiche Ordnungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden seien, die der Behebung der Missstände gedient hätten. Es sei auch unzutreffend, dass die Teilaufhebung der Sanierungssatzung am 24. Februar 2005 verspätet gewesen sei. Entgegen der Auffassung des Klägers seien die Arbeiten in der Umgebung des Klägergrundstücks nicht bereits 1994 abgeschlossen gewesen. Die Modernisierung der in der unmittelbaren Umgebung des Klägergrundstücks gelegenen P.-Gasse seien erst wesentlich später abgeschlossen worden. Die Aufhebung eines Sanierungsgebietes könne nicht auf den Abschluss der Maßnahmen an einem Grundstück abgestellt werden. Ein entsprechender Antrag auf Aufhebung und Entlassung aus dem Sanierungsgebiet gemäß § 162 BauGB sei nicht gestellt worden. Das Bewertungsverfahren sei formell fehlerfrei durchgeführt worden. Die vom Kläger gerügte Befangenheit der Gutachter könne nicht angenommen werden. Das Gutachten sei auch sachlich richtig. Die Begrenzung des Sanierungsgebiets entspreche § 142 BauGB. Es handele sich um eine Ermessensentscheidung der Beklagten, wenn einzelne Grundstücke aus dem Sanierungsgebiet ausgenommen würden. Die Festlegung des Sanierungsgebiets und damit die Abgrenzung zwischen sanierungs- und nichtsanierungsbedürftigen Grundstücken erfolge nach den Vorgaben der vorbereitenden Untersuchungen in Abstimmung mit Vertretern der Verbandsgemeinde, der damals zuständigen Bezirksregierung Rheinhessen-Pfalz sowie dem Innenministerium. Für die Grundstücke Flur ... Parzellen ... und ... habe sich nach Abwägung keine Sanierungsbedürftigkeit ergeben, so dass sie nicht in das Sanierungsgebiet einbezogen worden seien. Der im Gutachten für die Zone 13 ermittelte Anfangswert von 191,00 € und Endwert von 204,00 € beruhe auf anerkannten Wertermittlungsverfahren, nämlich auf nachvollziehbaren Berechnungen auf der Grundlage zweier anerkannter Berechnungsmodelle. Der Vorsitzende des Gutachterausschusses habe zu keinem Zeitpunkt erklärt, dass Teile des Gutachtens fehlerhaft seien. Der Geltendmachung der Ausgleichsbeträge stehe nicht der Grundsatz von Treu und Glauben entgegen. Es bestehe kein öffentlich-rechtlicher Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte. Verpflichtende Erklärungen durch den Bürgermeister unterlägen der Formvorschrift des § 49 GemO. Alle weiteren Erklärungen mündlicher Art könnten nur informatorischen Wert haben und könnten keinesfalls eine Erklärung zu Lasten der Stadt darstellen. 16 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten, der Akte 3 L 337/07.MZ sowie der Verwaltungs- und Widerspruchsakten, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren, Bezug genommen. Entscheidungsgründe 17 Die zulässige Klage ist teilweise begründet. 18 Die angefochtenen Bescheide der Beklagten vom 07. März 2007 in Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 27. November 2007 sind nur rechtlich der Höhe nach insoweit zu beanstanden, als der angeforderte Ausgleichsbetrag den Betrag von 8.694,00 € übersteigt. Sie sind daher insoweit gemäß § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO aufzuheben. 19 Im Übrigen bestehen keine rechtlichen Bedenken gegen die Erhebung von Ausgleichsbeträgen durch die Beklagte. 20 Die Bescheide finden ihre Rechtsgrundlage in § 154 Abs. 1 Satz 1 Baugesetzbuch – BauGB –. Danach hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Nach § 154 Abs. 2 BauGB besteht die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). 