6 A 10530/04

Vorauszahlung auf Sanierungsausgleich: teilweiser Rückverweis wegen fehlerhafter Wertermittlung • Vorauszahlungsbescheide über einen künftigen Sanierungs-Ausgleichsbetrag sind nach § 113 Abs. 2 VwGO gegebenenfalls unter teilweiser Rückverweisung zur Neuberechnung abänderungsfähig, wenn der Bescheid einen Geldbetrag festsetzt und die Neuberechnung erheblichen Ermittlungsaufwand erfordert. • Bei der Wertermittlung für Sanierungs-Ausgleichsbeträge kann der Begriff des Grundstücks im wirtschaftlichen Sinn herangezogen werden; wirtschaftliche Einheit ist anzunehmen, wenn ein objektiver Funktionszusammenhang und gemeinsame Nutzungseignung bestehen. • Anfangs- und Endwert sind nach den Grundsätzen der Wertermittlungsverordnung und den allgemein anerkannten Verfahren zu bestimmen; Wahl des Richtwert- oder Vergleichswertverfahrens ist nur zulässig, wenn die jeweiligen Voraussetzungen vorliegen. • Fiktiv ersparte Erschließungsbeiträge dürfen nicht als abzugsfähige Erschließungskosten in die Endwertermittlung eingestellt werden, weil § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB eine solche Beitragsumlegung ausschließt. • Ist die Ermittlung des Anfangs- oder Endwerts methodisch oder sachlich mangelhaft, hat das Gericht, soweit erheblicher Ermittlungsaufwand erforderlich ist, die Behörde zur Neuberechnung zurückzuverweisen. Die Kläger sind gemeinschaftliche Eigentümer zweier aneinandergrenzender Flurstücke in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet. Die Gemeinde forderte mit Bescheiden vom 4.11.1997 Vorauszahlungen auf den künftigen Ausgleichsbetrag; für Parzelle 758/1 wurde ein Betrag von 9.100 DM festgesetzt. Grundlage war ein Gutachten des Gutachterausschusses, das die beiden Parzellen als wirtschaftliche Einheit bewertete, Anfangs- und Endwerte ermittelte und Aufschläge für sanierungsbedingte Wertsteigerungen annahm. Die Kläger legten Widerspruch ein und klagten, weil sie u.a. die Bewertungsgrundlage, Stichtagswahl, Methodik (Richtwertverfahren) und die Berechnung der Aufschläge beanstandeten. Das Verwaltungsgericht hob die Bescheide insoweit auf; die Beklagte legte Berufung ein und verteidigte die Einheitsbewertung sowie die wertermittlerischen Ansätze. Der Senat prüfte insbesondere, ob Wertermittlung und Ermessensausübung rechtmäßig sind und ob eine teilweise Rückverweisung zur Neuberechnung geboten ist. • Zulässigkeit und Anwendbarkeit von § 113 Abs. 2 Satz 2 VwGO: Vorauszahlungsbescheide, die einen konkreten Geldbetrag festsetzen, können geändert und zur Neuberechnung wegen erheblichem Ermittlungsaufwand mit teilweiser Rückverweisung an die Behörde zurückgegeben werden. • Begriff des Bewertungsgegenstands: Im Sanierungsrecht ist der Grundstücksbegriff im wirtschaftlichen Sinn anwendbar; bei benachbarten, funktional verknüpften und ein und demselben Eigentümer gehörenden Flurstücken kann eine wirtschaftliche Einheit vorliegen. • Fehler in der Wertermittlung: Die Beklagte hat bei der Bestimmung von Anfangs- und Endwert nicht alle Vorgaben der Wertermittlungsverordnung und der anerkannten Wertermittlungsgrundsätze ausreichend beachtet; insbesondere ist der Zustandsstichtag problematisch und die Wahl/Anwendung des Richtwertverfahrens mangels überzeugender Prüfung geeigneter Vergleichsgrundstücke fehlerhaft. • Richtwert- und Vergleichsverfahren: Das Vergleichswertverfahren hat Vorrang, wenn genügend geeignete Vergleichsfälle vorliegen; die Behörde durfte nicht ohne Prüfung geeigneten Materials automatisch auf Richtwerte innerhalb des Sanierungsgebiets abstellen. • Bewertung der Endwerterhöhungen: Die pauschalen Aufschläge (z. B. 25% für Strukturverbesserung, 10% für Innenhofwirkung) sind unzureichend plausibilisiert; fiktiv ersparte Erschließungsbeiträge dürfen nicht als separater werterhöhender Posten angesetzt werden, weil § 154 Abs. 1 S.2 BauGB eine solche Doppelbelastung ausschließt. • Ermittlungsaufwand und Zurückverweisung: Zur ordnungsgemäßen Neuberechnung sind umfangreiche, fachliche Ermittlungen erforderlich, die sachverständig vorzunehmen sind; es ist sachgerecht, die Verwaltung (ggf. mit Gutachterausschuss) mit der Neuberechnung zu beauftragen, statt einen gerichtlichen Sachverständigen anzusetzen. • Formelle Begründung: Die Bescheide selbst enthielten keine ausführliche Begründung, dies war jedoch durch zuvor übermitteltes Gutachten und Hinweisschreiben der Verwaltung offenkundig entbehrlich, sodass kein formeller Begründungsmangel vorliegt. Die Berufung der Beklagten wird nur insoweit zurückgewiesen, dass die Vorauszahlungsbescheide vom 4.11.1997 zu ändern und die Sache zur Ermittlung der Höhe der vorzunehmenden Vorauszahlung auf den Ausgleichsbetrag an die Beklagte zurückzuverweisen ist. Das Gericht hält die grundsätzliche Einheitsbewertung der beiden Parzellen als wirtschaftliche Einheit für zulässig, bemängelt jedoch die konkrete Wertermittlung (Stichtagswahl, Verfahrenswahl, Plausibilisierung der Aufschläge und die Einbeziehung fiktiver Erschließungsbeiträge). Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen; die Entscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Damit gewinnen die Kläger insoweit, als die festgesetzte Vorauszahlung nicht in der angefochtenen Höhe bestehen bleibt und die Behörde die Neuberechnung unter Beachtung der dargelegten rechtlichen Maßstäbe durchzuführen hat; die genaue Höhe ist nunmehr von der Beklagten nach den Vorgaben des Gerichts neu zu ermitteln.