9 L 3/14

Tenor 1. Die aufschiebende Wirkung der Klage der Antragstellerin vom 03.01.2014 - 9 K 10/14 - gegen den Bescheid des Antragsgegners vom 10.12.2013 über die Ausübung eines Vorkaufsrechts wird wiederhergestellt. 2. Der Antragsgegner trägt die Kosten des Verfahrens. 3. Der Streitwert wird auf 2.500,00 Euro festgesetzt. 1 Gründe: 2 Der sinngemäß gestellte Antrag, 3 die aufschiebende Wirkung der Klage der Antragstellerin vom 03.01.2014- 9 K 10/14 - gegen den Bescheid des Antragsgegners vom 10.12.2013wiederherzustellen, 4 ist zulässig und begründet. 5 Das Gericht kann nach § 80 Abs. 5 Satz 1, 2. Alt. VwGO die aufschiebende Wirkung einer Klage wiederherstellen, wenn gemäß § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO die sofortige Vollziehung eines Verwaltungsakts angeordnet worden ist. Hierbei hat das Gericht eine Interessenabwägung vorzunehmen. Dem privaten Interesse des Antragstellers, von der sofortigen Durchsetzung des Verwaltungsakts vorläufig verschont zu bleiben, ist das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsakts gegenüberzustellen. Ausgangspunkt dieser Interessenabwägung ist eine – im Rahmen des Eilrechtsschutzes allein mögliche und gebotene – summarische Prüfung der Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs in der Hauptsache. Ergibt diese Prüfung, dass der Verwaltungsakt offensichtlich rechtswidrig ist, überwiegt regelmäßig das Aussetzungsinteresse des Antragstellers und ist deshalb die aufschiebende Wirkung des Rechtsbehelfs wiederherzustellen. Denn an der Vollziehung eines ersichtlich rechtswidrigen Verwaltungsakts kann grundsätzlich kein öffentliches Vollzugsinteresse bestehen. Erweist sich der Verwaltungsakt als offensichtlich rechtmäßig, überwiegt das Vollzugsinteresse das Aussetzungsinteresse des Antragstellers dann, wenn zusätzlich ein besonderes Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsakts besteht. Denn die behördliche Vollziehungsanordnung stellt eine Ausnahme vom Regelfall der aufschiebenden Wirkung nach § 80 Abs. 1 VwGO dar und bedarf deswegen einer besonderen Rechtfertigung. Erscheinen die Erfolgsaussichten in der Hauptsache offen, ist die Entscheidung auf der Grundlage einer umfassenden Folgenabwägung zu treffen. 6 Die materielle Interessenabwägung geht zu Gunsten der Antragstellerin aus, weil der angefochtene Bescheid vom 10.12.2013, mit der der Antragsgegner das Vorkaufsrecht bezüglich des Grundstücks E. , Gemarkung Q. V. L., Flur 4, Flurstück 3 (R.------straße 61) ausgeübt hat, nach dem derzeitigen Erkenntnisstand der Kammer rechtswidrig ist. 7 Nach § 36 a Satz 1 des Landschaftsgesetzes - LG NRW - steht dem Träger der Landschaftsplanung im Geltungsbereich eines Landschaftsplans für die Umsetzung der im Landschaftsplan nach §§ 20, 22, 23 sowie 26 getroffenen Festsetzungen ein Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken zu. Das Vorkaufsrecht kann nur binnen zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrages durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. 