21 Diese Voraussetzungen sind dem Grunde nach erfüllt. Die Grundstücke des Klägers befinden sich im Geltungsbereich der auf der Grundlage des Städtebauförderungsgesetzes – StBauFG – erlassenen Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets „Ortskern“. Gemäß § 5 Abs. 1 StBauFG (§ 142 Abs. 3 BauGB) beschließt die Gemeinde die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets als Satzung. Daraus folgt, dass nur die aufgrund einer wirksamen Sanierungssatzung durchgeführten Sanierungsmaßnahmen eine Ausgleichspflicht nach § 154 BauGB begründen können. Gegen die Wirksamkeit der Satzung über die Festlegung des Sanierungsgebiets „Ortskern“ bestehen weder in formeller noch in materieller Hinsicht rechtliche Bedenken. Der Auffassung des Klägers, wonach die Sanierungssatzung unter materiellen Rechtsmängeln leide, vermag die Kammer nicht zu folgen. Insbesondere trifft der Einwand des Klägers, es fehle vorliegend schon am Vorliegen städtebaulicher Missstände im Sinne von § 136 Abs. 2 BauGB (§ 1 Abs. 2 StBauFG) mit der Folge, dass es am Erfordernis städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen überhaupt gefehlt habe, nicht zu. Vielmehr ist in Anbetracht des Ergebnisses der vorbereitenden Untersuchungen davon auszugehen, dass es vor dem Hintergrund der von der Beklagten verfolgten städtebaulichen Zielsetzung der Erhaltung der Funktionsfähigkeit des historisch gewachsenen Ortskerns und der Erhöhung seiner Attraktivität für Bewohner, Besucher und Berufstätige eines Bündels von städtebaulichen Maßnahmen bedurfte, die insbesondere die Entlastung des Ortskerns vom Durchgangsverkehr, einen ortsgerechten Straßenausbau, Modernisierung von Wohngebäuden, die Entkernung stark verdichteter Bereiche, den Ausbau und die Verbesserung der Grün-, Freizeit- und Spielflächen betrafen und die auch tatsächlich durchgeführt worden sind. Hierbei erfolgen städtebauliche Sanierungsmaßnahmen im Rahmen einer städtebaulichen Gesamtkonzeption, deren Erstellung Ausfluss der gemeindlichen Planungshoheit ist. Es ist zunächst Sache der Gemeinde, wie sie ihre Planungshoheit handhabt. Hierzu gehört insbesondere die planerische, auch durch eine Sanierungssatzung zum Ausdruck kommende Entschließung, wie und in welcher Richtung sie sich städtebaulich geordnet fortentwickeln will. Bei ihrer Entscheidung, ein Sanierungsgebiet förmlich festzulegen, hat sich die Gemeinde allerdings an den gesetzlichen Vorgaben zu orientieren. Diese materiell-rechtlichen Vorgaben stecken zugleich die Grenze richterlicher Kontrollbefugnisse ab. Die Gemeinde muss danach beachten, dass Sanierungsmaßnahmen nur bei Vorliegen städtebaulicher Missstände in Betracht kommen. Der Gesetzgeber hat diesen unbestimmten Rechtsbegriff in § 3 Abs. 2 und Abs. 3 StBauFG (§ 136 Abs. 2 und Abs. 3 BauGB) näher konkretisiert. Anhand der gesetzlichen Tatbestandsmerkmale hat die Gemeinde zu prüfen, ob sie bei ihren planerischen Entscheidungen einen Sanierungsbedarf annimmt. Der Gestaltungsspielraum der Gemeinde wird ferner durch die gesetzliche Regelung begrenzt, dass die Sanierungsmaßnahmen zur Behebung der städtebaulichen Missstände erforderlich sein müssen. Dies beruht auf dem verfassungsrechtlich verankerten Übermaßverbot, da die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen in aller Regel nicht unerhebliche eigentumsrechtliche und sonstige Einschränkungen für die Grundstückseigentümer mit sich bringt. Die Behebung städtebaulicher Missstände setzt danach eine wesentliche Verbesserung oder Umgestaltung des Sanierungsgebiets voraus. Schließlich wird der gemeindliche Gestaltungsspielraum bei der Entscheidung, ob eine Sanierungssatzung aufgestellt werden soll, durch das in § 1 Abs. 4 StBauFG (§ 136 Abs. 4 BauGB) enthaltene sanierungsrechtliche Abwägungsgebot begrenzt. Anhaltspunkte für eine Verletzung dieses Abwägungsgebots durch die Beklagte sind jedoch nicht vorhanden. Der Aufstellung der Sanierungssatzung gingen die umfangreichen vorbereitenden Untersuchungen voraus, aus denen sich die im Sanierungsgebiet vorhandenen städtebaulichen Mängel und Missstände im Einzelnen ergeben. So heißt es in den vorbereitenden Untersuchungen (Seite 152) speziell in Bezug auf den Block 3, in dem das Grundstück des Klägers liegt: „Der Teil des Blockes 3 an der W.