3 S 1762/22

Leitsatz: 1. Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsverbotsrechts ist ein umbauter Raum, der nach Maßgabe eines einfachen Standards zur dauernden Wohnnutzung bestimmt sowie rechtlich und tatsächlich geeignet ist (st. Rspr.).(Rn.9) 2. Die objektive Eignung und die subjektive Bestimmung als Wohnraum entfallen nicht schon dann, wenn früher zu Wohnzwecken genutzte Räume im Zeitpunkt des Inkrafttretens einer kommunalen Zweckentfremdungsverbotssatzung wegen Sanierungsbedürftigkeit leer stehen. (Rn.20) 3. Wohnraum liegt erst dann nicht mehr vor, wenn ein dauerndes Bewohnen unzulässig oder unzumutbar ist, weil der Raum einen schweren Mangel oder Missstand aufweist und die Wiederbewohnbarkeit nicht mit einem objektiv wirtschaftlichen und zumutbaren Aufwand hergestellt werden kann. Den Wohnungseigentümer trifft hierfür die Darlegungslast.(Rn.10) Die Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Freiburg vom 5. Juli 2022 - 4 K 508/22 - wird zurückgewiesen. Der Antragsteller trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens. Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 120.000,-- Euro festgesetzt. I. Der Antragsteller begehrt vorläufigen Rechtsschutz gegen eine Anordnung der Antragsgegnerin, die Zweckentfremdung von Wohnraum zu beenden. Er ist seit dem Jahr 2015 Eigentümer des Grundstücks Flst.-Nr. ..., ... Str. ..., in der Innenstadt der Antragsgegnerin. Das Anwesen ist mit einem mehrstöckigen Gebäude bebaut. Im Erdgeschoss befindet sich ein Ladengeschäft, im ersten bis dritten Obergeschoss und im Dachgeschoss befinden sich insgesamt neun Wohneinheiten. Nach den Feststellungen der Antragsgegnerin wurden die Wohneinheiten nach vorherigem Leerstand im Jahr 2015 renoviert und ab dem Jahr 2015 vermietet, u.a. an die Firma „... ... Enterprise UG“. Die Wohneinheiten wurden auf verschiedenen Buchungsportalen als Ferienwohnungen angeboten und nach Hinweisen des Polizeivollzugsdienstes zwischenzeitlich auch als Terminwohnungen von Prostituierten genutzt. Bei verschiedenen Anhörungen machte der Antragsteller wechselnde Angaben zur Nutzung der Wohneinheiten. Er erklärte zunächst, er habe von einer Fremdbeherbergung keine Kenntnis, der Hauptmieter habe ihm eine Dauervermietung zugesagt. Später gab er an, die Wohneinheiten Nrn. 2, 4 und 5 würden zu Wohnzwecken genutzt. Die übrigen Wohneinheiten seien mit einem Gewerbemietvertrag an die Firma „... ... Enterprise UG“ vermietet; diese sei zur Untervermietung berechtigt. Er habe keine Handhabe für eine Kündigung. Die Einheiten seien zum Stichtag 1.2.2014 (Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverbotssatzung der Antragsgegnerin) nicht zu Wohnzwecken genutzt worden und hierfür objektiv auch nicht geeignet. Mit Bescheiden vom 20.8.2019 untersagte die Antragsgegnerin der Firma „... ... Enterprise UG“ sowie deren Geschäftsführer persönlich die gewerbliche Nutzung des Anwesens. Vollstreckungsversuche blieben ohne Erfolg. In der Folgezeit stellte die Antragsgegnerin bei Internetrecherchen und örtlichen Überprüfungen fest, dass die Wohneinheiten in dem Anwesen weiterhin auf Buchungsportalen als Ferienwohnungen angeboten und vermietet wurden. Mit Bescheid vom 29.09.2021 gab die Antragsgegnerin dem Antragssteller auf, die Zweckentfremdung der Wohneinheiten Nrn. 2 - 9 des Anwesens ...-... Straße ... durch die Nutzung als gewerblich betriebene Ferienwohnungen bis zum 15.11.2021 zu beenden und diese wieder Wohnzwecken zuzuführen. Dem Antragsteller wurde weiter aufgegeben, bis zum 15.11.2021 geeignete Nachweise für die Beendigung der gewerblichen Nutzung und bis zum 31.1.2022 Nachweise vorzulegen, dass die Wohneinheiten wieder Wohnzwecken zugeführt wurden. Zur Begründung stützte sie sich auf § 4a Abs. 1 des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes vom 19.12.2013 in der Fassung vom 4.2.2021 (ZwEWG) in Verbindung mit §§ 11, 12 der Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in der Stadt Freiburg im Breisgau vom 27.11.2018 in der Fassung vom 1.10.2019 und vom 27.7.2021 (ZwES). Der Antragssteller legte Widerspruch ein und beantragte beim Verwaltungsgericht Freiburg die Anordnung der aufschiebenden Wirkung seines Rechtsmittels. Ferner stellte er vorsorglich einen Antrag auf Genehmigung der Zweckentfremdung. Mit Beschluss vom 5.7.2022 (4 K 508/22) hat das Verwaltungsgericht den Antrag abgelehnt. Es hat im Wesentlichen ausgeführt, der Antrag sei statthaft, weil nach § 4a Abs. 2 ZwEWG, § 12 Abs. 2 ZwES Widerspruch und Klage gegen Verwaltungsakte zum Vollzug des Gesetzes bzw. der Satzung keine ausschiebende Wirkung hätten. Der Antrag sei aber nicht begründet. Die Antragsgegnerin habe aufgrund der speziellen gesetzlichen Ermächtigungsgrundlage des § 4a Abs. 1 ZwEWG i.V.m. § 12 Abs. 1 ZwES einschreiten dürfen. Bei summarischer Prüfung handele sich bei sämtlichen im Bescheid genannten Wohneinheiten um Wohnraum im Sinne d. § 3 ZwES, der gemäß § 4 ZwES