8 Das Grundstück der Klägerin liegt zum überwiegenden Teil in dem durch den Landschaftsplan Nr. 14 "U. X1. " festgesetzten Naturschutzgebiet 2.1-6 "Biotopkomplex E1. und S. R1. " und im Übrigen im Landschaftsschutzgebiet 2.1-1. Weiter befindet sich auf dem Grundstück das nach § 22 LG NRW festgesetzte Naturdenkmal Nr. 22.3-8 "S. R1. und C. ". Ziel der Landschaftsplanung ist es, - wie der Antragsgegner in dem angefochtenen Bescheid zutreffend dargelegt hat - den Bereich als Lebensraum für seltene, gefährdete Pflanzen- und Tierarten zu erhalten und zu entwickeln und die Quellbereiche wiederherzustellen. Damit liegen die naturschutzfachlichen Voraussetzungen für das Entstehen eines Vorkaufsrechts des Antragsgegner als unterer Landschaftsbehörde und Träger der Landschaftsplanung (§ 16 Abs. 2 Satz 1 LG NRW) vor. 9 Die Ausübung des Vorkaufrechts durch den Antragsgegner erweist sich jedoch deshalb als unzulässig, weil es an dem hierfür erforderlichen rechtswirksamen Kaufvertrag über das fragliche Grundstück fehlt (1.) und dieser Umstand auch gegenüber dem Antragsgegner zu berücksichtigen ist (2.). 10 1. Entgegen der Ansicht des Antragsgegners ist die Wirksamkeit des Kaufvertrages im vorliegenden Verfahren zu prüfen. Bei der Frage der Wirksamkeit des Vertrages handelt es sich um eine Tatbestandsvoraussetzung des § 36 a LG NRW, der ausdrücklich den Kauf eines Grundstücks voraussetzt. Ein als Scheingeschäft nichtiger Vertrag kann grundsätzlich keinen Vorkaufsfall auslösen. 11 Vgl. Bay. VGH, Urteil vom 28.07.1999, - 9 B 97.474 und 9 B 97.320 -, juris, Rn. 16; VG Ansbach, Urteil vom 25.09.2000- AN 18 K 98.01234 -, juris, Rn. 53; VG Freiburg, Urteil vom 28.01.2004 - 7 K 2391/02 -, juris, Rn. 18; VG Regensburg,Urteil vom 10.07.2006 - Rn 11 K 04.2277 -, juris Rn. 33; VG Augsburg, Urteil vom 11.07.2013 - Au 5 K 12.528 -, juris, Rn. 24. 12 Vorliegend hat die Antragstellerin als Verkäuferin mit Herrn W. S1. als Erwerber des o.g. Grundstücks am 14.10.2013 zur Beurkundung des Notars X2. T1. in E. (UR 552/2013) einen notariellen Kaufvertrag geschlossen, der nach dem gegenwärtigen Erkenntnisstand der Kammer nach § 117 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches - BGB - nichtig ist, weil er nur zum Schein abgeschlossen wurde. Die Vertragsparteien haben einen Vertrag beurkunden lassen, der nicht ihrer tatsächlichen Einigung entsprach. 13 Die Antragstellerin hat hierzu bereits im Anhörungsverfahren gegenüber dem Antragsgegner vorgetragen, der Kaufvertrag sei aufgrund einer nicht aufgeführten Kondition unvollständig. Die Kaufsumme in Höhe von 3.000 Euro sei nur ein Teil der Gegenleistung. Zusätzlich sei vereinbart worden, dass Herr S1. eine Immobilie mit Grundstück in L. /L1. gegen das Grundstück in E. eintausche. Der Notar hat daraufhin mit Schreiben vom 04.12.2013 dem Antragsgegner mitgeteilt, dass der Vertrag unwirksam sei und deshalb nicht durchgeführt werde. 14 Die Kammer hat keine begründeten Zweifel mehr an der Glaubhaftigkeit der Angaben der Antragstellerin, nachdem sie im gerichtlichen Verfahren ihre Angaben bestätigt und zur Glaubhaftmachung gemäß § 173 Abs. 1 VwGO i.V.m. § 294 ZPO eine eidesstattliche Versicherung vorgelegt hat. Dem steht nicht entgegen, dass der notarielle Kaufvertrag als öffentliche Urkunde gemäß § 98 VwGO i.V.m. § 415 Abs. 1 ZPO besondere Beweiskraft genießt, da § 415 Abs. 1 ZPO keine Aussage über die inhaltliche Richtigkeit der abgegebenen Erklärungen trifft. 15 Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO, Kommentar,72. Aufl. 2014, § 415 Rn. 9. 