M 8 K 23.3978

I. Die Klage wird abgewiesen. II. Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen. III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die zulässige allgemeine Leistungsklage hat in der Sache keinen Erfolg, da der Klägerin der geltend gemachte Zahlungsanspruch nicht zusteht. 1. Die Klage ist zulässig. Ein Stellplatzablösevertrag ist ein öffentlich-rechtlicher Vertrag im Sinne der Art. 54 ff. BayVwVfG, weshalb bei Streitigkeiten hieraus der Verwaltungsrechtsweg gemäß § 40 Abs. 1 VwGO eröffnet ist (BVerwG, U.v. 13.7.1979 – 4 C 67/76 – NJW 1980, 1294, juris Rn. 36; BayVGH, U.v. 11.3.2004 – 2 BV 02.3044 – VGHE BY 57, 103, juris Ls 1, Rn. 15; VG München, U.v. 23.3.2015 – M 8 K 13.5773 – juris Rn. 12; Gruber in: BeckOK BauordnungsR Bayern, Art. 47 Rn. 106). Richtige Klageart ist vorliegend die von der Klägerin gewählte, in § 43 Abs. 2 VwGO genannte allgemeine Leistungsklage. 2. Die Klage ist jedoch unbegründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Rückzahlung des Teilbetrags in Höhe von 22.500,00 EUR für drei Stellplätze und damit auch keinen Anspruch auf Zahlung von Zinsen. Die Voraussetzungen des insoweit maßgeblichen öffentlich-rechtlichen Erstattungsanspruchs, die denen des zivilrechtlichen Bereicherungsrechts entsprechen, liegen nicht vor (vgl. zum öffentlich-rechtlichen Erstattungsanspruch und seinen Voraussetzungen: BVerwG, U.v. 12.3.1985 – 7 C 48. 82 – BVerwGE 71, 85, juris Rn. 12 f. m.w.N.; U.v. 16.5.2000 – 4 C 4/99 – BVerwGE 111, 162, juris; BayVGH, U.v. 29.1.2004 – 2 B 02.1445 – BayVBl 2004, 564, juris Rn. 16; U.v. 11.3.2004 – 2 BV 02.3044 – VGH BY 57, 103, juris Rn. 15; SächsOVG, U.v. 11.4.2019 – 1 A 206/18 – SächsVBl 2019, 284, juris Rn. 28 f; U.v. 18.8.2011 – 1 A 335/09 – juris Rn. 32; OVG NW, U.v. 5.9.1996 – 7 A 958/94 – juris Rn. 4 f.; Gruber in: BeckOK BauordnungsR, 32. Edition 1.2.2025, Art. 47 Rn. 125; Würfel in: Busse/Kraus, Bayerische Bauordnung, 157. EL Januar 2025, Art. 47 Rn. 338 mwN; Molodovsky in: Molodovsky/Famers/Waldmann, Bayerische Bauordung, Update 01/2025, Art. 47 Rn. 101). Der Erstattungsanspruch setzt voraus, dass eine Leistung ohne rechtlichen Grund erlangt wurde, der Rechtsgrund später weggefallen oder der bezweckte Erfolg nicht eingetreten ist (vgl. SächsOVG, U.v. 11.4.2019 – 1 A 206/18 – SächsVBl 2019, 284, juris Rn. 29). An einer rechtsgrundlosen Vermögensverschiebung fehlt es jedoch im vorliegenden Fall. Rechtsgrundlage für die Zahlung der Stellplatzablöse ist der zwischen den Parteien geschlossene Ablösevertrag vom 3. Juli 2019/11. Juli 2019, der seinerseits seine Rechtsgrundlage in Art. 47 Abs. 3 Nr. 3 BayBO und § 4 Abs. 2 bis 4 StPlS findet. Gründe für die Unwirksamkeit oder Nichtigkeit des Ablösevertrags (Art. 59 BayVwVfG) sind nicht ersichtlich. Der Anspruch auf Zahlung der Stellplatzablöse ist entstanden, da die Klägerin die Stellplätze nicht bis zu dem im Ablösevertrag vereinbarten Termin – nämlich dem 1. Juli 2021 – auf einem geeigneten Grundstück in der Nähe ihres Baugrundstücks nachgewiesen hat. Gem. § 2 Abs. 1 des zwischen den Beteiligten geschlossenen Stellplatzablösevertrags war die Klägerin verpflichtet, die notwendigen Stellplätze, die nach § 1 Gegenstand