11 K 1807/05

Tenor Die Klage wird abgewiesen. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. 1 Tatbestand: 2 Der Kläger ist Erbbauberechtigter der mit zweistöckigen Wohnhäusern bebauten Grundstücke B. E. 1, 3 bis 21, 23, 25 und 27, C1.-----straße 1 bis 8 sowie N.------straße 1 bis 24, 26, 28, 30, 32, 34, 36, 38, 40 und 42 in der Gemeinde B1. . Eigentümer der Grundstücke ist der Bund, der seinerzeit der Rechtsvorgängerin des Klägers für die Vermietung der Wohnungen an Angehörige des öffentlichen Dienstes Darlehen aus Wohnungsfürsorgemitteln des Bundes gewährt hatte. Im Gegenzug hatte sich die Rechtsvorgängerin des Klägers verpflichtet, dem Bund bis zur vollständigen Tilgung der Darlehen Wohnungsbesitz an den geförderten Wohnungen einzuräumen. Die Wohnungsbesetzungsrechte und die Wohnungsfürsorgedarlehn wurden zu Gunsten des Bundes in den Grundbuchblättern des Grundbuches von B1. gesichert. Die Wohnungen wurden seinerzeit von Soldaten der in der Gemeinde B1. stationierten Bundeswehreinheiten bewohnt. Nach Veräußerung der Wohnungen an den Kläger schloss der Bund mit dem Kläger am 11.3.1997 einen Auflösungsvertrag, mit dem die für die oben angegebenen Objekte abgeschlossenen Darlehensverträge einvernehmlich aufgehoben und die Darlehen zurückgezahlt wurden. Die darlehensvertraglich vereinbarten Wohnungsbesetzungsrechte sowie die Mietpreisbindung wurden aufgehoben. In dem Auflösungsvertrag verpflichtete sich der Kläger, frei werdende Wohnungen dem Bund zur Besetzung anzubieten und mit den vom Bund als Mieter benannten Personen Mietverträge abzuschließen. 3 Nach der teilweisen Auflösung der Bundeswehreinheiten in B1. kam es in der Folgezeit dazu, dass ein Großteil der Wohnungen nicht mehr vermietet werden konnte und seitdem leer steht. Die belegten Wohnungen wurden zunächst von nach B1. zugezogenen Spätaussiedlern, in letzter Zeit zu einem Großteil von Sozialhilfeempfängern bewohnt. 4 Wegen der Mietausfälle gewährte der Beklagte dem Kläger in den Jahren 1999 bis 2003 einen teilweisen Erlass der Grundsteuer. 5 Mit Bescheid vom 9.1.2004 wurde der Kläger für die oben genannten Grundstücke zu einer Grundsteuer in Höhe von 37.633,96 EUR veranlagt. Der Bescheid ist bestandskräftig. 6 Mit Schreiben vom 29.3.2005 beantragte der Kläger erneut, ihm die geleistete Grundsteuer für 2004 teilweise zu erlassen. Zur Begründung des Antrages führte er aus: Bei den meisten der Grundstücke sei eine erhebliche Ertragsminderung zu verzeichnen, die auf enorme Leerstände der Wohnungen zurückzuführen sei. Die Neuvermietung sei inzwischen mehr als schwierig geworden. Trotz intensiver Bemühungen gelinge es zunehmend seltener, eine Wohnung zu vermieten. Grund hierfür sei insbesondere die schlechte wirtschaftliche Situation der potenziellen Mieter, da alle in Frage kommenden Mieter eine schlechte wirtschaftliche Auskunft hätten, sodass eine Vermietung nicht möglich sei. Außerdem sei die schlechte wirtschaftliche Situation der Mieter für die enormen Ertragsminderungen verantwortlich. Viele Mieter hätten eine überaus schlechte Zahlungsmoral oder seien größtenteils tatsächlich nicht in der Lage, die Mieten pünktlich und vollständig aufzubringen. Dementsprechend viele Räumungsklagen, Mahnverfahren, Vollstreckungsverfahren usw. seien anhängig. Vollstreckungsverfahren und Pfändungen seien auf Grund der hohen Arbeitslosigkeit und der Bedürftigkeit der Mieter ohne Erfolg geblieben. 