OVG 10 S 44.18

Leitsatz: Zum vorläufigen Rechtsschutz einer Eigentümerin gegen die Festsetzung eines Ausgleichsbeitrags für sanierungsbedingte Erhöhungen des Bodenwerts im Sanierungsgebiet Helmholzplatz in Berlin-Pankow(Rn.2) Die Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Berlin vom 2. Juli 2018 wird zurückgewiesen. Die Kosten der Beschwerde trägt die Antragstellerin. Der Wert des Beschwerdegegenstandes wird auf 18.602,00 EUR festgesetzt. I. Die Antragstellerin ist Eigentümerin eines mit einem viergeschossigen Wohngebäude (mit gewerblichen Nutzungen im Erdgeschoss) bebauten Grundstückes in der L... Straße 3... am Helmholzplatz in Berlin, Bezirk Pankow. Das Grundstück liegt in dem ehemaligen Sanierungsgebiet Helmholzplatz, das zwischenzeitlich aufgehoben wurde. Sie wendet sich dagegen, dass der Antragsgegner sie mit Bescheid vom 1. Dezember 2017 zu einem sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag in Höhe von 7... EUR herangezogen hat und möchte im Wege einstweiligen Rechtsschutzes erreichen, dass die aufschiebende Wirkung ihres gegen diesen Bescheid eingelegten Widerspruchs angeordnet wird. Das Verwaltungsgericht hat den dahingehenden Antrag zurückgewiesen. Hiergegen wendet sich die Antragstellerin mit der Beschwerde. II. Die Beschwerde hat keinen Erfolg. Die von der Antragstellerin dargelegten Gründe, auf deren Prüfung das Oberverwaltungsgericht beschränkt ist (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO), rechtfertigen keine Änderung des angefochtenen Beschlusses. Wie das Verwaltungsgericht zum Prüfungsmaßstab zutreffend ausgeführt hat, kommt die begehrte Anordnung der aufschiebenden Wirkung nur in Betracht, wenn ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angegriffenen Verwaltungsaktes bestehen oder wenn die Vollziehung für den Pflichtigen eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte zur Folge hätte. Der Ausgleichsbetrag, den die Eigentümer der in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB zu entrichten haben, ist eine öffentliche Abgabe, bei der Widerspruch und Anfechtungsklage keine aufschiebende Wirkung haben (§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 VwGO; § 212a Abs. 2 BauGB). Die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs kann daher entsprechend § 80 Abs. 4 Satz 3 VwGO vom Gericht nur angeordnet werden, wenn ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angegriffenen Verwaltungsaktes bestehen oder wenn die Vollziehung für den Abgabenpflichtigen eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte zur Folge hätte. Ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit einer Abgabenforderung bestehen, wenn ein Erfolg des Rechtsmittels im Hauptsacheverfahren wahrscheinlicher ist als ein Unterliegen (vgl. OVG Bln-Bbg, Beschluss vom 3. Februar 2012 - OVG 10 S 50.10 -, juris Rn. 3 m.w.N.). Es können daher nur solche Einwände gegen die Abgabenforderung eine Anordnung der aufschiebenden Wirkung rechtfertigen, die bei der nur möglichen und gebotenen summarischen Prüfung durchgreifende Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Forderung begründen. Die Prüfung findet dort ihre Grenze, wo es um die Klärung schwieriger Rechts- und Tatsachenfragen geht; diese bleiben dem Hauptsacheverfahren vorbehalten (stRsp. OVG Bln-Bbg, Beschluss vom 14. März 2016 – OVG 10 S 9.16 –, juris Rn. 3 m.w.N.) Derartige durchgreifende Richtigkeitszweifel ergeben sich aus den von der Antragstellerin dargelegten Gründen nicht. 