zweckentfremdet werde. Für eine Genehmigungsfreiheit nach § 5 Abs. 3 ZwES oder eine Genehmigungsfähigkeit nach § 5 Abs. 2 ZwES sei nichts ersichtlich. Die Antragsgegnerin habe ihr Ermessen fehlerfrei ausgeübt. Gegen diesen ihm am 22.7.2022 zugestellten Beschluss hat der Antragsteller am 5.8.2022 beim Verwaltungsgericht Beschwerde eingelegt. Die Beschwerdebegründung ist am 22.8.2022 beim Verwaltungsgerichtshof eingegangen. II. Die Beschwerde des Antragstellers bleibt ohne Erfolg. Die im Beschwerdeverfahren innerhalb der Monatsfrist des § 146 Abs. 4 Satz 1 VwGO dargelegten Gründe, auf deren Prüfung das Beschwerdegericht nach § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO bei Beschwerden gegen Beschlüsse des Verwaltungsgerichts in Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes grundsätzlich beschränkt ist, rechtfertigen die begehrte Änderung der erstinstanzlichen Entscheidung nicht. Der Antragsteller hat den Beschluss des Verwaltungsgerichts nicht durchgreifend in Frage gestellt (vgl. zur Zweistufigkeit des Verfahrens VGH Baden-Württemberg, Beschl. v. 25.1.2018 - 10 S 1681/17 - VBlBW 2018, 335; Beschl. v. 6.7.2015 - 8 S 534/15 - juris). 1. a) Die Beschwerde macht geltend, das Verwaltungsgericht habe sich rechtsfehlerhaft auf die Zweckentfremdungsverbotssatzung der Antragsgegnerin (im Folgenden: ZwES) gestützt. Diese sei jedoch nichtig, weil das Zweckentfremdungsverbotsgesetz (im Folgenden: ZwEWG) mit Ausnahme des Genehmigungsvorbehalts die Fragen der Zweckentfremdung abschließend regele; dies gelte insbesondere für die Definition des Begriffs „Wohnraum“. Die Antragsgegnerin sei nicht ermächtigt, durch Satzung abweichende Regelungen zu treffen; insbesondere sei allein durch Anwendung und Auslegung des Gesetzestexts zu ermitteln, ob Wohnraum, eine Zweckentfremdung und ggf. Genehmigungsfreiheit vorliege. b) Dieser Einwand geht fehl. Die geltend gemachten Bedenken gegen die Wirksamkeit der Zweckentfremdungsverbotssatzung der Antragsgegnerin sind nicht hinreichend dargelegt und greifen nicht durch. Nach § 2 Abs. 1 ZwEWG können Gemeinden mit Wohnraummangel durch Satzung bestimmen, dass im Gemeindegebiet oder in Teilen davon Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf. Im Rahmen dieser Satzungsermächtigung steht der Antragsgegnerin Satzungsautonomie zu (Art. 28 Abs. 2 Satz 1 GG, § 4 Abs. 1 GemO). Soweit sich die Satzungsgeberin nach Inhalt, Zweck und Ausmaß im Rahmen der gesetzlichen Ermächtigung hält, ist sie aufgrund ihres Satzungsermessens zur Ausfüllung und Konkretisierung der im Gesetz verwendeten unbestimmten Rechtsbegriffe befugt (zum normativen Ermessen des Satzungsgebers vgl. auch Senatsurt. v. 8.12.2015 - 3 S 248/15 - juris). Die Beschwerdebegründung legt nicht substantiiert dar, welche Regelungen der Satzung unter welchen rechtlichen Gesichtspunkten nicht mehr von der Ermächtigungsgrundlage des ZwEWG gedeckt sind. Dies wäre schon deshalb geboten gewesen, weil die Satzung den Gesetzestext vielfach wörtlich übernimmt (vgl. etwa zum Begriff der Zweckentfremdung § 3 Abs. 1 ZwEWG und § 4 Abs. 1 ZwES; zu den Genehmigungsvoraussetzungen § 3 ZwEWG und § 5 ZwES; zu Anordnungen § 4a ZwEWG und § 12 ZwES) und auch sonst mit den in der obergerichtlichen Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen übereinstimmt. Die Beschwerdebegründung zeigt insbesondere nicht auf, dass die Definition des Begriffs „Wohnraum“ in § 3 ZwES nicht dem vom Gesetzgeber zugrunde gelegten Rechtsbegriff entspricht. Nach der obergerichtlichen Rechtsprechung ist Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsverbotsrechts - in Anlehnung an den Sprachgebrauch und die Gesetzesterminologie - ein umbauter Raum, der zur dauernden Wohnnutzung bestimmt sowie rechtlich und tatsächlich geeignet ist. Es muss sich mithin um einen Raum handeln, der - wenn auch nach Instandsetzung - zur Führung eines selbständigen Haushalts unter Berücksichtigung landesrechtlicher Mindestanforderungen für die Bewohnbarkeit geeignet ist, auf die Dauer bewohnt zu werden. Die Eignung, auf Dauer bewohnt zu werden, fehlt einem Raum dann, wenn er einen Mangel oder Missstand aufweist, der zur Folge hat, dass ein Bewohnen auf Dauer entweder unzulässig oder unzumutbar ist. Räume, die unter keinem denkbaren Gesichtspunkt aus Gründen des öffentlichen Interesses erhaltenswert oder die unter keinen Umständen mehr vermietbar sind, fallen nicht mehr in den Schutzbereich des Gesetzes; dasselbe gilt für früheren Wohnraum, dessen Zustand eine Wiederherstellung nicht mehr als sinnvoll erscheinen lässt. Bloße Notunterkünfte oder abbruchreife Räumlichkeiten zu erhalten ist nicht der Zweck des Gesetzes (vgl. zur insoweit vergleichbaren alten Rechtslage BVerfG, Beschl. v. 4.2.1975 - 2 BvL 5/74 - BVerfGE 38, 348 und juris Rn. 52; BVerwG, Urt. v. 18.5.1977 - VIII C 44.76 - BVerwGE 54, 54 und juris Rn. 27; Urt. vom 25.6.1982 - 8 C 15/80 - juris, Urt. v. 29.11.1985 - 8 C 105/83 - juris Rn. 