3 L 726/15.NW

Der Antrag wird abgelehnt. Die Kosten des Verfahrens trägt der Antragsteller mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen. Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 2.500 € festgesetzt. Das vorläufige Rechtsschutzgesuch des Antragstellers, das bei sinngemäßer Auslegung seines Begehrens auf die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung seines Widerspruchs gegen die in der Nummer 2 des Bescheids des Antragsgegners vom 22. Juni 2015 verfügte und in Nummer 3 für sofort vollziehbar erklärte Nutzungsuntersagung gerichtet ist, ist gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1, 2. Alternative Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO – statthaft und auch ansonsten zulässig. In der Sache ist der Antrag jedoch unbegründet. 1. Zunächst hat der Antragsgegner die Anordnung der sofortigen Vollziehung der Nummer 2 des Bescheids vom 22. Juni 2015 in formeller Hinsicht ausreichend nach § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO begründet. Nach dieser Vorschrift ist bei der Anordnung der sofortigen Vollziehung nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO das besondere Interesse an der sofortigen Vollziehung schriftlich zu begründen. Dies soll den Betroffenen in die Lage versetzen, in Kenntnis dieser Gründe seine Rechte wirksam wahrzunehmen und die Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs abzuschätzen. Der Behörde wird zugleich der Ausnahmecharakter der Vollziehungsanordnung verdeutlicht und eine besonders sorgfältige Prüfung des Vollzugsinteresses auferlegt. Bei bauordnungsrechtlichen Nutzungsuntersagungen sind nach der Rechtsprechung des OVG Rheinland-Pfalz (z. B. Beschluss vom 5. Juli 2006 – 8 B 10574/06.OVG –, BauR 2006, 1734), der die Kammer folgt, keine allzu hohen Anforderungen an die Begründungspflicht des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO zu stellen. Insbesondere bedarf es zur Begründung des öffentlichen Interesses am Sofortvollzug der Verfügung keiner von den Anlagen ausgehenden, konkreten Gefahren für Rechtsgüter Dritter. Vielmehr liegt die sofortige Vollziehung einer (rechtmäßigen) Nutzungsuntersagung regelmäßig im besonderen öffentlichen Interesse, weil sie die Rechtstreue der Bevölkerung untergrabende Vorbildwirkungen einer formell illegalen Nutzung bekämpft, dem „Schwarzbauer“ ungerechtfertigte Vorteile gegenüber dem erst nach Erteilung einer Genehmigung Nutzenden entzieht und ein Unterlaufen der präventiven Kontrolle der Bauaufsicht verhindert. Dies gilt umso mehr, als ein bloßes Nutzungsverbot den Bestand der baulichen Anlagen unberührt lässt und dem Bauherrn mangels Schaffung vollendeter Tatsachen in der Regel ohne weiteres zugemutet werden kann, bis zur Klärung der Genehmigungsfähigkeit seiner formell illegal errichteten baulichen Anlage auf deren Nutzung zu verzichten. Ausgehend hiervon genügt die Begründung der sofortigen Vollziehung der Nummer 2 des angefochtenen Bescheids den Anforderungen des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO. Der Antragsgegner hat zur Begründung des Sofortvollzuges u.a. ausgeführt, es könne im öffentlichen Interesse nicht hingenommen werden, dass die formell illegal betriebene Hundezucht gegenüber einem Betrieb im Vorteil sei, der das Genehmigungsverfahren ordnungsgemäß durchlaufe und somit zeitliche und finanzielle Einschränkungen in Kauf nehme. Von der Hundezucht gingen außerdem erhebliche Geräuschemissionen und von der Pferde- und Ponyhaltung Geräusch- und Geruchsemissionen aus, der die Nachbarschaft bis zum Ende des Verwaltungsrechtstreits auf unbestimmte Zeit weiter ausgesetzt wäre. Auch dies sei im öffentlichen Interesse nicht hinzunehmen. Damit liegt eine auf den konkreten Einzelfall abgestellte und nicht lediglich formelhafte Begründung des besonderen Vollzugsinteresses vor. Ob die von dem Antragsgegner angeführte Begründung inhaltlich zutreffend ist und die Anordnung der sofortigen Vollziehung zu rechtfertigen vermag, ist im Rahmen des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO unbeachtlich; dies ist erst bei der gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO vom Gericht eigenständig vorzunehmenden Interessenbewertung zu erörtern (z. B. OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 3. April 2012 – 1 B 10136/12.OVG –, BauR 2012, 1362). 