-Gasse bis zur P.-Gasse ist als sanierungsbedürftig einzustufen wegen seiner parziell sehr dichten Überbauung sowie des allgemein schlechten Bauzustandes. Die Schaffung von öffentlichen bzw. privaten Freiflächen wird ein wesentliches Ziel für diesen Bereich sein“. Die vorbereitenden Untersuchungen dienten der Sammlung des Abwägungsmaterials, das für die Entscheidung des Gemeinderats über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets und auch für seine Abgrenzung erforderlich war. Auch hinsichtlich des räumlichen Geltungsbereichs der Sanierungssatzung steht der Gemeinde ein Gestaltungsspielraum zu. Die Ausfüllung dieses Spielraums hat sich an der zweckmäßigen Durchführung der Sanierung zu orientieren (§ 3 Abs. 1 Satz 2 StBauFG bzw. § 142 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Je nach den Umständen des Einzelfalls kann die Festlegung eines größeren oder kleineren Sanierungsgebiets in Betracht kommen. Die Entscheidung über die räumliche Begrenzung hängt insbesondere vom Zustand des Sanierungsgebiets, dem finanziellen Bedarf und den zu erwartenden Förderungsmitteln ab, wobei das vom Gesetzgeber vorgegebene Ziel einer zügigen Durchführung der Sanierung zu berücksichtigen ist (§ 1 Abs. 1 StBauFG bzw. § 136 Abs. 1 BauGB). Da die Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung originäre Aufgabe der Gemeinde ist, ist dem Satzungsgeber bei der Festlegung bzw. Erweiterung des räumlichen Geltungsbereichs einer Sanierungssatzung ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt, den auch das Gericht zu beachten hat. Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte diesen Gestaltungsspielraum bei der Abgrenzung des Sanierungsgebiets überschritten hätte, liegen nicht vor. Soweit der Kläger die Nichteinbeziehung einzelner Grundstücke (Flurstücke ... und ...) in das Sanierungsgebiet beanstandet, kann ihm nicht gefolgt werden. Nach § 3 Abs. 1 Satz 3 StBauFG (§ 142 Abs. 1 Satz 3 BauGB) ist es zulässig, einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen werden, aus dem Gebiet ganz oder teilweise auszunehmen. Nach den Angaben der Beklagten war für die Einbeziehung der Grundstücke in das Sanierungsgebiet vor allem die Notwendigkeit von Sanierungsmaßnahmen auf den einzelnen Grundstücken maßgebend. Für die vom Kläger genannten beiden Grundstücke habe sich nach Abwägung keine Sanierungsbedürftigkeit ergeben. Dies lässt Rechtsfehler nicht erkennen. Das Gleiche hat in Bezug auf die vom Kläger beanstandete Grenzziehung an der P.-Gasse zu gelten. Der südlich der P.-Gasse gelegene, vor allem durch das Rathausgrundstück geprägte Ortsbereich, weist in Bezug auf Grundstücksgröße und Dichte der Bebauung deutliche Unterschiede zu dem nördlich der P.-Gasse gelegenen Bereich auf, der die vorgenommene Grenzziehung ohne Weiteres rechtfertigt. 22 Entgegen der Auffassung des Klägers kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass die in Frage stehende Sanierungssatzung nachträglich unwirksam geworden ist, weil die Aufhebung der Sanierungssatzung entgegen § 162 Abs. 1 BauGB mehr als 10 Jahre nach dem Abschluss der Sanierungsmaßnahmen erfolgt sei. Nach § 162 Abs. 1 Nr. 1 BauGB ist die Sanierungssatzung aufzuheben, wenn die Sanierung durchgeführt ist, wobei nach Satz 2 dieser Bestimmung dann, wenn diese Voraussetzungen nur für einen Teil des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets gegeben sind, die Satzung für diesen Teil aufzuheben ist. Entgegen der Auffassung des Klägers ist