19; Urt. v. 14.12.1990 - 8 C 38/89 - juris Rn. 10; Bayerischer VGH, Urt. v. 1.12.1997 - 24 B 95.3612 - juris Rn. 31). Diesen Anforderungen wird § 3 ZwES gerecht. Danach sind Wohnraum im Sinne der Satzung solche Räume, die zur dauerhaften Wohnnutzung objektiv geeignet und subjektiv bestimmt sind (Abs. 1 und 2). Wohnraum liegt nicht vor, wenn ein dauerndes Bewohnen unzulässig oder unzumutbar ist, weil der Raum einen schweren Mangel oder Missstand aufweist und die Wiederbewohnbarkeit nicht mit einem objektiv wirtschaftlichen und zumutbaren Aufwand hergestellt werden kann (Abs. 3 Nr. 5). Nicht zuletzt hat sich der erkennende Senat mit den Vorgängersatzungen vom 28.1.2014, vom 27.11.2018 und vom 1.10.2019 befasst und keine Verstöße gegen höherrangiges Recht festgestellt (Senatsurteile v. 8.12.2015 - 3 S 248/15 - juris und v. 8.12.2020 - 3 S 209/19 - unveröffentlicht). 2. a) Der Antragsteller macht weiter geltend, es habe sich bei den Einheiten zum Stichtag 1.2.2014 nicht um Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsverbotsrechts gehandelt. Aufgrund erheblicher Mängel seien sie objektiv nicht als Wohnraum geeignet gewesen. Sie hätten auch nicht mit zumutbarem Aufwand wieder bewohnbar gemacht werden können. Das Verwaltungsgericht habe ihn diesbezüglich zu Unrecht beweisbelastet. Er habe erhebliche Sanierungskosten aufgewendet, die nicht wieder erwirtschaftet werden könnten. Trotz der Sanierung bestünden weiterhin erhebliche Mängel im Hinblick auf eine Wohnnutzung wie etwa fehlende Waschmaschinenanschlüsse, fehlende Abstellmöglichmöglichkeiten und ein schlechter energetischer Zustand. Die Zweckentfremdung habe zum Stichtag bereits bestanden, weil die Einheiten bei Inkrafttreten der Satzung länger als sechs Monate leer gestanden hätten. Bei den Einheiten 1 - 2 und 6 - 9 habe seitdem keine Wohnnutzung mehr stattgefunden. Es sei auch keine spätere Umwidmung zu Wohnzwecken erfolgt. Das Verwaltungsgericht sei daher zu Unrecht von einer subjektiven Bestimmung zu Wohnzwecken ausgegangen. Die Wohneinheiten 3 - 5 seien hingegen dauerhaft vermietet. b) Dieses Vorbringen greift nicht durch. aa) Die streitgegenständlichen Wohneinheiten sind objektiv zur Wohnnutzung geeignet, weil sie die Führung eines selbstständigen Haushalts ermöglichen (§ 3 Abs. 2 Satz 1 ZwES). Wie sich u.a. aus den vorliegenden Mietverträgen des Antragstellers mit der Firma „... ... Enterprise UG“ bzw. mit Herrn W. und den Vermietungsinseraten ergibt, weisen alle Wohneinheiten eine Kochgelegenheit und ein eigenes Badezimmer auf. Dies bestreitet auch die Beschwerde nicht. Soweit der Antragsteller geltend macht, bereits der längliche Zuschnitt mache eine dauerhafte Wohnnutzung für weite Personenkreise unzumutbar und es fehle an Waschmaschinenanschlüssen, separaten Abstellräumen und Fahrradabstellplätzen, verkennt er, dass der Wohnraumbegriff im Sinne des Zweckentfremdungsverbotsrechts nur eine Mindestausstattung voraussetzt. Die teilweise darüber hinaus gehenden bauordnungsrechtlichen Anforderungen an Neubauten (vgl. §§ 34 ff. LBO) sind auf den hier streitgegenständlichen, denkmalgeschützten Altbau grundsätzlich nicht übertragbar (vgl. § 76 LBO). bb) Das Verwaltungsgericht geht zu Recht davon aus, dass die Räumlichkeiten auch subjektiv zur Wohnnutzung bestimmt waren. Nach § 3 Abs. 2 Satz 2 ZwES trifft die/der Verfügungsberechtigte die subjektive Bestimmung (erstmalige Widmung oder spätere Umwidmung) ausdrücklich oder durch nach außen erkennbares schlüssiges Verhalten. Diese Regelung steht im Einklang mit der obergerichtlichen Rechtsprechung (vgl. Senatsbeschl. v. 6.8.2022 - 3 S 1493/20 - juris Rn. 41 m.w.N.; Bayerischer VGH, Urt. v. 1.12.1997 - 24 B 95.3612 - juris). Die ausdrückliche Zweckbestimmung durch den Bauherrn liegt dabei zumeist im Antrag auf Baugenehmigung (vgl. BayVGH, Urt. v. 1.12.1997 - 24 B 95.3612 - juris; VG München, Beschl. v. 22.8.2019 - M 9 S 18.3233 - juris Rn. 27 m.w.N.). Durch einfachen Sinneswandel, der nicht durch einen nach außen erkennbaren und auf Dauer angelegten Umwidmungsakt umgesetzt wird, ändert sich die subjektive Zweckbestimmung nicht; als derartige Umsetzungs- bzw. Umwidmungsakte kommen beispielsweise die Einreichung eines baurechtlichen Änderungsantrags oder aber auch tiefgreifende Umbaumaßnahmen in Betracht, die eine Wohnnutzung nicht mehr zulassen (BayVGH, Urt. v. 1.12.1997 - 24 B 95.3612 - juris). Nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Antragsgegnerin waren die Räumlichkeiten vorliegend stets als Wohnraum baurechtlich genehmigt; nach Aktenlage wurden sie auch bis zum Jahr 2012/2013 dauerhaft bewohnt. Selbst wenn eine entsprechende Baugenehmigung angesichts des Umstands, dass es sich um ein Gebäude aus dem 14. Jahrhundert handelt, nicht erteilt oder nicht mehr auffindbar sein sollte, so wird vom Antragsteller nicht in Abrede gestellt, dass die oberen Stockwerke jedenfalls bis zum Leerstand im Jahre 2013 objektiv und subjektiv