2. Auch in materieller Hinsicht ist die Anordnung der sofortigen Vollziehung der Nummer 1 der Verfügung vom 22. Juni 2015 rechtlich nicht zu beanstanden. 2.1. Für das Interesse des Betroffenen, einstweilen nicht dem Vollzug der behördlichen Maßnahmen ausgesetzt zu sein, sind zunächst die Erfolgsaussichten des in der Hauptsache eingelegten Rechtsbehelfs von Belang. Ein überwiegendes Interesse eines Antragstellers an der Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ist in der Regel anzunehmen, wenn die im Eilverfahren allein mögliche und gebotene Überprüfung ergibt, dass der angefochtene Verwaltungsakt offensichtlich rechtswidrig ist. Denn an der Vollziehung eines ersichtlich rechtswidrigen Verwaltungsakts kann kein öffentliches Vollzugsinteresse bestehen. Ist der Verwaltungsakt dagegen offensichtlich rechtmäßig, so überwiegt das Vollzugsinteresse das Aussetzungsinteresse des Antragstellers nur dann, wenn zusätzlich ein besonderes öffentliches Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsakts besteht. Kann aufgrund der im Eilverfahren nur möglichen summarischen Überprüfung nicht festgestellt werden, ob der Verwaltungsakt offensichtlich rechtmäßig oder offensichtlich rechtswidrig ist, so beschränkt sich die verwaltungsgerichtliche Kontrolle des Sofortvollzuges des Verwaltungsakts auf die Durchführung einer Interessenabwägung, die je nach Fallkonstellation zugunsten des Antragstellers oder des Antragsgegners ausgehen kann. Nach diesen Grundsätzen überwiegt vorliegend das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung der Nutzungsuntersagung das private Interesse des Antragstellers, dieser bis zum Abschluss der Hauptsacheverfahren einstweilen nicht nachkommen zu müssen. Das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung ergibt sich daraus, dass die angefochtene Nummer 2 des Bescheids vom 22. Juni 2015 offensichtlich rechtmäßig ist und mit ihrer Durchsetzung nicht bis zur Bestandskraft, deren Eintritt noch nicht abzusehen ist, abgewartet werden kann. 2.2. Verfahrensrechtliche Bedenken gegen die Nutzungsuntersagungsverfügung bestehen im Ergebnis nicht. Allerdings ergibt sich aus den Verwaltungsakten nicht, dass der Antragsgegner den Antragsteller vor Erlass der Nutzungsuntersagungsverfügung gemäß § 1 Landesverwaltungsverfahrensgesetz – LVwVfG – i.V.m. § 28 Verwaltungsverfahrens-gesetz – VwVfG – angehört hat. Nach der zuletzt genannten Vorschrift ist einem Beteiligten vor Erlass eines ihn belastenden Verwaltungsakts Gelegenheit zu geben, sich zu den für die Entscheidung maßgeblichen Tatsachen zu äußern. Dem ist der Antragsgegner hier offenbar nicht nachgekommen. Ebenso wenig wie die Anhörung nach § 1 LVwVfG i.V.m. § 28 Abs. 2 und 3 VwVfG entbehrlich war, ist der Anhörungsmangel nach § 1 LVwVfG i.V.m. § 46 VwVfG unbeachtlich, weil gerade bei der hier im Ermessen der Behörde stehenden Entscheidung, eine Nutzungsuntersagung nach § 81 Satz 1 LBauO zu erlassen, nicht davon auszugehen ist, dass bei pflichtgemäßer Ermessensbetätigung eine andere als die getroffene Entscheidung gar nicht in Betracht kommt. Der Anhörungsverstoß ist aber inzwischen gemäß § 1 LVwVfG i.V.m. § 45 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2 VwVfG geheilt worden. Denn die erforderliche Anhörung, die bis zum Abschluss der letzten Tatsacheninstanz eines verwaltungsgerichtlichen Verfahrens möglich ist, ist im vorliegenden Eilverfahren nachgeholt