7 Mit Bescheid vom 31.3.2005 lehnte der Beklagte den Antrag des Klägers ab und führte zur Begründung aus: Die vom Kläger angeführten Mietausfälle, die auf die enormen Leerstände von Wohnungen zurückzuführen seien, seien bei der Ermittlung des normalen Rohertrages zu berücksichtigen und könnten deshalb nicht als Minderung gegenüber diesem angesehen werden. Die Ertragsminderung beruhe allein auf einer Veränderung der allgemeinen Wertverhältnisse, die grundsätzlich alle Vermieter in vergleichbarer Weise treffe. Da auf Grund des nachhaltigen Überangebotes bestimmter Mietobjekte ein Teil der Wohnungen seit Jahren nicht zu vermieten sei, könne nicht mehr von einem zufälligen oder vorübergehenden Leerstand ausgegangen werden. 8 Gegen diesen Bescheid legte der Prozessbevollmächtigte des Klägers mit Schriftsatz vom 30.6.2005 Widerspruch ein und führte zur Begründung aus: Die Leerstände seien nicht auf die allgemeine wirtschaftliche Lage zurückzuführen, sondern auf Grund der Reduzierung der in B1. ansässigen Soldaten eingetreten. Dies habe den Kläger nicht wie alle anderen Vermieter der Region getroffen. Die Ertragsminderung sei deshalb atypisch und besonders schwer. Neuvermietungen seien an der Auflage der Elektrizitätswerke gescheitert, die Hausverteilung bei jeder Neuvermietung auszutauschen und zu erneuern. Ohne diese Auflagen wären die Leerstände erheblich geringer gewesen. Zudem seien in erheblichen Maße Mietausfälle eingetreten, weil die Mieter zahlungsunfähig gewesen sein. 9 Mit Bescheid vom 19.7.2005 wies der Beklagte den Widerspruch des Klägers zurück. Zur Begründung führte er ergänzend aus: Zwar sei es richtig, dass sich die Wohnobjekte des Klägers in unmittelbarer Nähe der Kaserne befänden. Es handele sich aber trotzdem nicht um eine so genannte "Soldatensiedlung". Der Ansiedlungsbereich der Soldaten in B1. sei stark zerstreut. Insoweit sei der Kläger trotz des Standortes der Häuser nicht stärker von der Truppenreduzierung betroffen, als andere Vermieter. Auf Grund des bereits seit 1999 bestehenden Leerstands eines Großteils der Wohnungen könne nicht von einer atypischen, vorübergehenden Ertragsminderung ausgegangen werden. Die Minderung des Rohertrages sei auch vom Kläger zu vertreten. Der verlangte Mietpreis werde von potenziellen Mietern offenbar für die gebotene Wohnungssituation als unangemessen empfunden. Der Leerstand könne durch den Kläger als Vermieter dadurch verringert werden, dass er entweder eine dem Zustand der Wohnungen und Häuser angemessen Miete verlange oder Instandhaltungsarbeiten vornehme, welche zu einer Verbesserung der Wohnqualität führen. 10 Der Kläger hat daraufhin am 18.8.2005 Klage erhoben und ergänzend vorgetragen: Es sei unzutreffend, dass die Wohnungen sich in einem schlechten Zustand befinden würden. Er habe in den letzten Jahren umfangreiche Renovierungsmaßnahmen durchgeführt. Der erwartete Mietpreis von rund 3,00 EUR bis 4,80 EUR kalt sei angemessen. Der gleichwohl bestehende Leerstand sei im Wesentlichen auf die Truppenreduzierung in der Gemeinde B1. zurückzuführen. Zum Zeitpunkt des Erwerbes des Erbbaurechts seien noch ca. 50 % der Wohnungen mit Soldaten belegt gewesen Bei den Ertragsminderungen handele es sich deshalb um solche auf Grund der tatsächlichen Eigenschaften des Grundstückes und seiner Umgebung, die nach der Rechtsprechung des BVerwG einen Erlassanspruch begründen. 11 Der Kläger beantragt, 12 den Bescheid des Beklagten vom 31.3.2005 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 19.7.2005 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts über den Erlassantrag neu zu entscheiden. 13 Der Beklagte beantragt, 14 die Klage abzuweisen. 15 Er trägt zur Begründung des Klageabweisungsantrages ergänzend vor: Es werde bestritten, dass im Jahre 1997 die Hälfte der Wohnungen an Soldaten vermietet gewesen sei. Vielmehr sei bereits in den 80er-Jahren die Vermietung an Soldaten rapide zurückgegangen. Die Wohnanlage sei danach überwiegend von Sozialhilfeempfängern und von Seiten der Gemeinde eingewiesener Obdachloser bewohnt worden. Später seien die Wohnungen zu einem Großteil an Aussiedler vermietet worden. Als der Kläger 1996 die Wohnanlage erworben habe, habe diese bereits seit einigen Jahren nicht mehr den Charakter einer Soldatensiedlung gehabt. 