zu Wohnzwecken geeignet und bestimmt waren. Eine eventuelle formelle Baurechtswidrigkeit wäre unbeachtlich (BVerwG, Urt. v. 29.11.1985 - 8 C 105/83 - juris Rn. 20; OVG Hamburg, Beschl. v. 16.1.2020 - 4 Bs 176/19 - juris Rn. 30). Eine Umwidmung zu gewerblichen Zwecken durch den Voreigentümer ist nicht vorgetragen worden und auch sonst nicht ersichtlich. Es ist mithin nicht erkennbar, dass die Räumlichkeiten schon vor dem Stichtag 1.2.2014 und seitdem ohne Unterbrechung anderen als Wohnzwecken dienten (vgl. § 3 Abs. 3 Nr. 2 ZwES). Auch der Antragsteller hat nach seinem Eigentumserwerb im Jahr 2015 keinen Antrag auf Nutzungsänderung gestellt. Eine Umwidmung durch schlüssiges Verhalten des Antragstellers liegt bei summarischer Prüfung ebenfalls nicht vor; vielmehr hat der Antragsteller vielfach nach außen zu erkennen geben, dass er von einer Wohnnutzung ausgeht. Für die Wohneinheiten Nrn. 3 - 5 ergibt sich die subjektive Zweckbestimmung zur Wohnnutzung schon daraus, dass der Antragsteller nach wie vor geltend macht, die Räumlichkeiten würden dauerhaft als Wohnung genutzt (Gerichtsakte S. 94). Auch hinsichtlich der anderen Wohneinheiten hat der Antragsteller gegenüber der Antragsgegnerin wiederholt zum Ausdruck gebracht, dass er keine Ferienwohnungen vermiete, einen Wohnungsmietvertrag abgeschlossen habe und nach Auskunft seines Mieters jede Wohnung fest vermietet sei. Ihm sei keine Nutzung als Ferienwohnungen bekannt. Weiter hat er zum Ausdruck gebracht, dass er den Betrieb von Ferienwohnungen als vertragswidrig erachte, aber nicht dagegen vorgehen könne (vgl. Behördenakten S. 223, 235 ff; 575 ff., 889). Soweit der Antragsteller zuletzt behauptet, er habe einen Gewerbemietvertrag mit der Hauptmieterin abgeschlossen, so war dies nach außen nicht erkennbar. Zum einen hat der Antragsteller den Mietvertrag trotz mehrfacher Aufforderung der Antragsgegnerin jahrelang nicht vorgelegt; zum anderen ist der schließlich vorgelegte Mietvertrag als „Wohnungsmietvertrag“ bezeichnet. cc) Wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat, ist die Wohnraumeigenschaft auch nicht durch den Leerstand im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Satzung entfallen. Zu Wohnzwecken errichtete Räumlichkeiten unterfallen auch dann dem Zweckentfremdungsverbot, wenn sie sich noch „mit vertretbarem, dem Verfügungsberechtigten objektiv zumutbaren Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand“ in einen bewohnbaren Zustand versetzen lassen (BVerfG, Urt. v. 4.2.1975 - 2 BvL 5/74 - juris Rn. 52; BVerwG, Urt. v. 14.12.1990 - BVerwG 8 C 38.89 - juris Rn. 9 f.). Daraus folgt, dass Leerstand oder Mängel als solche die Wohnraumeigenschaft grundsätzlich nicht entfallen lassen. Das Leerstehenlassen von Wohnraum ist für sich genommen auch keine rechtlich anerkannte Nutzungsart, sondern bewirkt einen faktischen Zustand, der die Wohnraumeigenschaft zum Stichtag unberührt lässt. Ist dieser Zustand - wie hier - bis zum Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots hingenommen worden, hindert dies nicht, dass er mit Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverbotssatzung mit der Folge missbilligt wird, dass er ab diesem Zeitpunkt gegen das Zweckentfremdungsverbot verstößt (VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 22.10.1998 - 10 S 275/97 - juris Rn. 21). Erst mit dem Inkrafttreten der ZwES wird ein Leerstand von mehr als sechs Monaten als Zweckentfremdung definiert und einer Genehmigungspflicht unterworfen (§ 2 Abs. 1 Nr. 4 ZwEWG, § 4 Abs. 1 Nr. 4 ZwES). Wie insbesondere § 4 Abs. 2 ZwES zeigt, toleriert das Zweckentfremdungsrecht Leerstand nur in eng umrissenen Grenzen. Auch die Beschwerdebegründung trägt keine Anhaltspunkte dafür vor, dass der Leerstand durch den Voreigentümer vor dem Hintergrund einer anderen subjektiven Zweckbestimmung erfolgte. Der Einwand des Antragstellers, dass das Anwesen aufgrund des Leerstands bereits zweckentfremdet gewesen sei und es keine erneute Zweckentfremdung geben könne, geht danach fehl. dd) Der Senat teilt die Auffassung des Verwaltungsgerichts, dass bei summarischer Prüfung die Wohnraumeigenschaft auch nicht nach § 3 Abs. 3 Nr. 5 ZwES entfallen ist. Danach liegt Wohnraum nicht vor, wenn ein dauerndes Bewohnen unzulässig oder unzumutbar ist, weil der Raum einen schweren Mangel oder Missstand aufweist und die Wiederbewohnbarkeit nicht mit einem objektiv wirtschaftlichen und zumutbaren Aufwand hergestellt werden kann. Dies ist stets der Fall, wenn die aufzuwendenden finanziellen Mittel nicht innerhalb eines Zeitraumes von 10 Jahren durch entsprechende Erträge wieder ausgeglichen werden können. Diese Regelung entspricht den in der höchst- und obergerichtlichen Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen (vgl. BVerfG, Urt. v. 4.2.1975 - 2 BvL 5/74 - juris; BVerwG, Urt. v. 10.5.1985 - 8 C 35.83 - juris Rn. 29; Urt. v. 20.8.1986 - 8 C 16/84 - juris; Urt. v. 14.12.1990 - BVerwG 