des Vertrags sind, bis spätestens 1. Juli 2021 in der Nähe ihres Baugrundstücks nachzuweisen und rechtlich zu sichern (Grunddienstbarkeit zwischen den beteiligten Grundstücken und beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Stadt). § 3 enthält sodann eine Konkretisierung dessen, was noch als „in der Nähe“ gelten solle. Sollte(n) der Stellplatz/die Stellplätze nicht bis zu dem festgelegten Termin nachgewiesen sein, verpflichtete sich die Klägerin, der Beklagten unwiderruflich je Stellplatz einen Betrag von 7.500,00 EUR bis spätestens 1. August 2021 zur Verfügung zu stellen (§ 2 Abs. 2 Satz 1 Stellplatzablösevertrag). Der geschlossene Vertrag regelt mithin einerseits, bis wann die Realherstellung nachzuweisen ist, sowie andererseits, wie der Realnachweis anstelle der Ablöse zu führen ist. Der Zahlungsanspruch der Beklagten auf Leistung der streitgegenständlichen Stellplatzablöse entsteht schon bei Fehlen einer der beiden Voraussetzungen. Die Klägerin hat indes keine der beiden Voraussetzungen erfüllt. Sie hat zum einen die vereinbarte Frist nicht eingehalten und zum anderen bis zum heutigen Tag die vereinbarte Art des Nachweises weder schlüssig behauptet oder gar nachgewiesen. 2.1. Die Klägerin hat nicht bis zum 1. Juli 2021 nachgewiesen, über vier Stellplätze in der Tiefgarage verfügungsberechtigt zu sein. Das folgt schon aus den eigenen Einlassungen der Klägerin. Sie hat in den Schreiben an die Beklagte vom 7. Juli 2021 und 16. August 2021 ausdrücklich ausgeführt, dass ein geplanter Erwerb der Stellplätze nicht stattgefunden habe und um Verlängerung der Frist gebeten. Eine Verlängerung der Frist durch die Beklagte ist nicht erfolgt (vgl. dazu insbesondere die Schreiben der Klägerin vom 7. Juli 2021 und 16. August 2021 an die Beklagte (Behördenakten Az. 603-3.2-2019-17607-23, Bl. 2 ff. sowie Bl. 10 f.). 2.2. Unabhängig davon und selbstständig tragend ist der Zahlungsanspruch neben dem Fristablauf auch deshalb entstanden, weil die Klägerin das „Wie“ der Stellplatzablöse nicht vertragsgemäß durch Herstellung und Sicherung der Stellplätze in der Nähe des Baugrundstücks umgesetzt hat. Die in der Vertragsklausel § 2 Abs. 1 des Ablösevertrags enthaltene Formulierung „in der Nähe seines Baugrundstücks“ ist nach Art. 62 Satz 2 BayVwVfG i.V.m. §§ 133, 157 BGB bei der gebotenen objektiven Betrachtungsweise dahingehend auszulegen, dass die vorgesehene Möglichkeit der Realherstellung ausschließlich auf anderen Grundstücke als dem Baugrundstück erfolgen soll – freilich unter der weiteren Prämisse, dass sie in dessen Nähe liegen. Die Realherstellung auf dem Baugrundstück selbst soll gerade nicht erfasst sein (vgl. zur Auslegung von Willenserklärungen und Verträgen, auch im öffentlichen Recht: Kopp/Ramsauer, VwVfG, 25. Auflage 2024, § 62 Rn. 12; vgl. ferner: BayVGH, U.v. 21.3.2019 – 13 A 18.1859 – juris Rn. 36 f.; vgl. ferner: BayVGH, B.v. 14.6.2013 – 10 C 13.710 – juris Rn. 5 unter Hinweis auf BVerwG, U.v. 18.12.2007 – 6 C 47.06 – NVwZ 2008, 571, juris Rn. 29 für Verwaltungsakte; U.v. 27.8.2008 – 6 C 32.07 – NJW 2009, 162, juris Rn. 23 für Prozesshandlungen; B.v. 22.9.2011 – 6 B 19.11 – Buchholz 421.2 Hochschulrecht Nr. 76, juris Os, Rn. 