die Beklagte dieser Verpflichtung durch die mit Gemeinderatsbeschluss vom 09. Dezember 2004 erfolgte Aufhebung der Sanierungssatzung im nordöstlichen Bereich des Sanierungsgebiets nachgekommen. Hierbei ist davon auszugehen, dass die Verpflichtung zur Aufhebung der Sanierungssatzung verfassungsrechtlich geboten ist, da nach Durchführung der Sanierung die sich aus den Vorschriften des Sanierungsrechts ergebenen Beschränkungen des Eigentums und anderer Rechtspositionen nicht mehr erforderlich sind. Wenn danach eine sachgemäße und hinreichend zügige Durchführung der Sanierung zu fordern ist (vgl. BVerwG in NVwZ 1985, 184; BGH in NVwZ 1982, 329) und von daher die Rechtsgültigkeit der Sanierungssatzung entfällt, wenn diese Voraussetzungen nicht vorliegen, so gibt andererseits auch § 136 Abs. 1 BauGB („zügige Durchführung“) einen bestimmten Zeitrahmen für die Durchführung der Sanierung nicht vor. Welchen Zeitraum die Sanierung als Gesamtmaßnahme in Anspruch nimmt, lässt sich selbst bei gründlicher Vorbereitung allenfalls grob schätzen, wobei mit dem Zügigkeitserfordernis der Gesetzgeber vermeidbaren Verzögerungen vorbeugen will, die dadurch eintreten können, dass Gemeinden die Sanierung ohne schlüssiges Konzept oder unsachgemäß betreiben (vgl. BVerwG, Urteil vom 10. Juli 2003 – 4 CN 2/02 – in NVwZ 2003, 1389; Beschluss vom 07. Juli 1996 – 4 B 91/96 – in NJW 96, 2807). Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte die in Frage stehenden Sanierungsmaßnahmen nicht sachgerecht und zögerlich durchgeführt hätte, liegen nicht vor. Es kann insbesondere auch nicht davon ausgegangen werden, dass die Sanierungsmaßnahmen im Bereich des Grundstücks des Klägers bereits 1994 abgeschlossen gewesen wären mit der Folge, dass die Aufhebung der Sanierungssatzung im hier fraglichen Teil des Sanierungsgebiets unter Verstoß gegen § 162 Abs. 1 Nr. 1 BauGB erfolgt wäre. Insoweit ist es verfehlt, wenn der Kläger allein auf die in der W.-Gasse durchgeführten Sanierungsmaßnahmen abhebt. Vielmehr ist der gesamte (Teil-)Bereich des Sanierungsgebiets bei der Frage in den Blick zu nehmen, ob die Sanierungsmaßnahmen abgeschlossen sind und er kann, worauf die Beklagte zu Recht hinweist, nicht auf den Abschluss der Sanierungsmaßnahmen an einem einzelnen Grundstück abgestellt werden. Von daher sind aber auch die Sanierungsmaßnahmen in der zum nordöstlichen Teilgebiet des Sanierungsgebiets gehörenden P.-Gasse, die erst wesentlich später durchgeführt wurden, zu berücksichtigen. Auch der Inhalt der 4. Bürgerinformation, die nach den Angaben der Beklagten im Jahre 2000 erfolgt ist und wonach „die Gemeinde als öffentliche Maßnahme in den nächsten Jahren den Umbau der P. Straße, die Neuordnung der Weinunion und den Ausbau der P.-Gasse plant“ und wonach „eine ganz wichtige und zentrale Maßnahme die Neugestaltung und Verkehrsberuhigung des Ortsmittelpunkts im Zusammenhang mit der P. Straße sein wird“, spricht dafür, dass keinesfalls von einer Beendigung der Sanierungsmaßnahmen im hier fraglichen Teil des Sanierungsgebiets bereits im Jahre 1994 ausgegangen werden kann. 23 Insgesamt ist daher von der Wirksamkeit der Sanierungssatzung als Grundlage der Erhebung des in Frage stehenden Ausgleichsbetrags auszugehen. 24 Soweit es sich um die Frage handelt, ob die Beklagte an der Geltendmachung der Ausgleichsbeträge in Anbetracht von Äußerungen, die ihre früheren Bürgermeister im Laufe des Sanierungsverfahrens gegenüber Anliegern der W.