1. Bei der im Beschwerdeverfahren gebotenen summarischen Prüfung bleibt das Beschwerdevorbringen der Antragstellerin ohne Erfolg, wonach der Antragsgegner den sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag für ihr Grundstück nicht fehlerfrei berechnet habe, weil „wendebedingte Effekte“ wegen einer bestehenden „Sondersituation“ im Sanierungsgebiet Helmholzplatz nicht herausgerechnet worden seien. Nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Nach § 154 Abs. 2 BauGB besteht die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Durch die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Beschluss vom 15. März 2018 – BVerwG 4 B 66.17 –, juris Rn. 9 ff.; vgl. auch OVG Bln-Bbg, Beschluss vom 14. März 2016 – OVG 10 S 9.16 –, juris Rn. 7) ist geklärt, dass sich aus § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB ergibt, dass allein die Erhöhung des Bodenwerts abzuschöpfen ist, die kausal auf die Sanierung zurückzuführen ist. Daraus folgt zwanglos, dass das Wort "wenn" in § 154 Abs. 2 BauGB als ergänzender Bestimmung zu § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB konditional zu verstehen ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 15. März 2018, a.a.O., Rn. 9). Die Werte, die nach § 154 Abs. 2 BauGB einander gegenüberzustellen sind, sind der Bodenwert ohne Aussicht auf Sanierung (Anfangswert) und der Bodenwert nach und aufgrund der Sanierung (Endwert). Beide Werte sind bezogen auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln. Von dem Stichtag für die Ermittlung des Anfangswertes ist der Qualitätsstichtag zu unterscheiden. Er bezeichnet den Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht (vgl. § 4 Abs. 1 Satz 1 Immobilienwertermittlungsverordnung). Im Hinblick darauf, dass allein die Erhöhung des Bodenwerts abzuschöpfen ist, die kausal auf die Sanierung zurückzuführen ist, leitet der 2. Senat des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg (u.a. Urteil vom 10. Juli 2017 – OVG 2 B 7.16 –, juris Rn. 47- 60, vgl. auch Pressemitteilung des OVG Berlin-Brandenburg v. 12.Oktober 2018 zum Verfahren OVG 2 B 2.16 u.a.) den rechtlichen Ansatz ab, dass der Ausgleichsbetrag um diejenigen Bodenwertsteigerungen zu reduzieren sei, die mit Gewissheit (und nicht nur spekulativ) auch ohne Sanierungsmaßnahmen zu erwarten gewesen wären. Nach Überzeugung des 2. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg steht für das in zentraler Lage in der Mitte von Berlin im Bezirk Mitte gelegene Sanierungsgebiet „Mitte-Spandauer Vorstadt“ fest, dass sich das Sanierungsgebiet wegen wendebedingter Effekte sowie seiner zentralen Lage und seiner besonderen städtebaulichen Qualität auch ohne die förmliche Sanierung mit Hilfe privater Investoren qualitativ fortentwickelt hätte. Es liege gegenüber der typischen Ausgangslage von Sanierungsgebieten dort ein vor allem historisch begründeter sowie durch die besondere Lage und Qualität des Sanierungsgebiets geprägter Sonderfall vor. Nach den in der vorgenannten Entscheidung näher ausgeführten tatsächlichen Feststellungen des 2. Senats zum Sanierungsgebiet „Mitte-Spandauer Vorstadt“ liegt dort eine „Sondersituation“ vor (vgl. Urteil vom 10. Juli 2017 – OVG 2 B 7.16 –, juris Rn 54 – 58) mit der rechtlichen Folge, dass nicht die gesamte Qualitätsveränderung, die das Sanierungsgebiet seit Beginn des Sanierungseinflusses hinsichtlich der den Bodenwert (mit-) bestimmten Lagewertkriterien erfahren hat, als sanierungsbedingt gewertet werden dürfe, sondern dass der dortige Bezirk näher hätte bestimmen müssen, in welchem Umfang es auch ohne die Sanierung - aufgrund der ohnehin zu erwartenden Fortentwicklung des Gebiets - zu einer Bodenwerterhöhung gekommen wäre (vgl. OVG Bln-Bbg, Urteil vom 10. Juli 2017 – OVG 2 B 7.16 –, juris Rn. 59). Demgegenüber gelangt das Verwaltungsgericht in dem hier angegriffenen Beschluss zu der Feststellung und Bewertung, dass im Unterschied zum Sanierungsgebiet Mitte-Spandauer Vorstadt bei dem vom (östlichen) Stadtzentrum Berlins weiter entfernt liegenden Sanierungsgebiet Helmholzplatz im Bezirk Pankow keine derartige Sondersituation vorliege. Das Sanierungsgebiet weise zwar ebenfalls eine Innenstadtlage auf, die aber weniger