8 C 38.89 - juris Rn. 9 f.). (1) Der Antragsteller wendet hiergegen ein, das Verwaltungsgericht habe ihn zu Unrecht als beweisverpflichtet angesehen. Es gehe aber nicht um eine Rückausnahme, wie das Verwaltungsgericht meine, sondern um die Frage, ob überhaupt Wohnraum vorliege. Dieser Einwand greift nicht durch. Ausgehend von dem dargelegten Grundsatz, dass zu Wohnzwecken errichtete Räumlichkeiten auch dann dem Zweckentfremdungsverbot unterfallen, wenn sie sich noch mit einem vertretbaren und zumutbaren Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand in einen bewohnbaren Zustand versetzen lassen (BVerfG, Urt. v. 4.2.1975 - 2 BvL 5/74 - juris Rn. 52; BVerwG, Urt. v. 14.12.1990 - 8 C 38.89 - juris Rn. 9 f.), konkretisiert § 3 Abs. 3 Nr. 5 Satz 1 und 2 ZwES die besonderen Voraussetzungen, unter denen die Wohnraumeigenschaft ausnahmsweise entfällt. Zu Recht geht das Verwaltungsgericht daher mit der ständigen verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung davon aus, dass denjenigen, der sich zu seinen Gunsten auf die Unzumutbarkeit der Herstellung einer Wiederbewohnbarkeit beruft, zumindest eine gesteigerte Darlegungslast trifft (OVG Hamburg, Beschl. v. 16.1.2020 - 4 Bs. 176/19 - juris Rn. 35; vgl. auch VG München, Urt. v. 29.3. 2017 - M 9 K 15.3795 - juris Rn. 17). Hierzu ist substantiiert darzulegen, welche Beträge für welche erforderlichen Arbeiten anfallen und ob hierdurch ein unvertretbarer Aufwand entsteht. (2) Zu Unrecht macht die Beschwerdebegründung weiter geltend, es müsse dem Eigentümer überlassen bleiben, welchen Wohnstandard er bei einer Renovierung gestalten will; das Verwaltungsgericht habe daher zu Unrecht einen einfachen Mindeststandard für ausreichend erachtet. Bei der Beurteilung der zweckentfremdungsrechtlichen Zumutbarkeit der Beseitigung eines zur Unbewohnbarkeit von Räumen führenden Mangels oder Missstands sind nur die finanziellen Aufwendungen des Verfügungsberechtigten zu berücksichtigen, die erforderlich sind, um die Grenze zur Bewohnbarkeit im Sinne eines einfachen Wohnstandards wieder zu überschreiten; rechtlicher Maßstab ist mithin eine menschenwürdige und gesunde Mindestausstattung (BVerwG, Urteil. v. 15.11.1985 - 8 C 103.83 - juris; Urt. v. 14.12.1990 - 8 C 38/89 - juris Rn. 10). Dies entspricht dem Schutzzweck des Zweckentfremdungsverbotsrechts, den Wohnungsbestand zu schützen, und ist als Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentumsgrundrechts verfassungsrechtlich unbedenklich (vgl. BVerfG, Urt. v. 4.2.1975 - 2 BvL 5/74 - juris). Abzusetzen ist bei der Ermittlung des der Zumutbarkeitsprüfung zugrunde zu legenden Aufwands außerdem der Wert derjenigen Investitionen, die nicht erforderlich wären, wenn in der Vergangenheit unterbliebene, zur Erhaltung der Bewohnbarkeit objektiv gebotene Instandsetzungs- und Unterhaltungsmaßnahmen durchgeführt worden wären. Ob der Verfügungsberechtigte selbst oder lediglich sein Rechtsvorgänger notwendige Erhaltungs- oder Unterhaltungsmaßnahmen unterlassen haben, ist dabei ohne Bedeutung (vgl. BVerwG, Urt. v. 14.12.1990 - 8 C 38/89 - juris Rn. 13). (3) Nach diesen Maßgaben ist entgegen dem Beschwerdevorbringen nicht hinreichend substantiiert dargelegt, dass sich die Wohneinheiten nicht mit zumutbarem Aufwand wieder in einen bewohnbaren Zustand hätten versetzen lassen. Es kann dahinstehen, ob die Wohnungen zum Stichtag 1.2.2014 Missstände oder so erheblichen Mängel aufwiesen, dass sie nicht mehr bewohnbar und allenfalls noch als Notunterkünfte geeignet waren. Das Verkehrswertermittlungsgutachten zum Stichtag 10.12.2013 spricht von einem mittleren Instandhaltungszustand und einem Sanitärstandard der 1960er Jahre. Aus dem Gutachten und den beiliegenden Fotografien ergibt sich, dass eine einfache Heizungsanlage und rudimentäre sanitäre Anlagen vorhanden gewesen sein dürften. Es ist nach Aktenlage jedoch offensichtlich, dass ein erheblicher Renovierungs- und Modernisierungsbedarf bestand, was auch von der Antragsgegnerin nicht bestritten wird. Der Antragsteller hat aber seiner Darlegungslast nicht Genüge getan. Aus der eidesstattlichen Versicherung des Geschäftsführers der Hauptmieterin ergibt sich lediglich, dass er für Umbaumaßnahmen ca. 165.000 Euro zzgl. MwSt. aufgewendet habe. Hierbei handelt es sich um eine pauschale Schätzung; es fehlt jegliche Aufschlüsselung, welche Beträge für welche baulichen Maßnahmen aufgebracht werden mussten. Unklar bleibt auch, welcher Wohnstandard zugrunde gelegt wurde; nach dem Beschwerdevorbringen ist jedenfalls nicht ausgeschlossen, dass in diesem Betrag auch über eine Mindestausstattung hinausgehende Aufwendungen enthalten sind. Es spricht auch sehr vieles dafür, dass Rechtsvorgänger des Antragstellers notwendige Erhaltungs- und Unterhaltungsmaßnahmen unterlassen haben. Sowohl nach dem Verkehrswertgutachten 2013 als auch nach der oben genannten eidesstattlichen Versicherung befand sich das Anwesen in einem veralteten