-Gasse getätigt haben sollen, gehindert ist, verweist das Gericht auf die zutreffenden Ausführungen im Widerspruchsbescheid vom 27. November 2007 (§ 117 Abs. 5 VwGO) und seine eigenen Ausführungen im Beschluss 3 L 337/07.MZ. Eine rechtliche Verbindlichkeit kommt den behaupteten Äußerungen der früheren Bürgermeister danach nicht zu. Im Übrigen sei darauf hingewiesen, dass den angeblichen Äußerungen, dass nämlich die Sanierungsmaßnahmen durch Zuschüsse des Bundes, des Landes und durch eigene Mittel der Gemeinde gedeckt seien und dass deshalb keine Kosten auf die Anlieger zukämen, nicht ohne Weiteres entnommen werden kann, dass die Gemeinde auch auf eine Abschöpfung der durch die Sanierung erfolgten Bodenwerterhöhungen in Form der Ausgleichsbeträge auf der Grundlage des § 154 BauGB verzichten werde. 25 Der Ausgleichsbetrag ist lediglich der Höhe nach im angegebenen Umfang zu reduzieren, weil sich die nach § 154 Abs. 2 BauGB maßgebliche Differenz zwischen dem Anfangswert und dem Endwert des Grundstücks geringfügig geringer darstellt als es dem Gutachten des auf der Grundlage von § 192 ff. BauGB gebildeten Gutachterausschusses für Grundstückswerte für den Bereich des Landkreises M.-B. vom 05. Dezember 2006 zu entnehmen ist. 26 An der grundsätzlichen Verwertbarkeit dieses Gutachtens bestehen allerdings keine Bedenken. Die Einwendungen des Klägers gegen die Besetzung des Gutachterausschusses greifen nicht durch. Weder der als ehrenamtlicher Gutachter tätige frühere Bürgermeister der Beklagten noch ein früherer leitender Mitarbeiter des Bauamts der Beklagten sind von der Mitwirkung an der Gutachtenerstellung ausgeschlossen. Gemäß § 192 Abs. 3 Satz 1 BauGB dürfen die Gutachter nicht hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke der Gebietskörperschaft, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet ist, befasst sein. Diese Voraussetzungen liegen offensichtlich weder in Bezug auf den – früheren - Bürgermeister noch in Bezug auf den - früheren - leitenden Mitarbeiter des Bauamts der Beklagten vor. Dass beide Gutachter während ihrer früheren Tätigkeit mit der Grundstücksverwaltung der Beklagten und auch mit der in Frage stehenden Sanierungsmaßnahme befasst waren, ist unschädlich. Im Übrigen wäre zu berücksichtigen, dass, da der hier tätig gewesene Gutachterausschuss für den Bereich des Landkreises M.-B. bestellt ist, Personen, die nicht mit der Verwaltung kreiseigener Grundstücke, sondern mit der Grundstücksverwaltung einer kreisangehörigen Gemeinde hauptamtlich befasst sind, nicht gemäß § 192 Abs. 3 Satz 1 BauGB von der Mitwirkung im Gutachterausschuss ausgeschlossen wären (vgl. hierzu: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, Komm. zum BauGB, § 192 Rdnr. 49 mit Hinweis auf die Gesetzesbegründung). Die weiteren in § 3 Abs. 3 der Landesverordnung über die Gutachterausschüsse, Kaufpreissammlungen und Bodenrichtwerte – Gutachterausschussverordnung (GAVO) – vom 20. April 2005 (GVBl. S. 139) genannten Ausschlussgründe für Mitglieder des Gutachterausschlusses liegen hier ebenfalls offensichtlich nicht vor. Dem Kläger steht auch nicht die Befugnis zu, einzelne Mitglieder des Gutachterausschusses wegen Besorgnis der Befangenheit entsprechend § 406 ZPO abzulehnen. Da es sich um ein Gutachten einer speziellen durch Gesetz geschaffenen kollegialen Behörde handelt, das nach gesetzlich geregelten Verfahrensvorschriften zustande kommt, können die Vorschriften der §§ 402 ff. ZPO über den Sachverständigenbeweis auf dieses Beweismittel nicht so angewandt werden, wie wenn eine bestimmte Person als Sachverständiger bestellt worden wäre. An die Stelle des § 406 ZPO treten vielmehr die Bestimmungen des § 20 Abs. 1 Verwaltungsverfahrensgesetz – VwVfG –, die den Ausschluss von Personen im Verwaltungsverfahren regeln (vgl. hierzu: BGH, Urteil vom 23. Januar 1974 – 4 ZR 92/72 – in DVBl. 75, 491; BVerwG, Urteil vom 16. Mai 1991 – 3 C 23/87 – in Buchholz 427.206 § 9 6. FeststellungsDV Nr. 35). Es liegen jedoch keine der in § 20 Abs. 1 VwVfG