worden. Eine schriftsätzliche Stellungnahme der Behörde im gerichtlichen Aussetzungsverfahren kann eine Nachholung der Anhörung dann bewirken, wenn sich die Behörde in ihrem Schriftsatz nicht nur auf die Verteidigung der einmal getroffenen Verwaltungsentscheidung beschränkt, sondern eindeutig, umfassend und klar zu erkennen gibt, dass sie ein etwaiges Vorbringen des Betroffenen unvoreingenommen zur Kenntnis genommen und gewürdigt hat, aber dennoch bei ihrer erneuten Entscheidung zu dem Ergebnis gekommen ist, dass die Verfügung aufrechterhalten bleibt (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 17. Januar 1979 – 2 B 268/78 –, AS RP-SL 15, 167; OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 11. Februar 2014 – 15 B 69/14 –, NWVBl 2014, 322; OVG Sachsen, Beschluss vom 2. Februar 2012 – F 7 B 278/11 –, juris; VG Neustadt, Beschluss vom 21. Januar 2015 – 3 L 1098/14.NW –; Sachs in: Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG Kommentar, 8. Auflage 2014, § 45 Rn. 87). Davon ausgehend liegt hier eine Heilung des unterstellten Verfahrensfehlers vor. Der Antragsgegner hat in Kenntnis und Würdigung der vom Antragsteller mit seinem verfahrenseinleitenden Schriftsatz vom 10. August 2015 gegen die Rechtmäßigkeit der Nutzungsuntersagung vom 22. Juni 2015 vorgetragenen Argumente an dem Nutzungsverbot nach erneuter Prüfung festgehalten, was er durch den Antrag auf Ablehnung der vom Antragsteller begehrten Vollziehungsaussetzung zum Ausdruck gebracht hat. Der Antragsgegner ist in seinem Schriftsatz vom 11. August 2015 in eine neue, unvoreingenommene Sachprüfung im Hinblick auf die im Widerspruchsverfahren sowie im vorliegenden Eilverfahren erfolgten Einlassungen des Antragstellers eingetreten. So hat er sich auch ausdrücklich mit dem Vortrag des Antragstellers in der Antragsschrift auseinandergesetzt, es gebe außer ihm noch zwei weitere Pferdehalter in der A-Straße, wobei einer davon direkt im Ortskern lebe und seine 2 Pferde ganzjährig auf der an den Hof angrenzenden Weide im Ort halte. 2.3. In materieller Hinsicht ist die Nummer 2 des Bescheids des Antragsgegners vom 22. Juni 2015 offensichtlich rechtmäßig. Nach § 81 Satz 1 Landesbauordnung – LBauO – kann die Bauaufsichtsbehörde u. a. die Benutzung baulicher Anlagen untersagen, wenn diese gegen baurechtliche oder sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften über die Errichtung oder Nutzungsänderung verstoßen und nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können. Diese Voraussetzungen liegen nach der allein möglichen und gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage hier vor. Die Nutzung des Grundstücks Flurstück-Nr. .. in Niederalben für die Haltung von Pferden und Ponys sowie von mehr als vier Hunden zur Hundezucht stellt sich als formell-illegal dar. Nach der ständigen Rechtsprechung des OVG Rheinland-Pfalz (s. z.B. Beschluss vom 2. Januar 2014 – 8 B 11261/13 –, juris), der die Kammer folgt, rechtfertigt bereits die formelle Rechtswidrigkeit grundsätzlich eine Nutzungsuntersagung (z.B. OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 2. Januar 2014 – 8 B 11261/13 –, juris). Das Ausreichenlassen allein der formellen Illegalität ist nicht unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismäßigkeit zu beanstanden, denn die Vorschriften über die Genehmigungspflicht sind durch das öffentliche Interesse an einer – vorbeugenden – Gefahrenabwehr gerechtfertigt. Möglicher wirtschaftlicher Schaden dadurch, dass – bei materieller Legalität – eine rechtmäßige Nutzung zeitweise bis zur Erteilung der erforderlichen Genehmigung nicht ausgeübt werden darf, trifft alle Baubewerber gleichermaßen. Da nach § 81 Satz 1 LBauO eine Nutzungsuntersagung aber nur ergehen darf, wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können, ist eine solche Anordnung allerdings dann nicht erlaubt, wenn