16 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf die Gerichtsakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten. 17 E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e : 18 Die Klage hat keinen Erfolg. 19 Sie ist - ungeachtet der Tatsache, dass die Klage mit dem ausdrücklichen gestellten Bescheidungsantrag (§ 113 Abs. 5 Satz 2 VwGO) schon unzulässig ist, weil der Erlass der Grundsteuer nach § 33 GrStG nicht im Ermessen des Beklagten steht -jedenfalls unbegründet. Der Beklagte hat mit Bescheid vom 31.3.2005 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 19.7.2005 zu Recht den (teilweisen) Erlass der für das Veranlagungsjahr 2004 festgesetzten Grundsteuer ablehnt, weil die tatbestandlichen Voraussetzungen für einen Erlass nach § 33 GrStG nicht vorliegen. 20 Ein Anspruch auf Erlass oder teilweisen Erlass der festgesetzten Grundsteuer ergibt sich nicht aus § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG. Danach setzt der Erlass voraus, dass der normale Rohertrag des Grundstücks um mehr als 20 % gemindert ist und der Steuerschuldner diese Minderung nicht zu vertreten hat. Gemäß § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG ist normaler Rohertrag bei bebauten Grundstücken, deren Wert - wie hier - nach dem Bewertungsgesetz (BewG) im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, die Jahresrohmiete, die bei einer Hauptfeststellung auf den Beginn des Erlasszeitraumes maßgebend wäre. Nach § 79 Abs. 1 BewG ist Jahresrohmiete das Gesamtgehalt, dass der Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstückes auf Grund vertraglicher Vereinbarungen für ein Jahr zu entrichten hat. Statt des Betrages nach Abs. 1 gilt nach § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG die übliche Miete als Jahresrohmiete u.a. für solche Grundstücke, die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 vom Hundert von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat. In diesen Fällen ist die übliche Miete in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. 21 Zwar hat der Kläger durch Vorlage der im Verwaltungsverfahren und Klageverfahren eingereichten Belege und Aufstellungen glaubhaft gemacht, dass der Rohertrag im o.g. Sinne im Veranlagungszeitraum 2004 um mehr als 20 % gemindert war. Diese Minderung des Rohertrages kann jedoch nicht im Erlassverfahren nach § 33 GrStG Berücksichtigung finden. 22 Nach der gesetzlichen Konzeption der Grundsteuer ist diese als ertragsunabhängige Real- oder Objektsteuer ausgestaltet, die nicht nach Ertragsmerkmalen, sondern nach dem Grundstückswert (Einheitswert) erhoben wird und deshalb auch bei ertragslosen Grundstücken anfällt. Demnach können Ertragsminderungen im Erlassverfahren nach § 33 GrStG nur dann berücksichtigt werden, wenn sie zufälliger und vorübergehender Art sind. Sind sie dagegen auf eine Änderung der tatsächlichen Verhältnisse i.S.d. § 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BewG zurückzuführen, kommt eine Wertfortschreibung nach dem BewG in Betracht, sodass ein Erlass der Grundsteuer schon nach § 33 Abs. 5 GrStG ausscheidet. Ebenso scheidet ein Erlass der Grundsteuer nach § 33 GrStG aus, wenn die Ertragsminderung auf die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse ("Wertverhältnisse" i.S.d. § 27 BewG) zurückzuführen ist, weil diese bei einer Hauptfeststellung auf den Beginn des Erlasszeitraumes zu berücksichtigen wären. 