geregelten Ausschlussgründe in Bezug auf die vom Kläger genannten beiden Gutachter vor. Es handelt sich bei den in § 20 Abs. 1 VwVfG geregelten Ausschlussgründen gewissermaßen um gesetzlich geregelte Befangenheitstatbestände. Soweit § 192 Abs. 3 BauGB speziell für die dem Gutachterausschuss angehörenden Gutachter ebenfalls einen gesetzlich geregelten Befangenheitsgrund enthält, liegt dieser, wie dargelegt, ebenfalls nicht vor. Darüber hinausgehende Anhaltspunkte dafür, dass die beiden Gutachter nicht mit der gebotenen Neutralität und Objektivität an der Erstellung des Gutachtens mitgewirkt hätten, liegen nicht vor, so dass an der Verwertbarkeit des Gutachtens keine Bedenken bestehen. 27 Nach Auffassung der Kammer sind lediglich insoweit Zweifel an der inhaltlichen Richtigkeit des Gutachtens begründet, als es die Berechnung des Ausgleichsbetrages nach dem „Modell Neuwied“ betrifft, während sich das Gutachten ansonsten – insbesondere auch in Bezug auf die Berechnung nach dem „Modell Niedersachsen“ als inhaltlich bedenkenlos erweist. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Höhe des Ausgleichsbetrages nach anerkannter Rechtsprechung nicht das Ergebnis einer exakten Rechenoperation, sondern der Betätigung des regelmäßig durch gutachterliche Feststellungen gestützten gemeindlichen Wertermittlungsermessens ist, das seinerseits in Übereinstimmung mit dem im Baugesetzbuch und den Bestimmungen der Wertermittlungsverordnung – WertV – niedergelegten allgemein anerkannten Grundsätzen für die Ermittlung des Verkehrswerts stehen muss (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2002 – 4 C 6.01 – in NVwZ 2003, 211 ff.; BGH, Urteil vom 12. Januar 2001 – VZR 420/99 – in NJW-RR 2001, 732 f.; OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 12. April 2005 – 6 A 12246/04.OVG –). Insgesamt muss bei der Ermittlung der maßgeblichen Bodenwerterhöhung außerdem berücksichtigt werden, dass der Feststellung der eingetretenen Werterhöhung in mehrfacher Hinsicht nur fiktive Gegebenheiten zugrunde liegen und dass sie letztlich daher auch nur auf einer Schätzung der Gutachter beruht. Die zu ermittelnden Werte sind mehr oder weniger ungewiss und lassen sich nicht einfach ausrechnen oder in ihrer Höhe einer Tabelle entnehmen, sondern gehen aus einem Ermittlungsverfahren hervor, das praktisch vielfältige Gelegenheit bietet, so oder anders vorzugehen. Eine centgenaue Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwertveränderungen wird in der Regel unmöglich sein, ohne dass dies dazu führt, dass die Gemeinde die Ausgleichsbeträge nicht erheben darf (vgl. BVerwG, Urteil vom 24. November 1978 – 4 C 56.76 –, BVerwGE 57, 88 ff.). Es ist auch unbedenklich, dass der Gutachterausschuss hierbei auf die Erfahrungen und Anschauungen seiner Mitglieder, sozusagen als Erkenntnisquelle zurückgreift. Eine Schätzung setzt Erfahrung, Sachkunde und Intuition voraus, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als die Mitglieder der Gutachterausschüsse (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2002 – 4 C 6/01 – a.a.O.). 28 Anhaltspunkte für eine Überschreitung des so zu verstehenden Wertermittlungsermessens durch den Gutachterausschuss liegen abgesehen von den noch näher zu begründenden Bedenken im Bezug auf die Berechnung der Bodenwerterhöhung nach dem „Modell Neuwied“ nicht vor. Das Gutachten vom 05. Dezember 2006 ist unter Berücksichtigung der Vorgaben der Wertermittlungsverordnung erstellt worden. Es geht in Bezug auf den Stichtag für die Ermittlung der maßgebenden Anfangs- und Endwerte unter Berücksichtigung von § 28 Abs. 2 WertV zutreffend davon aus, dass in dem hier gegebenen Fall des § 162 BauGB der Zeitpunkt des Inkrafttretens der Satzung, mit der die