offensichtlich ist, dass eine Nutzungsänderungsgenehmigung – auf Antrag – erlassen werden muss. 2.3.1. Vorliegend ist das Bauvorhaben des Antragstellers formell illegal. Gemäß § 61 LBauO bedürfen u.a. Errichtung und Nutzungsänderung von baulichen Anlagen sowie anderer Anlagen und Einrichtungen im Sinne des § 1 Abs. 1 Satz 2 LBauO einer Baugenehmigung, soweit in den §§ 62, 67 und 84 LBauO nichts anderes bestimmt ist. Eine – hier allein in Betracht kommende – Genehmigungsfreiheit nach § 62 LBauO scheidet aus. 2.3.1.1. Das Nebengebäude ist größer als 50 m³, so dass das Bauvorhaben des Antragstellers nicht nach § 62 Abs. 1 a) LBauO genehmigungsfrei ist. 2.3.1.2. Da der Antragsteller nicht Inhaber eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs ist, ist eine Genehmigungsfreiheit nach § 62 Abs. 1 b) LBauO von vornherein ausgeschlossen. 2.3.1.3. Schließlich sind auch die Voraussetzungen für eine genehmigungsfreie Nutzungsänderung nach § 62 Abs. 2 Nr. 5 a) LBauO nicht gegeben. Danach bedürfen keiner Baugenehmigung Nutzungsänderungen von Gebäuden, Nutzungseinheiten und Räumen, die nicht im Außenbereich liegen, wenn für die neue Nutzung keine anderen bedeutsamen öffentlich-rechtlichen Anforderungen als für die bisherige Nutzung gelten. a) Eine Nutzungsänderung liegt hier vor. Von einer Nutzungsänderung im bauordnungsrechtlichen Sinne ist auszugehen, wenn die bisherige Nutzung durch eine andere Nutzung ersetzt wird oder ersetzt werden soll und sich die neue Nutzung von der bisherigen derart unterscheidet, dass sie anderen oder weitergehenden Anforderung bauplanungs- oder bauordnungsrechtlicher Art unterworfen ist oder unterworfen werden kann (OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 29. Januar 1997 – 11 A 2980/94 –, GewArch 1997, 385). Diese Voraussetzungen sind vorliegend aus planungsrechtlichen Gründen erfüllt, weil das Vorhaben des Antragstellers als Nutzungsänderung im Sinne des § 29 Satz 1 Baugesetzbuch – BauGB – zu qualifizieren ist. Eine solche ist immer dann anzunehmen, wenn die jeder Art von Nutzung eigene tatsächliche Variationsbreite überschritten wird und hierdurch bodenrechtliche Belange neu berührt werden können, der neuen Nutzung unter städtebaulichen Gesichtspunkten also eine andere Qualität zukommt. Die Nutzungsänderung muss dabei nicht notwendig mit einer äußerlich feststellbaren Veränderung der baulichen Anlage einhergehen (Jeromin, in: Jeromin/Schmidt/Lang, LBauO RhPf, 3. Auflage 2012, § 62 Rn. 103). Die bodenrechtliche Relevanz einer Nutzungsänderung ist zu bejahen, wenn für die neue Nutzung weitergehende Vorschriften gelten als für die bisherige, aber auch dann, wenn sich die Zulässigkeit der neuen Nutzung nach denselben Vorschriften richtet, aber anders zu beurteilen wäre (vgl. zu alledem, Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand Mai 2015, § 29 Rn. 49 ff. m. w. N.). Zur Beantwortung der Frage, ob ein Vorhaben unter den Begriff der Nutzungsänderung i.S.d. § 29 Abs. 1 BauGB fällt, muss mithin die bisherige Nutzung der baulichen Anlage zu der künftigen Nutzung in Vergleich gesetzt werden (vgl. auch OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 20. Juni 2013 – 1 A 11230/12 –, juris). Maßgeblich sind dabei die Umstände des Einzelfalls. Nach diesen Maßstäben ist hier von einer Nutzungsänderung i. S. d. § 61 LBauO auszugehen. Dabei kann dahinstehen, ob, wie der Antragsgegner meint, das streitgegenständliche Grundstück Flurstück-Nr. 62 in Niederalben in einem faktischen allgemeinen Wohngebiet gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. 