M 9 S 18.3233

Zweckentfremdung: gewerbliche Nutzung einer als Wohnraum anzusehenden Einheit • Wohnraum im Sinne des ZwEWG liegt vor, wenn Räume objektiv für die Führung eines selbstständigen Haushalts geeignet und subjektiv als Wohnraum bestimmt sind (§ 3 ZeS). • Eine dauerhaft überwiegend gewerbliche Nutzung begründet eine Zweckentfremdung, wenn die Räume Wohnraum sind und keine Ausnahme vorliegt (Art. 1 ZwEWG i.V.m. § 4 ZeS). • Die Darlegung einer fortdauernden gewerblichen Nutzung vor dem Stichtag 01.01.1972 obliegt dem Berechtigten; bloße Behauptungen genügen nicht (§ 3 Abs. 3 Nr. 2 ZeS). • Bei Änderung oder Veraltung der gesetzlichen Ermächtigungsgrundlage kann auf eine gleichwertige Rechtsgrundlage abgestellt werden, wenn die rechtlichen Voraussetzungen unverändert bleiben. Die Antragstellerin mietete seit 1.1.2000 eine Einheit im 6. Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses und betrieb dort gewerblich ein Büro/Praxis. Die Vermieterin hatte das Objekt 1990 erworben; frühere Unterlagen und Tektur-/Aufteilungspläne aus den 1960er bis 1980er Jahren weisen die Räume als Wohnraum aus und belegen eine Maisonette-Wohnung mit umfangreicher Wohnfläche. Die Antragsgegnerin stellte durch Ortsermittlungen und Aktenbestand die gewerbliche Nutzung fest und erließ daraufhin einen Grundbescheid, der die sofortige Beendigung der gewerblichen Nutzung anordnet und ein Zwangsgeld androht. Die Antragstellerin rügte, die Räume seien schon vor dem Stichtag 1.1.1972 gewerblich genutzt worden und berief sich auf Umstände und Aussagen früherer Eigentümer; sie begehrte vorläufigen Rechtsschutz. Die Behörde und das Gericht halten dem entgegen, dass Baugenehmigungen und Aufteilungspläne Wohnnutzung dokumentieren und dass behauptete frühere gewerbliche Nutzungen nicht ausreichend belegt sind. • Antragstellerin hat keinen Anspruch auf Anordnung aufschiebender Wirkung, da die Anfechtungsklage in der Hauptsache voraussichtlich erfolglos sein wird (§ 80 Abs.5, § 80 Abs.4 VwGO). • Formeller Bestand des Bescheids: ordnungsgemäße Anhörung nach Art.28 BayVwVfG und rechtmäßige Adressierung der Verfügung an die Handlungsstörerin (Art.9 LStVG). • Materiellrechtliche Prüfung: Die Einheit ist nach den vorliegenden Bau- und Aufteilungsunterlagen sowie der tatsächlichen Nutzung objektiv und subjektiv als Wohnraum bestimmt (§ 3 ZeS, Art.1 ZwEWG). • Keine einschlägige Umwidmungshandlung oder tiefgreifende bauliche Veränderung ist nachgewiesen, die eine dauerhafte Wegnahme des Wohncharakters bewirkt hätte; bloße nicht näher konkretisierte Nutzungsbehauptungen genügen nicht. • Der Ausnahmetatbestand des § 3 Abs.3 Nr.2 ZeS (dauerhafte gewerbliche Nutzung bereits vor 01.01.1972) ist nicht erfüllt; die vorgelegten Hinweise auf gewerbliche Nutzung vor 1972 sind unzureichend belegt und werden durch die Genehmigungslage widerlegt. • Zwischenzeitliche Änderungen der Ermächtigungsgrundlage beeinträchtigen die Rechtmäßigkeit des Bescheids nicht, da die rechtlichen Voraussetzungen für die Verfügung unverändert sind und die Behörde Ermessen ausüben durfte. Der Antrag wird abgelehnt; die Antragsgegnerin hat rechtmäßig die Beendigung der gewerblichen Nutzung angeordnet, weil die Einheit als Wohnraum im Sinne des ZwEWG anzusehen ist und derzeit überwiegend gewerblich genutzt wird, ohne dass eine schlüssige, durchgehende gewerbliche Nutzung vor dem 1.1.1972 nachgewiesen ist. Eine Ausnahme- oder Genehmigungslage liegt nicht vor. Die Antragstellerin trägt die Verfahrenskosten; der Streitwert wurde auf 2.500 EUR festgesetzt. Zusammenfassend hat die Behörde insoweit rechtmäßig gehandelt und die Verfügung ist materiell wie formell begründet.