Sanierungssatzung aufgehoben wurde, nämlich der 25. Februar 2005, maßgebend ist (Wertermittlungsstichtag). Hierbei hat die Ermittlung des Anfangswerts so zu erfolgen, dass nach Möglichkeit Bodenwertsteigerungen, die durch die Aussicht auf die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen entstehen können, ausgeblendet werden. Der Anfangswert ist daher regelmäßig auf den Zeitpunkt des Beschlusses der Gemeinde über den Beginn vorbereitender Untersuchungen für die Entscheidung, ob ein Sanierungsverfahren durchgeführt werden soll, zu ermitteln (vgl. Kleiber in Ernst/Zinkhahn/Bielenberg, § 153 BauGB Rdnr. 53). Der Gutachterausschuss hat zutreffend auf den Zeitraum Ende 1985 abgestellt, da der Beschluss über die Durchführung vorbereitender Untersuchungen im Dezember 1985 getroffen wurde (vgl. Seite 7 des Gutachtens). Soweit es sich um das Wertermittlungsverfahren handelt, steht der Beklagten auch in methodischer Hinsicht ein Wertermittlungsermessen zu. Zwar schreibt § 28 Abs. 3 Satz 1 WertV in Bezug auf die Methode der Wertermittlung in Sanierungsgebieten vor, dass hier der Wert des Bodens „durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke zu ermitteln ist“. Mit dieser Formulierung nimmt die Regelung ausdrücklich Bezug auf das Vergleichswertverfahren, das in § 13 WertV in verschiedenen Erscheinungsformen ausgestaltet ist und es schließt damit dem Grundsatz nach das Ertragswert- und das Sachwertverfahren als ungeeignet aus (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 14. September 2004 – 6 A 10530/04.OVG). § 13 Abs. 2 WertV lässt im Rahmen des Vergleichswertverfahrens zur Ermittlung des Bodenwerts ausdrücklich die Heranziehung von Bodenrichtwerten neben oder anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke zu. Hiervon hat der Gutachterausschuss in nicht zu beanstandender Weise deshalb Gebrauch gemacht, weil es in N.-O. an Grundstücken fehlt, die auch hinsichtlich ihrer städtebaulichen Missstände mit Grundstücken im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet vergleichbar sind (vgl. Seite 13 des Gutachtens). Der Gutachterausschuss hat zunächst eine zonale Aufgliederung des Sanierungsgebietes vorgenommen, die nach den Angaben des Vorsitzenden des Gutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung anhand der in §§ 4 und 5 der WertV genannten Kriterien vorgenommen wurde. Sodann hat er unter Heranziehung von Bodenrichtwerten den sanierungsunbeeinflussten Anfangswert der Grundstücke in den jeweiligen Zonen ermittelt. Hierbei wurden nach den Angaben des Vorsitzenden des Gutachterausschusses die gewissermaßen historisch begründeten Richtwertzonen 250 (Geschäftszone entlang der P. Straße) und 150 (nördlich davon gelegene gemischt genutzte Zone) zugrunde gelegt. Sodann hat der Gutachterausschuss unter Anwendung der auch in der Rechtsprechung anerkannten Berechnungsmethoden „Modell Neuwied“ (Komponentenmethode) und „Modell Niedersachsen“ (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 14. September 2004 - 6 A 10530/04.OVG -; Kleiber in Ernst/Zinkhahn/Bielenberg, BauGB, § 154 Rn. 126 ff. m.w.N.) den sanierungsbedingten Endwert in der jeweiligen Zone ermittelt und hierbei das arithmetische Mittel aus dem Ergebnis der Berechnung nach beiden Modellen gebildet. Soweit der Gutachterausschuss allerdings den vorläufigen zonalen Endwert der Zone 13 nach dem „Modell Neuwied“ maßgeblich mit eingesparten Erschließungs- und Ausbaukosten Höhe von 11,39 € pro m² begründet hat und sich hierbei auf die von der Beklagten mitgeteilten fiktiven Ausbaubeträge gestützt hat, steht diese Berechnung mit der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts in dem bereits genannten Urteil vom 14. September 2004 nicht in Einklang. 