16 Die Abweichung zwischen dem tatsächlich gewollten und dem beurkundeten Kaufvertrag hat zur Folge, dass der beurkundete Vertrag als Scheingeschäft nach § 117 Abs. 1 BGB und der gewollte Vertrag wegen fehlender Beurkundung (§ 125 i.V.m. § 311 b Abs. 1 BGB) nichtig sind. Eine Heilung des Formmangels gemäß § 315 b Abs. 2 BGB kommt nicht in Betracht, da eine Eintragung des Eigentumsübergangs in das Grundbuch nicht erfolgt ist. 17 2. Das Vorliegen eines Scheingeschäftes ist nicht deshalb unbeachtlich, weil die Antragstellerin und der Käufer sich gegenüber dem Antragsgegner an dem formnichtigen Kaufvertrag festhalten lassen müssen. Es ist nämlich keine Rechtsgrundlage ersichtlich, aufgrund derer das nichtige Scheingeschäft als gültig und damit den Vorkaufsfall auslösend fingiert werden könnte. 18 VG Ansbach, Urteil vom 25.09.2000 - AN 18 K 98.01234 -, juris, Rn. 63; VG Freiburg, Urteil vom 28.01.2004 - 7 K 2391/02 -, juris, Rn. 22. 19 Wie bereits ausgeführt, setzt das Bestehen eines Vorkaufsrechts nach § 36 a LG NRW - wie auch nach § 24 Abs. 1 BauGB - als Tatbestandsmerkmal den Kauf eines Grundstückes voraus. Anknüpfungspunkt ist der - rechtswirksame - Kauf, nicht die Mitteilung eines Kaufvertrages. Das Vorkaufsrecht ist als Option für einen Eintritt der Behörde in das Vertragsverhältnis von einem wirksamen zivilrechtlichen Vertrag abhängig. Ein davon unabhängiger Anspruch wird durch die Regelung nicht begründet. 20 Aus § 36 a LG NRW kann nicht entnommen werden, dass die in der notariellen Urkunde als Vertragspartner ausgewiesenen Personen mit der Mitteilung eines Kaufvertrages gegenüber der Behörde öffentlich-rechtlich eine Gewähr dafür übernehmen, dass darin der Vertragsinhalt richtig wiedergegeben wird, d.h. auch ihrem Parteiwillen entspricht. Die von dem Antragsgegner hierzu angeführte Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts des Saarlandes 21 - Urteil vom 08.07.2003 - 1 R 9/03 -, juris, Rn. 51 -, 22 ist nicht übertragbar, da in § 36 Abs. 3 Satz 2 des Saarländischen Naturschutzgesetzes - SNG - in der vor dem 02.06.2006 geltenden Fassung eine Mitteilungsverpflichtung der Vertragsparteien ausdrücklich festgelegt war (anders als in § 13 SNG der aktuellen Fassung). Eine solche Bestimmung fehlt im nordrhein-westfälischen Landesrecht. 23 Auch aus zivilrechtlichen Rechtsgrundsätzen kann nicht hergeleitet werden, dass sich die Vertragsparteien an dem nichtigen Vertrag festhalten lassen müssen. 24 Vgl. hierzu ausführlich VG Ansbach, Urteil vom 25.09.2000- AN 18 K 98.01234 -, juris, Rn. 64 - 70 m.w.N. 25 Insbesondere kann angesichts der Tatsache, dass die Antragstellerin bereits im Anhörungsverfahren gegenüber dem Antragsgegner das Scheingeschäft offengelegt hat, ein Verstoß gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) durch die Berufung auf den Formmangel nicht festgestellt werden. 26 Nachdem auch der Notar, der den Vertrag beurkundet hatte, bestätigt hatte, dass der Vertrag nicht vollzogen werde, lagen dem Antragsgegner vor seiner Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts sichere Informationen dafür vor, dass es aufgrund des Vertrages zu keinem Eigentumswechsel kommen wird. In dieser Situation hätte der Antragsgegner abwarten können, ob die Vertragsparteien einen neuen - wirksamen - Kaufvertrag schließen werden, um nach Kenntnis des Vertragsinhaltes erneut zu prüfen, ob das Vorkaufsrecht ausgeübt werden soll. 27 Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. 28 Die Streitwertfestsetzung beruht auf den §§ 52 Abs. 2, 53 Abs. 2 Nr. 2 des Gerichtskostengesetzes – GKG –.