ausgeprägt sei als im Sanierungsgebiet Mitte-Spandauer Vorstadt. Es sei dabei auch zu berücksichtigen, dass die in Berlin festgesetzten Sanierungsgebiete typischerweise „quasi innerstädtische“ Strukturen hätten. Das erstinstanzliche Gericht gelangt daher zu der Würdigung und Bewertung, dass in diesem Sanierungsgebiet der Ausgleichsbetrag im Ergebnis nicht zu reduzieren sei, die Erhöhung des Bodenwerts also in der festgesetzten Höhe auf die Sanierung zurückzuführen sei. Es bestehe im Sanierungsgebiet Helmholzplatz eine „tatsächliche Vermutung“, dass alle in dem Sanierungsgebiet durchgeführten - auch privaten - baulichen Maßnahmen durch öffentliche Sanierungsmittel (mit-) bewirkt worden seien (vgl. näher EA S. 6 bis 9). Bei der gebotenen summarischen Prüfung legt die Antragstellerin durchgreifende Einwände gegen die Annahme des Verwaltungsgerichts und die Höhe des festgesetzten sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages, die eine Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs rechtfertigen würden, nicht dar. Aus ihren Darlegungen ergeben sich weder Besonderheiten des Einzelfalles noch legt sie hinreichend dar, dass das Sanierungsgebiet Helmholzplatz im Bezirk Pankow durch solche Besonderheiten geprägt ist, die es rechtfertigen würden, dass nicht die gesamte Qualitätsveränderung, die das Sanierungsgebiet seit Beginn des Sanierungseinflusses hinsichtlich der den Bodenwert (mit-) bestimmenden Lagewertkriterien erfahren hat, als sanierungsbedingt gewertet werden durfte. Die Antragstellerin folgert aus der oben genannten Entscheidung des 2. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg, dass sich die dort beschriebenen Kriterien keinesfalls auf das Sanierungsgebiet Mitte-Spandauer Vorstadt beschränkten. Auch im Sanierungsgebiet Helmholzplatz sei es zu einem wende- und wiedervereinigungsbedingten Systemwechsel gekommen. Sie führt weiter allgemein an, dass aufgrund der in der ehemaligen DDR betriebenen Politik die Berliner Altbauquartiere „weitestgehend in einem maroden Zustand“ gewesen seien und es daher auf der Hand läge, dass ab dem Jahre 1991 dort eine enorme Investitionsbereitschaft und -fähigkeit freigesetzt worden sei. Ein Investitionsschub durch öffentliche Mittel sei nicht erforderlich gewesen. Vor dem Hintergrund, dass der Antragsgegner im Beschwerdeverfahren ausgeführt hat, dass im Sanierungsgebiet Helmholzplatz im Bezirk Pankow keine solche besondere Lage vorläge, insbesondere im Vergleich zum Sanierungsgebiet Mitte-Spandauer Vorstadt keine deutliche Lagegunst des Gebietes bestehe, weil der Helmholzplatz als zentraler Punkt des Sanierungsgebietes fast dreimal so weit vom (östlichen) Stadtzentrum Berlins entfernt liege und die Distanz zum Regierungsviertel nicht zwei Kilometer (wie bei der Spandauer Vorstadt), sondern sechs Kilometer betrage und das (erst) im 19. Jahrhundert erschlossene und entwickelte Gebiet um den Helmholzplatz bereits vom Baualter der Gebäude und der baulichen Struktur nicht mit der Spandauer Vorstadt vergleichbar sei, hat die Antragstellerin im Beschwerdeverfahren nicht konkret dargetan, dass ihr Grundstück im Sanierungsgebiet Helmholzplatz durch eine besondere Lage und Qualität des Sanierungsgebiets geprägt sei, welche im Beschwerdeverfahren die Annahme rechtfertigen würden, dass der von dem Antragsgegner im Bescheid vom 1. Dezember 2017 festgesetzte Ausgleichsbetrag, der die Erhöhung des Bodenwerts abschöpft, nicht (in voller Höhe) kausal auf die Sanierung zurückzuführen wäre. Bei der im hiesigen Beschwerdeverfahren nur möglichen und gebotenen summarischen Prüfung können auch unter Berücksichtigung des Vorbringens der Antragstellerin für das im Bezirk Pankow gelegene Sanierungsgebiet Helmholzplatz keine hinreichenden tatsächlichen Feststellungen getroffen werden, die es wegen denkbarer Besonderheiten des Einzelfalles