29 Nach dieser Entscheidung, der die Kammer folgt, steht der in Bezug auf Erschließungs- und Ausbaumaßnahmen im Sanierungsgebiet gesetzlich geregelte Ausschluss der Beitragspflicht nach § 154 Abs. 1 Satz 3 BauGB jeder rechtlichen Konstruktion entgegen, mit der die durch Erschließungsmaßnahmen bewirkte Wertsteigerung eines im förmlichen Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks in Analogie zum Beitragsrecht geltend gemacht wird. Das Oberverwaltungsgericht begründet dies maßgeblich mit der hierbei verfolgten Zwecksetzung der Regelung, mit der zum einen eine Doppelbelastung der Eigentümer vermieden werden soll und zum anderen die sonst bestehende Erschließungsbeitragspflicht mit der Ausgleichsbetragspflicht gebündelt werden soll. Rechtssystematisch gehe es dabei nicht um die Umlage von Aufwand in Gestalt fiktiv ersparter Beiträge, sondern um die zutreffende Erfassung der sanierungsbedingten Wertsteigerung, für die der Kostenaufwand des Sanierungsträgers nur mehr die Funktion einer oberen Kappungsgrenze erfülle. Auch das an sich verständliche Bemühen der Praxis, die sanierungsbedingte Wertsteigerung für den Ausgleichspflichtigen in Gestalt fiktiv ersparter Beiträge nachvollziehbar zu machen, müsse eine Grenze an der Wahrung rechtssystematischer Vorgaben finden. Wenn sich der Gutachterausschuss dem gegenüber in Auseinandersetzung mit dem genannten Urteil des Oberverwaltungsgerichtes Rheinland-Pfalz dennoch für berechtigt gesehen hat (Seite 17/18 des Gutachtens) die fiktiv ersparten Erschließungs- bzw. Ausbaubeiträge im Rahmen des „Modells Neuwied“ zugrunde zu legen, weil sie nicht „blind“ angesetzt, sondern unter Beobachtung des Grundstücksmarktes als „rentierliche“ Bodenwerterhöhungen berücksichtigt worden seien, vermag dies nach Auffassung der Kammer nichts an dem vom Oberverwaltungsgericht aufgezeigten Widerspruch zum gesetzlichen Ausschluss der Beitragspflicht in § 154 Abs. 1 Satz 3 BauGB zu ändern. Geht man demnach von der Untauglichkeit der Modellberechnung insoweit aus, die mit dem höheren Beitragswert in das arithmetische Mittel eingeflossen ist, sind aber die gleichen Bedenken nicht in Bezug auf die vom Gutachterausschuss vorgenommene Berechnung nach dem „Modell Niedersachsen“ gerechtfertigt. Bei dieser Methode werden mit Hilfe der mathematischen Statistik aus dem Verhältnis der Sanierungsbedürftigkeit eines Gebietes zu den durchgeführten Sanierungsmaßnahmen prozentuale Bodenwertsteigerungen errechnet. Mit Hilfe von Beurteilungsrahmen werden zum einen die städtebaulichen Missstände vor Beginn der Sanierung und zum anderen die durchgeführten städtebaulichen Maßnahmen zum Ende der Sanierung klassifiziert und aus diesen das Verhältnis zwischen Anfangs- und Endwert ermittelt. Da die vom Oberverwaltungsgericht aufgezeigten Bedenken in Bezug auf diese Berechnungsmethode nicht bestehen und die Berechnung des Gutachterausschusses insoweit auch inhaltlich keine Bedenken aufwirft, ist es sachgerecht, von dem nach dieser Berechnungsmethode ermittelten sanierungsbedingten Endwert in Höhe von 203,42 € / pro m² auszugehen. Danach errechnet sich für die 700 m² großen Grundstücke des Klägers ein Ausgleichsbetrag in Höhe von 8.694,00 €. 30 Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO. Da der Beklagte nur zu einem geringen Teil unterlegen ist, ist es gerechtfertigt, dem Kläger die Kosten ganz aufzuerlegen. 31 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit wegen der Kosten beruht auf §§ 167 VwGO, 708 Nr. 11 ZPO. 32 Die Berufung wird gemäß §§ 124 a Abs. 1, 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO zugelassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat. 33 Beschluss 34 Der Streitwert wird auf 9.100,00 € festgesetzt (§ 52 Abs. 3 GKG).