4 Baunutzungsverordnung – BauNVO – oder, wie der Antragsteller behauptet, in einem faktischen Dorfgebiet gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 5 BauNVO liegt oder von einer Gemengelage auszugehen ist. Ebenso unbeantwortet bleiben kann die Frage, wie lange auf dem streitgegenständlichen Grundstück ein landwirtschaftlicher Betrieb geführt worden ist. Aus den Verwaltungsakten geht lediglich hervor, dass der Landwirt B im Jahre 1966 eine Baugenehmigung für den Umbau des vorhandenen Schweinestalles auf dem genannten Grundstück erhalten hatte. Der Antragsteller erwarb dieses Grundstück im April 2011 von Herrn C, dem Sohn von Herrn B. Im notariellen Kaufvertrag vom 1. April 2011 heißt es zum Bauzustand wie folgt: „Bei dem Kaufobjekt Flurstück-Nr. .. handelt es sich um ein älteres ehemaliges bäuerliches Anwesen mit Wohnhaus und Nebengebäuden. Die Gebäude wurden in den letzten Jahren nicht in der Weise modernisiert oder renoviert, dass sie Neubauten gleichzustellen wären. Das Wohnhaus ist unbewohnt. .. Im Stall stehen die Pferde des Verkäufers. …“ Selbst wenn man zugunsten des Antragstellers davon ausgehen würde, die nähere Umgebung des Bauvorhabens sei auch heute noch als faktisches Dorfgebiet zu qualifizieren, liegt eine Nutzungsänderung vor. Die ursprünglich von Herrn B betriebene Wirtschaftsstelle eines landwirtschaftlichen Betriebes auf dem Grundstück Flurstück-Nr. .. war nach § 5 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO bzw. allen Vorgängerfassungen zulässig. Der Antragsteller ist aber nicht Inhaber eines landwirtschaftlichen Betriebes, so dass sich die heutige bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der Haltung von Pferden und Hunden in einem faktischen Dorfgebiet nicht nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 5 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25. Oktober 1996 – 4 B 191/96 –, juris, wonach die gewerblich betriebene Hundezucht nicht dem Begriff des landwirtschaftlichen Betriebes unterfällt) sondern unter Umständen nach § 5 Abs. 2 Nr. 6 BauNVO als nicht störender Gewerbebetrieb (vgl. VG Trier, Urteil vom 7. Dezember 2005 – 5 K 875/05.TR –, juris zu einer Husky-Zucht im Dorfgebiet) oder nach § 14 BauNVO als Nebenanlage richtet. Die vom Antragsteller aufgenommene private Pferdehaltung und (gewerbliche) Hundezucht ist daher von der vorhergehenden landwirtschaftlichen Nutztierhaltung bauplanungsrechtlich zu unterscheiden. Sie überschreitet die „Variationsbreite“ der ehemals legal betriebenen landwirtschaftlichen Nutzung und stellt eine Nutzungsänderung dar (vgl. Bay. VGH, Urteil vom 19. September 2007 – 25 B 05.1076 –, BayVBl 2008, 694). Infolgedessen kann der Antragsteller auch nichts aus der bestandskräftigen Baugenehmigung aus dem Jahre 1966 für den Umbau des Schweinstalls herleiten. Die durch die Baugenehmigung festgelegte Funktion des Gebäudes, als Schweinestall für ein landwirtschaftliches Anwesen, bestimmte auch den Umfang der Wirkung der Baugenehmigung. Diese enthielt die Erklärung der zuständigen Behörde, einem bestimmten Bauvorhaben stünden öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegen. Daraus folgt, dass sie nur soweit wirken konnte, als die Behörde die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens aufgrund des gestellten Antrages und der eingereichten Bauvorlage geprüft hat. Daher ist unter dem Gesichtspunkt des Bestandsschutzes ein Bauwerk nur in seiner genehmigten Funktion geschützt; der Bestandsschutz endet, sobald sich diese Funktion ändert, bei landwirtschaftlichen Anwesen mithin endgültiger Aufgabe des landwirtschaftlichen Betriebs (vgl. BVerwG, Urteil vom 10. Dezember 1982 – 4 C 52/78 –, NVwZ 1983, 472; BVerwG, Beschluss vom 21. Juni 1994 – 4 B 108/94 –, NVwZ-RR 1995, 312 und BVerwG, Beschluss vom 9. September 2002 – 4 B 52/02 –, BauR 2003, 1021 zur Entprivilegierung einer Jagdhütte). Auf Bestandsschutz kann sich der Antragsteller daher nicht berufen; Pferdehaltung und Hundezucht stellen sich nicht als Fortsetzung einer eigentumsrechtlich geschützten ehemaligen landwirtschaftlichen Nutzung dar. Zwar genügt das bloße Unterlassen einer genehmigten Nutzung, auch wenn es lange