rechtfertigen würden, von dem Antragsgegner zu fordern, dass er für die Erhebung des Ausgleichsbetrages weitere Ermittlungen hätte anstellen müssen, in welchem Umfang es auch im Sanierungsgebiet Helmholzplatz ohne die Sanierung - aufgrund ohnehin zu erwartender Fortentwicklungen des Gebietes - es zu einer Bodenwerterhöhung gekommen wäre. Die Prüfung der Rechtmäßigkeit der Höhe des festgesetzten Ausgleichsbetrages findet nämlich, wie oben ausgeführt, im Beschwerdeverfahren dort ihre Grenze, wo es um die Klärung schwieriger Tatsachenfragen insbesondere zur städtebaulichen Qualität und Bebauung des Sanierungsgebiets Helmholzplatz im Bezirk Berlin-Pankow geht. 2. Auch soweit die Antragstellerin rügt, der Antragsgegner habe es bei der Festsetzung des Ausgleichsbetrages unterlassen, ihre privaten Investitionen anzurechnen, rechtfertigen ihre Ausführungen keine Änderung des erstinstanzlichen Beschlusses. Die Antragstellerin trägt insoweit im Wesentlichen vor, das Verwaltungsgericht habe „gesetzeswidrig“ § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB nicht beachtet. Diese Norm ordne die Anrechnung von Bodenwerterhöhungen des Grundstückes, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt habe, ausdrücklich an. Die Vorstellung, dass die Ausweisung von Sanierungsgebieten bei Eigentümern und potentiellen Erwerbern besondere „Begeisterung“ im Sinne einer Erhöhung der Investitionsbereitschaft hervorrufe, sei lebensfremd. Vielmehr seien damit erhebliche Nachteile verbunden. Demgegenüber nimmt das Verwaltungsgericht an, dass der Einwand, bei der Bemessung des Ausgleichsbetrages hätten Sanierungs- und Ausbaumaßnahmen am Wohngebäude der Antragstellerin berücksichtigt werden müssen, hier nicht durchgreife. Die Regelung des § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbs. 1 BauGB sei bei der hier vorliegenden Fallgestaltung nicht anwendbar, da Aufwendungen zur Modernisierung und Instandsetzung eines Gebäudes nur unmittelbar dem insoweit nicht maßgebenden Gebäudewert zukämen. Dass im vorliegenden Einzelfall ausnahmsweise, etwa weil sich die Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in einer Vielzahl aufeinander abgestimmter anderer privater Maßnahmen einfügten oder möglicherweise auch wegen einer besonders prägenden Wirkung des betreffenden Objektes auf das übrige Sanierungsgebiet beim Ausgleichsbetrag anrechenbar sei, habe die Antragstellerin nicht dargelegt. Diese Annahme der ersten Instanz ist im Ergebnis nach summarischer Prüfung der Sach- und Rechtslage nicht zu beanstanden. § 155 Abs. 1 BauGB beschäftigt sich mit der Höhe des zu erhebenden Aus-gleichsbetrages. Auf den Ausgleichsbetrag sind nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 1. Halbs. BauGB die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks anzurechnen, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat. Nach der Norm kommt es auf die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks an, die nicht mit den Aufwendungen des Eigentümers für die Maßnahme gleichzusetzen ist. Anzurechnen sind nach dem Wortlaut der Vorschrift nicht die tatsächlichen eigenen Aufwendungen des Eigentümers, sondern unter bestimmten Voraussetzungen eine hierauf basierende Bodenwerterhöhung (OVG Bln-Bbg, Beschluss vom 14. März 2016 – OVG 10 S 9.16 –, juris Rn. 10; vgl. Kröninger/Aschke/Jeromin, BauGB, 4. Aufl. 2018, § 155 Rn. 3). Ob und in welchem Umfang eine Anrechnung von Bodenwerterhöhungen des Grundstücks vorzunehmen ist, beurteilt sich nach den Grundsätzen der Verkehrswertermittlung. Da der Wert des Bodens eines bebauten Grundstücks grundsätzlich ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück zu bestimmen ist, ist zunächst davon auszugehen, dass private Baumaßnahmen des Eigentümers an baulichen Anlagen im Sanierungsgebiet für sich genommen in der Regel nicht zu sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen des Grundstücks selbst führen. Aufwendungen zur Instandsetzung eines Gebäudes kommen in der Regel unmittelbar nur dem nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 1. Halbsatz BauGB nicht maßgeblichen Gebäudewert zugute. Entscheidend für die Anrechnung ist allein die mit den Aufwendungen bewirkte Bodenwerterhöhung. Deren Ermittlung kann mit ermittlungstechnischen Schwierigkeiten verbunden sein (Köhler/Fieseler in: Schrödter, Baugesetzbuch, 8. Aufl. 2015, § 155 Rn. 4). Baumaßnahmen, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen vornimmt, können insbesondere dann Bodenwerterhöhungen des Grundstücks bewirkt haben, wenn eine Vielzahl von Baumaßnahmen (z.B. Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen wie die äußere Gestaltung der Fassaden der Gebäude) den Lagewert des ganzen Gebietes verbessert haben. Sie können sich mittelbar über das allgemeine Bodenwertgefüge erhöhend auf den Bodenwert des einzelnen Grundstücks selbst auswirken (vgl. OVG Bln-Bbg, Beschluss vom 3. Februar 2012 – OVG 10 S 50.10 –, juris Rn 5; Köhler/Fieseler, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand: August 2018, § 155 Rn. 40; Kleiber/Fieseler, in: Schrödter, Baugesetzbuch, 8. Auf. 2015, § 155 Rn. 5; Spannowsky/Uechtritz, BauGB, 3. Aufl. 2018, § 154 Rn. 21; vgl. auch Schwenk/Wieck in: Praxishilfe Bodenwerterhöhungen und Ausgleichsbeträge in Sanierungsgebieten, Hrsg. Ministerium für Infrastruktur und Raumordnung des Landes Brandenburg/Ministerium des Innern des Landes Brandenburg, Mai 2008, S. 53). Ob und wann eine solche durch eigene Aufwendungen bewirkte Bodenwerterhöhung des Grundstücks anzunehmen ist, hängt von der Würdigung und Bewertung der tatsächlichen Umstände des konkreten Einzelfalls ab. Dass hier im Sanierungsgebiet Helmholzplatz am im Eigentum der Antragstellerin liegenden Wohngebäude und einer Vielzahl anderer Gebäude im Sanierungsgebiet Bau- und Instandsetzungsmaßnahmen durch eigene Aufwendungen der Eigentümer erfolgt seien, die zu einer das Bodenwertgefüge erhöhenden Lageverbesserung beigetragen haben und so eine Bodenwerterhöhung ihres Grundstücks bewirkt hätten, legt die Antragstellerin im Beschwerdeverfahren mit ihren Vorbringen nicht substantiiert dar. Sie legt mit ihrer Beschwerde nicht einmal dar, welche Baumaßnahmen im welchen Zeitraum an dem Grundstück L...Straße ... konkret ausgeführt wurden und welche Aufwendungen hierdurch entstanden sind. Im Übrigen setzt sich das Beschwerdevorbringen auch nicht den Darlegungsanforderungen des § 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO entsprechend mit den Ausführungen des Verwaltungsgerichtes auseinander, wonach evtl. Aufwendungen der Antragstellerin hier nur dem nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB nicht maßgeblichen Gebäudewert zugutegekommen seien. Auch soweit die Antragstellerin sich gegen das Argument des Verwaltungsgerichts wendet, dass erhöhte steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten bei Gebäuden in Sanierungsgebieten nach § 7h EStG in der Regel einen Anstoß für private Investitionen gäben, einwendet, dies sei nicht tragfähig, weil die erhöhten steuerlichen Absetzungen relativ geringfügig seien (die erhöhten Absetzungen umfassten im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen), legt sie nicht dar, dass nach den Umständen des Einzelfalles nach den oben beschrieben Grundsätzen eine Bodenwerterhöhung ihres Grundstückes vorliegt, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 Abs. 1, § 53 Abs. 2 Nr. 2, § 52 Abs. 3 Satz 1 GKG i.V.m. Ziffer 1. 5 des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit vom 18. Juli 2013 (http://www.bverwg.de/informationen/streitwertkatalog.php), wobei der Senat der erstinstanzlichen Wertfestsetzung folgt. Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).