und wohl auch vernachlässigten Zustand. Auch der in der Beschwerdebegründung vorgetragene niedrige Ertragswert unterliegt Zweifeln. So legt der Antragsteller die vom Verkehrswertgutachten angenommenen Kaltmieten für die Wohneinheiten zugrunde; dessen Annahmen beruhen aber ersichtlich auf dem Ist-Zustand im Jahr 2013 vor der Renovierung. Welche Mieten nach Renovierung erzielbar sind, wird nicht substantiiert dargelegt. Außerdem rechnet der Antragsteller offensichtlich Finanzierungskosten für den Erwerb des Anwesens mit ein; dies sind aber keine Aufwendungen zur Herstellung der Wiederbewohnbarkeit der Wohneinheiten. ee) Die Beschwerde verkennt ferner, dass das Verwaltungsgericht die Annahme, dass es sich bei den umstrittenen Wohneinheiten um Wohnraum handelt, selbstständig tragend auf die Regelung des § 3 Abs. 1 Satz 3 ZwES gestützt hat. Nach § 3 Abs. 1 Satz 3 ZwES liegt Wohnraum im Sinne der Satzung auch vor, wenn objektiv zur Wohnnutzung geeignete Räumlichkeiten erst nach dem 1.2.2014 zu Wohnzwecken bestimmt werden. Das Verwaltungsgericht hat im Einzelnen ausgeführt, dass der Antragsteller die Einheiten nach dem Stichtag 1.2.2014 im Anschluss an die Renovierung durch schlüssiges Verhalten und Erklärungen seines damaligen Bevollmächtigten wieder zur Wohnnutzung bestimmt hat. Auch diese Annahme stellt die Beschwerde nicht durchgreifend in Frage. Wie dargelegt ist aktenkundig, dass der Antragsteller gegenüber der Antragsgegnerin zu Beginn des Verwaltungsverfahrens mehrfach zum Ausdruck gebracht, er gehe von einer dauerhaften Wohnnutzung aus und habe von einer Ferienwohnungsvermietung keine Kenntnis. Hieran hat das Verwaltungsgericht den Antragsteller zu Recht festgehalten. 3. Zutreffend ist das Verwaltungsgericht von einer Zweckentfremdung sämtlicher Wohneinheiten ausgegangen. Nach § 4 Abs. 1 Nr. 3 ZwES wird Wohnraum insbesondere zweckentfremdet, wenn er für mehr als insgesamt zehn Wochen im Kalenderjahr für Zwecke der Fremdbeherbergung genutzt wird. Dieser Umstand wird für die Wohneinheiten Nrn. 1 - 2 und 6 - 9 auch von der Beschwerde nicht mehr bestritten. Es spricht bei summarischer Prüfung auch Überwiegendes dafür, dass die Wohneinheiten Nr. 3 - 5 ebenfalls zweckentfremdet werden. Wie die Antragsgegnerin im Einzelnen substantiiert dargelegt hat, werden alle Wohneinheiten auf der Buchungsplattform ... als Ferienwohnungen für mehr als 10 Wochen im Jahr angeboten. Der Antragsgegnerin ist die Zuordnung der entsprechenden Inserate zu den genannten Wohneinheiten anhand des vorliegenden Abgeschlossenheitsplans und der in die Plattform eingestellten Fotografien gelungen. Auch das Verwaltungsgericht hat bei einer Recherche am 12.07.2022 insgesamt acht Inserate gefunden, die sich den streitgegenständlichen Einheiten zuordnen lassen. An der Zweckentfremdung ändert der - auch von der Antragsgegnerin eingeräumte - Umstand nichts, dass die Wohneinheiten 3 - 5 zwischenzeitlich augenscheinlich zu Wohnzwecken untervermietet waren. Wie das Verwaltungsgericht im Einzelnen dargelegt hat, handelte es sich hierbei um eine - wohl pandemiebedingte - Zwischennutzung. Die Untermietverhältnisse waren befristet oder konnten vorzeitig aufgehoben werden; die Mietverhältnisse zu Mietern und Untermietern sind soweit ersichtlich beendet. Auch die offenbar von der Antragsgegnerin veranlasste Unterbringung einer Flüchtlingsfamilie in einer der Wohneinheiten ist nach dem Vortrag des Antragstellers beendet. Die Antragsgegnerin hat auch glaubhaft gemacht, dass die Wohneinheiten Nrn. 3 - 5 im Jahr 2022 erneut auf Buchungsplattformen inseriert wurden. Für die Wohneinheit Nr. 3 hat der Antragsteller zudem eingeräumt, dass sie bis zum Jahr 2020 durchgehend zu anderen als Wohnzwecken genutzt wurde. Im Mietvertrag mit Herrn W. aus dem Jahr 2017 hat sich der Antragsteller mit einer Vermietung als Ferienwohnung ausdrücklich einverstanden erklärt. 4. Entgegen der Auffassung des Antragstellers ist die Zweckentfremdung nicht nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 ZwEWG, § 5 Abs. 3 Satz 1 ZwES genehmigungsfrei. Es kann dahinstehen, ob die durchgeführten Renovierungsarbeiten ein „wesentlicher Bauaufwand“ im Sinne dieser Vorschrift sind. Jedenfalls handelt es sich nicht um die Umgestaltung von Räumen, die anderen als Wohnzwecken dienten. Wie dargelegt, stellt der Leerstand als solcher ohne besondere Anhaltspunkte keine Zweckänderung dar. 5. Die Zweckentfremdung ist auch nicht genehmigungsfähig. a) Nach § 5 Abs. 2 Satz 2 ZwES kann eine Genehmigung erteilt werden, wenn dem Interesse an der Erhaltung des Wohnraums durch Ausgleichsmaßnahmen, insbesondere durch Ersatzwohnraum, in verlässlicher und angemessener Weise Rechnung getragen wird. Ein beachtliches Angebot zur Errichtung von Ersatzwohnraum setzt gemäß § 7 Abs. 2 ZwES voraus, dass der Ersatzwohnraum in zeitlichem Zusammenhang mit der Zweckentfremdung geschaffen wird. Ersatzwohnraum aus dem Bestand oder auf Vorrat