23 Vgl. BVerwG, Urteile vom 4.4.2001 - 11 C 12.00 -, BVerwGE 114, 132 = DVBl. 2001, 1368 = DÖV 2001, 820, und vom 3.5.1991 - 8 C 13.89 -, DVBl. 1991, 1303, Beschluss vom 10.2.1994 - 8 B 229.93 -, KStZ 1995, 34. 24 Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse i. S.d. § 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BewG betreffen das Bewertungsobjekt und seine nähere Umgebung, Wertverhältnisse i.S.d. § 27 BewG die allgemeinen politischen und wirtschaftlichen Verhältnisse sowie die Verkehrsverhältnisse im gesamten Gemeindegebiet, die sich im allgemeinen Markt- und Preisniveau niedergeschlagen haben. Ob Veränderungen dieser Verhältnisse zufällig und vorübergehend oder im Rahmen einer Hauptfeststellung zu berücksichtigen sind, hängt von ihrer Nachhaltigkeit ab, wobei der nach § 21 Abs. 1 BewG geltende Zeitabstand von sechs Jahren, in dem grundsätzlich die Einheitswerte festgestellt werden, einen wesentlichen Anhalt bietet. 25 Vgl. BVerwG, Urteile vom 4.4.2001 - 11 C 12.00 -, a.a.O. 26 Der allgemeine und dauerhafte Leerstand von Wohnräumen auf Grund der jeweiligen Marktverhältnisse scheidet damit als Erlassgrund nach § 33 GrStG aus, weil er weder zufälliger noch vorübergehender Natur ist. Damit wird auch dem Umstand Rechnung getragen, dass ein strukturell bedingtes Fehlen der Mieternachfrage alle Vermieter im jeweiligen Gemeindegebiet vergleichbar trifft und eine Sonderbelastung im Einzelfall nicht durch den Grundsteuererlass korrigiert werden kann. 27 VGH Mannheim, Urteil vom 13.12.2001 - 2 S 1450/01 -, DÖV 2002, 580 = KStZ 2002, 194; Nds. OVG, Beschluss vom 3.12.2003 - 13 LA 213/03 -, DWW 2004, 31 = NVwZ 2004, 370 = ZKF 2004, 210; VG Düsseldorf, Urteil vom 20.2.2006 - 25 K 2094/99 -. 28 Gemessen an diesen Voraussetzungen hat der Kläger keinen Anspruch darauf, dass ihm die festgesetzte Grundsteuer im geltend gemachten Umfang nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG erlassen wird. Die durch Mietzinsausfälle entstandenen Ertragsminderungen sind weder zufällig noch vorübergehend, sodass sie nicht im Erlassverfahren nach § 33 GrStG berücksichtigt werden können. 29 Aus den vom Kläger in den Jahren 1999 bis 2004 gestellten Erlassanträgen und den diesen Anträgen beigefügten Unterlagen sowie den ergänzenden Angaben im Klageverfahren ergibt sich, dass die geltend gemachten Ertragsminderungen zu einem wesentlichen Teil auf den Leerstand von Wohnungen zurückzuführen sind. Bereits im Erlassantrag vom 13.2.2004 (BA VII Bl. 2) gab der Kläger die Anzahl der leer stehenden Wohnungen für das Veranlagungsjahr 2003 mit 95 an. Nach den vom Kläger mit Schriftsatz vom 29.3.2006 (BA VIII) überreichten Aufstellungen der Mietverhältnisse und Belegungen der Wohnungen - die sich im Wesentlichen mit den Angaben im Schreiben vom 29.3.2005 an den Beklagten (BA I Bl. 72) decken - standen im folgenden Veranlagungsjahr 2004 ca. 100 der 242 Wohneinheiten leer, ein Großteil der anderen Wohnungen wurde im Jahr 2004 nur zeitweilig bewohnt. Im Schriftsatz der Prozessbevollmächtigten vom 24.4.2006 wird der aktuelle Leerstand im April 2006 mit nunmehr mit 103 Wohnungen angegeben. 30 Von einem vorübergehenden Leerstand einzelner Wohnungen kann damit nach Auffassung des Gerichts nicht ausgegangen werden, weil dieser Zustand sich seit Jahren manifestiert und scheinbar - dies zeigen die obigen Zahlen - sogar verschlimmert. Unabhängig von der zwischen den Beteiligten streitigen Einschätzung, ob die Siedlung im Zeitpunkt des Erwerbes des Erbbaurechtes durch den Kläger im Jahre 1996 noch den Charakter einer "Soldatensiedlung" hatte - so der Kläger - oder im Wesentlichen bereits zu diesem Zeitpunkt von Spätaussiedlern und Sozialhilfeempfängern bewohnt wurde - so der Beklagte - ist festzustellen, dass die Belegung mit Soldaten nach den eigenen