andauert, grundsätzlich nicht, um eine Erledigung der Baugenehmigung „auf andere Weise“ im Sinne des § 43 Abs. 2 VwVfG anzunehmen. Vielmehr müssen besondere Umstände vorliegen, die eindeutig einen dauerhaften Verzicht des Berechtigten auf die genehmigte Nutzung erkennen lassen (OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 12. März 2013 – 8 A 11152/12 –, NVwZ-RR 2013, 672). Ein solcher Verzicht lag hier aber spätestens mit Verkauf des Grundstücks an den Antragsteller, einem Nichtlandwirt, vor, denn in dem Kaufvertrag vom 1. April 2011 wurde das Verkaufsobjekt als „ älteres ehemaliges bäuerliches Anwesen mit Wohnhaus und Nebengebäuden“ bezeichnet. b) Die Nutzungsänderung ist auch nicht nach § 62 Abs. 2 Nr. 5 a LBauO genehmigungsfrei, da – wie oben dargestellt – an die private Pferdehaltung und Hundezucht des Antragstellers andere öffentlich-rechtliche Anforderungen zu stellen sind als an die ehemalige landwirtschaftliche Nutztierhaltung. c) Schließlich ist die dem Antragsteller unter Nummer 2 des Bescheids vom 22. Juni 2015 untersagte Nutzung auch nicht evident genehmigungsfähig. Es bedarf gegebenenfalls der Aufklärung im Hauptsacheverfahren, ob die „nähere Umgebung“ des Anwesens des Antragstellers bauplanungsrechtlich als faktisches Dorfgebiet oder als faktisches allgemeines Wohngebiet zu qualifizieren ist oder von einer Gemengelage auszugehen ist. Ein faktisches Dorfgebiet – von einem solchen geht der Antragsteller aus – kann jedenfalls nicht offensichtlich angenommen werden. Ein Dorfgebiet setzt zwar nicht voraus, dass die dort zulässigen Hauptnutzungen in einem annähernd gleichen Verhältnis oder jedenfalls in einem bestimmten prozentualen Verhältnis zu einander stehen. Es reicht vielmehr aus, dass Wirtschaftsstellen landwirtschaftlicher Betriebe neben Wohngebäuden und Gewerbe- oder Handwerksbetrieben (noch) vorhanden sind und das Gebiet dörflich prägen (OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 30. April 2010 – 1 A 11294/09.OVG –, juris m.w.N.). In einem faktischen Dorfgebiet müssen aber intakte Wirtschaftsstellen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe vorhanden sein (Bay. VGH, Urteil vom 19. September 2007 – 25 B 05.1076 –, juris). Aktive landwirtschaftliche Betriebe dürften in der maßgeblichen näheren Umgebung aber nicht mehr vorhanden sein. Die nähere Umgebung kann auch nicht evident als Gemengelage aus Wohn- und Dorfgebiet mit nachwirkendem Dorfgebietscharakter qualifiziert werden. Gemengelagen sind Gebiete mit mehr oder weniger engem Nebeneinander unterschiedlicher Nutzungen, vor allem Gebiete mit Wohnbebauung und gewerblichen Anlagen (Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 34 Rn. 52). Das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz (Urteil vom 30. April 2010 – 1 A 11294/09.OVG –, juris; vgl. auch VG Koblenz, Urteil vom 10. Mai 2011 – 7 K 1111/10.KO –, juris) ist von einer solchen ländlichen Gemengelage aus Wohn- und Dorfgebiet ausgegangen bei bestehender Wohnnutzung, ehemaliger landwirtschaftlicher Nutzung und verbliebener landwirtschaftlicher Nutzung in geringerem Umfang, die teils zu (ergänzenden) Erwerbszwecken und teils aus Hobbygründen betrieben wurde. Diese Beschreibung trifft auf die Bebauung in der näheren Umgebung des Anwesens des Antragstellers jedenfalls nicht offensichtlich zu. Qualifiziert man schließlich die nähere Umgebung mit dem Antragsgegner als faktisches allgemeines Wohngebiet nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO, richtet sich die Zulässigkeit der privaten Pferdehaltung nach § 14 BauNVO (OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 30. April 2010 – 1 A 11294/09.OVG –, juris). Nach einhelliger Meinung entspricht die Haltung von Pferden jedoch grundsätzlich nicht der Eigenart eines allgemeinen Wohngebiets (s. z.B. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 17. April 2013 – 5 S 3140/11 –, BauR 2013, 2001; OVG Mecklenburg-Vorpommern, Beschluss vom 1. März 2007 – 3 M 14/07 –, juris; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 14 BauNVO Rn. 51). Zwar kann in besonders gelagerten Fällen auch in allgemeinen Wohngebieten eine Pferdehaltung zulässig sein, etwa wenn ein Pferdestall auf einem weiträumigen Grundstück derart am Ortsrand errichtet ist, dass er mehr der freien Landschaft als einem Wohngebiet zugeordnet werden könnte (OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 30. April 2010 – 1 A 11294/09.OVG –, juris für den Fall der Haltung von drei Reitpferden; Bay. VGH, Urteil vom 5. Oktober 2009 – 15 B 08.2380 –, BauR 2010, 193 für den Fall der Haltung eines Pferdes und eines Esels; VG Koblenz, Urteil vom 10. Mai 2011 – 7 K 1111/10.KO –, juris für den Fall der Haltung von vier Kleinpferden). Vorliegend hat das Vorhabengrundstück des Antragstellers durchaus Randlage, weshalb der Antragsgegner es offenbar für vertretbar hält, dem Antragsteller die Haltung von drei Pferden auf seinem Grundstück zu genehmigen. Eine evidente Genehmigungsfähigkeit für mehr als 10 Pferde scheidet aber aus. Ebenso wenig ist die vom Antragsteller beabsichtigte Hundezucht offensichtlich genehmigungsfähig (vgl. OVG Niedersachsen, Urteil vom 30. September 1992 – 6 L 129/90 –, NVwZ-RR 1993, 398 zur Hundehaltung mit mehr als zwei Tieren in einem allgemeinen Wohngebiet; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 14 BauNVO Rn. 60; VG Trier, Urteil vom 7. Dezember 2005 – 5 K 875/05.TR –, juris zur Hundezucht in einem Dorfgebiet). 2.3.2. Da die dem Antragsteller untersagte Nutzung nicht offensichtlich materiell legal ist, bestand für den Antragsgegner kein Anlass zu besonderen Ermessenserwägungen oder zu einem Absehen von der Nutzungsuntersagung. 2.3.3. Ist die Nutzungsuntersagungsverfügung daher offensichtlich rechtmäßig, so besteht auch ein überragendes öffentliches Interesse an ihrer sofortigen Vollziehung. Wie oben bereits im Rahmen des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO ausgeführt, liegt die sofortige Vollziehung einer rechtmäßigen Nutzungsuntersagung regelmäßig im besonderen öffentlichen Interesse, weil sie die Rechtstreue der Bevölkerung untergrabende Vorbildwirkungen einer formell illegalen Nutzung bekämpft, dem „Schwarzbauer“ ungerechtfertigte Vorteile gegenüber dem erst nach Erteilung einer Genehmigung Nutzenden entzieht und ein Unterlaufen der präventiven Kontrolle der Bauaufsicht verhindert. Dies gilt umso mehr, als ein bloßes Nutzungsverbot den Bestand der baulichen Anlagen unberührt lässt und dem Bauherrn mangels Schaffung vollendeter Tatsachen in der Regel ohne weiteres angesonnen werden kann, bis zur Klärung der Genehmigungsfähigkeit seiner formell illegal errichteten baulichen Anlage auf deren Nutzung zu verzichten (OVG Rheinland-Pfalz, Beschlüsse vom 5. Juli 2006 – 8 B 10574/06.OVG –, BauR 2006, 1734 und vom 12. Mai 2009 – 1 B 10344/09.OVG –). Auch dem Antragsteller ist es im vorliegenden Fall zumutbar, die von der Nutzungsuntersagung betroffenen Tiere bis zur endgültigen Entscheidung über den angefochtenen Bescheid anderweitig unterzubringen (vgl. OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 5. Juli 2006 – 8 B 10574/06.OVG –, BauR 2006, 1734). Eventuelle Schwierigkeiten in diesem Zusammenhang sind im Rahmen eines etwaigen Vollstreckungsverfahrens geltend zu machen, rechtfertigen jedoch nicht die Verneinung des besonderen Vollzugsinteresses an der Grundverfügung (vgl. Beschluss der Kammer vom 18. November 20913 – 3 L 966/13.NW –). Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO. Die Streitwertfestsetzung folgt aus den §§ 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 2, 63 Gerichtskostengesetz – GKG – i. V. m. den Nummern 1.5 und 9.4. des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit vom Juli 2013 (LKRZ 2014, 169).