wird ausdrücklich ausgeschlossen (Nr. 3). Der neu zu schaffende Wohnraum darf außerdem nicht kleiner als der zweckentfremdete sein und von dessen Standard nicht nachteilig oder zu aufwändig abweichen (Nr. 4). b) Die vom Antragsteller benannte, an eine Wohngemeinschaft vermietete Erdgeschosswohnung ... Str. ... ist vom Umfang her nicht gleichwertig. Wie das Verwaltungsgericht im Einzelnen ausgeführt hat, ist die Wohnraumbilanz insbesondere hinsichtlich der Anzahl der Wohneinheiten nicht ausgeglichen (vgl. zum Maßstab BVerwG, Urt. v. 12.3.1982 - 8 C 23.80 - BVerwGE 65,139 und juris Rn. 18; Urt. v. 10.5.1985 - 8 C 35.83 - juris Rn. 26). Wenn der Antragsteller sinngemäß geltend macht, die Wohneinheiten im streitgegenständlichen Anwesen befänden sich nicht in einem zur Dauervermietung geeigneten Zustand und seien daher nicht in die Wohnraumbilanz einzubeziehen, verkennt er erneut, dass das Zweckentfremdungsverbotsrecht nur von einer Mindestausstattung ausgeht. Es ist angesichts des senatsbekannten Wohnraummangels im Stadtgebiet der Antragsgegnerin (hierzu etwa Senatsurteile v. 6.7.2021 - 3 S 2103/19 - juris und v. 8.12.2020 - 3 S 209/19 - unveröff.), die zudem eine bekannte Universitätsstadt ist, fernliegend, dass die Wohneinheiten etwa wegen fehlender Waschmaschinenanschlüsse nicht vermietbar wären, zum Beispiel an Studierende. Da die Wohnung ... Str. ... unstreitig bereits zum 1.3.2014 vermietet, das streitgegenständliche Anwesen aber erst im Jahr 2015 vom Antragsteller erworben wurde, dürfte es sich zudem um Wohnraum aus dem Bestand im Sinne des § 7 Abs. 2 Nr. 3 ZwES handeln. Zwar kommt es - wie das Verwaltungsgericht zutreffend feststellt - nicht darauf an, ob der Ersatzwohnraum gerade in der Absicht geschaffen wurde, einen Ersatz für einen bestimmten Wohnraum zur Verfügung zu stellen; gleichwohl ist aber ein zeitlicher Zusammenhang der Schaffung des Ersatzwohnraums mit der Zweckentfremdung geboten (BVerwG, Urt. v. 12.3.1982 - 8 C 23.80 - BVerwGE 65,139 und juris Rn. 18; Urt. v. 20.8.1986 - 8 C 16/84 - juris Rn. 40). Ein solcher ist hier nicht erkennbar. 6. Auch die in der Beschwerdebegründung geltend gemachten Ermessenfehler liegen nicht vor. a) Die Beschwerde trägt vor, die Antragsgegnerin habe ihr Ermessen schon deshalb fehlerhaft ausgeübt, weil sie sich an eine nichtige Satzung gebunden gefühlt habe. Dieser Einwand geht schon deshalb fehl, weil die Bedenken des Antragstellers gegen die Wirksamkeit der Satzung wie ausgeführt nicht durchgreifen. Im Übrigen enthält die angegriffene Entscheidung vom 29.9.2021 eingehende Ermessenserwägungen (S. 5), so dass keine Rede davon sein kann, dass sich die Antragsgegnerin gebunden glaubte. b) Die Beschwerde macht weiter geltend, es liege ein Ermessensfehlgebrauch vor, weil der Zustand der Wohnungen außer Acht gelassen worden sei. Es sei nicht nachvollziehbar, wie derart mangelhafte und minderwertige Einheiten in einem schlechten energetischen Zustand einer Wohnnutzung zugeführt werden könnten; diese seien vielmehr für eine Ferienwohnungsnutzung im Sommerhalbjahr prädestiniert. Auch dieser Einwand greift nicht durch. Die Beschwerdebegründung legt wiederum nicht substantiiert dar, dass die Wohnungen - zumal nach der Renovierung - den für ein menschenwürdiges und gesundes Wohnen erforderlichen Mindeststandard nicht aufweisen. Nach Aktenlage haben sie Tageslicht, eine Küche oder Kochnische sowie Toilette und Bad. Dass die Wohneinheiten nicht beheizbar sind, wird von der Beschwerde schon nicht behauptet; diese macht lediglich geltend, dass der energetische Zustand nicht heutigen Standards entspricht. Ferner weist die Antragsgegnerin zutreffend darauf hin, dass die fehlenden Anschluss- und Abstellmöglichkeiten ggf. in den Kellerräumen geschaffen werden könnten. Wie ausgeführt, hat der Senat keinen Zweifel daran, dass angesichts des Wohnraummangels im Stadtgebiet der Antragsgegnerin auch einfach ausgestattete Altbauwohnungen dort dauervermietet werden können. c) Auch die Einwände gegen die Störerauswahl greifen nicht durch. Der Antragsteller hält seine Inanspruchnahme als Zustandsstörer für ermessensfehlerhaft, weil nicht zugleich eine Duldungsverfügung gegen den Mieter ergangen sei. Damit lässt der Antragsteller außer Acht, dass zunächst Zweckentfremdungsverbotsverfügungen der Antragsgegnerin gegen die Mieterin, die „... ... Enterprise UG“, und deren Geschäftsführer als Handlungsstörer ergangen sind und zahlreiche Versuche gescheitert sind, diese zur Beendigung der Zweckentfremdung zu veranlassen. Im Übrigen besteht bei einer Störermehrheit kein generelles Rangverhältnis zwischen der Inanspruchnahme des Verhaltens- und des Zustandsverantwortlichen. Die Entschließung, wer als Pflichtiger heranzuziehen ist, ist vielmehr an den Umständen des Einzelfalls, dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und dem Gebot effektiver und schneller Gefahrenbeseitigung auszurichten. So ist es unter dem