Angaben des Klägers jedenfalls seit dem Erwerb im Jahre 1996 von 50 % auf 8 % zurückgegangen ist (Bl. 3 d.A.), ohne dass hierfür gleichwertiger Ersatz geschaffen werden konnte. Der Kläger hat hierzu selber in der Klageschrift vorgetragen, dass die Siedlung als Wohngegend gelte, in der man als Nichtsoldat nicht wohne (Bl. 3 d.A.). Soweit der Prozessbevollmächtigte in der mündlichen Verhandlung vom 12.4.2006 vorgetragen hat, der Leerstand sei nur vorübergehend, weil zukünftig auf Grund einer verstärkten Truppenstationierung wieder mit einer erhöhten Nachfrage von Soldaten nach diesen Wohnungen zu rechnen sei und bereits entsprechende Mietverträge abgeschlossen worden seien, sind entsprechende Unterlagen und Belege innerhalb der eingeräumten Schriftsatzfrist nicht vorgelegt worden. Auf Grund der erst Mitte 2006 beginnenden Stationierung zusätzlicher Einheiten und Truppenteile und des ausreichenden attraktiven Wohnraumangebotes in anderen Teilen der Gemeinde B1. - vgl. hierzu den Schriftsatz des Beklagten vom 20.4.2006 - dürfte zurzeit völlig offen sein, ob und in welchem Umfang leer stehende Wohnungen des Klägers von den zuziehenden Soldaten nachgefragt werden. Der Leerstand ist im übrigen auch nicht zufällig, sondern wird vom Kläger bewusst in Kauf genommen. Nach den Angaben des Prozessbevollmächtigten in der Klageschrift vom 17.8.2005 befindet sich nur ein Teil der Wohnungen in einem vermietbaren Zustand. In den - so der Prozessbevollmächtigte (Bl. 7 d.A.) - durch die Truppenreduzierung leer stehenden Wohnungen wurden die Stromzähler von den Elektrizitätswerken wegen technischer Mängel (BA I Bl. 83) ausgebaut und wegen des "langen Leerstands" nicht erneuert bzw. die Wohnungen nicht renoviert. Offensichtlich wird vom Kläger nur dann eine Wohnung renoviert und in einen vermietbaren Zustand versetzt, wenn ein konkreter Bedarf besteht. Nicht anders sind nach Auffassung des Gerichts jedenfalls die Einlassungen des Klägers zu deuten (Bl. 8. d.A.), es mache keinen Sinn, 90 Wohnungen zu renovieren, wenn selbst für die bereits fertig renovierten Wohnungen keine Mieter gefunden würden. 31 Im Ergebnis geht das Gericht deshalb davon aus, dass einen Großteil der Wohnungen - in einer Größenordnung von 90 - 100 Wohnungen - seit Jahren leer steht und auch zukünftig leer stehen wird, weil in der Gemeinde B1. genügend Wohnraum zur Verfügung steht und eine Nachfrage auf dem freien Wohnungsmarkt für die Wohnungen des Klägers nicht mehr vorhanden ist. Die durch Leerstand dieser Wohnungen entstandenen Ertragsminderungen sind damit strukturbedingt im Sinne der o.g. Rechtsprechung und können nicht zum (teilweisen) Erlass der Grundsteuer nach § 33 GrStG führen. 32 Auch die Ertragsminderungen, die im Jahre 2004 nicht durch einen Leerstand der Wohnungen verursacht wurden, sondern durch Mietrückstände können im Erlassverfahren nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG nicht berücksichtigt werden. Hierbei kann dahingestellt bleiben, ob und in welchem Umfang diese auf berechtigten Mietkürzungen der Mieter wegen Mängel der Mietsache und fehlerhafter Nebenkostenabrechnungen - so der Beklagte im Schriftsatz vom 20.4.2006 - beruhten oder - so der Kläger - auf der Zahlungsunwilligkeit bzw. Zahlungsunfähigkeit der Mietparteien. Erstere sind dem Verantwortungsbereich des Vermieters zuzurechnen und können schon deshalb nicht zu einem Erlass der Grundsteuer führen. Letztere können zwar grundsätzlich als Ertragsminderung im Erlassverfahren nach § 33 GrStG berücksichtigt werden, 33 vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Mai 1991, - 8 C 13.89 -, BStBl II 1992,580 = KStZ 1991, 170 = Buchholz 401.4 § 33 GrStG Nr. 24 = DVBl 1991, 1303 = NVwZ-RR 1992, 93 = ZKF 1992, 