6 für öffentlich-rechtliche Willenserklärungen). Das Gesetz und die Stellplatzsatzung der Beklagten sehen für die Erfüllung der Stellplatzpflicht im Wege der Realherstellung zwei Möglichkeiten vor: zum einen die Herstellung auf dem Baugrundstück selbst (Art. 47 Abs. 3 Nr. 1 BayBO bzw. § 4 Satz 1 Alt. 1 StPlS), zum anderen auf einem geeigneten Grundstück in der Nähe des Bugrundstücks, wenn dessen Benutzung für diesen Zweck gegenüber dem Rechtsträger der Bauaufsichtsbehörde rechtlich gesichert ist (Art. 47 Abs. 3 Nr. 2 BayBO, § 4 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 StPlS). Der Wortlaut des § 2 Abs. 1 des Ablösevertrags („in der Nähe seines Baugrundstücks“) ist ersichtlich dem Wortlaut des Gesetzes – Art. 47 Abs. 3 Nr. 2 BayBO in der im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gültigen Fassung vom 26. März 2019 – und der Stellplatzsatzung der Beklagten (§ 4 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 StPlS), beides die Herstellung auf einem anderen Grundstück betreffend, entlehnt. Art. 47 BayBO und die Stellplatzsatzung der Beklagten werden in der Präambel des Vertrags darüber hinaus explizit in Bezug genommen. Angesichts dessen kann die in Rede stehende Vertragsklausel des Ablösevertrags bei verständiger, objektiver Auslegung nur so verstanden werden, dass sie sich nicht auf die Realherstellung auf dem Baugrundstück selbst bezieht mit der Folge, dass eine solche daher nicht als vertragsgemäß anzusehen ist. Der vertraglich vereinbarte Stellplatznachweis ist nur dann geführt, wenn ein Stellplatz auf einem anderen als dem Baugrundstück, jedoch in dessen Nähe, tatsächlich hergestellt ist und dessen Benutzung für diesen Zweck gegenüber dem Rechtsträger der Bauaufsichtsbehörde rechtlich gesichert ist. Der Einwand der des Prozessbevollmächtigten der Klägerin in der mündlichen Verhandlung am 31. März 2025, in den Verhandlungen mit der Beklagten sei klar gewesen, dass die im Rahmen der Baugenehmigung vom 9. August 2019 erforderlichen Stellplätze im Rahmen der nachfolgenden Baugenehmigung, die am 17. Februar 2020 erteilt worden sei, nachwiesen werden könnten, führt schon deswegen nicht zum Erfolg, weil dies im Wortlaut des Stellplatzablösevertrags, den die Klägerin mit der Beklagten geschlossen hat und der im vorgenannten Sinne auszulegen ist, keinen Niederschlag gefunden hat. 2.3. Die von der Klägerin behauptete – zwischen den Parteien streitige – nach Erteilung der Baugenehmigung erfolgte Herstellung bzw. Anrechnung von Stellplätzen auf dem Baugrundstück (Stellplätze 17, 18, 45 und 46) ist nicht entscheidungserheblich. Der Stellplatzablösevertrag sieht ausschließlich einen (zeitlich befristet möglichen) Nachweis in der Nähe des Baugrundstücks oder die Zahlung einer Stellplatzablöse vor. Die spätere Herstellung / Anrechnung von Stellplätzen auf dem Baugrundstück ist weder vorgesehen noch geeignet, den Anspruch der Beklagten auf Zahlung der Stellplatzablöse entfallen zu lassen. Die Baugenehmigung vom 9. August 2019 sieht dementsprechend ausschließlich den Stellplatznachweis durch den Stellplatzablösevertrag vom 11. Juli 2019 vor. 3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. Zivilprozessordnung – ZPO.