Gesichtspunkt der Effektivität des Verwaltungshandelns nicht zu beanstanden, wenn der Zustandsstörer (ggf. ergänzend) herangezogen wird, weil - wie hier - die Heranziehung des bekannten Verhaltensstörers die Beseitigung des rechtswidrigen Zustandes nicht gewährleistet (st. Rspr., vgl. etwa VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 13.3.2014 - 10 S 2210/12 - juris Rn. 30). Die (Zustands-)Verantwortlichkeit eines Grundstückseigentümers und Vermieters ist es, die Vertragsverhältnisse mit den Mietern eines Gebäudes so zu gestalten, dass eine Zweckentfremdung unmöglich wird; er hat auch ansonsten die ihm zu Gebote stehenden eigentumsrechtlichen Möglichkeiten auszuschöpfen, um dieses Ziel zu erreichen. Dazu zählt grundsätzlich auch die Pflicht, nach Abschluss eines Mietvertrages zu kontrollieren, ob eine Wohnung zweckentfremdungsverbotswidrig benutzt wird, wenn der begründete Verdacht für eine solche Nutzung besteht, und darauf unverzüglich zu reagieren (vgl. zur Nutzungsuntersagung OVG Nordrhein-Westfalen, Beschl. v. 27.5.2021 - 2 B 1867/20 - juris 15.ff.). Das Verwaltungsgericht hat diesbezüglich zutreffend ausgeführt, der Antragsteller könne aufgrund seiner Eigentümerstellung auf die Mieterin einwirken, etwa durch außerordentliche Kündigung oder Räumungsklage. Soweit der Antragssteller hiergegen einwendet, dass die Hauptmieterin zur Untervermietung berechtigt sei, verfängt dies nicht. Denn das Verwaltungsgericht hat nicht angenommen, dass eine Vertragskündigung wegen unberechtigter Untervermietung erfolgen soll, sondern wegen der verbotswidrigen Zweckentfremdung. Dass diese keinen Kündigungsgrund darstellen kann, ist nicht substantiiert dargelegt. Einer Duldungsverfügung gegen den Mieter bedarf es nach alledem nicht. d) Auch die Einwände des Antragstellers gegen die Länge der ihm gesetzten Fristen verfangen nicht. Der Antragsteller macht insoweit geltend, es sei utopisch, dass eine Räumungsklage innerhalb von sechs Wochen durchzuführen sei; ein Räumungsprozess und eine eventuelle Zwangsvollstreckung dauerten bis zu einem Jahr. Auch sei der Zustand der Wohnungen außer Acht gelassen worden. Das Verwaltungsgericht hat hierzu im Einzelnen ausgeführt, dass der Antragsteller durch fehlende Auskunftsbereitschaft erheblich zur Dauer des Verwaltungsverfahrens beigetragen hat und seit längerem mit der angefochtenen Verfügung hat rechnen müssen. Bei rechtzeitigem Tätigwerden wäre ihm die Einhaltung der Frist möglich gewesen; diese sei zudem bereits zweimal auf seinen Antrag hin verlängert worden. Es bestünden keine Zweifel an der Möglichkeit einer Neuvermietung innerhalb des gesetzten Fristen. Auch diese zutreffenden Erwägungen stellt die Beschwerdebegründung nicht durchgreifend in Frage. Es ist schon nicht dargetan, dass ein Räumungsprozess überhaupt erforderlich werden würde. Nach Aktenlage steht nur noch eine Untervermietung als Ferienwohnungen in Rede, die jederzeit beendet werden kann; die längerfristigen Zwischenmietverhältnisse sind soweit ersichtlich, u.a. durch einen Räumungsvergleich, beendet worden. Der Senat teilt die Auffassung des Verwaltungsgerichts, dass keine Zweifel an der Möglichkeit einer Neuvermietung innerhalb der hierfür gesetzten Frist bestehen. Zudem hat die Antragsgegnerin zutreffend auf die Möglichkeit eines Antrags auf Fristverlängerung oder auf Aussetzung der Vollstreckung hingewiesen, wenn der Antragsteller eine ernsthafte Rückführungsabsicht auf geeignete Weise nachweist und aus tatsächlichen Gründen, etwa wegen Renovierungsarbeiten, oder aus rechtlichen Gründen, etwa wegen eines Kündigungs- oder Räumungsprozesses, nicht zur Einhaltung der gesetzten Fristen in der Lage sein sollte. 7. Entgegen der Beschwerdebegründung bestehen schließlich auch keine Bedenken gegen die Gesamtabwägung des Verwaltungsgerichts im Hinblick darauf, dass ohne die Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes vollendete Tatsachen geschaffen würden. Nach § 4a Abs. 2 ZwEWG und § 12 Abs. 2 ZwES haben Rechtsmittel gegen zweckentfremdungsrechtliche Anordnungen keine aufschiebende Wirkung; der Gesetzgeber nimmt mithin die Schaffung vollendeter Tatsachen im Grundsatz in Kauf. Da Rechtsmittel des Antragstellers gegen die angefochtene Verfügung vom 29.9.2022 nach den vorstehenden Ausführungen keine Aussicht auf Erfolg haben dürften, besteht kein Anlass, von dieser gesetzlichen Wertung abzuweichen. III. Die Kostenscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO. Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 63 Abs. 2 Satz 1, § 47 Abs. 1, § 53 Abs. 2 Nr. 2, § 52 Abs. 1 und 2 GKG i. V. m. der Empfehlung in Nr. 56.6.3 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013 und folgt der von den Beteiligten nicht beanstandeten Festsetzung und der Begründung des Verwaltungsgerichts mit Ausnahme des Ansatzes für die Gebührenfestsetzung, die im Beschwerdeverfahren nicht mehr Streitgegenstand war. Der Beschluss ist unanfechtbar.