58; OVG Saarlouis, Beschluss vom 28. September 2001 - 1 Q 26/01 -, ZMR 2002, 707 = NVwZ-RR 2002, 885 = StRK GrStG 1973 § 33 R.16 = DWW 2005, 78; Abschnitt 38 Abs. 4 Satz 3 der Grundsteuerrichtlinien, 34 jedoch nach Auffassung des Gerichts nur dann, wenn es sich um atypische Einzelfälle von zeitlicher begrenzter Wirkung, wie z.B. eine Insolvenz des Mieters, handelt, die sich dem Einflussbereich des Grundstückseigentümers entziehen und die er deshalb nicht zu vertreten hat. Nicht im Rahmen des § 33 GrStG berücksichtigungsfähig sind dagegen Mietausfälle, die eine ganze Wohnsiedlung betreffen und auf Grund des Erscheinungsbildes und des Charakters der Wohnanlage, dem Wohnumfeld und der sozialen Struktur der Mietbevölkerung auf Dauer angelegt und typischerweise zu erwarten sind, mit der Vermietung billigend in Kauf genommen werden und damit dem Einflussbereich des Vermieters zuzurechnen sind. 35 Von Ertragsminderungen der letzt genannten Art ist bei den vom Kläger vermieteten Wohnungen im Wesentlichen auszugehen. Die durch Zahlungsunfähigkeit bzw. Zahlungsunwilligkeit der Mieter entstandenen Mietausfälle wurden vom Kläger fortlaufend seit 1999 in mehreren Erlassverfahren geltend gemacht und sind damit schon nicht nur vorübergehender Art. Sie sind nach den eigenen Angaben des Klägers - vgl. hierzu die Erlassanträge vom 13.2.2004 (BA VII Bl. 2) und 29.3.2005 (BA I Bl. 72) - auf die wirtschaftlich schlechte Situation bzw. die schlechte Zahlungsmoral der Mieterklientel zurückzuführen, die - dies ergibt sich aus der Aufstellung des Beklagten (Bl. 58 ff d.A.) und ist vom Prozessbevollmächtigten in der mündlichen Verhandlung bestätigt worden - zu einem erheblichen Teil aus Sozialhilfeempfängern besteht. Aus der vom Kläger mit Schriftsatz vom 29.3.2006 (BA VIII) vorgelegte Liste ergibt sich weiterhin, dass es sich bei durch Zahlungsunfähigkeit bzw. Zahlungsunwilligkeit der Mieter entstandenen Mietausfällen nicht um Einzelfälle handelt. Die vom Prozessbevollmächtigten des Klägers vorgelegte Aufstellung weist 95 (!) Mietparteien aus, gegen die allein in den Jahren 2004/2005 wegen Mietrückständen gerichtlich und außergerichtlich vorgegangen wurde. Das Gericht hat nach alledem keinen Zweifel daran, dass die hier streitigen Wohnanlagen - wie vom Beklagten in der mündlichen Verhandlung vorgetragen wurde - als "sozialer Brennpunkt" der Gemeinde B1. anzusehen sind und auf Grund der Mieterklientel deshalb auf Dauer und nicht nur in Einzelfällen mit Mietausfällen zu rechnen ist. Selbst der Kläger räumt - wie oben bereits ausgeführt - ein (Bl. 7 d.A.), dass in der im Volksmund als "Kasernensiedlung" bezeichnete Wohnanlage niemand wohnen wolle und es sehr schwierig sei, Mieter auf dem freien Wohnungsmarkt zu finden. Auch die durch Mietausfälle entstandenen Ertragsminderungen sind deshalb "strukturbedingt" im Sinne der o.g. Rechtsprechung und können zu keinem Erlass der Grundsteuer nach § 33 GrStG führen. 36 Ein Erlass der Grundsteuer nach § 227 AO kommt ebenfalls nicht in Betracht. Zwar scheitert das Bestehen eines solchen Anspruches nicht deshalb, weil § 33 GrStG eine die Anwendung des § 227 ZPO ausschließende Spezialregelung darstellt. Aus der Unrentierlichkeit und selbst der Ertraglosigkeit eines Grundstückes lässt sich eine unbillige Härte i.S.d. § 227 ZPO jedoch nicht herleiten. Dies folgt aus dem Wesen der Grundsteuer als einer vom Ertrag unabhängigen Objektsteuer. 37 Vgl. BVerwG, Urteil vom 21.9.1984 - 8 C 62/82 -, BStBl II 1984, 870 = BVerwGE 70, 162 = ZKF 1985, 14 = DVBl 1985, 129 = KStZ 1985, 31. 38 Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. 39 Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 2, Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.